№ 493
гр. Варна, 10.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на четвърти ноември
през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Светлана Тодорова
при участието на секретаря Елена Ян. Петрова
като разгледа докладваното от Светлана Тодорова Търговско дело №
20203100901106 по описа за 2020 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на „ВАЛДЕС 19“ ООД
ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул.Капитан
Райчо 45, ет.3, ап.6, представлявано от Р.Н.Р. и В.П.С., чрез пълномощник
адв. Д.Г. ВАК, с която срещу „ИЕС“ ООД ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление гр. Варна, со Манастирски ред БЧР 516 №9,
представлявано от И.Л.Д., е предявен осъдителен иск с правно основание
чл.79, ал.1 във вр. чл.82, изр.първо от ЗЗД за заплащане на сумата от 26 000
лева, предявен като частичен иск от общо 367 858.50 лева, представляваща
обезщетение за претърпени от ищеца имуществени вреди – пропуснати ползи
- нереализирани приходи от стопанска дейност в резултат на неправомерно
прекратяване на Договор за наем от 12.08.2019г. в периода от 09.06.2020г. до
27.10.2020г.
В исковата молба се твърди, че 12.08.2019г. между страните е сключен
договор за наем на недвижим имот, находящ се в гр.Варна, со Манастирски
рид, Бялата чешма и дъбравата, съставляващ ПИ 10135.2516.4765.1 по КККР
на гр.Варна с РЗП 802 кв.м., построен в ПИ 10135.2516.4765 с площ 2134
кв.м., който се ползва за търговска цел по наименование Комплекс „Кедъра“,
за срок от 3 години при наемна цена, равняващи се на половината от
месечния положителен финансов резултат от извършваната търговска
дейност в наетия обект. Твърди се, че от месец декември на 2019г.
отношенията между страните се влошили, тъй като управителят на
дружеството-наемодател създавал пречки и се намесвал неоснователно в
стопанската дейност на ищцовото дружество. Наемателят продължил
дейността си в обекта до месец март на 2020г., когато било обявено
1
извънредно положение в страната и с оглед наложената забрана за работа в
ресторанта. Ищецът сочи, че на 09.05.2020г., получил едномесечно
предизвестие за прекратяване на наемния договор. Дружеството направило
многократни, но неуспешни опити да разреши въпроса с дружеството
наемодател, като последно на 09.06. отправя покана, в която писмено изразява
желанието си да продължи ползването на имота. Сочи се, че на 10.06.2020г.
наемодателят забранил достъпа до имота.
Ищецът твърди, че в резултат на неоснователното прекратяване на
наемния договор от страна на наемодателя е лишен от печалбата, която е щял
да реализира от договорени мероприятия – банкети, рождени дни, сватби и
др. събития, договорени през периода на действие на договора за ползване на
имота.
В исковата молба се сочи, че ищцовото дружество положило
необходимата грижа да предотврати вредите като намери друг обект, в който
да осъществи планираните мероприятия, но това не се получило, доколкото
на пазара на имоти не бил наличен обект, който да отговаря на необходимите
критерии, а и осигуряването на нужните разрешителни за подобен вид
дейност изисквало продължително време. Това довело до пълна загуба на
възможността да се извърши организация и проведе дейността на
дружеството, съответно да се реализира печалба в размер на 367 858.50 лева.
В законоустановения срок по чл.367, ал.1 от ГПК ответникът депозира
писмен отговор, с който оспорва предявения иск по основание и размер.
Счита исковата претенция за недопустима. Счита, че прекратяването на
договора е основателно, поради неизпълнение на задълженията на наемателя
да плаща точно и в срок наемна цена през целия период на действие на
договора, както и да полага грижата на добрия стопанин и търговец, довело
до множеството нарушения и инциденти в обекта. Ответникът твърди, че на
15.07.2020г. сключил договор за наем с трето лице, но тъй като ищецът не
демонтирал в срок изграден от него без съгласие на наемодателя павилион,
третото лице прекратило договора, от което за ответника произлезли вреди.
Ответникът се позовава на Тълкувателно решение №3/2012г. от
12.12.2012г. на ОСГТК на ВКС, което, макар постановено по въпроса за
приложимостта на чл.82 от ЗЗД в хипотезата на предявен иск за обезщетяване
на вреди под формата на пропуснати ползи, произтичащи от забавено
изпълнение на задължение за изграждане на обект, е даден и принципен
отговор на въпроса за пропуснатите ползи, а именно, че: при предявен иск по
чл. 82 ЗЗД за обезщетяване на вреди под формата на пропуснати ползи,
трябва да съществува сигурност за увеличаване на имуществото на кредитора,
която сигурност не се предполага.
След получаване на препис от отговора, ищецът е подал допълнителна
искова молба, в която са реплекирани възраженията на ответника. В
подадения отговор на допълнителната искова молба ответникът се
противопоставя на твърденията на ищеца, поддържа възраженията, изложени
2
в отговора на исковата молба, с което размяната на книжата е приключила.
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, като взе предвид доводите и
съображенията на страните и след преценка на събраните по делото писмени,
гласни доказателства и заключенията на вещите лица, намира за установено
следното:
Страните по делото са търговци по смисъла на чл.1, ал.2, т.1 от ТЗ,
надлежно регистрирани и вписани в Търговския регистър.
Искът черпи правното си основание от разпоредбата на чл.88 във вр.
чл.82, изр.първо от ЗЗД.
Възражението за прихващане черпи правното си основание от
разпоредбите на чл. 79, чл.236, ал.2 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД.
Налице са твърдения за неизпълнение на срочен договор за наем на
недвижим имот, при което е възникнала гражданска отговорност за длъжника
– ответника в настоящото производство, наемодател по договор за наем от
12.08.2019г. да обезщети кредитора (ищеца), наемател по същия договор, за
претърпените от него вреди, изразяващи се в неосъществено увеличаване на
имуществото му – пропусната печалба, поради неоснователно разваляне на
договора от страна на ответника.
В тежест на ищеца е да докаже : облигационно отношение между
страните, по силата на което между тях са възникнали определени права и
задължения; виновно неизпълнение на договорно задължение от страна на
ответника; претърпени вреди под формата на пропуснати ползи и причинна
връзка между неизпълнението и настъпилите вреди; вид и размер на
пропуснатата полза. Ответникът следва да установи възраженията си срещу
иска, както и изискуемостта и ликвидността на вземанията, предмет на
въведеното възражение за прихващане.
Не се спори, че на 12.08.2019г. между ищцовото дружество „Валдес 19“
ООД, като наемател, и ответника „ИЕС“ ООД, в качеството на наемодател, е
сключен договор за наем на недвижим имот – ресторант, находящ се в
гр.Варна, со Манастирски рид, Бялата чешма и Дъбравата за срок от 3 години.
Съгласно чл.3 от договора месечната наемна цена на имота се равнява на
половината от месечния положителен финансов резултат от извършваната от
наемателя търговска дейност в обекта и е платима до 10 число на месеца
следващ отчетни. Месечният финансов резултат (нетна печалба) ще се
изчислява като от всички приходи на обекта се приспаднат месечните разходи
за дейността, включващи : разходи за вложени суровини и материали за
приготвените ястия, разходи за доставка на готови храни и напитки, режийни
разходи, разходи за персонала, разходи за външна дейност (реклама, текущи
ремонти), като изчислението ще се извършва от представители на страните по
договора въз основа на действителните приходи и разходи (чл.4).
Наемателят има право да извършва трайни подобрения и реконструкции
в наетия обект само със съгласието на наемодателя (чл.23). Наемателят
3
заплаща и осъществява трайните подобрения в обекта, които се уговарят
между страните в приложение 2 към договора по вид, стойност, начин на
приспадане на наемната цена, като същите стават собственост на
наемодателя, доколкото не следва да се разваля цялостта и добрия вид на
обекта. В случай на предсрочно прекратяване на договора, наемодателят се
задължава в тригодишен срок да изплати на наемателя остатъка от
неприспаднатите инвестиции за трайни подобрения, описани в приложение 2.
Всички останали инвестиции, направени от наемателя за обзавеждане,
преместваемо оборудване, включени в приложение №3 са за сметка на двете
страни поравно, като се приспадат от наемната цена (чл.24).
Управителите на двете дружества или посочени от тях доверени лица
имат непрекъснат и пълен достъп и контрол до разчетно – разплащателните
книжа и документи и до счетоводната отчетност на обекта, както и до
наличностите в склада, с оглед правилното определяне на месечната печалба
и съответно месечната наемна цена (чл.19).
Наемателят е длъжен да полага грижите на добър стопанин към
помещенията и оборудването, спазвайки изискванията на закона за туризма,
противопожарните, хигиенни правила и изискванията на общинските и
др.органи, свързани с шум, вредни емисии и др. (чл.20).
Договорът може да бъде прекратен едностранно с едномесечно
предизвестие от наемодателя в случай на неплащане на наемната цена,
нелоялни практики, както и при констатирана недобросъвестност на
наемателя относно действително осъществените приходи и необходимите за
тях разходи (чл.16).
С допълнително споразумение от 22.11.2019г. управителят на
дружеството наемодател упълномощава наемателя да извърши от името на
дружеството СМР на съществуващ в имота басейн в срок до 30.04.2020г.
Представени са констативни протоколи за установени от
представляващия дружеството наемодател нарушения в работата на
ресторанта, подписани от В.С., А.Д., Г.К..
Не се спори, че на 09.05.2020г. наемодателят връчва на наемателя
„едномесечно уведомление за прекратяване на договор“, на основание раздел
IV, чл.16 от договора, като се позовава на неизпълнение задълженията на
наемателя за заплащане на дължимата наемна цена, определена и изчислима
при спазване клаузите на договора, както и поради системни нарушения на
чл.20 от договора, установени с протоколи, разписани от представляващ
наемодателя и свидетели.
Считано от 10.06.2020г. наемодателят е ограничил достъпа на
представители на „Валдес 19“ ООД до имота, съгласно уведомително писмо,
изпратено по ел.поща.
С нотариална покана рег. 5681 от 01.07.2020г. на Нотариус № 549 на
НК, изпратена по ел.поща, наемодателят е поканен да получи ключовете за
4
имота на 01.07.2020г. в 18 часа на обекта.
На 09.07.2020г. между представители на двете дружества е разписан
приемо-предавателен протокол за предаване на наемодателя на ключове за
външни, вътрешни и вътрешни складови и битови врати.
Събрани по делото са гласни доказателства посредством разпита на
водените от ищеца свидетели – С.Д.Р. и В.П.С., както и тези на ответника –
Г.М.Н. и В.Д.С..
Св.Райкова е работила на длъжност салонен управител в ищцовото
дружество през периода от м.ноември 2019г. до 13.03.2020г.; съпруга на
съдружника Р.Н.Р.. Сочи, че „Валдес 19“ ООД не е заплащало наем на
ответника, тъй като за периода от сключване на договора до неговото
прекратяване, ищцовото дружество е извършвало ремонтни и инвестиционни
дейности в имота и не е реализирало печалба. Твърди, че в приетата по
делото тетрадка са вписвани резервации за предстоящи събития, като същата
е водена от свидетелката, В.С., В.С. и И.Д.. Договорите за провеждане на
сватбени тържества били разписвани от свиделката, както и от В.С., която
била назначена на длъжност управител през м.януари на 2020г., а в периода
на извънредното положение в страната – и от другия управител, В.С.. Твърди,
че възложителите идвали на място в ресторанта; резервациите били много,
тъй като голяма част от клиентите им били изпращани от техни колеги от
бранша, в който се ползвали с отлична репутация. Твърди, че заедно с В.С.
организират сватбени тържества; съпругът й е собственик на ресторанти, а
съпругът на В.С. е готвач, поради което решили с наемането на процесния
обект „затворят кръга“ на услугите, които предлагат. Твърди, че уговорката
със собственика на имота била за разделяне на печалбата от дейността.
Твърди, че представляващият наемодателя - И.Д., присъствал на всички
срещи с клиенти, както и в ресторанта по време на всяка работна вечер. Сочи,
че по негово настояване на работа в ищцовото дружество били назначени
синът му и неговата приятелка, сервитьор, който в предишен периода работил
в ресторанта, както и негова близка на длъжност управител. Така синът му и
управителката работили на касовия апарат и с парите, както и изговяли
месечните отчети. Твърди, че И.Д. често се държал агресивно в салона; бил
нелюбезен с клиентите; веднъж ударил жена; имал претенции да му бъде
пускана музика. Тъй като свидетелката се противопоставяла на този начин на
държане, И.Д. й забранил да посещава ресторанта след средата на м.януари
2020г., когато била назначена като управител В.С..
Св. В.С. е съпруга на съдружника В.С.; работила като управител в
ресторанта до м.март 2020г. Твърди, че договорът за наем на обекта бил
прекратен с предизвестие от И.Д. на 09.05.2020г., получено на ел.поща на
дружеството. Твърди, че в качеството му на собственик на имота, той имал
24-часов достъп до него, вкл. и през периода на предизвестието. Твърди, че
през същия период били водени многобройни разговори между двете страни
за продължаване на работа, но без успех. Поради това на 09 юни наемателят
5
напуснал обекта, при което били изнесено цялото оборудване и техника, за
което бил съставен и взаимноразписан протокол. По отношение на ключовете
от обекта, твърди, че И.Д. бил търсен няколкократно за получаването им от
управител С., доколкото същите се съхранявали от нея. Твърди, че тетрадката
за резервации били попълвана както от св.С., така и от С.Р., И.Д. и В.С., както
и от сина на И.Д. – А.Д., назначен на длъжност сервитьор. Сочи, че И.Д.
разполагал с ключове за имота, съответно имал непрекъснат достъп по всяка
време до ресторанта и присъствал всяка вечер в него. Често злепоставял
наемателя на ресторанта, така напр. седнал на масата на клиенти като им
казал „Какво ядете тука, то не става за ядене, всичко е пълна помия“. Имало
случай, когато ударил клиент. Св. С. сочи, че синът на Д., А. водел и
приключвал касата, а управител С. – месечните отчети. Твърди, че И.Д. се
намесвал при воденето на счетоводството като настоявал то да се води по
определен от него начин. св. С. твърди, че ищцовото дружество не е
реализирало печалба от ресторанта, тъй като за периода до м.март 2020г.
били правени основно инвестиции в ресторанта и около него, имало доста
разходи за строителни материали, като предвид спецификата на
мероприятията – сватби, кръщенета и абитуриентски балове, които основно
се провеждат през пролетта и лятото, печалбата била очаквана именно през
този период.
Св. Г.Н. е работил на длъжност сервитьор при ответника през периода
2014-2015г., както и при ищеца на същата длъжност от 2019г. до м.март
2020г., когато поради обявеното извънредно положение в страната,
ресторанта бил затворен. Твърди, че до Нова година (2020г.) в ресторанта
имало две управителки, а след това – трета. Твърди, че през една
декемврийска утрин при пристигането си на работа в ресторанта установил,
че в него е задимено. Често се надвишавал капацитета на ресторанта, като на
Нова година и на фирмени партита. Според свидетеля част от терасата била
неизползваема поради наличие на дограма. Твърди, че не е видял кой кого е
ударил по време на инцидента с И.Д..
Св.В.С. работи като салонен управител в комплекс „Кедъра“,
стопанисван от „Валдес 19“ ООД, за периода от м.януари до м.март 2020г.
Твърди, че в обекта са реализирани мероприятия, изискващи организация от
2-3 дни, така и такива, които предполагат по-дългосрочно организиране като
сватби, кръщенета и рождени дни. За целта, твърди, че е закупила тетрадка, в
която били записвани резервациите за предстоящите събития, като към
момента на затваряне на заведението имало около двадесет договора за
бъдещи мероприятия, за които бил взет депозит срещу касов ордер. Твърди,
че в хода на работа в обекта били осъществявани проверки от Агенция по
храните и НАП, които приключили с предписание и устна констатация за
необходимостта от изготвяне на допълнителни документи. Св. С. изнася, че
тя лично била констатирала нарушения в обекта, напр. за пуснати
разклонители на път, който се води противопожарен изход, както и за липса
на препарат за омекотяване на водата в миалната машина. Твърди, че
6
липсвало обезопасяване на подхода към басейна. Твърди, че предварителния
брой на клиентите по резервациите не е точен. Твърди, че заведението е
работило с голям капацитет в петък и събота вечер, по празници, на именни
дни, на 14-ти февруари и 8-ми март. Сочи, че е правила фискални дневни
отчети; заприходявала е стоката.
Съгласно заключението на вещото лице по приетата съдебно-
оценителна експертиза месечния наем за процесния имот за 2020г., определен
по метода на сравнителните продажби и метода на инвестиционна стойност
възлиза на 9 151лв., или за периода 09.05.2020г. до 09.07.2020г. пазарният
наем за процесния период e в размер на 18 300 лева.
По делото са извършени две единични съдебно-счетоводни експертизи,
чиито заключения са взаимнодопълващи се, като повторната ССчЕ е по-
изчерпателна и обоснована. Вещите лица констатират, че в счетоводството на
„Валдес 19“ ООД няма издадени фактури за описаните в ИМ мероприятия,
доколкото договорите с клиенти не са осъществени, поради което и не са
налице условията за признаване на приход от услуги, съгласно чл.7 от СС 18-
Приходи. Вещото лице А.Т. констатира, че счетоводството на ищеца не е
водено редовно по отношение на хронологичното отразяване на стопанските
операции след като е установила, че в „Други разходи“, осчетоводени за
м.01.2020г. са включени фактури за строителни материали на стойност
18 378.75 лева с дата 2019г., като същите не са осчетоводени през 2019г.
Според представените от счетоводството на ищеца документи –
оборотни ведомости по месеци, хронологии, данъчни декларации по ЗКПО
финансовия резултат за м.12.2019г. е 321.69 лева, за м.01.2020г. е – 23 819.70
лева, за м.02.2020г. е – 1 672.93 лева и за м.03.2020г. е – 1 356.34 лева. В
случай, че разходите за строителни материали от 2019г. на стойност от
18 378.75 лева, осчетоводени в м.януари 2020г., се отразят за периода, за
който се отнасят, счетоводния финансов резултат би бил за м.12.2019г. –
18 057.09 лева, за м.01.2020г. – 5 440.92 лева, за м.02.2020г. – 1 672.93 лева и
за м.03.2020г. – 1 356.34 лева.
Съгласно обобщените данни за приходите и разходите от всички
мероприятия, описани в исковата молба и за които са ангажирани писмени
доказателства, печалбата общо за периода юни-октомври 2020г. възлиза на
303 335.34 лева или средномесечно – 60 667.07 лева. Вещото лице установява,
че за получените суми-капаро не се издавани касови бонове, като капарата са
отразени чрез разписки, квитанции или директно върху сключения с клиента
договор за мероприятие. По същия начин е документирано и връщането на
капарото, като сумите са връщани в брой, с изключение на капаро в размер на
1000 лева по банков път на 02.06.2020г. за мероприятие от 20.09.2020г.
„Сватба на Й. и К.“, при което в края на 2019г. и 2020г. разчетите по получени
депозити са с нулево салдо. Съгласно варианта на евентуален размер на
печалбата от мероприятията, чието провеждане е било предвидено през
периода от м.06.-м.10.2020г. и за които има счетоводни записвания за
7
получени и върнати капара, общо сумата възлиза на 58 962.81 лева.
Вещото лице Т., като се съобразява със заключението по СОЕ, и след
сравнение между наличните средства в ищцовото дружество към 31.05.2020г.
– 4 842.94 лва и към 30.06.2020г. – 1 123.98 лева и необходимите налични
средства за наемане на друг подобен обект през периода юни-октомври
2020г. – 45 750 лева, докладва, че наличните в дружеството средства са
недостатъчни за наемане на друг подобен обект, в който да се осъществят
планираните мероприятия.
Експертът установява, че в счетоводството на ответника „ИЕС“ ООД не
са налице счетоводни записвания относно сключения на 15.07.2020г. договор
за наем с „Експрес Фудс“ ООД ЕИК *********, както и не са издавани
фактури за наем. Издадена е една фактура № **********/03.10.2020г. за
префактуриране на ел.енергия на стойност 187.74 лв. с фискален бон от
30.09.2020г. и сторно фискален бон от 20.11.2020г. Фактурата е анулирана,
поради което не е осчетоводена.
Приети по делото са договори за провеждане на сватбено тържество в
комплекс „Кедъра“, страни по които са ищцовото дружество и клиенти,
придружени с меню; оферти с меню, върху които са изписвани имена на
клиенти и дати за провеждане на съответното мероприятие. Приета по делото
е тетрадка (ненаименована), в която по дати, считано от 04.януари до
31.декември (без посочена година) са вписани имена и телефони на клиенти,
брой клиенти за мероприятието, вид и час на мероприятието, дата, съотв. дата
на пренасочване, капаро.
Доказателствената тежест в процеса по иск за присъждане на
пропуснати ползи в размер на печалбата, от която е бил лишен ищеца, на
основание специалния деликтен състав на чл.88, ал.1, изр.2 от ЗЗД се
разпределя съобразно правилото на чл. 154, ал.1 ГПК, като всяка страна в
процеса носи тежестта да докаже положителните твърдения за факти, от
които извлича благоприятни за себе си правни последици и на които основава
исканията и възраженията си. В тежест на ищеца е да докаже : облигационно
отношение между страните, по силата на което между тях са възникнали
определени права и задължения; виновно неизпълнение на договорно
задължение от страна на ответника; претърпени вреди под формата на
пропуснати ползи и причинна връзка между неизпълнението и настъпилите
вреди; вид и размер на пропуснатата полза. Ответникът следва да установи
възраженията си срещу иска.
Неточното изпълнение на договорните задължения поражда правото на
кредитора да иска от длъжника изпълнение заедно с обезщетение за забавата
или да иска обезщетение за неизпълнение (чл.79, ал.1 ЗЗД). Съгласно
разпоредбата на чл.82 ЗЗД, регламентираща обема и границите на
отговорността за вреди от виновно неизпълнение на договорните задължения,
обезщетението обхваща всички причинени вреди, които са пряка и
непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат
8
предвидени при пораждане на задължението, като при недобросъвестност на
длъжника - обезщетението обхваща всички преки и непосредствени вреди.
Според посочената разпоредба, подлежащите на обезщетяване имуществени
вреди са два вида - претърпяна загуба и пропусната полза. В конкретния
случай се претендира обезщетяване на причинени имуществени вреди под
формата на пропусната полза.
В чл. 82 ЗЗД са определени границите на договорната отговорност – за
вреди и пропуснати ползи. В тежест на ищеца е да докаже
правнорелевантната причинна връзка, а именно, че пропуснати ползи са
пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат
предвидени. Но тя включва освен причинната зависимост между
неизпълнението и пропуснатите ползи и доказването, че те са необходима
последица от неизпълнението, т.е. те са типични, не са резултат на случайност
или намесата на други фактори и са предвидими.
Пропуснатите ползи са неосъществено увеличаване на имуществото на
ищеца и за да са налице трябва да съществува сигурност, че биха настъпили и
че не са настъпили единствено поради поведението на ответника.
Печалбите биха имали характер на пропуснати ползи по см. на чл.82, вр.
чл.79 ЗЗД само в случай, че получаването им е сигурно, като доказването на
този правнорелевантен факт, наред с установяването на фактическото
положение, което би било налице ако вредоносното действие не би настъпило
е в тежест на кредитора.(Решение №156/29.11.2010 г. на ВКС по т.д.
№142/2010 г., І т.о., постановено по реда на чл.290 ГПК).
Установява се, че страните са обвързани от действителен договор за
наем от 12.08.2019г. на обект – ресторант в гр.Варна, со Манастирски рид със
срок на действие три години от подписването му.
Установява се, че на 09.05.2020г. наемодателят „ИЕС“ ООД гр.Варна е
връчил на наемателя „ВАЛДЕС 19“ ООД гр.Варна едномесечно предизвестие
за прекратяване на договора, поради виновно неизпълнение на задълженията
му за плащане на договорената наемна цена, нелоялни практики и
недобросъвестност относно действително осъществени приходи и
необходими разходи. С писмо, изпратено на ел.поща на ищцовото
дружеството, наемателят е ограничил достъпа на негови представители до
обекта, считано от 10.06.2020г. На 09.07.2020г. наемателят е предал на
представляващия наемодателя ключовете за имота.
Не се установява по делото основание за прекратяване на договора по
вина на наемателя по смисъла на чл.16 от договора. На първо място, и двете
вещи лица не докладват за съществени нарушения при водене на
счетоводството на дружеството-наемател, като включително и при отчитане
на пропуска за хронологичното отразяване на разхода за строителни
материали в 2020г., вместо в 2019г., когато е възникнал, се установява
отрицателен финансов резултат в периода на работа на ресторанта от
м.12.2019г. до м. март 2020г. Последното в контекста на чл.3 от договора е
9
основание за неплащане на наемна цена през посочения период.
Липсват годни доказателства, които да установяват неполагане грижата
на добър стопанин в хода на ползване на обекта от страна на наемателя : не са
събрани доказателства, които да сочат виновно поведение на наемателя за
еднократно задимяване на ресторанта, при което да са нарушени
противопожарните изисквания в обекта; не се установи провеждане на две
мероприятия с брой гости по-голям от допустимо разрешения за конкретното
заведение, при което да е допуснато нарушение на правилника за вътрешния
ред, работно време и пожарна безопасност.
Същевременно представени са от ищеца договори, както следва :
договор за безвъзмездно ползване на помпа за препарати №
00076/15.11.2019г.; договор за доставка на отработено готварско олио № 2737
от 11.11.2019г.; договор от 14.10.2019г. за дезинсекция, дератизациии
дезинфекции; договор за разделно събиране на отпадъци от опаковки от
01.12.2019г.; договор за охрана чрез мониторинг и радио СОТ № 0606 от
13.03.2020г., всички отнасящи до съответни дейности в обект – ресторант
„Кедъра“. Като неоспорени същите са доказателство за полагане грижата на
добър стопанин при ползване на процесния имот.
Установи се от свидетелските показания и приетите писмени
доказателства, че по време на действие на договора, както представители на
наемателя, така и на наемодателя, са приемали поръчки за провеждане на
мероприятия, които са били отразявани в нарочна тетрадка, като преди
въвежданото им в нея, са сключвани договори с клиентите. Налице са данни,
че голяма част от мероприятията в резултат на обявеното в страната
извънредно положение, считано от 13.03.2020г. до 13.05.2020г., са
пренасрочени за дати в периода от м.06. до м.10.2020г., обобщени в табл.9 на
ССчЕ. За една част от тях, обобщени в табл. 9 и табл.13 на ССчЕ, в
съответствие с представените писмени доказателства са налице данни за
внесено от клиента капаро, съотв. за възстановяваното му в периода след
15.06.2020г.
Не е оспорен извода на вещото лице, че към 30.06.2020г. ищцовото
дружество не е разполагало с финансови средства, за да осигури заплащане на
месечен наем от 9 150 лева за обект, сходен с процесния ресторант, в който да
организира и проведе предвидените мероприятия.
Така установената фактическа обстановка налага извода, че договорът
за наем е прекратен преди изтичане на договорения срок едностранно от
наемодателя без да са налице предвидените в договора основания за
прекратяването му.
Установи се, че в хода на действие на договора наемателят е
организирал работата си, като с оглед на нейната специфика е приел
изпълнението на поръчки за организиране на събития в периода м.06. – м.10
2020г. Установява се, че дружеството разполага с необходимия капацитет и
ресурс, за да реализира събитията, доколкото по делото са налице данни за
10
активна работа в обекта, вкл. до 08.03.2020г. Видно от заключението на
вещото лице – табл.18, макар и отрицателен финансовия резултат е с
тенденция към подобряване. По делото не са налице данни за конкретни
пречки, предвид спецификата на дейност, свързани с персонал, техническа
обезпеченост или материална база, които да обосновават възпрепятстване
реализацията на заявените мероприятия.
Следователно налице са достатъчно данни относно сигурността, че
имуществото на ищеца би се увеличило през периода м.06.-м.10.2020г, ако не
са били действията на ответника по едностранно прекратяване на договора.
При определяне размера на финансовия резултат, представляващ
печалба за процесния период, следва да се кредитират само тези мероприятия,
за които са налице данни за внесено капаро, което следва да бъде
разглеждано като потвърждение за сключения договор. Съгласно
заключението на вещото лице месечния финансов резултат от тези
мероприятия възлиза на 58 962.81 лева. При съобразяване с начина на
формиране на наемната цена (чл.3), то следва, че очакваната печалба, която
би реализирал ищеца за процесния период, ако договорът за наем не беше
прекратен от ответника, определена по посочения по-горе начин възлиза на
29 481.40 лева, от които по частичния иск ищецът претендира сумата от 26
000 лева.
Във връзка с така установената основателност на обезщетението, съдът
е длъжен да разгледа възражението за прихващане като обсъди всички факти
и доказателства отнасящи се до вземането на ответника и да се произнесе
относно съществуването и изискуемостта на насрещното вземане на
ответника, като в зависимост от това да отхвърли въз основа на него изцяло
или отчасти предявения иск.
Прието за съвместно разглеждане е предявеното от ответника с
писмения отговор възражение за прихващане на четири самостоятелни
основания със сумата, предмет на исковата претенция, до размера на по-
малката, както следва със: 1. Сумата от 682.86 лева, дължима наемна цена по
договора за наем за м. 03.2020г.; 2. Сумата от 20 000 лева, представляща
обезщетение за ползване на имота, предмет на договора за наем от
12.08.2019г., определено по размер на пазарния наем, считано от деня на
прекратяване на договора – 09.05.2020г. до 09.07.2020г.; 3. Сумата от 30 000
лева, представляваща наем за периода от 15.07.2020г. до 01.10.2020г. по
договор за наем от 15.07.2020г., сключен между ответника и „Експрес
фуудс“ООД като неполучен поради прекратяване на договора предвид
действие и бездействие на ищеца – недемонтиране на негодно съоръжение и
невъзможност наемателя да ползва наетия имот; 4. Сумата от 5000 лева,
неустойка, дължима от ответника на осн.чл.21, ал.1 от договора и чл.6 от
Споразумение за прекратяване от 01.10.2020г.
По отношение на 1. Сумата от 682.86 лева, дължима наемна цена по
договора за наем за м. 03.2020г. : В съответствие със заключението на вещото
11
лице Т. финансовия резултат за месец март 2020г. е отрицателен – табл. 18 от
ССчЕ, поради което при съобразяване с начина на формиране на наемната
цена по чл.3 от договора за наем, такава не се дължи за посочения месец.
По отношение на 2. Сумата от 20 000 лева, представляваща
обезщетение за ползване на имота, предмет на договора за наем от
12.08.2019г., определено по размер на пазарния наем, считано от деня на
прекратяване на договора – 09.05.2020г. до 09.07.2020г. : От приетите
доказателства - уведомително писмо, изпратено по ел.поща до наемател,
считано от 10.06.2020г. наемодателят е ограничил достъпа на представители
на „Валдес 19“ ООД до имота. Не се установи по делото имотът да е бил
ползван от ищцовото дружество.
По отношение на 3. Сумата от 30 000 лева, представляваща наем за
периода от 15.07.2020г. до 01.10.2020г. по договор за наем от 15.07.2020г.,
сключен между ответника и „Експрес фуудс“ ООД гр.Варна като неполучен
поради прекратяване на договора предвид действие и бездействие на ищеца –
недемонтиране на негодно съоръжение и невъзможност наемателя да ползва
наетия имот : На първо място, съгласно заключението на вещото лице по
ССчЕ в счетоводството на ответника липсват записвания относно договор за
наем от 15.07.2020г., съотв. за дължими вземания за наемна цена. На
следващо място не се установява, че невъзможността за реализиране на
прихода от договора под формата на наемна цена, е последица от
бездействието на ищцовото дружество да премахне конструкцията, посочена
в чл.61 ал.1 от договора, доколкото наемодателят е поел ангажимент да я
премахне лично.
По отношение на 4. Сумата от 5000 лева, неустойка, дължима от
ответника на осн.чл.21, ал.1 от договора и чл.6 от Споразумение за
прекратяване от 01.10.2020г. : По делото не са ангажирани доказателства за
настъпила в патримониума на ответника вреда поради плащане на твърдяната
неустойка.
По изложените съображения възражението за прихващане, въведено от
ответника, и на четирите самостоятелни основания остава недоказано и
следва да бъде отхвърлено на осн.чл.298, ал.4 от ГПК.
Като основателен и доказан искът следва да бъде уважен, така както е
предявен.
По разноските : С оглед резултата в производството, на осн.чл.78, ал.1
от ГПК ответникът следва да възстанови сторените от ищеца разноски за
държавна такса, адвокатски хонорар и депозит за вещо лице по ССчЕ, или
общо в размер на 2540 лева.
По изложените съображения, СЪДЪТ
РЕШИ:
12
ОСЪЖДА „ИЕС“ ООД ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр. Варна, со Манастирски ред БЧР 516 №9, представлявано от
И.Л.Д. да заплати на „ВАЛДЕС 19“ ООД ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление гр. Варна, ул.Капитан Райчо 45, ет.3, ап.6,
представлявано от Р.Н.Р. и В.П.С., сумата от 26 000 лева, предявен като
частичен иск от общо 367 858.50 лева, представляваща обезщетение за
претърпени от ищеца имуществени вреди – пропуснати ползи -
нереализирани приходи от стопанска дейност в резултат на неправомерно
прекратяване на Договор за наем от 12.08.2019г. в периода от 09.06.2020г. до
27.10.2020г.
ОТХВЪРЛЯ възражението за съдебно прихващане, заявено от „ИЕС“
ООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Варна, со
Манастирски ред БЧР 516 №9, представлявано от И.Л.Д., както следва със 1.
Сумата от 682.86 лева, дължима наемна цена по договора за наем за м.
03.2020г.; 2. Сумата от 20 000 лева, представляща обезщетение за ползване
на имота, предмет на договора за наем от 12.08.2019г., определено по размер
на пазарния наем, считано от деня на прекратяване на договора – 09.05.2020г.
до 09.07.2020г.; 3. Сумата от 30 000 лева, представляваща наем за периода от
15.07.2020г. до 01.10.2020г. по договор за наем от 15.07.2020г., сключен
между ответника и „Експрес фуудс“ООД като неполучен поради
прекратяване на договора предвид действие и бездействие на ищеца –
недемонтиране на негодно съоръжение и невъзможност наемателя да ползва
наетия имот; 4. Сумата от 5000 лева, неустойка, дължима от ответника на
осн.чл.21, ал.1 от договора и чл.6 от Споразумение за прекратяване от
01.10.2020г., с вземането на ищеца, като неоснователно, на оснчл.298, ал.4 от
ГПК.
ОСЪЖДА „ИЕС“ ООД ЕИК ********* гр. Варна да заплати на
„ВАЛДЕС 19“ ООД ЕИК ********* сторените съдебно-деловодни разноски в
размер на 2540 лева.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред
Апелативен съд град Варна в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
13