РЕШЕНИЕ
№ 1846
гр. Варна, 08.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ, в публично заседание на осми
ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Мая Недкова
Членове:Константин Д. Иванов
мл.с. Ивалена Орл. Димитрова
при участието на секретаря Петя П. Петрова
като разгледа докладваното от Константин Д. Иванов Въззивно гражданско
дело № 20213100502007 по описа за 2021 година
докладвано от съдията К. Иванов и да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по реда на Глава Двадесета от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на П. Б. П. от гр. Варна, подадена чрез процесуален
представител адв. Т. П. от гр. Варна срещу Решение № 261883/09.06.2021 год., постановено
по гр. дело № 15394/2019 год. по описа на РС-Варна, с което е отхвърлен предявения от
въззивника – ищец П. Б. П. срещу К.А. А. от гр. Варна отрицателен установителен иск за
собственост за приемане за установено в отношенията между страните, че ответницата К.
АНТ. АТ. не е собственик на недвижим имот, представляващ апартамент № 14, находящ се
в гр. Варна, ул. ***, с площ от 62, 14 кв. м., ведно с принадлежащата му изба № 6 с площ от
3, 07 кв. м., ведно с 5, 8652 % ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху терена, съставляващ обект с идентификатор 10135.1026.114.1.21 по КК на гр. Варна.
В жалбата са наведени оплаквания, че решението е неправилно и незаконосъобразно,
постановено е в нарушение на материалния закон и при допуснати нарушения на
процесуалните правила, които обобщено се свеждат до необсъждане на доводите и
възраженията на ищеца, както и до неправилна преценка и анализ на събраните по делото
доказателства, в резултат на което решението е и необосновано.
Неправилен е изводът на съда, че към датата на сключването на договора за продажба
с нот. акт с вх. рег. № 35440/19.11.2008 год., акт № 88, том CVІ, дело № 2649/2008 год. по
описа на СлВп-Варна, сградата, в която се намира процесният апартамент, е била изградена
в груб строеж по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ, в резултат на което неправилно е
прието, че ответницата се легитимира като собственик на апартамента въз основа на
цитирания договор за продажба.
Счита, че анализът на доказателствата обосновава обратен извод – че към момента на
сключването на договора за продажба на 19.11.2008 год. сградата не е била изградена степен
1
„груб строеж“, поради което и договорът е нищожен поради липса на предмет (невъзможен
предмет) и не легитимира ответницата като собственик на апартамента. В тази връзка не е
съобразено, че удостоверителната функция на констативния протокол от 06.11.2008 год. по
чл. 181, ал. 2 ЗУТ, изд. от общинската администрация на община Варна и на акт образец 14
от дата 23.10.2008 год. е опровергана от събраните по делото доказателства, ангажирани във
връзка с оспорването на цитираните документи. Съдът не е обсъдил и съобразил
обясненията на вещото лице в съдебно заседание, според които след спирането на
строителството с акт обр. 10 от дата 15.10.2008 год., преди същото да е възобновено по
надлежния ред, за което да е съставен и акт обр. 11, в нарушение на закона е издаден акт
обр. 14 от дата 23.10.2008 год. и че след като незаконно са изпълнени конструкциите при
съществени отклонения (по смисъла на чл. 154, ал. 2, т. 1 и т. 5 от ЗУТ) и дори и да се
приеме, че сградата е изградена до степен „груб строеж“, същата не е годен обект за
приемане с акт обр. 14 от 23.10.2008 год. въз основа на който да бъде изповядана сделка по
нотариален ред, включително и по отношение на процесния апартамент. Не са обсъдени и
писмените доказателства – констативен протокол на РДНСК – Варна и писмата от
19.07.2013 год. на Община Варна и на РДНСК – Варна от 09.01.2019 год. според които
сградата, в която се намира процесният апартамент, е била изпълнена в отклонение от
одобрените проекти; за извършените промени (отклонения) не са били одобрявани
екзекутиви; промените съставляват отклонение от одобрените проекти по смисъла на чл.
154, ал. 2, т. 5 от ЗУТ, при наличието на които отклонения не е следвало да бъде съставян и
подписван акт образец 14; наредено е премахване на незаконно изградените (в отклонение
от одобрените проекти) конструкции. Не са обсъдени и констативен протокол от 29.09.2014
год.,изготвен основание чл. 223 ЗУТ, от който е видно, че след извършен оглед на място,
комисията от Община Варна е констатирала, че към момента на изготвянето му, сградата не
е довършена до степен „груб строеж“. Според въззивника констативният протокол от
29.09.2014 год. е официален свидетелстващ документ и оборва доказателствената сила на
констативния протокол от 06.11.2008 год. по чл. 181, ал. 2 ЗУТ, издаден от общинската
администрация на община Варна и на акт образец 14 от дата 23.10.2008 год.
Не е съобразено също, че с влязло в сила решение е развален договорът за учредяване
на право на строеж на продавача „Ирен стройинвест 3“ ООД – праводател на ответницата по
договора за продажба от19.11.2008 год., развалянето има обратно действие, поради което и
към момента на продажбата на 19.11.2008 год. прехвърлителят „Ирен стройинвест 3“ ООД
не е бил собственик на процесния апартамент № 14 и не е настъпил вещно-
прехвърлителният ефект на договора за продажба. Неправилен в тази връзка е и изводът на
районния съд, че развалянето на договора за учредяване на право на строеж от 05.09.2008
год. е непротивопоставимо на ответницата, тъй като същата се явявала трето лице,
придобило права (на 19.11.2008 год.), преди вписването на исковата молба, с която е
предявен иска по чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Навежда, че с развалянето на договора за учредяване на
право на строеж е заличено с обратна сила действието на разпоредителната сделка, с която
ищецът (заедно с останалите съсобственици на терена) са учредили право на строеж на
праводателя на ответницата. При това положение и съобразно чл. 92 ЗС собственик на
земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея. В случая след развалянето
на договора, с който собствениците на земята са учредили право на строеж на дружеството,
носители на това вещно право са собствениците на земята, а отношенията между продавача
„Ирен стройинвест 3“ ООД и купувача – ответницата К. АНТ. АТ. следва да се уреждат по
правилата на недействителните сделки. Навежда доводи, че ако договорът между строителя
– предприемач и собственика на земята бъде развален и междувременно правото на строеж е
прехвърлено на трети лица, тези от тях, които са договаряли преди предявяване на иска и и
вписването на исковата молба след първоначалното учредяване на правото на строеж, ще
запазят правата си на основание чл. 88, ал. 2 ЗЗД. Те обаче черпят права от първоначалния
суперфициар и затова не могат да бъдат в по-благоприятно положение от него, т. е., след
като прехвърлителят не притежава право на строеж, то и правоприемникът му не би могъл
също да го придобие, при което и последващото му прехвърляне не обвързва собственика на
земята.
2
Твърди се също, че не е съобразено, че правото на строеж трябва да бъде реализирано
в рамките на петгодишния срок от учредяването му, а в случая и до настоящия момент
грубият строеж не е изпълнен. След като този срок не е спазен и давността не е спирана или
прекъсвана, то и правото на строеж се е погасило за всички обекти при позоваване на
давността от страна на собственика на земята.
Въз основа на изложеното жалбоподателят счита, че анализът на събраните
доказателства, преценени поотделно и в съвкупност обосновават извода, че към дата
23.10.2008 год. (когато е съставен акт образец 14 за приемане на конструкцията) сградата не
е завършена до степен на изграждане „груб строеж“ по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ, а
изграденото подлежи на премахване. Изпълнението на един обект от сградата до степен
„груб строеж“ без самата сграда да е завършена до същата степен, няма за последица
трансформирането на правото на строеж в право на собственост върху същия обект.
Обектите в сграда, състояща се от множество самостоятелни обекти, възникват като
самостоятелни такива и могат да са предмет на гражданския оборот със завършването на
цялата сграда до степен на „груб строеж“, легално определение на което понятие е дадено в
§ 5, т. 45 от ДР на ЗУТ. Сградата, в която се намира обектът, за който е отстъпено право на
строеж през 2008 год., не е била завършена в петгодишния срок от придобиването на това
ограничено вещно право от ответницата, поради което и то се е погасило в полза на
собствениците на терена – чл. 67 ЗС и предвид и дадените разяснения с т. 1 от ТР № 1/2011
год. на ОСГК на ВКС на РБ.
По изложените съображения въззивникът счита, че ответницата не е собственик на
процесния апартамент въз основа на договора за продажба от 19.11.2008 год., поради което
и предявеният отрицателен установителен иск за собственост е основателен, а изводът на
първоинстанционният съд в обратен смисъл е неправилен.
Отправено е искане за отмяна на решението и за постановяване на друго, с което
искът да бъде уважен, ведно с присъждане на сторените в двете инстанции съдебни
разноски.
В писмен отговор, подаден в срока по чл .263, ал. 1 ГПК, въззиваемата – ответник по
отрицателния иск за собственост К. АНТ. АТ., чрез процесуален представител, оспорва
жалбата, счита обжалваното решение за правилно и настоява да бъде потвърдено, ведно с
присъждане на сторените разноски.
В съдебно заседание въззивникът, чрез процесуален представител, поддържа жалбата
си и настоява да бъде уважена.
В съдебно заседание въззиваемата, чрез процесуален рпедставител, оспорва
въззивната жалба, поддържа подадения писмен отговор.
Съдът съобрази следното:
Производството пред РС-Варна е образувано по предявен от П. Б. П. от гр. Варна
срещу К. АНТ. АТ. от гр. Варна отрицателен установителен иск за собственост иск за
приемане за установено в отношенията между страните, че ответницата не е собственик на
недвижим имот, представляващ апартамент, находящ се в гр. Варна, ул. ***, съставляващ
обект с идентификатор 10135.1026.114.1.21 по КК на гр .Варна, с площ от 62, 14 кв. м.,
ведно с принадлежащата му изба № 6 с площ от 3, 07 кв. м., ведно с 5, 8652 % ид. части от
общите части на сградата, в която е изграден апартамента.
Ищецът твърди, че е собственик на 1 / 6 ид. ч. от дворно място в гр. Варна, ул. „***,
съставляващо ПИ с идентификатор 10135.1026.114 по КК на гр. Варна, въз основа на
договор, скл. с нот. акт № 162, том 21, н. д. № 5798/1997 г. на ВнН. С договор, сключен с
нот. акт № 184 от 25.09.2008 г., том 7, рег. №13412, по н. д. №1366/2008 г. на ВнН, ищецът и
останалите съсобственици на дворното място са учредили на строителя „Ирен Стройинвест
3“ ООД право на строеж за обекти от бъдеща сграда в терена, като строителят се е задължил
да построи сградата и да я въведе в експлоатация в срок до 24 месеца от сключване на
договора. Строежът е изоставен на кота +19.25 още през месец ноември 2008 г. и от този
момент до настоящия момент сградата не е завършена до етап груб строеж.
3
С влязло в сила на 04.02.2014 год. решение, постановено по предявен от ищеца и
другите съсобственици на терена срещу строителя „Ирен Стройинвест 3“ ООД, е развален
поради неизпълнение договорът за учредяване на право на строеж от 25.09.2008 г. С договор
за покупко-продажба, скл. с нот. акт № 43/19.11.2008г., том 9, нот. дело № 1625/2008 г. на
ВнН, строителят „Ирен Стройинвест 3“ ООД е прехвърлил на ответницата К. АНТ. АТ.
собствеността върху апартамент, находящ се в гр. Варна, ул. ***, съставляващ обект с
идентификатор 10135.1026.114.1.21 по КК на гр .Варна, с площ от 62, 14 кв. м., ведно с
принадлежащата му изба № 6 с площ от 3, 07 кв. м., ведно с 5, 8652 % ид. части от общите
части на сградата, от все още строящата се и неизградена до степен „груб строеж“ сграда.
Към момента на сключване на договора за продажба по нот. акт № 43/19.11.2008 год.
сградата не е била изградена до етап „груб строеж“ по смисъла на ЗУТ, което обуславя и
нищожност на договора поради липса на предмет (липса на годен обект на правото на
собственост, който да бъде предмет на прехвърлителни сделки) и същият не е произвел
транслативно вещен ефект. Ищецът навежда също, че ответницата не е собственик на
апартамента, тъй като продавачът не е бил собственик на сградата, доколкото договорът, с
който му е учредено право на строеж върху терена е бил развален и правото на строеж не се
е трансформирало в право на собственост. Твърди се още, че правото на строеж, което
собствениците на терена (между които е и ищецът) са учредили на праводателя на
ответницата, се е погасило по давност – разрешението за строеж е издадено на 22.01.2008
год., а грубият строеж на сградата не завършен нито към 04.02.2014 год., когато решението
за разваляне на договора за учредяване на правото на строеж е влязло в сила, нито към
настоящият момент. Ищецът твърди още, че наличието на акт за собственост върху
процесния апартамент създава правна привидност, че ответницата е собственик на
апартамента, с която се накърняват правата на ищеца доколкото същият, след развалянето
на договора за учредяване на право на строеж, в качеството си на собственик на терена е
собственик по приращение и на построеното върху терена.
В съответствие с наведените твърдения е и отправеното искане – да се приеме за
установено в отношенията между страните, че ответницата не е собственик на гореописания
апартамент.
В писмен отговор, подаден в срока по чл. 131 ГПК, ответницата оспорва иска.
Оспорва ищецът да е съсобственик на терена, върху който е построена сградата, в която се
намира процесния апартамент. Твърди, че е собственик на апартамента въз основа на
договора за продажба, скл. с нот. акт № 43/2008 год. на ВнН. Договорът е валиден тъй като
към момента на сключването му сградата е била построена до етап „груб строеж“ по
смисъла на § 5, т. 4б от ДР на ЗУТ. С издадения от общинската администрация Варна
констативен протокол от 06.11.2008 год. за оглед на жилищната сграда, представляващ
официален удостоверителен документ, комисията е удостоверила, че сградата е завършена
до етап „груб строеж“. За сградата е бил издаден и акт образец 14 за приемане на
конструкцията от 23.10.2008 год., в който е удостоверено завършване на носещата
конструкция на сградата, а с протокол обр. 2, част 1.4 на 10.10.2008 г. било констатирано
достигнато ниво било, кота +19, 99 м, както и че в заповедната книга на строежа се съдържа
́
заповед, издадена от проектанта на сградата, в която също е констатирано, че сградата е
изпълнена до етап „груб строеж“, като е допуснато изпълнението на плосък покрив, вместо
на предвидения по одобрения инвестиционен проект скатен покрив. Твърди се също, че
́
съгласно акт обр. 10 от 15.10.2008 г. за установяване състоянието на строежа при спиране на
строителството, подписан без забележки и от ищеца, към 15.10.2008 г. процесната сграда
била изградена в „груб строеж“. Навежда, че развалянето на договора, сключен между
съсобствениците на терена и на строителя – неин праводател, не засяга правата, които тя е
придобила преди вписването на исковата молба за разваляне на договора. В случая исковата
молба по образуваното производство по гр. д. № 19292/2011 г. по описа на ВРС за разваляне
на договора за учредяване право на строеж, била вписана през 2011 г., а ответницата е
закупила процесния апартамент на 19.11.2008 г.. поради което и последиците от развалянето
на договора са и непротивопоставими и не засягат придобитите от нея права. Твърди също,
́
че от учредяване на правото на строеж на 25.09.2008 г. в полза на строителя до
4
изграждането на сградата до етап „груб строеж“ на 19.11.2008 г. не е изтекла 5-годишната
погасителна давност, тъй като правото на строеж е било упражнено преди изтичане на 5
годишния давностен срок.
По тези съображения счита иска за неоснователен и настоява за отхвърлянето му.
Претендира присъждане на разноски.
В съдебно заседание ищецът, чрез процесуален представител, поддържа иска и
настоява да бъде уважен; ответницата, чрез процесуален представител, оспорва иска, и
настоява за отхвърлянето му, поддържа подадения писмен отговор.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид становищата и
доводите на страните, прие за установено следното от фактическа страна:
С договор за прехвърляне на собствеността върху имот срещу задължение за
издръжка и гледане, сключен с нотариален акт № 162/1997 год. на ВнН, ищецът П. Б. П. е
придобил 4 / 24 (1 / 6 ) ид. части от дворно място, находящо се в гр. Варна, ул. *** с площ от
237, 40 кв. м., съставляващо парцел ХІ-7,7а, кв. 592 по плана на ХІV-ти микрорайон на гр.
Варна.
С разрешение за строеж № 10/28.01.2008 год., издадено от Гл. архитект на Община
Варна, е разрешено на собствениците на парцел ХІ-7,7а, кв. 592 по плана на ХІV-ти
микрорайон на гр. Варна да построят в парцела жилищна сграда, въз основа на одобрен
инвестиционен проект.
С договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за извършване на
строителство, сключен с нот. акт № 184/25.09.2008 год. на ВнН, съсобствениците на
описания по – горе парцел са учредили право на строеж в полза на „Ирен Стройинвест 3“
ООД, срещу задължението на дружеството да извърши строителство на сграда в дворното
място.
От констативен протокол от 06.11.2008 год., издаден от комисия от служители на
Дирекция „Архитектура, градоустройство и устройствено планиране“ при община Варна,
съобразно чл. 181, ал .2 ЗУТ, в приложимата редакция на нормата ДВ, бр. 65/2003 год., е
видно, че след извършен оглед на място, комисията е установила, че сградата, находяща се в
УПИ ХІ-7, 7а, кв. 592 по плана на 14-ти микрорайон на гр. Варна, с административен адрес,
гр. Варна, ул. Гоце Делчев № 14, 14а, изградена въз основа на разрешението на строеж №
10/28.01.2008 год., към дата на издаването на протокола е завършена в груб строеж.
В същият смисъл е и удостоверението изх. № ЗАО-46876/07.11.2008 год., издадено от
община Варна, според което жилищната сграда, находяща се в УПИ ХІ-7, 7а, кв. 592 по
плана на 14-ти микрорайон на гр. Варна, с административен адрес, гр. Варна, ул. Гоце
Делчев № 14, 14а, е изградена в груб строеж, съгласно констативен протокол от 06.11.2008
год., съставен на основание чл. 181, ал. 2 ЗУТ. Обсъжданото удостоверение е описано като
един от документите, представени пред нотариуса при сключването на договора за продажба
по нот. акт № 43/19.11.2008 год.
От акт за приемане на конструкцията от 23.10.2008г. (акт обр. 14) е видно, че
строителният надзор при строителството на сградата е осъществяван от „Пер Енд Ви” ЕООД
-Варна и строител „Черноморски строителен холдинг” ЕООД – Варна. Комисията в състав
от представители на дружеството, осъществяващо строителен надзор, строителя и
проектанта са дали заключение в така изготвения протокол, че е изпълнена носещата
конструкция на сградата и може да се започне изпълнението на довършителните работи.
Договорът с дружеството, осъществявало надзора е бил прекратен на 15.10.2008г., видно от
депозираната изявление на управителя му.
На същата дата (15.10.2008 год.) е съставен акт за установяване състоянието на
строежа при спиране на строителството (акт обр. 10), поради финансово необезпечен обект и
прекратяване на договора за строителен надзор. Удостоверено от комисията, в състав
представители на строителя, проектантите, възложителите и строителния надзор, че
сградата е изградена в груб строеж до „плоча З” на кота +19,25. Актът е подписан и от
ищеца, както и от останалите съсобственици на терена, в качеството им на възложители, без
5
забележки.
В съдебно заседание на 04.09.2020 год. процесуалния представител на ищеца е заявил,
че обсъжданият документ - акт обр. 10 от 15.10.2008 год. не е подписан от ищеца, а от
представител на предприемача „Ирен стройинвест 3“ ООД, който е бил упълномощен от
ищеца. Автентичността на горния документ не е оспорена, нито от самия документ е видно,
че съсобствениците са действали чрез пълномощник при изготвянето и подписването му.
Поради това и съдът приема, че актът обр. 10 от 15.10.2008 год. е подписан и от ищеца, в
качеството му на възложител, отразява неизгоден за него факт и го обвързва относно
констатацията, че към дата 15.10.2008 год. процесната сграда е била изградена до степен
„груб строеж“.
От удостоверение издадено от община Варна изх. № АУ-07891608-002ВН/19.07.2013
год. е видно, че заверен екзекутив за сградата към разрешението за строеж № 10/28.01.2008
год., изд. от Гл. архитект на Община Варна не се съдържа в регистъра на Дирекция „АГУП“
при община Варна към 2008 год.
На л. 80-90 от делото на РС-Варна се съдържа заверено копие от заповедната книга за
строежа, водена от дружеството осъществявало строителния надзор на строежа. Според
Заповед № 21/10.11.2008 год. към цитираната дата е изпълнена плоча „З“, като е допуснато
(по искане на възложителя), плочата да бъде обработена с необходимите топло и хидро
изолации (по БДС) като плосък покрив, вместо скатен.
́
С договор за продажба, скл. с нот. акт № 43/19.11.2008 год. на ВнН, „Ирен
Стройинвест 3“ ООД е продал на ответницата К.А. Апартамент № 14, съставляващ обект с
идентификатор 10135.1026.114.1.21 по КК на гр. Варна, с площ 62, 14 кв. м., находящ се в
гр. Варна, ул. „Гоце Делчев“ №14 - 14а, ет. 5, ап. 14, с предназначение – жилище, ведно
принадлежащата му изба № 6, с площ 3.07 кв. м. и 5, 8652 % идеални части от общите части
на сградата и от правото на строеж върху терена.
От влязло в сила Решение № 267/18.01.2013 год. по гр. дело № 19292/2011 год. на РС
Варна се установява, че е развален по съдебен ред договорът за учредяване право на строеж
в полза на „Ирен Стройинвест 3“ ООД, скл. с нот. акт № 184/2008 год. на ВнН.
От заключението на съдебно-техническата експертиза от 05.05.2021 год., неоспорено
от страните, кредитирано от съда като обективно и безпристрастно, и от изявленията на
вещото лице в съдебно заседание се установява следното: Към датата на сключване на
договора за продажба по нот. акт № 43/19.11.2008 год. на ВнН, жилищната сграда, находяща
се в УПИ ХІ-7, 7а, кв. 592 по плана на 14-ти микрорайон на гр. Варна, с административен
адрес, гр. Варна, ул. Гоце Делчев № 14, 14а, изградена въз основа на разрешението на
строеж № 10/28.01.2008 год., е завършена на етап „груб строеж“, но при съществени
отклонения по смисъла на чл. 154, ал. 2, т. 5 от ЗУТ от одобрения инвестиционен проект.
Изпълнени са всички конструктивни елементи, както и преградните и ограждащите зидарии.
Неизградени обекти няма, но има обекти, които вследствие на извършени съществени
промени по време на строителството не отговарят като параметри съгласно учреденото с
договора по нот. акт № 184/25.09.2008 год. право на строеж. На първи и втори етаж не са
изпълнени два подпрозоречни зида, както и един преграден зид на партерното ниво между
два от гаражите. До кота „+10, 90“ сградата е изпълнена съгласно одобрените
инвестиционни проекти по части „Архитектурна“ и „Конструктивна“, а последните три нива
са изпълнени при съществени отклонения от одобрените проекти и издаденото разрешение
за строеж, за които е било необходимо да се одобрят проекти за промяна по време на
строителство и да се издаде заповед за допълване на издаденото разрешение за строеж.
Сградата е изпълнена до етап на „груб строеж", но при съществени отклонения по смисъла
на чл. 154, ал. 2, т. 5 от ЗУТ.
В съдебно заседание вещото лице е пояснило, че хидро- и топлоизолациите на
покрива представляват довършителни работи и това, че те не са изпълнени, не означава, че
покривът не е изпълнен по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ.
От констативен протокол от 29.09.2014 год., изд. от район „Одесос“ при община
6
Варна (който констативен протокол е част от приложенията към заключението на СТЕ), е
видно, че в производство по Глава двадесета от ЗУТ по повод подадена жалба от 05.08.2014
год. от един от съсобствениците на терена, е констатирано, че при изграждането на
жилищната сграда в гр. Варна, ул. „*** е извършено преустройство в отклонение от
одобрените проекти и е налице основание за откриване на производство по реда на глава
двадесет и първа от ЗУТ.
Със Заповед от 13.05.2015 год. на началника на РДНСК-Варна, издадена въз основа на
констативен акт от 20.02.2015 год., изд. от служители на РДНСК-Варна (двата документа
също са част от приложенията към заключението на СТЕ) е спряно изпълнението на всички
видове СМР на строеж „жилищна сграда, находяща се в УПИ ХІ-7, 7а, кв. 592 по плана на
14-ти микрорайон на гр. Варна, ул. Гоце Делчев № 14, 14а, гр. Варна.
От констативен протокол от 07.03.2019 год., изд. от РДНСК-Варна е видно, че
комисия от служители на РДНСК-Варна е извършила проверка на обекта на посочената дата
и отново е установила, че процесната жилищна сграда е построена в отклонение от
одобрените проекти. По същество констатациите по констативния протокол от 07.03.2019
год. на РДНСК-Варна повтарят тези, установени в констативния акт от 20.02.2015 год., въз
основа на който акт е издадена и заповедта от 13.05.2015 год. за спиране на строежа.
В показанията си свидетелят И.Д.И., един от съсобствениците на парцела и
съконтрахент по договора по нот. акт № 184/25.09.2008 год. за учредяване на право на
строеж в полза на „Ирен Стройинвест 3“ ООД, водил дело с ответницата К.А. с предмет иск
за прогласяване нищожността на договора за продажба по нот. акт № 43/19.11.2008 год.
поради липса на предмет (липса на годен обект на правото на собственост, който да бъде
прехвърлян с транслативна сделка), заявява, че в 2008 год. сградата била изградена до
степен груб строеж. През септември или октомври 2008 год. строежът спрял; през месец
октомври 2008 год. сградата е била в следния вид – имало зидария, колони, без покрив,
сградата приключвала с плочата на последния етаж, без прозорци и без ограждащи зидове
на последните два етажа. След спирането през месец октомври 2008 година, през месец
януари 2014 година е извършено доизграждане на ограждащите зидове на последните два
етажа, изграден е и бордюр около самата сграда. Към момента на спирането на строежа и
съставянето на акт обр. 10 от 15.10.2008 год. двата последни етажа са били на плоча.
В показанията си свидетелят В. Г. А., без родство и дела със страните, заявява
следното: Свидетелят познава сградата, тъй като неговият син има апартамент в нея, закупен
в края на 2008 год. или началото на 2009 година, заемащ мансарден и тавански етаж от
сградата. Строежът бил спрян в края на 2008 г. или в началото на 2009 година. При
спирането на строежа сградата била на етап груб строеж – имала отвори за прозорци, всички
стени били завършени – ограждащи и вътрешни, включително и на жилището на сина на
свидетеля. Сградата е била покрита, като покривната плоча е тавана на жилището на сина на
свидетеля. Не знае дали след спирането на строежа са извършвани някакви СМР по
сградата, извършено е обезопасяване на обекта. В апартамента на сина му не са извършвани
строителни работи и изграждане на стени.
Съдът не кредитира показанията на свидетеля И.Д.И. в частта им, в която същият
заявява, че към момента на спирането на строежа на дата 15.10.2008 год. (когато е съставен
акт обр. 10) не са били изпълнени ограждащите зидове на последните два етажа предвид
възможната тяхна заинтересованост; поради това, че по делото няма нито едно
доказателство в подкрепа на показанията му в тази част, както и поради обстоятелството, че
в посочената част показанията на този свидетел се опровергават от отразеното в акт обр. 10
от 15.10.2008 год., подписан и от него самия (т. е., с показанията си свидетелят се домогва да
опровергае собственото си удостоверително изявление, материализирано в обсъдения по –
горе констативен протокол, акт обр. 10), както и от показанията на свидетеля Валентин
Ананиев, които съдът кредитира, тъй като същите се подкрепят от останалите доказателства
по делото – акт обр. 10/15.10.2008 год., констативния протокол от 06.11.2008 год., изд. от
общинската администрация на община Варна по реда и условията на чл. 181, ал. 2 от ЗУТ,
удостоверението от 06.03.2014 год., издадено от община Варна и заключението на съдебно-
7
техническата експертиза от 05.05.2021 год., според които доказателства към 06.11.2008 год.
сградата е била изградена до етап на „груб строеж“, което включва и изпълнението на
ограждащите стени на сградата - § 1, т. 46 от ДР на ЗУТ.
С оглед така установеното от фактическа страна се налагат следните правни изводи:
Въззивната жалба е подадена в срок, от страна с правен интерес от обжалване на
първоинстанционното решение и е процесуално допустима. Разгледана по същество е
неоснователна, като съображенията за това са следните:
При предявен отрицателен установителен иск за собственост в тежест на ответника е
да установи, че е собственик на спорния имот, въз основа на предвиден в закона
придобивен способ, като в това производство ответникът е длъжен да изчерпи всички свои
възражения, тъй като непредявените се преклудират и не могат да бъдат заявявани в друг
процес между същите страни, вкл. и под формата на иск.
В случая спорният въпрос е дали към датата на сключването на договора за продажба
по нот. акт № 43/19.11.2008 год. на ВнН, с който ответницата е купила процесния
апартамент, сградата е била изградена до степен „груб строеж“ по смисъла на § 5, т. 46 от
ДР на ЗУТ и съответно дали процесният апартамент е бил годен предмет на прехвърляне по
смисъла на чл. 181, ал. 2 от ЗУТ, в приложимата редакция на нормата ДВ, бр. 65/2003 год.
Съгласно чл. 181 ал. 2 от ЗУТ, редакция ДВ, бр. 65/2003 год. след завършване на
сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната)
администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или
самостоятелни части от нея. В § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ се съдържа легално определение на
понятието „груб строеж“, според което „груб строеж” е сграда или постройка, на която са
изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени
довършителни работи.
Установено е по делото, от констативен протокол от 06.11.2008 год., изд. от
служители на дирекция „Архитектура, градоустройство и устройствено планиране“ при
община Варна и от удостоверението с изх. № ЗАО-46876/07.11.2008 год., издадено от
община Варна, че към дата 06.11.2008 год., сградата, находяща се в гр. Варна, ул. *** е
завършена в груб строеж. Констативният протокол по чл. 181 ал. 2 от ЗУТ изпълнява в
документооборота удостоверителна функция и се издава, когато се налага удостоверяване на
степента на завършеност на сграда на етап груб строеж в случаите, в които страните искат
извършване на сделка за прехвърляне на право на собственост на сградата или на
самостоятелен обект в нея, изградени въз основа на учредено право на строеж, но преди
издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация по чл. 177 ал. 3 от ЗУТ – в този
смисъл е Решение № 22 от 4.06.2020 г. по гр. д. № 3048/2019 г., II г. о. на ВКС на РБ. След
като протоколът по чл. 181 ал. 2 от ЗУТ се издава по реда на чл. 179 ал. 1 от ГПК и служи за
удостоверяване на степента на завършеност на сграда, то същият по своята правна същност
е официален удостоверителен документ, ползва се с материална доказателствена сила и
обвързва съда да приеме, че удостоверените в него обстоятелства са истина до установяване
на противното. В конкретния случай обсъжданият протокол от 06.11.2008 год. установява,
че процесната сграда е била завършена до степен „груб строеж“ към момента на съставянето
му от общинска администрация, тоест преди сключването на договора за продажба от
19.11.2008 г.
Истинността на констативния протокол от 06.11.2008 год. е оспорена от ищеца, но не
е опровергана в хода на настоящото исково производство. Обратно – събраните
доказателства са в подкрепа на засвидетелстваното в обсъждания констативен протокол и
издаденото въз основа на него удостоверение изх. № ЗАО-46876/07.11.2008 год., издадено от
община Варна. В този смисъл са акт обр. 10/15.10.2008 год., подписан и от ищеца, който акт
съставлява частен удостоверителен документ, удостоверяващ неизгодни за издателя си (в
случая за ищеца) факти, заключението на СТЕ от 05.05.2021 год., изслушано в първата
инстанция, както и показанията на свидетеля В. Г. А. Според горните доказателства,
обсъдени в съвкупност, се налага извода, че към момента на съставянето на констативния
8
протокол от 06.11.2008 г., процесната сграда е била завършена до степен „груб строеж“ по
смисъла на чл. 181, ал. 2 ЗУТ и § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ.
Приетото в решението по в. т. д. № 406/2015 г. по описа на ОС – Варна, че към
17.12.2008 год. процесната сграда не е била изградена до степен „груб строеж“ не обвързва
ответницата, тъй като същата не е била страна по цитираното дело и решението не може да
ѝ бъде противопоставено – чл. 298 ал. 1 от ГПК. Поради това и представеното съдебно
решение не опровергава истинността на констативния протокол от 06.11.2008 год., издаден
на основание чл. 181, ал. 2 ЗУТ.
Не е в опровержение на констативния протокол от 06.11.2008 год. и констатацията,
съдържаща се в констативния протокол от 29.09.2014 год., изд. от служители от район
„Одесос“ при община Варна (Раздел ІІІ от протокола), според която сградата към датата на
съставяне на протокола (29.09.2014 год.) процесната сграда не е довършена до степен „груб
строеж“. На първо място този протокол е съставен в производство по Глава двадесета от
ЗУТ с оглед установяване наличието на основания за предприемане на процедура по Глава
двадесет и първа от ЗУТ от ДНСК. На следващо място констатацията, че сградата към
момента на извършване на проверката на дата 29.09.2014 год. не е довършена до степен
„груб строеж“ е направена въз основа на друга констатация, а именно, че са налице
отклонения от одобрените строителни книжа на сградата и че на покривната плоча,
изпълнена като плосък покрив, вместо като скатен, както е по одобрения проект, в резултат
́
на което светлата етажна височина на таванския етаж е увеличена от 211 см. на 265 см.,
липсват хидро – и топло изолации и покривни покрития. Тази констатация обаче не
съответства на легалното определение на понятието „груб строеж“ дадено в § 5, т. 46 от ДР
на ЗУТ, според което не е необходимо да са изпълнени довършителните работи по покрива,
каквито довършителни работи са и полагането на хидро- и топлоизолация на покрива на
сградата, в какъвто смисъл е и заключението на вещото лице по СТЕ. Поради това и
настоящият състав намира, че констативния протокол от 29.09.2014 год., изд. от служители
от район „Одесос“ при община Варна, също не опровергава истинността на констативния
протокол от 06.11.2008 год., изд. от общинската администрация на община Варна, на
основание чл. 181, ал. 2 ЗУТ, в приложимата редакция на нормата. Обстоятелството дали
построяването на сградата е извършено в отклонение от одобрените проекти и доколко това
отклонение е съществено по смисъла на ЗУТ е предмет на изследване в друго,
административно по своя характер, производство. Изпълненият на място плосък, вместо
скатен, покрив не променя извода, че покривът на сградата е бил изпълнен и сградата е
́
завършена до степен „груб строеж“ по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ.
По тези съображения настоящият състав приема, че към момента на сключването на
договора за продажба по нот. акт № 43/19.11.2008 год. процесният апартамент е бил годен
обект на правото на собственост и е могъл да бъде прехвърлян с транслативна сделка.
Доводите на ищеца, поддържани в хода на първоинстанционното производство,
наведени и във въззивната му жалба, че ответницата е придобила апартамента от
несобственик, доколкото договорът, с който в полза на продавача е учредено право на
строеж върху терена, е бил развален и правото на строеж не се е трансформирало в право на
собственост върху сградата, са неоснователни. Съгласно чл. 88 ал. 2 от ЗЗД развалянето на
договори, които подлежат на вписване, не засяга права, придобити от трети лица преди
вписване на исковата молба. Ответницата в случая се явява трето лице придобило права на
19.11.2008 г., т. е., преди вписването на исковата молба по чл. 87 ал. 3 от ЗЗД, която е
вписана през 2011 год., поради което и развалянето на договора от 25.09.2008 год. за
учредяване право на строеж в полза на праводателя на ответницата, не може да ѝ бъде
противопоставено.
Неоснователни са и доводите на ищеца, че учреденото с договора от 25.09.2008 г.
право на строеж е погасено, тъй като не е упражнено в предвидения 5 годишен давностен
срок. Според чл. 67 от ЗС правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза
на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на пет години.
Според разясненията, дадени с ТР № 1/2011 год. на ОСГК на ВКС на РБ, под „упражняване
9
правото на строеж“ следва да се разбира изграждането на сградата/постройката до „груб
строеж“, а началото на давностния срок по чл. 67 от ЗС е моментът, в който договорът за
учредяването правото на строеж е породил действие. В случая договорът за учредяване
право на строеж е произвел действие на 25.09.2008 г., а сградата е завършена до степен „
груб строеж“ през същата 2008 година. При това положение правото на строеж е упражнено
преди изтичане на срока по чл. 67 от ЗС, поради което същото не е погасено по давност.
По изложените съображения съдът приема, че предявеният отрицателен
установителен иск за собственост е неоснователен и подлежи на отхвърляне.
Обжалваното решение е правилно и следва да бъде потвърдено.
При този изход от делото разноски на въззивника не се присъждат.
С оглед изхода от делото, отправеното искане и представените доказателства в полза
на въззиваемата следва да се присъдят разноски за заплатено адвокатско възнаграждение.
Възражението на въззивника за прекомерност на заплатеното от въззиваемата
адвокатско възнаграждение за настоящата инстанция е неоснователно. Съдът като предвид
фактическата и правна сложност на делото и извършената от процесуалния представител на
въззиваемата работа, счита, че заплатеното адвокатско възнаграждение в размер на 1200
лева не е прекомерно – същото надвишава с по малко от една десета установения в наредба
№ 1/2004 год. на ВАдвС минимален размер от 1094 лева.
Водим от горното съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 261883/09.06.2021 год., постановено по гр. дело №
15394/2019 год. по описа на РС-Варна, с което е отхвърлен предявеният от П. Б. П. ЕГН
********** с адрес гр. Варна, ул. „Албена“ № 28 срещу К. АНТ. АТ., ЕГН ********** с
адрес гр. Варна, ул. „Хан Кубрат“ № 9, вх. Б, ет. 2, ап. 29 отрицателен установителен иск за
собственост за приемане за установено в отношенията между страните, че ответницата К.
АНТ. АТ. не е собственик на недвижим имот, представляващ апартамент № 14, находящ се
в гр. Варна, ул. ***с площ от 62, 14 кв. м., ведно с принадлежащата му изба № 6 с площ от 3,
07 кв. м., ведно с 5, 8652 % ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху терена, съставляващ обект с идентификатор 10135.1026.114.1.21 по КК на гр. Варна;
ОСЪЖДА П. Б. П. ЕГН ********** с адрес гр. Варна, ул. „Албена“ № 28 да заплати
на К. АНТ. АТ., ЕГН ********** с адрес гр. Варна, ул. „Хан Кубрат“ № 9, вх. Б, ет. 2, ап. 29,
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата от 1200 лева (хиляда и двеста лева) – разноски за
настоящата инстанция, съставляващи заплатено адвокатско възнаграждение за един
адвокат.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба при условията на чл. 280, ал. 1
ГПК пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10