Решение по дело №320/2024 на Административен съд - Русе

Настоящото производство е по реда на чл. 145 и сл. от Административно-процесуалния кодекс (АПК), вр. с чл. 45, ал. 3 от ЗМСМА (Закон за местното самоуправление и местната администрация).

Делото е образувано по повод постъпила жалба от Д. Б. П., с която се оспорва решение №129, прието с протокол №6/29.02.2024г. на Общински съвет Русе. Решението е свързано даване на съгласие за продажба на общински поземлен имот с идентификатор 80460.8.261 по Кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Червена вода, ЕКАТТЕ 80460, Община Русе, одобрени със Заповед РД-18-891/30 03 7018 г. на изпълнителен директор на Агенция по геодезия картография и кадастър, находящ се в землището на с. Червена вода, местност „Гьола“, с площ от 3 501 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, с начин на трайно ползване : За друг вид производствен, складов обект, на „П. 99“ ЕООД, представлявано от управителя Д. П.. Жалбата е насочена срещу определената с това решение пазарна оценка на недвижимия имот, с която П. не е съгласен, като счита че е прекомерно завишена. Твърди, че при определянето й не са взети предвид характеристиките на парцела и бил приложен неправилно метода на пазарните аналози. След указания на съда се уточнява, че жалбата е депозирана от „П. 99“ ЕООД, представлявано от управителя Д. П..

Иска се от съда да постанови съдебен акт, с който да измени решение №129, прието с протокол №6/29.02.2024г. на Общински съвет Русе, като намали пазарна оценка на недвижимия имот.

Ответникът по жалбата, Общински съвет гр. Русе, чрез представляващ го в съдебно заседание процесуален представител М. Х., гл. експерт в отдел ПНО, дирекция „Правни дейности“ в община Русе първоначално оспорва жалбата като неоснователна. Твърди, че административния акт не страда от пороци, водещи до неговата незаконосъобразност. След изслушване и приемане на назначената тройна съдебно-оценителска експертиза предоставя на съда да се съобрази със заключението досежно пазарната оценка на процесния имот.

Русенският административен съд, след като обсъди данните по делото и доводите на страните, след преценка на събраните по делото доказателства и направената проверка за законосъобразност, и като съобрази заключението на допуснатите и приети единична и тройна съдебно - оценителна експертиза съгласно чл. 168, ал.1 от АПК, прие следното:

Жалбата на „П. 99“ ЕООД, представлявано от управителя Д. П. е процесуално допустима. Тя е подадена в законоустановения 14-дневен срок за оспорване, тъй като жалбата е подадена в деловодството на ОбС-Русе на 01.04.2024г., а административния акт е връчен лично на управителя Д. П. на 21.03.2024г.(л.10).

Административното производството, завършило с приетото решение №129, протокол №6/29.02.2024г. на Общински съвет Русе, е образувано по заявление вх. № ОИ-01-10/01.07.2022 г. от „П. 99“ ЕООД, представлявано от управителя Д. П..

Във връзка с това заявление кметът на общината е внесъл в Общинския съвет докладна записка вх. № ОбС-215/12.02.2024 г. с предложение общинският съвет да даде съгласието си за извършване на исканата от дружеството продажба на общински поземлен имот с идентификатор 80460.8.261 по Кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Червена вода, ЕКАТТЕ 80460, Община Русе, собственост на Община Русе. Описано е действителното фактическо състояние, посочени са актовете за собственост на земята - АЧОС №10691/10.02.2023 г„ вписан под №84, том 4, Н.Д. 829, ДВР 1532, вх. peг. №1561 от 16.02.2023 г. по описа на Службата по вписвания - Русе и Акт №10848/13.07.2023 г. за поправка на АЧОС №10691/10.02.2023 г., вписан под №25, том 23, Н.Д. 4654, ДВР 8444, вх. peг. №8698 от 21.07.2023 г. по описа на Службата по вписвания – Русе.

Посочено е още, че „П. 99“ ЕООД, представлявано от управителя Д. П., съгласно Н.А. №173/23.05.2022 г. за покупко-продажба на недвижим имот, том I, peг. №1530, дело №115/2022 г. по описа на нотариус peг. №433 на НК с район на действие PC - Русе е собственик на построените в имота шест броя сгради, представляващи „ПРОИЗВОДСТВЕНА БАЗА“. Всяка една от тях е посочена и с идентификационен номер от КК: 1. Сграда с идентификатор 80460.8.261.1, със застроена площ от 57 кв.м., брой етажи: 1, с предназначение: Селскостопанска сграда; 2. Сграда с идентификатор 80460.8.261.2, със застроена площ от 115 кв.м., брой етажи: 1, с предназначение: Селскостопанска сграда; 3. Сграда с идентификатор 80460.8.261.3, със застроена площ от 220 кв.м., брой етажи: 1, с предназначение: Селскостопанска сграда; 4. Сграда с идентификатор 80460.8.261.4, със застроена площ от 227 кв.м., брой етажи: 1, с предназначение. Селскостопанска сграда; 5. Сграда с идентификатор 63427.8.261.5, със застроена площ от 15 кв.м., брой етажи: 1, с предназначение: Селскостопанска сграда; 6. Сграда с идентификатор 80460.8.261.6, със застроена площ от 101 кв.м., брой етажи: 1, с предназначение: Селскостопанска сграда.

Към докладната записка е приложена експертна оценка за пазарната стойност на имота, според която е определена пазарна стойност на имота в размер на 111 277 лева. Данъчната оценка на имота съгласно удостоверение, приложено към преписката е 8 962,60 лева.

Извършена била и процедурата, необходима при такава продажба. Комисията по общинска собственост с Протокол №39/13.06.2023 г. дала своето съгласие за продажба на застроен поземлен имот с идентификатор 80460.8.261 по Кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Червена вода, ЕКАТТЕ 80460, Община Русе. Получено било и положително становище на кмета на кметство Червена вода. Записано е, че имотът е включен в „Годишната програма за управление и разпореждане с общински имоти през 2024 година“.

Така след свое заседание на 29.02.2024г., с решение №129, прието с протокол №6 от тази дата, Общински съвет Русе дал съгласие за продажба на застроен поземлен имот с идентификатор 80460.8.261 по Кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Червена вода, ЕКАТТЕ 80460, Община Русе, одобрени със Заповед РД-18-891/30.03.2018 г. на Изпълнителен директор на Агенция по геодезия картография и кадастър, находящ се в землището на с. Червена вода, местност „Гьола“, с площ от 3 501 кв.м., трайно предназначение на територията : Урбанизирана, с начин на трайно ползване : За друг вид производствен складов обект, предмет на АЧОС №10691/10.02.2023 г., вписан под №84, том 4, н.д. 829, ДВР 1532, вх. peг. №1561 от 16.02.2023 г. по описа на Службата по вписвания - Русе и Акт №10848/13.07.2023 г. за поправка на АЧОС №10691/10.02.2023 г., вписан под №25, том 23, н.д. 4654, ДВР 8444, вх. peг. №8698 от 21.07.2023 г. по описа на Службата по вписвания - Русе, на „П. 99“ ЕООД, ЕИК: *********, представлявано от управителя Д. П., на цена от 111 277.00 (Сто и единадесет хиляди двеста седемдесет и седем) лева.

Недоволен от цената, на която е предложено да закупи процесния имот, „П. 99“ ЕООД, представлявано от управителя Д. П. сезира съда със своята жалба, в която основен довод е именно завишената според П. пазарна оценка на недвижимия имот, с която не е съгласен.

В хода на настоящото съдебно производство бе допусната съдебно-оценителна експертиза със задача вещото лице - оценител на недвижими имоти, след запознаване с материалите по делото и оглед на място да изготви пазарна оценка на процесния имот. Вещото лице, чието заключение бе прието, но оспорено от процесуалния представител на ОбС-Русе, посочи, че пазарната оценка на ПИ с идентификатор 80460.8.261 по Кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Червена вода, ЕКАТТЕ 80460, Община Русе, одобрени със Заповед РД-18-891/30 03 7018 г. на изпълнителен директор на Агенция по геодезия картография и кадастър, находящ се в землището на с. Червена вода, местност „Гьола“, с площ от 3 501 кв.м. е в размер на 72 121 лева. След назначаване на тройна съдебно-оценителна експертиза, заключението на вещите лица бе, че пазарната стойност на имота, предмет на решение №129, прието с протокол №6/29.02.2024г. на Общински съвет Русе, е в размер на 75 120 лева.

Правни изводи :

Жалбата е подадена от лице по чл. 35, ал. 3 от ЗОбС – собственик на законно построена сграда върху земя – частна общинска собственост, който има правен интерес от обжалването на решението за одобряване на оценката, по която следва да бъде извършена сделката по посочената разпоредба. Решението представлява властническо волеизявление на колективен административен орган по разпореждане с общинско имущество по чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА и подлежи на оспорване по реда на чл. 45, ал. 3 от ЗМСМА, по аргумент от чл. 8, ал. 11 от ЗОбС и тълкувателно решение № 5 от 10.12.2008 г. на ВАС по т. д. № 20/2007 г.

Разгледана по същество жалбата е основателна.

Решението е издадено от компетентен орган в рамките на законоустановените му правомощия по чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА, вр. чл. 35, ал. 3 и чл. 41, ал. 2 от ЗОбС, както и чл. 31, ал. 1 от Наредба № 1 на ОбС - Русе. Спазени са изискванията за форма и съдържание на акта, като в него и преписката по издаването му са посочени фактическите и правните основания за издаването му, което позволява осъществяването на съдебния контрол за законосъобразност. Решението е прието на редовно проведено заседание на общинския съвет по мотивирано предложение на кмета на общината, с мнозинство от 42 гласа „ЗА“ от всички присъстващи 46 общински съветници.

По отношение на материалната законосъобразност на оспореното решение, съдът намира доводите на жалбоподателя за несъответствие на приетата оценка с действителната пазарна стойност на имота за основателни.

С обжалваното решение е одобрена пазарна цена на имота за целите на разпоредителна сделка по чл. 35, ал. 3 от ЗОбС. Съгласно тази разпоредба, продажба на земя - частна общинска собственост, на собственика на законно построена върху нея сграда се извършва от кмета на общината без търг или конкурс по ред, определен в наредбата на съответния общински съвет за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество. Алинея 1 от чл. 31 от Наредба № 1 на Общински съвет – Русе, действаща към датата на приемане на оспореното решение, който урежда процедурата за продажба по чл. 35, ал. 3 от ЗОбС, гласи, че „Продажбата на земя ЧОС, върху която законно е построена сграда, се извършва без търг или конкурс на физическите или юридически лица, собственици на сградата от кмета на общината след решение на общинския съвет“. Според чл. 31, ал. 3 от Наредбата „Въз основа на представените документи кметът на общината възлага изготвянето на оценка от оценител на имоти. Оценката представлява разликата между цената на правото на собственост върху земята и реализираното вече право на строеж върху нея, но не може да бъде по-ниска от данъчната оценка на земята“.

Съгласно чл. 41, ал. 2 от ЗОбС, изр. второ, приложим по отношение на оценката, одобрена с оспореното решение, пазарните цени на имотите и на вещните права се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители. Наредбата не съдържа правила, способи и методи за начина на определяне на пазарните оценки. Правила в ЗОбС относно методите и начините за определяне на пазарна оценка общо за целите на разпоредителните сделки с общинско имущество също липсват, поради което съдът намира, че приложение съответно следва да намерят правилата на чл. 22 от ЗОбС, и по-специално, изискването оценката да бъде определена въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. Това се налага от необходимостта оценката да отговаря на пазарните условия и да бъде обоснована с цените на действителни разпоредителни сделки между несвързани лица за сходни имоти, каквото е и изискването на възложителя на оценката към оценителя – да бъде определена справедлива пазарна стойност.

Съдът приема, че одобрената с обжалваното решение на ОбС-Русе оценка не отговаря на тези изисквания и не е обоснована с реално осъществени разпоредителни сделки.

Изготвената в административното производство оценка е необоснована и немотивирана, и не отговаря на изискванията да представя справедливата пазарна стойност на оценявания обект, каквото е било заданието на възложителя.

Оценката на имота е елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като обуславя фактическите основания за одобряване на продажната цена. Несъответствието между оценката на имота, подлежащ на продажба по реда на чл. 35, ал. 3, ЗОбС, определена в административното производство, и неговата пазарна стойност, води до извод за незаконосъобразност на решението на ОбС – Русе в оспорената част за одобряване на размера на оценката на ПИ с идентификатор 80460.8.261 по Кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Червена вода, ЕКАТТЕ 80460, Община Русе, находящ се в землището на с. Червена вода, местност „Гьола“, с площ от 3 501 кв.м.

Съдът възприема като обективна, компетентно дадена и отразяваща посочените особености на разглеждания имот приетата по делото тройна съдебно-оценителна експертиза. При така използваният при тази експертиза метод пазарната оценка на процесния имот е определена от вещите лица в размер на 75 120 лева.

По изложените по-горе съображения, съдът намира, че решението на ОбС – Русе, в оспорената част, следва да бъде изменено, като размерът на пазарната оценка на недвижимия имот бъде определен в съответствие със заключението на вещите лица от приетата по делото тройна съдебно-оценителна експертиза. Пазарната оценка в размер на 75 120 лева, определена от вещото лице, отговаря на изискването на чл. 41, ал. 2, изр. първо от ЗОбС.

Воден от горното, съдът

Р Е Ш И:

ИЗМЕНЯ по жалба на „П. 99“ ЕООД, представлявано от управителя Д. Б. П., решение №129, прието с протокол №6/29.02.2024г. на Общински съвет Русе, в частта, с която е одобрена пазарна оценка в размер на 111 277.00 лева за продажба по реда на чл. 35, ал. 3 от ЗОбС на имот частна общинска собственост, представляващ поземлен имот с идентификатор 80460.8.261 по Кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Червена вода, ЕКАТТЕ 80460, Община Русе, одобрени със Заповед РД-18-891/30.03.2018 г. на Изпълнителен директор на Агенция по геодезия картография и кадастър, находящ се в землището на с. Червена вода, местност „Гьола“, с площ от 3 501 кв.м., трайно предназначение на територията : Урбанизирана, с начин на трайно ползване : За друг вид производствен складов обект, като приема пазарна оценка за този имот в размер на 75 120 (Седемдесет и пет хиляди сто и двадесет) лева.

Решението може да се обжалва с касационна жалба в 14-дневен срок от съобщаването му на страните пред Върховния административен съд.