Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 04.03.2009 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ДВАНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети януари през две хиляди и девета година в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: Н.Д.
при секретаря Я.П. като разгледа
докладваното от съдията гр. д. № 930 по описа за 2008 г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск от Л.П.А. срещу Е.И.Г. за
обявяване за окончателен на
сключения между тях на 02.01.2007 г. предварителен договор с анекс към него от 27.04.2007 г., чрез който Е.И.Г. се е задължил да учреди
на Л.П.А. права на строеж върху собствения си недвижим имот, находящ се в гр. Варна кв. "Аспарухово", ул. "Камчия" № 3-А, представляващ дворно място с площ от 638 кв. м, съставляващо УПИ № XXIV-1231, кв. 56 по плана на 28 м. р. на гр. Варна, при граници: ул. "Камчия", УПИ №№ ХХV-1230, ХХІІІ-1229, ХХІ-1246, ПИ №№ 1060, 1067 и 1072,
притежавано на основание договор за покупко-продажба от 10.11.2006 г. с НА № 122, т. ІХ, рег. № 12329, дело № 1692 по описа за 2006 г. на ВН рег. № 147, за следните обекти в бъдещата сграда съобразно ПУП и изготвените
архитектурни проекти, а именно: апартамент №
1, етаж 1 с площ от 67.02 кв. м и 4.9115 % идеални части от общите части на
сградата; апартамент № 4, етаж 1 с площ от 59.07 кв. м и 4.3288 % идеални части от общите части на
сградата; апартамент № 5, етаж 1 с площ от 68.16 кв. м и 4.9947 % идеални части от общите части на
сградата; апартамент № 6, етаж 2 с площ от 67.70 кв. м и 5.3251 % идеални части от общите части на
сградата; апартамент № 7, етаж 2 с площ от 53.47 кв. м, заедно с изба №
13 с площ от 2.02 кв. м и 4.2049 % идеални части от общите части на сградата;
апартамент № 8, етаж 2 с площ от 47.74 кв. м, заедно с изба №
12 с площ от 2.02 кв. м и 3.7536 % идеални части от общите части на сградата;
апартамент № 11, етаж 3 с площ от 69.35 кв. м, заедно с изба №
5 с площ от 4.82 кв. м и 5.4518 % идеални части от общите части на сградата; апартамент № 12, етаж 3 с площ от 54.26 кв. м, заедно с изба № 6 с площ от 4.31 кв. м и 4.2651 % идеални части от общите части на сградата; апартамент № 13, етаж 3 с площ от 47.76 кв. м, заедно с изба № 8 с площ от 2.10 кв. м и 3.7557 % идеални части от общите части на сградата; апартамент № 14, етаж 3 с площ от 66.14 кв. м, заедно с изба № 7 с
площ от 5.50 кв. м и 5.1989 % идеални части от общите части на сградата; апартамент № 16, етаж 4 с площ от 64.36 кв. м, заедно с изба № 10
с площ от 2.17 кв. м и 4.7188 % идеални части от общите части на сградата; апартамент № 17, етаж 4 с площ
от 51.81 кв. м, заедно с изба № 11 с площ от 2.02 кв. м и 3.7991 % идеални части от общите части на сградата; апартамент № 18,
етаж 4 с площ от 94.74 кв. м, заедно с изба № 2 с площ от 4.65 кв. м и 6.9484 % идеални части от общите части на сградата; апартамент № 19, етаж 4 с площ от 81.28 кв. м, заедно с изба № 1 с площ от 5.14 кв. м и 5.9623 % идеални части от общите части на сградата; паркоместа №№ 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10 и 11 в сутеренния етаж на сградата,
всяко
с площ от 10.40 кв. м, заедно с припадащите се
към всяко 0.7291 % идеални
части от общите части на сградата и 8.5600 %
идеални части от маневреното хале в сутеренния етаж срещу задължението й да
извърши за своя сметка проектиране и строителство на жилищна сграда по чл. 19, ал. 3
от ЗЗД.
Ответникът оспорва
иска. Предявява възражения, основани на твърдения, както следва: че към момента
на сключване на предварителния договор е притежавал право на собственост само
върху 450 кв. м ид. ч. от дворното място, а община Варна е притежавала право на
собственост върху останалите 188 кв. м ид. ч.; че ищцата го е въвела в
заблуждение, че сключването на договор за отстъпване право на строеж е
допустимо и само от един от съсобствениците на поземлен имот; че обектите на
отстъпените права на строеж не са индивидуализирани; че ищцата не е изпълнила
задълженията си по предварителния договор – не е извършила проектиране и през
м. февруари 2008 г е престанала да плаща наем за жилищата на ответника и
третото лице – задължение по т. 2.17.
Ищцата предявява
реплика, основана на твърдения, че след сключването на предварителния договор
ответникът е придобил чрез договор за доброволна делба правото на собственост
върху целия имот. Твърди, че е извършила проектиране в идейна фаза, а
изготвянето на архитектурен проект и ценообразуване е било невъзможно преди
ответникът да придобие изцяло правото на собственост; осигурила е жилища, като
е заплащала наемните цени.
Ответникът оспорва
твърдението за проектиране в идейна фаза. Твърди, че е прехвърлил правото на
собственост на трето лице, както и че обектите по анекса и проекта към него не
са съобразени с одобрения ПУП.
Ищцата сочи, че
това прехвърляне е извършено след вписване на исковата молба и е
непротивопоставимо.
По същество
страните поддържат становищата. Ответникът претендира разноски. Страните
представят писмени бележки.
Съдът, като взе
предвид представените по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, прие за установено следното:
Искът е допустим и
надлежно предявен.
лист втори от решение от 04.03.2009 г. по гр. д. № 930/08
ВОС
По същество:
От представения
заверен препис /л. 10 и 11 от делото/ се установява, че между страните е сключен
договор на 02.01.2007 г., чрез който ответникът е обещал да учреди на ищцата
право на строеж върху описания в исковата молба УПИ срещу
задължението на ищцата да извърши за своя сметка проектиране и строителство на
жилищна сграда, съгласно одобрен ПУП, при посоченото по-долу в договора
разпределение на имотите, като незастроената част от парцела остава собственост
на собственика-учредител след приключването на строителството.
Уговорено е, че
собственикът ще получи 25 % обезщетение от разгънатата застроена площ, в това
число и съответните общи части на сградата, а предприемачът-строител ще получи
правото на собственост върху 75 % от същата площ.
Собственикът-учредител
има право на избор на обекти /т. 2.2/. В т. 2.3 е описан изборът на 4 бр.
апартаменти и 1 бр. гараж, като са посочени само етажи и площи, без граници.
Съгласно т. 2.4 от
договора окончателното разпределение на обезщетението ще стане след
изработването на архитектурния /проект/ и ценообразуването, което строителят се
задължава да възложи и изготви за своя сметка в срок не по-късно от седем
месеца от подписването на договора.
По т. 2.7 е
вписано, че собственикът се задължава да сключи окончателен договор в срок 15
дни от изготвянето на архитектурния проект и ценообразуването. По т. 2.9 е
вписано, че се задължава да предаде владението върху поземления имот в
тридневен срок от получаване на разрешението за строеж.
Съгласно т. 2.8
срещу отстъпеното право на строеж строителят е поел задължение да построи
сградата. По т. 2.17 е вписано, че строителят е поел задължение да плаща наем
за две квартири в размер общо до 600 лв. месечно от момента на получаване на
достъп до имота и започването на строителните работи до окончателното
изграждане и въвеждане в експлоатация на новата сграда.
С анекс от
27.04.2007 г. е изменена т. 2.3 от договора, като 5 бр. апартаменти и 2 бр.
паркоместа са описани с номера, вкл. принадлежностите.
От заключението на
вещото лице по допуснатата съдебно-техническа експертиза /л. 100/ се
установява, че обектите по анекса са описани по идейния проект, представен от
ищцата.
Съдът приема, че
обектите са индивидуализирани от страните в анекса.
По предмета на
договора:
Съдът приема, че
ответникът е обещал да учреди права на строеж за обектите, предвидени по
идейния проект, извън онези описани в анекса. Върху последните той е следвало
да придобие права на собственост чрез приращение след построяването на
сградата. Ищцата е обещала, че срещу учредяването на тези права ще поеме
задължение да построи сградата.
Поето ли е
задължение от ищцата да проектира сградата:
В предмета на
договора е вписано, че правата на строеж ще бъдат учредени и срещу поемане на
задължение за проектиране, но задължението на собственика по т. 2.7 да сключи
окончателен договор в срок 15 дни от изготвянето на архитектурния проект и
ценообразуването изключва възможността това задължение отново да бъде поето от
ищцата чрез окончателния договор.
Съдът приема, че
ищцата е приела да проектира сградата на риск и фактическият състав на
предварителния договор е бил изцяло осъществен едва със сключването на анекса.
Единственото задължение, което ищцата е обещала да поеме срещу отстъпването
правата на строеж е това да построи сградата.
За останалите
задължения, включително и това по т. 2.17 за плащане от ищцата на наема на две
квартири съдът приема, че са по проектирания договор. Това е така за посоченото
задължение, защото е уговорено на ищцата да бъде предоставено владението /т.
2.9/ или да получи достъп /т. 2.17/, считано от издаването на разрешение за
строеж.
Обстоятелството,
че е извършено проектиране само в идейна фаза, разглеждано отделно от
съответствието на проекта с ПУП, няма значение. Това е така, тъй като
задължението е поето, за да се уточнят обектите по предварителния договор и на
риск.
От значение за
това задължение е само модалитетът – седеммесечният срок.
По
действителността на предварителния договор:
От цитираното
заключение на вещото лице се установява, че предвижданията за застрояване за
УПИ са установени със заповед № Г-199 от 11.07.2005 г. на заместник-кмета на
община Варна /л. 14 от делото/, както и че при идейния проект, по който са
посочени обектите на бъдещите права на строеж са достигнати по-голяма разгъната
застроена площ, съответно по-голям показател на интензивност на застрояване. Изграждането
на обекти в отклонение на предвижданията по ПРЗ, включително и досежно
интензивността на застрояването и независимо, че котата корниз и коефициентът
на плътност по ПРЗ са спазени, е недопустимо по аргумент от чл. 225, ал. 2, т.
1 от ЗУТ. Отстъпването права на строеж за изграждане на незаконни обекти е нищожно –
изрично
С. Розанис "Нови разрешения на традиционни правни хипотези", изд. 1999 г.,
стр. 39 и сл., решение № 73 от 1986 г. ОСГК
ВС, цит. от Гигова
и Дашина "Актуални проблеми на нотариалната практика", изд. "Сиби",
1997 г., стр. 59.
Паркоместата
въобще не са годни обекти на права, а само на сервитути – принадлежности към
жилища, офиси и магазини.
Обещанието
за сключване на нищожен окончателен договор също е нищожно.
Уговорката
в предмета, че незастроената част от парцела остава собственост на
собственика-учредител след приключването на строителството по аргумент за
полезния ефект следва да се тълкува като уговорка ответникът да запази голата
собственост, а не като обещание за разпореждане с реални части от УПИ.
лист трети от решение от 04.03.2009 г по гр. д. № 930/08
г ВОС
Останалите
възражения
са неоснователни по следните съображения:
От представения
заверен препис /л. 13/ се установява, че на 10.11.2006 г. е сключен договор за
продажба с НА № 122, т. ІХ, рег. № 12329, дело № 1692 по описа за 2006 г. на ВН рег. № 147, чрез който трети лица
е следвало да прехвърлят на ответника правото на собственост върху процесния
УПИ, за който е вписано, че е с площ от 450.00 кв. м по документи, а 638.00 кв.
м по скица. Нотариусът е приел за установено правото на собственост на
продавачите върху имота, който към 2003 г. вече е бил урегулиран т. е. в тези
граници.
Обектът на прехвърленото право не се
индивидуализира чрез площта, а единствено чрез границите си. В закона няма
правило, че ако площта на имота надвишава тази по документи възниква
съсобственост с държавата, за да може да придобие общината по силата на закона.
Правото на общинска собственост е изкуствено признато чрез поставянето на
разликата в площите по скица и по документи в числител, а площта по скица – в
знаменател.
Актът за общинска собственост № 4519 от 13.08.2007
г. би имал обвързваща съда доказателствена сила само ако от самото му
съдържание не беше видно, че няма основание за издаването му. Гражданите може и
да са съгласни да сключват договори за делба с общината, за да "придобият" право на собственост, което вече притежават, за да получат разрешение за
строеж, но съдът не е обвързан да признае тази конструкция, която освен, че е
незаконна, сериозно застрашава сигурността на оборота.
Съдът приема, че
ответникът е притежавал изключително право на собственост върху целия УПИ към
момента на сключване на предварителния договор. Прехвърлянето чрез продажба с
НА № 92, т. ІІІ, рег. № 10464, дело № 456 по описа за 2008 г. на ВН рег. № 363 е
вписано след вписването на исковата молба, поради което е непротивопоставимо на
ищцата /чл. 114 от ЗС/.
Твърдението за въвеждане в заблуждение е
неоснователно, тъй като ответникът е притежавал изключителното право на
собственост.
Предварителният
договор е организационен, а не престационен – изрично Калайджиев "Облигационно
право. Обща част", изд. 2001 г., стр. 118. Следователно възражението за неизпълнението по него е въобще
безпредметно. Отделно от това задължението за проектиране е поето от ищцата, за
да има основа за довършване съгласието по предварителния договор. Със
сключването на анекса страните са приели, че има материална основа в срока за
довършване на съгласието. Страните са могли и да променят уговорката за начина,
по който ще довършат съгласието си по предварителния договор. Обстоятелството,
че проектът е негоден, не може да доведе до извод за неизправност на ищцата,
която да я лиши от правото й да иска обявяването на договора за окончателен.
Съдът приема, че възражението за разваляне на предварителния договор е
неоснователно.
По
конверсията на нищожния предварителен договор:
Според проф. Таджер за
конверсията е необходимо съгласието на страните по нищожната сделка -
"Гражданско право на НРБ. Обща част", изд.СОФИ-Р, 2001 г.,
дял II, стр. 586.
Съдът приема, че конверсията
се опира на предполагаемата воля на страните и има сила по право - така проф. Л.
Василев "Гражданско право. Обща част", изд. РОМИНА, 2000 г.,
стр. 349, поради което е допустима и без съгласието
на страните.
След
като обещанията на страните не могат да произведат действие според
действителната им воля трябва да се изследва предполагаемата им воля.
Предполагаемата
воля на страните е изразена още преди анекса – в първоначалния
договор. Според нея общата рамка на уговорката между страните е отстъпване от
ответника право на строеж за 75 % от разгънатата застроена площ на бъдещата сграда или
по предположение за 75 % идеални части от бъдещата сграда срещу задължението на
ищцата да построи сградата по одобрен архитектурен проект.
Проектирането
от ищцата следва да се приеме за условие.
Срещу
конверсията не може да се възразява по съображение, че ще доведе след
построяването на сградата до съсобственост, която е временно и твърде
обременително състояние. За страните договорът има силата на закон и дори
заради сериозни пороци не следва да се признава, че те не са обвързани.
Съсобствеността, макар временна и обременителна е състояние, признато от закона
и съществуват способи за прекратяването й, без привилегии за някоя от страните.
Ищцата
следва да изпълни проектирането, съобразно одобрения план за регулация и
застрояване в срока по чл. 362, ал. 1 ГПК, а строителството – в срока, уговорен
от страните. Ответникът запазва правото си на избор.
Предвид
изложеното конвертираният предварителен договор следва да бъде обявен за
окончателен.
Водим от гореизложеното съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН
предварителен договор, сключен на 02.01.2007 г. с анекс към него от 27.04.2007 г., чрез който Е.И.Г. се е задължил да учреди на Л.П.А. права на
строеж върху собствения си недвижим
имот, находящ се в гр. Варна кв. "Аспарухово", ул. "Камчия" № 3-А, представляващ дворно място с площ от
638 кв. м, съставляващо УПИ № XXIV-1231, кв. 56 по плана на 28 м. р. на гр. Варна, при граници: ул. "Камчия", УПИ №№ ХХV-1230, ХХІІІ-1229, ХХІ-1246, ПИ №№ 1060, 1067 и 1072,
притежавано на основание договор за покупко-продажба от 10.11.2006 г. с НА № 122, т. ІХ, рег. № 12329, дело № 1692 по описа за 2006 г. на ВН рег. № 147, за конкретни обекти в бъдещата сграда съобразно ПУП и изготвените проекти по конверсия – за 75 % идеални части от бъдещата сграда срещу задължението на ищцата да извърши
за
лист четвърти от решение от 04.03.2009 г по гр. д.
№930/08 ВОС
своя сметка строителството на
проектираната жилищна сграда в осемнадесетмесечен
срок от даването на строителна линия, по иска,
предявен от Л.П.А. ЕГН ********** *** срещу Е.И.Г. ЕГН **********
***, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, при условие ищцата да изготви в двуседмичен срок от
влизането в сила на решението, за
своя сметка архитектурен проект въз
основа на действащия проект за регулация и застрояване, по който архитектурен
проект ответникът да упражни правото си на избор на обекти, посочени в т. 2.3 от договора
от 02.01.2007 г.
Ако в срока ищцата не изпълни
задължението си за изготвяне на проект, първоинстанционният съд, по искане на
ответника, обезсилва решението.
ОСЪЖДА Л.П.А. ***.
да заплати на
държавата по сметка на ВСС сумата 437.72 лв. /четиристотин и тридесет и седем
лева и седемдесет и две стотинки/ нотариална такса.
ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху имота
до изплащането на разноските по прехвърлянето на имота.
Съдът не издава
препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по
прехвърлянето.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от
връчването му на страните пред ВАпС.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: