№ 10095
гр. София, 30.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 74 СЪСТАВ, в публично заседание на
девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Антоанета Г. Ивчева
при участието на секретаря ЦВЕТЕЛИНА ИВ. ЯНАКИЕВА
като разгледа докладваното от Антоанета Г. Ивчева Гражданско дело №
20231110160511 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба, подадена от с, ЕИК: ,, с адрес: **, с която срещу
п, ЕИК: ,, с адрес на управление: **, са предявени обективно, кумулативно съединени
искове с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД за
заплащане на сумите, както следва: 1) сумата от 275,33 лв., представляваща разликата
между първоначално уговорената и платена от ответника наемна цена по договор за
наем на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни
елементи № СО-РД-09-08-40 от 20.06.2013 г. и индексираната такава за м. януари 2021
г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 03.11.2023 г. до
окончателното плащане; 2) сумата от 1463,37 лв., представляваща неустойка за забава
в плащането на сумата от 275,33 лева за периода от 05.12.2020 г. до 03.11.2023 г.; 3)
сумата от 550,66 лв., представляваща разликата между първоначално уговорената и
платена от ответника наемна цена по договор за наем на части от имоти публична
общинска собственост за поставяне на рекламни елементи № СО-РД-09-08- 40 от
20.06.2013 г. и индексираната такава за м. февруари 2021 г., ведно със законната лихва
от датата на подаване на исковата молба – 03.11.2023 г. до окончателното плащане; 4)
сумата от 2841,38 лв., представляваща неустойка за забава в плащането на сумата от
550,66 лв. за периода от 05.01.2021 г. до 03.11.2023 г.; 5) сумата от 550,66 лв.,
представляваща разликата между първоначално уговорената и платена от ответника
наемна цена по договор за наем на части от имоти публична общинска собственост за
поставяне на рекламни елементи № СО-РД-09-08-40 от 20.06.2013 г. и индексираната
такава за м. март 2021 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба – 03.11.2023 г. до окончателното плащане; 6) сумата от 2756,05 лв.,
представляваща неустойка за забава в плащането на сумата от 550,66 лв. за периода от
05.02.2021 г. до 03.11.2023 г.
Ищецът с твърди, че с ответника п са обвързани от облигационно
правоотношение по договор за наем на части от имоти публична общинска
собственост за поставяне на рекламни елементи № СО-РД-09-08- 40 от 20.06.2013 г. и
споразумение № СОА23-ДГ66-5 от 27.04.2023 г. към него. Излага доводи, че
1
договорената между страните наемна месечна цена е 28 680 лева без ДДС, съответно
34 416 лева с ДДС. Поддържа, че с Наредба за цените при сделки с недвижими имоти
на с е предвидена веднъж годишно актуализация на наемните цени при сключени
договори за наем, включително такива, сключени преди влизане в сила на Наредбата, с
индекса на потребителските цени – месечен, спрямо 1 същия месец на предходната
година. Твърди, че обявеният от НСИ измервател на инфлацията – индекс на
потребителските цени за периода м. юни 2019 г. – м. юни 2020 г. е 1,6%, а за периода
м. юни 2020 г. – м. юни 2021 г. е 2,7%, поради което за периода от м. януари 2021 г. до
м. март 2021 г. наемната цена по процесния договор следва да се актуализира със
съответния процент. По отношение на цената за м. януари 2021 г. било налице
сключено Споразумение № СОА21-ДГ55-179/24.03.2021 г., касаещо периода 01.11.2020
– 31.01.2021 г. за заплащане на месечна наемна цена в намален размер с 50%.
Поддържа, че с писмо с рег. № СОА23-ТД26-9838/28.06.2023 г. е уведомил ответника
за актуализацията на наемната цена, но плащане съобразно установеното в Наредбата
увеличение не било извършено, поради което и претендира разликата между
първоначално уговорената и платена от ответника наемна цена в периода м. януари
2021 г. – м. март 2021 г., както и неустойка за забава, съобразно чл. 11 от договора за
наем. Претендира разноски.
Ответникът п в срока по чл. 131 ГПК е депозирал отговор на исковата молба, с
който оспорва исковете. Поддържа, че е заплатил дължимата съгласно договора наемна
цена за процесния период. Счита, че сключеният между страните договор за наем не
може да бъде едностранно изменян от наемодателя, било то с подзаконов акт, поради
което не дължи претендирания увеличен размер на наемната цена. Моли съда да
отхвърли предявените искове. Претендира разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, намира за
установено от фактическа страна следното:
Безспорно е между страните, а и от събраните писмени доказателства е видно,
че на 20.06.2013г. между с и п е сключен договор за наем № СО-РД-09-08-
40/20.06.2013г., по силата на който ищецът е предоставил на ответника за временно
възмездно ползване части от имоти – публична общинска собственост за поставяне на
рекламни елементи на територията на с, описани подробно по вид, брой и
местоположение в Приложение № 2 и Приложение № 3 към договора, за срок от 10
години. Установява се, че за ответното дружество е възникнало насрещно задължение
да заплаща наемна цена в размер на 28 680 лв. без ДДС, като падежът бил 5-то число
за всеки следващ месец. За обезпечаване своевременното изпълнение на процесната
сделка с чл. 11 е била уговорена мораторна неустойка в размер на 0,5% на ден от
дължимата сума, но не повече от размера на три месечни наема, а при забава за повече
от 2 месеца била предвидена правна възможност за едностранно прекратяване на
облигационното правоотношение.
Като писмено доказателство по делото е представено Споразумение № СОА21-
ДГ55-179/24.03.2021г., съгласно което поради спад в приходите на ответника за
периода от 01.11.2020г. до 31.01.2021г. страните изменили първоначалния договор в
частта, касаеща наемната цена, като постигнали съгласие последната да бъде в
намален размер с 50 %. Що се касае до останалото съдържание на сделката, с чл. 2
било изрично упоменато, че останалите клаузи продължавали да действат, доколкото
не противоречат на споразумението.
По делото е приобщено и Споразумение № СОА23-ДГ66-5 от 27.04.2023г., от
което е видно, че съдоговарящите са продължили действието на договора до
провеждане на нов търг или конкурс за съответните позиции, като за ползването била
уговорена наемна цена на стойност от 28 680 лв. без ДДС или 34 416 лв. с вкл. ДДС,
2
считано от 21.09.2023г.
На 28.06.2023г. ищецът е изпратил съобщение с изх. № СОА23-ТД26-9838 до
ответното дружество, в което е посочил, че на основание чл. 13, ал. 2 от Наредбата за
цените при сделки с недвижими имоти на с, месечната наемна цена се актуализирала
ежегодно съобразно процента на инфлация по данни на НСИ, за което обстоятелство
ще му бъдат изпратени дебитни известия с отбелязване на дължимата сума.
По делото са приети фактура № ********** от 01.11.2023г. на стойност 123,62
лв., която касае актуализацията на наемната цена за периода от месец януари 2022г. до
месец юни 2022г. и фактура № ********** от 25.08.2023г. в размер на 93 696,73 лв.,
включваща индексацията за 2021г., 2022г. и 2023г.
На 17.07.2023г. ответникът е изпратил становище до наемодателя си, в което се е
противопоставил на актуализацията с аргументи, че чрез процесната наредба не могат
едностранно да се внасят изменения в сделката.
За установяване размера на претендираните суми е назначена и изслушана
съдебно-счетоводна експертиза, изготвена от Л. Б.. Съгласно представеното експертно
заключение за периода от м.06.2019г. до м.06.2020г. обявеният от НСИ Индекс на
потребителските цени е в размер на 1,6%, като при тези индекси месечната наемна
цена за периода м.07.2020г.-м.06.2021г. би била в размер на 29 138,88 лв. без ДДС или
34 966,66 лв. с ДДС. След извършени справки в счетоводството на ищеца и
дневниците на продажби на ответното дружество е установено, че за м.януари 2021г.,
м.февруари 2021г. и м. март 2021г. платената от наемателя сума възлиза общо на
86 040 лв., както следва: 17 208 лв. с вкл. ДДС за януари, 34 416 лв. с вкл. ДДС за
февруари и 34 416 лв. за март. Според вещото лице дължимата разлика за доплащане
по договора за всеки от посочените месеци е в общ размер от 1 376,65 лв., от които: за
м. януари 2021г. – 275,33 лв., за февруари 2021г. – 550,66 лв. и за март 2021г. – пак
550,66 лв. От своя страна, размерът на мораторната неустойка, считана от падежа на
задължението до 03.11.2023г. /датата на депозиране на исковата молба/ възлиза на
обща стойност от 7 060,84 лв., от които: 1 463,38 лв. за януари 2021г., 2 841,41 лв. за
февруари 2021г. и 2 756,05 лв. за март 2021г., а без включен ДДС сумите имате
следните изражения: за януари 2021г. – 1 219,47 лв., за февруари 2021г. – 2 367,82 лв. и
за март 2021г. – 2 296,69 лв.
Съдът, ръководейки се правилото на чл. 202 ГПК, кредитира експертното
заключение като обективно и обосновано. Вещото лице е отговорило пълно и
мотивирано на поставените задачи, като по делото не се установява същото да е
заинтересовано или недобросъвестно. Така представената експертиза е приета без
възражения и от насрещните страни по спора.
При така установеното от фактическа правна, съдът достигна до
следните правни изводи:
СРС, II ГО, 74-ти състав е сезиран с обективно, кумулативно съединени
осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. с чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл.
92 ЗЗД.
Основателността на главната искова претенция по чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. с чл.
232, ал. 2 ЗЗД е обусловена от установяването в условията на пълно и главно доказване
на следните обстоятелства: наличието на облигационно отношение между страните,
възникнало по силата на договор за наем на части от имоти публична общинска
собственост за поставяне на рекламни етикети, и споразумение към него, по силата на
които ищецът е предал и е осигурил безпрепятственото ползване на наетите части от
имотите, както и че за периода на ползването в тежест на ответното дружество е
възникнало задължение за плащане на наемната цена в претендирания размер.
3
С оглед изявленията на страните и на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК
съдът е отделил като безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че
между страните е сключен договор за наем и споразумение с описаното в исковата
молба съдържание, че наемодателят с е осигурил на наемателя безпрепятственото
ползване на съответните части от недвижимите имоти, както и че за процесния период
ответната страна е заплатила на ищеца наемна цена в размер, първоначално уговорена
между страните. Следователно, правният спор се концентрира относно това дали въз
основа на чл. 13, ал. 1 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти, приета с
Решение № 81 по Протокол № 7 от 28.02.2008г. на СОС, ищецът може да предизвика
едностранно изменение на договора в частта, касаеща дължимата наемна цена,
доколкото въз основа на посочената разпоредба ищецът извежда съдебно предявените
права за нейния по-висок размер.
Нормата на чл. 13, ал. 1 Наредбата повелява при отдаването под наем на
недвижими имоти, собственост на с, в съглашенията да се предвижда уговорка за
ежегодно актуализиране на наемната цена, като индексиране се осъществява и по
такива договори, които са сключени преди влизане в сила на наредбата и които не
съдържат подобна клауза. Тази индексация обаче не възниква ex lege, а следва да се
държи сметка за разпоредбата на чл. 20а ЗЗД, че договорите имат сила на закон за
тези, които са ги сключили, като изменение, прекратяване, отменяне или разваляне
може да се осъществи само по взаимно съгласие на страните или на основания,
предвидени в закона. За да се установи дали е налице правна възможност за
наемодателя да актуализира наемната цена съобразно индекса на потребителските
цени, следва да се изследва каква е била действителната обща воля на страните при
сключването на сделката, като се използват посочените в чл. 20 ЗЗД критерии за
тълкуване, като меродавна е единствено обективираната воля на съконтрахентите, в
това число изведена и от тяхното поведение при изпълнението , тъй като
неизявената воля е правноирелевантна /в този смисъл Решение № 81 от 07.07.2009г.
по т.д . № 761/2008 г. на ВКС, I т.о., Решение № 115 от 01.11.2010г. по т.д. №
939/2009г. на ВКС, I т.о./.
От анализа на събраните в хода на производството писмени доказателства може
да се направи обоснован извод, че разглежданият случай не може да бъде подведен
под първата хипотеза на чл. 13, ал. 1 от Наредбата, тъй като във времево отношение
сключването на договора следва приемането на наредбата и в съдържанието му липсва
изрична възможност да се извършва актуализация на цената. Нещо повече, при
тълкуването на процесната сделка недвусмислено се извежда общата воля на страните
наемната цена да бъде във фиксиран размер. Аргумент в подкрепа на този извод е
липсата на уговорки за базата, върху която се начислява инфлационния индекс,
предпроцесуалното поведение на страните при изпълнение на договора – за периода от
10 години /към датата на исковата молба/, през който сделката е действала, спор между
съдоговарящите относно наемната цена не е съществувал, както и обстоятелството, че
по взаимно съгласие и с допълнително споразумение от 24.03.2021г. са внесли
изменение именно в тази съществена част на първоначалния договор. При това
положение е недопустимо по силата на подзаконов нормативен акт да се изменят
параметрите на възникналото облигационно отношение относно един от неговите
съществени елементи, които се уреждат с норма от ранга на закон – ЗЗД, ЗОС /в този
смисъл Решение № 18 от 13.01.2025г. по т. д. № 647/2024г. по описа на САС/.
Промяна би могла да настъпи единствено по силата на сключени между страните
допълнителни споразумения /например както е извършено със споразумение от
24.03.2021г./. Възприемането на противното би довело до правно нетърпим резултат,
при който не се зачита йерархията на нормативните актове и се дава превес на
подзаконов нормативен пред законова разпоредба. Нито с исковата молба, нито с
4
отговора са въведени фактически твърдения за сключването на допълнителни
съглашения за индексиране на цената, нито са ангажирани доказателства в подобна
насока, поради което съдът намира, че измененията в Индекса на потребителите не
могат да се противопоставят на наемателя и не водят до изменение на наемната цена.
Що се касае до второто предложение на чл. 13, ал. 1 Наредбата, то настоящият
случай не може да бъде подведен и под неговата хипотеза. От събраните по делото
писмени доказателства се установява, че процесният договор за наем е сключен на
20.06.2013г., т.е. в момент, който следва във времево отношение приемането на
наредбата. Настоящият състав намира за необходимо да отбележи, че дори сделката да
беше сключена преди приемането на цитирания подзаконов нормативен акт, то той
отново не би имал значението на правопроменящ юридически факт за облигационното
правоотношение. Поради характера си на подзаконов нормативен акт по смисъла на
чл. 8, вр. с чл. 7, ал. 2 ЗНА е недопустимо Наредбата с обратна сила да въздейства
върху регулирана от нормите на ЗЗД и ЗОС правна връзка. Този извод следва от
нормата на чл. 20а, ал. 2 ЗЗД, която извън волята на страните, допуска изменение,
прекратяване или разваляне единствено на основания, предвидени в закона. В нормите
на ЗОС не е уредена хипотеза, която да предвижда, че изменението на Индекса на
потребителските цени е основание за актуализация на размера на наемната цена по
сключените на основание чл. 14, ал. 7 договори за наем. Единствено в § 7, ал. 3 от ПЗР
от ЗОС е предвидено, че договорите, сключени по установения ред до 01.06.1996г. при
наемни цени по-ниски от базисните, се актуализират съобразно определените от
общинския съвет базисни наемни цени, какъвто не се явява настоящият случай. По
аргумент от противното от посочената норма може да се изведе извод, че при всички
останали хипотези уговорената в договорите за наем цена не подлежи на изменение,
освен ако не е сключено споразумение или в самия договор не се съдържа клауза,
която да предвижда, че настъпването на определени факти водят до промяна на
размера на наемната цена. Поради изложените съображения съдът намира, че в
обективната действителност не са се проявили юридически факти, които да доведат до
увеличаване на цената, поради което исковите претенции за разликите следва да бъдат
отхвърлени.
Що се касае до исковата претенция с правно основание чл. 92 ЗЗД, нейната
основателност се обуславя от установяване в условията на пълно и главно доказване на
валидно неустоечно съглашение за обезщетяване на вредите от забавата, изпадането на
ответното дружество в забава и размера на уговорената неустойка. Неустойката като
средство за ангажиране договорната отговорност на неизправната страна по едно
облигационно правоотношение, без да е необходимо да се доказват вредите, се намира
във функционална връзка със задължението, чието изпълнение обезпечава, поради
което има акцесорен характер. Доколкото се установи, че в договора за наем не се
съдържа клауза за индексиране на наемната цена, че между страните не е сключено
допълнително съглашение в подобен смисъл, както и че чл. 13, ал. 1 Наредбата не
може да окаже правопроменящо действие върху облигационното правоотношение, то
не може да се договорно неизпълнение от страна на ответното дружество. При това
положение, исковите претенции за заплащане на неустойки съгласно чл. 12 от
договора следва също да бъдат отхвърлени.
По отговорността за разноските:
При този изход на спора съобразно чл. 78, ал. 3 ГПК право на разноски възниква
единствено в полза на ответника. В законоустановения срок е представен списък по чл.
80 ГПК, с който се претендира адвокатско възнаграждение в размер на 1 368 лв.
Ищецът своевременно е релевирал възражение за прекомерност на разноските на
ответника по смисъла на чл. 78, ал. 5 ГПК. Същото е неоснователно, доколкото
5
уговореното възнаграждението е в размер пренебрежимо близък до минималния такъв,
предвиден в приложимата редакция на разпоредбата на чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба №
1/2004 г. за възнаграждения за адвокатска работа, която служи за ориентир,
следователно е съответно на пазара, при който адвокатите уговарят възнаграждения за
дела с подобна фактическа и правна сложност.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от с, ЕИК: ,, с адрес: **, осъдителен иск с правно
основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. с чл. 232, ал. 2 ЗЗД за осъждане на п, ЕИК: ,, със
седалище и адрес на управление: **, да заплати сумата от 275,33 лв., представляваща
разликата между първоначално уговорената и платена наемна цена по договор за наем
на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи
№ СО-РД-09-08-40 от 20.06.2013г. и идексираната такава за м.януари 2021г., ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 03.11.2023г. до
окончателното плащане, като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от с, ЕИК: ,, с адрес: **, осъдителен иск с правно
основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. с чл. 232, ал. 2 ЗЗД за осъждане на п, ЕИК: ,, със
седалище и адрес на управление: **, да заплати сумата от 550,66 лв., представляваща
разликата между първоначално уговорената и платена наемна цена по договор за наем
на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи
№ СО-РД-09-08-40 от 20.06.2013г. и идексираната такава за м. февруари 2021г., ведно
със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 03.11.2023г. до
окончателното плащане, като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от с, ЕИК: ,, с адрес: **, осъдителен иск с правно
основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. с чл. 232, ал. 2 ЗЗД за осъждане на п, ЕИК: ,, със
седалище и адрес на управление: **, да заплати сумата от 550,66 лв., представляваща
разликата между първоначално уговорената и платена наемна цена по договор за наем
на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи
№ СО-РД-09-08-40 от 20.06.2013г. и идексираната такава за м. март 2021г., ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 03.11.2023г. до
окончателното плащане, като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от с, ЕИК: ,, с адрес: **, осъдителен иск с правно
основание чл. 92 ЗЗД за осъждане на п, ЕИК: ,, със седалище и адрес на управление:
**, да заплати сумата от 1463,37 лв., представляваща неустойка за забава в плащането
на сумата от 275,33 лв. за периода от 05.12.2020г. до 03.11.2023г., , като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от с, ЕИК: ,, с адрес: **, осъдителен иск с правно
основание чл. 92 ЗЗД за осъждане на п, ЕИК: ,, със седалище и адрес на управление:
**, да заплати сумата от 2841,38 лв., представляваща неустойка за забава в плащането
на сумата от 550,66 лв. за периода от 05.01.2021г. до 03.11.2023г., като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от с, ЕИК: ,, с адрес: **, осъдителен иск с правно
основание чл. 92 ЗЗД за осъждане на п, ЕИК: ,, със седалище и адрес на управление:
**, да заплати сумата от 2756,05 лв., представляваща неустойка за забава в плащането
на сумата от 550,66 лв. за периода от 05.02.2021г. до 03.11.2023г., като неоснователен.
ОСЪЖДА с, ЕИК: ,, с адрес: ** на основание чл. 78, ал. 3 ГПК да заплати на п,
ЕИК: ,, със седалище и адрес на управление: **, сумата от 1 368 лв., представляваща
деловодни разноски.
6
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7