О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Плевен,1.10.2019
г
Плевенски окръжен съд, гражданско отделение , в закрито заседание на първи
октомври 2019 г,
в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕКАТЕРИНА ПАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: МЕТОДИ ЗДРАВКОВ
СВЕТЛА ДИМИТРОВА
като разгледа докладваното от ЧЛ. СЪДИЯТА ПАНОВА ч.гр. дело. №727/2019 г по
описа на Плевенски окръжен съд, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е с пр. осн. Чл. 577 от ГПК.
Производството
е по жалба срещу отказ на съдия по вписванията при РС – Никопол да извърши
искано действие по вписване на представен акт относно извършена сделка .
С
определение №27 от 29.08.2019 г, съдията по вписванията при РС – Никопол е ОТКАЗАЛ
нотариално действие по искане на нотариус
И.А. - Д., с per. № *** на НК- PC
Никопол с искане
за вписване на нотариален акт № 79, том 1, рег. №405, дело 72 от 29.08.2019 г.
по описа на същия нотариус, като искането е вписано във входящ регистър с
вх.рег. № 2635 от 29.08.2019 г., 13.15 по описа на Служба по вписванията -
Никопол.
Недоволен от така постановеното определение е останал
нотариус И.А. – Д., която обжалва
постановения отказ. Възразява се ,че в изпълнение на задълженията
си по чл.25, ал.1 от ЗНИД нотариусът е разяснил на страните в нотариалното
производство недвусмислено фактическото
положение и правните последици от договора, който сключват. Това включва яснота
относно правното положение на сградите, които се намират в продавания имот. С
посочването на постройките в имота като приращения не се създава двояко
тълкуване на съставения акт, а напротив изяснява на страните, особено за
купувачите какво придобиват, вкл. риска за бъдещо премахване на постройките
като незаконни. Доколкото до доказване на противното издаденото от Гл.архитект
удостоверение е вярно, то постройките в имота могат да бъдат предмет на
производство за премахването им.
Възразява се, че до това може и да не се стигне, ако се окаже че за
сградите имат /открият се напр./ строителни книжа, предвид това, че в малките
населени места сградите са строени отдавна и от праводатели на продавачите, или
могат за се окажат в положение на търпими. С посочването на съществуващи в
имота сгради се избягват бъдещи спорове за тяхната собственост според статута
им сега, или при бъдеща законова възможност за узаконяване. Направеното
описание на обекта на продажбата защитава и бъдещи правоприемници на купувача
по настоящата сделка, както и ипотекарни кредитори на новия собственик - по
доводите, които изложих по- горе.
Възразява се, че мотивите за отказ на СВп не се обосновават на интереса
на страните или на гражданския оборот от сключването на нищожна по някаква
причина сделка или неподлежаща на вписване, а от неяснота за съдията какво
следва да впише във водените от службата регистри. Предвид яснотата на НА, той
следва да се впише по отношение на поземленият имот. За СВп, видно от
определението му, е станало ясно, че нетърпимите строежи не подлежат на прехвърляне,
а в същото време не му е станало ясно какво да впише и как да определи цената
за вписването. В акта сградите са посочени като приращения, т.к. са трайно
прикрепени към земята, но евентуално подлежащи на премахване като нетърпими,
предвид което материалният интерес, съотв. цената на вписването следва да се
определи от по-високата от посочената данъчна оценка на поземления имот и на
определената между страните продажна цена, доколкото в НА не е направено
разграничение на цената на имота, на подобренията и приращенията. Цената е
определена общо. Това не може да бъде мотив за отказ за вписване на сделката,
защото страните биха могли да определят в НА, че закупуват и други неща,
свързани с имота - обзавеждане, фонтан, беседка, кът за отдих, др., или да са намалили
или увеличили цената на сделката заради отношения между тях - родствени,
приятелски, или предвид някакви задължения, всички които не се изреждат
подробно, а още по-малко се декларират пред общините и включват в данъчните
оценки, издавани за имотите. От това следва, според жалбоподателя, че
неоснователен е мотивът на СВп за отказ за вписване със защита на интересите на
фиска. Още повече, видно от данъчната оценка за имота, същата е далеч под прага
от 10 х. лева, над който се събира държавна такса за вписване повече от 10 лв.
/едно на хиляда/, а страните са внесли тази сума. Съгласно чл.2 ал.1 от
Тарифата за таксите събирани от Агенцията по вписванията, за вписване на
подлежащи на вписване актове и документи се събира такса върху цената, по която
е таксуван актът, в размер 0,1 на сто, но не по-малко от 10 лв. Цената е
удостоверения от нотариуса материален интерес в размер на 3000 лв. Единствено
когато в акта не е посочена цената, върху която е таксуван документът, СВп
изисква внасянето на такса, определяема от него по представената данъчната оценка - изр.второ
на чл.2, ал.1 от същата тарифа. По логиката на СВп след като постройките в
имота са нетърпими, те не следва да се декларират от собствениците им,
съответно за тях да не се заплаща местен данък, такса за събиране и
сметоизвозване, което всъщност би ощетило общинския бюджет. Неясно остава защо,
както сочи СВп „не цени“ представеното удостоверение за данъчна оценка в
безспорното пред него регистърно производство, и счита че липсват доказателства
за изпълнението на изискването на чл.264, ал.1, предл. последно от ДОПК, което
е началният мотив за отказ. Възразява се ,че при проверка на съдържанието на НА съдията по
вписванията е излязъл извън пределите на своята компетентност, в противоречие с
т.6 на ТР №7/25.04.2013 г. на ВКС по тълк.д. №7/2012 г. на ОСГТК. Като изхожда
от характера на производството по вписване, ОСГТК на ВКС намира, че вписването
е едностранно охранително производство, в чиито рамки не е допустимо да се
разрешават правни спорове. Касае се акт на безспорна администрация, оказване на
съдействие при законосъобразно развитие на граждански правоотношения. Целта е
оповестяване на актове, с които се извършват сделки с недвижими имоти, на други
актове, които имат значение за вещни права, както и наличието на спорове
относно права върху вещи. Законодателят регламентира вписването като вид
нотариално удостоверяване съгласно чл. 569, т. 5 ГПК, но това е направено само
с оглед субсидиарното прилагане на правилата за охранителните и нотариалните
производства и не заличава спецификите на вписването. На такова подлежат и
нотариалните актове, с които се прехвърлят или които констатират вещни права, а
при тяхното съставяне правилата за извършване на нотариални удостоверявания са
адресирани към друго длъжностно лице - нотариуса, който е съставил акта. Именно
той е бил длъжен да провери противоречи ли сделката, която е сезиран да
удостовери, на закона и добрите нрави. Съдията по вписванията не е орган, който
има правомощия да контролира дейността на нотариуса, а ако се приеме, че и той
е овластен с правото да проверява съответствието на сделката с императивни
законови правила или добрите нрави, фактически до такъв резултат би се
достигнало. Основната цел на вписването е осигуряване на публичност и противопоставимост,
то не може да се възложи на съдията по вписванията да проверява
материалноправните предпоставки на вписания акт. Ако този акт страда от някакви
пороци, оповестяването му улеснява защитата срещу тях, защото дава възможност
на заинтересованите да се запознаят със съдържанието на акта и при наличие на
правен интерес - да го атакуват пред съда. Именно в рамките на спорното съдебно
производство могат в пълна степен да бъдат осигурени правата на всички
засегнати от вписания акт лица и спорът да бъде решен със сила на пресъдено
нещо. Такъв спор пред съдията по вписванията не може да бъде заявен, нито пък
той би имал право да откаже вписване под предлог, че съществуването на такъв
спор му е известен или защото би могло да възникне такъв. Недопустимо е да се
отказва вписване на акт за сделка с недвижим имот по съображения, че той не
отговаря на изискванията за самостоятелен обект (невъзможен предмет), по
съображения, че със сделката се цели постигане на забранен резултат
(заобикаляне на закона); по съображения, извлечени от § 6-8 ПР ЗУТ (нарушения
на закона и невъзможен предмет); по съображения за несбъдване на предвидено в
договора отлагателно условие; по съображения, че с нотариален акт за поправка
или изменение на предходен нотариален акт се подменя съдържанието на
първоначално съставения акт.
Отказът
на съдията по вписванията може да бъде мотивиран с обстоятелството, че
представеният акт не подлежи на вписване (чл. 32а ПВ), като се изхожда от
неговото съдържание. Подлежащите на вписване актове са посочени неизчерпателно
в чл. 4 ПВ, изброяване има и в други в нормативни актове - ЗУТ, ТЗ, Закон за
особените залози и др. Отказът може да бъде основан и на съображения, извлечени
от формата на акта. При проверката на формата съдията по вписванията следи за
спазване на правилото, че се вписват актове, извършени по нотариален ред или с
нотариално заверен подпис (чл. 3, ал. 1 ПВ).Претендира се отмяна на
постановения отказ и указване на вписване.
Като обсъди събраните по делото
доказателства и доводите на страните Плевенски окръжен съд намира за установено
следното:
ЖАЛБАТА Е
ДОПУСТИМА И В СРОК
Съгласно т.9 от ТР № 7/2012 от
25.04.2013 г по т.д. № 7/2012г нотариусът има право да обжалва
отказ на съдията по вписванията, постановен по негова молба.
ЖАЛБАТА Е НЕОСНОВАТЕЛНА
Съдията по вписванията е приел, че записаният във входящия регистър акт е подлежащ на
вписване акт, арг. чл. 4, б“а“ от ПВ. Същият не отговаря на изискванията за
съдържание, съгласно чл. 6, ал. 1, т. „в“ от ПВ и към него липсват
доказателства за изпълнението на изискването на чл. 264, ал. 1, предл. последно
от ДОПК., поради следното:
Предмет на извършения нотариален акт е недвижим имот, представляващ:
Поземлен имот с № *** по кадастралния план на село ***,
община Никопол, с площ от 1000 кв.м., ведно с всички подобрения и
приращения, ПРЕДСТАВЛЯВАЩИ по документ за собственост, НА за дарение № 146, том
1, дело 272 от 10.12.1987 г. - жилищна сграда, лятна кухня и стопански
постройки /НЕТЪРПИМИ СТРОЕЖИ, според Удостоверение с изх. № У-328 от 21.08.2019
г. на Главния архитект на Община Никопол, на осн. § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИЗУТ,
обн. ДВ, бр. 82/2012/.
Изискването
на чл. 6, ал. 1, б. «в» от ПВ е описанието на имота, до който се отнася актът,
да е с посочване на вида, местонахождението (община, населено място, адрес,
местност), номера на имота, площта и/или застроената площ и границите.
Формулировката “всички подобрения в имота" дава възможност за двуяко
тълкуване, за предположение, че същите са недвижими вещи, движими такива или и
двете, поради неиндивидуализирането им в нотариалния акт. Нещо повече според
изискванията на закона не се представя в производството по вписване, скица,
издадена от Община Никопол за недвижим имот, който не е в район с одобрена
кадастрална карта. В нотариалния акт е посочено, не само „ведно с всички
подобрения и приращения“, но е конкретизирано, че те „представляват“ жилищна
сграда, лятна кухня и стопански постройки, НЕТЪРПИМИ СТРОЕЖИ, според
Удостоверение с изх. № У-328 от
21.08.2019 г. на
Главния архитект на Община Никопол/. Ако същите /всички или част от тях/
представляват недвижими имоти, предмет на прехвърлителна сделка /съгласно
императивната правна норма на § 127 от ПЗР на ЗИЗУТ те не могат да се
прехвърлят, когато са нетърпими/ то те следва да се индивидуализират съгласно
по-горе сочената нормативна уредба; с посочване на площта и/или застроената
площ. Нотариалният акт е актът, документът, който подлежи на вписване и като
такъв следва да отговаря на изискванията на чл. 6 от ПВ- разпоредба, която е с
императивен характер, поради което липсващата индивидуализация не може да бъде
преодоляна с допълнителни доказателства.
Общата формулировка “всички подобрения в имота” не
позволява да се направи и категоричен извод за размерите на материалния интерес
на сделката, и на внесената държавна такса, защото не е ясно дали всички
недвижими имоти фигурират в приложеното удостоверение за данъчна оценка, както
и дали са платени дължимите данъчни задължения за същите, за което
обстоятелство съдията по вписванията следва да следи/аргумент чл. 264, ал.1 и
чл.265 от ДОПК/. Описанието „ведно с всички подобрения и приращения, ПРЕДСТАВЛЯВАЩИ
по документ за собственост, НА за дарение № 146, том 1, дело 272 от 10.12.1987
г. - жилищна сграда, лятна кухня и стопански постройки
/НЕТЪРПИМИ СТРОЕЖИ, според Удостоверение с изх. № У-328 от 21.08.2019 г. на
Главния архитект на Община Никопол, на осн. § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИЗУТ, обн.
ДВ, бр. 82/2012/ не кореспондира с отразените сгради в Удостоверението за
данъчна оценка.
Съдията
по вписванията счита, че представеното пред него Удостоверение за данъчна
оценка на Община Никопол не отговаря на изискванията на чл.264, ал.1 ДОПК и
поради което не го цени като доказателство. Текстът на закона предвижда, че
наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се
удостоверява в данъчната оценка. Проверката дали са изпълнение
изискванията на ДОПК е включена в правомощията на съдията по вписванията, като
същият следи както за наличието на декларация по чл.264, ал.1 от ДОПК, така и
за наличието на удостоверение за данъчна оценка с определено съдържание /за
което носи имуществена отговорност съгласно чл.265 ДОПК). За нуждите на
производството по вписванията е необходимо в удостоверението да е посочен както
размера на данъчната оценка (с оглед преценката за материалния интерес и
съответно - за размера на дължимата държавна такса за вписване на акта), така и
изрично удостоверително изявление на органа, издал оценката дали за имота има
или няма непогасени данъчни задължения.Проверката, осъществявана от съдията по
вписванията за спазването на изискванията по чл.264 ДОПК е строго формална.
Представянето на удостоверение за данъчна оценка е
свързано и с определяне на размера на дължимата държавна такса в производството
по вписване. Таксата за вписване следва да се определя съобразно приложение № 2
към ЗМДТ. Съдията по вписванията счита, че следва да изложи и мотиви за
следното: описанието на недвижимия имот не кореспондира с изискванията на
императивна правна норма- § 127 от ПЗР на ЗИЗУТ, според която Строежи,
изградени до 31 март 2001 г., за които няма строителни книжа, но са били
допустими по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени,
или по действащите разпоредби съгласно този закон, са търпими строежи и не
подлежат на премахване или забрана за ползване. Те могат да бъдат предмет на
прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са
овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са
търпими. В случая в нотариалния акт са изброени сгради, които са нетърпими,
според официален документ, който може да се използва единствено в нотариалното
производство квалифицирани като „подобрения и приращения“. Описанието на
сгради, които са предмет на прехвърлителна сделка следва да е съгласно чл. 6,
ал.1, б.“в“ с посочване на застроената площ и етажност.
Описанието на имота, както и цялото производството по
вписване е неразделно свързано и с фиска, арг. от чл. 51, ал. 1 и ал. 3 от ЗМДТ. Освен това охранителното производство е свързано и с издаване на
последващи удостоверения за вещни тежести за недвижимия имот, което описание
следва да съответства на изискванията на закона.
Съгласно чл. 541 ГПК разноските по охранителните
производства са за сметка на молителя, независимо дали производството е
приключило с извършване на охранителното действие (в случая - вписване на
възбрана или с мотивиран отказ то да бъде допуснато/.
Определение № 590 от 13.07.2010 г. на ВКС по ч. т. д. №
383/2010 г., I т. о., ТК/.
Определението на съдията по вписванията е законосъобразно
Съдията по
вписванията е изложил подробни мотиви,
които се споделят почти изцяло от Плевенски окръжен съд. Следва да се отбележи,
че неправилно съдията по вписванията е приел, че в правомощията му е да прецени
дали част от недвижимите имоти, предмет на сделката, които са нетърпими строежи
съобразно представено с преписката удостоверение, могат да бъдат прехвърляни
или не като се е позовал на разпоредбата на § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИЗУТ, обн. ДВ, бр. 82/2012г.
Съобразно разрешенията, дадени в ТР № 7/2012 от 25.04.2013 г, т. 6, недопустимо е да се отказва вписване на акт за сделка с недвижим имот по
съображения, че той не отговаря на изискванията за самостоятелен обект
(невъзможен предмет), по съображения, че със сделката се цели постигане на
забранен резултат (заобикаляне на закона); по съображения, извлечени от пар.6-8
ПР ЗУТ /нарушения на закона и невъзможен предмет/.В този смисъл съображенията
на съдията по вписванията са незаконосъобразни. В останалата си част обаче те са такива и като краен резултат
отказът му е законосъобразен. Правилна е неговата преценка относно съдържанието и подробното и индивидуализиращо описание на
всички имоти, предмет на сделката, а неопределени конструкции от типа на „всички подобрения и
приращения“ не следва да са част от
съдържанието. Същите не са описани подробно по вид и квадратура,
както и от структурирането на съдържанието не става ясно дали всички имоти или само стопанските постройки са
нетърпими строежи. Това може да се установи от представеното удостоверение, но
съдържанието на акта следва да е ясно и непротиворечиво. Въззивният съд споделя
съображенията на съдията по вписванията и относно наличието на удостоверение за
данъчна оценка с необходимо съдържание. Видно от представеното такова в него не
се съдържат всички имоти, предмет на сделката.
Предвид гореизложеното Пл ОС
счита, че следва да се потвърди отказа като законосъобразен.
Водим от горното, Плевенски
окръжен съд
О П
Р Е Д
Е Л И :
ПОТВЪРЖДАВА ОТКАЗ на съдията по вписванията при РС – Никопол,обективиран
в определение № 27 от 29.08.2019 г на съдията по вписванията при РС – Никопол КАТО ЗАКОНОСЪОБРАЗЕН
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на
обжалване с частна жалба при условията на чл. 280 от ГПК в седмичен срок от
съобщението за изготвянето му пред ВКС на РБ.
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ :