Р
Е Ш Е Н И Е
гр.София,
02.11. 2021 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Софийски
градски съд, Гражданско отделение, ІІ-В
въззивен състав
в
публичното заседание на шести октомври
през
две хиляди двадесет и първа година
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АНЕЛИЯ МАРКОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕПА МАРИНОВА-ТОНЕВА
Мл.с-я ИВЕЛИНА СИМЕОНОВА
при секретаря ЮЛИАНА ШУЛЕВА
и
прокурора сложи
за разглеждане
докладваното от съдия Маркова в.гр.д.№ 12321
по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл.258-273 ГПК.
С решение № 179234 от 18.08.2020 г. по гр.д.№ 4871 по
описа за 2020 г. СРС, ГО, 88-ми състав :ОТХВЪРЛЯ предявения от И.Т.Д., иск за
осъждането на „Е.О Е.Л.“ ООД да опразни и върне на ищеца, държането върху наето
помещение по прекратен договор за наем, представляващо магазин № 2, находящ се
на партерния етаж на сграда в гр.София, район Студентски, бул. „*********, със
застроена площ от 123.32 кв. м., състоящ се от търговско помещение, склад и
баня с тоалетна, при съседи – улица, магазин 1, двор и калкан.
Постъпила е въззивна
жалба от И.Т.Д. – ищец в производството пред СРС.
По въззивната жалба се излагат доводи за неправилност
и необоснованост на така постановеното решение. Същото противоречало на
материалния и процесуален закон, както и на съдебната практика на ВКС,
включително и на тази цитирана от СРС. Решението било в противоречие със събраните
по делото доказателства. Сочи, че не се бил съгласил със сключването на
договора за наем от 2019 г. с конклуденти действия, както бил приел. Точно,
обратното, изразено било изрично несъгласие за сключването на такъв.
Иска се от настоящата инстанция да отмени обжалваното
решение и да постанови друго, с което да бъде уважен предявеният иск.
Претендират се разноски.
По въззивната жалба е постъпил отговор от ответника пред СРС-„Е.О Е.Л.“
ООД, в който е изложил становище за неоснователност на същата и правилност
на така постановеното решение. Счита, че не са допуснати сочените от въззивника
нарушения при постановяване на първоинстанционния съдебен акт.
По
допустимостта на въззивната жалба:
За обжалваното решение въззивникът е бил уведомен на
25.08.2020 г.
Въззивната жалба е подадена на 31.08.2020 г.
Следователно същата е в срока по чл.259, ал.1 ГПК.
С решението, постановено от СРС и което се обжалва,
предявеният от въззивника /ищец / иск е отхвърлен; следователно налице е правен
интерес от обжалване.
Въззивната
жалба е допустима.
По
основателността на въззивната жалба:
Съгласно чл. 269 ГПК въззивната инстанция се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му
част. По останалите въпроси – само доколкото са посочени в жалбата.
След служебно извършена проверка съдът приема, че
обжалваното решение е постановено в
допустим процес и е валидно.
По
доводите във въззивната жалба:
За да постанови решение в обжалвания смисъл, СРС е
приел, че по делото не е спорно, че страните са сключили договор за наем от
20.05.2012 г. и Анекс № 3 от 21.05.2014 г. за магазин № 2 с адм.адрес: гр.София
бул.“*********. По делото не било спорно и, че ответникът е получил отправената
до него нот.покана през м.11.2019 г., както и, че към момента фактическата
власт върху процесния магазин се упражнява от ответника. Установявало се по
делото, че ищецът И.Т.Д. е собственик на ½ идеална част от магазина.
Собственик на другата ½ идеална част от магазина бил Д.Т.Д.. Договорът
за наем от 20.05.2012 г. и Анекс № 3 от 21.05.2014 г. за магазин № 2 бил
сключен като наемодатели били И.Т.Д. и Д.Т.Д., а като наемател – „Е.О Е.Л.“
ООД. Налице бил сключен договор за наем от 19.07.2019 г. между Д.Т.Д. като
наемодател и наемател – „Е.О Е.Л.“ ООД. СРС е приел, че след като ответника е
получил нот.покана, то договора за наем от 2012 г. бил прекратен. Спорно по
делото било дали договорът за наем от 19.07.2019 г. обвързва ищеца – И.Т.Д..
СРС се е позовал на чл.32, ал.1 ЗС и е достигнал до извода, че отдаването под
наем на съсобствена вещ представлява действие на управление. Решението за
отдаването на вещта под наем следвало да бъде взето при съблюдаване на
разпоредбата на чл.32, ал.1 ЗС от съсобствениците, притежаващи повече от
половината й. Когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или
повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота,
то този договор не бил противопоставим на всеки един от останалите
съсобственици на имота заедно или поотделно, в този смисъл било приетото в
решение № 1236 от 05.01.2019 г. по гр.д.№ 5465 по описа за 2008 г. на ВКС,
Второ ГО и решение № 314 от 17.02.2012 г. по гр.д.№ 1548 по описа за 2010 г. на
ВКС, Трето ГО. СРС, обаче, е приел за основателно възражението на ответника, че
ищецът е изразил съгласие за сключване на договора за наем от 2019 г. чрез
конклудентни действия. Това било така
защото договорът за наем бил неформален и можел да се сключи в писмена форма,
устна форма и чрез конклуденти действия. Съгласно съдебната практика
получаването на ежемесечните парични суми, пропорционални на идеалната част от
правото на собственост на съответния съсобственик в общата вещ, и
невъзстановяването на тези суми на платеца, представлявали конклуденти
действия, с което съсобственикът в
общата вещ, който не е сключил изрично договорът за наем, изразявал своето
съгласие да се обвърже от него, така било прието в решение № 14 от 25.02.2020
г. по гр.д.№ 2458 по описа за 2019 г. на ВКС, Първо ГО и решение № 156 от
07.11.2018 г. по гр.д.№ 1223 по описа за 2018 г. на ВКС, Трето ГО. По делото
още с отговора по исковата молба били представени от ответника доказателства за
плащането на ищеца на дължимата сума пропорционално на притежаваната на ищеца
идеална част от правото на собственост на процесния имот за периода м.07.2019
г. до м.06.2020 г. В договора за наем от 19.07.2019 г. изрично била посочена
банковата сметка на И.Д., както и било уговорено на него да се плаща половината
от наемната цена по договора в размер на 900 лв. В чл.6 от договора за наем
било уговорено, че при заплащането на всеки наем наемателят се задължава да
удържа авансов данък върху дохода на всяко от лицата от страната на наемодателя
в размер на 10 % върху съответната половина от наема, намалена с 10 % от
нормативно признатите разходи на наемодателя. Ищецът не бил оспорил да е
получавал сумите за периода м.07.2019 г. до м.06.2020 г., нито бил оспорил, че
банковата сметка е негова; липсвали твърдения сумите да са възстановени на
платеца. Тези действия СРС е приел като такива представляващи съгласие за
наличие на наемно правоотношение между страните по спора. Действително,
исковата молба можела да има характер на предизвестие за прекратяване на
договора за наем от 2019 г., но доколкото ищецът се ползвал от уговореното
наемно възнаграждение, респ. изразявал съгласие вещта да бъде отдадена под
наем, то той следвало да се счита обвързан от съдържанието на писмения договор
за наем сключен между Д.Д. и ответното дружество, вкл. и от съдържанието на
чл.14 и чл.15 от писмения договор, които уреждали хипотезите на прекратяване на
договора. Твърдения за наличието на основанията в чл.14 и чл.15 от договора за
наем, даващи право на прекратяване на договора, не били изложени и не се
доказвали по делото. Освен това прекратяването на договора за наем също било
действие по управление затова следвало да има решение на съсобствениците,
притежаващи повече от половината от общата вещ.
По делото не се установило повече от половината от съсобствениците да са
отправили предизвестие за прекратяване на договора за наем. Освен това се
установило и, че след предявяване на исковата молба ищецът продължил да
получава наемните възнаграждения, което означавало, че наемното правоотношение
между страните продължавало да съществува. Затова връчването на исковата молба
не било породило прекратяване на договора за наем от 19.07.2019 г. и ищецът бил
обвързан от този договор и следвало да търпи временното ползване на отдадената
под наем вещ от ответника наемател. При
това положение не били налице предпоставките на чл.233, ал.1,изр.1 ЗЗД и
претенцията на ищеца срещу ответника – наемател за опразване на магазин № 2 и
връщането му на ищеца била неоснователна.
Софийски
градски съд, действащ като въззивна
инстанция приема следното:
С исковата молба се претендира съдът да осъди
ответника да опразни от движими вещи и върне на основание чл.233, ал.1,изр.1 ЗЗД на ищеца с прекратен договор за наем
държането на следния недвижим имот: магазин № 2 с адм.адрес: гр.София бул.“*********.
Спорно по делото е налице ли са предпоставките на чл.233,
ал.1,изр.1 ЗЗД.
Искът
по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД е различен от тези по чл. 108 ЗС и чл.
75 ЗС и по него ищецът доказва наличието на наемно правоотношение,
качеството си на наемодател по него, съответно качеството на наемател на
ответника по иска, както и прекратяване на договора на поддържаното в исковата
молба основание. В тежест на ответника е, ако твърди, че е изпълнил
задължението да върне вещта, е да го установи, вкл., че е опразнил цялостно
имота и от вещите си, както и, че е върнал ключа.
Първоинстанционният съд правилно е определил спорните
от безспорните факти.
За да отговори на доводите
във въззивната жалба, настоящата инстанция, обаче, констатира следното:
Сключеният на 30.05.2012 г. /деня от датата на
сключване е нечетлива/ договор за наем е
с уговорен срок до 31.05.2017 г. съгласно Анекс № 3 към същия/л.14 по
делото пред СРС/ като е предвидена възможност срокът да бъде продължен по взаимно съгласие.
С нот.покана от 24.10.2019 г. /л.17/ И.Т.Д. отправил
до ответника /наемател/ волеизявление за прекратяване на договора за наем от
2012 г. Даден е 7-дневен срок за доброволно освобождаване на имота. При
неизпълнение в посочения срок е указано, че наемодателя ще приведе в действия
чл.7, т.3 от договора, съгласно която клауза от договора от 2012 г. наемодателят
има право да влезе незабавно в имота без това да се счита за самоуправство,
както и да предприеме други действия за защита на интересите си. В тази точка е уговорено и правото на
обезщетение за ползването на имота след преустановяването на действието на
договора, в съответно пропорционален на уговорения наем, размер.
Не се спори по делото, а и това се установява от
отбелязването върху самата нот.покана, че волеизявлението на ищеца е достигнало
до ответника на 22.11.2019 г.
Не се спори по делото, а и от събраните писмени
доказателства се установява, че ищецът е депозирал заявителски материал до
органите на 07 РУ-СДВР във връзка с опразването на магазина.
С отговора по исковата молба ответникът е представил
договор за наем от 19.07.2019 г., сключен между съсобственика Д.Т.Д. и
ответното дружество; същият е със срок от 01.08.2019 г. до 31.07.2022 г. като е
предвидена възможност срокът да бъде продължен по взаимно съгласие.
Действително, в чл.4 относно задължението за плащане
на наемната цена е уговорено това да бъде сторено освен на подписалия договора
като наемател Д.Т.Д., така и е уговорено плащане в полза на ищеца И.Т.Д. като е
посочена банковата му сметка. Уговорено е и авансова удържане на данък върху
дохода и на двамата съсобственици.
Действително, с отговора по исковата молба са
представени платежни документи в полза на ищеца и другия съсобственик; такива
бяха представени и приети и пред настоящата инстанция.
Изходът на спора се предопределя от това дали сключеният
на 19.07.2019 г. писмен договор за наем между другия съсобственик на отдадената
под наем вещ и ответника като наемател, е породил действие спрямо ищеца и
можели да му се противопостави при условие, че липсва решение на мнозинството
на съсобствениците.
Относно
прекратяването на договора за наем от 30.05. 2012 г.:
Както беше отбелязано по –горе договорът за наем е
срочен – до 31.05.2017 г. като е
уговорено продължаването на срока по взаимно съгласие. При положение, че един
от наемодателите е изразил изрично несъгласие, обективирано в нот.покана, за
продължаване на срока на договора, то такова „продължаване“ не е уговорено
между страните по спора. Наред с това в чл.22
от договора от 19.07.2019 г. наемодателят /по този договор/ Д.Т.Д. и ответното дружество изрично са
посочили, че считат договора за наем от
2012 г. и анексите към него за прекратени по отношение на другия съсобственик И.Т.Д.
/виж л.33 по делото пред СРС/. Всичко това означава, че сключилите договора
за наем от 19.07.2019 г. са приели изрично, че наемното правоотношение между
наемодателя и съсобственика И.Т.Д. за процесния магазин е прекратено. При това
положение довода на пълномощника на ответното дружество, че наемното
правоотношение по договора от 2012 г. не е прекратено е в противоречие с
уговореното в чл.22 от договора за наем от 19.07.2019 г. Тази клауза съдържа
изричното съгласие на съсобственика Д.Т.Д. за прекратяването на договора от
2012 г. при което се изпълнява изискването на чл.32, ал.1 ЗС.
Независимо
от това, дори условно да се приеме, че не е настъпило прекратяване на наемния
договор от 2012
г. с отправената нотариална покана, наемните отношения
между страните са били прекратени с факта на подаването на исковата молба по чл.
233, ал. 1 ЗЗД, която също има характер на предизвестие по смисъла на чл.
238, ал. 1 ЗЗД съгласно постоянната практика на ВКС, така например решение
№ 1283/05.07.2002 г. по гр. дело № 35/2002 г. на ВКС, V г.о., както и много
други решения на различни състави на ВКС - напр. р. № 711/13.05.2003 г. по
т.дело № 37/2003 г. на ВКС, V г.о., р. № 584/27.05.2005 г. по т.дело № 849/2004
г. на ВКС-ТК.
След прекратяване на
наемните правоотношения, същите не могат да бъдат продължени или подновени
едностранно от бившия наемател, при което положение съгласно
разпоредбата на чл. 233, ал. 1 ЗЗД той е длъжен да върне наетата вещ,
която задържа без правно основание, виж в този смисъл РЕШЕНИЕ
№ 113 ОТ 28.07.2009 Г. ПО Т. Д. № 753/2008 Г., Т. К., ІІ Т. О. НА ВКС.
Видно от съдържанието на
исковата молба същата съдържа изрично волеизявление за прекратяване на договора
за наем.
Относно
действието на договора за наем от 19.07.2019 г. по отношение на ищеца И.Т.Д.:
Действително, договорът за наем е неформален договор и
не е необходимо същият да е сключен в писмена форма поради което съдебната
практика допуска това да стане и чрез конклуденти действия.
Въззивната инстанция приема, че противно на приетото
от СРС /мотивите на съда възпроизвеждат дословно съдържанието на отговора по
исковата молба/ в случая не са налице конклудентни действия, означаващи
съгласие от страна на съсобственика –ищец за сключване на договора за наем от 19.07.2019
г., а е налице изрично противопоставяне
за това, което е обективирано както в нот.покана, така и в заявителския
материал до органите на 07 РПУ.
Действително в договора за наем от 19.07.2019 г. е
посочена банковата сметка и на ищеца И.Т.Д., но тя не е предоставена от самия
него, а от другия съсобственик – Д.Т.Д.. Затова съдът приема, че не е приложимо
приетото в решение № 156 от 07.11.2018 г. по гр.д.№ 1223 по описа за 2018 г. на
ВКС, Трето ГО, където се разглежда случай при който банковите сметки са били
предоставени от самите ищци /там/.
Действително, по банковата сметка на ищеца са превеждани
от ответника договорените в чл.4 от договора за наем от 19.07.2019 г. суми като
припадаща се част от наемното възнаграждение. Ищецът, обаче, сочи, че е
получавал сумите като обезщетение за ползване на имота. Както беше посочено
по-горе, с нот.покана И.Т.Д. е уведомил ответното дружество, че при
неизпълнение на задължението за освобождаване на имота в посочения срок, ще
приведе в действия чл.7, т.3 от договора, която клауза предвижда и обезщетение
за ползването му след прекратяване на договора за наем.
При това положение налага се извод, че сключеният на
19.07.2019 г. договор за наем не може да бъде противопоставен на ищеца И.Т.Д.. По материалноправният въпрос, свързан с действието на наемен
договор, сключен от единия съсобственик с трето лице, спрямо другия
съсобственик е налице съдебна
практика на ВКС, а именно решение № 314/17.02.2012 г. на ВКС, ІІІ г.о., постановено
по гр. д. № 1548/2010 г. и решение № 1236/05.01.2009
г. по гр. д. № 5465/2007 г. на ІІ г.о. на ВКС /цитирана в хода по същество пред СРС от пълномощника на ищеца/ на която съдебна практика обжалваното решение противоречи.
Следва да отбележим, че в случая не се касае до
сключване на договора за наем от трето лице, респ. от несобственик поради което
цитираната от ответника пред СРС, въззиваем пред настоящата инстанция съдебна
практика е неотносима.
Задължението за връщане на вещта не е изпълнено,
докато наемателят не е опразнил имота от всички свои вещи, както и докато държи
ключа, независимо дали наемодателят има достъп. В конкретния случай от ответника изобщо не
се твърди това да е изпълнено.
Ето
защо и на основание чл. 233, ал. 1, пр. 1 ЗЗД ответника следва
да бъде осъден да освободи, респ. опразни и да предаде на ищеца държането върху
наетия недвижим имот, представляващ магазин № 2.
Налага се извод, че обжалваното решение е неправилно и
като такова ще следва да бъде отменено и вместо това постановено друго, с което
искът по чл. 233, ал. 1, пр. 1 ЗЗД като основателен ще следва да бъде
уважен.
По
разноските:
Пред първата
съдебна инстанция:
При този изход на спора на обжалваното решение е неправилно
и в частта за разноските. Същите следва да бъдат разпределени както следва:
На ищеца разноски се следват и такива са сторени в размер на 1500 лв. /600 лв.-държавна такса и 900 лв.-адв.възнаграждение/
поради което му се присъждат.
На ответника разноски не се следват поради което в частта в която
от СРС са му присъдени разноски, решението
като неправилно ще следва да бъде отменено.
Пред
въззивната инстанция:
На
въззивника разноски се следват;
такива са сторени в размер на 300 лв. – държавна такса за въззивно
обжалване поради което му се присъждат.
Въззиваемият
претендират разноски, но такива с
оглед изхода на спора не му се следват и
затова не му се присъждат.
Водим от горното, СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ
решение № 179234 от 18.08.2020 г. по гр.д.№ 4871 по описа за 2020 г. СРС,
ГО, 88-ми състав, изцяло
И вместо това
ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „Е.О Е.Л.“ ООД, ЕИК********, със седалище и
адрес на управление:***, да опразни от
движими вещи и върне на основание
чл. 233, ал. 1, пр. 1 ЗЗД на И.Т.Д., ЕГН **********,
съдебен адрес: ***- адв.Г.М., държането върху наето помещение по прекратен
договор за наем, представляващо магазин № 2, находящ се на партерния етаж на
сграда в гр.София, район Студентски, бул. „*********, със застроена площ от
123.32 кв. м., състоящ се от търговско помещение, склад и баня с тоалетна, при
съседи – улица, магазин 1, двор и калкан.
ОСЪЖДА „Е.О Е.Л.“ ООД, ЕИК********, със седалище и
адрес на управление:***, да заплати на
И.Т.Д., ЕГН **********, съдебен адрес: ***- адв.Г.М., сумата в размер на 1500 лв., представляваща разноски пред първата
съдебна инстанция.
ОСЪЖДА „Е.О Е.Л.“ ООД, ЕИК********, със седалище и
адрес на управление:***, да заплати на
И.Т.Д., ЕГН **********, съдебен адрес: ***- адв.Г.М., сумата в размер на 300 лв.,
представляваща разноски пред въззивната инстанция.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в 1-месечен срок от
връчването му на страните пред ВКС, при условията на чл.280, ал.ал.1 и 2 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: