№ 3571
гр. Варна, 20.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Елена Николова
при участието на секретаря Антония Анг. Пенчева
като разгледа докладваното от Елена Николова Гражданско дело №
20213110118200 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано въз основа на искова молба с вх. №
53041/21.12.2021 г. от „ЕЙ 3И ГРУП" ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, р-н Приморски, ул. „Роза“ №38, ап. 7, срещу В. Г. Д., ЕГН
**********, с адрес: гр. В. с която е предявен в иск с правно основание чл. 422 ГПК,
във вр. с чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, във вр. с чл. 49, ал. 1 от ТЗ, за признаване за
установено, че В. Г. Д., ЕГН **********, дължи на „ЕЙ 3И ГРУП" ООД, ЕИК
*********, сумата от 3000 (три хиляди) евро, представляваща обезщетение по т.6.3 от
договор за посредничество от 3.07.2021г., ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на подаване па заявлението в съда – 21.10.2021 г., до окончателното
изплащане па задължението, за която сума е издадена заповед № 5900 от 22.10.2021г.
за изпълнение на парично задължение по ЧГД № 15201/2021 г. по описа на ВРС.
Претендират се съдебно-деловодни разноски в настоящото производство и в
производството по ч.гр.д. № 15201/2021 г. на ВРС.
В исковата молба ищецът излага, че се занимава по занятие с търговско
посредничество. На 03.07.2021 г. сключил с ответницата договор за посредничество
при продажба на недвижим имот по отношение на имот с идентификатор №
10135.1501.263.1., като договорът бил сключен при условията на ексклузивно
представителство на ответника от търговския посредник. Срокът на договора бил 3
месеца, считано от датата на сключване. Поддържа, че в периода на действие на
договора е изпълнявал своите договорни задължения, като били провеждани
множество срещи с потенциални купувачи на имота.
1
Излага, че на 02.09.2021 г. ответницата се разпоредила с притежавания от нея
имот, индивидуализиран в договора за посредничество, като продала на „ЙоНик М“
ЕООД, ЕИК *********, притежаваните от нея идеални части от същия.
Твърди, че ответницата не е изпълнила задължението си да уведоми
дружеството посредник и да заплати дължимото обезщетение в размер на 3 000 евро.
Падежът за заплащане на обезщетението бил настъпил, но ответницата не е заплатила
посочената сума.
Сочи, че е депозирало заявление по чл. 410 ГПK пред Варненски районен съд,
като е издадена заповед за изпълнение. В законоустановения срок по чл. 414 ГПК било
депозирано от ответника възражение, с което била оспорена дължимостта на
претендираната сума и в указания от съда срок е предявен от заявителя настоящия иск.
В срока по чл. 131 от ГПК ответницата е депозирала отговор на исковата
молба, в който оспорва предявения иск по основание. Възразява ищецът да е изправна
страна по договора, тъй като след сключването на договора не е предприел никакви
действия да рекламира имота и да посредничи за продажбата. Твърди, че в края на м.
август 2021 г. била уведомена устно от брокера Р. Щ., че не могат да осигурят купувач,
който да заплати посочената в договора продажна цена. Предложила на ответницата да
продаде идеалната си част от имота за сумата 100000- 110000 евро, която да й бъде
заплатена на разсрочено плащане, но ответницата не била съгласна и заявила, че се
отказва от услугите на посредника и той се съгласил с отказа й. Твърди, че за
направения отказ подписала писмен документ в един екземпляр, който бил задържан
от посредника. По същия начин бил постъпил и другият съсобственик на идеалната
част от дворното място и собственик на другият самостоятелен обект в него.
Съдът, като прецени съобразно чл.12 и чл.235 ГПК поотделно и в
съвкупност събраните по делото доказателства, доводите и възраженията на
страните и по вътрешно убеждение, приема за установено от фактическа страна
следното:
Видно от приобщеното към настоящото дело ч.гр.д.№15201/2021 г. на ВРС, 30
състав по него е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от
ГПК в полза на кредитора "ЕЙ ЗИ ГРУП" ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес
на управление: гр. Варна, ул. „Роза“ 38, общ. Варна, обл. Варна е издадена Заповед
№5900 от 22.10.2021 г., с която е разпоредено длъжникът В. Г. Д., ЕГН **********, с
адрес: гр. В. за заплати на кредитора сумата 3 000.00 евро (три хиляди евро),
представляваща незаплатено дължимо обезщетение, разписано в чл. 6.3 от договор за
посредничество при продажба на недвижим имот от 03.07.2021 г., както и сумата
117.40 лв. /сто и седемнадесет лева и четиридесет стотинки/ – разноски за държавна
такса и сумата 440.00 лв. /четиристотин и четиридесет лева/ - адвокатско
възнаграждение, на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 8 ГПК, вр. чл. 26 от Наредбата за
2
заплащането на правната помощ.
Представен е Договор за посредничество при продажба на недвижим имот,
сключен между В. Г. Д., ЕГН ********** и "ЕЙ ЗИ ГРУП" ООД, ЕИК: ********* на
03.07.2021 г., по силата на който "ЕЙ ЗИ ГРУП" ООД, ЕИК: ********* е приело по
възлагане от В. Г. Д., ЕГН ********** да рекламира и посредничи при продажбата на
следния собствен на възложителя недвижим имот, а именно: СГРАДА с площ от 58 км,
находяща се в гр. В. с кадастрален идентификатор 10135.1501.263.1, построена в
ПИ10135.1501.263, ведно с 130 кв.м от поземления имот при цена от 134000 евро.
Съгласно чл.1.3 от Договора, същият се сключва при условия на ексклузивно
представителство на Продавача от Агенцията.
Съгласно чл. 2.1. от Договора за изпълнението на възложената работа поръчка
Възложителят се задължава да заплати на Агенцията възнаграждение в размер на 3% от
общата продажна цена на имота. В чл. 5.1. е уговорен срок на договора от 3 месеца от
сключването му или до изпълнението на неговия предмет.
Според уговорката на чл.6.3. от Договора в случай че Възложителят сключи
предварителен договор или нотариален акт за покупко-продажба на имота без негово
знание на Агенцията, то той е длъжен в еднодневен срок от сключването да уведоми
Агенцията за това и в тридневен срок от същото да заплати на Агенцията в посочената
от нея банкова сметка обезщетение в размер на 3000 евро.
Представен е нотариален акт №44, том 5, рег.9830, дело №727 от 02.09.2021 г. на
нотариус Ваня Г., с район на действие ВРС, по силата на който Д. Т. Д. и В. Г. Д.
продават на ЙОНИК М ЕООД, ЕИК ********* следните недвижими имоти:
СГРАДА с идентификатор 10135.1501.263.1 и СГРАДА с идентификатор
10135.1501.263.3,разположени в ПИ с идентификатор 10135.1501.263, находящ се на
адрес: гр. В.; разположена в ПИ с идентификатор 10135.1501.263, ведно с 128/228 ид.
части от поземления имот, в който са построени сградите, представляващ ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 10135.1501.263 с адрес: гр. В., ведно със съответната идеални
части от всички подобрения и приращения в имота за сумата от 135000 евро.
Видно от оферта, находяща се на л.22 от делото до собствениците на имот с
идентификатор 10135.1501.263, находящ се гр. В. от „ГИК ИНЖЕНЕРИНГ“ ЕООД, с
която се предлага обезщетение в размер на 30% от новопостроената върху ПИ сграда,
като общото обезщетение в кв.м ще е от порядъка на 246 кв.м и ще бъде разпределено
съобразно с квотите в съсобствеността.
От трето за делото лице „ВИП КОНСУЛТ ВАРНА“ ЕООД, ЕИК206168366 е
представен договор за депозит, сключен между него и „ГИК ИНЖЕНЕРИНГ БГ“
ЕООД, ЕИК *********, по силата на който „ГИК ИНЖЕНЕРИНГ БГ“ ЕООД е
предало на „ВИП КОНСУЛТ ВАРНА“ ЕООД сумата от 1500 евро като депозит за
закупуването на недвижим имот, находящ се адрес: гр. В. и представен от довереника
3
(„ВИП КОНСУЛТ ВАРНА“ ЕООД ) на клиента („ГИК ИНЖЕНЕРИНГ БГ“ ЕООД), и
представляващ сграда с идентификатор 10135.1501.263.1, сграда с идентификатор
10135.1501.263.3 и 55% идеални части от ПИ с идентификатор 10135.1501.263, при
изразено желание от страна на клиента да закупи имотите за цена от 121500 евро, като
10000 евро от тях при подписване на договора, а остатъкът в срок от 6 месеца.
По делото е разпитана и свидетелката Р. Г. Щ. , работеща за ищцовото
дружество. От показанията на свидетеля се установява, че е била брокер на
ответницата. Били тя и собственикът на капитала на ищцовото дружество, когато бил
сключен договорът за посредничество с ответницата. Договорът бил при условията на
ексклузивно предлагане и затова пускали ВИП обяви за имота в Олегпазар.БГ и в
Имот.Бг. Лично е провеждала срещи със строители, имащи интерес да купят имота.
Ответницата искала твърда сума. В имота не можело да се строи без съгласието на
другия собственик, затова се свързала и с него. Тъй като другият собственик - Д. Д.
притежава Г-образна част, която идва зад тази на ответницата, предложили две оферти
- да продават само къщата или да обединят двата парцела с другия собственик -
другата идеална част. Тъй като в момента в района се търсили парцели за строене,
направили комбинирана оферта с нейния и на другия собственик парцели на
строители. Положили много усилия. Свидетелката поела лична отговорност, срещала
се със строители, коресподнирала си с тях, водила ги на огледи, рекламирала имота.
Месец и половина след сключване на договора с други колеги намерили строител,
който предложил оферта, като оставил депозит в неговата агенция. Взела ответницата
и другия собственик с личния си автомобил и ги завела в офиса. Потенциалният
купувач дал по-ниска от желаната оферта, но тя им обяснила, че винаги така се прави и
тепърва предстоят преговори. Казала им: „На това, което съм пратила, като интерес на
строителя, напиши твоите коментари, не съм съгласна за това …“, за да може да води
преговори с колегите. Ответницата й отговорила да я изпрати на сина й, тъй като не
разбира от интернет. В момента, когато започнала да търси ответницата за отговор, тя
спряла да отговоря на обажданията й, както и другият собственик Д. и много скоро
след това разбрала, че са продали имота на трето лице, въпреки че имали договорка, че
три месеца само "ЕЙ ЗИ ГРУП" ООД ще го предлага. Не знае да е подписван отказ от
договора нито от ответницата, нито от другия собственик.
Въз основа на горната фактическа установеност, съдът формира следните
правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл. 422 от ГПК, във вр. с чл. 92 от ЗЗД, във
вр. с чл. 49, ал. 1 от ТЗ.
Договорът за посредничество е вид търговски договор, който няма нарочна
правна уредба, но някои от основните негови характеристики се извличат чрез
тълкуване на нормите касаещи търговския посредник – Раздел ІІІ от Търговския закон.
4
От тях договорът за посредничество следва да бъде определен като договор, по който
винаги едната страна е търговски посредник по смисъла на чл. 49 от ТЗ, който
посредничи между две страни с оглед интереса им от постигане на конкретна правна
сделка. Интересът на другия съконтрахент за участие в подобен договор произтича от
нуждата да бъде свързан с друга страна за сключване на конкретна сделка. С оглед
осъществяване на целената сделка на търговския посредник се дължи възнаграждение.
Договорът е неформален, формата може да е от необходимост само във връзка с
доказването – чл. 164, ал. 1, т.3 от ГПК. Определим като консенсуален, за неговото
сключване е необходимо съвпадането на две насрещни волеизявления относно
съществените му условия, при което и към този момент на съвпадение той се превръща
в закон между страните. Функцията на посредника при покупко - продажба на
недвижим имот има две проявления – от една страна той се ангажира да намери
купувач за определено лице, от втора – да намери продавач за друго лице, като
задачата му е да съпостави изискванията на всяко едно от тях, касаещи основните
елементи на покупко - продажбата, която е целта на двамата -цената и
характеристиките на имота. Във фактическата си дейност, посредникът търси две
еднакви едностранни волеизявления, които да съвпаднат в своята цялост, респ. в
последващ момент да формират договорно правоотношение. Поради неяснотата,
касаеща наличието на взаимно подходящи по интерес насрещни предложения,
посредникът осъществява отделни и самостоятелни правоотношения с всяка от
потенциалните страни, именно посредством т.н. договор за посредничество, в който
параметрите на правата и задълженията са определени по такъв начин, че да обслужва
в пълна степен интереса и на възложителя и на изпълнителя.
От събраните по делото доказателства по безспорен и категоричен начин се прие
за установено и доказано, че страните са били обвързани от договорни отношения,
породени от договор за посредничество, по силата на който ищецът се е задължил да
рекламира и посредничи при продажбата на имота, собственост на ответницата, като за
целта е извършвал реклама на имота в сайтовете за недвижими имот, провеждал е
срещи с потенциални купувачи и организирал огледи на имота. В следствие на
работата му месец и половина след сключване на договора ищцовото дружество е
намерило потенциален купувач на имота, като окончателните условия на сделката са
били в процес на договаряне. Ответницата не е била съгласна с предлаганата от
потенциалния купувач цена, прекратила е контакт с посредника и без неговото участие
се е разпоредила с недвижимия имот, като го е продала на трето лице.
Процесният договор е сключен за срок от три месеца, считано от сключването
(03.07.2021 г.) или до 03.10.2021 г. Видно от представения нотариален акт имотът е бил
продаден от ответницата на 02.09.2021 г., или преди прекратяване действието на
договора.
Съдът намира, че възраженията на ответницата за неизпълнение от страна на
5
ищеца на поетите по договора ангажименти за реклама на имота и за посредничество
са неоснователни и недоказани, доколкото се установи, че изпълнителят е рекламирал
имота и е намерил дори потенциални купувачи, било то и при условия, които не
отговарят на заложените от продавача параметри. Още повече че до края на договора е
имало още един месец, през което време ищецът е можело, или да договори с
настоящия клиент желаните от ответницата условия, или евентуално да намери друг
подходящ клиент, от която възможност ищцовото дружество е било лишено
вследствие неизпълнението на поетите от страна на ответницата задължения по
договора с оглед на неговия срок. Освен това следва да се отбележи, че съгласно
договора за посредничество е посочена цена от 134000 евро, и то само за ответницата,
а в окончателния договор, сключен без участието на посредника, е посочена цена от
135000 евро, но и за частта на другия съсобственик Д. Т. Д., или полученото в крайна
сметка от ответницата е било по-малко от уговореното между страните в настоящото
производство.
Освен това недоказани останаха и възраженията на ответницата за прекратяване на
договора едностранно от нейна страна с писмено изявление, получено от ищцовото дружеството,
доколкото такова не беше представено по делото. Не бяха ангажирани и други допустими от
закона доказателства с оглед на разпоредбата на чл. 164, ал.1, т.5 от ГПК.
Съгласно разпоредбата на чл. 92, ал.1 от ЗЗД неустойката обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. В настоящия случай в договора
между страните е договорена неустойка при продажба на имота от възложителя в
срока на договора без участието на посредника – Агенцията в размер на 3000 евро.
Доколкото с продажбата на имота ответницата е осъществила фактическия състав на
постигната договорка в чл.6, ал.2 от Договора за поръчка, то следва същата да заплати
уговореното в същата разпоредба обезщетение в размер на 3000 евро.
Поради изложеното, съдът намира, че искът е доказан, както по основание, така
и по размер, поради което следва да бъде уважен.
На ищеца следва да бъде присъдена и законната лихва, считано от завеждане на
исковата молба до окончателното изплащане на дължимата сума.
С оглед изхода на процеса, ответницата следва да бъде осъдена да заплати на
ищцовото дружество направените по делото съдебно-деловодни разноски в размер на
557,40 лв., от които 117,40 лв. – държавна такса и 440,00 лв. – възнаграждение за един
адвокат, както и в заповедното производство по ч.гр.д.№ 15201/2021 г. на ВРС в размер
на 557,40 лв., от които 117,40 лв. – държавна такса и 440,00 лв. – възнаграждение за
един адвокат на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
6
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между страните, че ответникът В.
Г. Д., ЕГН **********, с адрес: гр. В. ДЪЛЖИ на ищеца „ЕЙ 3И ГРУП" ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, р-н Приморски, ул. „Роза“
№38, ап. 7 сумата от 3000 (три хиляди) евро, представляваща обезщетение по т.6.3 от
договор за посредничество от 3.07.2021г., сключен между страните, ведно със
законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване па заявлението в
съда – 21.10.2021 г., до окончателното изплащане на задължението, за която сума е
издадена заповед №5900 от 22.10.2021г. за изпълнение на парично задължение по ЧГД
№ 15201/2021 г. по описа на ВРС, на осн. чл. 422 ГПК, във вр. с чл. 92, ал. 1 от ЗЗД,
във вр. с чл. 49, ал. 1 от ТЗ.
ОСЪЖДА В. Г. Д., ЕГН **********, с адрес: гр. В. ДА ЗАПЛАТИ на „ЕЙ 3И
ГРУП" ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, р-н
Приморски, ул. „Роза“ №38, ап. 7 сумата от 557,40 лв. (петстотин петдесет и седем
лева и четиридесет стотинки), представляваща сторени в настоящото производство
съдебно-деловодни разноски, както и сумата от 557,40 лв. (петстотин петдесет и
седем лева и четиридесет стотинки), представляваща сторени в производството по
ч.гр.д.№ 15201/2021 г. на ВРС съдебно-деловодни разноски на, осн. чл. 78, ал.1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му страните.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
7