№ 990
гр. София, 04.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-2, в публично заседание на девети
май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:А. Маджев
при участието на секретаря Камелия В. Славкова
като разгледа докладваното от А. Маджев Търговско дело № 20241100901547
по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 365 и слeдващите от ГПК.
Образувано е по искова молба с вх. № 83894/25.07.2024 г., която е подадена от „ЕМ БИ
ЕЛ“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление – гр. София, р-н
„Лозенец“, бул. „Черни връх“ № 51, Офис Х, сграда 2, ет. 5, срещу „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“
ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление – гр. София, р-н „Лозенец“,
бул. „Джеймс Баучер“ № 76А, ет. 3. С нея е предявен за разглеждане осъдителен иск с правно
основание чл. 79, ал. 1, т. 1 ЗЗД, във връзка с чл. 51 ТЗ за заплащане на сумата в размер от
117 584,60 евро – представляваща уговорено възнаграждение за възложено посредничество
по договор за посредничество от 29.09.2020 г., ведно със законната лихва върху тази сума,
считано от подаване на исковата молба в съда – 25.07.2024 г. до окончателното й плащане.
В исковата молба се твърди, че основният предмет на дейност извършван от „ЕМ БИ ЕЛ“
ЕООД е предоставяне на посреднически услуги при сделки с недвижими имоти, оценка на
недвижими имоти и тяхното управление. Осъществявайки именно такъв вид посредническа
дейност на 29.09.2020 г. между „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД и „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД се
подписал договор за посредничество със срок на действие – 12 месеца. Съгласно същия,
„ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД се съгласил да предостави, като изпълнител в полза на възложителя
„ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД посреднически услуги свързани с наемане/закупуване на
площи, които отговарят на изискванията поставени от дружеството-възложител. На
28.09.2021 г. двете страни подписали и анекс 1, като с него срокът на договора им бил
продължен до 30.04.2023 г., а с Анекс 2 от 29.04.2023 г. срокът на договора бил продължен
до 25.09.2024 г. Пристъпвайки към изпълнение на поетите по договора задължения,
дружеството-ищец осъществило нужните проучвания на пазара на имоти, като в резултат на
това изготвило подробен доклад с редица потенциални имоти, които биха съставлявали
интерес за възложителя. Осигурено било и извършването на огледи на една част от тях, като
те били представени както на ответника, така и на няколко свързани с него дружества. В
началото на м. март 2023 г. управителят на ответното дружество пренасочил комуникацията
си с ищеца и изпълнител по договора към трето лице – дружество регистрирано в Румъния и
по-конкретно към негов служител Г. Е.. На по-късен етап се разбрало, че ответникът и
дружествата свързани с него имат интерес да закупят в Р. България самостоятелна офис
сграда в гр. София или етаж от такава сграда. Ищецът сочи, че по повод на така
1
индивидуализираното задание осигурил на ответника оферта за три сгради в гр. София, като
една от тях е известна като „Атлас Хаус“, намира се на бул. „Тотлебен“ № 53-55 и се
притежава в собственост от дружеството – „ИММОБУЛ“ ЕООД. Тази сграда била
представена на вниманието на ответника и свързаните с него дружества на 25.09.2023 г. В
предложението е упоменато, че приблизителната цена за нейното придобиване е в размер на
3 000 000 евро, като е даден снимков материал, сведения за актуални наематели в нея и за
характеристиките й. Предвид сериозния интерес проявен от ответника към това
предложение в периода от 25.09.2023 г. до 09.10.2023 г. ищецът изпратил и допълнително
поискани сведения за особеностите на сградата. Паралелно с това дружеството-ищец
провеждало кореспонденция си със собственика - „ИММОБУЛ“ ЕООД с цел набавяне на
исканата от ищеца информация и осигуряване огледи на сградата. Пояснява се, че в тези му
отношения ищецът бил представляван от служителите – Г. и Х. Поддържа се, че на
10.10.2023 г. бил направен съвместен оглед на административната сграда, като същия бил
организиран изцяло със съдействието на „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД, като на него присъствали Г. Е.,
А.А., представители на ответното дружеството и свързаните с него дружества, Д.Д. -
представител на „ИММОБУЛ“ ЕООД, както и служителите на ищеца – Г. и Х. На 12.10.2023
г. представител на ответника удостоверил, че му е бил осигурен посочения оглед на
коментираната сграда. Последвала активна комуникация между ищец и ответник относно
постигане на сделка за този имот, като с цел планиране на следващи действия било
изготвено и изпратено за одобрение писмо за намерение, като тази кореспонденция между
страните се проточила до края на 2023 г. Някъде тогава станало ясно, че между продавач и
потенциален купувач на сградата не може да се постигне съгласие за продажната цена. Тук
участието на „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД в посредничеството между тези две страни приключило.
Същевременно при справка в Агенция по вписванията сторена от представител на ищеца в
началото на м. юли 2024 г. същият узнал, че административна сграда „Атлас Хаус“ е
продадена от „ИММОБУЛ“ ЕООД на 28.05.2024 г. на дружеството – „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“
ЕООД, което се явява едноличен собственик на капитала на „Л7“ С.а.р.л., което дружество е
регистрирано в Люксембург, като един от неговите управители е В. Х., гражданин на
Румъния е посочена за представител на юридическото лице ЗУУМ КОРПОРЕЙШЪН СРЛ“
Румъния, а чрез последното пряко се упражнявал контрол над ответното дружество -
„ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД. Мотивиран от тези обвързаности ищецът поддържа, че
ответника и купувача на имота - „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД са свързани лица по смисъла на
параграф 1, ал. 1, т. 6 ДР на ТЗ. Добавено е, че в подкрепа на тази свързаност е и наличието
на съвпадения на адресите на управление на тези две дружества. Освен това „ЪРБАН
ЕСТЕЙТС“ ЕООД било вписано в ТР-АВ само 7 дни преди сключване на продажбената
сделка с предмет предлагания от ищеца имот. С оглед предмета на продажбата от ищеца се
изтъква, че подобна сделка няма как да се организира и сключи в период от седмица, а е
използван механизъм чрез учредяване на ново свързано дружество закупува имота, докато
преговорите със съдействието на посредника-ищец се водят преди това от свързаните с
купувача лица, какъвто е и ответника. Всичко това мотивира ищецът да смята, че сторената
на 28.05.2024 г. продажба на административна сграда „Атлас Хоум“ е извършена с негово
посредничество, доколкото той е свързал страните по сделката, респективно „ЪРБАН
ЕСТЕЙТС“ ЕООД е свързано лице с ответника, което прави последния отговорен да плати
уговореното с договора от 29.09.2020 г. посредническо възнаграждение в полза на ищеца.
Същото възлизало в размер на 3 % от постигнатата продажна цена, която в случая
съставлявала сумата от 3 266 239,20 евро без ДДС. Това създава в полза на ищеца вземане за
посредническо възнаграждение в размер на сумата от 117 584,60 евро с вкл. ДДС. Понеже
това възнаграждение не било заплатено от ответника в пределите на уговорения според
договора 15 дневен срок, а и след изпратена покана с проформа фактура, то към момента
същото било изискуемо и следвало да се присъди в полза на ищеца.
Ответната страна – „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД се възползва от правото си на отговор
по исковата молба, като депозира такъв по делото на 10.09.2024 г. С него предявения
осъдителен иск се оспорва по основание и размер, като се настоява същия да бъде
отхвърлен. На първо място ответника не спори за това, че между ищеца и него е сключен
2
договор за посредничество с предмета назован в ИМ, в т.ч. и сключените към него анекси за
продължаване срока на действието му. Било налице обаче пълно неизпълнение на поетите от
ищеца задължения според така сключения посреднически договор. В полза на ответника не
се извършили никакви действия които да обусловят възникване на право за ищеца да получи
предвиденото с договора възнаграждение. Нямало действия ориентирани към свързване на
страните по договора, както и по реално представяне на обекта за закупуване. Лицето, което
е осигурило огледа на сградата е такова от дружеството занимаващо се с нейната поддръжка,
но в никакъв случай не е разполагало с мандат да преговаря по условията за продажба на
сградата. Ответникът е бил снабден с документи за имота, които са публично достъпни в
имотния регистър, респективно те не са му били предоставени ексклуЗ.но. Отрича се
посочената в исковата молба продажбена сделка да се е осъществила в резултат на
действията и усилията на ищеца, като последния не бил оказал никакво съдействие за
направата на контакт между продавача и купувача по тази сделка. Пояснява се, че ответника
не е натоварвал лицето Г. Е. с никакви функции освен оказване на съдействие за
техническите параметри на сделката, респективно същия не е могъл да взема решения за
потенциална съвместимост на сградата с нуждите на „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД.
Последното било изключителен прерогатив на управителя на ответника. В този смисъл
единствено управителя – А. е била тази по отношения на която ищецът е трябвало да има
постъпки за завършването на сделката, в т.ч. предоставянето на контакти за продавача.
Подобно посредничество обаче не било налице. Що се касае до статута на лицето Д.Д., то
последния не е бил представител на продавача, а единствено лице, което е обезпечавало
техническия достъп до сградата, като не е бил снабден с правомощия да преговаря с
клиенти, както и да съобразява потребностите на евентуалния бъдещ купувач, като го
снабдява с конкретна документация. Прибавя се и това, че ищецът не е изпълнил и друго
свое основно задължение – да преговаря за размера на цената на имота, а напротив негови
представители са съобщили на Г. Е., че намерението на ответника да предложи цена за
придобиване на имота в размер на 2 700 000 евро е прекалено малко, защото имало и други
потенциални купувачи огледали имота и склонни да платят по-висока цена за него. На по-
късен етап на Г. Е. било обяснено, че сградата е продадена на друг купувач. В отговора се
оспорват твърденията за настъпило пренасочване на кореспонденцията течаща между
страните по договора за посредничество, като управителя на ответника в нито един момент
не е отказвал получаването на такава кореспонденция. Напомня се, че договорите действат
само между страните които са ги сключили. Понеже ищецът не е изпълнил поверените му с
договора задължения за намирането на имот за придобиване, то ответника пристъпил към
сключване на договор с друго дружество – посредник, а именно „ФОРТЪН“ АД, на което
възложило да му намери имот. Това било провокирано и от обстоятелството, че упоменатата
в ИМ сграда била вече продадена. Освен това ответникът смята, че по време на действие на
договора с ищеца последният е действал против интересите на възложителя, доколкото е
посредничел и в полза на други лица – потенциални купувачи на сградата, в т.ч. е отказвал
да преговаря за редуциране цената на същата, като е целял да инкасира по-високо
посредническо възнаграждение. Прави се и възражение за нищожност на клаузата на чл. 4 от
договора за посредничество сключен между страните, тъй като противоречи на закона,
евентуално на добрите нрави, защото задължението на ищеца е да изпълнява изключително
посредничество, а подобна услуга не може да бъде съвместена, като едновременно се
осъществява посредничество в полза на неопределен брой кандидат-купувачи. Нищожност
се заявява и по отношение на уговорката постигната в чл. 7, ал. 5 от договора, а именно за
уговореното посредническо възнаграждение, като и тук порока се извежда с обосноваване
на противоречие на закона, добрите нрави, евентуално липса на основание. На следващо
място по повод на изтъкнатите редица неизпълнения допуснати по отношение възприетите
от ищеца с договора задължения, от ответника се прави изявление за развален на същия на
основание чл. 87 ЗЗД, като предвид обратното действие на това разваляне отпада и
насрещното задължение да се плати уговореното посредническо възнаграждение. В
допълнение ответника е заявил, че ако съдът стигне до извод, че договора между него и
ищеца има характеристиките на такъв за поръчка, то се посочва, че към края на 2023 г. е
3
налице оттегляне на поръчката от доверителя-ответник, а това е основание същия да се
смята за прекратен. Ответникът оспорва това, че между него и „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД е
налице свързаност по смисъла на ТЗ, която е описана в ИМ, защото няма нито пряко, нито
косвено контролиране на дейността на „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД и на ответника от лицето
В. Х.. Сочи се, че „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД е закупило обсъжданата сграда с помощта на
друг посредник и без ползване на услугите на ищеца. Това, че „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД е
станало купувач на сградата е последица изцяло от липсата на изпълнение и на
заинтересованост от ищеца да посредничи по сключения с ответника договор.
С допълнителна искова молба от 10.10.2024 г. ищецът „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД е пояснил и
допълнил твърденията си изложени в първоначалната такава, съответно е взел становище по
изказаните в отговора на ответника възражения. Нямало сочената от ответника хипотеза на
пълно неизпълнение от страна на ищеца на сключения договор за посредническа услуга, в
частност че не е осъществено посредничество между страните, както и че посочената в ИМ
продажбена сделка не е последица от оказаното от ищеца посредничество. Сочи се, че
самият управител на ответника е посочил лицето – Г. Е. като лице за контакт при намирането
на офис сграда за придобиване. Добавя се и това, че ответното дружество – търговец не е
възразило по извършваните от негово име действия от лицето – Г. Е., дори нещо повече –
потвърдил ги е, тъй като на 12.10.2023 г. е подписал регистъра на представените му от
ищеца сгради за придобиване. Идентично било и положението с представителя на продавача
– Д.Д.. Не кореспондирало на обективната истина твърдението на ответника, че ищеца не е
положил нужните усилия да преговаря за редуциране на продажната цена на сградата искана
от дружеството-продавач, като това най-пряко личало от предложението на ищеца до
ответника да стартира преговори за придобиване на тази сграда от цена по-ниска от
търсената, а именно такава в размер на 2 700 000 евро. И в допълнителната искова молба
ищецът продължава да обосновава наличие на свързаност между ответното дружество и
„ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД, както и между ответното дружество и „Л7“ С.а.р.л. Настоява се
и за това, че ищецът е изпълнил точно и с грижата на добрия търговец всички поети от него
с договора за посредничество задължения, като това обстоятелство щяло да се установи чрез
нарочно доказване по делото. На ответника са представяни различни сгради за придобиване,
провеждани са редица огледи, срещи и разговори насочени към закупуването на някоя от
тях, като за целта е осигурявана и документация свидетелстваща за техните характеристики.
Ищецът поддържа и това, че е осъществил връзка между представители на ответника и на
продавача, като по време на извършен оглед те са си разменили визитки. На следващо място
няма допуснато от ищеца неизпълнение, което да обосновава едностранно разваляне на
договора от ответника по реда на чл. 87 ЗЗД и отпадане на задълженията по него, в т.ч. и с
обратна сила отпадане на задължението на ответника да плати уговореното посредническо
възнаграждение. Ответникът се противопоставя на това да има качеството на неизправна
страна и да може да търпи разваляне. Що се касае до наведените в отговора на ответника
пороци относно валидността на определени клаузи от договора, които да ги правят
нищожни, ищецът смята, че поддържаните основания за подобна нищожност не са
реализирани и не могат да бъдат споделени. Няма и прекомерност на уговореното
възнаграждение, тъй като същото кореспондира на актуалните критерии за размери
прилагащи се на пазара на недвижими имоти.
На 05.11.2024 г. от ответника – „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД е депозиран отговор на
допълнителна искова молба, като с него страната продължава да поддържа направените с
първоначалния си отговор оспорвания на фактическите и правни твърдения въведени от
ищеца с оглед заявените за защита субективни материални права, като поддържа целия
набор от завени възражения. Въвежда се и такова, че ищецът освен да представлява
интересите на ответника желаещ да закупи посочения в ИМ имот е представлявал и
интересите на продавача на този имот. Това само по себе си било показателно, че няма как
„ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД да постигне едновременна защита на интересите на тези два субекта,
защото те са разнопосочни – единият желае да закупи имота на по изгодна цена, а другият да
го продаде на такава. Това прави уговорката за плащане на възнаграждение от двете страни
по потенциалната сделка неприложима, защото самите страни не знаят, че посредника не
4
действа в най-добрия им интерес.
Софийски градски съд, като прецени доказателствата по делото и доводите на
страните съгласно чл.12 и чл.235, ал.2 ГПК, от фактическа страна намира за установено
следното:
На 29.09.2020 г. между „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД – възложител и „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД-
изпълнител се сключил договор, като по силата на същия се установява, че дружеството-
възложител възлага, а дружеството-изпълнител приема да му предостави посреднически
услуги при намирането и наемането /покупката на площи отговарящи на изискванията на
възложителя. Сред задълженията на изпълнителя по това съглашение са да предоставя на
вниманието на възложителя подходящи имоти отговарящи на неговото търсене; да
организиран огледи на представените имоти и преговори със собствениците. Основното
насрещно задължение поето от възложителя е да заплати на изпълнителя възнаграждение,
както следва : 1./ ако възложителя сключи договор за наем на офис предоставен му от
изпълнителя – еднократно възнаграждение в размер на 12,5 % от средногодишния наем,
изчислен на база на целия срок на договора за наем; и 2./ ако възложителят сключи договор
за покупко-продажба на офис или сграда, представен от изпълнителя, то се дължи плащане
на комисионно възнаграждение в размер на 3 % от цената постигната в договора за покупко-
продажба. Даденото възнаграждение е уговорено да подлежи на плащане от възложител на
изпълнител в срок до 15 дни, считано от извършване на услугата. Според клаузата на чл. 7,
ал. 5 от договора възложителят дължи на изпълнителя възнаграждение в размера упоменат
по-горе и при хипотеза, че в срока на действие на договора, респективно 12 месеца, считано
от прекратяването или изтичането срока на договора, възложителя или свързано с него по
смисъла на ДР на ТЗ, закупи и/или сключи договор за наем на имот от собственик и/или
свързано с него лице по отношение на имот, който е бил представен при посредничеството
осъществено от изпълнителя. В чл. 8 от договора е уредено, че срока на действие на същия е
12 месеца и започва да тече, считано от датата на неговото подписване.
Съгласно два анекса /Анекс № 1 от 28.09.2021 г. и Анекс № 2 от 29.04.2023 г./ подписани
от страните е извършена промяна в съдържанието на договора за посреднически услуги от
29.09.2020 г. отнасяща се до срока на неговото действие, като същия е бил двукратно
удължен, а именно до 30.04.2023 г. с първия анекс и до 25.09.2024 г. с втория анекс.
Според приобщените по делото три Приложения № 1 отразяващи регистъра на
предоставените от изпълнителя на възложителя по договора за посреднически услуги от
29.09.2020 г. в периода на неговото действие извършено представяне на описани общо 16
обекта, като сред тях попада и сграда – Атлас Хаус, гр. София, бул. „Едуард Тотлебен“ № 53-
55.
По всички така изложени факти страните нямат спор по делото, като извършат и тяхното
признаване.
Приобщен за доказателство по делото е договор за посредничество от 04.09.2023 г., като с
него „ИММОБУЛ“ ЕООД възлага, а „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД се съгласява да предостави агентски
услуги на изключителна основа във връзка с продажбата на недвижим имот притежаван от
„ИММОБУЛ“ ЕООД, както следва : административна сграда добила известност като
„АТЛАС ХАУС“, намираща се в гр. София на бул. „Тотлебен“ № 53-55. Уговорено е
получаване на възнаграждение при успешна реализация на сградата с посредничеството на
„ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД, което е определено на 2 % от постигнатата продажна цена. Съгласно
приложен регистър на въведените потенциални купувачи изготвен към 13.10.2023 г. сред тях
присъстват „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД, „СТОК СОЛЮШЪН“, VEO WORLDWIDE
SERVICES-Румъния, ZOOM CORPORATION SRL-Румъния, „ВИТОША ПРОПЪРТИ
КАМПАНИ“ ООД и „БЛЕК СИЙ ДИВЕЛОПМЕНТ“ ЕООД.
Ангажирана е имейл кореспонденция, от съдържанието на която се установява следното :
с имейл от 25.09.2023 г. от електронна поща : ********* до електронна поща : ********* е
отправено изявление от Г. Г. до Г. Е., с което се преви представяне за продажба на офис
сграда в центъра на града, като актуалната цена, за която тази сграда се предлага за
5
продажба на пазара е 3 000 000 евро без ДДС. В имейла се изтъкват предимствата на тази
сграда пред друга, която е била предходно предлагана за продажба. Няколко дни по-късно на
27.09.2023 г. електронна поща : ********* до електронна поща : ********* Г. Е. се обръща
към Г. Г. с потвърждение, че е получил офертата, като моли за допълнителни снимки от
вътрешността на сградата, като декларира намерение за посещение в гр. София след 15
октомври. На това запитване веднага е получен отговор чрез имейл от *********, като с
него е посочено, че снимковия материал е оскъден, тъй като празните офиси в сградата са
малко, а в тези ползвани от наематели не се позволявало да се снима. Допълнено е, че
относно представена по-рано друга сграда на АЛИАНЦ няма развитие, но и тя може да бъде
огледана при планираното посещение. Следва ново писмо от 29.09.2023 г. от ********* до
*********, с което е отправено предложение и за друг обект, който може да бъде разгледан
при предстоящо посещение – етаж от офис сграда, като с това писмо са изпратени и
плановете на двете други сгради – на АЛИАНЦ и АТЛАС ХАУС. Комуникацията
продължава с писмо от 03.10.2023 г., с което Г. изпраща на Г. Е., документите за сграда
АТЛАС ХАУС, с които разполага към момента, а така също го информира за конкретни
параметри на наемни правоотношения за обекти в тази сграда. На 05.10.2023 г. се изпраща
пореден имейл от Г. до Г. Е., с който последния бива информиран за уговорени часове за
огледите на двете сгради. С имейл от 12.10.2023 г. от Г. до Г. Е. от първия се посочва, че след
огледите от предходния и по предходния дни е направено обобщение на предстоящите
стъпки – представяне на таблица с техническа информация за сграда АТЛАС ХАУС, а за
сградата на АЛИАНЦ се преустановяват следващи действия по проучване. На 19.10.2023 г. с
имейл от Г. до Г. Е. на последния се предоставят плановете на етажи от 5 до 8 на сграда
АТЛАС ХАУС, а с такъв от 23.10.2023 г. е изпратена и информация за площите на
помещенията в сграда АТЛАС ХАУС, като е поет ангажимент и за изпращане на образец на
писмо за намерение. Такъв образец на писмо за намерение е бил изпратен с имейл от
24.10.2023 г. от Г. до Г. Е. с поета готовност за обсъждане на евентуални промени в неговото
съдържание.
Приобщена по делото е кореспонденция водена между Г. Г. и Г. Е. водена в мобилното
приложение WhatsApp в периода от 25.09.2023 г. до 12.01.2024 г., която касае комуникация
относно изявен интерес към офис-сграда. В съобщение от 21.11.2023 г. Г. Е. уведомява
представителя на ищеца, че е изпратил всички файлове относно сградата на борда и правния
отдел, в т.ч. разходите по придобиване и писмото за намерение, като очаква отговор от тези
звена на групата, но все още няма новини от тях.
По реда на чл. 192 ГПК по делото е събрана и прита като писмени доказателства
електронна кореспонденция водена между представители на „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД и
„ВИТОША ПРОПЪРТИ КАМПЪНИ“ ООД, която е свързана с намерение за закупуване от
последното дружество на имот в гр. София, представляващ сграда АТЛАС ХАУС, с адрес –
бул. „Тотлебен“ № 53-55.
По инициатива на ответника по делото е приет за писмено доказателство договор за
посредничество на купувач сключен на 22.03.2024 г. между „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД –
възложител и „ФОРТЪН“ АД-изпълнител. С него възложителя е възлага на изпълнителя
последния да бъде посредник и консултант на възложителя при сключване на сделка за имот
с ориентировъчни параметри, както следва : офисна сграда с приблизителна площ от 1000 до
3000 кв.м. Срокът на действие на договора е уговорен на 12 месеца, считано от момента на
неговото сключване.
Съгласно служебно извършена справка по електронната партида на дружеството-ответник
„ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД в ТРРЮЛНЦ-АВ се констатира, че дружеството в вписано в
регистъра като новоучредено на 10.05.2016 г., като считано от 05.10.2023 г. за негов законен
представител е вписана – И.В. А.. Притежанието на дружествените дялове формиращи
капитала на „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД е разпределено между двама съдружника, а
именно : ВЕО УЪРЛДУАЙЛД СЪРВИСИЗ СРЛ, чуждестранно юридическо лице
регистрирано в Румъния и ЗУУМ КОРПОРЕЙШЪН СРЛ, чуждестранно юридическо лице
регистрирано в Румъния. Регистрираният адрес на управление на дружеството е гр. София,
6
р-н „Лозенец“, бул. „Джеймс Баучер“ № 76А, ет. 3. Според нотариално заверена декларация
от 30.05.2019 г., която е подписана от И.В. А. в качеството й на законен представител на
„ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД по смисъла на чл. 63, ал. 4 ЗМИП е декларирано, че
действителен собственик на дружеството е А.Ж.М. Р., гражданин на Франция. Отново в тази
декларация е посочено, че А.Ж.М. Р. е едноличен собственик на капитала на ЗУУМ
КОРПОРЕЙШЪН СРЛ, като последното има двама законни представители : О.А.Б. и В.А.
Х..
Съгласно служебно извършена справка по електронната партида на дружеството -
„ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД, с ЕИК ********* в ТРРЮЛНЦ-АВ се установява, че същото е
вписано в ТРРЮЛНЦ като новоучредено ЕООД на 21.05.2024 г., като едноличен собственик
на капитала му /5868000 лв. разпределен в дружествени дялове/ е чуждестранното търговско
дружество - „Л7” С.а.р.л., което има търговска регистрация в Люксембург. За негови
представляващи са вписани В. Х. и А.-В.А. и двамата граждани на Румъния. Регистрираният
адрес на управление на дружеството е гр. София, р-н „Лозенец“, бул. „Джеймс Баучер“ №
76А, Бизнес център – „Хил Тауър“ № 3.
Съгласно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 4 от 28.05.2024 г. на
нотариус – Ю.К., с рег. № 646 от Регистъра на НК и район на действие - СРС се установява
извършването на продажбена сделка с продавач – „ИММОБУЛ“ ЕООД и купувач – „ЪРБАН
ЕСТЕЙТС“ ЕООД, като предмет на същата е ПИ с идентификатор 68134.203.506, ведно с
построената в имота Сграда с идентификатор 68134.203.506.1, която е подробно описана в
нотариалния акт и се намира на административен адрес – гр. София, бул. „Тотлебен“ № 53-
55. Продажната цена уговорена и платена за придобиване на сградата, която е отразена в
нотариалния акт възлиза на сумата от 3 266 239,20 евро без ДДС.
Видно от издадена на 05.07.2024 г. фактура от „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД се констатира, че
същия е посочен за доставчик на посреднически услуги във връзка с подписан договор за
посредничество от 29.09.2020 г. относно предоставени посреднически услуги, в резултат на
които се е стигнало до успешно придобиване на Офис-сграда АТЛАС ХАУС, като
уговорения според договора хонорар на посредника е в размер на 3 % от договорената
продажна цена /3 266 239 евро/ по сделката за продажба сключена на 28.05.2024 г. Срещу
тази услуга е фактурирано за плащане възнаграждение в размер на 117 584,60 евро с вкл.
ДДС, съответно за получател на фактурата е посочено дружеството - „ВОКСИС
СЪРВИСИЗ“ ООД.
По реда на чл. 176 ГПК са снети обяснения от И.В. А. - законния представител на
ответното дружество - „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД, като в съдебно заседание състояло се
на 21.02.2025 г. тя дава отговори на формулираните към нея въпроси, както следва : По
въпрос : Вярно ли е, че по повод изпълнение на сключен договор от 29.09.2020 г. между „ЕМ
БИ ЕЛ“ ЕООД и „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД и по време на действие на същия от „ЕМ БИ
ЕЛ“ ЕООД в полза на „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД са представени 17 броя
административни сгради ? е даден Отговор : Че принципно това е вярно, като известна
условност има относно броя на представените сгради; По въпрос : Вярно ли е, че А. е
присъствала в качеството й на законен представител на „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД лично
на проведените огледи на по-голяма част от тези сгради ? е получен Отговор : Че на по-
голяма част от провежданите огледи на представени от ищеца сгради управителката е
присъствала лично; По въпрос : Вярно ли е, че не сте присъствала единствено на огледа през
2023 г. на сграда известна като „АТЛАС ХАУС“ намираща се на бул. „Тотлебен“ № 53-55 в
гр. София и на сграда на ул. „Черковна“ № 38 известна с име – АРКО ВАР ? е получен
Отговор : Че А. не е присъствала на огледа на тези цитирани сгради; По въпрос : Вярно ли е,
че всички тези огледи са проведени с посредничеството на фирма „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД ? е
получен Отговор : Че на много от тези огледи посредничеството е осъществявано от „ЕМ БИ
ЕЛ“, но „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД е работил и с още три агенции; По въпрос : Вярно ли
е, че на една част от огледите заедно с А. е присъствал и Г. Е. в качеството му на
представител на дружества – съдружници във „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД ? е получен
Отговор : Че на много от огледите А. е била придружавана от г-н Е.; По въпрос : Вярно ли е,
7
че на проведения оглед на сградата известна като АТЛАС ХАУС управителя – А. не е
присъствала, но са присъствали Г. Е. и А. А., като представители на дружествата –
съдружници във „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД? е получен Отговор : Че е вярно, че Г. Е. и А.
А. са виждали тази сграда, като представители на румънската група от фирми; По въпрос :
Вярно ли е, че до завеждане на настоящото дело от страна на управителя – А. не е имало
възражения към „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД по изпълнение на договора за посредничество е
получен Отговор : Че от нейна страна не е имало възражения, но не била тя тази, която дава
оценка за тяхната работа по договора; По въпрос : Вярно ли е, че през м. май 2024 г. от
сканиран документ управителя А. е разбрала, че румънските собственици на „ВОКСИС
СЪРВИСИЗ“ ООД са закупили сградата известна като АТЛАС ХАУС е получен Отговор : Че
не е вярно, като е допълнила че е възможно да е стигнала до някакво заключение, но не може
да твърди какво е съдържанието на документа, като такъв не е бил официално представян на
дружеството.
В проведеното съдебно дирене по делото са събрани гласни доказателства посредством
разпитите на свидетелите – Г. Г. и Г. И. Е..
В показанията си свидетелят Е. посочва пред съда, че „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД е
българско дружество, като той е представлявал интересите му само по въпроси свързани със
наемане, но не и за закупуване на сграда. Пояснява, че работи за румънска фирма, като
задълженията му в тази фирма са да издирва сгради, които да бъдат купувани. Неговите
отговорности са съсредоточени най-вече в техническото обследване на потенциално
подлежащите на придобиване сгради, както и тяхното местоположение. Анализирал какви
биха били разходите за привеждане на сградата в оптимално състояние за генериране на
приходи от даване под наем на помещенията в нея. Обикновено, когато се запознае с
дадената сграда именно в тези й параметри свидетеля подготвя писмено доклад до борда на
директорите на фирмата и вече там се взима крайното решение. Свидетелят си спомня и за
проявен интерес към сделки в България, като за целта били подписани брокерски договори с
няколко дружества предоставящи такива услуги в страната. Потвърждава, че такъв договор
бил подписан с от „ЕМ БИ ЕЛ“, като комуникацията му с това дружество ставала чрез
служител на име Г.. Основната цел била да се купи имот за българското дружество на
групата, което се казва - „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД. Във връзка с това свидетелят правил
множество посещения в България, като е оглеждал около 20-тина сгради в гр. София, но се
оказвало, че цените им са доста високи според интереса на потенциалния купувач.
Намерението било сградата да се закупи и да се ползва чрез отдаването й под наем и
генериране на приход от това. С времето обаче пазарните условия се променили, като
станало по рентабилно да се наеме дадена сграда, като обектите в нея след това бъдат
отдавани под наем. Изтъква, че „ЕМ БИ ЕЛ“ му представил две сгради за придобиване, като
едната се казвала АТЛАС ХАУС. Тя била посетена от свидетеля с представител на фирмата-
посредник, който му оказал съдействие при осъществяване на огледа, дори успял да
разговаря с представители на наематели в сградата. Исканата продажна цена на сградата
обаче била твърде висока, като се обърнали към брокера „ЕМ БИ ЕЛ“ да преговаря за
редуцирането й. Оттам обаче отказали, като се аргументирали, че има друг кандидат, с
когото са в напреднал стадии на преговори. Това отказало свидетеля от тази сграда и така се
обърнал за съдействие към друго дружество предоставящо брокерски услуги. Нямало е
забележки към работата, която „ЕМ БИ ЕЛ“ по посредничеството за намиране на сграда в
гр. София. Свидетелят не е получавал контакти на собственика на сградата, като при огледа
е присъствало лице с имена – Д.Д., като той бил нещо като пазач на сградата, който осигурил
физическия достъп до нея. Към него свидетеля адресирал въпроси изцяло от техническо
естество. Допуска, че е възможно да му е дал своя визитна картичка. Свидетелят
потвърждава, че познава И., която е управител на „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД, а то
принадлежи към група от дружества, като акционерите в тази група са французи. В тази
група влизат и дружества в Румъния, като свидетеля работи именно в офиса на групата в
Румъния. Дружеството в Румъния по спомен на свидетеля се казва „ВЕЛО“ и има офис в
Букурещ. Чувал е за лице с имена В. Х., като тя изпълнява функцията на финансов директор
на румънското дружество. Не му са познати като имена дружества “L7” и „ЪРБАН
8
СТЕЙТС“.
В показанията си свидетелят Г. твърди, че работи за „ЕМ БИ ЕЛ“ от 2019 г., като заема
позиция мениджър в отдел „Офис площи“. Спомня си, че през 2020 г. дружеството сключило
договор с „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“, като те възложили да им се търси офис за покупка в гр.
София. Били поставени и определени изисквания към обекта. Търсенето отнело доста време,
защото заложените критерии били специфични. В период за около 3 години – до средата на
2023 г. с представители на „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ били проведени около 20 огледа на
различни имоти. Пояснява, че с договора не се предвиждали ексклуЗ.ни права, че дадени
имоти ще се предлагат за оглед единствено на този клиент. Първоначално за „ВОКСИС
СЪРВИСИЗ“ в огледите участвала – И. А., а на по-късен етап бил въвлечен и Г. Е.. В края
на м. септември 2023 г. на Г. Е. била изпратена информация за сградата АТЛАС ХАУС,
намираща се в гр. София на бул. „Тотлебен“. Тази сграда в голяма степен отговаряла на
заложените от ВОКСИС изисквания. Тя била детайлна и придружена със снимков материал,
етажни разпределения и технически спецификации. Няколко дни след това Г. Е. дошъл в
България за да осъществи оглед на тази сграда /това станало през м. октомври 2023 г./.
Огледът бил организиран от „ЕМ БИ ЕЛ“, като на него имало представители на ВОКСИС,
на ЕМ БИ ЕЛ и на собственика осигурил достъпа до сградата. Тогава били разменени
контакти между представителите на ВОКСИС и този на собственика, а ден по-късно те
влезли в директен контакт с него, като не добавили в имейл кореспонденцията си служител
на брокера-посредник. При този контакт се поискала информация за обекта, като още при
огледа имало разбирателство в този процес да участва и брокера. Свидетелят сочи, че винаги
са реагирали на исканията на ВОКСИС, като са им изпращали потърсената информация, в
това число определени сведения били допълнително изисквани от собственика на
продаваната сградата. След огледа от ЕМ БИ ЕЛ изпратили на ВОКСИС, чрез Г. Е. образец
на писмо за намерение, което трябвало да се придвижи до мениджмънта на цялата група от
дружества, който е разположен във Франция и съответно да бъде одобрено. Процесът по
одобрението на писмото за намерение обаче не се случвал, което довело и до затихване на
преговорите за тази сграда между брокера и ВОКСИС. Свидетелят изтъква, че на по-късен
етап през 2024 г. се обърнал към управителя на ВОКСИС – г-жа А. за да разбере, дали
дружеството продължава да има интерес от придобиване на сграда с посочените изисквания,
съответно ако има промяна, дали интересът не е насочен към наемане на сграда. На тези
запитвания му се дал отговор, че по тази тема трябва да се обърне към Г. Е.. Така се стигнало
и до края на м. май- началото на месец юни 2024 г., когато при извършена справка в имотния
регистър от брокера се разбрало, че сграда АТЛАС ХАУС е била придобита от дружество с
наименование – ЧРБАН ЕСТЕЙТС, което е на същия адрес на управление, какъвто е този на
ВОКСИС. Било разговаряно и със собственика по тази тема, но от колега на свидетеля. При
по задълбочен анализ се локализирали и други връзки между двете дружества, което
накарало брокера - ЕМ БИ ЕЛ да фактурира към ВОКСИС за оказана посредническа услуга
по продажбата на тази сграда. При предявяване на фактурата за плащане се получил
отговор, че Г. Е. не е част от ВОКСИС. По повод на станалата продажба на АТЛАС ХАУС
свидетеля сочи, че е провел и разговор с управителя на ВОКСИС – А., която му споделила,
че е узнала за тази сделка от нейни колеги след завръщането им от командировка в Румъния,
като те й казали, че закупуват сградата. Свидетелят посочва, че комуникацията с ВОКСИС и
в частност с Г. ЕВРО била по мобилни приложения, имейли и телефонни разговори.
Относно собственика на сграда – АТЛАС ХАУС свидетеля знае, че това е дружество на
израелския гражданин З., което се казва ИММОБУЛ. Посоченият от собственика
представител, на когото е било поверено да представя сградата и да осигурява достъп за
огледи и документи се казвал Д.Д.. Свидетелят няма информация, дали Димитров е имал
такъв обем от представителна власт, които да му позволява да сключи от името на
собственика сделка по продажба на имота. Потвърждава се, че към сграда АТЛАС ХАУС е
имало интерес и от други потенциални купувачи, с които ЕМ БИ ЕЛ е имал отношения.
Известно му е и съдържанието на договора подписан с ВОКСИС, в т.ч. и какви са били
изискванията на последния относно сградата, която търси да закупи. Относно цената, която
клиента е склонен да плати, свидетелят сочи, че брокера не формира тази цена, а това е
9
изцяло прерогатив на собственика. В случая цената определена от собственика за сграда
АТЛАС ХАУС е била казана на ЕМ БИ ЕЛ и тя е 3 милиона лева, като по отношение на нея
собственика не е бил склонен да прави отстъпки. Посочената сума важала за всички
кандидати имащи интерес да купят сградата. Когато се е комуникирало с други потенциални
купувачи, колегите на свидетеля вероятно са им съобщавали същата тази цена. По конкретно
относно преговорите с дружеството „ВИТОША ПРОПЪРТИ КАМПАНИ“ отговорен бил В.
Х.- колега на свидетеля. Пак В. Х.бил служителя на ЕМ БИ ЕЛ натоварен с комуникацията
със собственика на продаваната сграда – АТЛАС ХАУС, като и с него имало подписан
договор и се е водела имейл кореспонденция. Там се резюмирали и конкретните оферти,
които потенциалните купувачи са отправяли за този имот. По конкретно предявен имейл на
свидетеля се изтъква, че вероятно става дума за отчетност какви са нагласите към даден
момент на потенциалните купувачи с интерес към сградата. Свидетелят си спомня, че е
уведомявал Г. Е., че към сградата има интерес и от друг купувач, а относно цената от 3
милиона лева е останал с убеждението, че тя е разумна за ЕМ БИ ЕЛ. Имало обмисляне и на
подход да се пусне оферта с предложение за цена от 2,7 милиона лева към собственика за да
се осигури поле за преговори относно редуциране от обявената цена, но това било още на
етап, когато ВОКСИС нямали конкурент за придобиване на сградата. Допълва се и това, че
процесите при конкурентното дружество ВИТОША ПРОПЪРТИ относно вземане на
решения от ръководните органи се движели доста по-бързо отколкото при ВОКСИС, освен
това те имали и осигурено банково финансиране. Когато в процеса се появило
конкурентното дружество, свидетелят Г. известил за този факт ВОКСИС, като те реагирали с
предложение за цена от 2,8 милиона лева, но и с тази цена нямали потенциал да закупят
сградата.
Установява се, че законният представител на ответното дружество „ВОКСИС
СЪРВИСИЗ“ – И. А. е извършила извънсъдебно признание на факт с правно значение за
настоящия спор, а именно – че сграда АТЛАС ХАУС е закупена от групата, която е съставена
от 30-40 фирми с различни местоположение, които се означават под общото название ВЕО.
Такава сграда била нужна на групата и се ползвала за нуждите на българското
представителство на ВЕО.
При така установената фактическа обстановка съдът намира за установено от
правна страна следното:
Предявен за разглеждане иск с правна квалификация чл. 79, ал. 1, т. 1 ЗЗД, във връзка
с чл. 51 ТЗ.
Договорът за посредничество е търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4, предл. 2
ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в
осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от гражданския
оборот. При тълкуване на нормата на чл. 49 ТЗ, в която е дадено легално определение за
търговското посредничество, трябва да се заключи, че то представлява чисто фактическа
дейност, която се изразява в оказано съдействие за сключване на определени търговски
сделки и която дейност се упражнява по занятие от търговец, който е специализиран в
нейното осъществяване. В задълженията на посредника, които му се възлагат въз основа на
сключения договор за посредничество, се включва извършването на фактически дейности по
намиране на клиенти, с които възложителят може да сключи определен вид търговска
сделка, по предоставяне на информация относно условията, при които възложителят
сключва този вид сделки, както и по осъществяване на връзка между клиента и възложителя
и създаване на условия за сключване на сделката. Извършваните от посредника действия са
насочени към и целят подписване на договор между възложителя и клиента, който
посредникът е намерил. Сключването на този договор е извън действията, които се
осъществяват от посредника.
Няма спор и в теорията и в практиката, че търговският посредник има правото на
възнаграждение съобразно уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал страните
/виж определение № 383 от 25.05.2011 г. на ВКС по т. д. № 689/2010 г., I т. о., решение №
1406 от 7. I. 1994 г. по гр. д. № 390/93 г., на състав на V-то г. о. на ВС и определение № 690
10
от 21.10.2010 г. по т. д. № 328/2010 г. на I т. о. на ВКС/. Ключовото задължение /смисълът на
правоотношението/ е осъществяването на посредничеството, т. е. осъществяването на
контакт между страните - продавач и купувач. Предмет на договорът за посредничество не е
извършването на определена работа, а постигането на определен резултат - свързване на
страните за сключването на сделки.
За да установи субективното си материално право да получи плащане на възнаграждение
за оказана посредническа услуга в тежест на ищеца е да докаже при условията на пълно и
главно доказване следната група от материалните предпоставки : 1) че между страните е
възникнало облигационно отношение по валиден договор за посредничество; 2) че в
изпълнение на този договор ищецът е извършил уговорените с договора фактически
действия по установяване на връзки между договарящите страни и създаване на условия,
които са довели до сключване на договор за продажба на офис или сграда представени на
възложителя от изпълнителя по договора; 3) че за ответника е възникнало задължение за
заплащане на възнаграждение за извършените действия в претендирания размер, както и, че
същото е изискуемо; 4) че ответника е действал чрез подставено /свързано/ лица за
придобиване на имота, за който му е било оказано посредничество по сключения договор.
Доказателствата събрани по делото еднопосочно установяват това, че „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД
и „ВОКСИС СЪРВИСИС“ ЕООД са се обвързали с договор за предоставяне на
посредническа услуга, като в пределите на това правоотношение, което е учредено, считано
от 29.09.2020 г. до 25.09.2024 г. „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД е имал качеството на изпълнител, а
„ВОКСИС СЪРВИСИС“ ЕООД на изпълнител. Преследваният с договора облигационен
резултат е чрез посредничеството на изпълнителя да бъде намерен и предложен на
възложителя за покупка/наемане имот – съставляващ офис-сграда, която да отговаря на
определени изисквания заложени от възложителя, като при сключването на сделка за
закупуване/наемане на така предложен имот в полза на изпълнителя се поражда право да
получи от изпълнителя възнаграждение в размер на 3 % от уговорената продажна цена или
12,5 % от постигнатия средногодишен наем. Касае се до типичен договор за посреднически
услуги, като същия е сключен валидно между търговци и ги обвързва за периода на неговото
действие. В случая е предвидена и нарочна клауза, която предвижда носене на отговорност
за плащане на възнаграждение от страна на възложителя по договора ако имот за които е
била осъществена посредническата услуга е бил закупен/нает от свързано с възложителя по
смисъла на ДР на ТЗ лице.
При наличието на валиден, действащ и обвързващ страните договор за посредничество от
ищеца се поддържа, че в пределите на осъществяваното от него изпълнение на
задълженията по тази сделка е представил на възложителя за придобиване офис-сграда
намираща се в гр. София, бул. „Тотлебен“ № 53-55 с наименование – АТЛАС ХАУС. Това се
случило в периода между м.09.2023 г. и 01.2024 г., съответно възложителя „ВОКСИС
СЪРВИСИС“ ЕООД макар да не е закупил имота лично, то придобиването му, което е
станало на 28.05.2024 г. от дружеството – „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД се явява такова
попадащо в хипотезата на чл. 7, ал. 5 от договора за посредничество, съответно създава
задължение за възложителя-ответник да плати уговореното възнаграждение в размер на 3 %
от продажната цена. Понеже в случая не се касае до реализиране на сделка, която е сключена
с участието на възложителя по договора от 29.09.2020 г., а до такава, в която имота е
продаден в полза на трето лице - „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД, то преди всичко трябва да се
разгледа правното положение на това трето лице и дали същото е участвало в
придобиваната сделка в качеството му на свързано по смисъла на ДР на ТЗ лице с
„ВОКСИС СЪРВИСИС“ ЕООД. Ако такава свързаност отсъства, то договорната
отговорност на „ВОКСИС СЪРВИСИС“ ЕООД няма как да бъде успешно ангажирана от
„ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД, дори и последния да изпълнил добросъвестно и с грижата на добрия
търговец всички произтичащи от договора за посредничество задължения по отношение
представянето на коментирания имот – офис-сграда АТЛАС ХАУС. При формулиране
съдържанието на клаузата на чл. 7, ал. 5 от договора за посредничество от 29.09.2020 г.
волята на страните е ясно манифестирана и не се нужда от никакво тълкуване, като за
11
преценка качеството свързано лице са направили препратка, че става дума само за такова по
смисъла на ДР на ТЗ. Следователно това, дали „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД е дружеството,
което е част от групата на ВЕО, в която попада и „ВОКСИС СЪРВИСИС“ ЕООД е
обстоятелство, което няма никакво релевантно значение за признака свързаност договорно
регулиран в цитираната по-горе норма. Хипотезите на свързаност по смисъла на ДР на ТЗ са
ясно разписани в § 1, т. 1-9 от ДР на ТЗ. Позоваването на ищеца в случая е за свързаност по
признака установен в т. 6 от § 1 на ДР на ТЗ, а именно – лицата, чиято дейност се
контролира пряко или косвено от трето лице. За такова лице се сочи да е В. Х., която към
момента на извършване на сделката за продажба /28.05.2024 г./ от една страна има
качеството на един от управителите на чуждестранното юридическо лице, което е едноличен
собственик на капитала на „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД и разполага с права да представлява
това дружество /„Л7” С.а.р.л., регистрирано в Люксембург/ самостоятелно, а от друга страна
е посочена като един от представляващите в „ЗУУМ КОРПОРЕЙШЪН СРЛ“, което
дружество има качеството на съдружник във „ВОКСИС СЪРВИСИС“ ЕООД. Тези качества
на В. Х. се установяват от проведеното по делото доказване от ищеца, в т.ч. от справка в
ТРРЮЛНЦ по електронните партиди на „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД и „ВОКСИС
СЪРВИСИС“ ЕООД. Това обаче не е достатъчно за да се заключи, че между двете дружества
е налице свързаност по смисъла на т. 6 от § 1 на ДР на ТЗ. Необходимо е да се установи, че
прекия или косвен контрол върху дейността на „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД и „ВОКСИС
СЪРВИСИС“ ЕООД се осъществява от едно и също трето лице. В § 1в, ал. 1 от ДР на ТЗ е
изяснено, че "контрол" по смисъла на този закон е налице, когато едно физическо или
юридическо лице (контролиращ): притежава повече от половината от гласовете в общото
събрание на друго юридическо лице, или има право да определя повече от половината от
членовете на управителния или надзорния орган на друго юридическо лице и същевременно
е акционер или съдружник в това юридическо лице, или има право да упражнява решаващо
влияние върху друго юридическо лице по силата на сключен с него договор или по силата на
неговия дружествен договор или устав, или е акционер или съдружник в друго юридическо
лице и по силата на договор с други акционери или съдружници контролира самостоятелно
повече от половината от гласовете в общото събрание на това юридическо лице. Качествата
на В. Х. установени по делото не й осигуряват подобни контролни правомощия
едновременно спрямо „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД и „ВОКСИС СЪРВИСИС“ ЕООД.
Аргумент за липса на качеството на лице, което пряко или косвено контролира „ВОКСИС
СЪРВИСИС“ ЕООД е и обстоятелството, че тя не фигурира като такава в декларацията по
чл. 63, ал. 4 от ЗМИП, която е подадена във връзка със заявление Б7, по което е осъществено
вписване в ТРРЮЛНЦ-АВ на 10.06.2020 г. Отново, защото страните по договорната връзка
учредена по реда на чл. 49-51 ТЗ изрично са предвидили, кога ще е налице свързаност
/когато е налице някоя от хипотезите на § 1, т. 1-9 от ДР на ТЗ/, то няма как да се приеме
довода на ищеца, че съвпадението в адреса на управление на двете дружества е признак,
който издава свързаност между тях. Последното може да се разглежда, като косвен признак
за свързаност, заедно с други обстоятелства, но само тогава, когато свързаността не е
изрично легално дефинирана, като фактическо положение между два правни субекта,
каквато настоящата хипотеза не е, доколкото страните по договора за посредничество са се
уговорили изрично, какво ще приемат под дефиницията свързани лица. В обобщение понеже
„ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД и „ВОКСИС СЪРВИСИС“ ЕООД нямат качеството на свързани
лица по смисъла на ДР на ТЗ, то извършената от „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД покупна сделка
от 28.05.2024 г. не е основание да се смята, че облигационния резултат заложен в договора
от 29.09.2020 г. е постигнат и „ВОКСИС СЪРВИСИС“ ЕООД дължи на ищеца
възнаграждение за извършената спрямо него посредническа услуга относно офис-сграда
намираща се в гр. София, бул. „Тотлебен“ № 53-55 с наименование – АТЛАС ХАУС.
Допълнителен аргумент за неоснователност на претенцията за плащане на
възнаграждение по смисъла на чл. 51 ТЗ от „ВОКСИС СЪРВИСИС“ ЕООД в полза на „ЕМ
БИ ЕЛ“ ЕООД е и това, че по делото не се доказа при условията на пълно и главно
доказване, че в изпълнение на договора за посредническа услуга от 29.09.2020 г. ищецът е
извършил уговорените фактически действия по установяване на връзка между продавач в
12
лицето на собственика на офис-сграда намираща се в гр. София, бул. „Тотлебен“ № 53-55 с
наименование – АТЛАС ХАУС и потенциален купувач в лицето на ответника, съответно да е
създал необходимите условия, които са способствали за сключването на сделката от
28.05.2024 г. В случая собственик на упоменатата офис-сграда към която е бил проявен
интерес от ответника е дружеството – „ИММОБУЛ“ ЕООД, а негов законен представител е
управителя – З. З.. Ищецът „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД има сключен посреднически договор от
04.09.2023 г. и с това дружество. По този договор „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД е поел задължения да
рекламира имота пред потенциални купувачи и да ги запознава с възложителя, съответно да
организира огледи на имота и преговори с потенциални купувачи. При изпълнение на
поетите с двата договора облигационни задължения от „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД се установява, че
същия в качеството му на изпълнител е предприел действия по рекламиране на имота пред
потенциални купувачи, съответно е организирал огледи на същия и е давал изискваната от
него информация относно технически и други параметри на имота. Съвкупният анализ на
доказателствата обаче не може да формира извод, че „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД е осигурил
фактическо свързване между „ВОКСИС СЪРВИСИС“ ЕООД и „ИММОБУЛ“ ЕООД. По
отношение ролята на лицето – Д.Д., за който се установява, че е осигурявал достъпа на
потенциалните купувачи до сграда - АТЛАС ХАУС за извършване на огледи и набавяне на
техническа информация за площи, разпределения и наематели в същата, то тези негови
действия не могат да се окачествят като такива манифестиращи пълна представителна власт
за „ИММОБУЛ“ ЕООД, която му позволява да провежда преговори от името на дружеството
във връзка с реализацията на обмисляната от ответника сделка – покупка на офисната
сграда. Липса на подобни правомощия личи и от съдържанието на „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД и
„ИММОБУЛ“ ЕООД, където липсва каквото и да е било възлагане на конкретни функции в
полза на лицето – Д.Д.. Към нито един момент не се установява „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД да е
осигурил на „ВОКСИС СЪРВИСИС“ ЕООД свързване със законния представител на
„ИММОБУЛ“ ЕООД за осъществяване на преговори относно сключване на бъдеща сделка за
придобиване на имота, в т.ч. възможност за потенциална отстъпка от цената, форма на
придобиване, дата на придобиване, начин на плащане, възможност към ползване на заемни
средства и прочее. Нещо повече от приложената по делото комуникация между „ЕМ БИ ЕЛ“
ЕООД и конкурентно дружество – потенциален купувач на сградата се констатира, че
преговорите са придружени с паралелна комуникация и със законния представител на
„ИММОБУЛ“ ЕООД, на когото се изпращат конкретни предложения от дружеството –
„ВИТОША ПРОПЪРТИ КАМПЪНИ“ ООД, като се обсъждат цени, начини за придобиване,
банково кредитиране на цената по сделката, начисляване на ДДС и пр. Подобно макар и
опосредено свързване не се наблюдава при посредничеството осъществявано спрямо другия
потенциален купувач - „ВОКСИС СЪРВИСИС“ ЕООД. Тези пропуски в начина на
изпълнение на поетите задължения по договора от 29.09.2020 г. формират у решаващия
състав извод, че „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД се явява неизправна страна по договора за
посредническа услуга сключен с „ВОКСИС СЪРВИСИС“ ЕООД, което изключва
пораждането в неговата правна сфера на правото да получи възнаграждение за постигнат
облигационен резултат във връзка с продажба на офис-сграда намираща се в гр. София, бул.
„Тотлебен“ № 53-55 с наименование – АТЛАС ХАУС станала на 28.05.2024 г.
По тези съображения предявения за разглеждане осъдителен иск за реално изпълнение по
чл. 79, ал. 1, т. 1 ЗЗД във връзка с чл. 51 ТЗ за присъждане на сумата в размер от 117 584,60
евро – представляваща уговорено възнаграждение за възложено посредничество по договор
за посредничество от 29.09.2020 г, изменен с Анекс № 1 от 28.09.2021 г. и Анекс № 2
29.04.2023 г. следва да бъде отхвърлен, поради недоказване на основанието му.
Относно отговорността свързана с разноските, които страните си дължат една на друга
във връзка с разрешения спор сезираният съд приема следното :
Неблагоприятният резултат от изхода по делото за ищеца го лишава от възможността да
получи репарация за направените от него разноски в настоящото исково производство, като
същите следва да останат за негова сметка. Същевременно ответната страна на основание
чл. 78, ал. 3 ГПК е тази, която с оглед изхода на делото има право да получи възстановяване
13
на реално извършените от нея разноски за участието й по делото. В случая тези разноски са
упоменати по техния вид и размер в нарочно изготвен по реда на чл. 80 ГПК и
своевременно представен по делото списък. Касае се до заплатен депозит за явяване на
свидетел от Румъния в размер на 500 лв., заплатен превод на призовка от български на
английски език в размер на сумата от 40,00 лв.; заплатено възнаграждение на преводач от
френски на български език при разпит на свидетел по делото в размер на 288,00 лв., както
заплатено адвокатско възнаграждение за оказаното процесуално представителство на
ответника в производството пред настоящата инстанция, което възлиза на сумата от 18 000
лв. с начислен ДДС. Претенцията за разноски относно призоваване на втория свидетел З. в
размер на 60,00 лв. не следва да бъде приобщавана към реално извършените разноски, тъй
като тази сума не е разходвана по предназначението си, тъй като страната сама се е отказала
от извършването на този разпит, съответно може да получи възстановяването й при
надлежно поискване отправено до съда. За всеки от упоменатите в списъка разходи е
ангажирано доказателство за реалното му извършване от ответника, като всички платени
разходи са във връзка с провежданите по делото процесуални действия и подлежат на
репариране. На основание чл. 78, ал. 3 ГПК те трябва да бъдат възложени за плащане на
ищеца. Същият на свои ред макар да претендира разноски няма право да получи присъждане
на такива, предвид изцяло неблагоприятния за него резултат по предявения за разглеждане
иск.
По изложените мотиви Софийски градски съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление – гр. София, р-н „Лозенец“, бул. „Черни връх“ № 51, Офис Х, сграда 2, ет. 5,
срещу „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
– гр. София, р-н „Лозенец“, бул. „Джеймс Баучер“ № 76А, ет. 3 иск с правно основание чл.
79, ал. 1, т. 1 ЗЗД, във връзка с чл. 51 ТЗ за заплащане на сумата в размер от 117 584,60 евро
– представляваща уговорено възнаграждение за възложено и изпълнено посредничество по
договор за посредничество от 29.09.2020 г., изменен с Анекс № 1 от 28.09.2021 г. и Анекс №
2 29.04.2023 г. относно продажбата на офис-сграда намираща се в гр. София, бул. „Тотлебен“
№ 53-55 с наименование – АТЛАС ХАУС станала на 28.05.2024 г.
ОСЪЖДА „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление –
гр. София, р-н „Лозенец“, бул. „Черни връх“ № 51, Офис Х, сграда 2, ет. 5 да заплати в полза
на „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление –
гр. София, р-н „Лозенец“, бул. „Джеймс Баучер“ № 76А, ет. 3, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК
сумата в размер от 18 828,00 лв. – направени съдебни разноски по повод исковото
производство състояло се пред Софийски градски съд.
Решението подлежи на възЗ.но обжалване пред Софийски апелативен съд в 2-седмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
14