Р Е Ш Е Н И Е
|
Номер |
|
Година |
11.03.2019г. |
Град |
Кърджали |
|||||||||||||||
|
В
ИМЕТО НА НАРОДА |
||||||||||||||||||||
|
Кърджалийски
районен |
съд |
|
състав |
|||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||
|
На |
23.01. |
Година |
2019 |
|||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||
|
В
публично заседание и следния състав: |
||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||
|
Председател |
Мариана
Гунчева |
|||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||
|
Членове |
|
|||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||
|
Съдебни заседатели |
|
|||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||
|
Секретар |
Радка
Делчева |
|
||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||
|
Прокурор |
|
|
||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||
|
като
разгледа докладваното от |
Съдия
Гунчева |
|
||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||
|
Гр.д.
|
дело номер |
1065 |
по
описа за |
2018 |
година. |
|||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||
Производството е по чл. 19 , ал.3 от ЗЗД.
Предявена е искова молба от „Балканстрой-инженеринг“ООД гр.Кърджали, в която сочи, че сключило с ответницата Предварителен договор от 29.01.2014г. за учредяване на право на строеж и прехвърляне на собственост върху поземлен имот срещу изграждане на обекти в предвиждащата се по КЗСП жилищна сграда. Съгласно договореното учредителят Д.В. учредила на приемателя „Балканстрой-инженеринг“ООД право на строеж за построяване на жилищна сграда в имота за 75% от общата разгърната застроена площ от сградата, като си запазила за себе си правото на строеж върху 25% от РЗП на сградата. Предварителният договор бил сключен за строеж в ПИ с идентификатор № 40909.112.296 по КККР на гр.Кърджали с административен адрес: гр.Кърджали, кв. „Възрожденци“ , ***, с площ 974 кв.м., с начин на ползване – ниско застрояване до 15 м., урбанизирана територия, с номер по предходен план: пл.сн. № 5723, кв.125, парцел IV, при граници и съседи : ПИ № 40909.112.297, № 40909.112.292, № 40909.112.304, № 40909.112.295 и № 40909.112.292, собственост на ответницата Д.В..
Приемателят „Балканстрой-инженеринг“ООД се задължил да изгради изцяло със свои средства , труд и материали предвидената по КЗСП и по одобрен архитектурен проект сграда и да предаде на учредителя готови обекти в сградата, за които В. запазила правото на строеж. Площта на тези обекти била уговорена в размер до 25% от общата РЗП на сградата. Учредителят Д.Д.В. се задължила срещу извършване на строителството от страна на „Балканстрой-инженеринг“ООД да прехвърли на приемателя с договор в нотариална форма правото на собственост върху идеални части от гореописания поземлен имот, които отговарят на не по-малко от 75% от площта на имота. В предварителния договор учредителят се задължил да учреди право на строеж на „Балканстрой-инженеринг“ООД за обекти в сградата , с обща площ до 75% от общата РЗП на сградата. Тези задължения следвало да се изпълнят от ответницата в едноседмичен срок от одобряването на идейния архитектурен проект. Страните приели, че реалните обекти в сградата щели да се индивидуализират в нотариалния акт.
С нотариален акт , вписан в СВ-Кърджали с дв.вх. рег. № 1145/16.04.2015г., акт №49, том 4, дело № 662/15г. , Д.В. изпълнила частично поетите с предварителния договор задължения, като учредила право на строеж в полза на ищеца за изграждане на индивидуализирани 4 броя магазини, 24 броя апартаменти, 1 брой ресторант и 6 броя паркоместа в жилищната сграда, находяща се в ПИ с ид. № 40909.112.296. За себе си учредителката запазила право на строеж върху 7 броя апартаменти, 2 броя магазини и 4 броя паркоместа в сградата. Ответницата не изпълнила изискуемото се задължение по предварителния договор да прехвърли на ищеца 75% идеални части от ПИ с ид. № 40909.112.296. Нотариалния акт не съдържал клаузи за отмяна на текстове от предварителния договор . Страните не били подписвали други писмени съглашения, с които да предоговорят или отменят клаузи от действащия между тях предварителен договор.
Ищецът изпълнил задълженията си по предварителния договор и построил жилищната сграда , съгласно Разрешително за строеж № 98/09.06.2015г. и одобрения архитектурен проект. Бил спазен и срокът на изграждане , който според раздел 4, т.2 от Договора , бил 24 месеца от одобряване на проектната документация или издаване на разрешително за строеж (09.06.2015г.). Жилищната сграда била въведена в експлоатация с Удостоверение №7/28.02.2017г. на Община Кърджали.
С писмен приемо-предавателен протокол от 27.02.2017г. ищецът предал на ответницата построените обекти в сградата, за които учредителката си запазила право на строеж. В протокола от 27.02.2017г. ответницата декларирала, че „Балканстрой-инженеринг“ООД изпълнил изцяло задълженията си по Договора от 29.01.2014г. и че тя нямала претенции за неизпълнение.
Ищецът обаче не придобил собствеността върху обещаните му с предварителния договор от 29.01.2014г. 75% идеални части от поземления имот, върху който е построена сградата, като към настоящия момент ответницата отказвала да прехвърли идеалните части и да изпълни това свое задължение.
Това обуславяло правния интерес от предявяване на настоящия иск по чл. 19 , ал.3 от ЗЗД, при наличието на законовите предпоставки за това: ответницата била собственик на поземления имот, съгласно НА за дарение с вх. рег. № 5195/30.12.2008г. , акт №2, том 20, дело № 4550 на СВ, налице бил писмен предварителен договор между страните, ищецът бил изправна страна по договора, ответницата неоснователно отказвала да изпълни своето изискуемо по договора задължение да прехвърли ¾ идеални части от ПИ с идентификатор №40909.112.296 по КККР на гр.Кърджали.
С оглед на изложеното моли съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен Предварителен договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на собственост върху поземлен имот срещу изграждане на обекти в предвиждащата се по КЗСП жилищна сграда от 29.01.2014г. , сключен между страните, въз основа на който ищеца да придобие собствеността върху ¾ идеални части от ПИ с идентификатор № 40909.112.296 по КККР на гр.Кърджали с административен адрес: гр.Кърджали, кв. „Възрожденци“ , ***, с площ 974 кв.м., с начин на ползване – ниско застрояване до 15 м., урбанизирана територия, с номер по предходен план: пл.сн. № 5723, кв.125, парцел IV, при граници и съседи : ПИ № 40909.112.297, № 40909.112.292, № 40909.112.304, № 40909.112.295 и № 40909.112.292. Претендира разноски. В съдебно заседание чрез процесуалния си представител, както и в представена писмена защита подържа исковата молба.
Ответникът Д.Д.В. *** в представения по делото отговор оспорва исковата молба, като сочи, че била подведена да подпише договора в този му вид и че той не отговарял на действителната й воля. В съдебно заседание лично и чрез процесуалните си представители , както и в представена писмена защита излага подробни съображения.
Съдът, за да се произнесе , съобрази следното:
От представен по делото Предварителен договор от 29.01.2014г. за учредяване на право на строеж и прехвърляне на собственост върху поземлен имот срещу изграждане на обекти в предвиждаща се по КЗСП жилищна сграда , се установява , че същият е сключен между Д.Д.В. с ЕГН ********** в качеството й на учредител и „Балканстрой-инженеринг“ООД гр.Кърджали , в качеството на приемател/купувач, с предмет: учредителят Д.Д. като собственик на ПИ с идентификатор №40909.112.296 по КККР на гр.Кърджали, с адрес гр.Кърджали, целият с площ 947 кв.м., идентичен с имот с УПИ IV, отреден за имот с пл.сн. № 5723, кв.125 по ПУП на кв. „Възрожденци“, гр.Кърджали, при съседи на имота: ПИ № 40909.112.297, ПИ № 40909.112.292, ПИ № 40909.112.304, ПИ № 40909.112.295, ПИ № 40909.112.292 учредява на приемателя „Балканстрой-инженеринг“ООД-Кърджали правото на строеж и съответните идеални части от правото на собственост върху терена /ПИ/ в зависимост от процента на обектите в предвидената по КЗСП скица виза, които ще бъдат допълнително уговорени между страните с анекс след изготвянето и одобряването на идеен архитектурен проект за жилищната сграда, и които ще бъдат с обща застроена площ не повече от 75% от общата РЗП на сградата. В т.5 на Предварителния договор изрично е договорено, че учредителят се задължава да прехвърли нотариално правото на собственост върху съответните идеални части от имота и съответните обекти върху дружеството-приемател , които ще бъдат индивидуализирани в нотариалния акт след изготвянето и одобрението на идеен архитектурен проект, и които следва да бъдат в размер на не по-малко от 75 % от общата РЗП на сградата и полагащите се идеални части от ПИ, в едноседмичен срок от одобрението на идейния архитектурен проект.
От представен по делото НА №117, нот. дело №306/2015г. по описа на нотариус №020 К. Д. се установява, че ответницата е изпълнила частично поетите с предварителния договор задължения , като е учредила право на строеж в полза на ищеца за изграждане на индивидуализирани 4 броя магазини, 24 броя апартаменти, 1 брой ресторант и 6 броя паркоместа в жилищна сграда , находяща се в ПИ с идентификатор № 40909.112.296, като за себе си учредителката е запазила право на строеж върху 7 броя апартаменти, 2 броя магазини и 4 броя паркоместа в сградата. Ответницата не е изпълнила поетото с предварителния договор задължение да прехвърли на строителя „Балканстрой-инженеринг“ООД 75 % идеални части от поземлен имот с идентификатор № 40909.112.296. Нотариалния акт не съдържа клаузи за отмяна на текстовете от предварителния договор. Страните не са подписвали други писмени съглашения, с които да предоговорят или отменят клаузи от действащия между тях предварителен договор.
От друга страна , от заключението на вещото лице по назначената СТЕ и приобщените писмени доказателства се установява, че ищецът е построил жилищната сграда съгласно Разрешително за строеж №98/09.06.2015г. и одобрения архитектурен проект, спазил е срока на изграждане , който съгласно раздел четвърти, т.2 от Договора е 24 месеца от одобряване на проектната документация и жилищната сграда е въведена в експлоатация с Удостоверение №7/28.02.2017г. на Община Кърджали. От приемо-предавателен протокол от 27.02.2017г. се установява, че ищецът е предал на ответницата обектите в построената сграда, за които учредителката си е запазила право на строеж. От заключението на вещото лице по назначената СТЕ се установява, че собственост на ответницата са станали 28.954% от общата разгърната застроена площ на изградената в процесния имот сграда, вкл. сутеренния етаж, равняващи се на 1 062.69 кв.м.. Експертизата сочи също така, че не е установено ответницата да е получила по-малко площи от изградената сграда. Собственост на ищцовото дружество станали 71, 406% от общата разгърната застроена площ на изградената в процесния имот сграда, вкл. сутеренния етаж, равняващи се на 2 653.76 кв.м.. Установява се също така, че ответницата е получила от ищеца и допълнителна парична сума от 23 800 лева , представляваща стойността на по-малко получените от учредителя 34 кв.м. от жилищната площ на апартаментите, изградени в ПИ с идентификатор №40909.112.296.
При
така установената фактическа обстановка, съдът намира иска по чл. 19, ал.3 от ЗЗД за основателен и доказан. Съставът на чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД изисква наличието на валидно сключен предварителен договор, който
да не е прекратен, т.е. да е налице между страните действително правоотношение.
Предварителният договор се определя в доктрината като подготвителен договор,
който предшества друг договор, наречен окончателен. Той е облигационен и
двустранен договор, при който в тежест на всяка от страните по него съществува
задължението да сключи в бъдеще окончателен договор, както и правото да изисква
същото от другата страна. Предварителният договор следователно поражда
облигаторно действие, но той не притежава вещно-транслативно действие. По
силата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД всяка една от страните по предварителен договор
може да поиска от съда обявяването му за окончателен. Правото да се иска
обявяване на предварителен договор за окончателен е субективно потестативно
право, което може да бъде упражнено с едностранно волеизявление на неговия
носител по съдебен ред. Упражняването на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и
евентуалното му уважаване предполага настъпването на промяна в правната сфера
на другата страна по предварителния договор, като по този начин тя ще бъде
задължена да встъпи в окончателен договор.
По настоящото дело се установи наличието на всички изискуеми от закона предпоставки за уважаване на предявения иск. Установи се , че между страните е сключен валиден и действащ предварителен договор , в т.5 на който изрично е договорено, че учредителят се задължава да прехвърли по нотариален ред правото на собственост върху съответните идеални части от имота и съответните индивидуализирани обекти върху дружеството-премател, които следва да бъдат в размер на не по-малко от 75 % от общата РЗП на сградата и полагащите се идеални части от поземления имот, което да бъде сторено в едноседмичен срок от одобрението на идейния архитектурен проект. Тази клауза е валидна , породила е своето действие и в този смисъл съдът намира възражението на ответницата за нейната нищожност, за несъстоятелно. В този ред на мисли, следва да се посочи, че съдът не обсъжда снетите по делото свидетелски показания, с които страната се опита да докаже твърденията си за нищожност на клаузата, с оглед забраната на чл. 164, ал.1, т.2 и т.5 от ГПК. Установи се , че ответницата Д.В. е собственик на ПИ с идентификатор 40909.112.296, а ищецът е изпълнил поетите задължения да построи в нейния имот сграда, от която ответницата е придобила индивидуализирани два броя магазини, шест броя апартаменти и четири броя паркоместа, равняващи се на 28.954% от общата разгърната застроена площ на изградената в процесния имот сграда. Установи се , че ответницата неоснователно е отказала да изпълни задължението си да прехвърли на ищеца ¾ идеални части от Поземлен имот с кадастрален идентификатор № 40909.112.296 по КККР на гр.Кърджали. Ето защо , следва да се постанови решение, с което да се обяви за окончателен Предварителен договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на собственост върху поземлен имот срещу изграждане на обекти в предвиждащата се по КЗСП жилищна сграда от 29.01.2014г. , сключен между страните, въз основа на който ищецът „Балканстрой-инженеринг“ООД да придобие собственост върху ¾ идеални части от ПИ с идентификатор № 40909.112.296 по КККР на гр.Кърджали, с административен адрес в гр.Кърджали, кв. „Възрожденци“, ***, с площ 974 кв.м., с начин на ползване – ниско застрояване до 15 м., урбанизирана територия, с номер по предходен план : пл.сн.п №5723, кв. 125, парцел IV, при граници и съседи: поземлени имоти с идентификатори №№40909.112.297, №40909.112.292, 40909.112.304, 40909.112.295 и 40909.112.292.
При този изход на делото , следва ответникът да заплати на ищеца направените в обезпечителното производство по ч.гр.д. № 41/2018г. по описа на КОС разноски от 860 лева , включващи 800.00 лева – платено адвокатско възнаграждение, 45.00 лева – платена държавна такса за образуване на делото и за издаване на обезпечителна заповед, 15.00 лева – платена държавна такса за вписване на възбрана. Следва ответникът да заплати на ищеца и направените в настоящото производство разноски от 2 000.00 лева – адвокатски хонорар, 550.00 лева – внесен депозит за възнаграждение на вещото лице, 945.66 лева – внесена държавна такса за образуване на делото.
Водим от изложеното, съдът
Р
Е Ш И :
ОБЯВЯВА за окончателен Предварителен договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на собственост върху поземлен имот срещу изграждане на обекти в предвиждащата се по КЗСП жилищна сграда от 29.01.2014г. , сключен между Д.Д.В. с ЕГН ********** ***, в качеството й на учредител и „БАЛКАНСТРОЙ-ИНЖЕНЕРИНГ“ООД с ЕИК *** със седалище и адрес на управление *** , представлявано от управителя Д.И.А. от гр.Кърджали в качеството на приемател/купувач, по силата на който договор учредителят Д.Д.В. с ЕГН ********** прехвърля на приемателя „БАЛКАНСТРОЙ-ИНЖЕНЕРИНГ“ООД с ЕИК *** собствеността върху ¾ /три четвърти/ идеални части от ПИ с идентификатор № 40909.112.296 по КККР на гр.Кърджали, с административен адрес в гр.Кърджали, кв. „Възрожденци“, ***, с площ 974 кв.м., с начин на ползване – ниско застрояване до 15 м., урбанизирана територия, с номер по предходен план : пл.сн. №5723, кв. 125, парцел IV, при граници и съседи: поземлени имоти с идентификатори №№40909.112.297, №40909.112.292, 40909.112.304, 40909.112.295 и 40909.112.292, като приемателя „БАЛКАНСТРОЙ-ИНЖЕНЕРИНГ“ООД с ЕИК *** е изпълнил насрещно уговорените престации.
ОСЪЖДА Д.Д.В. с ЕГН ********** *** да ЗАПЛАТИ на „БАЛКАНСТРОЙ-ИНЖЕНЕРИНГ“ООД с ЕИК *** със седалище и адрес на управление *** , представлявано от управителя Д.И.А. от гр.Кърджали направените в обезпечителното производство по ч.гр.д. № 41/2018г. по описа на КОС разноски от 860 лева , включващи 800.00 лева – платено адвокатско възнаграждение, 45.00 лева – платена държавна такса за образуване на делото и за издаване на обезпечителна заповед, 15.00 лева – платена държавна такса за вписване на възбрана, както и направените в настоящото производство разноски от 2 000.00 лева – адвокатски хонорар, 550.00 лева – внесен депозит за възнаграждение на вещото лице, 945.66 лева – внесена държавна такса за образуване на делото.
Решението подлежи на обжалване пред КОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Районен съдия: