Р Е Ш
Е Н И Е
Номер: ……106……. Година 2015г. Град Пазарджик, обл. Пазарджишка
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ГР. ПАЗАРДЖИК ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ
На 31.07. 2015 година
В публично( закрито) заседание , в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИР НЕНЧЕВ
ЧЛЕНОВЕ :
СЕКРЕТАР : ………………………
ПРОКУРОР: ………………………
като разгледа докладваното от съдията КРАСИМИР НЕНЧЕВ гр. д . №
215 по описа за 2013 година, за да се произнесе, взе
предвид следното:
1.Страни в съдебното производство .
Окръжен съд Пазарджик е сезиран с искова молба , подадена от Х.А. Ш., управител на „ ШОПОВ ЛИМИТЕД 2009“ ЕООД, ЕИК *********, с адрес и седалище на управление,гр.Батак, обл.Пазарджик, ул.“Родопи“№60 против търговско дружество "ДЕНЕЛИ" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пазарджик 4400, ул; "Струма" № 1-А, ет. 2. представлявано от управителя си Ф. К. К.и търговско дружество "ЕМИКО" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пазарджик 4400, ул. "Мильо Войвода" № 10, представлявано от управителя си З. А. П..
В исковата молба се твърди ,че на 15. 08. 2013г. страните са сключили предварителен договор за продажба на недвижими имоти , подробно описани в исковата молба . Твърди се , че продавачи по договора са "ДЕНЕЛИ" ЕООД, ЕИК ********* и "ЕМИКО" ЕООД, ЕИК *********, като първото дружество е собственик на сградите, а второто дружество е собственик на земята, в която са построени сградите.Сочи си, че цената на придобиване на имотите е 14 500лева Твърди се , че според клаузите на предварителния договор страните е следвало да сключат окончателен договор да продажба на имота най-късно до 31. 10. 20113. Твърди се , че въпреки уговорката до настоящия момент нотариален ак за продажбата на вапросните имоти не е сключен дори и след тази дата.Моли съда, след като докаже твърденията си да постанови решение ,с което се обяви за окончателен предварителния договор по отношение на подробно описаните в молбата недвижими имоти . Сочи доказателства в подкрепа на твърденията си .
Първият ответник по делото търговско дружество "ДЕНЕЛИ" ЕООД, ЕИК *********, чрез процесуалния си представител адв.И. П.оспорва изцяло иска като неоснователен и моли да бъде отхвърлен Не сочи доказателства .Вторият ответник по делото"ЕМИКО" ЕООД, ЕИК ********* не взема становище по предявения иск.
Пазарджишкият окръжен съд , след като обсъди събраните по делото писмени доказателства , и при спазване разпоредбата на чл. 235 от ГПК прие за установено следното :
2. Правно основание на иска и фактически състав на правната норма .
Правното основание на иска е нормата на чл. 19 ал. ІІІ от ЗЗД и нормите на чл. 362-364 от ГПК -конститутивен иск за сключване на окончателен договор.
Фактическият състав на правната норма предполага кумулативното наличие на следните предпоставки :
-взаимно поето задължение за сключване на окончателен договор ( взаимно задължение за договаряне , при което всяка от страните има право да иска от другата сключването на окончателен договор) ;
-окончателния договор да може да бъде валидно сключен ( законът трябва да позволява сключването на окончателния договор .В противен случай подготвящия го предварителен договор ще бъде нищожен, като противоречащ на закона /чл. 26 ал. І от ЗЗД / );
-предварителния договор трябва да съдържа съществените условия на окончателния договор. Предварителният договор трябва да съдържа достатъчно данни за сключването на окончателния договор. Липсата на съществените условия нито може да породи претенция в полза на страната за сключване на окончателен договор/ претенция за изпълнение на насрещното задължение по предварителния договор / , нито дава възможност на съда да произнесе решение , което да замести окончателния договор ;
-писмена форма на предварителния договор , когато закона изисква нотариална или нотариално заверена форма на окончателния договор ;
-страната , която иска сключването на окончателен договор трябва да бъде “ изправна страна“.Това означава , че тази страна трябва да е изпълнила онези задължения , които е поела с предварителния договор или да е готова да ги изпълни / съдът да приложи текста на чл. 362 ал. І от ГПК/.
- за разлика от други правни системи ( напр. германското гражданско право ) решението на съда при иска по чл. 19 ал. ІІІ от ЗЗД не замества само волята на страната , която не желае сключването на окончателен договор и не е нужно след влизане на решението в сила страната да се яви с него пред нотариус , за да бъде съставен нот. акт за сделката . Според разрешението , дадено в чл. 19ал. ІІІ от ЗЗД във вр. с чл. 19 ал. І от ЗЗД и чл.362 ал. 1 от ЗЗД съдебното решение замества несключения окончателен договор ( “договорът се счита сключен“ –чл.19 ал. ІІІ от ЗЗД) в нотариална форма . Това означава ,че при постановяване на решението съдът е този , който следва да провери :
- дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота – чл. 363 от ГПК във вр. с чл. 586 от ГПК ;
- дали са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота – чл. 364 от ГПК ;
ІІІ.Правни изводи .
Предявеният иск е основателен.
От представеният с исковата молба
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот се установява , че на 15. 08. 2013г. ищеца„ ШОПОВ ЛИМИТЕД 2009“ ЕООД ,в
качеството на „ купувач „ чрез управителя Х. А.Ш. и
ответните търговски дружества"ДЕНЕЛИ"
ЕООД , чрез управителя на дружеството
Ф. К.К. и „ЕМИКО“ЕООД, чрез управителя на дружеството З. А. П. в
качеството им на „продавачи“ са сключили
един валиден предварителен договор за продажба на недвижими имоти .
С договора страните са поели взаимното задължение за сключване на окончателен договор за продажба на имотите, с който продавачите да прехвърлят на купувача с нотариален акт правото на собственост, което заедно притежават върху описаните в предварителния договор недвижими имоти/ чл.1 ал..1 и ал..2 от предварителния договор /. Продавачите са поели задължение да предададат владението и да прехвърлят на купувача правото на собственост върху продаваните имоти незабавно след сключването на окончателния договор с нотариален акт / чл. 2,ал.1 от предварителния договор / ,а купувачът е поел задължението да закупи имотите на уговорената продажна цена от 14 500 лв., представляваща остатъчна стойност на имотите, определена като разлика между пазарната им стойност и размера на задълженията по договора за кредит с „Банка ДСК“ ЕАД обезпечен със същите имоти като ипотека. / чл. 1,ал.1 от предварителния договор /.
Дружеството – купувач се е задължило да заплати уговорената в чл.1,ал.1 цена както следва:
- Сумата от 10 000 да се заплати в брой на продавачите при подписване на предварителния договор, който има сила на разписка за заплатената сума/ чл. 3,ал.1 от предварителния договор / .
- Остатъкът от продажната цена в размер на 4 500 лева да се заплати в деня на подписване на окончателния договор/чл.3, т.2 от предварителния договор/
Предварителният договор съдържа съществените условия на договор за продажба по чл. 183 от ЗЗД , а именно – предмета на договора и цената на продажбата .
Предварителният договор е сключен в изискуемата се от закона писмена форма / чл. 19 ал. 1 от ЗЗД във вр. с чл. 18 от ЗЗД/ .
От съдържанието на предварителния договор се установява,че купувачът е изправна страна по договора , тъй като още при сключването му е изпълнил насрещното си задължение за заплащането на уговорената част от продажната цена / чл. 3 т.т.1 от предварителния договор /, доколкото според постигнатото между страните по предварителния договор съгласие остатъка от цената в размер на 4 500 лева ще следва да бъде платена от купувача в деня на подписването на окончателния договор.
От приложените по делото писмени доказателства се установява ,че до настоящия момент ответните дружества не са изпълнили поетото договорно задължение за сключване на окончателен договор в предвидената от закона нотариална форма . Това дава процесуалното право на купувача да предяви пред съда иск за сключването на окончателен договор .
0т доказателствата по делото се установява също ,че са спазени и особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността ,а именно :
-представен е Нотариален акт за продажба на недвижим имот №110,томI,рег№1253,н.дело№107/2004г на нотариус Н.Х.с рег.№154 при НК и район на Пазарджишкия районен съд, регистриран при СВ при ПРС с рег.№1031 от 25.03.2004г, акт60,томIII, дело 686, от който се установява, че първоначално собственик на всички имоти, предмет на настоящия иск е дружеството ответник „ДЕНЕЛИ“ЕООД
- представен е и Нотариален акт
за продажба на недвижим имот №111,томIV,рег№ 6787,н.дело№617/2011г на нотариус Н. Х. с рег.№154 при НК и район на
Пазарджишкия районен съд, регистриран при СВ при ПРС с рег№7345 от 20.12.2011г,
акт91,томXXVII, дело 4730/2011г. от който се установява, че
собствеността върху земята, а именно ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 55155.508.548 е продадена на другия ответник по делото
„ЕМИКО“ЕООД.
-представени са и скица на сграда № 8754/ 05. 08. 2013г. с идентификатор 55155.508.548.5 – собственик „ДЕНЕЛИ“ЕООД, скица на сграда № 8753/ 05. 08. 2013г., с идентификатор 55155.508.548.4 -собственик „ДЕНЕЛИ“ЕООД, скица на сграда № 8750/ 05. 08. 2013г. с идентификатор 55155.508.548.3-собственик „ДЕНЕЛИ“ЕООД, скица на сграда № 8752/ 05. 08. 2013г., с идентификатор 55155.508.548.2 –собственик „ДЕНЕЛИ“ЕООД скица на сграда № 8751/ 05. 08. 2013г с идентификатор 55155.508.548.1- собственик „ДЕНЕЛИ“ЕООД и скица на поземлен имот№8767/06.08.2013г с идентификатор 55155.508.548, издадени от Служба по геодезия ,картография и кадастър гр. Пазарджик , от които също се установява ,че ответните дружества са собственик на имотите ,предмет на предварителния договор ;
-представена е данъчна оценка на имотите , издадена от Община Пазарджик.
Що се отнася до
останалите специални предпоставки за прехвърляне на имотите по нотариален ред
съгласно чл. 363 ГПК, досежно проверката на съда във връзка с обстоятелствата,
предвидени в чл. 264 от ДОПК, следва да се посочи, че съгласно цитираната разпоредба, наличието или
липсата на непогасени данъчни задължения се удостоверява в данъчната оценка, а
в нотариалното производство прехвърлителят подписва декларация по образец, че
не дължи публични държавни и общински вземания. В настоящата хипотеза от представеното
удостоверение за данъчна оценка на недвижими имоти е видно, че дружествата-прехвърлител
имат задължения към Община Пазарджик.
Следва обаче да се отбележи, че неплатените данъци за имотите не са основание
за отхвърляне на иска по чл. 19, ал.3 ЗЗД, а само – за отказ да се издаде
препис от решението, с което този иск се уважава, и без който препис, същото не
би могло да бъде вписано /по арг. от чл. 364, ал.2 ГПК/.
На
основание чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът ще следва бъде осъден да заплати дължимите
разноски по прехвърлянето на имота съгласно чл. 85 от Закона за нотариусите и
нотариалната дейност /ЗННД/ и чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси към
Закона за нотариусите и нотариалната дейност и във вр. с чл. 96, ал.3 от ЗННД в
размер на 757,27 лв. по сметка на
ОС-Пазарджик, определена върху данъчната оценка на имота, която е по-висока от
уговорената продажна цена по предварителния договор. Ще следва да се разпореди
вписване на възбрана върху имота до изплащането на тези разноски.
За целта, на основание чл. 25 от Правилника по вписванията, след влизане на решението в сила, два заверени екземпляра от същото, ще следва да се изпратят на Агенция по вписванията - Служба по вписвания - РС гр.Пазарджик - за вписване на възбрана върху имотите до изплащането на следващите се разноски по прехвърлянето на имота.
Съгласно чл. 45, ал.1 ЗМДТ се дължи данък за възмездно прехвърляне на имотите, по местонахождението им, т. е. по сметка на Община Пазарджик, в размер на 3 401,53 лв. съобразно чл. 35, ал.2 от Наредба за определяне размера на местните данъци на територията на Община Пазарджик ( 3% върху оценката на прехвърляното имущество по данъчна оценка от 113 384,20 лв.).
Изложеното обосновава уважаване на предявения иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен. На основание чл. 362, ал. 1 от ГПК това следва да стане под условието, че ищецът да изпълни задължението си да заплати остатъка от цената в размер на 4500 лева в двуседмичен срок от влизането в сила на решението.
В случая съдът не присъжда разноски, тъй като такива не са претендирани от ищеца.
Предвид на гореизложеното и на основание чл. 235 от ГПК , чл. 19ал. ІІІ от ЗЗД и чл. 362- 364 от ГПК Пазарджишкия окръжен съд
Р Е
Ш И :
По иска предявен от Х.А. Ш., управител на „ ШОПОВ ЛИМИТЕД 2009“ ЕООД, ЕИК *********, с адрес и седалище на управление,гр.Батак, обл.Пазарджик, ул.“Родопи“№60 против търговско дружество "ДЕНЕЛИ" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пазарджик 4400, ул; "Струма" № 1-А, ет. 2. представлявано от управителя си Ф. К. К.и търговско дружество "ЕМИКО" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пазарджик 4400, ул. "Мильо Войвода" № 10, представлявано от управителя си З. А. П. ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 15. 08. 2013г., сключен между търговското дружество "ДЕНЕЛИ" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пазарджик 4400, ул; "Струма" № 1-А, ет. 2. представлявано от управителя си Ф. К.К. и търговско дружество "ЕМИКО" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пазарджик 4400, ул. "Мильо Войвода" № 10, представлявано от управителя си З. А.П. като „продавачи“ и Х. А. Ш.., управител на „ ШОПОВ ЛИМИТЕД 2009“ ЕООД, ЕИК *********, с адрес и седалище на управление,гр.Батак, обл.Пазарджик, ул.“Родопи“№60 като „купувач“ по отношение на следните недвижими имоти предмет на договора:
1./ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 55155.508.548 (пет, пет, едно, пет, пет, точка, пет, нула, осем, точка, пет, четири, осем) по кадастрална карта и кадастралните регистри на гр. Пазарджик, общ. Пазарджик, обл. Пазарджик, одобрени със Заповед РД-18-97/28. 10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със заповед: КД-14-13- 114/26. 10.2011 г. на Началника на СГКК - гр. Пазарджик, с площ: 2014 кв. м. (две хиляди и четиринадесет квадратни метра), трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за складова база, стар идентификатор: 55155.508.148, номер по предходен план: 10704, квартал: 1, парцел: XII, при съседи: 55155.508.151. 55155.508.549, 55155.508.547, 55155.508.544, с адрес на поземления имот: гр. Пазарджик, ул, „Мильо Войвода" № 10, ведно с построените в посочения поземлен имот сгради, а именно:
2./СГРАДА с идентификатор 55155.508.548.1 (пет, пет, едно, пет, пет, точка, пет, нула, осем, точка, пет, четири, осем, точка, едно) по кадастрална карта и кадастралните регистри на гр. Пазарджик, общ. Пазарджик, обл. Пазарджик, одобрени със Заповед РД-18-97/28.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, със застроена площ: 9 кв. м. (девет квадратни метра), брой етажи 1 (един) предназначение: сграда за битови услуги, стар идентификатор: 55155.508.148.20 с адрес на сградата ф. Пазарджик, ул.„Мильо Войвода" №10;
3./ СГРАДА с идентификатор 55155.508.548.2 (пет, пет, едно, пет, пет, точка, пет, нула, осем, точка, пет, четири, осем, точка, две) по кадастрална карта и кадастралните регистри на гр. Пазарджик, общ. Пазарджик, обл. Пазарджик, одобрени със Заповед РД-18-97/28.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, със застроена площ: 47 кв. м. (четиридесет и седем квадратни метра), брой етажи 1 (един), предназначение: хангар, депо, гараж, стар идентификатор: 55155.508.148.21; 55155.508.148.22, с адрес на сградата: гр. Пазарджик, ул. „Мильо Войвода" № 10;
4./ СГРАДА с идентификатор 55155.508.548.3 (пет, пет, едно, пет, пет, точка, пет, нула, осем, точка, пет, четири, осем, точка, три) по кадастрална карта и кадастралните регистри на гр. Пазарджик, общ. Пазарджик, обл. Пазарджик, одобрени със Заповед РД-18-97/28.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, , със застроена площ: 492 кв. м. (четиристотин деветдесет и два квадратни метра), брой етажи 1 (един), предназначение: складова база, склад, стар идентификатор: 55155.508.148.16, с адрес на сградата: гр. Пазарджик, ул. „Мильо Войвода" № 10;
5./ СГРАДА с идентификатор 55155.508.548.4 (пет, пет, едно, пет, пет, точка, пет, нула, осем, точка, пет, четири, осем, точка, четири) по кадастрална карта и кадастралните регистри на гр. Пазарджик, общ. Пазарджик, обл. Пазарджик, одобрени със Заповед РД-18-97/28.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, , със застроена площ 472 кв. м. (четиристотин седемдесет и два квадратни метра), брой етажи 1 (един), предназначение: складова база, склад, стар идентификатор: 55155.508.148.15, с адрес на сградата: гр. Пазарджик, ул. „Мильо Войвода" № 10
6./СГРАДА с идентификатор 55155.508.548.5 (пет, пет, едно, пет, пет, точка, пет, нула, осем, точка, пет, четири, осем, точка, пет) по кадастрална карта и кадастралните регистри на гр. Пазарджик, общ. Пазарджик, обл. Пазарджик, одобрени със Заповед РД-18-97/28.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК със застроена площ: 93 кв. м. (деветдесет и три квадратни метра), брой етажи 1 (един), с предназначение: хангар, депо, гараж, стар идентификатор: 5515.508.148.14, с адрес на сфадата гр. Пазарджик, ул. „Мильо Войвода“№10., ПРИ УСЛОВИЕ, че ищецът „ ШОПОВ ЛИМИТЕД 2009“ ЕООД, ЕИК *********, изпълни задължението си да заплати на ответниците "ДЕНЕЛИ" ЕООД и "ЕМИКО" ЕООД сумата от 4 500 (четири хиляди и петстотин лева лева (с вкл. ДДС), представляваща дължим остатък от цената по договора, в 2-седмичен срок от влизането в сила на решението.
ОСЪЖДА ищеца „ ШОПОВ ЛИМИТЕД 2009“ ЕООД, ЕИК *********, с адрес и седалище на управление,гр.Батак, обл.Пазарджик, ул.“Родопи“№60 да заплати в полза на ОС Пазарджик сумата от 757,27 лв./седемстотин петдесет и седем лева и двадесет и седем лева и двадесет и седем стотинки/ представляваща такса за придобиването на имота по обявения за окончателен предварителен договор.
ОСЪЖДА ищеца „ ШОПОВ ЛИМИТЕД 2009“ ЕООД, ЕИК *********, с адрес и седалище на управление,гр.Батак, обл.Пазарджик, ул.“Родопи“№60 да заплати в полза на Община Пазарджик местен данък за възмездно придобиване на недвижим имот в размер на 3 401,53 лв./три хиляди четиристотин и един лева и петдесет и три стотинки/., като НАРЕЖДА да се ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху имота до изплащане на разноските по прехвърлянето .
ДАВА на ищците „ ШОПОВ ЛИМИТЕД 2009“ ЕООД, ЕИК *********, с адрес и седалище на управление,гр.Батак, обл.Пазарджик, ул.“Родопи“№60 ШЕСТМЕСЕЧЕН СРОК , считано от влизане в сила на решението за вписването му в Агенцията по вписване . След изтичането на този срок вписването на исковата молба губи действието си .
На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК след влизане на решението в сила ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху гореописаните имоти до изплащането таксата по прехвърлянето в размер на 757,27 лева и местния данък в размер на 3 401,53 лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Апелативен съд гр. Пловдив.
На основание чл. 364, ал. 2 от ГПК да не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени таксата по прехвърлянето на имота от 757,27 лв. и местният данък от 3 401,53 лв.
.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ :