№ 533
гр. В., 08.04.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – В., IX СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
четвърти април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Камелия Василева
при участието на секретаря Димитричка Д. Г.ева
Сложи за разглеждане докладваното от Камелия Василева Гражданско дело
№ 20233100101831 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 15:31 часа се явиха:
Ищецът ОБЩИНА В., ЕИК ****, редовно призована, представлява се от главен
юрисконсулт М. Д. в Дирекция „Правно нормативно обслужване“ при Община В., редовно
упълномощена и приета от съда от преди.
Главно встъпила страна Д., ПРЕДСТАВЛЯВАНА ОТ МИНИСТЪРА НА
РЕГИОНАЛНОТО РАЗВИТИЕ И БЛАГОУСТРОЙСТВОТО, редовно призована,
представлява се от Г.П. - юрисконсулт в Дирекция „Административно правно обслужване,
финанси и управление на собствеността“ при Областна администрация – В., редовно
упълномощена и приета от съда от днес.
Ответникът ОВЪРСИЙЗ – ХОРИЗОНТ АД , ЕИК ****, редовно призован,
представлява се от адв. Д. К. от АК - В., редовно преупълномощен от Б. Р. К., в качеството
на Изпълнителен директор на ОВЪРСИЙЗ – ХОРИЗОНТ АД и приет от съда от преди.
Вещото лице Г. Д. К., редовно призован, депозирал заключение в срок, явява се
лично.
Гл. юрисконсулт Д.: Моля да се даде ход на делото.
Юрисконсулт П.: Моля да се даде ход на делото.
Адв. К.: Моля да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, предвид
редовното призоваване на страните, и надлежното процесуално представителство, поради
което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Съдът докладва постъпил писмен отговор от А.А.- Областен управител на област с
1
административен център В. с вх. № 8689 /03.04.2024г., с което изразява становище по
допустимостта и основателността на предявените искови претенции. Сочи се, че всички
предявени искове са процесуални допустими, но частично основателни. Заявява се, че се
придържат изцяло към предявените от Община В. вещни искове на основание чл.108 от ЗС.
По отношение на предявените облигационни искове с правно основание чл. 59 от ЗЗД
прави искане на основание чл. 214, ал.1 от ГПК, за изменение на петитума по
облигационните искови претенции, като моли да бъде осъден ответникът ОВЪРСИЙЗ –
ХОРИЗОНТ АД, ЕИК ****, да заплати обезщетение за неоснователно обогатяване на
титуляря на правото на собственост в лицето на Д. чрез МРРБ, чрез областен управител на
област В., вместо на Община В., в размер съобразно изчислената и определената в хода на
процеса действителна пазарна стойност на наемната цена на имотите, поради
нерегламентирано ползване на същите с търговска цел.
Гл. юрисконсулт Д.: Не съм имала възможност да се запозная с отговора на Областния
управител, но считам, че предвид сключения между Областния управител и Община В.
договор, по силата на който на Община В. е предоставено правото да стопанисва и
управлява имотите, обезщетение следва да бъде присъдено на Община В.. Моля да ми бъде
дадена възможност в определен от съда срок да се запозная с постъпилия писмен отговор от
Областния управител на област с административен център В. и да изразя становище.
Съдът, след като се запозна с направеното от Д. чрез МРРБ искане намира същото за
недопустимо. На първо място Д. е конституирана като главна страна по делото по реда на
чл.26, ал.4 от ГПК само по отношение на предявения иск от Община В. с правно основание
чл. 108 от ЗС, в качеството на процесуален субституент. Искът по 59 от ЗЗД се претендира и
поддържа от Общината на самостоятелно основание, а именно сключен договор за
управление, въз основа на който е предоставено ползване, т.е при тази претенция не е
налице заявяване на чужди материални права, поради което не е налице възможност за Д. да
предявява претенции в този смисъл или да изменя вече предявените такива, доколкото се
касае за напълно нов иск, при което се променя едновременно както основанието на иска,
така и петитума.
Въз основа на тези съображения Съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на Д. за изменение на иска по чл. 59 от ЗЗД чрез
осъждане на ответника да заплати обезщетение в нейна полза.
Определението не подлежи на обжалване.
Предвид обстоятелството, че до настоящият момент Д. не е участвала в процеса съдът
обявява, че днешното съдебно заседание се явява първо за нея. С оглед докладването на
молбата съдът намира, че изготвения доклад по делото следва да бъде допълнен със
становището на Д. като главна страна, поради което
2
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПЪЛВА проекта за доклад със становището и исканията на Д. като главна страна.
Съдът докладва постъпило в срока по чл.199 от ГПК заключение вх. № 7862
/26.03.2024 г. по допуснатата съдебно – техническа оценителна експертиза и пристъпи към
изслушване на вещото лице, след снемане на неговата самоличност.
Вещо лице Г. Д. К. : женен, неосъждан, Б., Б. гражданин, без родство и дела със
страните по спора. Предупреден за наказателната отговорност по чл. 291 от НК. Поддържа
представеното писмено заключение по допуснатата съдебно – техническа експертиза.
Вещото лице К.: Поддържам представеното писмено заключение.
На въпроси на Гл. юрисконсулт Д.:
Вещото лице К.: Процедурата за поставяне на преместваеми обекти на Общината
предвижда сключен договор за отдаване под наем на имот когато имота е частен или др. и
на база на това предявено искане за поставяне на преместваеми обекти по схема на Главният
архитект от Общината, т.е първо се взема под наем имота и въз основа на това се определя
лицето наемател. На него му се предоставя възможност да поиска да постави преместваеми
обекти върху този терен, като задължение за наем върху целия имот, а не на отделни части
от него. Те трябва да бъдат определени предварително и изяснени с договора под наем. В
изчислената площ по т.3 и 4 от заключението площите покрити с чакъл точно не мога да
кажа за кои става дума и за кои снимки става дума, но в зоната на преместваемите обекти на
беседките, пътеките са изградени от каменни павета. Бордюра представлява каменно паве с
размери 10/10 см. Отстрани се вижда една ивица от 10-15 см., която е извън бордюра на тези
пътеки. Замерил съм ширината на покритата с павета площ. Когато говорим за пазарна
стойност на имота става въпрос за наемна стойност на този имот. И в двата случая при
ползване на сравнителен метод на имоти отдавани под наем на пазара се взема предвид
наема на целия имот по цената по която е обявено, че ще бъде отдаден под наем и по
площта по която ще бъде отдаден под наем. Това са сравнителните обекти по които ще се
сравняват. Когато става въпрос за капитализация или търсене на наем от пазарна стойност
на имота се използва сравнителния метод. В случая са разгледвани имоти, които са на
реално сключени сделки - извадка от СВ и на този сравнителен метод, като се притеглят
качествата на аналозите и качествата на оценявания имот намираме стойността на
оценявания имот. Това е извършено и стойността на оценявания имот е 218,52 лв. на кв.м.
От там нататък вървим към изчисляване на наемната цена. За наемна цена на поземления
имот се взема като приходна площ, площта на целия имот и на тази база се постига
единичната наемна цена за кв.м. на месец или за месечна наемна цена на месец. Това е
процедурата. Изчисленията на кв.м. се явява средно аритметична цена за цялата площ на
имота и всеки един кв.м. имот независимо къде е разположен той и с какво предназначение
3
се използва тя винаги е една и съща и е равна за всички. Ако сега се говори за селектиране
на определени части от имота то тази пазарна цена на единица квадратен метър не може да
бъде валидна за определени участъци в имота, наемната цена на отделни участъци от имота.
В експертизата имаше една точка в която се обследваше определяне на наемна цена на
площите които са заети от преместваеми обекти и допълнителни преместваеми обекти. В
интерес на истината това ме затрудни доста, тъй като не ми беше известно каква е целта на
това разделяне на наемите по определени групи площи от имота. Затова приложих само
този вариант като оцених наемните цени на тези групи имоти за поставяне на обекти по
схемата и група обекти на спомагателни площи за обслужване на обектите по схемата и ги
определих по средна цена за имота. Става въпрос за наемна цена на тези обособени групи
при условие, че имаме наемане на целия имот. И двата метода при БГ стандарт на
оценяване са единствените пазарни методи за оценка и при нашата практика, за да бъдем
перфектни работим и с двата аналози и затова не бих ги разделял. Така се постигат
сравнително близки резултати, но в един диапазон на разлика която е допустима при всяка
една оценка. Този недостатък който има тази задача води до следното – тя дава средно
аритметична цена за площите отдадени под наем. Тя не може да определи колко струва една
активна наемна площ на ресторанта – градина този недостатък ме води на мисълта, че
определянето на наемната цена е по правомерно да се определя по Наредбата за местните
такси. При изчисляването на цената съм използвал сравнителния метод. Напр. на стр. 9 от
заключението съм записал, че не може да се ползва този метод. Направих анализ на тази
оценка колко е минималната и колко е максимално предлаганата цена. Това което
констатирах е, че предлаганите цени на пазара са с коефициент 5-10 % намаление спрямо
пазарната цена. При извършването на този анализ анализирахме и търсенето. Когато един
имот е дълго задържал се на пазара повече от 2 - 3 г., това означава, че търсенето не е от
най- висока класа и на този имот се гледа, че няма най- високите качества на оценяван имот.
Имотът в местност „****" стоя близо година на пазара. Смятам, че той е стоял единствено с
цел да се сложат преместваеми обекти във връзка с ограниченията които предлага общия
устройствен план. Неговата цена стоя приблизително година. Предложението беше 1 евро на
кв.м. Едва в началото на м. март цената е намалена на 0,68 евро на кв.м. Няма данни, че е
урегулиран имота. Не е записано в обявата. Това е пазара на имотите. Няма го вече вестник
“Позвънете”. Има сайтове в които всеки който продава нещо го обявява. Не може да се
пренебрегва информацията, която тези сайтове ни предоставят. Този имот е поделен между
съсобственици и затова са ид.ч. В случая не бих казал, че има решаващ момент. Не съм
извършил проверка на незастроените имоти от Двореца на културата и спорта. На стр.13
където се определят цените по Наредбата за цени и услуги за някой площи съм определил
различни цени, тъй като активната търговска площ струва 11,50 лв., а когато става въпрос за
спомагателни площи или когато имаме поставяне на архитектурни и други елементи част от
естетизация на средата цената е в категория други. Няма цена за пътеки към Наредбата. Има
цена за газовото стопанство и за разделно събиране на отпадъци. Те са ценообразувани като
складови площи. Тези изводи произтичат от цялата оценителна практика на база на
намаление на масите и столове на исканото разграничаване на разстоянието, тъй като тогава
4
някой рестьорантьори намалиха изкуствено масите и столовете в ресторантите си и така
получиха за това обезщетение.
На въпроси на съда:
Вещото лице К.: На стр. 7 съм описал площта на поставените обекти. В т.2 на стр.7 от
заключението тази обща площ възлиза на 137,25 кв.м. Това са спомагателните обекти с
пряко търговско предназначение. Не е възможно да се изчисли точно площта за
преминаване на клиенти и сервитьори. Разрешението е за поставяне на перголи на
площадката пред заведението. Върху нея е поставена голяма пергола и бар. Тази площ е
обща и за двете. Няма как да се разграничат.
Гл. юрисконсулт Д.: Нямам въпроси към вещото лице.
Юрисконсулт П.: Нямам въпроси към вещото лице.
Адв. К.: Нямам въпроси към вещото лице.
Гл. юрисконсулт Д.: Оспорвам заключението на вещото лице К.. Моля да бъде
допусната повторна съдебно – техническа оценителна експертиза.
Юрисконсулт П.: Моля да се приеме заключението.
Адв. К.: Моля да се приеме заключението.
Съдът намира, че заключението на вещото лице И.А.Х. по изслушаната в днешното
съдебно заседание съдебно – техническа експертиза изчерпва поставената задача и следва да
бъде приобщено по делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към доказателствата по делото писменото заключение с вх. №
8067 /27.03.2024 г. на вещото лице И.А.Х..
ДА СЕ ИЗДАДЕ РКО от внесения депозит в размер на 800 лева на вещото лице Г. Д.
К..
Съдът докладва постъпила молба от Д. с вх. № 8805 /04.04.2024г., с която е направено
искане за допускане на допълнителна задача към заключението на вещото лице по
изслушаната и приета в днешното съдебно заседание съдебно – техническа оценителна
експертиза.
Връчва препис от молбата на процесуалните представители на ищеца и на ответника
да се запознаят и да изразят становище.
5
Юрисконсулт П.: Поддържам депозираната молба с вх. № 8805 /04.04.2024г. Нашето
искане е или да допуснете допълнителна задача към заключението на вещото лице по
изслушаната и приета в днешното съдебно заседание съдебно – техническа оценителна
експертиза или да допуснете нова съдебно – техническа оценителна експертиза, която да
включва същите задачи, но и новите въпроси към експертизата. Нашето искане за допускане
на нова съдебно – техническа оценителна експертиза е продиктувано от факта, че ако съда
прецени, че новите въпроси са от компетентността на друго вещо лице, да назначи такова,
което би могло да отговори на поставените въпроси.
Гл. юрисконсулт Д.: Запознах се с депозираната молба от главно встъпилата страна.
Считам искането за допустимо и относимо. Нямам възражение по допускането на
допълнителна задача към изслушаната в днешното съдебно заседание съдебно – техническа
оценителна експертиза.
Адв. К.: Моля за допълнителен срок в който да се запозная с депозираната молба и да
изразя становище по същата. Считам, че характера на преместваемите обекти е неотносим
към предмета на спора. Възразявам срещу възлагането на допълнителна експертиза и
допълнителни въпроси към изслушаната и приета в днешното съдебно заседание съдебно –
техническа оценителна експертиза. Моля да ми бъде дадена допълнителна възможност, за да
допълня възражението си по така постъпилото искане.
Съдът намира, че следва да бъде дадена възможност на ответната страна в
едноседмичен срок, считано от днес да изрази становище по направеното доказателствено
искане от главната страна обективирано в молба вх. № 8805 / 04.04.2024г., като съдът ще се
произнесе по искането в закрито съдебно заседание след получаване на становището от
ответната страна, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ответната страна в едноседмичен срок, считано от днес да
изрази становище по направеното доказателствено искане от главната страна обективирано
в молба вх. № 8805 /04.04.2024г.
Съдът ще се произнесе по искането в закрито съдебно заседание след получаване
на становището от ответната страна.
Гл. юрисконсулт Д.: Оспорвам заключението на вещото лице Г. К. прието в днешното
съдебно заседание, тъй като за определяне на справедлива пазарна стойност на наема не са
използвани данни от реално сключени сделки за имоти с подобни характеристики. Ползвани
са офертни стойности от сайтове, които считам за необективни и често за спекулативни. По
6
указания на съда с уточняващата молба към исковата молба сме представили списък с
размера на базисните наемни цени на Двореца на културата и спорта. Те притежават
открити площи които отдават под наем. За някой от тях знам, че са ситуирани също в ****
на гр. В.. Считам, че са с напълно сходни характеристики и биха могли да се вземат предвид
при определяне на справедлива пазарна стойност. Доколкото знам се отдават под наем след
провеждането на търг на свободен пазар. Бих искала да изразя становище по отношение на
отговора на вещото лице по т.8 от заключението. Считам, че същото е преценило
неоснователно да определя различни цени за различните обекти, тъй като задачата беше
поставена да се определят цените по Наредбата за предоставени обекти на Община В., но
там няма такава разпоредба, която да дава възможност да се правят такива тълкувания.
Затова правя искане за назначаване на повторна съдебно – техническа експертиза, която да
включва освен поставените досега въпроси по съдебно – техническата експертиза и
следните допълнителни въпроси:
1. Каква е площта от ПИ 10135.536.161, заета от процесните преместваеми обекти - 10
броя преместваеми обекти и съоръжения за търговия с обща площ от 382,60 кв.м.?
Необходима ли е и допълнителна площ за използване на процесните преместваеми
обекти /10 броя/ по предназначение?
2. Каква е площта от ПИ 10135.536.232, заета от процесните преместваеми обекти - 10
броя преместваеми обекти и съоръжения за търговия с обща площ от 382,60 кв.м.?
Необходима ли е и допълнителна площ за използване на процесните преместваеми
обекти /10 броя/ по предназначение?
3. Каква е площта от ПИ 10135.536.161, върху която са реално разположени обекти на
техническата инфраструктура, включително пътеки, декоративни и други елементи,
които могат да бъдат съотнесени към дейността на ответното дружество?
4. Каква е площта от ПИ 10135.536.232, върху която са реално разположени обекти на
техническата инфраструктура, включително пътеки, декоративни и други елементи,
които могат да бъдат съотнесени към дейността на ответното дружество?
5. Каква е площта от ПИ 10135.536.161, незаета от сградата в обекта?
6. Каква е площта от ПИ 10135.536. 232, незаета от сградата в обекта?
7. Какъв е размерът на пазарната стойност на наема на площите по т. от т. 1 до т.6 ?
8. Какъв е размерът на наема на площите по т. от т. 1 до т.6, изчислен по НАРЕДБА за
условията и реда за поставяне на преместваеми обекти по смисъла на чл. 56, ал. 1 от
ЗУТ, приета от Общински съвет - В. с решение № 1270-10(26)/13,14.12.2013 г.?
9. Каква е площта общо и поотделно от процесните поземлени имоти която се използва
от ответника като при отговора на този въпрос вещото лице да съобрази площта на
преместваемите обекти, площта заета от допълнителни елементи на техническата
инфраструктура, декоративните елементи, включително и площите на самите обекти
и около тях, които обособяват общата площ ползвана от ответника респективно
площта която собственика не може да ползва по предназначение, поради
разполагането на обектите.
10. Вещото лице да изготви комбинирана скица на която да бъдат отразени всички
7
обекти преместваеми и допълнителни такива да бъде отразена общата ползвана
площ съобразно отговора на предходният въпрос както и общата площ която е
свободна и може да бъде използвана по своето предназначение като обществен
селищен парк.
11. Да се изчисли справедливата пазарна стойност на наемната цена по определената
ползвана площ по първия въпрос, както и стойността по цените на Наредбата на
Община В..
12. Да проучи по детайлно за действителни сделки с наеми, включително и по данните
представени за Двореца на културата и спорта.
Съдът намира, че следва да бъде дадена възможност на ответната страна в
едноседмичен срок считано от днес да изрази становище по искането на ищеца за допускане
на повторна съдебно – техническа експертиза, както и по допускането на поставените
допълнителни въпроси, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ответната страна в едноседмичен срок считано от днес да
изрази становище по искането на ищеца за допускане на повторна съдебно – техническа
експертиза, както и по допускането на поставените допълнителни въпроси.
По искането съдът ще се произнесе в закрито съдебно заседание след вземане на
становището на ответната страна.
Адв. К.: Представям и моля да приемете по делото Решение № 3965 /02.04.2024 г.
постановено по административно дело № 887/ 2024 г. по описа на ВАС НА РБ – ВО. Считам
същото за валидно и законосъобразно.
Гл. юрисконсулт Д.: Моля да ми бъде дадена възможност да направя една забележка.
Решението не е законосъобразно, тъй като в него се съдържат сериозни аргументи в полза
на това, че решението е незаконосъобразно, но протеста на Прокуратурата беше само по
отношение на неговата нищожност. Не възразявам да се приеме по делото.
Юрисконсулт П.: Не възразявам да се приеме по делото .
Съдът намира, че представеното решение от адв. К. по административно дело № 887/
2024 г. по описа на ВАС НА РБ – ВО е относимо и допустимо към предмета на спора и
следва да бъде прието към доказателствения материал по делото, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателство по делото Решение № 3965 /02.04.2024 г.
постановено по административно дело № 887 / 2024 г. по описа на ВАС НА РБ – ВО – 3л.
Гл. юрисконсулт Д.: В днешното съдебно заседание водя допуснатите ни двама души
8
свидетели, за установяване на следните факти: че ответното дружество е ползвало повече от
382,60 кв.м., т.е че е ползвало цялата площ за провеждане на мероприятия свързани с
дейността на ответника като организиране на различни празненства, детски рождени дни,
абитуренстки балове, сватби и др. Моля на основание чл. 204 от ГПК да бъде назначен оглед
на процесните недвижими имоти и разположените в тях съоръжения. Считам, че такъв оглед
е от съществено значение за изясняване на действителната фактическа обстановка и би
помогнало при определяне на справедлив размер на обезщетението. Мога да изложа
аргументи най - вече за специфичната форма на ПИ 10135.536.161 и разположението на
самите обекти, които са разположени в имота.
По необходимостта от направеното искане на ищеца за назначаване на оглед на
процесните имоти на основание чл. 204 от ГПК, Съдът ще се произнесе в закрито
съдебно заседание.
Адв. К.: В днешното съдебно заседание не водя допуснатите ни свидетели, тъй като
същите имат здравословни проблеми. Моля да отложите разпита им за следващото съдебно
заседание, ако здравословното им състояние го позволи. Правя искане за едновременен
разпит на свидетелите.
Гл. юрисконсулт Д.: Не възразявам на направеното искане за провеждане на
едновременен разпит на свидетелите.
Юрисконсулт П.: Не възразявам на направеното искане за провеждане на
едновременен разпит на свидетелите.
Съдът намира, че направеното искане от ответната страна за провеждане на
едновременен разпит на свидетелите е основателно, доколкото свидетелите са допуснати за
установяване на едни и същи факти и обстоятелства по делото, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
УКАЗВА на ответната страна в следващото съдебно заседание да води допуснатите им
свидетели.
Гл. юрисконсулт Д.: Към настоящия момент нямам други искания по доказателствата.
Адв. К.: Към настоящия момент нямам други искания по доказателствата. Моля да
приемете по делото списък с разноски, ведно с доказателства за извършването им.
Юрисконсулт П.: Към настоящия момент нямам други искания по доказателствата.
Гл. юрисконсулт Д.: Правя възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение на ответника. Моля да съобразите адвокатския хонорар с Наредбата за
адвокатските възнаграждения и да определите според Вас по справедлив хонорар.
Юрисконсулт П.: Правя възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение
9
на ответника.
Съдът, по направените искания за разноски
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЛАГА представеният от адв. К. списък с разноски по чл. 80 от ГПК.
ПРИЕМА И ПРИЛАГА представените от адв. К. Договор за правна защита и
съдействие от дата 13.11.2023 г. – 1л. ,преводно нареждане от дата 30.01.2024 г. -1л. и Отчет
по сметка - 1 л.
За събиране на допуснатите в днешното съдебно заседание доказателства, Съдът
намира, че производството по делото следва да бъде отложено за друга дата и час, поради
което и
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА И НАСРОЧВА производството по делото за 06.06.2024 г. от 15.30 часа, за
която дата и час страните са уведомени от днешното съдебно заседание.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 16.25 часа.
Съдия при Окръжен съд – В.: _______________________
Секретар: _______________________
10