№ 29
гр. Велико Търново, 10.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, XVIII СЪСТАВ, в публично
заседание на осми декември през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:ДИМО КОЛЕВ
при участието на секретаря Лидия Кр. Симеонова Любенова
като разгледа докладваното от ДИМО КОЛЕВ Гражданско дело №
20214110102552 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.
26 ал. 2 пред. 3 ЗЗД, чл. 124 ал. 1 ГПК и чл. 90 ал. 1 вр. 88 чл. ЗКИР вр. чл. 537 ал. 2
ГПК.
Ищецът излага твърдения, че на 24.07.2020г. е закупил от наследодателя на
ответниците И.Д. и М.Д. поземлен имот с идентификатор *** по КККР на с. ***, общ.
Павликени, представляващ земеделска земя - лозе с площ от 2784 кв.м., в местността
„***”, която сделка е обективирана в нот. акт за покупко – продажба на недвижим имот
№ 155, том II, рег. № 1801, дело № 143/2020г., вписан в Службата по вписванията при
РС – Павликени с вх. рег. № 1668, акт № 177, том 5, дело 677/2020г. Ищецът твърди, че
няколко дни след придобивната сделка в Службата по вписванията е вписан договор за
аренда от 01.10.2019г. с вх. рег. № 1730, том 2, акт № 239 от 30.07.2020г., имащ за
предмет арендуването на процесния имот, сключен между неговия праводател и
вторият ответник. Уточнява, че в нарушение на изискването на чл. 3 ал. 1 ЗАЗ за
едновременно извършване и нотариално удостоверяване на подписите на страните,
този на арендодателя е нотариално заверен на 08.07.2020г., а този на арендатора на
30.07.2020г. Ищецът смята, че по този начин е нарушено изискването за форма при
сключването на договорите за аренда и счита, вписания на 30.07.2020г. договор за
аренда от 01.10.2019г. за нищожен на основание чл. 26 ал. 2 пред. 3 ЗЗД. В допълнение
изтъква, че недействителността на същия води до несъществуване на арендно
правоотношение между страните по него респ. до несъществуване на вписаното в
1
имотния регистър обстоятелство за сключването му. Ищецът изтъква, че макар и
невалиден вписаният договор за аренда препятства упражняване правото му на
собственост, поради което иска от съда да прогласи неговата нищожност, поради
неспазване на предписаната от закона форма, да приеме за установено, че между
страните по него не съществува арендно правоотношение, както и да приеме за
установено, че вписаното в тази връзка обстоятелство в имотния регистър
несъществува. Претендира разноски.
Ответниците не са подали отговор на исковата молба в едномесечния срок по чл.
131 ГПК. В съдебно заседание се явява законния представител на ответно дружество,
който не оспорва изложените от ищеца факти, но възразява срещу дължимостта на
претендираните от последния съдебни разноски.
Съдът, като взе предвид наличните по делото доказателства и становищата на
страните, намира за установено следното:
От нот. акт № 155, том II, рег. № 1801, дело № 143 от 2020г. се установява, че на
24.07.2020г. ищцата е закупила от наследодателя на първите двама ответници за
сумата от 800 лв. процесния поземлен имот с идентификатор *** по КККР на с. ***,
общ. Павликени, находящ се в местността „***” и представляващ лозе с площ от 2784
кв.м. Видно от справка № 27489/31.07.2020г. нотариалния акт е вписан в Службата по
вписванията към РС – Павликени с вх. № 1668/24.07.2020г., акт № 177, том 5, дело №
677/2020г. Към момента на сделката, за периода 01.01.1992г. – 22.07.2020г., по
партидата на продавача липсват вписания, отбелязвания и заличавания по отношение
на продадения имот /справка по лице от 22.07.2020г. на Службата по вписванията към
РС – Павликени/.
От представения договор за аренда на земеделска земя № 488/01.10.2019г. е
видно, че праводателят на първите двама ответници е отдал под аренда на последния
ответник процесния поземлен имот за срок от 6 стопански години. Видно от
извършените на обратната страна на книгата на договора нотариални удостоверявания
подписа на арендодателя по него е нотариално заверен на 08.07.2020г. от нотариус ***,
с район на действие гр. Дряново, а този на арендатора – на 30.07.2020г. от *** – пом.
нотариус по заместване на нотариус ***. Този аренден договор е вписан в Службата по
вписванията към РС – Павликени с вх. № 1730/30.07.2020г., акт № 239, том 2 /справка
№ 27489/31.07.2020г./.
От извършена справка в НБД „Население” е видно, че на 17.04.2021г., преди
образувано на делото, праводателят на ищеца и арендодател по договора за аренда е
починал, като е оставил за свои законни наследници децата си, които са конституирани
като ответници по делото.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни
изводи:
2
Искът по чл. 26 ал. 2 пред. 3 ЗЗД за прогласяване нищожността на договора за
аренда, поради нарушаване изискването за форма е установителен по своя характер и
предпоставка за неговата допустимост е наличието на правен интерес от установяване
на порока, от който страда сделката. По правило този интерес принадлежи на страните
по спорното правоотношение, но и трети за него лица могат да имат интерес от
оспорване на действителността му, ако техните права се засягат от съществуването
респ. несъществуването му. В случая наличието на договора за аренда в правния мир и
вписването му в имотния регистър, което има оповестителна и защитна функция, при
основателност на ищцовите твърдения за неговата нищожност, поддържа една правна
привидност за съществуваща между страните по него облигационна връзка относно
арендуването на процесния имот. По този начин се засягат правата на ищеца като
собственик на вещта и в частност правомощието му да ползва процесния имот и да
получава плодовете /естествени и граждански/ от него, тъй като се препятства
необезпокояваната му употреба лично или чрез трети лица по силата на облигационни
сделки. В тази връзка за ищеца е налице интерес да предяви иск за нищожност на
сключения между ответниците аренден договор, тъй като при постановяване на
позитивно съдебно решение ще бъдат отречени правните последици на атакуваната
сделка и ще се преустанови неоснователното засягане на неговите признати от закона
права като собственик на имота. По тези съображения за ищеца е налице и признат от
закона интерес да установи липсата на арендно правоотношение между ответниците, а
оттам и за несъществуване на така вписаното обстоятелство, което обуславя
допустимостта и на установителните искове по чл. 124 ал. 1 ГПК и по чл. 90 ал. 1 вр.
чл. 88 вр. чл. 537 ал. 2 ГПК.
Съгласно чл. 3 ал. 1 ЗАЗ договора за аренда се сключва в писмена форма с
нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно.
Следователно договора за аренда е формален, доколкото предписаната в цитираната
разпоредба форма е такава за действителност на сделката. В случая закона, освен
нотариалното удостоверяване на подписите на страните, като част от формата за
валидност, е въвел изрично и изискването същите да са извършени едновременно.
Изискването за едновременност предполага страните да се явяват лично пред
нотариуса по едно и също време и пред него да подпишат договора респ. да потвърдят
подписите си, който да удостовери това обстоятелство /арг. чл. 589 ал. 2 ГПК/.
Понастоящем видно от извършени на гърба на документа на договора нотариални
удостоверявания е нарушено изискването за едновременно извършване на подписите
на страните, доколкото този на арендодателят е положен и нотариално удостоверен на
08.07.2020г., а този на арендатора – на 30.07.2020г. След като при сключването на
процесния аренден договор подписите на страните не са нотариално удостоверени и
извършени едновременно, предписаната от закона форма за действителност по чл. 3
ал. 1 ЗАЗ не е спазена. Последното обстоятелства има за последица нищожността на
3
процесния договор за аренда на основание чл. 26 ал. 2 пред. 3 ЗЗД. Тази нищожност
следва да бъде обявена на страните по сделката, като с факта на смъртта на
арендодателя, настъпила на 17.04.2021г., същият е заместен по силата на закона /арг.
чл. 17 ал. 2 ЗАЗ/ от наследниците си, които са конституирани като ответници по
делото. Встъпването им в договора не изисква нарочна за това уговорка в него или
предприемането на какъвто и да е акт или действие от тяхна страна /арг. чл. 17 ал. 1
ЗАЗ/. По тези съображения по предявения от ищеца иск с правно основание чл. 26 ал. 2
пред. 3 ЗЗД следва да се прогласи за нищожен договор за аренда на земеделска земя №
488/01.10.2019г., с нотариална заверка на подписите на страните, извършени на
08.07.2020г. и на 30.07.2020г., вписан в Службата по вписванията към РС – Павликени
с вх. № 1730/30.07.2020г., акт № 239, том 2, поради липса на предписаната от закона
форма.
Нищожният договор е опорочен още при сключването му и изначало не може да
породи целените от страните по него правни последици. Той не може да ги обвърже
валидно и да е източник на действително правоотношение между тях. В тази връзка
след като процесния аренден договор е нищожен, поради неспазване на предписаната в
закона форма за действителност, между страните по него не е възникнало валидно
арендно правоотношение, с оглед на което предявения иск по чл. 124 ал. 1 ГПК се
явява изцяло основателен.
Основателен поради това е и обусловения от него иск по чл. чл. 90 ал. 1 вр. 88
чл. ЗКИР вр. чл. 537 ал. 2 ГПК. След като договора за аренда е нищожен, той не
съществува в правния мир още от момента на сключването му. Вписано обстоятелство,
което не е възникнало валидно представлява вписване на несъществуващо
обстоятелство. В тази връзка вписването в Службата по вписванията към РС –
Павликени с вх. № 1730/30.07.2020г., акт № 239, том 2, на договор за аренда на
земеделска земя № 488/01.10.2019г., с нотариална заверка на подписите на страните,
извършени на 08.07.2020г. и на 30.07.2020г., е вписване на несъществуващо
обстоятелство. Предвид на това предявения иск за установяване несъществуването на
вписаното обстоятелство следва да се уважи изцяло.
Искането на ищеца за отмяна и заличаване на вписаното обстоятелство, поради
несъществуването му няма характеристиките на самостоятелна искова претенция. То е
последица от уважаване на иска за несъществуването му и по изричното разпореждане
на закона компетентен да го извърши е съдията по вписванията /чл. 90 ал. 2 и ал. 3
ЗКИР/, който се произнася с определение, след като е сезиран за това от
заинтересованото лице. В този смисъл Решение № 158/04.02.2016г. по т.д. №
247/2015г. II т.о.
При този изход на делото и на основание чл. 78 ал. 1 ГПК в полза на ищеца
следва да се присъдят разноски в размер на 730 лв., представляващи заплатените от
4
него държавни такси и възнаграждение за един адвокат. С оглед посочената цена за
почистване на декар площ, която е уговорена като размер на арендното плащане по
процесния договор, определената от съда държавна такса по реда на чл. 70 ал. 3 ГПК
по първите два иска от по 50 лв. за всеки от тях, не подлежи на ревизия. Оспорването
на последния ответник, че не е дал повод за завеждане на делото не държи сметка, че
ищцата не е страна по оспорения договор и ако е искал да прекрати тази договорна
връзка е следвало да предприеме действия за това с другите ответници, като страни по
него. А и по арг. от чл. 78 ал. 2 ГПК, за да не дължи разноски, ответникът следва да е
признал иска, което в случая не е направил.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА за нищожен договор за аренда на земеделска земя №
488/01.10.2019г., с нотариална заверка на подписите на страните, извършени на
08.07.2020г. и на 30.07.2020г., с който П. ИЛ. Д., починал на 17.04.2021г., заместен
след смъртта си от ИЛ. П. Д., ЕГН: ********** и М. П. Д., ЕГН: **********, двамата
от гр. *** е отдал под аренда на „АГРОИНВЕНТ-ПРО” ЕООД, ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление гр. В. Търново, ул. „Ген. Сава Муткуров” № 2, ет. 3,
ап. 9 поземлен имот с идентификатор *** по КККР на с. ***, общ. Павликени, находящ
се в местността „***”, с площ от 2784 кв.м., трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: лозе. категория 2, при съседи: 24685.159.15,
24685.159.17, 24685.159.191, 24685.159.195, поради липса на предписаната от закона
форма, по предявения от В. Г. СТ., ЕГН: ********** от гр. *** иск с правно основание
чл. 26 ал. 2 пред. 3 ЗЗД.
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от В. Г. СТ., ЕГН: ********** от
гр. *** иск с правно основание чл. 124 ал. 1 ГПК, че между ИЛ. П. Д., ЕГН:
********** и М. П. Д., ЕГН: **********, двамата от гр. ***, като наследници на П.
ИЛ. Д., починал на 17.04.2021г. и „АГРОИНВЕНТ-ПРО” ЕООД, ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление гр. В. Търново, ул. „Ген. Сава Муткуров” № 2, ет. 3,
ап. 9 несъществува арендно правоотношение по договор за аренда на земеделска земя
№ 488/01.10.2019г., с нотариална заверка на подписите на страните, извършени на
08.07.2020г. и на 30.07.2020г., вписан в Службата по вписванията към РС – Павликени
с вх. № 1730/30.07.2020г., акт № 239, том 2, поради неговата нищожност.
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от В. Г. СТ., ЕГН: ********** от
гр. *** срещу ИЛ. П. Д., ЕГН: **********, М. П. Д., ЕГН: **********, двамата от гр.
***, като наследници на П. ИЛ. Д., починал на 17.04.2021г. и „АГРОИНВЕНТ-ПРО”
ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление гр. В. Търново, ул. „Ген.
Сава Муткуров” № 2, ет. 3, ап. 9, иск с правно основание чл. 90 ал. 1 вр. чл. ЗКИР вр.
5
чл. 537 ал. 2 ГПК, че вписването в Службата по вписванията към РС – Павликени с вх.
№ 1730/30.07.2020г., акт № 239, том 2, на договор за аренда на земеделска земя №
488/01.10.2019г., с нотариална заверка на подписите на страните, извършени на
08.07.2020г. и на 30.07.2020г., е несъществуващо обстоятелство.
ОСЪЖДА ИЛ. П. Д., ЕГН: **********, М. П. Д., ЕГН: **********, двамата от
гр. *** и „АГРОИНВЕНТ-ПРО” ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление гр. В. Търново, ул. „Ген. Сава Муткуров” № 2, ет. 3, ап. 9 ДА ЗАПЛАТЯТ
на В. Г. СТ., ЕГН: ********** от гр. *** сумата от 730 лв. /седемстотин и тридесет
лева/ - разноски в производството за държавни такси и възнаграждение на един
адвокат.
Решението подлежи на обжалване пред ВТОС в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
Съдия при Районен съд – Велико Търново: _______________________
6