Р
Е Ш Е Н И Е
№ ……………./………………..2016 г.
гр. Варна
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ,IX - ти състав,
в публично съдебно заседание, проведено на двадесет и
осми януари, в състав:
СЪДИЯ:
ДАНИЕЛА ХРИСТОВА
При участието на секретаря В.П.
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело
№ 2418 по описа за 2015 г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е образувано по предявен иск с правно основание чл. 19 ал.3 от ЗЗД с цена на
иска 109 640.30 лева.
Ищецът П.Х.М. с ЕГН ********** *** чрез пълномощника си адв. С.Н.
от ВАК с адрес за връчване на съобщения и призоваване *** претендира
да бъде постановено решение, с което съдът
да се обяви
за окончателен предварителен договор за покупко-продажба, сключен на 16.08.2010
г. с ответницата Д.И.В. с ЕГН ********** *** представлявана от адв.Е.Д. от
ВАК с адрес за връчване на съобщения и призоваване *** , по силата на който е
дадено обещание за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на
следните недвижими имоти:
Апартамент № 3 изграден на
степен „груб строеж", находящ се в гр.Варна, ул.Страхил № 46, разположен на пети етаж от
жилищната сграда, с площ от 80,06 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, входно антре, баня – тоалет, спалня,
две тераси, при граници: фасада, апартамент № 2, стълбище, ул. „Страхил“, ведно
с прилежащото избено помещение № 3 с площ от 4.11 кв. м. , при съседи изба № 2,
коридор и бетонна стена от две страни, както и 13.6026 % ид. Части от общите
части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена
сградата, и
Гараж № 3 изграден на степен „груб строеж", находящ се в
гр.Варна, ул.Страхил № 46, с идентификатор
10135.1502.65.1.11 по КК на гр.Варна с площ от 17.60 кв.м., при съседи: гараж №
4, избен коридор, изба № 5, бетонна стена на границата на имота, общи части на
подземни гаражи ведно с 2.1065% ид. Части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата.
В обстоятелствената
част на исковата молба се твърди, че уговорената между страните цена е в размер
на 20 000 евро, общо за двата
обекта, платима в деня на нотариалното изповядване на сделката.
Излага се още, че
ищецът е собственик на други два обекта в същата сграда и поел задължението да заплаща всички разноски
по възстановяване на строителството както за своята собственост /ап. 2 и ап.4 ,
така и за собствеността на ответницата – ап. 3. Твърди се , че на 20.08.2010 г.
ищецът задължението за апартамент № 3 е в размер на 14 051.33 лева и за
гараж № 3 2 585.17 лева.Продължил да заплаща дължими вноски и към
05.02.2011 г. внесъл в касата на ЕС за апартамента сумата от 15 911.88
лева и за гаража сумата от 2736.85 лева. Общо
платените суми за апартамент № 3 са 29 963. 21 лева и за гараж № 3
са 5322.02 лева.
Твърди, че
многократните покани за сключване на окончателен договор небили приети от
ответницата, което обосновава правният интерес от предаване на настоящия иск.
С исковата молба
освен иска с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД кумулативно е предявен иск с
правно основание чл. 92 от ЗЗД за сумата от 4000 евро и в условията на
евентуалност на първия иск, иск с правно
основание чл. 55 , ал.1 от ЗЗД а връщане на сумата от 35 284.83 лева.
Последните два са отделени в самостоятелни производства.
Ответницата в
срока по чл. 131 от ГПК е депозирала писмен отговор, в който не оспорва
твърдението, че е сключен предварителен договор и че владението е предадено на
от ответницата на ищеца. Ответницата твърди, че окончателната сделка не е
сключена поради това, че е била помолена от ищеца да изчака за да събере цената
по договора. Ответницата твърди, че след 2012 г. е започнала да погасява
задълженията на ответника към ЕС във връзка с изграждането на сградата като за
ап. 3 и гараж 3 е заплатила общо сумата от 7 142 лева. Твърди, че във
връзка с неизпълнението на задълженията на ищеца по договора, тя го е
уведомила, че го разваля с нот. покана с рег. № 13612 от 05.11.2014 г. на
нотариус Р.Кожухарова и претендира неустойка в размер на 4000 лева.
Поканата връчена чрез залепване на
уведомление. От правна страна се приема, че ищецът е неизправна страна и че
договорът е развален, поради което искът
с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД е неоснователен.
В останалата част
възраженията се отнасят до исковете по чл. 92 от ЗЗД и чл. 55 от ЗЗД.
Съдът
след като се запозна със становищата на страните, събраните по делото
доказателства, преценени спрямо правните норми регламентиращи процесните
отношения, приема за установено следното от фактическа и правна страна.
Не е спорно, че страните в съдебното производство са страни
по предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, с
административен адрес, идентификационни номера и индивидуализиращи белези, така
както са посочени в исковата молба. Не се спори, че договорът има изискуемата
от закона писмена форма и е подписан от страните. Не се оспорва автентичността
на подписите, дата на сключване или друг белег от същественото съдържание на
договора.
Съдът след като се
запозна с подставения от ищеца и неоспорен от ответницата договор, приет като
доказателство по делото, констатира, че съгласието на страните да сключат
окончателен договор, с който ответницата да продаде на ищеца собствеността
върху следните обекти:
Апартамент № 3 изграден на
степен „груб строеж", находящ се в гр.Варна, ул.Страхил № 46, разположен на пети етаж от
жилищната сграда, с площ от 80,06 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, входно антре, баня – тоалет, спалня,
две тераси, при граници: фасада, апартамент № 2, стълбище, ул. „Страхил“, ведно
с прилежащото избено помещение № 3 с площ от 4.11 кв. м. , при съседи изба № 2,
коридор и бетонна стена от две страни, както и 13.6026 % ид. Части от общите
части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена
сградата и Гараж № 3 изграден на
степен „груб строеж", находящ се в гр.Варна, ул.Страхил № 46, с идентификатор 10135.1502.65.1.11 по КК на гр.Варна
с площ от 17.60 кв.м., при съседи: гараж № 4, избен коридор, изба № 5, бетонна
стена на границата на имота, общи части на подземни гаражи ведно с 2.1065% ид.
Части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху
което е построена сградата.
Продажната цена е
уговорена в размер на 20 000 евро.
Срокът за плащане е
определен до 10.02.2011 г. и това е
датата на която е следвало да се изповяда окончателната сделка в предвидената
от закона нотариална форма.
Не е спорно, че
фактическата власт върху обектите е предадена на купувача в деня на сключване
на окончателния договор.
В задълженията на
купувача предвидено освен плащане на
продажната цена и заплащане на всички такси и разноски по окончателната сделка.
Освен традиционните за
договора уговорки, в т.10 е уговорено задължението на купувача да заплаща
всички вноски дължими от собственика /ответницата/. Срокът на това задължение е
фиксиран до 10.02.2011 г. Уговорено е още, че ако страните не сключат
окончателен договор собственичката дължи връщане на тази суми.
Представен е титул за
собственост и с оглед задължението на съда да извърши проверка на
собствеността, се установява, че ответницата е собственик на процесните имоти
/апартамент 3 и гараж 3 / възоснова на прехвърляне на учредено право на строеж.
Сделката обктивирана в нот. акт № 135,
том ХХ дело № 6314/2005 г. на Държавен нотариус при ВРС.
Видно от
протокол от ОС на ЕС, проведено на
27.09.2010 г. ответницата е избрана за Управител на ЕС, приети са таблици за
дължимите суми за СМР. Видно от протокол от ОС на ЕС , проведено на 12.10.2010
г. отново са разпределени суми във връзка с извършвани СМР в сградата, в която
се намират процесните обекти.
Представени са 2 броя
разписки подписани от ответницата, с които се установява, че е получила от
ищеца на 20.08.2010 г. – 25 928.94
лева и на 05.02.2011 г. 17 285.97 г.
Представено е
удостоверение, че сградата е въведена в експлоатация считано от 1712.2014 г.
Във връзка с
възражението на ответницата, че договорът е развален е представена нот. покана
с адресирана до ищеца, подписана от ответницата на 05.11.2014 г. В текста се съдържа изявление за разваляне на
договора и покана за заплащане на неустойка в размер на 4000 лева.
Нотариусът е посетил адрес – гр.Варна, ул. Охрид № 12,
ет.3 и е удостоверил факта, че в 14:30 на 05.11.2014 г. адресата не е намерен
на адреса и е залепено уведомление. На 20.11.2014 г. нотариусът е констатирал
неявяването на адресата в периода от 06.11.2014 г. до 19.11.2014 г. Тези факти се извеждат от забележка подписана
от нотариус Р. Кожухарова.
Спорно между страните
е дали договорът е развален, тъй като според ответницата са спазени правилата
на ГПК и изявлението следва да се счита за достигнало до ответника, а според
ответника не са спазени правилата на ГПК и изявлението не следва да се счита за
достигнало до ответника.
По този спор съдът
намира следното: Разпоредбата на чл. 540 от ГПК препраща към общите правила на
ГПК и правилата на исковото производство с изключение на чл. 207 – 266 и чл.
303 – 388. Връчването на нотариална покана представлява действие с правни
последици, които настъпват ако изявлението е достигнало да адресата. Затова
действието следва да се проверява за редовност, така както се проверява
редовността на връчването на съдебни книжа и призоваването. Връчването и
призоваването се извършва по общите прави на ГПК. В Глава шеста,
„съобщения и призовки“ се съдържа строго
формален регламент, който следва да бъде стриктно прилаган и в охранителните
нотариални действия. Залепването на уведомление, се извършва не когато лицето
не е намерено на посочения от адресанта адрес, а когато нотариусът установи, че това е
постоянния или настоящ /ако има такъв/ адрес на адресата. В тежест на
молителя е да докаже, че посочения от него адрес е завения от адресата, а тази
тежест с прехвърля и в настоящото производство на страната, която иска да се
ползва от този документ. Нотариусът не може в свободен разказ, озаглавен
„Забележка“ да описва отрицателни факти на определени дати с времеви диапазон
от 05.11.2014 г. до 20.11.2014 г., а следва да удостовери присъствието си на
адреса със свидетел /поне е един/, да установи, че посетения адрес е заявения
постоянен или настоящ, да залепи уведомление след като е установил този факт и
да състави констативен протокол, че в указания от него в уведомлението срок
адресата не се е явил да получи нотариалната покана.
В настоящия случай, с
изготвената на неизвестно коя дата забележка, подписана от нотариус № 212 не се
удостоверява редовно връчена покана. Изявлението не е достигнало до адресата
следователно договорът не е развален. Възражението на ответницата, за
неоснователност на иска поради това, че договорът е разварен е недоказано.
Представените от
ответницата документи удостоверяващи извършени плащания след дата 10.02.2014 г.
се отнасят до облигационни отношения, които не се основават на представения по
делото договор тъй като ищецът в качеството си на купувач е имал задължението
да заплаща суми по т. 10 от договора само до тази дата. Облигационните
отношения между страните, които са уговорили в т. 10 нямат връзка с цената по
договора посочена в т.1. В текста на договора няма уговорка, че цената е
различна / в случая по-висока от 20 000 лева/ или че задълженията по т.10
се приспадат от уговорената цена от 20 000 лева. Затова съдът приема, че
макар и в един документ, отношенията по т.1 и т. 10 са различни и т. 10 няма
връзка с цената. Отношенията по т. 10 се
развиват във връзка с това дали ще бъде сключен или не окончателен договор а не
са условие за сключване или разваляне. Затова няма никакво значение към
преценката за изправността на страната на купувача, дали е заплащал
задълженията поети в т. 10 до 10.02.2011 г. Истинността на разписката от 05.02.2011г.
оспорена от ответницата в ПО е ирелевантна
към предмета на доказване на иска с пр. основание чл. 19 , ал. 3 от ЗЗД.
Установяването на истинността има значение в друг спор какъвто не е включен в предмета
на настоящото дело. Иревеантни към предмета на доказване са фактите относно
извършвани плащания, различни от уговорената цена, след като те не са свързани
с нея.
При
така изяснената фактическа обстановка, съдът намира следното от правна страна по предявения иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД. Искът е допустим, предявен при
наличието на правен интерес от активно легитимирана страна – купувачът по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който твърди, че е
изправна страна.За успешното провеждане на конститутивния иск с правно
основание чл.19 ал.3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже кумулативното
осъществяване на следните предпоставки: че между страните е сключен валиден
предварителен договор по смисъла на чл.19 ал.1 и 2 от ЗЗД, че предмет на същия
е прехвърляне правото на собственост върху конкретно определен обект, че ищецът
се явява изправна страна по договора, т.е. изпълнил е поетите с него
задължения, както и че към датата на приключване на устните състезания са
налице условията за валидно прехвърляне на имота, в това число, че ответникът
се явява собственик на вещта. Съдът намира, че процесният предварителен
договор, отговаря на законовите изисквания за редовност на предварителното
съглашение с оглед възможността същото да бъде обявено за окончателно – писмена
форма, страни, индивидуализиран имот по площ, местонахождение, граници,
уговорен срок за сключване на окончателен договор, цена. Постигнатото
съглашение е валидно, доколкото с подписване на договора, страните са
демонстрирали воля да се обвържат от неговите клаузи за продажба, съответно
покупка на имот. За да е налице изправност на страна по предварителния договор
е необходимо същата да е изпълнила
поетите с договора задължения. В конкретния случай макар и да е фиксирана дата
на плащане 10.02.2011 г., тя е обвързана с условието да се плати при сключване
на окончателен договор, т.е задължението за плащане ще възникне след обявяване
на договора за окончателен и фактът, че цената не е платена на 10.02.20111 г.
не сочи на неизправност на купувача. С така извършената проверка за форма и
съдържание на договора както и за принадлежността на правото на собственост в
отчуждителя, съдът приема, че договорът е действителен, налице изискуемата
форма и всички съществени елементи от минимално необходимото съдържание,
основан е на притежавани права на собственост и може да породи желаните с
решението правни последици.
Имотите обект на предварителния договор за
покупко-продажба са с данъчна оценка 93 173.30 лева за апартамент № 3 и
16 467.00 за Гараж № 3 - 64174.40 лева, към датата 27.08.2015 г., съобразно
удостоверение № ********** изд. от Орган по приходите в Община Варна, Дирекция
„Местни данъци” и не се установяват непогасени данъчни задължения за този имот.
Схема № 15-371430-28.08.2015 г. и Схема № 15-371429-28.08.2015 г. издадени от АКГКК – Варна, приподписани от
съда, представляват неразделна част от настоящото решение, доколкото
установяват идентификационните номера на обектите .
На основание чл.364, ал.1 от ГПК ищецът -
преобретател на имотите, получаващи на
база съдебното решение титул за собственост върху имота, следва да бъдат
осъдени да заплатят Държавата такса по прехвърлянето на имота, съобразно т.8 от
Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност
и чл.96 от ЗННД в размер на 393.43 лв.
по сметка на ВОС, определена върху уговорената по договора цена 20 000 евро.
Съобразно
действащите нормативни изисквания, в тежест на купувача – ищец в настоящото
производство е да заплати местен данък по чл. 47, ал.2 от ЗМДТ в размер на 2.6 % от данъчната оценка, които
е в размер на 2850.65 лева по
сметка на Община Варна. Няма
законоустановено изискване за представяне на доказателства за липсата на
публични задължения за ответника.
Предвид
изхода от спора и направеното искане от ищеца за присъждане на разноски, такива
следва да бъдат присъдени в размер 3 812.04
лева, представляваща сторени съдебно деловодни разноски съобразно
представен списък, на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
Р
Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН
предварителния договор, сключен на 16.08.210 г., по силата на който Д.И.В.
с ЕГН ********** ***, се е задължило да прехвърли на П.Х.М. с ЕГН ********** ***
собствеността върху следните недвижими имоти:
Апартамент № 3 с
идентификатор 10135.1502.65.1.3 по
КК на гр.Варна и с данъчна
оценка 93 173.30 лева, изграден на степен „груб строеж", находящ се в
гр.Варна, ул.Страхил № 46, разположен на пети етаж от жилищната сграда, с площ от
80,06 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски
бокс, входно антре, баня – тоалет, спалня, две тераси, при граници: фасада,
апартамент № 2, стълбище, ул. „Страхил“, ведно с прилежащото избено помещение №
3 с площ от 4.11 кв. м. , при съседи изба № 2, коридор и бетонна стена от две
страни, както и 13.6026 % ид. Части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху мястото, върху което е построена сградата, с и
Гараж № 3 изграден на степен „груб строеж", находящ се в
гр.Варна, ул.Страхил № 46, с идентификатор
10135.1502.65.1.11 по КК на
гр.Варна и с данъчна оценка 16 467.00 лева с площ от 17.60 кв.м., при
съседи: гараж № 4, избен коридор, изба № 5, бетонна стена на границата на
имота, общи части на подземни гаражи ведно с 2.1065% ид. Части от общите части
на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена
сградата срещу продажна цена в общ размер за двата обекта - 20000 евро,
на основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД,
ПРИ
УСЛОВИЕ, че в
двуседмичен срок от влизане в сила на решението купувачът П.Х.М. с ЕГН **********
*** на продавача Д.И.В. с ЕГН ********** ***, сумата от 20000 евро, на основание чл.362, ал.1 от ГПК.
УКАЗВА на П.Х.М.
с ЕГН ********** ***, че ако в горепосочения срок не заплати на продавача Д.И.В.
с ЕГН ********** ***, сумата от 20000 евро, по нейно искане, съдът обезсилва
решението, на основание чл.362, ал.2 от ГПК.
ОСЪЖДА П.Х.М.
с ЕГН ********** *** ДА ЗАПЛАТИ в
полза на Държавата, по бюджета на съдебната власт, по сметка на ВОС сумата от 393.43 лева, представляваща
такса за прехвърлянето на недвижимия имот, описан по-горе, по чл.8 от Тарифата
за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и чл.96
от ЗННД, на осн. чл. 364 ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА П.Х.М.
с ЕГН ********** *** ДА ЗАПЛАТИ в
полза на Община Варна сумата от 2850.65
лева, представляваща местен данък за продажба на недвижими имои, на осн. чл. 44 и сл. от ЗМДТ.
ОСЪЖДА Д.И.В. с ЕГН **********
***, ДА ЗАПЛАТИ на П.Х.М. с ЕГН ********** ***, сумата от 3 812.04 лева,
представляваща сторени съдебно деловодни разноски от които, на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
На основание чл. 115 от ЗС,
решението следва да бъде вписано в службата по вписвания при АВ – Варна, в шест
месечен срок от влизането му в законна сила.
Заверен препис от решението ще се
издаде след влизането му в сила и при условие, че купувачите представят
доказателства за изпълнение на задълженията си и заплащането на дължимата
нотариална такса и за заплатен в данъчната служба местен данък по чл.47, ал.2
от ЗМДТ в размер на по сметка на Община Варна.
Решението може да се обжалва с
въззивна жалба пред Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчване на
препис на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: