Р Е Ш Е Н И Е
№………./19.02.2018 г.
гр. Варна
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и пети януари през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: РАЛИЦА КОСТАДИНОВА
при секретар Нина Иванова,
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 1792 по описа за 2017 г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е
образувано по предявени в условията на обективно съединяване искове от К.Х.В.,
ЕГН **********, с адрес: ***, срещу Н.А.А., ЕГН **********, с адрес: ***, както
следва:
-иск с правно
основание чл.19, ал.3 ЗЗД да бъде
обявен за окончателен предварителен договор за покупко - продажба на следния
недвижим имот от 04.01.2017 г., сключен между
Н.А.А., в качеството му на продавач и К.Х.В., в качеството й на купувач:
АПАРТАМЕНТ № *, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
10135.1503.473.4.11 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Варна, одобрени със Заповед № РД - 18-98/10.11.2008 година на Изпълнителен
директор на АГКК, находящ се в жилищната сграда No 4, разположена в поземлен
имот с идентификатор 10135.1503.473, с административен адрес: гр. Варна, ул. ******** *, състоящ се от три стаи, кухня, сервизно помещение,
килер и два балкона, със застроена площ от 100.55 кв. м., при граници: на същия
етаж: 10135.1503.473.4.10; под обекта: 10135.1503.473.4.8; над обекта:
10135.1503.473.4.14, заедно с принадлежащите му ИЗБА № 11, с площ от 3.76 кв.
м., при граници: изток -калкан на вход, запад - коридор, север - улица, на юг -
изба № 12 /дванадесет/ и ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ № 11, с площ от 9.06 кв. м., при
граници: изток - коридор и таван № 12, запад - таван № 10, север - улица, юг -
коридор, както и 1.9899% идеални части от общите части на сградата и от правото
на строеж върху припадащата се част от терена.
и в условията на евентуалност
- иск с правно
основание чл.55, ал.1, пр.1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищцата
сумата от 104 000 лв. / сто и четири хиляди лева/, представляваща
изплатена без основание от ищцата на ответника сума, с която последният
неоснователно се е обогатил.
Направени в рамките на производството от
страна на ответника са следните възражения в условията на евентуалност :
-с правно основние чл.26 ал.1 предл. 3 от ЗЗД за нищожност
на процесния предварителен договор поради накърняване на добрите нрави;
-с правно основание чл. 26 ал. 2 предл. 5 от ЗЗД за
нищожност на процесния предварителен договор като привиден договор;
-с правно основание чл. 27 вр. с чл. 29 ал.2 от ЗЗД за
унищожаване на процесния предварителен договор поради измама;
-с правно основание чл.27 вр. с чл. * от ЗЗД за унищожаване
на процесния договор, като сключен от дееспособно лице, което при сключването
му не е могло да разбира или ръководи действията си;
-с правно основание чл.27 вр. с чл. 33 от ЗЗД за
унищожаване на процесния договор, като сключен поради крайна нужда при явно
неизгодни условия;
В исковата молба ИЩЦАТА
твърди, че на 04.01.2017 г. като купувач
сключила с ответника Н.А.А., в качеството му на продавач, Предварителен договор
за продажба на недвижим имот, по силата на който, Н.А.А. се е задължил да
прехвърли на К.Х.В. правото на собственост върху следния недвижим имот, а
именно:
АПАРТАМЕНТ № *,
находящ се в жилищната сграда на ЖСК „Пролет - 78" в гр. Варна, кв. 388 Б,
10 - ти микрорайон, ул. ********, състоящ се от три стаи. кухня, сервизно
помещение, килер и два балкона, със застроена площ от 100.55 кв. м., при
граници: изток - ап. № 30, запад - калкан на вход, север - улица, юг - улица,
заедно с принадлежащите му ИЗБА № 11, с площ от 3.76 кв. м., при граници: изток
-калкан на вход, запад - коридор, север - улица, на юг - изба № 12 /дванадесет/
и ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ № 11, с площ от 9.06 кв. м., при граници: изток - коридор
и таван № 12, запад - таван № 10, север - улица, юг - коридор, както и 1.9899%
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
припадащата се част от терена. Съгласно кадастралната карта и регистри на град
Варна имотът представлява: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор
10135.1503.473.4.11, град Варна, община Варна, област Варна, по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
№ РД - 18-98/10.11.2008 година на Изпълнителен директор на АГКК; Адрес на имота
- град Варна, п.к. 9000, ул. ******** *; Самостоятелният обект се намира в
сграда № 4, разположена в поземлен имот с идентификатор 10135.1503.473;
Предназначение на самостоятелния обект - Жилище, апартамент; Брой нива на
обекта - 1; Посочена в документа площ - 100.55 кв. м.; Прилежащи части: Изба №
11, с площ от 3.76 кв. м., Таван № 11, с площ от 9.06 кв. м. и 1.9899% идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж; Съседни самостоятелни
обекти в сградата: На същия етаж: 10135.1503.473.4.10; Под обекта:
10135.1503.473.4.8; Над обекта: 10135.1503.473.4.14.
В договора страните били
уговорили покупко - продажна цена за имота общо в размер на 104 000.00 лв. /сто
и четири хиляди лева/, която сума била заплатена изцяло от К.Х.В. на Н.А.А., по
следния начин:
-сумата от 9 000.00
лв. /девет хиляди лева/ -от К.Х.В. на Н.А.А., изцяло и в брой, преди
подписване на предварителния договор, като на самия договор страните са придали
значението на разписка за получената сума;
-сумата от 37 000.00
лв. /тридесет и седем хиляди лева/ -от К.Х.В.
на Н.А.А., по банкова сметка *** „Банка Пиреос България" АД, с вносна
бележка от 11.01.2017 г.;
-сумата от 18 000.00
лв. /осемнадесет хиляди лева/ -от К.Х.В. на Н.А.А.,
по банкова сметка *** „Банка Пиреос България" АД, с операционна бележка от
*.01.2017 г., издадена от „Банка ДСК" ЕАД, Клон *7 ФЦ - Чаталджа ;
-сумата от 40 000.00
лв. /четиридесет хиляди лева/ -от К.Х.В. на Н.А.А.,
по банкова сметка *** „Банка Пиреос България" АД, с вносна бележка от
20.04.2017 г.;
Страните уговорили
краен срок за сключване на окончателен договор за покупко - продажба на имота -
28.04.2017 година, /съгласно т. 4 от договора/, но до настоящия момент, по вина
на продавача, такъв договор не бил сключван. В т. 7 от
предварителния договор била предвидена санкция на продавача, в случай,
че не изпълнени задължението си да прехвърли на купувача собствеността върху
недвижимия имот или не изпълни някое от задълженията си по т. 6 от договора,
като в тези случаи същия дължал на купувача връщане
на всички получени по договора суми, като покупко -продажна цена, както и
неустойка в размер на 52 000.00 лв.
Ответникът се
легитимирал като собственик на процесния недвижим имот
със следния титул - Нотариален акт за собственост върху жилище, дадено като
обезщетение срещу отчужден имот за мероприятие по ЗТСУ № 70, том XXIII, дело №
18786 от 10.11.1997 г. по описа на нотариус при Варненски районен съд. От
датата на сключване на предварителния договор, до настоящия момент, същият не
се бил разпореждал с имота и продължавал
да бъде негов собственик.
Предявява иск в условията на
евентуалност. В съдебно заседание поддържа исковете и моли за присъждане на
разноски.
В срок по чл.1* от ГПК,
по
делото от ОТВЕТНИКA
е постъпил отговор на исковата молба: един писмен отговор, подаден лично от него и втори, подаден чрез неговия
процесуален представител адв. Н.Т., в който изразяват становище за допустимост на исковете, но тяхната неоснователност. Изложеното и в
двата отговора се препокрива, като този подаден от адв. Т. съдържа и факти и
обстоятелства и възражения, които страната не прави в своя отговор.
Ответникът в подадения
от него лично писмен отговор сочи, че предварителният
договор от 04.01.2017 г. е унищожаем, тъй като е сключен при измама. Твърди, че бил подведен да сключи
предварителния договор от купувача по договора К.Х.В. и от третото лице Д. Б.
чрез умишлено въвеждане в заблуждение. Било му
обяснено, че ставало въпрос за продажба на ап. № 16, находящ се в
гр. Варна, ул. ********, от който притежавал 1/2
идеална част и бил съсобствен с племеника му Т. В.А.. Договорът, който подписал
не го бил чел преди да го подпише.
Купувачът К.Х.В. не била извършвала оглед на жилището, предмет на
предварителния договор. За извършената измама ответникът подал
жалба до ОД на МВР- Варна вх.№ УРИ 365000-37797/06.10.2017г. Твърди, че уговорената по договора продажна цена не му била
заплащана. Сумата 9 000 лв., кояте било посочено,
че ми била платена в брой в действителност не му била
заплатена. Сумите, които му били
преведени по банковата сметка на 11.01.2017 г., *.01.2017 г. и 20.04.2017 г. били
изтеглени от него на същата дата в брой и били
върнати обратно на третото лице Д. Б., който пък ги бил
предал на купувача К.Х.В..
В допълнение в
писмения отговор на ответника, подаден чрез неговия процесуален представител
адв. Т. се сочи, че ответникът е лице, което било силно внушаемо до
степен да не може да разбира свойството и значението на по-сложните правни
последици на действията, които извършва. Също така на ищцата й било известно, че договорът бил
подписан от ответника без намерението същият действително да се задължи да
прехвърли собствеността на единственото си жилище и при обстоятелства, които по
естеството си представлявали неправомерно
действия от страна на ищцата, която с цел да набави за себе си имотна облага била
въвела ответника в заблуждение за действителния характер на отношенията им. Счита,
че били налице основанията за поставяне на ответника
под ограничено запрещение, като същият нямал съпруга,
не поддръжал отношения със сина си, родителите му били
починали, с племенника си бил в правен спор,
поради което нямало лице, което да стори горното от кръга на
лицата по чл.336 ал.1 ГПК, с изключение на държавата, чрез възложени в това
отношение функции на Прокуратурата на Република България. В допълнение сочи, че ответникът имал правен
спор за извършено разпореждане с друг имот в същата сграда, като с влязло в
сила решение по гр.дело № 2950/2013 година по описа на Окръжен съд Варна, искът
му за намаляване на дарение на другия имот бил уважен,
след което за събиране на вземането му по негово искане било
образувано изпълнително дело, за да се извърши частична продан на този имот. По
делото последователно работили и си направили
отвод трима частни съдебни изпълнители, които последователно си направили
отвод поради невъзможността на общуват нормално с взискателя, с оглед неговата
неспособност правилно да разбира свойството и значението на сложните правни
действия по защита на неговите законни права и интереси. Именно
по повод тази публична продан ответникът бил търсил
съдействие от ЧСИ Станислава Янкова, която впоследствие си
направила отвод, като при срещите си с лицата,
извършили измамата той се бил заблудил, че те ще
му окажат съдействие за продажбата не на собственото му жилище, а на това
неговия родственик и длъжник по изпълнението.
Оспорва
иска като неоснователен, като твърди, че изложените от ищцата
факти и обстоятелства не отговаряли на
действителното фактическо положение. Не оспорва
единствено факта, че ответникът е собственик на
процесния апратамент.
Прави възражение,
че процесният предварителен договор е нищожен поради противоречие с
добрите нрави.
Ответникът никога не
бил предлагал имота си за продажба, а ищцата никога не била влизала в
жилището. Тъй като „купувачът"
никога не бил влизал в имота, до деня на подписване на договора и В. не била познавала „продавача",
действувала била като подставено лице на Д. Б., който от нейно име бил
извършвал плащанията, които веднага след постъпването по банковата сметка на
ответника, последният теглил и връщал на Д. Б. в брой, като противно на обичая
и добрите нрави цялата сума, сочена като уговорена продажна цена била изплатена
на няколко вноски -защото такава сума ищцата никога не била имала, а това били
едни и същи парични средства, плащанията били все преди сключването на
окончателния договор, а по силата на издаденото и пълномощно per. № 209 от 11.01.2017
година същата се снабдила с представените по делото схема и данъчна оценка на
имота. Ако ищцата е разполагала с паричните средства
- дори и към 20.04.2017 година, то доказателство за порочността на договора
било обстоятелството, че цялата продажна цена била заплатена преди да имало
подписан нотариален акт, като тази уговорка по договора също сочела на
измамливите намерения на ищцата.
Исковата молба била депозирана в съда преди
да имало отправена покана към ответника да бъде сключен окончателен договор под
формата на нотариален акт, точно защото сключеният договор противоречал на
добрите нрави. В най-голяма степен доказателство, че договорът противоречал на
добрите нрави и привидно уговорената и предварително изцяло заплатената /
всъщност чрез създадените документи е създадена правна привидност в този
смисъл/ продажна цена била значително по-ниска от действителната пазарна цена
на имота. Предмет на договора бил недвижим имот в
централната градска част на гр.Варна с чиста жилищна площ от 100,55 кв.метра, с
прилежащи към него изба с площ от 3,76 кв.метра, а също така и с таванско
помещение с площ от 9.06 кв.метра, като действилената пазарна стойност на имота
към момента на сключване на предварителния договор и към настоящия момент била
значително по-висока. Затова се твърди, че била налице очевидна и значителна
неравностойност на престациите относно уговорената продажна цена за имота,
както като относително число, така и като абсолютен размер. При тази сделка - между непознати лица и при
липса на необходимост неправменно да се продаде имота - по принцип за продавача
правният интерес бил свързан единствено и само с продажната цена. Затова и
уговарянето на сделка по цена, с десетки хиляди лева по-ниска от реалната
стойност на имота била нищожна, защото противоречи на добрите нрави, поради
очевидната неравностойност на престациите.
В условията на
евентуалност прави възражение за унищожаемост на Предварителния договор
от 04.01.2017г. поради следното:
1. Твърди,че договорът е унищожаем, тъй като бил
сключен чрез измама - като едната страна - ответникът-продавач е бил подведен
от другата - ищцата по делото и нейните съучастници да го сключи умишлено чрез
въвеждане в заблуждение. Твърди, че ответникът бил подведен, че този
договор се сключвал и паричните преводи щели да
се извършват по повод икономически действия на познат на ищцата, който зе него бил
известен като лице на име Д. Д. Б., като в
самия предварителен договор невярно било посочено,
че била броена парична сума в размер на 9000 лева и
договорът имал характера на разписка за броената сума.
Плащане в брой на
такава парична сума противоречела на закона, като
макар и тя да била под 10 000 лева, след като била
част от уговорена обща по-голяма сума, също било следвало
да бъде извършена по банков път.
Не оспорва,
че имало извършени две плащания в Габраво по представените
банкови документи. Твърди, обаче, че след всяко
едно получено плащане ответникът, по внушение на
лицето Д. Д. Б., който е твърдял, че това били негови
фирмени пари, изтеглял преведената сума и ответникът я
предавал на Д. Б. в брой и без да бъде създаден никакъв
надлежен разходно - оправдатален документ, защото това също било
елемент от извършената измама.
Първата преведена
сума от 37 000 лева твърди, че била изтеглена
непосредствено след внасянето, след което в кантората на адвокат от гр.Габрово,
находяща се над кантората на нотариуса, при който било
съставено пълномощното в полза на ищцата, който адвокат бил
изготвил предварителния договор, сумата била предадена
на реалния вносител Бойчев, при което и след изявление на адвоката
предварителния договор бил обявен за прекратен, като екземплярът на ответника
бил унищожен - изгорен. Сочи, че не знае
дали и екземплярът
на насрещната страна не бил унищожен, каквото
убеждение било създадено у него тогава.
Втората внесена в
гр.Варна на *.01.2017 г. сума била изтеглена
още същия ден и върната обратно на вносителя в бинго зала, находяща се в
близост до клона, от който е изтеглена, като сочи, че тази сума
не била внесена от К.В., която вероятно в този ден не се била намира в гр.
Врана.
След като няма пълно
плащане, предварителния договор не можело да бъде
обявен за окончателен, тъй като ищцата била
неизправна страна.
Третата сума била
внесена, след като непосредствено преди това ответникът отново си бил
открил лична сметка в банката / защото предходната била закрита/,
като бил внесъл сам парична сума от 5 лева в 12.53
часа, а след това в 13.42 часа по неговата сметка била
внесена парична сума в размер на 40 000 лева, която непосредствено след това била
изтеглена на каса - при което били
удържани 200 лева, а остатъкът от 39 800 лева били
предадени на лицето, представящо се като Д. Б., който се бил
подписал на гърба на тази първа вносна бележка,че бил
получил сумата.
При горните първи и
трети преводи в гр.Габраво паричната сума била в
значителен размер, при което и за установяване на произхода на средствата
следвало да бъде подадена и декларация по ЗМИП. Твърди, че ищцата не била
притежавала никога парична сума, равна по общ размер на сумите, за които била
създадена правна привидност, че са няколко частични последователни плащания,
като това всъщност била една и съща сума, която на няколко пъти била
превеждана от нейно име, изтегляна от ответника и връщана
обратно в брой на лицето, представило се с името Д. Б..
2. Твърди, че на следващо място в условията на евентуалност, предварителният
договор бил унищожаем като сключен от лице, което е било в невъзможност да разбира
или ръководи действията си към датата на сключване
на договора.
3. В условията на
евентуалност прави и трето възражение за недействителността на договора, като
сключен при крайна нужда при явно
неизгодни условия. Твърди, че поради
особеното си психическо състояние от няколко години
ответникът не работел и не притежавал никакви средства за съществуване, при което
е бил подведен от лицето Бойчев, че определени фирмени пари ще бъдат „превъртяни"
през неговата сметка, срещу минимално за него възнаграждение, поради което
той се бил съгласил да се извършват преводи към неговата сметка на привидно основание
и без намерение сериозно да се задължи, като бил подписал договор за продажба
на имота си на нереално ниска цена.
В
съдебно заседание оспорва исковете, поддържа подадения отговор и моли за
отхвърляне на исковете и за присъждане на разноски.
След
съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на
страните, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
От приетото по делото копие
на Нотариален акт No 70, том XXIII, дело 18786 / 1997г. на Св. С. – нотариус при ВРС се
установява, че ответникът Н.А.А. се легитимира като собственик на процесното
жилище – апартамент No *, находящ се в жилищната сграда с
административен адрес: гр. Варна, ул. ********.
На л. 5 от делото е представена схема на
самостоятелен обект в сграда за процесния апартамент.
На л. 21 от делори е
прието удостоверение за данъчна оценка на процесния имот, от което е видно, че
същата е в размер на 1* 859, 50 лв.
Видно от приетия на л.6
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 04.01.2017г.
ответникът, като продавач се е задължил да прехвърли на ищцата, като купувач
правото на собственост върху процесното жилище за цената от 104 000 лв.,
като са уговорили съответно плащането да стане на вноски, както следва: - 9000
лв. – преди подписването на договора, който служи за разписка; - 37 000
лв. – по банков път – в срок до 16.01.2017г.; -18 000 лв. – по банков път
в срок до *.01.2017г.; - 40 000 лв. – по банков път – в срок до
24.04.2017г.; Страните по договора са уговорили и прехвърлянето на
собствеността върху имота по нотариален ред да стане в срок до 28.04.2017г. Страните
са посочили, че владението следва да се предаде при подписване на договора.
На л. 8 от делото е
приложена вносна бележка от 11.01.2017г., от която се установява, че по сметка
на Н.А. ищцата К.В. е внесла сумата от 37 000 лв. с посочено основание
„покупка на имот“.
На л. 7 от делото е
приложена операционна бележка от 31.01.2017г., от която се
установява, че по сметка на Н.А. ищцата К.В. е внесла сумата от 18 000 лв.
с посочено основание „доплащане на имот“. На л. 91 от делото е приложен
екземпляр на същата операционна бележка с подпис на клиент.
На л. 9 от делото е
приложена вносна бележка от 20.04.2017г., от която се установява, че по сметка
на Н.А. ищцата К.В. е внесла сумата от 40 000 лв. с посочено основание
„доплащане на имот“.
На л. 50 е прието копие
на вносна бележка от 20.04.2017г., от която се установява, че по своя собствена
сметка Н.А. е направил вноска от 5 лв. на основание „вноска“, а на гърба на
тази вносна бележка е изписано с ръкописен текст: „Д. Б. получих 39 800
лв.“ и срещу текста е положен подпис.
На л.54 от делото е
приложено извлечение от Банка ДСК ЕАД за сметка с титуляр Н.А. за периода:
01.01.2017г. до 02.02.2017г., от което се установява, че след като на *.01.2017г.
ищцата В. е превела по сметката на Н.А. с основание: „доплащане на имот“ сумата
от 18 000 лв., титулярът Н.А. на същата
дата: *.01.2017г. е изтеглил същата сума от сметката си.
На л. 55 от делото е
приложено извлечение от Банка Пиреос България АД за сметка с титуляр Н.А. за
дата: 11.01.2017г., от което се
установява, че след като на 11.01.2017г. ищцата В. е превела по сметката на Н.А.
с основание: „покупка на имот“ сумата от 37 000 лв., титулярът Н.А. на същата дата: 11.01.2017г. е
изтеглил сумата от 36795,10 лв. от сметката си, за което е заплатил такса от
184,90 лв.
На л. 56 от делото е
приложено извлечение от Банка Пиреос България АД за сметка с титуляр Н.А. за
дата: 20.04.2017г., от което се
установява, че след като на 20.04.2017г. ищцата В. е превела по сметката на Н.А.
с основание: „доплащане на имот“ сумата от 40 000 лв., титулярът Н.А. на същата дата: 20.04.2017г. е
изтеглил сумата от 39 800лв. от сметката си, за което е заплатил такса от 200
лв.
На л.57 е приета
разписка без посочена дата, на която е изписано с ръкописен текст: „Д. Б.
получих 39 800 лв.“ и срещу текста е положен подпис.
От приложеното на л. 85
от делото писмо от ТД на НАП – Велико Търново, се установява, че липсват данни
за подавани данъчни декларации по чл. 50 от ЗДДФЛ за периода 2012г. – 2016г.,
включително от К.Х.В..
От справка данни за
осигуряването на ищцата К.В., приложена на л. 89 от делото, се установява, че
за периода от м.10.2012г. до м. 03.2013г. за ищцата не е отразен осигурителен
доход, за м.03.2013г. и м. 04.2013г. – осиг. доход при осигурител Интернационал
Експорт е бил съответно 110лв. и 85 лв.; за м. 06. 2013г. – 459,25 лв.,
м.07.2013г. – 454,78 лв., м.08.2013г. – 456,36 лв., м.09.2013г. – 460 лв. и за
м.10.2013г. – 80 лв. осиг. доход при осигурител: Максима България; за
м.10.2013г. – *8,04 лв. и за м.11.2013г. – 2*,67 лв. осиг. доход при
осигурител: Дзалли; за м. 06. 2017г. до
м.10.2017г. – по 135 лв. осиг. доход при осигурител: Цвети Стилл.
На л. 102 и л.103 от делото
са приети два броя декларации за произход на парични средства по реда на чл. 4
ал.7 и по чл. 6 ал.5 т.3 ЗМИП, които ищцата К.В. е попълнила пред банковите
институции при извършването на преводите на сумите от 37 000 лв. и 40 000
лв., като и при двата извършени превода ищцата е декларирала като произход –
лични средства.
По реда на чл. 176 от ГПК е допуснат въпрос към ищцата, като в отговор същата заявява, че е влизала в
процесното жилище един път, като й е бил предоставен и ключ за него.
По делото е ангажирана съдебно-оценителна
експертиза, чието заключение се възприема от съда като обективно и компетентно
дадено и неоспорено от страните. От
заключението се установява, че действителната средна пазарна стойност на процесния недвижим имот към
датата на сключване на предварителния договор между страните е 110 300 лв.
Въз основа на
изложената фактическа обстановка и съобразявайки становището на страните, съдът
достигна до следните правни изводи:
За успешното провеждане на настоящото
производство по заявения като главен иск, ищецът трябва
да установи правопораждащите факти, от
които произтича правото му на иск-наличие на валиден предварителен договор за
продажба на недвижим имот, собствената
си изправност като страна по договора, като
установи изпълнение на основното задължение за изплащане на продажната цена; следва да установи настъпването
на условията за прехвърляне на правото на собственост върху недвижимия имот с
окончателен договор за продажба и следва
да установи и обстоятелството, че
към момента на вписване на исковата молба по предявения иск по чл.19 ал.3 ЗЗД ответникът е собственик на процесния
имот-предмет на спорното право. От своя
страна ответникът следва да установи обстоятелствата и фактите по
направените с отговора правоизключващи и
правоунищожаващи възражения, касаещи
действителността на предварителния договор: -с правно основние чл.26
ал.1 предл. 3 от ЗЗД за нищожност на процесния предварителен договор поради
накърняване на добрите нрави; -с правно основание чл. 26 ал. 2 предл. 5 от ЗЗД за нищожност на процесния
предварителен договор като привиден договор; -с правно основание чл. 27 вр. с чл. 29 ал.2 от ЗЗД за
унищожаване на процесния предварителен договор поради измама; -с правно
основание чл.27 вр. с чл. * от ЗЗД
за унищожаване на процесния договор, като сключен от дееспособно лице, което
при сключването му не е могло да разбира или ръководи действията си; -с правно
основание чл.27 вр. с чл. 33 от ЗЗД
за унищожаване на процесния договор, като сключен поради крайна нужда при явно
неизгодни условия.
За обстоятелствата, за които ищецът носи доказателствена тежест и които установяват елементите
от фактическия
състав на претенцията по иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, същият е ангажирал надлежни писмени
доказателства. От тях се установява, че между страните
действително е сключен предварителен договор със сочения предмет – процесния недвижим имот, който е собственост на ответника и твърдяната
цена, за която се представят доказателства, че е заплатена. След тези
констатации и съдът следва да обсъди всички възражения, направени от ответника,
касаещи действителността на сключения предварителен договор:
По нито едно от
направените възражения за недействителност на процесния предварителен договор,
включително и това за нищожност на договора, поради накърняване на добрите
нрави, ответникът не проведе надлежно доказване на фактите, за които носи
доказателствена тежест. Установи се, че уговорената продажна цена от
104 000 лв. е незначително по-ниска от 110 300 лв., която е и
средната пазарна стойност на апартамент от категорията на процесния.
Разминаването в стойностите съдът не може да определи като накърняващо добрите
нрави, доколкото се прилага принципът на свободата на договарянето. Ответникът
не установи и другите си твърдения, че цената по сделката е заплатена с една и
съща сума, която ответникът след получаването й я е предоставял отново на
ищцата чрез Д. Б.. Ангажираните доказателства – извлечения от сметки, макар и
да установяват непосредственото изтегляне на сумите от ответника след тяхното
заплащане от ищцата, както и двете разписки от Д. Б. /без дати/, че е получил
сумата от 39 800 лв. не са достатъчни, за да бъде формиран категоричен и
безспорен извод за твърдяните от ответника обстоятелства. С оглед на гореизложеното и съдът намира
възражението за нищожност поради накърняване на добриоте нрави за
неоснователно, като недоказано.
Такива са и всички
останали възражения на ответника. Не бяха ангажирани доказателства, от които да
се установи, че процесният предварителен договор е привиден и страните не са
имали намерение да се обвържат. Твърденията за умишлено въвеждане в заблуждение,
също, не се подкрепят от събраните в хода на производството доказателства.
Ответникът е дееспособно лице, за което не се установи към датата на сключване
на предварителния договор да не е могъл да разбира или ръководи действията си.
Фактическите твърдения за изпадането на Н.А. в крайна нужда, при която да е
продал апартамента при явно неизгодни условия също не бяха доказани.
С оглед
на всичко гореизложено и претенцията на ищцата по главния иск е основателна и
следва да бъде уважена. Като в този случай, поради несбъдване на
вътрешнопроцесуалното условие, съдът не дължи произнасяне по предявения в
условията на евентуалност иск – този с правно основание чл. 55 ал. 1 предл. 1
от ЗЗД.
На основание чл.364,
ал.1 ГПК ищцата следва да бъде осъдена да заплати дължимата държавна такса по
прехвърлянето в размер на 889.80 лева по сметка на ВОС,
определена върху данъчната оценка,
съобразно т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за
нотариусите и нотариалната дейност и чл.96 от ЗННД, вр. с пар.2 ДР ЗННД.
Дължимият
данък по чл.44, ал.1 ЗМДТ следва да бъде платен от ищцата
– купувач в съответната данъчна служба по местонахождение на имота, като на
основание чл.364, ал.2 ГПК и чл.50 ЗМДТ заверен препис от настоящото решение
следва да бъде издаден само след представяне на доказателства за платен данък и
за липса на задължения към държавата.
Съгласно чл.364, ал.1 ГПК настоящата инстанция следва
да постанови вписване на възбрана от
Съдията по вписванията при Варненския районен съд върху процесния имот,
обезпечаваща вземането за разноски по прехвърлянето на имота.
С оглед изхода на делото, в полза на ищцата следва да бъдат присъдени направените от същата разноски. Ответникът е направил възражение за прекомерност
на адвокатското възнаграждение от 4 200 лв., заплатено от ищеца. В тази връзка
и съдът съобрази, че цената на иска в производството е 1* 859,50лв., а минималното адвокатското възнаграждение за посочения материален интерес, изчислено съобразно
Наредбата за минималните адвокатски възнаграждения е в размер на 4167,19 лв. Уговореното и заплатено от ищцата
адвокатско възнаграждение е закръглено до установения минимум. Възражението за
прекомерност се явява неоснователно и следва да се остави без уважение. В полза
на ищцата следва да се присъдят посочените от нея в списъка по чл. 80 от ГПК / л. 97/ суми в общ размер на
5 651,36 лв.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 04.01.2017 г., сключен между ищцата К.Х.В., ЕГН **********, с
адрес: ***, от една страна- в качеството й на купувач и ответника Н.А.А., ЕГН **********, с адрес: ***, от друга страна - в качеството му на продавач, с предмет покупко-продажба на следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ
№ *, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 10135.1503.473.4.11 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна, одобрени със Заповед
№ РД - 18-98/10.11.2008 година на Изпълнителен директор на АГКК, находящ се в
жилищната сграда No 4, разположена в поземлен имот с идентификатор 10135.1503.473,
с административен адрес: гр. Варна, ул. ********
*, състоящ се от три стаи, кухня,
сервизно помещение, килер и два балкона, със застроена площ от 100.55 кв. м.,
при граници: на същия етаж: 10135.1503.473.4.10; под обекта: 10135.1503.473.4.8;
над обекта: 10135.1503.473.4.14, заедно с принадлежащите му ИЗБА № 11, с площ
от 3.76 кв. м., при граници: изток -калкан на вход, запад - коридор, север -
улица, на юг - изба № 12 /дванадесет/ и ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ № 11, с площ от 9.06
кв. м., при граници: изток - коридор и таван № 12, запад - таван № 10, север -
улица, юг - коридор, както и 1.9899% идеални части от общите части на сградата
и от правото на строеж върху припадащата се част от терена, срещу уговорена от страните цена от 104 000лв. /сто
и четири хиляди лева/, изплатена изцяло на продавача, на основание чл. 19, ал.3 ЗЗД.
Данъчната оценка на
имота е 1* 859,50лв. /сто тридесет и една хиляди осемстотин
петдесет и девет лева и петдесет стотинки/, съгласно
Удостоверение № **********/***, Дирекция „Местни
данъци”.
ОСЪЖДА К.Х.В., ЕГН **********, с адрес:
*** да заплати в полза
на Държавата, по бюджета на съдебната власт, по сметка на Окръжен съд -Варна
сумата от 889.80
лева /осемстотин
осемдесет и девет лева и осемдесет стотинки/, представляваща такса за прехвърлянето на недвижимия имот, по чл.8
от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната
дейност и чл.96 ЗННД, на основание чл.
364, ал.1 ГПК.
ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху процесния недвижим имот, АПАРТАМЕНТ № *, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10135.1503.473.4.11 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна, одобрени със Заповед
№ РД - 18-98/10.11.2008 година на Изпълнителен директор на АГКК, находящ се в
жилищната сграда No 4, разположена в поземлен имот с идентификатор
10135.1503.473, с административен адрес:
гр. Варна, ул. ******** *,
състоящ се от три стаи, кухня, сервизно помещение, килер и два балкона,
със застроена площ от 100.55 кв. м., при граници: на същия етаж:
10135.1503.473.4.10; под обекта: 10135.1503.473.4.8; над обекта:
10135.1503.473.4.14, заедно с принадлежащите му ИЗБА № 11, с площ от 3.76 кв.
м., при граници: изток -калкан на вход, запад - коридор, север - улица, на юг -
изба № 12 /дванадесет/ и ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ № 11, с площ от 9.06 кв. м., при
граници: изток - коридор и таван № 12, запад - таван № 10, север - улица, юг -
коридор, както и 1.9899% идеални части от общите части на сградата и от правото
на строеж върху припадащата се част от терена, за обезпечение на вземането за сумата от 889.80 лева /осемстотин осемдесет и
девет лева и осемдесет стотинки/, представляваща дължима от К.Х.В., ЕГН **********,
с адрес: ***, такса за прехвърляне на недвижимия имот.
РЕШЕНИЕТО подлежи
на вписване в шестмесечен срок от влизането му в сила, на основание чл.115 ЗС,
като указва на ищцата, че след изтичането на срока вписването на
исковата молба губи действието си.
СЛЕД ВЛИЗАНЕ В СИЛА, препис от настоящото решение да се изпрати на Служба
по кадастъра Варна.
ПРЕПИС от
влязлото в сила решение страните могат да получат след представяне на
доказателства за заплащането на дължимата нотариална такса и за заплатен в
данъчната служба местен данък по чл.44, ал.1 ЗМДТ, както и след представяне на
удостоверение, че продавачът няма непогасени, подлежащи на принудително
изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски, на
основание чл.264 ДОПК, както и актуално удостоверение за данъчна оценка на
недвижимия имот, необходимо за удостоверяване на липсата на непогасени данъчни
задължения за имота.
ДА СЕ ИЗПРАТИ на Служба по вписванията
препис от решението за вписване на възбрана
върху имота.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните пред Апелативен съд - Варна.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: