РЕШЕНИЕ
№ 2335
гр. Бургас, 21.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и трети септември през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:ФИЛИП СТ. РАДИНОВ
при участието на секретаря АНАСТАСИЯ ЯНЧ. ЯНАКИЕВА
като разгледа докладваното от ФИЛИП СТ. РАДИНОВ Гражданско дело №
20252120103218 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на Глава тринадесета от ГПК.
Образувано е по предявен от В. Л. Ц. срещу „Виктория хоум“ ЕООД, иск за осъждане
на ответника да заплати на ищцата сумата от 4000 лева, представляваща заплатено на
отпаднало основание стоп капаро по сключен между страните договор за гаранция от
05.03.2025 г., ведно със законна лихва от предявяване на иска – 08.05.2025 г. до
окончателното изплащане на задълженията, основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД.
В исковата молба и уточняващата молба от 16.05.2025 г. се твърди, че между страните
сключен договор за гаранция от 05.03.2025 г., по силата на който ищцата е предала на
ответника сумата от 4000 лева като гаранция, че до 10.03.2025 г. ще закупи предложения от
ответника апартамент, находящ се в гр. Б., ул. ***, представляващ обединени четири офиса.
Сочи се, че по силата на договора, ответникът се е задължил до датата, на която е следвало
да се сключи предварителен или окончателен договор да обезпечи необходимата
административна документация за обединяване на четирите офиса в един апартамент.
Поддържа се, че до 10.03.2025 г. ответникът не е изпълнил задълженията си по договора, да
обезпечи необходимата документация, като освен това не е изпълнил задължението си да
предостави апартамента в надлежен вид, тъй като същият е имал скрит правен недостатък,
изразяващ се в това, че входната врата на апартамента е разположена в общите части на
сградата. Предвид това, на 10.03.2025 г. ищцата е отправила до ответника устно
волеизявление за разваляне на договора за гаранция, но същият отказал да върне
предадената му сума.
Направено е искане за уважаване на предявения иск.
Претендира се присъждането на съдебно - деловодни разноски.
В законоустановения срок по чл. 131 ал. 1 от ГПК ответникът е подал отговори на
1
исковата молба, в който е застъпено становище за неоснователност на предявения иск.
Твърди се, че предадената от ищцата сума е 2000 евро, а не 4000 лева. Оспорват се
твърденията на ищцата за неизпълнение от ответника, на задълженията по договора за
гаранция, като се твърди, че ищцата е запозната преди подписването му, както с това, че
входната врата се намира в част от коридор в сградата, обслужващ само офисите, така и с
обстоятелството, че се касае до четири офиса. Сочи се, че въпреки това ищцата е изявила
желание да закупи имота на предложената по-ниска в сравнение с останалите апартаменти
в района цена, при условие, че продавачът се снабди със съгласие от съседите в сградата за
обединяване на офисите в един апартамент, което обединяване обаче да извърши ищцата
впоследствие. Твърди се, че ответникът е изпълнил задълженията си по договора, като е
спрял апартамента от продажба, проучил е реда и документите необходими за обединяване
на офисите и е получил офертна цена за това, при което е изготвил предварителен договор, в
който е включена клауза, че окончателен договор ще бъда сключен след снабдяване от
продавачите със съгласие от съседите за приобщаване на коридора. Изложено е, че на
10.03.2025 г. ищцата не се явила в офиса на ответника за подписване на предварителния
договор, като на 24.04.2025 г. семейният партньор на ищцата Т. Б. се обадил на ответника по
телефона и завил, че се отказва от договора и иска връщане на дадените пари. Поддържа се,
че предвид надлежното изпълнение на задълженията от ответника, в полза на ищцата не е
възникнало право на разваляне, което да бъде упражнено извънсъдебно или в настоящото
дело. Оспорва се възражението на ищцата за неравноправност на клаузата за неустойка. В
условията на евентуалност е направено възражение за прихващане с вземането на ответника
в размер от 4500 лева, представляващо възнаграждение по чл. 51 ТЗ, а в условията на
евентуалност обезщетение за пропуснати ползи, вследствие неизпълнение на задължението
за заплащане на възнаграждение на брокера за осъществено посредничество по договора за
посредничество от ищцата.
Направено е искане за отхвърляне на предявения иск.
Претендира се присъждането на съдебно - деловодни разноски, за което е представен
списък с разноски по чл. 80 от ГПК.
В съдебното заседание, чрез процесуалния си представител, ищецът поддържа
предявените искове. Депозирана е писмена защита от 25.09.2025 г.
В съдебно заседание, чрез процесуалния си представител, ответникът поддържа
подадения отговор на исковата молба. Депозирана е писмена защита от 01.10.2025 г.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки
становището на страните, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
По делото не е спорно, а и от представения договор за гаранция от 05.03.2025 г. се
установява, че страните са се уговорили ищецът да предаде на ответника сумата от 4000 лева
като гаранция за закупуване на недвижим имот, находящ се в гр. Б., ул. ***, представляващ
четири офиса, обединени в апартамент, при цена 135000 евро, срок за сключване на
предварителен договор за покупко-продажба – до 10.03.2025 г. и при възможност офисите да
бъдат преустроени документално в апартамент – т. 1 и т. 2 от договора. Съгласно т. 3 от
договора ако възложителят откаже да сключи предварителен договор до 10.03.2025 г. при
постигане на параметрите по т. 2 от договора, губи гаранцията. Съобразно с т. 6 от договора
при непостигане на параметрите по т. 2 от договора по вина на продавача с срок до
10.03.2025 г. довереникът се задължава да върне на възложителя сумата предадена като
гаранция. В т. 10 от договора е уговорена клауза, според която страните се съгласяват
подписаният договор за гаранция да служи като разписка за получаване от ответника на
сумата от 2000 евро, или 3911,66 лева /л. 5 гръб/.
На л. 31 от делото е представен отговор на гл.арх. на Община Б. от 23.04.2024 г. по
повод запитване на продавача на офисите, а на л. 32 от делото е представено графично
означение на процесните четири офиса и коридорите.
2
От представените и неоспорени от страните извлечения от кореспонденция между
тях, осъществена по Viber се установява, че ищцата заявява на ответника, че след разговор с
мъжа си, който не е съгласен с уговорената в договора за гаранция цена за покупката на
процесния апартамент, се отказва от договора /л. 50 – л. 52/.
Между страните не спорно, че входната врата на апартамента, състоящ се от четири
обединени офиса се намира в коридор, представляващ обща част. Между страните не е
спорно, а и от представения по делото договор за поръчка от 04.03.2025 г. и анекса към него,
сключен между ответника и трето лице и подписан от ищцата, в качеството на
придружител на третото лице се установява, че преди сключване на договора за гаранция от
05.03.2025 г. ищцата е присъствала на огледа на процесния апартамент /л. 53 и л. 54/.
Въз основа на изложената фактическа обстановка и съобразявайки становището на
страните, съдът достигна до следните правни изводи:
Предявен е иск чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД. За успешното провеждане на предявения
иск ищецът следва да установи в условията на пълно и главно доказване, че между страните
е налице валидна облигационна връзка по посочения в исковата молба договор, включващ
твърдените клаузи за дължимост на главница, заплащането на процесната сума по договора,
надлежно упражнено право на разваляне и размера на претенцията. В тежест на ответника е
да докаже точно изпълнение на задълженията си да заплати процесната сума или
направените правоизключващи и правонамаляващи възражения.
С исковата молба са въведени две самостоятелни основания, наличието на всяко от
които би породило потестативно право на разваляне на договора за гаранция, а именно
неизпълнение на задължението на ответника за доказване наличието на реална възможност
процесните офиси да бъдат преустроени документално в апартамент по т. 2 и т. 6 от
договора, както и наличието на недостатък, който не е могъл да бъде установен при огледа,
изразяващ се в това, че входната врата на обединеното помещение е монтирана в обща част,
без съгласието на етажните собственици.
По потестативното право на разваляне.
Не е спорно, а и от представения по делото договор за гаранция от 05.03.2025 г. се
установи, че страните са се уговорили ищецът да предаде на ответника сумата от 4000 лева
като гаранция за закупуване на недвижими имоти, находящи се в гр. Б., ул. ***,
представляващи четири офиса, фактически обединени в апартамент, при цена 135000 евро,
срок за сключване на предварителен договор за покупко-продажба – до 10.03.2025 г. и при
възможност офисите да бъдат преустроени документално в апартамент – т. 1 и т. 2 от
договора. Съгласно т. 3 от договора, ако при постигане на параметрите по т. 2 от договора,
възложителят-ищец откаже да сключи предварителен договор до 10.03.2025 г. губи
гаранцията. Съобразно с т. 6 от договора при непостигане на параметрите по т. 2 от договора
по вина на продавача в срок до 10.03.2025 г. довереникът-ответник се задължава да върне на
възложителя-ищец сумата предадена като гаранция. /л. 5 гръб/.
Следователно, съобразно т. 2, т. 3 и т. 6 от договора, страните са поели задължения
при постигане на продажна цена 135000 евро и „при възможност офисите да бъдат
преустроени документално в апартамент“, да се сключи предварителен договор до
10.03.2025 г.
Спорен между страните е въпросът, какво е съдържанието на поетото от дружеството
ответник, задължение по т. 2 и т. 6 от договора, да осигури параметъра - „и при възможност
офисите да бъдат преустроени документално в апартамент“, доколкото ищцата твърди, че се
касае до осигуряване от ответника, на необходимите административни документи за
юридическото преустройство на офисите в апартамент, а дружеството ответник твърди, че
уговорката от една страна, е за снабдяване с декларации-съгласия за преустройството на
офисите от останалите собственици на обекти, а от друга се твърди, че са търсени стари
3
строителни книжа, говорено е с архитекти, които са уверили ответника, че преустройството
е възможно и с това е изпълнил задълженията си.
По спорния въпрос, съдът приема следното: От т. 6 от договора се установява, че се
касае до конкретно поето от дружеството ответник задължение за действие от страна на
продавача, което следва да бъде изпълнено до 10.03.2025 г., съобразно уговореното между
страните по договора. Съобразно критериите по чл. 20 ЗЗД и акцесорния характер на
договора за гаранция (същия не е самостоятелен и има обслужващ характер по отношение
на договора за покупко-продажба), крайната цел на страните по него е да се гарантира
сключването на договор за покупко-продажба на процесните обединени офиси, които обаче
ищцата-купувач цели да ползва като апартамент. Именно поради това, за нея е важно да бъде
категорично доказано от ответника, че от гледна точка на благоустройствените и други
закони е юридически възможно офисите да бъдат преустроени в апартамент, тоест че при
сключване на предварителен договор няма да възникнат пречки от юридически характер
освен фактически, офисите да бъдат обединени и документално и именно това е
съдържанието на задължението на ответника по т. 2 от договора. Съобразно чл. 185, ал. 2
ЗУТ при промяна в предназначението на собствени обекти в етажната собственост – каквото
е обединяването на четири офиса в един апартамент, се изисква решение на ОСЕС и
нотариално заверени съгласия на всички етажни собственици. Едва след това могат да бъдат
издадени съответни административни разрешения и то ако компетентният за това държавен
орган счете, че са налице всички останали благоустройствени изисквания за издаване на
такива. Следователно, за да бъде категорично доказано съществуването на реална
възможност офисите да бъдат преустроени документално в апартамент, тоест че няма да
възникне юридическа пречка след закупуване на обектите за съединяването им, следва
освен решение на ОСЕС и нотариално заверени съгласия на всички етажни собственици, да
бъдат обезпечени и съответните административната разрешения. До този момент не е
сигурно дали реално съществува възможност офисите да бъдат преустроени документално в
апартамент, защото етажните собственици могат да не дадат съгласие за това /при все
повече, че обединяването на офисите е свързано с завземане на част от коридор,
представляващ обща част/, както е възможно и компетентния административен орган да не
издаде съответни разрешения, ако прецени, че има други благоустройствени изисквания за
обединяване на четирите офиса, които не са налице. В случая, ответникът по делото не е
изпълнил в уговорения срок – до 10.03.2025 г., задължението си да докаже наличието на
реална възможност за документално преустройство на апартамента, като обезпечи
действията на продавача по снабдяване с необходимата документация от етажните
собственици и общината. Последното обаче е било и обективно невъзможно предвид
краткия срок, въпреки, който ответникът е поел задълженията по т. 2 и т. 6 от договора,
надценявайки възможностите си и подценявайки необходимостта от по-продължително
време за изпълнение на задължението за доказване на наличието на реална възможност за
документално обединяване на офисите в апартамент.
По изложените съображения, съдът приема, че в полза на ищцата е възникнало
потестативно право да развали договора за гаранция.
Само за пълнота, следва да бъде обсъден и второто основание за разваляне на
договора за гаранция, въведено с исковата молба, а именно че входната врата на обединеното
помещение е монтирана в обща част без съгласието на етажните собственици. Последното
представлява скрит правен недостатък, доколкото не може да бъде установен при обикновен
оглед. Не може да бъде установен, тъй като за да бъде открит са необходими познания на
благоустройствените закони и правилата на ЗУЕС относно това къде точно е позволено да
бъде разположена една входна врата на апартамент в етажна собственост, които познания
купувачите не са длъжни да притежават. Именно липсата на познания е тази, която мотивира
купувача да се обърне към специалист – дружеството ответник, което да му гарантира
безпрепятствено закупуване на имот, без недостатъци. Правилата уредени в чл. 193 – чл. 199
ЗЗД относно недостатъците се отнасят до договора за покупко-продажба, но в случая имат
значение и следва да бъдат съобразени още във фазата на сключен договор за гаранция. Това
4
е така, доколкото сключеният между страните договор за гаранция няма самостоятелен, а
акцесорен характер, тъй като служи като гаранция за постигане на крайната цел на страните
– сключване на договор за покупко-продажба на процесния имот. Следователно в случая, от
решаващо значение за вземане на решение от ищцата дали изобщо да встъпи в договорни
отношения с ответника, респ. дали да сключи процесния договор за гаранция, е дали имотът,
който се предлага за продажба страда от съществени правни недостатъци /скрити или явни/.
Така, ако същата е осведомена за правния недостатък може да не встъпи в договорни
отношения или въпреки това да встъпи в такива, приемайки недостатъка. Ако обаче, към
момента на сключване на договора за гаранция, бъдещият купувач не е бил осведомен, то
същият има право да се освободи от този договор, като го развали.
Не е спорно по делото, че входната врата на помещението получено след обединяване
на офисите, е монтирана в коридор, представляващ обща част, обслужваща само четирите
офиса и че това ще доведе на приобщаване на коридора, което не може стане решение на
ОСЕС и без нотариално заверено съгласие на етажните собственици. Последното е наведено
като твърдения в отговора на исковата молба и е видно от представеното по делото, на л. 32,
графично означение на процесните четири офиса и коридорите. Не е спорно и че по
отношение на четирите офиса е осъществен оглед от ищцата.
Настоящият състав приема, че наличието, към момента на сключване на договора за
гарацния, на знание у ищцата за необходимостта от решение на ОСЕС и нотариално
заверено съгласие на етажните собственици за промяна в предназначението на обща част
/коридорът/ по начин, че част от нея да бъде приобщена към определен обект е от
съществено значение за вземане на решение от ищцата дали изобщо да встъпи в договорни
отношения с ответника, респ. дали да сключи процесния договор за гаранция. Знанието за
необходимост от решение е от съществено значение, защото ОСЕС може и да не вземе
такова решение.
В исковата молба е застъпено, че това обстоятелство е съобщено от ответника на
ищцата след сключване на договора за гаранция, а в отговора – че е съобщено преди това,
още към момента на огледа. При доказването на наведени от ищеца твърдения за наличие на
съществен скрит правен недостатък в процесния имот– в случая необходимостта от решение
на ОСЕС за промяна в предназначението на обща част и нотариално заверени съгласия на
етажните собственици /липсата на решение и съгласия е безспорна между страните по
делото/, в тежест на ответника е да установи правопрекратяващото си материалноправно
възражение, че към момента на договора за гаранция е съобщил на ищцата за това
обстоятелство. Независимо обаче, от указаната от съда доказателствена тежест и
положените от процесуалния представител на ответника усилия, по делото не са ангажирани
доказателства за установяване на това обстоятелство. В тази връзка единствено
противопоставянето на възражение, без ангажиране на доказателства за установяването му
не обуславя извод за неговата основателност.
С оглед горното и предвид несамостоятелния характер на договора за гаранция
/същият има обслужващ характер спрямо окончателния договор за покупко-продажба/,
настоящия състав приема, че към момента на сключване на процесния договор за гаранция,
ищцата не е знаела за необходимостта от процесното решение на ОСЕС и нотариално
заверените съгласия на етажните собственици, а по-късното узнаване на тази необходимост е
основание за развалянето му.
Формираните изводи не се разколебават от представения по делото отговор на гл.арх.
на Община Б. даден по запитване на продавача /л. 31 от делото/, доколкото запитването не е
направено по повод договора за гаранция, а около година по-рано и не съдържа конкретно
становище на архитекта относно възможността за преустройство, а само констатация за
липса на съхранени строителни книжа в общината относно сградата, в която са разположени
процесните офиси. Същите не се разколебават и от представеното извлечение на
кореспонденция между страните по Viber /л. 50 – л. 52 от делото/, от която се установява, че
ищцата се е отказала да сключи предварителен договор след разговор с мъжа си, който не е
5
бил съгласен да закупи точно този апартамент за тази цена. Последното кореспондира с
направения извод, че към момента на договора за гаранция, ищцата не е знаела за
необходимостта от процесното решение на ОСЕС и нотариално заверените съгласия на
етажните собственици за обединяване на офисите в апартамент и се е съгласила на
предложената от ответника цена, но след узнаване за тази необходимост е преценила, че
тази цена не си струва с оглед юридическите трудности, които могат да възникнат след
закупуване на офисите.
По упражняване правото на разваляне.
Ищецът твърди, че породеното вследствие договорното неизпълнение на ответника
право на разваляне на договора за гаранция, е упражнено чрез водената между страните
кореспонденция по Viber. Видно от същата обаче, е че изявленията направени от ищцата не
съдържат белезите по чл. 87 ЗЗД, доколкото липсва недвусмислено волеизявление насочено
до ответника за разваляне именно на договора за гаранция, а само изявление, че се отказва
да сключи предварителен договор. Независимо от това, договорът следва да се счита за
развален с връчване на препис от исковата молба, което обстоятелство следва да бъде
зачетено от съда по реда на чл. 235, ал. 3 ГПК. С развалянето договора за гаранция, на
мястото на договорното правоотношение, възниква правоотношение по неоснователно
обогатяване, респ. реституционно право в полза на ищцата да иска връщане на дадената на
ответника гаранция.
По евентуалните възражения за прихващане.
Направените по-горе изводи налагат разглеждането на противопоставените с отговора
на исковата молба евентуални възражения за прихващане. В отговора на исковата молба е
посочено, че вземането, с които се иска прихващане, представлява възнаграждение на
ответника по повод възлагане от ищцата на посреднически услуги, чийто размер следва да
бъде определен по реда на чл. 51 ТЗ, а в условията на евентуалност обезщетение за
имуществени вреди от неизпълнението на договора за посредничество.
За да бъде осъществено прихващане е необходимо страните по делото да имат една
спрямо друга насрещни вземания, при което едната е кредитор и длъжник на другата и
обратно. По делото е представен единствено сключен между ответника и Т. Б. договор за
посредничество от 04.03.2025 г., подписан от ищцата като придружител. В случая, въпреки
указаната тежест на доказване на ответника, включително по реда на чл. 146, ал. 2 ГПК и
положените от процесуалния му представител усилия, по делото не са ангажирани
доказателства за установяване на сключен между страните по делото договор за
посредничество, респ. възникване на вземане в полза на ответника, по което длъжник е
ищцата. Следователно евентуалните възражения за прихващане са неоснователни, доколкото
ответникът не може да извърши прихващане на вземането на ищцата, с свое вземане, което
има не към нея, а към трето лице – Т. Б.
Съобразно т. 2 от мотивите на Тълкувателно решение № 2/18.03.2022 г. по тълк.д. №
2/2020 г. на ОСГТК на ВКС съдът не се произнася по неоснователното възражение за
прихващане в диспозитива на решението, зачитайки неговата характеристика на защитно
средство срещу предявения иск. В този случай сила на пресъдено нещо формират мотивите
на решението – така в Решение № 45/22.04.2009 г. по т. д. № 483/2008 г. на I т. о. на ВКС.
По размера.
От представения договор за гаранция се установи, че ищцата се е задължила да
предаде на ответника сумата от 4000 лева, но съобразно т. 10 от договора имаща характер на
разписка се установява, че са предадени само 2000 евро, или 3911,66 лева /л. 5 гръб/, до
който размер предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен, а за разликата над
уважения размер, до предявения – да бъде отхвърлен. В т. 6, първата алтернатива от
договора, страните не са уговорили нещо различно от последиците на чл. 87 ЗЗД, тоест, че
при неизпълнение по вина на ответника, в полза на ищцата се поражда реституционно право
да иска връщане на предадената гаранция, поради което предявеният иск следва да бъде
6
уважен, на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД.
По разноските.
С оглед изхода на спора, своевременно отправеното искане и представените
доказателства, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, на ищцата следва да бъдат присъдени
направените по делото съдебно - деловодни разноски. По делото са представени
доказателства за заплатена държавна такса в размер от 136 лева и заплатено адвокатско
възнаграждение в размер от 700 лева. Съразмерно на уважената част от исковете,
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 817,50 лева, от които
сумата от 133 лева за държавна такса и сумата от 684,50 лева за адвокатско възнаграждение
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК, в полза на ответника следва да бъдат присъдени
разноски съобразно отхвърлената част от иска. По делото са представени доказателства за
заплатено адвокатско възнаграждение в размер от 800 лева. Така ищецът следва да бъде
осъден да заплати на ответника сумата от 88,30 лева за адвокатско възнаграждение.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Виктория хоум“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр. Бургас, ул. „Трайчо Китанчев“ № 24, ет. 1 да заплати на В. Л. Ц., ЕГН
********** с адрес гр. Б., ж. к. ***, сумата от 3911,66 лева /три хиляди деветстотин и
единадесет лева и шестдесет и шест стотинки/, представляваща заплатено на отпаднало
основание стоп капаро по сключен между страните договор за гаранция от 05.03.2025 г.,
ведно със законна лихва от предявяване на иска – 08.05.2025 г. до окончателното
изплащане на задълженията, КАТО ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над уважения размер от
3911,66 лева, до предявения от 4000 лева, основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД.
ОСЪЖДА „Виктория хоум“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр. Бургас, ул. „Трайчо Китанчев“ № 24, ет. 1 да заплати на В. Л. Ц., ЕГН
********** с адрес гр. Б., ж. к. ***, сумата от 817,50 лева /осемстотин и седемнадесет лева
и петдесет стотинки/, представляваща направените по делото съдебно - деловодни разноски,
на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА В. Л. Ц., ЕГН ********** с адрес гр. Б., ж. к. *** да заплати „Виктория
хоум“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул. „Трайчо
Китанчев“ № 24, ет. 1 сумата от 88,30 лева /осемдесет и осем лева и тридесет стотинки/,
представляваща направените по делото съдебно - деловодни разноски, на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК.
Присъдената в полза на ищцата сума може да бъде заплатена по банкова сметка
IBAN ***.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
7