Р Е Ш Е Н И Е №57
гр.
Враца, 21.02.2020 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Врачанският
окръжен съд, Гражданско отделение, в публично заседание на тридесет и първи
януари две хиляди и двадесета година, в състав:
Председател: ЕВГЕНИЯ СИМЕОНОВА
Членове: ПЕНКА Т. П.
Мл.с. МАГДАЛЕНА МЛАДЕНОВА
в присъствието на секретар Галина Емилова, като разгледа докладваното от мл. съдия
Младенова в.гр.дело № 665 по описа за 2019 г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по
реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение № 206/23.08.2019 г., постановено по гр. дело № 248/2019 г. по
описа на Районен съд – Мездра, частично са уважени предявените от Я.М.Д., ЕГН: **********
срещу М.Х.К., ЕГН: **********, обективно кумулативно съединени искове,
квалифицирани от първоинстанционния съд по чл. 190, ал. 2 ЗЗД за заплащане на
сума от 777,44 лв., представляваща намалена цена на имота по договор за
покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 43, т. I, рег. № 233, дело № 19/2016 г., съответстваща на
установеното с влязло в сила решение, че 226 кв. м. от продадения имот е
собственост на трети лица, ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба – 26.02.2019 г. до окончателното ѝ изплащане,
като искът е отхвърлен за разликата до пълния му предявен размер от 1 059,25
лв., както и за заплащане на сума от 66,71 лв. за претърпяна вреда,
представляваща разликата между сторените разноски за нотариални такси, платен
данък и такса вписване в имотен регистър, ведно със законната лихва, считано от
датата на подаване на исковата молба – 26.02.2019 г. до окончателното ѝ
изплащане, като искът е отхвърлен за разликата до пълния му предявен размер от
71,54 лв., както и изцяло е уважен искът за заплащане на сума от 1 924,44
лв. за претърпени вреди, представляващи присъдени разноски по гр. д. № 578/2018
г. на Районен съд – Мездра, ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба – 26.02.2019 г. до окончателното ѝ изплащане.
Присъдени са и разноски на двете страни съобразно уважената и отхвърлената част
на исковете.
Производството е образувано по въззивна жалба срещу така постановеното
решение в частта, в която са уважени предявените искове и на ищцата са присъдени направените деловодни
разноски, подадена от адв. Л.Б. – пълномощник на ответника М.Х.К., в която се
излагат съображения за неправилност и незаконосъобразност на същото в тези му
части. Навеждат се доводи, че съдебният
акт е постановен при допускане на процесуални нарушения и в противоречие с
материалния закон. На първо място във
въззивната жалба се сочи, че първоинстанционният съд, в противоречие с чл. 10 ГПК не е уважил молбата на ответника за допускане до разпит на двама свидетели,
които да установят какви са уговорките на страните във връзка с разпределението
на продажната цена на поземления имот и тази на сградата в общата посочена в
процесния нотариален акт сума; че при формиране на продажната цена страните по
сделката са взели предвид площта, посочена в нотариалния акт, с който
ответникът се легитимира като собственик, а именно 630 кв.м., както и че площта
от 226 кв.м., която е призната за собственост на трети лица, не е заплатена от
купувача и че към момента на извършване на продажбата – 11.02.2016 г.,
купувачът-ищец е знаел, че процесният недвижим имот е с площ 630 кв.м. Твърди
се, че е допустимо изслушване на свидетелски показания за установяване на
конкретни уговорки на страните по сделката касателно съотношението на цената
между двата обекта, които са неин предмет, доколкото цената, записана в
нотариалния акт, с който процесният имот се прехвърля на ищцата, е посочена
общо – за поземления имот и за сградата, находяща се в него. Поддържа се и че
свидетелски показания са допустими и за установяване на недобросъвестността на ищцата,
произтичаща от знанието ѝ, че имотът е с по-малка площ от записаната в
нотариалния акт. Изтъква се, че като резултат от допуснатото от районния съд
процесуално нарушение е постановен необоснован и неправилен съдебен акт. Във
връзка с това е направено доказателствено искане за допускане до разпит от
въззивния съд на двама свидетели при режим на довеждане, които ще установяват
горепосочените обстоятелства, което въззивният съд е уважил с Определение №
987/17.12.2019 г.
На следващо място се посочва, че първоинстанционният съд е нарушил
процесуалния закон, като по отношение на присъдената сума в размер на
1 924,44 лв. за претърпени вреди, представляващи присъдени разноски по гр.
дело № 578/2018 г. на Районен съд – Мездра, не е изложил мотиви, които да обосноват
крайния му извод. Излагат се и съображения, че в съдебния акт липсват мотиви
относно начина на определяне на цената на поземления имот и на сградата в него
поотделно както и относно как е определена сумата, с която съдът е преценил, че следва да бъде
намалена продажната цена на поземления имот. Изтъква се, че съдът е ползвал
посочените в удостоверението за данъчна оценка на имота стойности, което е
неправилно, тъй като по делото липсват доказателства, че страните са договорили
именно посочените в него стойности за продажна цена на поземления имот и на
сградата, като определената от служител на общинската администрация данъчна
оценка не може да замести съгласието на страните по сделката за точния размер
на цената на всеки от двата прехвърлени обекта. Изтъква се, че в случая ищецът
не сочи доказателства за установяване на съотношението между договорените
продажни цени на двата обекта, въпреки че носи доказателствената тежест за
това.
Твърди се и че не са обсъдени доводите на ответника, наведени в отговора на
исковата молба и писмената защита, че е налице недобросъвестност на купувача на
имота, поради което следва да бъде приложен чл. 192, ал. 1 ЗЗД, а не чл. 190,
ал. 2 ЗЗД. Поддържа се, че в нотариален акт № 65, том II, дело 515/1995 г., с който ответникът се легитимира
като собственик на процесния недвижим имот, изрично е посочено, че имотът е с
площ 630 кв.м., като се сочи, че ищцата и купувач по договора е била
недобросъвестна, защото към момента на извършване на продажбата – 11.02.2016
г., е знаела, че имотът е с посочената площ. В подкрепа на твърденията се
цитира практика на ВКС в смисъл, че е достатъчно купувачът да е знаел за
евентуалното наличие на предпоставките, от които възниква правото на третото
лице, за да не бъде добросъвестен и по отношение на съответните последици –
възникване на конкретните права на последното върху вещта, т.е. очакването или
основателното съмнение, че такива права ще възникнат е достатъчно, за да се
приеме, че купувачът знае за права на трети лица върху вещта по смисъла на чл.
188 ЗЗД, във вр. с чл. 192, ал. 1 ЗЗД. Посочва се, че отговорността на
продавача на чужда вещ се ограничава само до връщането на цената, когато при
продажбата купувачът е знаел за правата на третите лица. Изтъква се, че в
конкретния случай е налице ако не очакване, то поне основателно съмнение, че
съществуват права на трети лица, тъй като ответникът се е легитимирал с
документ за собственост, в който площта на имота е посочена като 630 кв. м., а
не както е записано в скицата, въз основа на която е описан имота в процесния
нотариален акт – 830 кв. м., и не може да се приеме, че купувачът е
добросъвестен и не е допускал наличието на права на трети лица върху площта от
226 кв.м, за която продавачът не разполага с документ за собственост. Посочва
се и че ответникът не е отговорен за вредите, настъпили в патримониума на
ищцата вследствие инициираното срещу нея съдебно производство, тъй като то е
било образувано по повод нейните действия по оспорване на правото на
собственост на собствениците на съседния имот. Поддържа се, че в хипотезата на
чл. 192, ал. 1 ЗЗД ответникът не дължи обезщетение за претърпени имуществени
вреди от ищеца, каквито са разноските в размер на 1 924,44 лв. по гр. дело
№ 578/2018 г. на Районен съд – Мездра. Излагат се и съображения, че спорната
площ от 226 кв.м. неправилно е заснета на УПИ VII, пл. № 1001, кв. 59 парцел, поради допусната
техническа грешка в кадастралната карта на гр. Роман. Твърди се, че площта
невярно е посочена от общинските органи в издадената скица на имота, въз основа
на която е изповядана сделката през 2016 г., поради тяхна грешка, а и от
приложенията на процесния нотариален акт е видно, че към нотариалното дело е
приложено удостоверение за идентичност на дворищна и улична регулация на Община
Роман, поради което ответникът не следва да носи отговорност за нея, тъй като
няма вина.
Навеждат се доводи и че с представеното по делото съдебно решение,
постановено по гр. дело № 578/2018 г. на Районен съд – Мездра, ищцата е осъдена
да заплати сума в размер на 1 424,00 лв. – деловодни разноски, като в
диспозитива не е посочено дали претендираното адвокатско възнаграждение в
размер на 500,00 лв. е включено в тази сума и доколкото ищцата не установява
обратното, следва да се приеме, че посочената сума обхваща всички сторени разноски
по гр. дело № 578/2018 г. на Районен съд – Мездра, включително и адвокатското
възнаграждение, поради което претенцията за отделното му заплащане следва да
бъде отхвърлена. Изтъква се и че не е доказано реалното заплащане на
претендираното адвокатско възнаграждение, тъй като в представения договор за
правна защита и съдействие от 27.06.2018 г., без посочен сериен номер и номер
на кочан, не е посочен начина на плащане – дали сумата е платена в брой или по
банков път, нито са представени доказателства за заплащането ѝ по един от
двата начина, предвид което не може да се приеме, че сумата е платена и че е
претърпяна вреда от ищцата.
Иска се от съда да отмени първоинстанционното решение и да постанови друг
съдебен акт, с който да отхвърли предявените искове. Претендират се и разноски
за двете съдебни инстанции.
В
срока по чл. 263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на жалбата от насрещната страна Я.М.Д., чрез
адв. В.Ч., в който се изразява становище за неоснователност на същата. Посочва
се, че атакуваното решение е правилно и законосъобразно. Оспорват се
твърденията на въззивника за допуснати от първоинстанционния съд процесуални
нарушения. Твърди се, че с разпита на свидетели въззивникът се домогва да
докаже несъществуващи в правния мир елементи на договора. Посочва се и че
районният съд правилно е приел, че е налице хипотезата на чл. 190, ал. 2 ЗЗД,
като по делото липсват доказателства, че ищцата е знаела при сключването на
договора за правата на трети лица.
Иска
се от въззивния съд да потвърди първоинстанционното решение и да остави
въззивната жалба без уважение. Претендират се и разноски.
Въззивната жалба е
процесуално допустима като подадена от надлежна страна, в рамките на срока по
чл. 259, ал. 1 ГПК и срещу обжалваем съдебен акт.
При извършената
служебна проверка по реда на чл. 269 ГПК въззивният съд констатира, че
обжалваният съдебен акт е валиден и допустим.
За да се произнесе по
правилността на първоинстанционното решение, настоящият съдебен състав взе
предвид следното:
Районен
съд – Мездра е сезиран от Я.М.Д. с обективно кумулативно съединени искове,
против М.Х.К., първият от които с правно основание чл. 190, ал. 2 ЗЗД за
заплащане на сума от 1 059,25 лв., представляваща намалена цена на имота,
обективиран в нотариален акт № 43, т. I, рег. №
233, дело № 19/2016 г. на нотариус Б.М., с рег. № 593 на НК, с район на
действие Районен съд – Мездра, съответстваща на установеното с влязло в сила
решение, че правото на собственост върху 226 кв. м. от продадения имот
принадлежи на трети лица, вторият от които с правно основание чл. 190, ал. 2
във вр. с чл. 79, ал. 1 ЗЗД, във вр. с чл. 82 ЗЗД, за заплащане на сума от
71,54 лв., представляваща обезщетение за претърпени вреди в размер на разликата
между сторените разноски за нотариални такси, платен данък и такса вписване в
имотен регистър и дължимите такива върху намалената продажна цена, и третият от
които с правно основание чл. 190, ал. 2 във вр. с чл. 79, ал. 1 ЗЗД, във вр. с
чл. 82 ЗЗД за заплащане на сума от 1 924,44 лв., представляваща
обезщетение за претърпени вреди, обхващаща присъдените разноски по гр. д. №
578/2018 г. на Районен съд – Мездра /1 424,44 лв./ и заплатеното адвокатско
възнаграждение за процесуално представителство и защита по делото /500,00 лв./.
В
исковата молба се сочи, че с договор за покупко-продажба, обективиран в
горепосочения нотариален акт, ищцата е придобила от ответника следния недвижим
имот: УПИ VII – 1001, в квартал 59 по плана
за регулация на гр. Роман, обл. Враца, одобрен със Заповед № 154/06.06.1996 г.
на кмета на Община Роман, находящ се на административен адрес: гр. Роман, ул. „***“
№ 2, целият с площ от 830 кв. м., ведно с построената в имота масивна жилищна
сграда със ЗП от 62 кв. м., и всички направени подобрения в имота, при граници
и съседи на имота: УПИ № VI – 1182, кв.
59 – жил. предназначение Л. Н. Т.; УПИ № VIII – 1019, кв. 59 жил. предназначение М. А. и С. С.;
улици от две страни – предназначение за движение и транспорт – ПОС, за сумата
от 3 890,00 лв. Твърди се, че с влязло в сила Решение № 7/10.01.2019 г. по
гр. д. 578/2018 г.на Районен съд – Мездра е установено, че 226 кв. м. ид. ч. от
УПИ, предмет на договора за покупко-продажба, принадлежат на С. С. и Н. Н., като
ищцата е осъдена да заплати на последните сума в размер на 1 424,44 лв., а
по делото е направила разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 500,00
лв. Поддържа се, че в нотариален акт за покупко-продажба № 65, том II, дело 515/1995 г., с който ответникът е придобил
същия имот, е отразена площ от 630 кв.м., тоест ответникът е продал имот, част
от който принадлежи на трети лица. Посочва се, че е налице частична евикция за
част от закупения недвижим имот, поради което за ищцата възниква субективно право
да търси отговорност от ответника-продавач за връщане на част от цената за
закупуване на имота и обезщетение за вредите, които е претърпяла.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника М.Х.К., с който се оспорва исковата
претенция на ищцата по основание и размер. Посочва се, че към момента на извършване на
продажбата ищцата е знаела, че процесният имот е с площ от 630 кв. м. и за
правата на трети лица върху част от него, което обстоятелство е научила при
воденето на преговори за сключване на договора. Поддържа се, че това
обстоятелство е било посочено и в нотариалния акт, с който продавачът се е
легитимирал като собственик и с чието съдържание ищцата се е запознала преди
сключване на сделката, като при формиране на общата продажна цена страните са
взели предвид именно тази площ. Твърди се, че тъй като ищцата като купувач е
била недобросъвестна, тя има право да иска само връщане на платената за имота
цена. Посочва се, че с покупко-продажбата е прехвърлено правото на собственост
и върху сграда, като страните са договорили цена за нея в размер на
3 000,00 лв. и цена за поземления имот в размер на 800,00 лв. Изтъква се,
че не са налице предпоставките на чл. 82 ЗЗД за присъждане на претендираните от
ищцата обезщетения, тъй като с оглед добросъвестността на прехвърлителя,
търпимите от ищцата вреди нямат характера на предвидими и преки такива от
неизпълнение на задължението за прехвърляне на имот. Твърди се още и че липсват
доказателства за извършването на разходите, посочени в исковата молба.
За да се произнесе по
основателността на жалбата, въззивният съд обсъди събраните в
първоинстанционното и въззивното производство писмени и гласни доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, при което приема за установено от фактическа
страна следното:
С нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 65 от 23.05.1995 г., том II, дело 515/1995 г., съставен от Иванка Кожухарова –
районен съдия при Районен съд – Мездра, В. Ц. К. и А. Ц. К. са продали на ответника
М.Х.К. собствения си недвижим имот: дворно място, представляващо парцел VI, пл. № 1019, кв. 51 по плана на гр. Роман, с площ от
630 кв. м. ведно с находящите се в него масивна жилищна сграда и навес, при
съседи: П. Д., М. Н. и Р. Г..
С нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 43 от 11.02.2016 г., т. I, рег. № 233, дело № 19/2016 г. на нотариус Б.М., с
рег. № 593 на НК, с район на действие Районен съд – Мездра, ответникът М.Х.К. е
продал на ищцата Я.М.Д. следния свой недвижим имот: УПИ VII – 1001, в квартал 59 по плана за регулация на гр.
Роман, обл. Враца, одобрен със Заповед № 154/06.06.1996 г. на кмета на Община
Роман, находящ се на административен адрес: гр. Роман, ул. „***“ № 2, целият с
площ от 830 кв. м., ведно с построената в имота масивна жилищна сграда със ЗП
от 62 кв. м., и всички направени подобрения в имота, при граници и съседи на
имота: УПИ № VI – 1182, кв. 59 – жил.
предназначение Л. Н. Т.; УПИ № VIII – 1019, кв.
59 жил. предназначение М.А. и С.С.; улици от две страни – предназначение за
движение и транспорт – ПОС, за сумата от 3 890,00 лв. В нотариалния акт е
отразено, че при одобряването му е представен нотариален акт № 65 от 23.05.1995
г., том II, дело 515/1995 г. на Районен съд – Мездра,
установяващ правото на собственост, както и Удостоверение № 9400-113/02.02.2016
г. за идентичност на дворищна и улична регулация на Община Роман.
По делото е прието
като доказателство и копие на Удостоверение за данъчна оценка №
*********/05.02.2016 г., приложено към нотариално дело № 19/2016 г. по общия
регистър на нотариус Б.М., от което е видно, че данъчната оценка на имота,
предмет на покупко-продажбата, е в размер на 3 887,70 лв., като оценката на
сградата, находяща се в имота с площ 62 кв. м., е в размер на 1 032,50
лв., а оценката на поземления имот е в размер на 2 855,20 лв.
С Решение №
7/10.01.2019 г. по гр. д. 578/2018 г. по описа на Районен съд – Мездра, влязло
в законна сила на 30.01.2019 г. е признато за установено по отношение на ищцата
Я.М.Д., че С.С.С., Н.М.Н. и Р.М.Т. на основание чл. 54, ал. 2 ЗКИР са
съсобственици на идеална част от 226 кв. м. от УПИ, парцел VII, пл. № 1001, кв. 59 по КРП на гр. Роман, одобрен със
Заповед № 154/06.06.1996 г. на кмета на Община Роман, която част неправилно е
заснета в границите на УПИ парцел VIII, пл.
№ 1019, кв. 59, вместо към имота на ищците УПИ парцел VII, пл. № 1001, кв. 59, поради допусната грешка в КРП на
гр. Роман, одобрен със Заповед № 154/06.06.1996 г., като искът е отхвърлен в
останалата част до 284 кв. м. като неоснователен. Със същото решение Я.М.Д. е
осъдена да заплати на С.С.С. и Н.М.Н. направените деловодни разноски по
компенсация в размер на 1 424,44 лв.
По делото са
представени копия от 2 бр. разписки за приемане на паричен превод от „Български
пощи“ ЕАД, от които е видно, че на 29.01.2019 г. от Я.М.Д. е преведена на С.С.С.
сума в размер на 948,00 лв. с основание „Разноски по реш. 7/10.01.2019 г. на
МРС гр. дело 578/2018 г.“, и на Н.М.Н. сума в размер на 478,00 лв. с основание:
„Разноски по реш. 7/10.01.2019 г. на МРС гр. дело 578/2018 г.“. Приети са и
копия от 2 бр. платежни нареждания, от които е видно, че от Я.М.Д. е преведена
по сметка на Агенция по вписванията сума в размер на 10,00 лв. с основание за
плащане „Вп. на н.а. за покупко-продажба на недвиж. имот” и на 11.02.2016 г.по
сметка на Община Роман сума в размер на 116,70 лв. с основание за плащане „МД
придобиване на недвиж. имот”. Приложено е и копие от Сметка/Фактура по чл. 89
от ЗННД № **********/14.07.2017 г., издадена от нотариус Б.М., с посочено
задължено лице Я.М.Д., за сума в размер на 109,28 лв., представляваща
нотариални такси, като е удостоверено с подпис и печат, че нотариусът е получил
цялата сума.
По делото е прието и
копие от договор от 27.06.2018 г. за правна защита и съдействие, сключен между Я.М.Д.
и адв. М.С., с предмет процесуално представителство по гр. д. № 578/2018 г. на
РС – Мездра, както и пълномощно от същата дата, с което Я.М.Д. упълномощава
адв. М.С. да я представлява по същото дело до приключването му пред първа
инстанция.
Пред въззивната
инстанция е допуснато събирането на гласни доказателства, като е разпитана като
свидетел В.Л.Т., която твърди, че е присъствала на разговор, проведен по
телефона преди около 3-4 години между М.К.
и жената, която купила от него недвижимия имот, намиращ се в гр. Роман.
Свидетелката посочва, че по време на телефонния разговор двамата са коментирали
сумата за продажбата, която общо била около 4 000,00 лв., като било
уговорено цената за двора да бъде около 1 000,00 лв., а цената за къщата
около 3 000,00 лв. Същата твърди, че М.К. е съобщил на купувача, че има
разминаване в посочената в скицата на имота и в нотариалния акт площ.
Свидетелката споделя, че чувала разговора откъслечно, като телефонът не е бил
включен на високоговорител, като след приключването му М.К. ѝ казал, че е
разговарял с купувача на имота – Я., и ѝ споделил всичко, което са
коментирали.
При така възприетата фактическа обстановка, настоящият съдебен състав
прави следните правни изводи:
В разпоредбите на чл. 188 до чл. 191 ЗЗД са уредени задължения на
продавача по договор за покупко-продажба при конкуриращи права на трети лица
върху вещта, предмет на договора. Според чл. 188 ЗЗД продавачът отговаря, ако
трети лица имат право на собственост или други права по отношение на вещта,
които могат да противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел за
това. В чл. 189 ЗЗД е уредена отговорността на продавача в хипотезите, в които
продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, а според чл. 190, ал.1 ЗЗД,
ако само част от продадената вещ принадлежи на трето лице или вещта е
обременена с права на трето лице, купувачът може да поиска разваляне на
продажбата по съдебен ред и обезщетение според предходния член, когато според
обстоятелствата следва да се приеме, че той не би сключил договора, ако знаеше
това. Съгласно ал.2 на чл. 190 ЗЗД, ако същият не иска или не може да докаже
основанието за разваляне на договора за покупко-продажба, то той може да
претендира намаление на цената и обезщетение за вредите. Именно в този смисъл
са и претенциите на ищцата в това
производство.
Съобразно
релевираните в исковата молба фактически твърдения ищцата трябва да установи
възникването в обективната действителност на следните юридически факти по иска
си с правно основание чл. 190, ал. 2 ЗЗД: 1/ наличието на
действително облигационно правоотношение по договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот; 2/ наличието
на вещни права на трето лице върху част от прехвърления имот, които изключват
правото на собственост на ищцата за тази част ; 3/ нежеланието на купувача да
развали договора, въпреки правата на третото лице. Ответникът носи
доказателствената тежест да докаже твърдението си, че купувачът е знаел за
правата на третото лице към момента на сключване на договора за
покупко-продажба.
От събраните по делото писмени доказателства настоящият съдебен състав намира за безспорно установено,
че е налице валиден договор за покупко-продажба, сключен между ответника от една страна и ищцата от друга,
обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 43 от
11.02.2016 г., т. I, рег. № 233, дело № 19/2016 г.
на нотариус Б.М., с рег. № 593 на НК, с район на действие Районен съд – Мездра. На следващо
място, по делото бе установено, че през 2018 г. е образувано
гражданско дело по предявен от трети лица
установителен иск за собственост с правно основание чл. 124 ГПК, във вр. с чл.
54, ал. 2 ЗКИР. Пряка последица от това производство е установяването с влязло в сила
съдебно решение, че част от продадения имот,
а именно 226 кв. м. от същия, не принадлежи на ищцата, тъй като не е
принадлежала на нейния праводател – ответника. Следователно налице са първите две предпоставки за
уважаване на иска с правно основание чл. 190, ал. 2 ЗЗД за намаляване на
продажната цена, за която ищцата е закупила процесния недвижим имот. Същата не
претендира разваляне на продажбата по съдебен ред, а намаление на цената и
обезщетение за вредите.
Във връзка с наведения
довод във въззивната жалба, че е налице
недобросъвестност на купувача на имота, поради което следва да бъде приложен
чл. 192, ал. 1 ЗЗД, а не чл. 190, ал. 2 ЗЗД, тъй като в нотариален акт № 65,
том II, дело 515/1995 г., с който ответникът се
легитимира като собственик на процесния недвижим имот, изрично е посочено, че
имотът е с площ 630 кв.м., като ищцата и купувач по договора към момента на
извършване на продажбата – 11.02.2016 г., е знаела, че имотът е с посочената
площ, следва да се отбележи, че настоящият съдебен състав намира възражението
за неоснователно. Съображенията за това
са следните: Когато продаденият имот е собственост на трето лице, законът не
ограничава отговорността на продавача само до иска за връщане на платената
цена, само поради това че преди сключването на договора купувачът не е извършил
всяка възможна проверка, за да убеди в правата на продавача. Предвиденото в чл.
192, ал. 1, изр. 1 ЗЗД изисква при сключването на договора купувачът да е
знаел, че имотът е собственост на трето лице. Знанието законът не презюмира. Чл. 192, ал. 1, изр. 1 ЗЗД
ограничава договорната отговорност на продавача само до иска за връщане на
платената цена, когато купувачът е знаел към момента на сключването на договора, че трети лица притежават право на собственост
или други вещни права върху имота. Знанието трябва да е налице към момента на
сключване на договора. В чл. 188 – 192 ЗЗД няма презумпция за този факт. Когато
продавачът е добросъвестен, по предявените искове на купувача в ангажиране на
договорната му отговорност поради неизпълнение на основното задължение да
прехвърли собствеността върху имота, продавачът следва да твърди и да докаже,
че купувачът е знаел за правата на третото лице. Знанието на купувача е субективен факт, но той се
проявява във факти от обективната действителност. Законът допуска това знание
продавачът да докаже чрез косвени доказателства, но те следва да са в такава
връзка, че да направят сигурен извода,
че при сключването на договора купувачът е знаел за правото на собственост на
третото лице. Законът възлага в
задължение на нотариуса, а не на купувача да провери правото на собственост на
продавача върху имота преди сключването на договора в необходимата нотариална
форма /арг. от чл. 586, ал. 1 ГПК и
чл. 22 ЗННД/ /в този смисъл Решение № 101 от 16.07.2018 г. на ВКС по гр. д. № 4672/2017 г., III г.
о., ГК/.
В случая обективно
кумулативно съединените искове на ищцата се основават на предвиденото
в чл. 190, ал. 2 ЗЗД. Ответникът ги е оспорил с възражението, че ищцата е знаела за правата на третото лице,
впоследствие – и съдебно установени. В тежест на ответника е било да докаже знанието на купувача към релевантния момент /чл. 154 ГПК/.
Настоящият съдебен състав намира, че от ангажираните от ответника доказателства не произтича извод за знание
на купувача за правата на третите лица. Обстоятелството, че в нотариален акт № 65,
том II, дело 515/1995 г., с който ответникът се
легитимира като собственик на процесния недвижим имот, изрично е посочено, че
имотът е с площ 630 кв.м., а в нотариалния акт за покупко-продажба, с който
ищцата е придобила правото на собственост върху същия е посочена площ от 830
кв. м. не обуславя извода за недобросъвестност на купувача, именно защото
задължението да провери правото на собственост върху имота преди сключване на
договора за покупко-продажба е на нотариуса, изповядал процесната сделка, а не
на купувача по нея. Недоказани остават и твърденията на ответника че ищцата е научила при воденето на преговори за
сключване на договора, че процесният недвижим имот
е с площ 630 кв.м., както и че при формиране на продажната цена страните по
сделката са взели предвид площта, посочена в нотариалния акт, с който
ответникът се легитимира като собственик, а именно 630 кв.м., като площта от
226 кв.м., която е призната за собственост на трети лица, не е заплатена от
купувача. Настоящият съдебен състав не кредитира показанията на свидетелката
Венислава Тасева, дадени във връзка с тези обстоятелства, тъй като същата
посочва, че е чувала разговора по телефона между страните по сделката
откъслечно, като след него М.К. ѝ разказал всичко, което двамата са
коментирали. Следва да се отчете, че свидетелката няма как да е била сигурна
относно самоличността на лицето, с което М.К. е говорил по телефона, тъй като
тя сочи, че не познава Я.Д., както и че впечатленията на същата от проведения
разговор не са преки и представляват преразказ на чужди възприятия, като
горните обстоятелства дискредитират показанията ѝ като годен източник на
информация относно правнорелевантните факти в процеса. Други
доказателства за твърдяната
недобросъвестност на купувача по сделката по делото не са събрани, поради
което настоящият съдебен състав намира, че обстоятелство, че част от недвижимия имот принадлежи на трети лица, не е било
известно на ищцата към момента на
сключване на договора за покупко-продажба от 11.02.2016 г. и тя е била добросъвестен
купувач.
Поради това, съдът приема, че претенцията на ищцата за намаляване на
продажната цена на имота е основателна. Претенцията е доказана за онази част от
имота, за която е установено, че не е притежавана от праводателя на купувача, а именно за частта с площ от
226
кв. м., както правилно е приел и първоинстанционният съд. Продажната
цена, уговорена в нотариалния акт от 11.02.2016 г., е в размер 3 890,00
лв., като данъчната оценка на имота е в размер на
3 887,70 лв. От приетото като доказателство по делото копие на
Удостоверение за данъчна оценка № *********/05.02.2016 г., приложено към
нотариално дело № 19/2016 г. по общия регистър на нотариус Б.М., е видно, че
данъчната оценка на сградата с площ 62 кв. м., находяща се в имота, е в размер
на 1 032,50 лв., а оценката на поземления имот е в размер на 2 855,20
лв. Следователно, след като със съдебно решение е признато за установено, че
226 кв. м. от поземления имот не принадлежат на ищцата, то следва намалената
цена на същия да се изчисли именно съобразно данъчната оценка на поземления
имот в размер на 2 855,20 лв., тъй като договорената в нотариалния акт
цена е по данъчна оценка. Недоказани останаха твърденията на ответника, че уговорките на страните във връзка с разпределението на
продажната цена на поземления имот и тази на сградата в общата посочена в
процесния нотариален акт сума е било друго, като съдът не кредитира показанията
на свидетелката Венислава Тасева и в тази част, поради горепосочените причини.
Начинът, по който първоинстанционният съд е определил сумата, с която следва да
бъде намалена продажната цена на поземления имот, е правилен, като последният е
разделил данъчната оценка на поземления
имот в размер на 2 855,20 лв. на площта на имота, описана в
нотариалния акт – 830 кв. м., за да
получи стойността на 1 кв. м., след което е умножил получената стойност по
площта, която принадлежи на трети лица – 226 кв. м., в резултат на което е определил, че продажната цена
следва да бъде намалена със 777,44 лв.
По исковете си с правно основание чл. 190, ал. 2 във вр. с чл. 79, ал. 1 ЗЗД, във вр. с чл.
82 ЗЗД ищцата трябва да установи възникването в
обективната действителност на следните юридически факти: 1/ наличието на действително облигационно правоотношение
по договор за покупко-продажба на процесния недвижим
имот; 2/ неизпълнение на договорно задължение от страна на ответника да
прехвърли собствеността върху недвижимия имот; 3/ настъпването на имуществени
вреди и 4/ причинна връзка между виновното неизпълнение на договорното
задължение и настъпването на вредоносен резултат.
При съдебна евикция – реализирана или
евентуална, е налице неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото
на собственост, което поражда отговорност за продавача освен да върне част от
цената на имота при частична евикция, също и да обезщети купувача за вредите -
чл. 190, ал. 2 ЗЗД. Обезщетението за вреди извън посочените в чл. 189, ал. 1 ЗЗД, съгласно същата разпоредба се определя по общите правила за неизпълнение
на задължението – чл. 82 и чл. 83 ЗЗД. Съгласно чл. 82 ЗЗД обезщетението
обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, пряка и непосредствена
последица от неизпълнението.
По делото са събрани писмени доказателства, установяващи по несъмнен
начин, че претендираните от ищцата разноски за
заплащане на нотариални такси, данък и такса вписване в
имотен регистър са осъществени с оглед сключването на
договора за покупко-продажба на недвижим
имот от
11.02.2016 г., като са заплатени и за
онази част от имота, за която е установено, че не принадлежи на ищцата. Заплатените
такси представляват имуществена вреда, причинена на ищцата – купувач в резултат на продажбата на част от недвижим
имот, по отношение на която продавачът не е притежавал право на
собственост, при което претенцията се явява основателна и доказана по размер. Правилно първоинстанционния съд
е уважил частично претенцията, определяйки дължимата сума в размер на 66,71 лв.,
съответстваща на разликата между сторените разноски за нотариални такси, платен
данък и такса вписване в имотен регистър и дължимите такива върху намалената
продажна цена на имота.
По отношение на претендираните
присъдени в тежест на ищцата разноски по гр. д. № 578/2018 г. на Районен съд –
Мездра, образувано по предявен от трети лица
установителен иск за собственост с правно основание чл. 124 ГПК във вр. с чл.
54, ал. 2 ЗКИР против нея, в размер на 1 424,44 лв., следва да се отбележи, че
те се
обхващат от отговорността на продавача за вреди, тъй като са пряка и предвидима
последица от неизпълнението на
задължението му да прехвърли правото на собственост. Претенцията е доказана по
основание и размер, тъй като със съдебното решение по цитираното гражданско
дело Я.М.Д. е осъдена да заплати на С.С.С. и Н.М.Н. направените деловодни
разноски по компенсация в размер на 1 424,44 лв., а от представените по
делото 2 бр. разписки за приемане на паричен превод от „Български пощи“ ЕАД, е
видно, че на 29.01.2019 г. от Я.М.Д. е преведена на С.С.С. сума в размер на
948,00 лв. с основание „Разноски по реш. 7/10.01.2019 г. на МРС гр. дело 578/2018
г.“, и на Н.М.Н. сума в размер на 478,00 лв. с основание: „Разноски по реш.
7/10.01.2019 г. на МРС гр. дело 578/2018 г.“, следователно ищцата е доказала
настъпването на имуществена вреда в нейния патримониум.
Основателна
и доказана по размер е и претенцията на ищцата за заплащане на сторените от нея
разноски за адвокатско възнаграждение за процесуално представителство по гр. д.
№ 578/2018 г. на Районен съд – Мездра в размер на 500,00 лв. От представеното
заверено копие от Решение № 7/10.01.2019 г. по гр. д. № 578/2018 г. и копие от
пълномощно от 27.06.2018 г., е видно, че ищцата е била представлявана от
пълномощник адв. М.С. в производството по делото. От приетия като доказателство
договор от 27.06.2018 г. за правна защита и съдействие, сключен между Я.М.Д. и
адв. М.С. с предмет процесуално представителство по гр. д. № 578/2018 г. на РС
– Мездра се установява, че е между страните е договорено адвокатско
възнаграждение в размер на 500,00 лв., като е посочено, че сумата е заплатена
изцяло. Неоснователно се явява възражението на въззивника, че в диспозитива на Решение
№ 7/10.01.2019 г. по гр. д. № 578/2018 г. не е посочено дали претендираното адвокатско възнаграждение в размер на
500,00 лв. е включено в присъдените в
тежест на ищцата разноски в размер на 1 424,44 лв. и доколкото ищцата не установява обратното, следва да
се приеме, че посочената сума обхваща всички сторени разноски по гр. дело №
578/2018 г. на Районен съд – Мездра, включително и адвокатското възнаграждение.
Следва да се отбележи, че по това дело Я.Д. е била ответник по иска на ищците с правно основание чл. 124 ГПК във вр. с чл. 54, ал. 2 ЗКИР против нея, който е уважен, следователно на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на
ищците са присъдени сторените от тях в производството разноски, които няма как
да обхващат заплатеното от ответника по делото адвокатско възнаграждение.
Неоснователно е и възражението на въззивника, че не е доказано реалното заплащане на претендираното адвокатско възнаграждение,
тъй като в договора за правна защита и съдействие е посочено, че договореният
хонорар е изплатен изцяло.
Като е достигнал до
същите изводи, районният съд е постановил правилен и законосъобразен съдебен
акт, който следва да бъде потвърден.
С оглед изхода на
спора и на основание чл. 78, ал. 1, във вр. с чл. 273 ГПК право на разноски има
ищцата като въззиваем, като същата е претендирала присъждането на такива за
настоящата съдебна инстанция с отговора на въззивната жалба. По делото пред
въззивната инстанция обаче не са представени доказателства въззиваемата страна да е договорила адвокатско възнаграждение за процесуално
представителство пред Окръжен съд - Враца, нито да е
направила разноски за заплащането на
такова, поради което съдът не следва да присъжда разноски за адвокатско
възнаграждение за въззивната инстанция в
нейна полза.
Предвид
гореизложеното, Врачанският окръжен съд
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 206/23.08.2019 г., постановено по гр. дело №
248/2019 г. по описа на Районен съд – Мездра.
Решението е
окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1.
2.