Р Е
Ш Е Н
И Е
№ ……. 18.03.2015 година град Пловдив
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, XVIII
състав, в публично заседание на деветнадесети февруари през две хиляди и
петнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
НИКОЛАЙ СТОЯНОВ
при участието на секретаря Ваня Казакова,
като разгледа докладваното от съдията гражданско дело
№ 17069 по описа на съда за 2014 г. и, за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявени са обективно кумулативно съедониени искове
с правна квалификация по чл. 93, ал. 2, пр. ІІ от ЗЗД, вр. с чл. чл. 82 от ЗЗД.
Ищецът С.П.Б., ЕГН **********
*** е предявил против А.Д.Е., ЕГН ********** *** искове за осъждане на
ответника да заплати сумата от 14865,60 лв. , представляваща левовата
равностойност на 7600 евро задатък по сключен между страните предварителен
договор за покупко продажба на недвижим имот от 12.10.2013г., сумата от 2816,64
лв., представляваща претърпени от ищеца вреди, изразяващи се в заплащане на
такса на посредника и сумата от 1000 лв. представляваща заплатена предплата за
геодезично заснемане на къщата и изготвяне на архитектурни проекти, ведно със
законна лихва върху задатъка от датата на предявяване на исковата молба в съда
- 18,08,2014 г.
В исковата молба ищецът твърди, че между страните по
делото бил сключен предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот
на 12.10.2013 г., по силата на който ответникът, като продавач е обещал да
прехвърли собствеността до 11,10,2014 г. на ищеца, като купувач на следния имот
с площ от 456 кв.м. , находящ се в гр. С. *** ведно с построената в имота двуетажна къща със застроена площ от
74 кв.м., срещу задължението на последния да заплати уговорената продажна цена
в размер на 48 000 евро. В деня на подписване на договора ищецът платил на
продавача задатък в размер на 8000 евро.
При сключването на предварителния договор ответникът заплатил сумата от 1440
евро на посредника по сделката ЕТ Ж. – Г.К.. Във връзка с така сключения
договор ищецът ангажирал архитек, който да извърши заснемане на къщата и
изготвяне на идейни архитектурни проекти за реновиране на съществуващата къща.
На 06,12,2013 г. ответникът уведомил ищеца, че друго трето за спора лице
притежава идеални части от процесния имот. Поради това ответникът поискал да
развалят сключения между тях договор. На същият ден му върнал и задатъка от
8000 евро , като му дал отгоре 400 евро. На 18,12,2013г. ответникът уведомил
ищеца, че и друго трето лице притежава нотариален акт за собственост. Поради
това ищецът уведомил ответникът, че разваля така сключения предварителен
договор, тъй като ответника е неизправна страна по него. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е депозирал
писмен отговор, с който оспорва иска по основание и размер предявените искове.
Излага твърдения, че предварителния договор е прекратен по взаимно съгласие на
страните. Поради това и ответникът е върнал сумата от 8000 евро, не като
задатък, а като получена на отпаднало основание. Към датата на сключване на
предварителния договор ищецът не е знаел, че процесния имот има и други
собственици. Този факт го е разбрал в последствие, за което веднага е уведомил
ищеца. Навеждат се доводи, че ответникът не е виновен за прекратяване на
договора. Твърди се че претенцията за заплащане на вреди не се намира в
причинно- следствена връзка с виновното неизпъление на договорните задължения
на ответника. Претендира разноски.
ПЛОВДИВСКИ РАЙОНЕН СЪД, XVIII –ти
гр. състав,
след като прецени събраните по делото
доказателства по реда на чл. 235, ал. 2 вр. чл. 12 ГПК, намира следното:
От приложения по делото предварителен договор за
покупко –продажба на недвижим имот се установява, че на посочената дата –
12,10,2013 г. е сключен между страните по делото
договор по силата на който, продавача (ответник по делото) се е задължил да
прехвърлят на купувача (ищеца по делото) правото си на собственост върху следния
имот с площ от 456 кв.м. , находящ се в гр. С. *** ведно с построената в имота двуетажна къща със застроена площ от
74 кв.м., срещу продажна цена в размер на 48 000 евро. В деня на
подписване на договора ищецът е платил на продавача задатък
в размер на 8000 евро- чл.
2,1,1 от договора. В сключения между страните предварителен договор ответникът
е декларирал, че е единствен наследник на имота- чл. 1,1. В чл. 5,3 от договора
страните са постигнали съгласие в случай на виновно неизпълнение на задължения
на продавача ответник да възстанови на
купувача предплатения задатък в двоен размер, както и всички виновно причинени
вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от
неизпълнението. Окончателния договор е следвало да се сключи до 11,10,2014 г.
Видно от разписка от 06,12,2013 г. ответникът е
платил сумата от 8400 евро на ищеца.
С уведомление, получено от ищеца на 18.12.2013 г. с
писмо с обратна разписка/л.10 от делото и л. 12 от гр. дело №847/14 на СРС/,
ответникът е уведомил ищеца, че и трето лице, което не е страна по
предварителния договор притежава вещно право на собственост върху процесния
имот. В резултат на това ищецът чрез писмо /л. 13 гр. дело №847/14 на СРС/,
което е получено лично от ответника на 21.12.2013 г./ л. 16 от гр. дело №847/14
на СРС/, е уведомил ответника, че с получаване на настоящото писмо ще счита
сключения договор за развален. Освен това ищецът е поискал от ответника да му
върне и остатъка от дължимия от него задатък.
По делото са
разпитани свидетелите К.К., Д.У. и Л.Р.. От свидетелите К.К. и Д.У. се установява, че ищецът е заплатил на
първия свидетел сумата от 1440 евро комисионна свързана с намирането на
процесния имот, като на втория свидетел ищецът е заплатил сумата от 1000 лв.,
представляваща аванс за извършено архитектурно заснемане на процесния имот. От
свидетелката Л.Р. се установява, че в
края на 2013 год. са посетили процесния имот заедно с ответника, когато
последният е намерил едно старо портмоне, в което е имало папка с документи и стари пари, които
са оставили от неговата майка. В нея се оказало, че има нотариален акт, от
който е видно, че един от етажите, е на неговия син. Този акт бил отпреди 25
години. Известно й е, че ответникът има сестра, която е починала доста млада и
като свои наследници е оставала племенница на ответника.
Съдът кредитира
изцяло свидетелските показания на К.К., Д.У. и Л.Р., като ги намира са
последователни, житейски логични и непротиворечащи на останалия доказателствен
материал.
При така установената фактическа обстановка, от
правна страна съдът намира следното:
От представените по делото писмени доказателства се
установи, че между страните по делото е бил сключен предварителен договор на
12,10,2013 г. по силата на който, продавачът -ответник се е задължил да прехвърлят
на купувача -ищеца правото си на собственост върху посочения
по-горе недвижим имот за сумата от 48 000 евро. В деня на
подписване на договора ищецът е платил на продавача задатък
в размер на 8000 евро.
Окончателният договор е следвало да се сключи до 11,10,2014 г. В последствие на
06,12,2013 г. ответникът е върнал сумата от 8400 евро на ищеца, като за това му
е издадена разписка.
В
съдебната практика и правната доктрина е безспорно установено, че задатъкът е
акцесорно съглашение,
което предоставя на всяка от страните
потестативното право в определени случаи да развалят един валиден договор. Задатъкът предоставя възможност
за един по лесен начин от
предвидения в чл. 87, ал. 1 ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно
прекратяване на договора. Уговореният задатък предоставя това право на
изправната страна - чл. 93, ал. 2 ЗЗД. Безспорно по делото се установява, че така
уговореното в чл. 2,1,1 от предварителния договор представлява съглашение за
задатък. Този извод се подкрепя от факта, че доколкото задатъчното съглашение е
реално, за да породи своето действие е необходимо не само да е уговорено, но и
имущественото благо реално да е предадено, както е в разглеждания казус. Още при
самото сключване на договора ищецът е дал 8000 евро на ответникът.
Задатъкът има гаранционна и обезщетително-наказателна функции. Тези тясно
свързани функции се изразяват в правото на изправната страна да иска в двоен размер
дадения от нея задатък, ако получилата задатъка страна е неизправна. Това право
обаче изправната страна може да упражни само след като се откаже или развали
сключения договор, по който е даден задатъкът.
В случая се касае за
предварителен договор, който се разваля по извънсъдебен ред. Купувачът ясно е
изразил волята си да прекрати съществуването на този предварителен договор,
поради неизпълнението му от страна на продавача на задължението му да прехвърли
процесния имот, тъй като не само
ответникът има вещни права върху него.
Съдът намира, че с получаването на изпратеното от ищеца до ответника
уведомление за разваляне на договора, същият е преустановил своето действие.
Като бе посочено по-горе ответникът е бил уведомен за волята на ищеца да
развали предварителния договор на 21,12,2013 г. Именно от тази дата следва да
се приеме, че възникнала между страните облигационна връзка е прекратена, като
вина за прекратяването има ответника – продавач, който не е единствен
собственик на процесния имот. Продавачът по предварителния договор не е
изпълнил задължението си за сключване на окончателен договор за покупко-продажба
на имота и е уведомил купувача- ищец, че не е изключителен собственик на имота,
поради което не може и да го прехвърли изцяло. Относно виновността на продавача
А.Е. следва да се посочи, че не бе оборена презумпцията за виновност,
установена в ЗЗД, нито има основания за освобождаването му от отговорност.
Обстоятелството, че той не е бил индивидуален собственик на целия процесен
имот, а същия е бил в съсобственост с други лица- негов син и племенница, не го
освобождава от отговорност, тъй като при сключване на предварителния договор
същият е заявил, че е индивидуален собственик на обещания за продажба имот, задължил се е да продаде
същия в уговорения срок и за уговорената цена, но впоследствие изрично е
уведомил купувача, че няма да може да изпълни поетото със същия задължение. Съобразно
разпоредбата на чл. 93 ЗЗД, при
виновно неизпълнение на договорно задължение, за което е уговорен задатък,
изправната страна, дала задатъка, разполага с възможността да се откаже от
договора и да иска връщане на задатъка в двоен размер. Установи се, че
ответникът е върнал част от дължимия от него задатък в двоен размер, а именно
сумата от 8400 евро.
Неоснователно е
възражението на ответника, че процесният договор е прекратен по взаимно
съгласие с акта на връщане на полученото от ответника капаро в единичен размер.
Няма спор в съдебната доктрина, че
договорите могат да се развалят и по взаимно съгласие на страните,
включително и когато това съгласие е дадено с конклудентни действия. Когато
преди изпълнението на един договор, страната върне полученото капаро (задатък)
в двоен размер и това връщане се приеме от насрещната страна, то налице е
разваляне на договора по взаимно съгласие на страните. Действително, функцията
на задатъка е да обезпечи изпълнението на договора, а при неизпълнение, изправната
страна, дала задатъка, може да иска изпълнение, ведно с обезщетение за
действително претърпени вреди или при отказ от договора да иска връщане на
задатъка в двоен размер. Когато страната, получила задатъка, върне същия в
двойния му размер и далият задатъка приеме това връщане, то тези действия сочат
за отказ от договора - за развалянето му при взаимно съгласие, след което
приелият обратно задатъка в двоен размер не може да претендира изпълнението му.
В този смисъл е Решение № 474 от
13.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 457/2009 г., IV г. о., ГК. Така постановеното по реда на чл.290 от ГПК съдебно
решение на ВКС съставлява задължителна практика за
долустоящите на ВКС съдебни инстанции съгласно т.2 от ТР № 1 от 19.02.2010 г. на ВКС по
тълк. д.№ 1/2009 г., ОСГТК. Поради това не може да се приеме, че след като ответникът не е върнал
дадения му задатък в двоен размер е налице прекратяване на договора по взаимно
съгласие.
Поради гореизложеното
предявения иск с правна квалифиция по чл. 93, ал. 2, пр. ІІ от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата
от 14865,60 лв. , представляваща левовата равностойност на 7600 евро задатък по
сключен между страните предварителен договор за покупко продажба на недвижим
имот от 12.10.2013 г. е основателен и следва да се уважи.
Досежно иска с правна
квалификация по чл. 82 ЗЗД за осъждане на ответникът да заплати сумата от
2816,64 лв., представляваща претърпени от ищеца вреди, изразяващи се в
заплащане на такса на посредника и сумата от 1000 лв. представляваща заплатена
предплата за геодезично заснемане на къщата и изготвяне на архитектурни проекти,
съдът го намира за неоснователни по следните съображения. Длъжникът отговаря
със задатъка, когато не изпълнява по причина, за която отговаря. Тогава
кредиторът може да избира дали да задържи задатъка, като се откаже от договора
или да претендира реално изпълнение и обезщетение по общия ред (без да ползва
задатъка). Задатъкът определя и
отговорността на длъжника, ако той не изпълни по причина за която отговаря,
кредиторът може при отказ от договора да претендира задатъка в двоен размер, а
ако иска реално изпълнение, той може да претендира и обезщетение по общия ред.
В чл. 5,3 от договора
е предвидено, че при на виновно неизпълнение на задължения на продавача
ответник трябва да възстанови на
купувача предплатения задатък в двоен размер, както и всички виновно причинени
вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от
неизпълнението. При тълкуване на посочената клауза в съответствие с чл. 20 ЗЗД
настоящият състав приема, че всъщност това е една неустоечната клауза, чиито
размер е определям, която дава възможност на
купувачът по сделката хем да получи в двоен размер дадения от него
задатък, хем да претендира и вреди за обезщетение, които са настъпили поради
неизпълнение на договора. Така за една и съща вреда купувачът ще получи двойно
обезщетение. Един път задатък и втори път обезщетение за причинени му вреди и
загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението. Така
формулираната клауза от договора обаче води до неоснователно обогатяване на
ищеца и същата не може да се приложи към разглеждания случай по следните
съображения. Полученият от страната задатък в двоен размер представлява
обезщетение на вреди от неизпълнението, които страните отнапред са определили ,
в случай че е налице неизпълнение на договора. Ако кредиторът предпочете да се
възползва от задатъка няма да може да претендира и действителните вреди ако са
по –големи от задатъка. Този извод се подкрепя и от разпоредбата на чл. 93, ал.
3 ЗЗД, която предвижда, че ако изправната страна предпочита да иска изпълнение
на договора, обезщетението за вредите се определя по общите правила.
Поради това
предявения иск за заплащане на сумите от 2816,64 лв., представляваща претърпени
от ищеца вреди, изразяващи се в заплащане на такса на посредника и сумата от
1000 лв. представляваща заплатена предплата за геодезично заснемане на къщата и
изготвяне на архитектурни проекти, като неоснователен следва да се отхвърли.
По
отношение на разноските:
Съгласно разпоредбата на чл. 78, ал. 1 ГПК,
заплатените от ищеца такси, разноски по производството и възнаграждение за един
адвокат, ако е имал такъв, се заплащат от ответника съразмерно с уважената част
от иска. Искът на ищеца са уважени частично. Предвид това и разпоредбите на чл.
78, ал. 1 ГПК, в полза на ищеца следва да се присъдят направените от него
съдебни разноски в хода на производството съразмерно с уважената част от иска,
а именно в размер на 1477,86 лв. Ответникът е направил разноски пред настоящата
инстанция, като съгласно чл. 78, ал. 3 на него също му се дължат разноски по
съразмерност с отхвърлената част от иска – в размер на 281,92 лв. Досежно направеното от ищеца възражение за
прекомерност на адвокатския хонорар на ответната страната, съдът го намира за
неоснователно. По смисъла на чл. 78 ал. 5 от ГПК, ако заплатеното от страната
възнаграждение за адвокат е прекомерно съобразно действителната фактическа и
правна сложност на делото, съдът по искане на другата страна може да присъди и
по- нисък размер на разноските, като по смисъла на т. 3 от ТР № 6/ 2012 г. съдът не е обвързан от
предвиденото в § 2 от ДР на Наредба № 1/ 09.07.2004 г. ограничение за
трикратния минимум /вече двукратен/ и е свободен да намали възнаграждението до
предвидения минимум. В конкретния случай делото е със средна фактическа
или правна сложност, уговорено възнаграждение от 1380 лв. е с около 290 лв.
по-голямо от минимално установеното в чл. 7 ал. 2 т. 4 от Наредбата,
минималният размер на адвокатското възнаграждение – 1090,47 лв., поради
което съдът намира, че не са налице
предпоставките за намаляване на възнаграждението. С оглед компенсирането на
вземанията за разноски, в полза на ищеца следва да се присъдят разноски за
сумата от 1195,94 лева.
Поради изложеното, съдът
Р Е Ш
И :
ОСЪЖДА А.Д.Е., ЕГН **********
***, да заплати на С.П.Б., ЕГН ********** ***,
сумата в размер на 14865,60 лв. - главница, представляваща левовата равностойност на 7600
евро, представляваща задатък по сключен между страните
предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот от 12.10.2013 г., ведно със законна лихва върху
главницата, начиная от 18,08,2014 г. до окончателното й изплащане, като
ОТХВЪРЛЯ предявения иск за осъждане на А.Д.Е., ЕГН ********** *** да заплати сумата от 2816,64
лв., представляваща претърпени от ищеца вреди, изразяващи се в заплащане на
такса на посредника и сумата от 1000 лв. представляваща заплатена предплата за
геодезично заснемане на къща и изготвяне на архитектурни проекти.
ОСЪЖДА А.Д.Е., ЕГН ********** ***, да заплати на С.П.Б., ЕГН ********** ***, направените по делото разноски в размер на 1195,94
лева, по съразмерност на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд-
Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: /п/
Вярно с оригинала:
ВК