Р Е
Ш Е Н
И Е
№.............
град Шумен, 12.01.2023г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Административен съд – град
Шумен, в публичното заседание на тринадесети
декември две хиляди двадесет и втора година в състав:
Административен съдия: Кремена Борисова
при участието на секретаря Ив.Велчева, като разгледа
докладваното от административния съдия АД № 208 по описа за 2022
година на Административен съд – гр.Шумен, за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл.145 и следващите от Административнопроцесуалния
кодекс (АПК).
Образувано е въз основа на жалба
с вх.№ 114/03.06.2021г. по описа на Общински съвет (ОбС) – Хитрино, депозирана
от К.Ф.М. с ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес ***, срещу Решение №
44 от 20.05.2021г. по т.8.1 от дневния ред в
Протокол № 4 от 20.05.2021г. ОбС-Хитрино. С атакуваното решение на
основание чл.35, ал.3 от Закона за общинската собственост (ЗОбС), във вр.с
чл.48, ал.1 от Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с
общинско имущество, приета от ОбС-Хитрино, е възложено на Община Хитрино да
продаде 232/545 идеални части от застроен урегулиран поземлен имот III-Обществено обслужващи дейности – за автогара в кв.48 по
плана на с.Хитрино, община Хитрино, област Шумен, актуван с Акт за общинска
частна собственост № 2780/20.09.2012г., като е завишена пазарната оценка,
изготвена от инж.К.М.В-Ж., независим оценител на недвижими имоти, земеделски
земи и трайни насаждения от 21 800 лева без ДДС на 41 000 лева без ДДС и е
указано, че се дължи ДДС за земята, съгласно чл.45, ал.5, т.1 от Закона за
данъка върху добавената стойност (ЗДДС) за частта извън прилежащите терени на
сгради. Със същото решение е възложено на кмета на община Хитрино да издаде
заповед и сключи договор за продажба.
С Решение № 4/14.01.2022год. по АД №181/2021г. на
Административен съд Шумен съдът е изменил Решение№44 по Протокол№4 от 20.05.2021год. на Общински
съвет –Хитрино в частта му, с която ОбС е завишил пазарната оценка, изготвена
от инж.К.Ж.от 21 800лв. без ДДС на 41 000лв. без ДДС по отношение на 232/545
идеални части от застроен урегулиран ПИ III-ООД в кв.48 по плана на с.Хитрино, общ.Хитрино, обл.Шумен, актуван с
АЧОС№2780/20.09.2012г. като определил цена за 232/545 ид.ч. от гореописания
имот в размер на 1757лв. без ДДС.Със същото решение ШАдмС прекратил
производството по делото срещу Решение№44 по Протокол№4 от 20.05.2021год. на
Общински съвет –Хитрино в частта му, с която ОбС-Хитрино е решил Община Хитрино
да продаде 232/545ид.ч. от застроен урегулиран ПИ III-ООД-за автогара в кв.48
по плана на с.Хитрино, общ.Хитрино, обл.Шумен, актуван с АЧОС№2780/20.09.2012г.
и в частта му, с която е възложил на Кмета на община Хитрино да издаде заповед
и сключи договор за продажба.
С Решение №6805/07.07.2022г.,
постановено по АД № 3920/2022год.,
Върховният административен съд е отменил Решение № 4/14.01.2022год. по АД
№181/2021г. на Административен съд Шумен само в частта, с която е изменено
Решение № 44 по Протокол № 4/20.05.2021год. на Общински съвет - Хитрино в
частта му, с която ОбС - Хитрино завишава изготвената от независим оценител
пазарна оценка на 232/545 ид.ч. от застроен УПИ III - обществено обслужващи
дейности, в кв.48 по плана на с.Хитрино, актуван с АЧОС №2780/20.09.2021г. от
21 800лв. без ДДС на 41 000лв. без ДДС, при което е определена цена за
232/545ид.ч. от имота в размер на 1 757лв. без ДДС и е върнал делото за ново
разглеждане от друг състав на същия съд, при спазване на дадените в мотивите на
отменителното решение указания по тълкуването
и прилагането на закона.Оставил в сила решението в останалата му част.
В жалбата се твърди, че решението
в частта за определяне пазарна цена на процесните 232/545 ид.ч. от УПИ е
издадено в нарушение на материалния закон и неговата цел, тъй като определената
цена значително надвишава
действителната пазарна цена на съответните идеални части от процесния имот, по
които следва да се осъществи закупуването му от оспорващия по реда на чл.35,
ал.3 ЗОС, в качеството му на собственик
на законно изградена сграда в него. По изложените съображения се иска изменение
на решението в тази част до размера на действителната пазарна цена на съответните идеални части, по
която да бъде извършена продажбата на същите на основание чл. 35, ал.3 от ЗОС. Претендира се присъждане на
сторените деловодни разноски.
В съдебно заседание оспорващият се
представлява от адвокат Ж.К.от АК-гр.Варна, която в хода на устните състезания
и в представени по делото писмени бележки обосновава тезата за допустимост на
оспорването и материална
незаконосъобразност на атакувания индивидуален административен акт в оспорената
част. По изложените в жалбата и в представени по делото писмени бележки съображения
обосновава искането си обжалваното решение на ОбС-Хитрино да бъде изменено, като
размерът на пазарната оценка на недвижимия имот бъде определен в съответствие с
приетите по делото първоначална и повторна СОЕ, съобразно изводите на които
пазарната стойност на 232/545 ид.ч. от процесния УПИ е в размер на
1700лева.Претендира присъждане в пълен размер на сторените по делото разноски, съобразно
прил. списък.
Ответната страна - Общински съвет
- Хитрино, се представлява по делото от адвокат Б.Г.от ШАК, редовно
упълномощен. В съдебно заседание и в приложени по делото писмени становища последният
излага аргументи за неоснователност на оспорването, поради липсата на
доказателства, че пазарната стойност на процесните идеални части от имота е различна от тази, приета от
ОбС-Хитрино в обжалваното решение. По съществото на спора излага доводи за
неоснователност за оспорването, тъй като атакуваният с него акт не страда от
пороци, рефлектиращи върху валидността и
законосъобразността му. Претендира присъждане на сторените по делото разноски.Прави
възражение за прекомерност на претендираното от жалбоподателя адвокатско
възнаграждение.
Съдът, след
анализ и оценка на събраните в хода на производството писмени доказателства,
прие за установена следната фактическа обстановка:
Оспорващият К.Ф.М. се
легитимира като собственик на 313/545 ид.части от УПИ III-321,322 (ООД) в кв.48
по плана на с.Хитрино и на изградените в този имот магазин за хранителни стоки
със застроена площ 35,3 кв.м., склад със застроена площ 34,3 кв.м., баничарница
с площ 18,5 кв.м., фурна със застроена площ от 43,5 кв.м. и магазин „Хали“ със застроена площ 100 кв.м.
- видно от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №
97/15.06.2012г., том II, рег.№ 6569, дело № 278/2012г. по описа на нотариус с район на действие ШРС (л.100 от АД
№ 223/2020г. на ШАдмС), нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №
51/ 27.11.2013г., том IV, рег.№ 7986, дело № 618/2013г. по описа на нотариус с
район на действие ШРС (л.101-102 от АД № 223/2020г. на ШАдмС) и договор №
0021/26.11.2012г. за ликвидиране на съсобственост чрез продажба, сключен между
Община Хитрино като продавач и К.Ф.М. - като купувач, вписан в Служба по
вписвания -гр.Шумен с № 163/28.11.2012г., том 21, дело № 3602/2012г., имотна
партида 84802 (л.99 от АД № 223/2020г. на ШАдмС).
Съгласно приложените Акт за частна
общинска собственост (АЧОС) №1721/20.09.2012 г., Акт № 2779/19.12.2019г. за
поправка на АЧОС № 1721/20.09.2012г. и Акт №2780/10.02.2020 г. за поправка на
АЧОС №1721/20.09.2012 г., останалите 232/545 кв.м. ид.ч. от дворно място от УПИ
III-ООД, с площ 545 кв.м., в кв.48 по РП на с.Хитрино, са частна общинска
собственост.
Със заявление вх.№94-00-113/17.02.2020
г. К.Ф.М. *** искане да му бъде разрешено закупуването на 232 кв.м. ид.ч. от
процесния имот, представляващи частна общинска собственост, доколкото по
отношение на останалите 313 кв.м. ид.ч. заявителят е собственик, както и е
собственик на сградите, построени в този имот. Към заявлението приложил
документи, установяващи собствеността му.
С писмо изх.№94-00-113/1 от 28.02.2020
г. кметът на община Хитрино отговорил, че общината има интерес от придобиване
на целия имот, включително и на построените в него постройки, поради което
отправил предложение към заявителя за изкупуване на неговите идеални части от
имота и сградите в него.
К.Ф.М. подал ново заявление до кмета на
община Хитрино с вх.№94-00-113/2 от 13.03.2020 г., съдържащо изрично искане по
реда на чл.35 ал.3 от ЗОбС за закупуване на 232 идеални части от имота,
представляващи частна общинска собственост. В тази връзка посочил, че сградите
в него са законно изградени, не са разрушени и той е собственик на същите.
С писмо изх.№94-00-113/3 от 17.03.2020
г., кметът на община Хитрино изрично отказал на оспорващия да прекрати
съсобствеността между него и община Хитрино по реда на чл.35, ал.3 от ЗОбС чрез
продажба на имота – частна общинска собственост, отправяйки предложение за
изкупуване на неговия дял от имота.
Несъгласен с посоченото писмо
изх.№94-00-113/3 от 17.03.2020 г., К.Ф.М. го
оспорил пред Административен съд-гр.Шумен. С Решение № 140/27.08.2020г. по АД №
218/2020г. по описа на ШАдмС съдът
отменил изричния отказ на кмета на община Хитрино за провеждане
на процедура за издаване на заповед по реда на чл.35, ал.3 от ЗОбС, обективиран
в писмо изх.№94-00-113/3 от 17.03.2020 г. и върнал преписката на кмета на
община Хитрино за ново произнасяне по Заявление вх.№94-00-113/2 от 13.03.2020
г. на К.Ф.М., с указание, че са налице всички предпоставки в хипотезата на
чл.35, ал.3 от ЗОбС, във вр.с чл.48, ал.1 от НРПУРОИ, приета от ОбС-Хитрино, за
извършване на продажбата на притежаваните от община Хитрино идеални части от
имота. Цитираното решение е влязло в сила на 09.03.2021г. след оставянето му в
сила с Решение № 3084/09.03.2021г. по АД № 12367/2020г. по описа на ВАС.
Междувременно, с Решение № 37 по Протокол №3 от заседание на ОбС - Хитрино, проведено на 08.05.2020
г., на основание 35, ал.3 от ЗОбС и чл.21, ал.1, т.8 и чл.27, ал.4 и ал.5 от ЗМСМА било отхвърлено предложение с изх.№09-00-34/06.05.2020 г. на заместник
кмета на Община Хитрино за продажба на имот, общинска собственост, представляващ
232 кв.м. като идеална част от УПИ III-ООД, кв.48 по плана на с. Хитрино,
целият с площ от 545 кв.м., на К.Ф.М. като собственик на законно построените в
имота сгради. Цитираният ИАА бил обжалван пред Административен съд-гр.Шумен,
който с Решение № 139 от 27.08.2020г. по АД № 223/2020г., го обявил за нищожен.
Въпросният първоинстанционен съдебен акт влязъл в сила на 24.02.2021г., след оставянето
му в сила с Решение № 2547/24.02.2021г. по АД № 12371/2020г. по описа на ВАС.
Със Заявление вх.№ 94-00-113/6 от
07.04.2021г. К.Ф.М. *** с искане да предприеме действия в изпълнение на Решение
№ 140/27.08.2020г. по адм.д.№ 218/2020г. на АС-гр.Шумен, оставено с сила с
Решение № 3084/09.03.2021г. по АД № 2367/2020г. на ВАС, а именно – да определи
съобразно правилата на НРПУРОИ, приета от ОбС-Хитрино, пазарната цена на
заявените от него за закупуване 232 кв.м. ид.части от УПИ III-ООД, кв.48 по
плана на с.Хитрино, целият с площ 545 кв.м., и да издаде заповед по чл.35, ал.3
от ЗОбС по подаденото от него искане за закупуване на съответните идеални части
от имота, съобразно мотивите на горецитираното съдебно решение.
С Докладна записка изх.№
09-00-44/17.05.2021г. на И.А.– заместник кмет на община Хитрино, било предложено
на ОбС-Хитрино да вземе решение за продажба на основание чл.35,
ал.3 от ЗОбС на недвижим имот – частна общинска собственост, находящ се в
с.Хитрино, ул.Ален мак № 1-3, а именно – 232/545 ид.части от УПИ III-ООД в
кв.48 по плана на с.Хитрино. Искането е мотивирано с факта, че имотът е с обща
площ 545 кв.м., като 313/545 ид.ч. от него са собственост на К.Ф.М.,
съгласно договор за продажба № 0021/26.11.2012г., а 232/545 ид.ч. са общинска
частна собственост съгласно Акт за частна общинска собственост №
2780/20.09.2012г. Посочено е, че е извършена оценка на пазарната стойност на
общинския дял от имота от независим лицензиран експерт-оценител, в размер на 21 800 лева без ДДС, поради което е предложено да се приеме решение за
продажба на 232/545 ид.части от застроения УПИ III-ООД в кв.48 по плана на
с.Хитрино на К.Ф.М. – собственик на изградените в имота сгради.
ОбС-Хитрино се произнесъл по докладната
записка с Решение № 44 по Протокол № 4 от 20.05.2021г., с което на основание
чл.35, ал.3 от ЗОбС, във вр.с чл.48, ал.1 от НРПУРОИ на ОбС-Хитрино решил:
„1. Община Хитрино да продаде 232/545
идеални части от застроен урегулиран поземлен имот III-Обществено
обслужващи дейности – за автогара, в кв.48 по плана на с.Хитрино, общ.Хитрино,
обл.Шумен, актуван с АЧОС № 2780/20.09.2012г.
Завишава пазарната оценка, изготвена от
инж.К.М.В-Ж., независим оценител на недвижими имоти, земеделски земи и трайни
насаждения, от 21 800 лева без ДДС на 41 000 лева без ДДС.
Дължи се ДДС за земята, съгласно чл.45, ал.5, т.1 от ЗДДС за частта извън прилежащите терени на сгради.
2. Възлага на Кмета на община Хитрино да издаде
заповед и сключи договор за продажба.“
Цитираното решение било съобщено на оспорващия на
01.06.2021г., видно от представената разписка.
Несъгласен със същото, К.Ф.М. го оспорил пред
Административен съд-гр.Шумен с жалба вх.№ 114/03.06.2021г. по описа на
ОбС-Хитрино, въз основа на която е образувано настоящото съдебно производство.
В хода на съдебното
производство към делото са приобщени писмените доказателства, представляващи
цялата административна преписка по издаване на обжалвания акт.
Към делото са изискани и приобщени материалите по АД № 223/2020г. по описа на
ШАдмС, ведно с АД № 12371/2020г. по описа на ВАС.
По искане на страните по делото и по преценка на съда,
в изпълнение указанията на ВАС са допуснати и приети първоначална и повторна съдебно-оценъчни
експертизи (СОЕ), имащи за предмет определяне пазарната цена на 232/545 кв.м.
идеални части от процесния имот УПИ III
–ООД в кв.48 по плана на с.Хитрино, общ.Хитрино, съобразно правилата на
българските стандарти за оценяване /БСО/, утвърдени от ОС на КНОБ, като се
отчетат актуалните към датата на изготвяне на експертизата пазарни цени на
недвижими имоти със сходни на процесния УПИ характеристики в близост до
подлежащия на оценка имот, находящ се в идеалния център на с. Хитрино, в
непосредствена близост до сградата на общината, търговски обекти, офиси,
заведения за обществено хранене. При изготвяне на експертизата да се посочат и
обосноват обстоятелствата, с оглед на които се приема че приложения метод от
БСО е подходящ за конкретния случай. Задачите по експертизата са определени в
съответствие с дадените в мотивите на отменителното решение указания на ВАС. На вещото лице по СОЕ е възложено още, в случай на
ползване на корекционни коефициенти да се позове на конкретни нормативи или
други източници, с оглед на които определя референтните им стойности, а по
отношение на конкретно определените стойности на корекционните коефициенти да
посочи конкретните обстоятелства, с оглед на които определя съответната
стойност на ползвания корекционен коефициент, а в случай, че използва
сравнителния подход при извършване на оценката, предвид липсата на сделки в с.
Хитрино с идентични имоти, да съобрази информацията за цени от пазарното
предлагане, които при необходимост да коригира със съответните коефициенти,
което съответства на изискванията на БСО.
Според първоначалната СОЕ, изготвена от в.л.А.В., при
оценката на 232/545 кв.м. идеални части от процесния поземлен имот УПИ III , кв.48
по плана на с.Хитрино, общ. Хитрино, е използван Сравнителен подход и
приложимия към този подход Метод на посредственото сравнение (по-известен в
практиката като Сравнителен метод или Метод на пазарни аналози). Прилагайки
този метод, вещото лице е изчислило пазарната стойност на имота въз основа на
различни информационни потоци в три различни варианта – въз основа на приложени
по делото договори за продажба на имоти, съставляващи частна общинска
собственост ,сключени между Община Хитрино и физически лица за периода
06.10.2021г.-19.05.2022г.- в размер на 7,51лв. без ДДС за 1.00кв.м.; въз основа
на взети решения от ОбС-Хитрино за продажба на имоти-частна общинска
собственост чрез обявяването им на търг с явно наддаване-в размер на 5,83лв.
без ДДС за 1.00кв.м. и въз основа на извършено
проучване на пазара на поземлените имоти в района на оценявания обект
посредством събиране информация от Агенции за недвижими имоти, извършващи
дейност в гр.Шумен и областта– в размер на 8,66лв. без ДДС за 1.00кв.м..
Приложени са корекционни коефициенти, като подробно е обяснено защо се прилагат
и как са формирани техните стойности. След това, прилагайки тегловен
коефициент, отразяващ достоверността на използваните данни на всеки един от
начините на изчисление, е заключил, че пазарната стойност на 232/545 кв.м.
идеални части от процесния имот е 1706 лева при средна пазарна стойност 7,35лв.
без ДДС на 1.00кв.м..На база изложеното и след прилагане на съответното
закръгляне е определил пазарната стойност на процесните 232/545 кв.м. идеални
части от УПИ III-ООД в кв.48 по плана на
с.Хитрино, обл.Шумен в размер на 1700лв..В заключението си по повторната СОЕ
вещото лице подробно се е аргументирало и обосновало обстоятелствата и причините
,поради които е приел, че в конкретния случай именно Методът на посредственото
сравнение е най-подходящия и на практика единствено възможен метод за оценка на
процесния поземлен имот.
Шуменският административен
съд, като прецени предпоставките за допустимост и основателност на жалбата, с
която е сезиран, и взе предвид доказателствата по делото и доводите на
страните, с оглед на изтъкнатите отменителни основания по чл. 146 от АПК, приема следното:
Предмет на
оспорване по делото се явява решение на ОбС-Хитрино, с което колективният административен
орган е възложил на Община Хитрино да продаде 232/545 идеални части
от УПИ – частна общинска собственост, по реда на чл.35, ал.3 ат ЗОбС; определил
е пазарната оценка, на която да бъде извършена продажбата на частта от
поземления имот – частна общинска собственост, и е възложил на Кмета на община Хитрино да издаде заповед и
сключи договор за продажба.
Съдът намира, че решението
в обжалваната му част , насочена срещу Решение № 44 по Протокол № 4/20.05.2021г. на
ОбС-Хитрино, в частта, с която се завишава пазарната оценка, изготвена от инж.К.М.В-Ж., независим оценител на
недвижими имоти, земеделски земи и трайни насаждения, от 21 800 лева без ДДС на
41 000 лева без ДДС, жалбата се явява подадена срещу индивидуален
административен акт по смисъла на чл.21, ал.1 от АПК, подлежащ на съдебен
контрол за законосъобразност и от надлежна страна, имаща правото и интереса да го оспори. В тази връзка съдът не споделя
тезата на ответната страна, че решението е благоприятно за оспорващия и в тази
му част, тъй като в качеството му на лице, имащо право да закупи имота при
условията на чл.35, ал.3 от ЗОбС, К.М. безусловно има правен интерес да оспори
пазарната оценка, определена от ОбС за закупуването му.Жалбата е подадена и в
срока по чл.149, ал.1 от АПК, доколкото решението е връчено на оспорващия на
01.06.2021г., а жалбата срещу него е депозирана на 03.06.2021г. и в този смисъл и по изложените съображения се
явява процесуално допустима.
Разгледана по
същество, жалбата в тази й част се явява основателна,
поради следните съображения:
Решението е издадено от компетентен орган в рамките на законоустановените
му правомощия по чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА, във вр. с чл. 41, ал. 2 от ЗОбС, както и чл. 43, ал.
2 от НРПУРОИ на ОбС - Хитрино. Спазени са изискванията за форма и съдържание на
акта, като в него и преписката по издаването му са посочени фактическите и
правните основания за издаването му, което позволява осъществяването на
съдебния контрол за законосъобразност. Решението е прието на редовно проведено
заседание на общинския съвет по мотивирано предложение на кмета на общината, в
присъствието на всички 17 общински съветници, включени в състава на
ОбС-Хитрино, с 11 гласа „за“, 6 гласа „против“
и без „въздържали се“, т.е. при наличие на изискуемите кворум и
мнозинство.
Съдът не споделя доводите на оспорващия за допуснато съществено нарушение
на изискванията за форма при изписване на разпоредителната част на обжалваното
решение, обусловено от непрецизното описание на индивидуализиращите белези на
имота, предмет на оценка. Според даденото в оспорваното решение описание на
имота, същият е описан като „застроен урегулиран поземлен имот III – Обществено обслужващи дейности – за автогара в кв.48 по плана на с.Хитрино,
община Хитрино, обл.Шумен, актуван с АЧОС № 2780/20.09.2012г.“. В същото време
в самия АЧОС № 1721/20.09.2012г., поправен с АЧОС № 2779/19.12.2019г. и АЧОС №
2780/10.02.2020г., както и в договор № 0021/26.11.2012г. за ликвидиране на
съсобственост чрез продажба, имотът е описан като УПИ III- Обществено обслужващи дейности в кв.48 по плана на с.Хитрино. Описани са
и идеалните части от имота, представляващи частна общинска собственост –
232/545 идеални части. Т.е. в решението поземленият имот е описан по същия
начин, както и в цитираните документи, като единствената разлика се свежда до
това, че е добавено „за автогара“. Така направеното допълнение в описанието
обаче не препятства възможността за еднозначното индивидуализиране на имота,
доколкото са описани всички индивидуализиращи белези на същия, а и в решението
фигурира изрично позоваване на АЧОС, издаден за притежаваните от Община Хитрино
идеални части от него. Това от своя страна обосновава извода, че дори и да се
приеме, че има допуснато нарушение в изискванията за форма на акта, след като то
не препятства възможността да се идентифицира имота, предмет на оценка, не е
съществено и не е основание за отмяна на решението. Самият факт, че оспорващият
е разбрал, че въпросното решение касае именно поземления имот, по отношение на
който той и Община Хитрино са съсобственици, респективно го е оспорил с искане
за изменение на оценката на същия, ясно сочи, че не се касае за съществено
нарушение по чл.146, т.2 от АПК, тъй като не е лишило жалбоподателя от
възможността да упражни правата си в пълен обем.
С оглед изложеното, решението в обжалваната част отговаря на изискванията,
очертани от законовия му статут на индивидуален административен акт -
постановено е от компетентен орган, в предвидената от закона форма и при липса
на съществени процесуални нарушения.
По отношение на материалната законосъобразност на оспореното решение и
съответствието му с целта на закона в обжалваната част, съдът намира доводите
на жалбоподателя за несъответствие на приетата оценка с действителната пазарна
стойност на имота за основателни.
С обжалваното решение е одобрена пазарна цена на имота за целите на
разпоредителна сделка по чл. 35, ал. 3 от ЗОС. Съгласно тази
разпоредба, продажба на земя - частна общинска собственост, на собственика на
законно построена върху нея сграда, се извършва от кмета на общината без търг
или конкурс по ред, определен в наредбата на съответния общински съвет за реда
за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество. Алинея 1 от чл.
48 от НРПУРОИ на ОбС - Хитрино, който урежда процедурата за продажба по чл. 35, ал. 3 от ЗОбС, гласи, че продажба
на земя – частна общинска собственост, на собственика на законно построена
върху нея сграда се извършва от кмета на общината без търг или конкурс по
пазарни цени, определени с експертна оценка на лицензиран оценител.
Адмнистративното производство по издаване на атакувания пред съда акт на
ОбС-Хитрино се развива по реда на чл.41 ал.2 от ЗОбС, съгласно който
разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти-общинска
собственост се извършват по пазарни цени, не по-ниски от данъчните оценки на
имотите. Пазарните цени на имотите и на вещните права върху тях се определят от
общинския съвет, въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени
по реда на чл.22 ал.3 от ЗОбС, освен ако в закон не е предвидено друго. Наредбата
не съдържа правила, способи и методи за начина на определяне на пазарните
оценки. Правила в ЗОбС относно методите и начините за определяне на пазарна
оценка общо за целите на разпоредителните сделки с общинско имущество също
липсват. След като в глава четвърта от ЗОбС и в НРПУРОИ, приета от ОбС-Хитрино
липсват други правила за определяне на пазарна оценка и единственото законово
изискване по отношение на оценката е да бъде изготвена от оценител, който
отговаря на изискванията на ЗНО, то в унисон с мотивите на ВАС по отменителното
решение, настоящият съдебен състав приема, че определянето на пазарната оценка
на процесния имот следва да се извърши по правилата на Българските стандарти за
оценяване /БСО/, утвърдени от Камарата на независимите оценители в България
/КНОБ/, в които са предвидени различни подходи и методи за извършване на
оценки, в частност на такива на недвижими имоти.
Съдът приема, че одобрената с обжалваното решение оценка в размер на 41 000
лева без ДДС не отговаря на тези изисквания, доколкото същата не е мотивирана
по никакъв начин и не е обоснована с реално осъществени разпоредителни сделки. В
случая определената от ОбС-Хитрино цена, по която следва да бъде извършена продажбата
на процесните идеални части на собственика на законно построената в имота
сграда е неоснователно и необосновано завишена повече от двадесет и четири пъти
спрямо действителната пазарна цена. В обжалваното решение на ОбС-Хитрино
липсват изложени мотиви, които да обосноват двукратното завишаване на
определената от оценителя-К.Ж.пазарна цена на имота. Аналогичен извод следва да
се направи и по отношение на оценката, направена в хода на административното
производство от лицензиран оценител К.В-Ж., в размер на 21 800 лева без ДДС,
доколкото в същата е прието, че имотът представлява празен урегулиран поземлен
имот, което не отговаря на действителното фактическо положение, тъй като, видно
от представените по делото документи за собственост и множество писмени
доказателства, в поземления имот има две постройки с обща площ 232 кв.м. –
търговски обект с площ 132 кв.м. и масивна сграда магазин „Хали“ с площ 100
кв.м. (нот.акт № 97/15.06.2012г., нот.акт № 51/27.11.2013г., АЧОС № 2779/19.12.2019г.,
удостоверение за факти и обстоятелства по ТСУ № 628/17.07.2020г. и др.).В
същата оценителката се е позовала на аналози, без да е приложила към СОЕ
доказателства, че изследваните от нея сделки са изповядани при посочените от
нея условия, описани в оценката. Същевременно от съдържанието на одобрената от
ОбС-Хитрино оценка не става ясен методът, по който вещото лице е определяло
корекционните коефициенти, ползвани при изготвяне на оценката. Не е без
значение факта, че назначените и приобщени към доказателствения материал по
делото първоначална и повторна СОЕ, оценяват процесния имот на 1700 лева, т.е. повече от 10 пъти по-малко
от пазарната стойност, приета за установена от оценителя в хода на
административното производство. Ето защо съдът счита, че изготвената в
административното производство оценка е необоснована и не отговаря на
изискванията да представя справедливата пазарна стойност на оценявания обект,
каквото е било заданието на възложителя.
Оценката на имота е елемент от материалната законосъобразност на
административния акт, тъй като обуславя фактическите основания за одобряване на
продажната цена. Несъответствието между оценката на имота, подлежащ на продажба
по реда на чл. 35, ал. 3, ЗОС, определена в
административното производство, и неговата пазарна стойност обуславя извод за
незаконосъобразност на решението на ОбС – Хитрино за одобряване на размера на
оценка.
Съдът възприема като обективна и компетентно дадена СОЕ, изготвена от в.л.А.В.,
доколкото по същата пазарната стойност на процесния имот в размер на 1700 лева е
определена на базата на Метода на посредственото сравнение, приложим при използване на пазарни свидетелства за
сходни обекти — недвижими имоти. В този случай се отчитат отклоненията в
качествата на оценявания обект/актив - недвижим имот спрямо подобни такива. При
отклонения на влияещите върху стойността характеристики на сравнимите
обекти/активи - недвижими имоти се прилагат добавки или отбиви чрез подходящи
корекционни коефициенти.В повторната СОЕ вещото лице В. подробно и обосновано
се е аргументирал защо приема, че това е единствено възможния и приложим в
конкретния случай метод на определяне на пазарна оценка на процесните идеални
части от имота.В повторната СОЕ вещото лице подробно пояснява, че в приложимите
за случая Български стандарти за оценяване (БСО), утвърдени от Общото
събрание на Камарата на независимите оценители в България на основание чл. 27, ал.1, т.5
от Закона за независимите оценители , в процеса на оценяването на недвижими
имоти се прилагат 3 подхода, всеки от които е свързан с конкретни методи. Това
са: Сравнителен подход, Приходен подход и Разходен подход.Сравнителният подход извежда стойност, като сравнява обекта/актива,
предмет на оценка, с идентични или сходни обекти, за които е налична ценова
информация. Сочи още, че в БСО са
описани и други методи за оценка на недвижим имот-Метод на остатъчната стойност
и Метод на Негели, приложим по изключение при невъзможност за ползване на
др.методи и събиране на достоверна информация. Съобразявайки спецификата на
казуса и естеството на подробно пояснените в СОЕ методи на оценка, вещото лице
заключава, че съгласно БСО, приходният и разходния подход се прилагат, когато
обект на оценка са постройки и сгради, поради което обосновава извод, че
единствено приложимия за случая и възможен подход е сравнителния, при
използването на който се прилагат,както следва:
■ Метод на
непосредственото сравнение - прилага се при наличие на пазарни свидетелства за
обекти - недвижими имот, идентични с оценявания;
■ Метод на посредственото
сравнение — прилага се при използване на пазарни свидетелства за сходни обекти
— недвижими имоти. В този случай се отчитат отклоненията в качествата на
оценявания обект/актив - недвижим имот спрямо подобни такива. При отклонения на
влияещите върху стойността характеристики на сравнимите обекти/активи -
недвижими имоти се прилагат добавки или отбиви чрез подходящи корекционни
коефициенти.
■ Метод на предполагаемия приход
- прилага се само в случаите на нецелесъобразност на горните два метода, като
базата за сравнение е предполагаемия приход, който би осигурил обект/актив -
недвижим имот.
В конкретния случай не е налична информация, отговаряща на критериите на
метода на непосредственото сравнение, а именно пазарни свидетелства за
недвижими имоти, идентични с оценявания. В същото време има достатъчно
информация за пазарни свидетелства за сходни обекти — недвижими имоти. Поради
това експертизата приема, че това е най-подходящия и на практика единствен
възможен метод за оценка на процесния поземлен имот. Приложени са корекционни
коефициенти, като подробно е обяснено защо се прилагат и как са формирани
техните стойности.
Същността на Метода на
посредственото сравнение се състои в събиране и използване на информация за
реално извършени сделки, а при липса на такава информация изчисленията се
извършват на база офертни цени и прилагане на корекционни коефициенти. При
определяне на пазарна стойност по метода на посредственото сравнение се вземат
предвид следните фактори: местоположение на обекта, текущо състояние,
устройствен статут, степен на изграденост на инфраструктурата в района на
оценявания обект.
Разликите в сравняваните обекти спрямо оценявания обект се коригират според
по-силните и по-слабите характеристики на обектите с корекционни коефициенти,
отразяващи степента на качествените и количествени отклонения от оценявания
обект.
При оценката на 232/545 кв.м. идеални части от процесния поземлен имот УПИ
III , кв.48 по плана на с.Хитрино, общ. Хитрино, е използван Сравнителен подход
и приложимия към този подход Метод на посредственото сравнение (по-известен в
практиката като Сравнителен метод или Метод на пазарни аналози). Прилагайки
този метод, вещото лице е изчислило пазарната стойност на имота въз основа на
различни информационни потоци в три различни варианта – въз основа на приложени
по делото договори за продажба на имоти, съставляващи частна общинска
собственост, сключени между Община Хитрино и физически лица за периода
06.10.2021г.-19.05.2022г.- в размер на 7,51лв. без ДДС за 1.00кв.м.; въз основа
на взети решения от ОбС-Хитрино за продажба на имоти-частна общинска
собственост чрез обявяването им на търг с явно наддаване-в размер на 5,83лв.
без ДДС за 1.00кв.м. и въз основа на
извършено проучване на пазара на поземлените имоти в района на оценявания обект
посредством събиране информация от Агенции за недвижими имоти, извършващи
дейност в гр.Шумен и областта– в размер на 8,66лв. без ДДС за 1.00кв.м..
Приложени са корекционни коефициенти, като подробно е обяснено защо се прилагат
и как са формирани техните стойности. След това, прилагайки тегловен
коефициент, отразяващ достоверността на използваните данни на всеки един от
начините на изчисление, е заключил, че пазарната стойност на 232/545 кв.м.
идеални части от процесния имот е 1706 лева при средна пазарна стойност 7,35лв.
без ДДС на 1.00кв.м..На база изложеното и след прилагане на съответното
закръгляне е определил пазарната стойност на процесните 232/545 кв.м. идеални части
от УПИ III-ООД в кв.48 по плана на с.Хитрино, обл.Шумен в размер на 1700лв.Съдът,
в настоящия съдебен състав, независимо от възражението на ответната страна по
приемане заключенията на вещото лице по първоначалната и повторната СОЕ,
споделя напълно доводите на вещото досежно прилагане в случая на оценка на
процесните идеални части от имота именно на Сравнителния подход и приложимия
към този подход Метод на посредствено сравнение. Същите са подробно обосновани
и съответстват на прил. по делото доказателства /договори и протоколи на
ОбС-Хитрино/.Това налага обжалваното решение на ОбС-Хитрино да бъде изменено,
като размерът на пазарната оценка на недвижимия имот бъде определен в
съответствие с приетите по делото първоначална и повторна СОЕ, съобразно които
пазарната стойност на 232/545ид.ч. от процесни имот е в размер на 1700лв.
По всички тези съображения, съдът намира, че решението на ОбС – Хитрино
следва да бъде изменено, като размерът на пазарната оценка на недвижимия имот
бъде определен в съответствие със заключението на СОЕ, изготвена от вещото лице
А.В. и приобщена към доказателствения материал с протоколно определение от 13.12.2022г.,
а именно в размер на 1700 лева. Доколкото данъчната оценка на имота е в размер
на 1146,08 лева, пазарната оценка в
размер на 1700 лева, определена от вещото лице, отговаря на изискването на чл. 41, ал. 2, изр. първо от ЗОбС.
В обобщение на изложеното, Решение
№ 44 по Протокол № 4 от 20.05.2021г. на ОбС – Хитрино в частта, с която ОбС – Хитрино завишава
пазарната оценка, изготвена от инж.К.М.В-Ж., независим оценител на недвижими
имоти, земеделски земи и трайни насаждения, от 21 800 лева без ДДС на 41 000
лева без ДДС, следва да се измени, като се определи цена на притежаваните
от Община Хитрино 232/545 ид.части от УПИ III - ООД, кв.48 по плана на с.Хитрино, общ.Хитрино, в размер на 1700,00 лева, която
стойност е без ДДС, по аргумент от чл.45, ал.5, т.1 от ЗДДС.
В съответствие с
разпоредбата на чл.143 ал.1 и чл.226
ал.3 от АПК, в полза на оспорващия следва се присъдят сторените при
първоначалното и повторно разглеждане на делото, както и в касационното
производство пред ВАС на РБългария разноски.В настоящото съдебно производство, в
полза на жалбоподателя следва да се присъдят сторените по делото разноски в общ
размер на 2130лв., от които-600лв. заплатено възнаграждение за вещо лице по
първоначалната и повторна СОЕ и 1530лв.-реално заплатено съгласно прил. по
делото фактура№**********/25.07.2022год. адвокатско възнаграждение, чийто
размер е в съответствие с предвидения в чл.8 ал.1 във вр. с чл.7 ал.2 т.4 от
Наредба№1 от 09.97.2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения
минимален размер. В производството по а.д.№181/2021год. по описа на ШАС по
първоначалното разглеждане на депозираната жалба срещу решението на ОбС-Хитрино
от общо претендираните от оспорващия 960лева, следва да му бъдат присъдени общо
529,62лв. /равняваща се на сбора от 335лв. заплатено възнаграждение за вещи
лица по СОЕ и 194,62лв. реално заплатено адвокатско възнаграждение/, представляваща
дължимите разноски съобразно уважената част от оспорването. В останалата му
част искането за присъждане на деловодни разноски за сумата над 529,62лв. до
пълния претендиран размер от 960лв.,следва да се отхвърли като неоснователно. В
производството пред ВАС на РБългария, в полза на оспорващия следва да се
присъдят разноски в размер на 1530лв., съставляващи реално заплатено съгласно
прил.фактура№**********/18.03.2022г. адвокатско възнаграждение за изготвяне на
писмен отговор и осъществена процесуална защита срещу касационна жалба от
Общински съвет-Хитрино срещу решение по а.д.№181/2021г. на ШАдмС, чийто размер е в съответствие с
предвидения в Наредба№1 от 09.97.2004г.
за минималните размери на адвокатските възнаграждения минимален размер. По
изложените съображения, възражението на ответната страна за прекомерност на
претендираните от жалбоподателя адвокатски възнаграждение пред настоящата и касационната
съдебна инстанция се явяват изцяло неоснователни.
Водим от горното, Административен съд – град Шумен,
Р Е
Ш И :
ИЗМЕНЯ Решение № 44 по Протокол № 4 от 20.05.2021г. на
Общински съвет – Хитрино, в частта му, с която Общински съвет – Хитрино
е завишил пазарната оценка, изготвена от инж.К.М.В-Ж., независим оценител на
недвижими имоти, земеделски земи и трайни насаждения, от 21 800 лева без ДДС на
41 000 лева без ДДС, по отношение на 232/545 идеални части от застроен
урегулиран поземлен имот III-Обществено обслужващи дейности, в кв.48 по плана
на с.Хитрино, общ.Хитрино, обл.Шумен, актуван с АЧОС № 2780/20.09.2012г., КАТО ОПРЕДЕЛЯ цена за 232/545 идеални части от застроен урегулиран
поземлен имот III-Обществено обслужващи дейности, в кв.48 по плана на с.Хитрино,
общ.Хитрино, обл.Шумен, актуван с АЧОС № 2780/20.09.2012г., в размер на 1700,00 (хиляда седемстотин)лева без ДДС.
ОСЪЖДА Община Хитрино, представлявана от
кмета да заплати на К.Ф.М. с ЕГН ********** *** РАЗНОСКИ по делото в общ размер
на 4 189,62лв. /четири хиляди сто осемдесет и девет лева и шестдесет и две
ст./,от които 2 130лв.-разноски по настоящото дело; 529,62лв.-разноски по
а.д.№181/2021год. на ШАдмС и 1530лв.-разноски по касационно обжалване пред ВАС
по а.д.№3920/2022гд. по описа на с.с..
ОТХВЪРЛЯ
искането на К.Ф.М. с ЕГН ********** *** за присъждане на разноски в останалата
му част за сумата над 4 189,62лв. /четири хиляди сто осемдесет и девет лева и шестдесет и
две ст./ до пълния претендиран размер от 4620лв. /четири хиляди шестотин и
двадесет лева/.
Решението подлежи на касационно
обжалване в 14 (четиринадесет) дневен срок от съобщаването му пред Върховния
административен съд на Република България - град София.
Препис от
настоящото решение да се изпрати на страните по реда на чл.137, във вр. с
чл.138, ал.3 от АПК.
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: