№ 399
гр. Бургас, 26.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на единадесети април
през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Боряна Анг. Димитрова
при участието на секретаря Мария Н. Тошева
като разгледа докладваното от Боряна Анг. Димитрова Гражданско дело №
20232100101495 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по повод исковата молба на Н. М. Ж.,
гражданин на ******, представляван от адв. Кристина Ивнаова, със съдебен адрес:
гр.Бургас, ул.“Александровска“ №16, ет.4, офис 21 против „Свак“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.“Перущица“ №6, ет.6,
ап.602, представлявано от Тодор Георгиев, с която се иска да бъде обявен за
окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен
между тях на 30.03.2013г., по който ищецът е купувач, а ответникът- продавач.
Ответното дружество „Свак“ ООД е депозирало писмен отговор в срок, с
оспорва иска и моли за отхвърлянето му като неоснователен и погасен по давност.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид исканията и твърденията на страните,
прецени представените доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, и като
съобрази закона, установи следното от фактическа и правна страна :
Ищецът твърди, че на 30.03.2013г. между него и ответното дружество, е сключен
предварителен договор за поукпо-продажба на следния недвижим имот: самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 51500.503.418.2.42, с предназначение: жилищна
сграда- многофамилна, с адрес на имота: гр. Несебър, жк „Черно море“, вх.А, ет.4,
ап.А407, който самостоятелен обект, находящ се на четвъртия етаж от жилищната
сграда представлява апартамент с площ от 29, 86 кв.м. с 4.95 кв.м.ид.ч. от общите на
сградата, по силата на който ответникът- продавач се е задължил при условията,
уговорени в договора да прехвърли на купувача правото на собственост върху имота за
сумата от 21 000 евро с включен ДДС, която е уговорено да бъде платена в срокове и
на вноски.
Твърди се, че същия ден е сключен и Анекс към предварителния договор,
съгласно който продажната цена е променена от 21 000 евро на 30 000 евро. Съгласно
т.3.1. от Анекса, продавачът получил депозит в размер на 20 000 евро в същия ден, а
останалата сума е било уговорено да бъде заплатена в следните срокове по банков път:
до 01.07.2013г.- 2 500 евро; до 01.10.2013г.- 2 500 евро; до 01.01.2014г.- 2 500 евро и до
01.04.2014г.- 2 500 евро.
1
До 01.05.2014г. продавачът се е задължил да предаден на купувача имота във
вида, описан в договора и архитектурния проект и да снабди същия с необходимите
документи, касаещи законосъобразното пускане в действие на обекта. Продавачът е
следвало да снабди сградата с Акт обр.16 до 20.12.2013г., което се твърди, че се е
случило едва на 19.07.2016г. Ищецът твърди, че до лятото на 2019г. довършителните
работи не са били изпълнени от страна на продавача, като едва след тяхното
довършване е бил поканен да приеме работата и владението върху имота. На
15.08.2019г. страните са подписали приемо- предавателен протокол, за който ищецът
твърди, че удостоверява окончателното завършване на строително- монтажните
дейности и работата е приета „ без забележки“ от страна на ищеца. Въпреки това и до
настоящия момент, не е сключен окончателен договор, като ответникът отказва без
причина.
Ищецът твърди, че е изправна страна по предварителния договор. Представил е
платежните документи, удостоверяващи плащането на цената на имота, както и
сочения приемо- предавателен протокол за окончателно завършване на СМР, в който е
записано, че с подписването му апартаментът е предаден на ищеца в състоянието, в
което той е поискал.
С отговора на исковата молба ответното дружество оспорва иска. Счита, че
претенцията е погасена по давност и прави възражение за това, поради което моли за
отхвърляне на иска.
Не оспорва сключването на предварителния договор от 30.03.2013г., по който е
страна- продавач, не оспорва, че е бил договорен срок за сключване на окончателния
договор- до 01.05.2014г. Не оспорва, че цената на имота е заплатена изцяло. Не оспорва
и, че разрешението за ползване на сградата, в която се намира имотът е от 19.07.2016г.,
след като в отговора се позовава на нея като една от възможните дати, от които тече
погасителна давност. Считано от всяка една от тези дати, ответникът твърди, че
претенцията на ищеца е погасена по давност. Последната парична вноска е направена
от ищеца на 27.03.2014г. и, според него, погасителната давност за обявяване на
предварителния договор за окончателен е изтекла на 26.03.2019г., или според срока в
предварителния договор- на 31.03.2019г. Исковата молба била заведена повече от
четири години след изтичане на давностния срок за предявяване на такава претенция.
Счита, че са налице всички елементи на фактическия състав на давността- бездействие
на титуляра на правото в законоустановения срок и надлежно упражняване на
възражение за погасителна давност от носителя на задължението. Приложим е общият
петгодишен давностен срок по чл.110 ЗЗД, сочи ответникът.
Той оспорва и верността, автентичността и подписването на каквито и да са
последващи документи от лица, които нямат право да представляват ответното
дружество, не са в трудово-правни или каквито и да са други отношения, поради което
и няма как да бъде ангажирана отговорността на ответника, както и да прекъснат и/или
удължат давността за правото на иск и връщане на платените парични суми по
предварителния договор. Оспорва представения приемо-предавателен протокол от
15.08.2019г. като неотносим към спора, тъй като касае други дейности в имота, между
други страни и няма връзка с предварителния договор. Счита, че той е антидатиран и в
него не участва ответното дружество, нито съдържа негово волеизявление. Освен това,
лице с имената Х.С. никога не е бил собственик или управител на ответното
дружество.
Заявява се, че към настоящия момент ответното дружество е собственик и
владелец на имота.
Предявеният иск е с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД. Успешното реализиране
на потестативното право по чл.19 ал.3 ЗЗД е предпоставено преди всичко от
2
извършване на преценка за наличието на действителен предварителен договор, който
валидно обвързва страните и уговорки относно съществените условия на окончателния
договор. Ищецът следва да установи, че е изпълнил задълженията си по
предварителния договор, изискуемостта на които е настъпила преди уговорения
момент за сключване на окончателния договор, макар заплащането на цената да не е
абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД. Тъй като
съдебното решение, с което се уважава иска по чл.19 ал.3 ЗЗД е деривативно правно
основание, предпоставка за постановяването му е положително установяване, че
ответникът е титуляр на правото, предмет на договора. Изискуемостта на
задължението за прехвърляне на собствеността настъпва с изтичане на уговорения
между страните срок за сключване на окончателния договор. Всички факти и
обстоятелства, установени в настоящия процес имат значение за постигнатите между
страните уговорки за съществените условия на договора, както и за изпълнение на
задълженията на всяка от страните.
Видно от представения по делото нотариален акт за делба на правото на строеж
върху съсобствен недвижим имот и разпределяне на ползването №153 от 31.08.2011г.,
ответникът е собственик на поземления имот и изградената в него сграда, част от която
е процесния жилищен имот, за което страните не спорят.
С представените по делото предварителен договор от 30.03.2013г. и Анекса към
него от същата дата, сключени между страните, те са се съгласили продавачът „ Свак“
ООД- ответник в настоящото производство да продаде на купувача Н. М. Ж.- ищец в
настоящото производство, описания по-горе недвижим имот, а последният да му
заплати цената от 30 000 евро с ДДС, по банков път, както следва: Депозит в размер на
20 000 евро- получен към датата на подписване на договора ; 2 500 евро – в срок до
01.07.2013г.-; 2 500 евро- в срок до 01.10.2013г.-; 2 500 евро- в срок до 01.01.2014г. и
2 500 евро- в срок до 01.04.2014г. Страните не спорят, а и по делото са представени
четирите преводни нареждания- от 30.07.2013г., от 26.09.2013г., от 27.12.2013г. и от
27.03.2014г., с които ищецът е заплатил и договорените на четири равни вноски от по
2 500 евро останали суми от продажната цена, с което тя е заплатена изцяло.
Безспорно е , че ищецът е изправна страна по предварителния договор, тъй като
е изпълнил задълженията си. Безспорно е и, че към настоящия момент ответникът не е
изпълнил задължението си да прехвърли собствеността върху имота.
Страните са се договорили собствеността върху имота да бъде прехвърлена до
01.05.2014г.
Страните са се договорили в предварителния договор- т.2.1., че владението на
недвижимия имот ще бъде предадено на купувача в срок до 01.05.2014г., като
предаването следва да се осъществи с приемо- предавателен протокол в присъствието
на страните и подписан от тях. Наред с това, продавачът се е съгласил, всички
некачествени СМР, записани в протокола за предаване на обекта, да бъдат отстранени
за негова сметка в 30-дневен срок от предаване на владението. В същата т.2, но
подточка 3, продавачът се е задължил да предаде имота в определен вид, подробно
конкретизиран в тази клауза от договора, както по отношение на жилището, така и по
отношение на общите части.
В т.7 от договора, продавачът се е задължил да осигури Акт 15 в срок до
15.05.2013г. и издаване на разрешение за ползване Акт 16- в срок до 20.12.2013г. А ако
има забавяне, то купувачът е имал право да не заплати уговореното по т.2 до
получаване на документите, като се определят нови срокове за плащане с
допълнително споразумение. Ново договаряне между страните няма и, както стана
ясно, цената е заплатена изцяло в първоначално уговорените срокове. Твърди се в
исковата молба, че разрешението за ползване е издадено едва на 19.07.2016г., а
3
довършителните работи са били извършвани чак до лятото на 2019г., след което
ищецът е бил поканен да приеме работата и владението на имота, като за целта бил
съставен процесният приемо-предавателен протокол от 15.08.2019г.
Съгласно т.16 от предварителния договор, всяка страна може да поиска
сключването на окончателен договор по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД. След като е запатил
цената на имота, след определения краен срок- 01.05.2014г., без допълнителни
уговорки между страните за удължаване на срока или за сбъдване на друго условие,
ищецът е можел да поиска сключването на окончателен договор.
По делото няма ангажирани доказателства за забавено изпълнение на
строителството. Няма представени доказателства, че сроковете за снабдяване на
строежа с Акт обр.15 и Акт обр.16 не са били спазени. Не е ясно кога всъщност
сградата е била завършена и е получила разрешение за ползване. Дори и да се приеме,
че разрешение за ползване се е получило на 19.07.2016г., както сочи ищецът, а
ответникът очевидно не оспорва, не е съществувала пречка да се поиска сключването
на окончателен договор, вкл. по съдебен ред в срок.
Не се сочат обективни причини, поради които не е сключен окончателен
договор, нито се сочат причини, поради които за продавача да се е породило правото
да го развали. След като той не е упражнил това право, то и за двете страни е
съществувал интерес от запазване на облигационната връзка и осъществяване на
крайния резултат, към който е насочена- сключването на окончателния договор. Ако
продавачът не е можел да изпълни задължението си за прехвърляне на имота в срок и
да снабди купувача с необходимите документи, касаещи законосъобразното пускане в
действие на обекта, е уговорено да заплати на купувача неустойка съгл. т.13 от
договора. С изграждането на сградата в степен на груб строеж, или на съответния етап
от нея, за който е издадено строителното разрешение, възниква годен обект на
гражданския оборот, който може да бъде предмет на разпоредителни сделки. Не се
установи да са налице предпоставките на чл.25 ЗЗД относно срока на сключване на
договора.
Въпросът е погасено ли е субективното потестативно право на ищеца да предяви
иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, след като от сключването на предварителния договор до
подаване на исковата молба са изтекли 10 години. Давностният срок за погасяване на
правото да се иска обявяване за окончателен на предварителен договор за покупка на
недвижим имот започва да тече от момента на сключване на договора, ако не е
уговорен друг срок /напр.решение по гр. д. № 1055/2010 г. на ВКС, III г. о. и мн.други/.
Погасителната давност за завеждане на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД тече и при случаите,
когато купувачът по предварителния договор е получил владението на имота със
сключването му или в един по-късен момент. По делото няма събрани доказателства за
момента на предаване на владението на имота, ако такова се е осъществило.
Представен е само приемо- предавателения протокол от 15.08.2019г., с който са
предадени извършени СМР, страна по който обаче дори не е ответното дружество.
Този протокол касае извършването на строително-монтажни работи, но не е ясно, дали
са допълнително възложени или във връзка с изпълнение по предварителния договор.
Същевременно, в него е записано, че Ж. е собственик на имота, но на какво основание
също не е изяснено по делото. Дали му е било предадено владението в един по-ранен
етап също не е изяснено. Няма представени дори косвени доказателства, които при
съвкупна преценка, наред с останалите, да доведат до извод, че с този протокол е
предадено владението на ищеца. Ако все пак е вярно твърдението, че имотът се
предава на ищеца едва с протокола от 2019г., то тогава съдържащото се в него относно
качеството на ищеца е невярно, защото той не е собственик. Но дори и да е било така,
прехвърлянето на собствеността и правото да се иска прехвърлянето й не е обвързана
4
от приемо-предавателния протокол, който предвид тълкуването на разпоредбата на
т.5.1. от договора е уговорен като последващ или поне едновременно с прехвърлянето
на собствеността, момент. При това положение, когато е уговорен срок в
предварителния договор, правото на иск за сключване на окончателен договор по чл.
19, ал. 3 ЗЗД се поражда с настъпване на срока, в който е следвало да се сключи
окончателния договор и в този случай давността започва да тече от момента на
изтичане на уговорения срок, или от момента на сбъдване на условието. В случая
предварителният договор е сключен на 30.03.2013 г. В него е прието, че продавача
трябва да снабди обекта с акт обр. 15 до 15.05.2013 г. и акт обр.16- до 20.12.2013г., като
при неизпълнение на тези задължения в посочения срок купувачът има право да
получи уговорената в т.13 неустойка, както има правото и да предяви иска по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД, след като няма договерени допълнителни срокове или условия. В случая,
ищецът е посочил, а ответникът не оспорва, че разрешението за ползване на сградата, в
която се намира процесния апартамент, е от 19.07.2016г. Дори да се приеме, при
тълкуване на клаузите на предварителния договор в тяхната съвкупност и съобразно
правилото на чл. 20 ЗЗД, че те изразяват общата воля на страните по договора да
обвържат сключването на окончателния договор с въвеждането на недвижимия имот в
експлоатация, то давностният срок пак е изтекъл, тъй като единствената и в този
смисъл- безспорна дата за сбъдване на това условие е 19.07.2016г. /посочена от ищеца,
неоспорена с отговора на отевтника/, от който момент за ищеца е възникнало правото
да поиска сключване на окончателния договор, а от този момент са изтекли повече от
пет години до подаване на исковата молба.
На основание чл. 114, ал. 1 ЗЗД правото на иск възниква от момента на
изискуемостта на вземането, което в конкретния случай с оглед уговореното в
договора, е датата, на която е следвало да бъде сключен договора- 01.05.2013г. Дори и
от датата на разрешението за ползване, давностният срок пак е изтекъл.
По изложените съображения, съдът намира, че предявения иск следва да се
отхвърли като погасен по давност.
Процесуалните представители на страните са представили списък на разноските
по чл.80 ГПК.
На основание чл.78, ал.3 ГПК, на ответника следва да се присъдят направените
от него разноски в настоящото производство, които са в размер на 8641, 74 лв.,
съразмерно с отхвърлената част от иска.
Мотивиран от изложеното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на Н. М. Ж., гражданин на ******, представляван от адв.
Кристина Ивнаова, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Александровска“ №16, ет.4, офис
21 против „Свак“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Бургас, ул.“Перущица“ №6, ет.6, ап.602, представлявано от Тодор Георгиев за
обявяване за окончателен на предварителния договор за покупко-продажба, сключен
между тях на 30.03.2013г., по отношение на недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.503.418.2.42, с предназначение:
жилищна сграда- многофамилна, с адрес на имота: гр. Несебър, жк „Черно море“, вх.А,
ет.4, ап.А407, който самостоятелен обект, находящ се на четвъртия етаж от жилищната
сграда представлява апартамент с площ от 29, 86 кв.м. с 4.95 кв.м.ид.ч. от общите на
сградата.
5
ОСЪЖДА Н. М. Ж., гражданин на ******, роден на **********г., притежаващ
паспорт ******, издаден на *******г., валиден до *********г., представляван от адв.
Кристина Ивнаова, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Александровска“ №16, ет.4, офис
21 да заплати на „Свак“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Бургас, ул.“Перущица“ №6, ет.6, ап.602, представлявано от Тодор Георгиев сумата
от 8641, 74 /осем хиляди шестстотин четиридесет и един лева и седемдесет и четири
стотинк/ лева, представляваща направени от последния разноски в настоящото
производство.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Бургаския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
6