№ 662
гр. *** , 02.07.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ***, X ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в публично заседание
на трети юни, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Мариана К. Т.ова Досева
при участието на ***я МАРИНА Г. ЦВЕТАНОВА
като разгледа докладваното от Мариана К. Т.ова Досева Гражданско дело №
20214430100066 по описа за 2021 година
Обективно евентуално съединени искове с правно основание чл.26, ал.1, предложение
трето ЗЗД.
Производството по делото е образувано по подадена искова молба от Г. ИЛ. АЛ., ЕГН
**********, *** против ИР. Д. ИВ., ЕГН**********, ***, в която твърди, че на 20.11.2019г.
с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, *** на *** СЛ. ИВ. с
район на действие Районен съд гр.*** с № *** на Нотариалната камара, вписан в Служба по
вписванията - *** с вх.рег.№ ***г„ *** на ***-И.Д. А., ЕГН ***, действащ чрез *** си ИР. Д.
ИВ., ЕГН **********, с постоянен адрес: г***, съгласно пълномощно с удостоверен подпис
рег.№***г. и удостоверено съдържание *** на В. В. Х.- ***-*** при Община ***, е
прехвърлил на ИР. Д. ИВ., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.***, *** правото на
собственост върху следните свои собствени недвижими имоти, а именно:
1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 67088.299.31 (шестдесет и седем хиляди и
осемдесет и осем, точка, двеста деветдесет и девет, точка, тридесет и едно) по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД- 18-131 от 24.07.2017г. на *** на
АГКК, с адрес на поземления имот: град ***, община ***, област ***, местност „***“,
целият с площ 11 267 кв.м. (единадесет хиляди двеста шестдесет и седем квадратни метра)
по скица, а по документ за собственост с площ от 11,265 дка (единадесет декара и двеста
шестдесет и пет квадратни метра), трайно предназначение на територията: Земеделска,
начин на трайно ползване: Нива, категория на земята при неполивни условия: Трета; номер
но предходен план: 299031 (двеста деветдесет и девет хиляди и тридесет и едно), при съседи
на поземления имот: 67088.299.43, 67088.299.91, 67088.299.92,57088.299.32 и 67088.299.11;
за сумата от 1500 лева (хиляда и петстотин лева).
1
2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 67088.303.40 (шестдесет и седем хиляди и
осемдесет и осем, точка, триста и три, точка, четиридесет) по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-131 от 24.07.2017г. на *** на АГКК, с
адрес на поземления имот: град ***, община ***, област ***, местност „***“, целият с площ
3 993 кв.м. (три хиляди деветстотин деветдесет и три квадратни метра), трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на
земята при неполивни условия: Трета; номер по предходен план: 303040 (триста и три
хиляди и четиридесет), при съседи на поземления имот: 67088.303.30, 67088.303.12 и
67088.303.50; за сумата от 590 лева (петстотин и деветдесет лева).
3. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 67088.373.100 (шестдесет и седем хиляди н
осемдесет и осем, точка, триста седемдесет и три, точка, сто) по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-131 от 24.07.2017г. на *** на АГКК, с
адрес па поземления имот: град ***, община *** област ***, местност „***“, целият с площ
2 012 кв.м. (две хиляди и дванадесет квадратни метра), трайно предназначение на
територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Изоставено трайно насаждение,
категория на земята при неполивни условия: Четвърта, номер по предходен план: 373100
(триста седемдесет и три хиляди и сто) при съседи на поземления имот: 67088.373.111,
67088.373.112, 67088.373.910, 67088.373Л 1 и 67088.373.180; за сумата от 450 лева
(четиристотин и петдесет лева).
4. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 57772.196.35 (петдесет и седем хиляди
седемстотин двадесет и две, точка, сто деветдесет и шест, точка, тридесет и пет) по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-235 от
10.04.2019г. на *** на АГКК, с адрес на поземления имот:град ***, община ***, област ***,
местност „***“, целият с площ 3000 кв.м. (три хиляди квадратни, метра), трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива; категория на
земята при неполивни условия: Трета- номер по предходен план: 196035 (сто деветдесет и
шест хиляди и тридесет и пет), при съседи на поземления имот: 57772.189.157, 57772.196.34,
57772.196.30 и 57772.196.36; за сумата от 360 лева (триста и шестдесет лева), или общо за
сумата от 2 900лв.(две хиляди и деветстотин лева).
Твърди, че на 22.11.2019г., само два дни след изповядване на сделката, видно от
Препис-извлечение от акт за смърт от 10.03.2020г., издаден от Община ***, продавача И.Д.
А., ЕГН *** е починал. Твърди, че между посочената в нотариалния акт продажна цена на
недвижимите имоти и пазарната цена към момента на продажбата е налице разлика в пъти.
Излага съображения, че съгласно чл.9 от ЗЗД, страните могат свободно да определят
съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на добрите нрави, като
нарушението на границата на свободата на договаряне е предпоставка за нищожност,
съгласно чл.26, ал.1,предл.З от ЗЗД. В практиката си ВКС приема, че "добрите нрави" е
философско-етична категория, която следва да се цени като обща правна категория на
договорното право, приложима в гражданските правоотношения и съставляваща комплекс
2
от наложили се правила и норми, които защитават принципи и ценности, важими за
правните субекти при сключване на договорите и тяхното значение е в интерес на
обществото. В понятието за накърняване на добрите нрави попадат и хипотезите на липса на
еквивалентност на престациите. Преценката за такава липса се базира по всяко конкретно
дело на конкретно, безспорно установени факти за цената на сделката, за данъчната оценка
на имота и за пазарната цена. Съпоставката на установените стойности и констатацията за
разлика между цената на реализираната сделка и "пазарната цена" не се приема еднозначно
като липса на еквивалентност, а само доколкото липсата на еквивалентност би означавала
грубо нарушен баланс на престациите или тотален превес на интересите на единия от
договарящите, може да се направи извод за нарушаване на добрите нрави. /Определение №
169 от 13.04.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1191/2016 г., II г. о„ ГК/. Твърди, че в настоящия
случай процесиите имоти са продадени за няколко пъти по-ниска цена от пазарната и
данъчната им стойност, което нарушава принципа на справедливост и създава условия за
неоснователно обогатяване на купувача. Счита, че процесния договор за покупко-продажба
в частта му относно цената противоречи на добрите нрави и представлява нарушаване на
морални, неписани норми на обществения живот от гледна точка на които, морално
недопустимо е сключеният договор да породи съответните вещно-транслативни правни
последици. Счита, че нищожността на договора в частта относно цената влече след себе си
нищожност на целия договор, понеже тази част не може да се санира по смисъла на чл.26
ал.3 от ЗЗД защото самото договорно правоотношение не би могло да обвързва страните без
тази клауза. На следващо и самостоятелно място счита, че дори и така зани*** цена също не
е била реално предоставена на продавача. Иначе казано липсва така наречената „отчетна
сделка”. Към датата на смъртта не съществува какъвто и да било документ, от който да бъде
направено заключение, че упоменатата в договора цена макар и крайно занижена е била
получена от продавача. Не на последно място счита, че към момента на подписване на
пълномощното, с което са прехвърлени гореописаните недвижими имоти, а именно
19.11.2019г., *** на *** не е бил в състояние да съзнава извършеното и да ръководи
постъпките си. Твърди, че ответната страна в настоящото производство, която е *** на
продавача и същевременно купувач на недвижимите имоти, знаейки за състоянието на
упълномощителя и продавач на недвижимите имоти е злоупотребила с особеното състояние
на същия, като по този начин е нарушила добрите нрави. Моли да бъде прогласена
нищожността до ½ идеална частта поради нарушаване на добрите нрави поради
нееквивалетност на престациите на Договор за покупко-продажба на недвижим имот от
20.11.2019г., обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***,
*** на *** СЛ. ИВ. с район на действие Районен съд гр.*** с № *** на Нотариалната
камара, вписан в Служба по вписванията — *** с вх.рег.№ ***г., с който И.Д. А., ЕГН ***,
действащ чрез *** си ИР. Д. ИВ., ЕГН **********, с постоянен адрес: г***, съгласно
пълномощно с удостоверен подпис рег.№***г. и удостоверено съдържание *** на В. В. Х.-
***-*** при Община ***, е прехвърлил на ИР. Д. ИВ., ЕГН **********, с постоянен адрес:
г*** правото на собственост върху следните свои собствени недвижими имоти, а именно:
3
1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 67088.299.31 (шестдесет и седем хиляди и
осемдесет и осем, точка, двеста деветдесет и девет, точка, тридесет и едно) по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД- 18-131 от 24.07.2017г. на *** на
АГКК, с адрес на поземления имот: град ***, община ***, област ***, местност „***“,
целият с площ 11 267 кв.м. (единадесет хиляди двеста шестдесет и седем квадратни метра)
по скица, а по документ за собственост с площ от 11,265 дка (единадесет декара и двеста
шестдесет и пет квадратни метра), трайно предназначение на територията: Земеделска,
начин на трайно ползване: Нива, категория на земята при неполивни условия: Трета; номер
но предходен план: 299031 (двеста деветдесет и девет хиляди и тридесет и едно), при съседи
на поземления имот: 67088.299.43, 67088.299.91, 67088.299.92,57088.299.32 и 67088.299.11;
за сумата от 1500 лева (хиляда и петстотин лева).
2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 67088.303.40 (шестдесет и седем хиляди и
осемдесет и осем, точка, триста и три, точка, четиридесет) по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-131 от 24.07.2017г. на *** на АГКК, с
адрес на поземления имот: град ***, община ***, област ***, местност „***“, целият с площ
3 993 кв.м. (три хиляди деветстотин деветдесет и три квадратни метра), трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на
земята при неполивни условия: Трета; номер по предходен план: 303040 (триста и три
хиляди и четиридесет), при съседи на поземления имот: 67088.303.30, 67088.303.12 и
67088.303.50; за сумата от 590 лева (петстотин и деветдесет лева).
3. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 67088.373.100 (шестдесет и седем хиляди н
осемдесет и осем, точка, триста седемдесет и три, точка, сто) по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-131 от 24.07.2017г. на *** на АГКК, с
адрес па поземления имот: град ***, община ***, област ***, местност „***“, целият с площ
2 012 кв.м. (две хиляди и дванадесет квадратни метра), трайно предназначение на
територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Изоставено трайно насаждение,
категория на земята при неполивни условия: Четвърта, номер по предходен план: 373100
(триста седемдесет и три хиляди и сто), при съседи на поземления имот: 67088.373.111,
67088.373.112, 67088.373.910, 67088.373.11 и 67088.373.180; за сумата от 450 лева
(четиристотин и петдесет лева).
4.ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 57772.196.35 (петдесет и седем хиляди
седемстотин двадесет и две, точка, сто деветдесет и шест, точка, тридесет и пет) по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-235 от
10.04.2019г. на *** на АГКК, с адрес на поземления имот:град ***, община ***, област ***,
местност „***“, целият с площ 3000 кв.м. (три хиляди квадратни, метра), трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива; категория на
земята при неполивни условия: Трета; номер по предходен план: 196035 (сто деветдесет и
шест хиляди и тридесет и пет), при съседи на поземления имот: 57772.189.157, 57772.196.34,
57772.196.30 и 57772.196.36; за сумата от 360 лева (триста и шестдесет лева), общо за сумата
4
от 2 900лв.(две хиляди и деветстотин лева/. Претендира направените деловодни разноски.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника по делото, в който
счита исковата молба за допустима, но изцяло неоснователна и недоказана. В
обстоятелствената част на исковата молба ищецът е навел довод за нищожност на описания
в същата нотариален акт за покупко - продажба от 20.11.2019г., тъй като счита, че между
посочената в нотариалния акт продажна цена на недвижимите имоти и пазарната цена към
момента на продажбата е била налице разлика в пъти. Счита, че процесния договор за
покупко- продажба, в частта му относно цената противоречи на добрите нрави и
представлява нарушаване на морални, неписани норми на обществения живот от гледна
точка на които, морално недопустимо е сключеният договор да породи съответните вещно-
транслативни правни последици. Навел е довод, че цената по сделката дори и да се
приемело, че е занижена, то същата не е била реално предоставена на продавача, т.е
липсвала така наречената „отчетна сделка“, тъй като към датата на смъртта на *** му не
съществувал какъвто и да било документ, от който да бъде направено заключение, че цената
посочена в нотариалния акт е била получена от *** му в качеството му на продавач. Счита
наведените доводи в горния смисъл за неоснователни и предвид това излага следното
становище: Оспорваният от страна на *** договор е сключен в изпълнение на поетите на
15.11.2019 г. задължения от страна на неговия наследодател И.Д. А. в качеството му на
продавач, да продаде имотите си, съгласно подписания с ***, като купувач Предварителен
договор за покупко - продажба на недвижим имот от горепосочената дата, когато е получил
и продажната цена. Твърди, че видно от предварителния договор е, че *** на *** се е
задължил да прехвърли на доверителката ми собствените си недвижими имоти, а именно:
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № X-101, стр. квартал 16 (шестнадесети) по
стария регулационен план на гр. ***, община ***, област *** (УПИ № IX-257, стр. кв. 16
(шестнадесети) по новия регулационен план от 1993 год. на гр. ***) целия с площ 1060 кв.
м. (хиляда и шестдесет квадратни метра), ВЕДНО с построените в имота къща, лятна кухня,
гараж и тоалетна, при граници и съседи на имота: улица, М.Т.С., В.С. и Д.Б. и документ за
собственост *** год.;
Нива с площ от 3.000 дка (три дка), трета категория, местност „***”, имот № 196035
по картата на възстановената собственост на землището на гр. ***, обл. ***, при граници
(съседи): № 196034 Нива, №812157 Полски път, № 196036 Нива, № 196030 Нива, съгласно
документ за собственост - Решение № ОП 106 от 07.01.2010 год. на ОСЗГ - гр. ***, Вх. per.
№ 13473/06.10.2010 г., *** на Служба по вписванията-гр. ***.
Залесена нива от 2.012 дка (два дка и дванадесет кв. м.), четвърта категория, местност
„***“, имот № 373100 по картата на възстановената собственост на землището на гр. ***,
обл. ***, при граници (съседи): № 373180 Залесена нива, № 373090 Залесена нива, № 000264
Полски път, № 373112 Залесена нива, № 373111 Залесена нива; Съгласно документ за
собственост - Договор за доброволна делба, вписан в Служба по вписванията-гр. *** №***
5
на 22.08.2005 г., том XXIII, №79.
Нива от 11.265 дка (единадесет дка и двеста шестдесет и пет кв. м.), трета категория,
местност „***“, имот № 299031 по картата на възстановената собственост на землището на
гр. ***, обл. ***, при граници (съседи):№ 299092 Нива, №299032 Нива, № 000308 Полски
път, № 299043 Нива, №299091 Нива. Имотът е образуван от имот № 299030; Съгласно
документ за собственост - Договор за доброволна делба, вписан в Служба по вписванията-
гр. *** № *** на 22.08.2005 г., том XXIII, №79.
Нива от 3.993 дка (три дка и деветстотин деветдесет и три кв. м.), трета категория,
местност ***, имот № 303040 по картата на възстановената собственост на землището на гр.
***, обл. ***, при граници (съседи): № 303030 Нива, № 000309 Полски път, № 303050 Нива,
№ 000309
Полски път, съгласно документ за собственост - Договор за доброволна делба, вписан
в Служба по вписванията-гр. *** №*** на 22.08.2005 г., том XXIII, №79.
Твръди, че в т. 2 от предварителния договор е уговорената продажна цена за всички
описани в т. 1 недвижими имоти, която е в общ размер на 7 000.00лв., които твръди, че ***,
като купувач на същите е изплатила на *** на *** в качеството му на продавач преди
подписването на процесния предварителен договор, като договора е служил, като разписка
за разплащане между страните. Предвид това цената на описаните недвижими имоти -
земеделски земи е 2 900.00 лева, т.е. толкова колкото е посочена и в окончателния договор, а
именно Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *** от 20.11.2019
година. Твърди, че в т. 3 от предварителния договор страните са се споразумели, че
собствеността върху описаните в т. 1 от предварителния договор недвижими имоти от
страна на *** на *** ще се прехвърли на *** в качеството и на купувач във формата на
нотариален акт в срок до 31.12.2019година. Твърди, че за описания в т. 1 от предварителния
договор УПИ с № X-101, стр. квартал 16 по стария регулационен план на гр. ***,
продажната цената е 4 100.00 лева, но този имот не е бил прехвърлен от страна на *** на
*** поради не снабдяване от страна на последния в срок с данъчна оценка за имота, както и
поради неговата смърт, поради което в Районен съд гр. *** е образувано гр. дело №
4517/2020 г. на Х-ти гр. състав с предмет обявяване на предварителния договор за
окончателен по реда на чл. 19 от ЗЗД и със страни по спора ***, ищецът по настоящия иск и
неговия *** Д. А.. Твърди, че от представения от страна на *** с исковата молба Нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, *** на *** СЛ. ИВ. с район на действие
Районен съд гр. *** с № *** на Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията —
*** с вх. рег.№ ***г. е видно, че описаните в исковата молба недвижими имоти - земеделски
земи и които са били предмет на окончателния договор са продадени общо за сумата от 2
900.00 лева и каквато сума е била договорена и заплатена от страна на *** по
предварителния договор, като в нотариалния акт е отбелязана и общата данъчна оценка на
имотите в размер на 2 854.12 лева към дата 19.11.2019 година. Счита, че при внимателен
6
анализ на клаузите на процесния предварителен договор от 15.11.2019 г. и в контекста на
поетите от страните по него насрещни задълженияможе да се направи извод, че процесния
предварителен договора е с необходимото съдържание на договор, тъй като материализира
насрещни и съвпадащи си волеизявления на страните по него. Цената на сделката е била
предварително уговорена от *** на *** и заплатена от страна на ответника преди
подписването на предварителния договор и за тази заплатена цена същия е служил, като
разписка за разплащане. В случая за не еквивалентност, която да обоснове нищожност на
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *** поради противоречието му с
добрите нрави не може да се говори, тъй като между страните са били налице пред
договорни - облигационни отношения. Твърди, че договорът за покупко-продажба по
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, *** на *** СЛ. ИВ. с район
на действие Районен съд гр. *** с № *** на Нотариалната камара, вписан в Служба по
вписванията — *** с вх. рег.№ ***/20.11.2019г., ***., е извършен на цена от 2900.00 лв.,
която е цената договорена и заплатена предварително по предварителния договор от страна
на ***, при данъчна оценка, към датата на сделката на прехвърленото имущество от 2 854.12
лева. Счита, че дори и сделката да била по цена определена в данъчната оценка, то същата е
призната от държавата правно значима оценка на един имот, въведена, като законов
критерий и база за определяне на задълженията на собствениците на оцененото имущество
в отношенията им с държавата и общините - при плащане на данъци и такси, съдебни
спорове във връзка с определяне цената на иска и др. Извършването на сделки по покупко-
продажба на недвижими имоти по цена на или близка до данъчната им оценка не е въведено,
като нарушение на закона и не нарушава установените в обществото правни принципи, още
повече, че тук става въпрос за изразяване на свободната воля на страните при сключването
на договори, както на предварителен такъв, така и на окончателен. Ето защо, дори и да се
приеме, че е налице нееквивалентност на престацията, това не е довод да се приеме
накърняване на добрите нрави при извършване на сделката. Твърди, че в най - новата и
актуална практика на ВКС, а именно Решение № 156 от 10.02.2021 г., постановено по гр.
дело № 2451/2019 г. на трето гражданско отделение на ВКС се приема, че „Продажбата на
вещ на цена, по ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми за
справедливост и добросъвестност. Още повече законът за местните данъци и такси и Закона
за ***ите и нотариалната дейност изрично допускат възможността сделки да се сключват и
под данъчната оценка, но държавната такса се плаща по нея. Щом не се нарушават
императивни разпоредби и законът изрично предвижда възможност да се договоря цена,
равна на данъчната оценка или по-ниска от нея, то не е налице значителна нееквивалентност
на ответната престация, водеща до абсолютна, изначална, непоправимо нищожност поради
накърняване на добрите нрави. Твърди, че в този смисъл е безпротиворечивата практика на
ВКС, обективирана в решение № 452 от 25.6.2010 г по гр.дело № 4277/2008 г на ВКС, Първо
гражданско отделение, решение № 119/22.3.2011 г по гр.дело № 485/11 г на ВКС, ГК, Първо
ГО, решение № 29 от 22.3.2017 г по гр.дело № 2955/2016 г на ВКС, ГК, Първо ГО, решение
№ 24 от 9.2.2016 г по гр.дело № 2419/2015 г на ВКС, ГК, Трето ГО и решение № 65 от
21.3.2017 г по гр.дело № 639/2016 г на ВКС, Четвърто гражданско отделение. Счита, че
7
дори и да се приеме, че е налице не еквивалентност на престацията, това не е довод да се
приеме накърняване на добрите нрави при извършване на сделката. Съгласно практиката на
ВКС, за да е налице нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави,
изразяващи се в липса на еквивалентност на престациите, то трябва тази неравностойност да
е толкова голяма, че на практика да е равнозначно на липса на престация, което в случая
твърди, че не е така. Счита, че при изло*** до тук фактология не може да се приеме за
основателно твърдението на ***, за нееквивалентност и неотчетност на сделката по
отношение на *** в качеството на *** на И.Д. А., на когото *** твърди, че е заплатила
сумата от 2900.00 лева дори преди подписването на предварителния договор за покупко
продажба на недвижими имот от 15.11.2019 г. и с когото си е уредила имуществените и
финансови взаимоотношения. Счита, че в настоящия случай не е налице нито липса на
еквивалентност на престациите, нито липса на отчетност на сделката поради което
предявения иск се явява неоснователен. Твърди, че в исковата молба не са изложени
фактически обстоятелства, нито са ангажирани доказателства, които да обосноват, че е
налице съзнателна форма на липса на съгласие, която да предпоставя нищожност на
упълномощаването и съответно обявяване на договора за нищожен. Липсват доводи в
исковата молба, а и доказателства в какво се състои това особеното състояние на *** на ***,
водещо да такова състояние по отношение на последния да не съзнава извършеното и да
ръководи постъпките си и от какво болестно състояние е повлияно това особено състояние.
Твърди, че с тези си езуитски доводи досежно „особено състояние“ на *** на *** водещо до
степен да не съзнава извършеното и да ръководи постъпките си, то най - малкото същите са
некоректно изложени. Счита, че по този начин се нарушава правото на защита на *** да
прави възражения и да сочи доказателства в този смисъл, предвид факта, че същата е
ответник в производство и за последната ще настъпи преклузия. Независимо от горните
доводи счита, че *** на *** предвид така соченото особено състояние е съзнавал
извършеното и е ръководил постъпките си подписвайки предварителен договор за покупко -
продажба на недвижим имот на 15.11.2019 г. с които е била уговорена цената и е била
платена още при подписването на предварителния договор 15.11.2019 г. между продавача
И.Д. А. и *** като купувач, т. е. когато първият от тях е действал лично, а не чрез ***. ***т
на ***, както към датата на сключване на предварителния договор, така и към датата на
подписване на пълномощното е бил дееспособен и е съзнавал свойството и значението на
своите действия, дори и да е имал някакви здравословни проблеми предвид възрастта му, то
същите не са се отразявали на неговата дееспособност и същия е разбирал свойството и
значението на извършваните от него действия. Същият ясно е съзнавал и последиците от
несключване на окончателен договор във формата на нотариален акт до срока определен в
предварителния договор. От друга страна в исковата молба не са наведени твърдения, а и не
се сочат доказателства да е било искано поставяне под запрещение на *** на *** И.Д. А.
преди смъртта му, при което не може да се претендира нищожност на договора по причина
на неспособността му да разбира и ръководи действията си. Твърди, че в горния смисъл още
преди сключването на предварителния договор за покупко-продажба *** И. А. е провел
разговор с Д. А., касаещ сключването на договора и прехвърляне на недвижимите имоти,
8
като както той, така и вторият *** Г. ИЛ. АЛ. предварително са знаели за неговите
намерения, респективно за сключването на този договор от страна на техния наследодател.
Отделно от това същия преди сключването на предварителния договор, както и преди
пълномощното активно е участвал в гражданския оборот, като е сключвал от негово име
лично договори за наем на земеделски земи. Моли искът да бъде отхвърлен. Претендира
направените деловодни разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото писмени и гласни доказателства и съобрази
доводите на страните, намира за установено следното от фактическа страна:
Не е спорно между страните и се установява от Удостоверение за наследници №
54/10.03.2020г., както и от Препис-извлечение от акт за смърт, че И.Д. А., ЕГН*** е починал
на 22.11.2019г. и негови наследници по закон при равни права са Д. Илиев А.,
ЕГН5109014440 и Г. ИЛ. АЛ., ЕГН**********.
Не се спори между страните и се установява от Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № ***, *** на *** СЛ. ИВ. с район на действие Районен съд гр.*** с №
*** на Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията - *** с вх.рег.№ ***г„ *** на
***-И.Д. А., ЕГН ***, действащ чрез *** си ИР. Д. ИВ., ЕГН **********, с постоянен адрес:
г***, съгласно пълномощно с удостоверен подпис рег.№***г. и удостоверено съдържание
*** на В. В. Х.- ***-*** при Община ***, е прехвърлил на ИР. Д. ИВ., ЕГН **********, с
постоянен адрес: г*** правото на собственост върху следните свои собствени недвижими
имоти, а именно:
1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 67088.299.31 (шестдесет и седем хиляди и
осемдесет и осем, точка, двеста деветдесет и девет, точка, тридесет и едно) по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД- 18-131 от 24.07.2017г. на *** на
АГКК, с адрес на поземления имот: град ***, община ***, област ***, местност „***“,
целият с площ 11 267 кв.м. (единадесет хиляди двеста шестдесет и седем квадратни метра)
по скица, а по документ за собственост с площ от 11,265 дка (единадесет декара и двеста
шестдесет и пет квадратни метра), трайно предназначение на територията: Земеделска,
начин на трайно ползване: Нива, категория на земята при неполивни условия: Трета; номер
но предходен план: 299031 (двеста деветдесет и девет хиляди и тридесет и едно), при съседи
на поземления имот: 67088.299.43, 67088.299.91, 67088.299.92,57088.299.32 и 67088.299.11;
за сумата от 1500 лева (хиляда и петстотин лева).
2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 67088.303.40 (шестдесет и седем хиляди и
осемдесет и осем, точка, триста и три, точка, четиридесет) по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-131 от 24.07.2017г. на *** на АГКК, с
адрес на поземления имот: град ***, община ***, област ***, местност „***“, целият с площ
3 993 кв.м. (три хиляди деветстотин деветдесет и три квадратни метра), трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на
земята при неполивни условия: Трета; номер по предходен план: 303040 (триста и три
9
хиляди и четиридесет), при съседи на поземления имот: 67088.303.30, 67088.303.12 и
67088.303.50; за сумата от 590 лева (петстотин и деветдесет лева).
3. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 67088.373.100 (шестдесет и седем хиляди н
осемдесет и осем, точка, триста седемдесет и три, точка, сто) по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-131 от 24.07.2017г. на *** на АГКК, с
адрес па поземления имот: град ***, община *** област ***, местност „***“, целият с площ
2 012 кв.м. (две хиляди и дванадесет квадратни метра), трайно предназначение на
територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Изоставено трайно насаждение,
категория на земята при неполивни условия: Четвърта, номер по предходен план: 373100
(триста седемдесет и три хиляди и сто) при съседи на поземления имот: 67088.373.111,
67088.373.112, 67088.373.910, 67088.373Л 1 и 67088.373.180; за сумата от 450 лева
(четиристотин и петдесет лева).
4. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 57772.196.35 (петдесет и седем хиляди
седемстотин двадесет и две, точка, сто деветдесет и шест, точка, тридесет и пет) по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-235 от
10.04.2019г. на *** на АГКК, с адрес на поземления имот:град ***, община ***, област ***,
местност „***“, целият с площ 3000 кв.м. (три хиляди квадратни, метра), трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива; категория на
земята при неполивни условия: Трета- номер по предходен план: 196035 (сто деветдесет и
шест хиляди и тридесет и пет), при съседи на поземления имот: 57772.189.157, 57772.196.34,
57772.196.30 и 57772.196.36; за сумата от 360 лева (триста и шестдесет лева), или общо за
сумата от 2 900лв.(две хиляди и деветстотин лева).
Безспорно е между страните и се установява от Предварителен договор за покупко -
продажба на недвижим имот от 15.11.2019г. че И. А. се е задължил да прехвърли на И.И.
собствените си недвижими имоти, а именно:
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № X-101, стр. квартал 16 (шестнадесети) по
стария регулационен план на гр. ***, община ***, област *** (УПИ № IX-257, стр. кв. 16
(шестнадесети) по новия регулационен план от 1993 год. на гр. ***) целия с площ 1060 кв.
м. (хиляда и шестдесет квадратни метра), ВЕДНО с построените в имота къща, лятна кухня,
гараж и тоалетна, при граници и съседи на имота: улица, М.Т.С., В.С. и Д.Б. и документ за
собственост *** год.;
Нива с площ от 3.000 дка (три дка), трета категория, местност „***”, имот № 196035
по картата на възстановената собственост на землището на гр. ***, обл. ***, при граници
(съседи): № 196034 Нива, №812157 Полски път, № 196036 Нива, № 196030 Нива, съгласно
документ за собственост - Решение № ОП 106 от 07.01.2010 год. на ОСЗГ - гр. ***, Вх. per.
№ 13473/06.10.2010 г., *** на Служба по вписванията-гр. ***.
Залесена нива от 2.012 дка (два дка и дванадесет кв. м.), четвърта категория, местност
10
„***“, имот № 373100 по картата на възстановената собственост на землището на гр. ***,
обл. ***, при граници (съседи): № 373180 Залесена нива, № 373090 Залесена нива, № 000264
Полски път, № 373112 Залесена нива, № 373111 Залесена нива; Съгласно документ за
собственост - Договор за доброволна делба, вписан в Служба по вписванията-гр. *** №***
на 22.08.2005 г., том XXIII, №79.
Нива от 11.265 дка (единадесет дка и двеста шестдесет и пет кв. м., трета категория,
местност „***“, имот № 299031 по картата на възстановената собственост на землището на
гр. ***, обл. ***, при граници (съседи):№ 299092 Нива, №299032 Нива, № 000308 Полски
път, № 299043 Нива, №299091 Нива. Имотът е образуван от имот № 299030; Съгласно
документ за собственост - Договор за доброволна делба, вписан в Служба по вписванията-
гр. *** № *** на 22.08.2005 г., том XXIII, №79.
Нива от 3.993 дка (три дка и деветстотин деветдесет и три кв. м.), трета категория,
местност ***, имот № 303040 по картата на възстановената собственост на землището на гр.
***, обл. ***, при граници (съседи): № 303030 Нива, № 000309 Полски път, № 303050 Нива,
№ 000309 Полски път, съгласно документ за собственост - Договор за доброволна делба,
вписан в Служба по вписванията-гр. *** №*** на 22.08.2005 г., том XXIII, №79, за общата
сума от 7000 лв., която сума купувачът е платил на продавача преди подписване на
договора. Настоящият договор служи като разписка и се подписва с цел снабдяване на
купувача с нотариален акт за собственост на гореописаните имоти.
Съдът възприема заключението на съдебно-техническата експертиза, като обективно
обосновано, безпристрастно и компетентно. От него се установява, че пазарната стойност на
четирите недвижими имота, предмет на процесния договор за покупко-продажба, към датата
на сделката е в размер на 24412 лева.
С пълномощно с нотариална заверка на подпис и съдържание № №372/19.11.2019г. и
№ 373/19.11.2019г. на В.Х.-*** при Община-***, И. А. е упълномощил И.И. да продава и
дарява на когото намери за добре и на цена, каквато прецени, включително и да договаря
сама със себе си процесните недвижими имоти. Пълномощното е подписано от И. А. с
отпечатък от палеца на дясната ръка, в присъствието на двама ***- К. АЛ. ИГН. и Т.Е. Б..
Съдът кредитира показанията на св.М. Г. ИВ. като преки, незаинтересовани, логични и
в съответствие с останалите, събрани по делото писмени и гласни доказателства. От тях се
установява, че св.И. е бил *** на И. А., който е бил здрав докато получил инсулт в края на
2018г. След получаването на инсулта е намерен, след като повече от два дни е лежал паднал
на земята в дома си. След инсулта е говорел нормално, но е имал парализа на лява ръка и
ляв крак. Бил е адекватен и контактен дори и последните пъти, когато св.И. го е посещавал в
дома му. След инсулта не можал да се раздвижи, бил на легло. Бил е записан за храна на
домашен социален патронаж, а в обслужването му помагал Т.. Свидетеля е засичал и *** на
Т.- И., която е ходила 1-2 пъти да бъде попълнена рецептурната книжка. С времето,
състоянието на И. А. се влошавало. Св.И. е предложил да извикат линейка, но И. А. отказал.
Виждало се е, че не е добре 2 дни преди смъртта му, когато св.И. бил извикан от Т.. Пулса
му бил слаб, бил блед, общото му състояние не било добро. Имал е хрипове в белия дроб.
По предположения на св.И. е имал може би тумор, което обаче не е доказано с изследвания,
тъй като той не искал да се лекува. При посещенията в дома на И. А. е било подредено,
11
топло, грижели се за него. Около 2-3 седмици преди да почине, св.И. е казал на племенника
му, да го посети, защото си отива.
Съдът дава вяра на показанията на св.Т. СТ. М., въпреки че е заинтересована от изхода
на делото като приятелка на ***. Показанията са преки, логични и непротиворечиви. От
тях се установява, че св.М. редовно се чувала с И. А. по телефона. Той получил инсулт на
24.12.2018г. След прибирането от болницата бил обнадежден, че ще се оправи, но после
започнал да приема положението, в което се намира. Починал е на 22.11.2019г. Св. М. му е
звъняла на 18.11.2019г., но той не вдигнал телефона, което било необичайно и към 17,30-
18,00 часа звъннал неговия *** Т. Б. и казал, че И. не може да говори, тъй като му е
паднала захарта. На 20.11.2019г. звънила отново, но И. А. отново не отговорил на
обаждането. Вечерта се обадила И. и казала, че той не може да вдигне телефона и
приближила телефона до ухото на И., той който казал, че е добре. Известно време преди
смъртта-след средата на септември месец 2019г., И. А. бил изгубил интерес към всичко. В
последния месец преди смъртта си, спрял да пуска телевизора, а преди следял новините
постоянно. Казал, че вече не му е интересно. В обслужването му е участвала С., която го
обгрижвала. Била назначена за няколко часа дневно. Отделно имал личен ***- Т., който е
бил назначен за такъв дори преди И. А. да получи инсулт. *** Т. Б. живее на *** с И. и имат
две деца ***. Свидетелката М. е разговаряла рядко с И.И., като първия път бил след инсулта.
И. А. ѝ е дал телефона.
Съдът кредитира показанията на св. СЛ. Л. ШК. като преки, логични и
непротиворечиви. От тях се установява, че след инсулта И. се обадила на св.Ш., който е
***овчед на И., че той е получил инсулт. Той поел грижа за него, докато е в болницата
заради инсулта. След като И. се прибрал в дома си след болницата, св.Ш. го посещавал от
време навреме. С времето здравето му се влошавало. Много бил отслабнал. Мъжа на И. е
полагал грижи като назначен от общината личен *** за И.. Памперсите е сменяла С., която
също била назначена. Два месеца преди смъртта, И. вече нямал желание да разговаря, губел
си мисълта, понякога не познавал св.Ш.. Страдал е от белодробен емфизем.
Съдът кредитира показанията на св.К. АЛ. ИГН., като логични еднопосочни и
взаимнокореспондентни. От тях се установява, че В.Х. е *** на Община-***, а К.А. работи в
общината, където работи и *** И.И., като *** „***“. Свидетеля, заедно с В.Х. са ходили в
дома на И. А. за да заверят пълномощно. И. ги завела, а нейния съпруг е бил *** на И. А..
Там били *** Т., който е *** на И. и впоследствие дошъл и ***. Пълномощното е било
предварително изготвено, а ***я В.Х. запознала И. със съдържанието на пълномощното,
който отговорил че е запознат и е съгласен. Той е бил болен, но говорел, разбирало му се.
Подписал пълномощното с отпечатък от пръста, тъй като бил лежащ, но иначе си бил в
съзнание.Изразил е волята си устно. И. и Т. се грижели от дълго време за И. А..
От показанията на св.Л. УЧ., на които съдът дава вяра като преки, логични и
незаинтересовани се установява, че св.У. често посещавала дома на И. А.. С времето му се
влошило здравето, отслабнал, но контактували нормално. За него се грижели И. и Тошко,
както и една циганка С.. Не си движел лявата ръка и левия крак, бил на легло.
При така установеното от фактическа страна, съдът приема следното от правна страна:
Съгласно чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, договорите, които накърняват добрите нрави, са
нищожни. В настоящия случай, се иска процесният договор за продажба на недвижим имот,
обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, *** на ***
СЛ. ИВ., да бъде прогласен за нищожен, поради накърняване на добрите нрави - под форма
12
на недопустима липса на еквивалентност на насрещните престациии и при условията на
евентуалност поради това, че *** в качеството на *** на продавача и като купувач на
недвижимите имоти, знаейки за състоянието на упълномощителя е злоупотребила с
особеното му състояние.
Добрите нрави са неписани общовалидни морални норми, които съществуват като
общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките.
В практиката на ВКС е прието, че нееквивалентността на престациите е нарушение на
добрите нрави, водещо до нищожност на сделката по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД.
Съгласно постоянната практика на ВКС, обективирана в редица решения на ВКС, както и в
ТР № 1 от 15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС, противоречие с добрите
нрави е налице, когато сделката противоречи на общо установените нравствено етични
правила на морала, когато се нарушава правен принцип, който макар и да не е изрично
формулиран законодателно, спазването му е проведено чрез създаване на други разпоредби,
част от действащото право. Понятието "добри нрави" предполага известна еквивалентност
на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение,
водещо до нищожност на сделката.
В решение № 1444 от 4.11.1999 г. по гр. д. № 753/1999 г. на Пето Г. О. на ВКС е
посочена нееквивалентността на престациите като конкретен пример за нарушение на
добрите нрави, водещо до нищожност на сделката по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, като не
са посочени критерии, по които съдът преценява кога престациите са нееквивалентни до
степен, предизвикваща нищожност на сделката. В решение № 24 от 09.02.2016 г. на ВКС по
гр. д. № 2419/2015 г., III г. о., ГК, след анализ на практиката на ВКС, е даден отговор на
въпроса кога нееквивалентността на престациите води до нищожност на договор за
продажба поради противоречие с добрите нрави, като е прието, че само наличието на
нееквивалентност на насрещните престации не е достатъчно, за да се стигне до извода, че
сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Приема се, че: "Известна
обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага
преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния
интерес. Следващата степен на нееквивалентност на престациите може да представлява
сделка, сключена при явно неизгодни условия и ако страната е в състояние на крайна нужда,
порокът би бил унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД. При най-високата степен на
нееквивалентност на престациите съществува такова съотношение, че едната от тях е
незначителна и практически нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна като прикриваща
дарение, тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави. ". С други думи, за да е
налице нищожност на поддържаното основание - значителна и явна нееквивалентност на
насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави,
неравностойността би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на
престация. За да е налице накърняване на добрите нрави, поради нееквивалентност на
престациите, в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в
13
престациите - в решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г. на III Г. О.
на ВКС например е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от
пазарната, а в решение 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485 по описа за 2010 г. на I Г. О. на
ВКС-при двадесет и осем пъти по-ниска цена. Във второто решение е подчертана
необходимостта от значителна липса на еквивалентност в насрещните престации. По
абстрактен и принципен начин е формулиран критерият за преценка на значителната
нееквивалентност в постановеното по реда на чл. 290 от ГПК решение № 452 от 25.06.2010
г. по гр. д. № 4277 по описа за 2008 г. на I Г. О. на ВКС. Според това решение съгласно чл. 9
от ЗЗД страните имат свобода на договарянето, която се рамкира от приложимите към
правоотношението законови разпоредби и от добрите нрави. Законодателят допуска, че
цената на недвижимия имот може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В същото време
понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при
тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на
сделката. ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е
сведена до липса на престация. Следователно значителна и явна нееквивалентност на
насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е
налице, когато насрещната престация е практически нулева. С решение № 156/10.02.2021г.,
постановено по гр.д.№ 2451/2019 на 3-то г.о на ВКС е прието, че Накърняването на добрите
нрави по смисъла на чл.26 ал.1 предл.3 ЗЗД е налице винаги, когато се нарушава правен
принцип, като принципа на справедливостта и на добросъвестността в гражданските
отношения. Въпросът дали поведението на даден правен субект съставлява действие,
накърняващо добрите нрави и злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена
изгода се преценява с оглед конкретния случай.ВКС в практиката си приема, че не всяка
нееквивалентност представлява нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а
само значителната и явна такава, при която едната от насрещните престации е толкова
незначителна, че има практически нулева стойност.При преценката дали една сделка е
недействителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се ограничава
единствено и само до простото сравняване на уговорената престация с пазарната стойност
на имота, предмет на сделката.Продажбата на вещ на цена, по ниска от пазарната не е
несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност.Още повече
законът за местните данъци и такси и Закона за ***ите и нотариалната дейност изрично
допускат възможността сделки да се сключват и под данъчната оценка, но държавната такса
се плаща по нея.Щом не се нарушават императивни разпоредби и законът изрично
предвижда възможност да се договоря цена, равна на данъчната оценка или по-ниска от нея,
то не е налице значителна нееквивалентност на ответната престация, водеща до абсолютна,
изначална, непоправимо нищожност поради накърняване на добрите нрави.В този смисъл е
безпротиворечивата практика на ВКС, обективирана в решение № 452 от 25.6.2010 г по
гр.дело № 4277/2008 г на ВКС, Първо гражданско отделение, решение № 119/22.3.2011 г по
гр.дело № 485/11 г на ВКС, ГК, Първо ГО, решение № 29 от 22.3.2017 г по гр.дело №
2955/2016 г на ВКС, ГК, Първо ГО, решение № 24 от 9.2.2016 г по гр.дело № 2419/2015 г на
ВКС, ГК, Трето ГО и решение № 65 от 21.3.2017 г по гр.дело № 639/2016 г на ВКС,
14
Четвърто гражданско отделение.
Видно е от представяния и оспорен нотариален акт, че общата данъчна оценка на
процесните 4 броя недвижими имоти е 2854,12 лв. към момента на сключване на сделката, а
продажната цена на имотите е в размер на 2900 лв., която сума не е оспорена. Сделката е
сключена на цена малко по-висока от данъчната оценка на имотите, поради което и въз
основа на гореизложеното, както и в съответствие с установената и непротиворечива
практика на ВКС не е нищожна поради нееквивалентност на престациите. Съдът приема, че
липсва такава нееквивалетност на престациите, която да води до нищожност поради
противоречие с добрите нрави, и тъй като от приетата по делото СТЕ се установи, че
пазарната цена на имотите към момента на сделката е 24412 лв. или те са продадени на 8,42
пъти по ниска цена от пазарната и фактически не може да бъде направен извод, че
престацията е практически нулева. Поради което искът с правно основание чл. 26, ал. 1, пр.
3 от ЗЗД поради нееквивалентност на престациите се явява неоснователен и недоказан и
като такъв следва да бъде отхвърлен.
По евентуалния иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за поради това, че
*** в качеството на *** на продавача и като купувач на недвижимите имоти, знаейки за
състоянието на упълномощителя е злоупотребила с особеното му състояние съдът намира
следното:
Според Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. дело № 1/2009 г.,
ОСТК добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото
правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на
договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и
конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за
спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно. Един от тези
принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските
правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес.
Преценката за нищожност поради накърняване на добрите нрави се прави за всеки
конкретен случай към момента на сключване на договора.
Установи се по делото, че И. А. на дата 15.11.2019г. е подписал предварителен
договор, по силата на който се е споразумял с И.И. да прехвърли за общата сума от 7000
лв. всички притежавани от него недвижими имоти- жилище и земеделски земи. На дата
19.11.2019г. е подписал /с отпечатък от десния палец/ пълномощно, с което е упълномощил
И.И. да продаде или дари на когото намери за добре и на цена, каквато прецени описаните в
него недвижими имоти. На 20.11.2019г. е сключена процесната сделка за покупко-продажба,
обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, *** на ***
СЛ. ИВ. с район на действие Районен съд гр.*** с № *** на Нотариалната камара, вписан в
Служба по вписванията - *** с вх.рег.№ ***г., по силата на която *** на ***-И.Д. А., ЕГН
***, действащ чрез *** си ИР. Д. ИВ., ЕГН **********, с постоянен адрес: г***, съгласно
15
пълномощно с удостоверен подпис рег.№***г. и удостоверено съдържание *** на В. В. Х.-
***-*** при Община ***, е прехвърлил на ИР. Д. ИВ., ЕГН **********, с постоянен адрес:
г*** правото на собственост върху описаните недвижими имоти. На дата 22.11.2019г. И. А.
е починал, който факт не е спорен и се установява от акт за смърт и удостоверение за
наследници, представени по делото.
Установи се, че ИР. Д. ИВ. работи като *** „***“ в Община-***. Т. Б. е нейн *** на
*** и е бил назначен като личен *** от Община-*** на И. А. още преди той да получи
инсулт, след което е продължил да упражнява тази дейност до смъртта на лицето. И.И. е
съдействала при осъществяване на грижата за И. А. видно от свидетелските показания,
описани по-горе, като още от получаването на инсулта, а и след това е била в течение на
здравословното състояние на И. А., което се установи, че постоянно се е влошавало, като
през последния месец от неговия живот всички са забелязвали влошеното му здравословно
състояние. *** е бил викан многократно от И.И., както и от Т. Б. за прегледи и съдействие.
Викана е спешна помощ. Установи се, че през последните дни от живота си, именно когато е
подписал предварителния договор, както и пълномощното и е изповядана процесната сделка
от И.И. в качеството на *** на продавача и на купувач едновременно, че той е имал
моменти, в които не е можел да говори. *** също е определил здравословното му състояние
като лошо и е предлагал да влезе в болница. В деня на подписване на пълномощното, той е
бил извикан от Т. или И. поради влошеното здраве на И. А..
Законът не дефинира понятието "накърняване на добрите нрави" по смисъла на
разпоредбата на чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД. Съдебната практика приема, че противоречие
с добрите нрави е налице тогава, когато сделката противоречи на общо установените
нравствено етични правила на морала. Съгласно разпоредбата на чл. 9 от ЗЗД, страните са
свободни да определят съдържанието на договора, но тази свобода на договарянето не е
безгранична – повелителните норми на закона и добрите нрави са определени като нейна
граница. Нарушението на добрите нрави обаче следва да се разглежда с оглед защитата на
обществените отношения като цяло, а не само с оглед индивидуалния интерес на конкретен
правен субект.
"Накърняване на добрите нрави" е налице, когато с оглед установените в обществото
норми на поведение и общоприетия морал, сделката или договорът се явяват несъвместими
с тях. Добрите нрави не са писани и конкретизирани, а съществуват като общи принципи
или произтичат от тях. Напр. един от тях е принципът на справедливостта, който в
гражданските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от нормите
на гражданското право интерес, като се търси максимално съчетаване на интересите на
отделните правни субекти - противоречието с този принцип може да доведе до нищожност
на сделка при която са договорени насрещни престации в явна нееквивалетност една спрямо
друга.
Безспорно установено по делото е, че смъртта на продавача по договора и сключването
16
на самия договор са факти възникнали само през два дни, както и, че към момента на
сключване на договора купувача по него – ***, която е била и *** на продавача е била
наясно относно общото здравословно състояние на праводателя, предвид това, че *** и
нейния *** са полагали грижи за И. А., от които той се е нуждаел в последната година от
живота си. Дори в деня преди деня на подписване на пълномощното, видно от показанията
на ***те, И. А. е бил в такова влошено здраве, че не е можел да говори. Именно *** и
нейния *** са извикали бърза помощ за това и са се обадили на ***, който в деня на
подписване на пълномощното е посетил болния и е установил твърде влошеното му здраве.
Въпреки знанието за състоянието му, *** е предприела действия и съответно е сключен
процесния договора за продажба. Анализът на всички релевантни за спора факти и
обстоятелства налагат извод, че *** е действала със знание за близката и неизбежна смърт на
И. А.. Показателни в този смисъл са данните относно това, че последните дни преди смъртта
си И. А. е бил в тежко здравословно състояние до степен на такава физическа
изнемощялост, че не е можел сам да отговори на телефонно повикване и въобще да говори.
Промяната в здравословното състояние на И. А. в смисъл на постепенно влошаване / без
о***и към подобряване/ датира от около два месеца преди смъртта му, което обстоятелство
се сочи от всички разпитани по делото ***, имали наблюдения. Предвид това и доколкото
влошаването е било видимо, то несъмнено е налице соченото по-горе знание у ***. Факта,
че не беше установено онкологично заболяване, а само съмнения за това, не може да
обоснове липса на знание у *** за скорошна и неизбежна смърт на прехвърлителя по
сделката, тъй като не е страдал от неизлечима болест. Не само диагностицирането на
неизлечима болест обуславя наличие на знание за скорошна и неизбежна смърт. За всички
*** е било видимо влошеното му здраве, отпадналост, бледност, липса на интерес, голямо
отслабване. Това, че преди сделката е сключен предварителен договор също не може да
доведе до противен извод, за липса на противоречие с добрите нрави. Предварителния
договор е бил сключен на 15.11.2019г. само една седмица преди смъртта на И. А., когато
той вече видимо е бил в много влошено здраве. Тук следва да се посочи, че въпреки, че в
договора е посочено, че цената от 7000 лв. е платена и договора служи за разписка за
установяване на този факт, не се установи в състава на наследството на И. А., открито само
седмица след предварителния договор, да е налична тази парична сума, като липсват
твърдения за разпореждане със същата приживе. В посока неплащане на тази престация са и
показанията на Т. Б..
В конкретния случай, по силата на етичните неписани норми е неприемливо от
морална гледна точка два дни преди смъртта на И. А., въобще да става дума за продажба на
имот, а още по-малко да се извършат конкретните действия- упълномощаване, насрочване
на сделката при ***, като всичко предвид събраните по делото доказателства е извършено от
***, която вече е била напълно наясно с факта на скорошната смърт на И. А..
Сделката противоречи на общо установените нравствено-етични правила на морала и
поради факта, че в последните си дни, когато са извършени подписването на предварителен
17
договор, пълномощно и процесния договор, И. А. е бил изцяло зависим именно от И.И., с
чието съдействие Т. Б. му е назначен за личен ***. Освен това, дори и тя да е осъществявала
някой действия по обгрижването на И. А., не може да бъде установено еднозначно дали тя е
давала съдействието си на И. А. или е подпомагала ***я си в изпълнение на задълженията
му по трудовото му правоотношение с Община-*** в качеството му на личен *** на И. А..
Тази дейност е платена. *** получава възнаграждение за труда си, което е уредено в Закона
за личната помощ, поради което противоречи на добрите нрави, за предоставената грижа, И.
А. да се разпореди с цялото си недвижимо имущество по силата на предварителния договор
и оспорената сделка.
С оглед на гореизложеното следва евентуалния иск да бъде уважен като основателен и
доказан.
На основание чл.78, ал.1 ГПК *** следва да бъде осъдена да заплати на ***,
направените от него разноски в настоящото производство за ДТ, депозит за ВЛ, за ***,
вписване и адвокатско възнаграждение съразмерно с ува*** част на претенцията в размер на
580,00 лв./ от общо 1160 лв/.
На основание чл.78, ал.3 и ал.4 ГПК *** има право на разноски съразмерно с
прекратената и отхвърлена част на претенцията в размер на 420 лв./ от общо 840 лв./ за
депозит за *** и адвокатско възнаграждение.
По изложените съображения съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Г. ИЛ. АЛ., ЕГН **********, *** против
ИР. Д. ИВ., ЕГН**********, *** иск с правно основание чл.26, ал.1,
предложение трето ЗЗД да бъде обявен за нищожен договор за покупко-
продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № ***, *** на *** СЛ. ИВ. с район на действие Районен съд гр.*** с №
*** на Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията - *** с вх.рег.
№ ***г., като противоречащ на добрите нрави поради нееквивалентност на
престациите, като неоснователен и недоказан.
ОБЯВЯВА за нищожен до размера на ½ част, на основание чл.26,
ал.1, предложение трето ЗЗД, по искът предявен от Г. ИЛ. АЛ., ЕГН
**********, *** против ИР. Д. ИВ., ЕГН**********, *** като
противоречащ на добрите нрави, поради това, че *** в качеството на ***
на продавача и като купувач на недвижимите имоти, знаейки за състоянието
18
на упълномощителя е злоупотребила с особеното му състояние, договор за
покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № ***, *** на *** СЛ. ИВ. с район на действие
Районен съд гр.*** с № *** на Нотариалната камара, вписан в Служба по
вписванията - *** с вх.рег.№ ***г, с който И.Д. А., ЕГН ***, действащ чрез
*** си ИР. Д. ИВ., ЕГН **********, с постоянен адрес: г***, съгласно
пълномощно с удостоверен подпис рег.№***г. и удостоверено съдържание
*** на В. В. Х.- ***-*** при Община ***, е прехвърлил на ИР. Д. ИВ., ЕГН
**********, с постоянен адрес: г*** правото на собственост върху следните
свои собствени недвижими имоти, а именно:
1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 67088.299.31 (шестдесет и седем
хиляди и осемдесет и осем, точка, двеста деветдесет и девет, точка, тридесет и
едно) по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
РД- 18-131 от 24.07.2017г. на *** на АГКК, с адрес на поземления имот: град
***, община ***, област ***, местност „***“, целият с площ 11 267 кв.м.
(единадесет хиляди двеста шестдесет и седем квадратни метра) по скица, а по
документ за собственост с площ от 11,265 дка (единадесет декара и двеста
шестдесет и пет квадратни метра), трайно предназначение на територията:
Земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на земята при
неполивни условия: Трета; номер но предходен план: 299031 (двеста
деветдесет и девет хиляди и тридесет и едно), при съседи на поземления
имот: 67088.299.43, 67088.299.91, 67088.299.92,57088.299.32 и 67088.299.11;
за сумата от 1500 лева (хиляда и петстотин лева).
2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 67088.303.40 (шестдесет и седем
хиляди и осемдесет и осем, точка, триста и три, точка, четиридесет) по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-
131 от 24.07.2017г. на *** на АГКК, с адрес на поземления имот: град ***,
община ***, област ***, местност „***“, целият с площ 3 993 кв.м. (три
хиляди деветстотин деветдесет и три квадратни метра), трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята при неполивни условия: Трета; номер по предходен план:
303040 (триста и три хиляди и четиридесет), при съседи на поземления имот:
67088.303.30, 67088.303.12 и 67088.303.50; за сумата от 590 лева
(петстотин и деветдесет лева).
19
3. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 67088.373.100 (шестдесет и
седем хиляди н осемдесет и осем, точка, триста седемдесет и три, точка, сто)
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-
18-131 от 24.07.2017г. на *** на АГКК, с адрес па поземления имот: град ***,
община *** област ***, местност „***“, целият с площ 2 012 кв.м. (две
хиляди и дванадесет квадратни метра), трайно предназначение на
територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Изоставено трайно
насаждение, категория на земята при неполивни условия: Четвърта, номер по
предходен план: 373100 (триста седемдесет и три хиляди и сто) при съседи на
поземления имот: 67088.373.111, 67088.373.112, 67088.373.910, 67088.373Л 1
и 67088.373.180; за сумата от 450 лева (четиристотин и петдесет лева).
4. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 57772.196.35 (петдесет и седем
хиляди седемстотин двадесет и две, точка, сто деветдесет и шест, точка,
тридесет и пет) по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед РД-18-235 от 10.04.2019г. на *** на АГКК, с адрес на поземления
имот:град ***, община ***, област ***, местност „***“, целият с площ 3000
кв.м. (три хиляди квадратни, метра), трайно предназначение на територията:
Земеделска, начин на трайно ползване: Нива; категория на земята при
неполивни условия: Трета- номер по предходен план: 196035 (сто деветдесет
и шест хиляди и тридесет и пет), при съседи на поземления имот:
57772.189.157, 57772.196.34, 57772.196.30 и 57772.196.36
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК ИР. Д. ИВ., ЕГН**********,
*** да плати на Г. ИЛ. АЛ., ЕГН **********, *** сумата от 580,00 лв.
направени по делото разноски.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 и ал.4 ГПК Г. ИЛ. АЛ., ЕГН
**********, *** да плати на ИР. Д. ИВ., ЕГН**********, *** сумата от
420,00 лв. направени по делото разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ***ския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – ***: _______________________
20