№ 1090
гр. София, 25.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на деветнадесети май през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Елизабет Петрова
Членове:Катерина Рачева
Мария Райкинска
при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева
като разгледа докладваното от Катерина Рачева Въззивно гражданско дело
№ 20221000501052 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството e образувано по въззивна жалба на Й.П. Г.-К., ответник в
първоинстанционното производство срещу решение № 260463 от 07.02.2022 г. на Софийски
градски съд по гр.д. 3473/2013, I гражданско отделение, 7 състав в цялост.
С обжалваното решение съдът e уважил иск с правно основание чл. 108 ЗС за признаване на
ищцата - Д.М. за собственик по отношение на ответницата Й.Г. на ½ идеални части от
апартамент №3 от жилищна сграда в гр. ***, бул. „***" №**, с площ на апартамента от
89,22 кв.м. заедно с мазе №18 с площ от 7,62 кв.м. и съответните ид.ч. от общите части на
сградата и е осъдил ответницата да предаде владението върху идеалните части от имота.
Във въззивната жалба се излагат съображения, че решението е необосновано и неправилно,
както и постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Изводът
на съда бил в категорично противоречие с Тълкувателно решение №3/2014г. от 28.06.2016
на ОСГК на ВКС. По делото било проведено пълно и главно доказване на тезата на
ответницата за пълна самостоятелност на процесния апартамент и цялостното му
съответствие с одобрените проекти на сградата, както и пълен идентитет между описанието
на имота в нотариалните актове. Тъй като придобивната сделка за собствеността на
процесния апартамент е валидна, тя прехвърля право на собственост върху имота,
вписването на сделката с предмет вещни права я прави незасегната от ефекта на разваляне
на договора за учредяване правото на строеж в полза на „Тролекс" ООД, на основание чл.88,
ал. 2 ЗЗД. Със завършване на сградата в груб строеж купувачът става собственик на
закупения имот, като междувременно настъпилото разваляне с обратен ефект по отношение
договора за вещното право на строеж не може да рефлектира върху правата по нея, именно
поради защитното правило на чл.88, ал. 2 ЗЗД. Направено е доказателствено искане за
назначаване на повторна техническа експертиза по разчитане на представените по делото
аерофотоснимки от вещо лице със специалност фотограметрия и картография, като вещото
лице работи по оригиналите и наличните материали, тъй като работата с копия от тях не
1
дава възможност да бъдат отчетени съществени характеристики и елементи на заснетото в
тях.
В отговор на въззивната жалба ищцата излага подробни съображения, че обжалваното
решение следва да бъде потвърдено. Правилно била приложена нормата на чл.88, ал.2 ЗЗД и
правилно е прието, че договорът за покупко-продажба от 21.05.1997 г. не е породил вещни
права за нея, тъй като е за бъдеща вещ и едва с възникването й се поражда вещното право на
собственост. Ирелевантно е кога е възникнала вещта след вписването на исковата молба за
разваляне на договора за суперфиция на 10.03.1997г., тъй като решението има обратно
действие
Въззивната жалба е подадена в срок и е допустима. Доказателственото искане съдът е
оставил без уважение по следните съображения. Първоинстанционният съд правилно е
оставил искането без уважение в о.с.з. от 21.12.2021 г., като е приел, че до момента на
изслушване на заключението на СТЕ в това заседание оригиналите на аерофотоснимките не
са представени по делото от ответника. Въззивният съд констатира, че не се твърди и не е
установено да е имало пречка за това. Наред с това, при изслушването си ВЛ инж. П. Р.
отговаря, че резолюцията на сканиране на контактното копие е достатъчно висока и по-
добър резултат би могъл да се получи, ако се анализира стерео двойка от същото летение.
Въззивният жалбоподател не твърди да разполага с материали, различни от тези, по които е
работило назначеното от СГС вещо лице. Изводите на приетата СТЕ са обосновани и не
възниква съмнение в тях. По тези съображения не е налице процесуално нарушение на СГС,
което да прави искането пред настоящия съд допустимо.
В съдебно заседание страните чрез процесуалните си представители поддържат тезите си.
При извършената служебна проверка на основание чл.269 от ГПК, съдът намира, че
обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентния съд, в
изискуемата от закона форма, по допустими искове, предявени от и срещу процесуално
легитимирани страни, поради което е валиден и допустим.
Разглежданият иск е с правно основание чл. 108 ЗС за ½ ид.ч. от недвижим имот –
апартамент и прилежащото му мазе и общи части на сградата.
Ищцата по делото-Д. Л. М. е посочила в исковата молба, че е собственик на ½ ид. част от
УПИ, находящ се в гр. ***, бул. „ ***” № **, целият с площ 365 кв. м., съставляващ парцел
ХІV-151, кв. 10 по плана на гр. София, м. „Крива река“ на основание завещание, обявено на
28.12.1994 г. Твърди се, че на 08.11.1994 г. майка й В. С. М., като съсобственик, е сключила
с „Тролекс” ООД[1]гр.София предварителен договор за учредяване на право на строеж
върху процесния имот при запазени ид. части от правото на строеж срещу придобиване
собственост на индивидуални обекти в сградата. С НА №74, т.д. № 18171/95г. с В. С. М. са
учредили право на строеж върху същото място срещу задължението на „Тролекс” ООД да
построи жилищна сграда. Поради неизпълнение на договора на 16.12.1996 г. са предявили
иск за развалянето му, като исковата молба е била вписана на 10.03.1997 г. С влязло в сила
решение на 29.12.2001 г. по гр. дело № 1830/1999 г. на СГС, потвърдено с решение №
707/29.12.2001 г. на ВКС по гр. дело № 259/2001 г., договорът бил развален. На основание
чл. 92 ЗС са станали собственици, с обратна сила, на построената част от сградата при равни
квоти.
С нотариален акт № 136 по нот. д.№15772 /1996 г., „Тролекс” ООД продало апартамент №
3 на П. Я. П., който от своя страна заедно със съпругата си К. П., с нотариален акт № 106, т.
LX, нот. д. № 11650/97 г. от 21.05.1997 г. сключили договор за продажба с ответницата Й.Г.
за процесния апартамент. Към момента на продажбата на апартамент № 3 сградата все още
не е съществувала, като не е била изградена на ниво „груб строеж”, поради което
продавачът „Тролекс“ ООД не е бил собственик на процесния имот, който имот от своя
страна не е бил годен обект на прехвърлителна сделка. Твърди се, че към момента на
продажбата вещта не е съществувала, а нотариалният акт е нищожен поради невъзможен
предмет. Твърди се, че сделката не е породила правни последици. Сочи се, че праводателите
на ищцата – П. К. П. не са собственици и следователно ответницата не е придобила вещното
2
право на собственост върху процесния имот. Твърди, че на 17.05.2005 г. ответницата отнела
владението на имота, чрез демонтиране на поставената входна каса на апартамент №3 и
поставяне на врата със секретна брава, като от тогава владее апартамента и отказа да го
предаде на ищцата и майка и, които са законните му собственици.
Ответницата оспорва, че спорната ½ ид.ч. от имота е собственост на ищцата. Твърди, че не
е завзела процесния апартамент и го владее на правно основание. Поддържа, че в
нотариалния акт № 136, по нот. дело № 15772/1996 г. е оформена валидна покупко -
продажба между продавача „Тролекс“ ООД и купувача П. П. и тъй като сделката между
нейните праводатели и строителя е сключена и вписана преди вписване на исковата молба за
разваляне на договора за учредяване на право на строеж, тя придобила собствеността върху
процесния апартамент. След тази сделка е получила ключове от жилището и от сградата.
Оспорва твърдението, че завършването на сградата в груб строеж е станало на 06.02.2003 г.,
като твърди, че сградата е завършена в груб строеж много по-рано. Твърди и че е придобила
собствеността върху имота на основание давностно владение за период повече от 10 години.
Няма развити въззивни оплаквания срещу приетите за установени факти от първата
инстанция, а само срещу интерпретацията на събраните доказателства.
От представено по делото завещание от 12.01.1976 г. се установява, че С. М. е завещал на
внучката си Д.Л. Т. ½ ид.ч. от недвижим имот:къща и дворно място. На 05.10.1995 г. В. М. и
Д. Т. са сключили с „Тролекс“ ООД договор за учредяване на право на строеж върху
недвижими имоти срещу задължение за построяване на апартаменти, офиси и магазини в
напълно завършен вид, обективиран в нотариален акт № 74, том LXLI, дело № 187171/95 на
нотариус Д. към СРС. Учредено е право на юридическото лице да построи върху собствен
терен на Д. Т. и В. С. М. /майка на ищцата и наследница на С. М./ – дворно място, находящо
се в гр. ***, бул. „***” № **, цялото 365 кв. м., парцел ХІV/151 от кв. 10 по плана на гр.
София, м. „Крива река“, подробно индивидуализирана в нотариалния акт масивна жилищна
сграда, като е уговорено учредителите да придобият в собственост конкретно посочени
обекти от сградата.
С решение от 22.11.2000 г. по гр. дело № 1830/1999 г. на СГС, ІV-А, по искова молба,
вписана на 10.03.1997 г., е развален на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД вр. чл. 262, ал. 2 ЗЗД
договорът за учредяване право на строеж. С решение № 707/29.12.2001 г. по гр. дело №
259/2001 г. въззивното решение е потвърдено в частта, с която е уважен искът с правно
основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД и решението по конститувния иск за разваляне е влязло в сила.
Съдебното решение е отбелязано в 6-месечния срок на 20.02.2002 г.
С нотариален акт № 106, том LХ, дело № 11650/ 1997 г. на нотариус при СРС, на 22.07.1996
г. е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот изграден в груб строеж, по
силата на който „Тролекс“ ООД е продало на П. Я. П. правото на собственост върху
апартамент № 3, на втори жилищен етаж в жилищна сграда находаща се в гр.***, бул.“***“
**, изграден според договора в степен на завършеност „груб строеж“. На 21.05.1997 г., П. Я.
П. и съпругата му К. П. продали на ответница Й.Г. правото на собственост върху
апартамент № 3, заедно с мазе №18, изградени според договора в степен на завършеност
„груб строеж“ с нотариален акт № 106, том LХ, дело № 11650/ 1997 г.
С решение № 4831 от 11.08.2011 г. постановено по гр.д. № 3395/2006 г. на СГС, І ГО, 8
състав, на основание чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД по иск на В. М. (майка на ищцата), предявен
срещу „Тролекс“ ООД, П. и К. П. и Й.Г. е прогласена нищожността на договор от 22.07.1996
г. за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж, както и на договор от 21.05.1997 г.
за покупко-продажба на недвижим имот обективиран в Нотариален акт №106, том LХ, дело
№ 11650/ 1997 г. Решението е оставено в сила с решение № 1402/31.07.2012г. по гр.д. №
167/2012г. на САС. С решение № 205 от 05.11.2013г. по гр.д. № 1415/2012 г. по описа на
ВКС, ІІІ ГО решението на САС е обезсилено в частта, с която предявените искове с правно
основание чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД са уважени за 1/2 идеална част от процесния
апартамент № 3 и производството е прекратено в тази му част поради липсата на интерес В.
М. да предявява иск за целия имот. В останалата част въззивното решение по гр.д. №
167/2012г. на САС е оставено в сила.
3
С решение № I -25-48/ 10.08.2015 г. по гр. дело № 16295/ 2006 г., на СРС, ГО, 25 състав,
влязло в сила на 02.05.2018 г., е признато за установено по отношение на Й.Г., че В. М. е
собственик на 1/2 идеална част от АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София, на втори
етаж в жилищната сграда, находящ се в гр. ***, бул. „***“ ** със застроена площ от 89.22
кв.м., състоящ се от дневна с бокс, две спални, зимна градина, коридор, баня, тоалетна и две
тераси, при съседи: изток – заден двор, запад – улица, север – ап. № 2, юг – калкан, заедно с
МАЗЕ № 18, с площ от 7.62 кв.м., при съседи на мазето: изток – коридор, запад – коридор,
север – коридор, юг – абонатна станция, заедно със съответните идеални части от общите
части на сградата и на основание чл.108 ЗС, като Й.Г. е осъдена да предаде на В. М.
владението върху 1/2 идеална част от описания имот. С решението е прието, че след като е
прогласена нищожността на договор от 22.07.1996 г. и на договор от 21.05.1997 г. те на са
могли да породят вещно-транслативен ефект, като следва да се посочи, че страните по
настоящото дело не са обвързани от силата на пресъдено нещо на това решение.
Производството по настоящото дело е спирано на основание чл.229, ал.1, т.4 ГПК и
възобновено след влизане в сила на решението по гр.д.№ 17142/2013 г. по описа на СГС,
ГО, I -1 състав с премет иск на настоящата ищца с пр.основание чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД
срещу „Тролекс“ ООД, П. и К. П. при участието на трето лице-помагач на страната на
ответниците – Й.Г. за прогласяване нищожност на договор за покупко-продажба на
недвижим имот в груб строеж, сключен на 22.07. 1996 г. С решение №3782 /10.05.2016г.
постановено по гр.д. № 17142/2013г. по описа на СГС, ГО, I -1 състав искът е уважен. С
Решение № 727/30.03.2017 г. по гр.д. № 4827/2016 г. по описа на САС, ГК, 8 състав
решението на СГС е и искът с правно основание чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД за прогласяване
нищожност на договор за покупко- продажба на недвижим имот в груб строеж, сключен на
22.07.1996 г. е отхвърлен. Решението на САС е влязло в сила на 21.06.2018 г. с
недопускането му до касационно обжалване.
От първата инстанция са изслушвани свидетелски показания относно владението на имоти
от съседи на имота, според които договорът за строителство с „Тролекс“ ООД бил развален
след водено дело през 2001 г. Свидетелят В. разказва, че апартамент №3 се намира на ет.2 и
е на калкан с неговата сграда. През лятото на 2005 г. В. М. го извикала, за да види, че
вратата на апартамент №3 в нейната сграда е разбита - апартаментът бил необитаем, но
поставената врата била разбита. После В. давал показания за видяното в МВР.
По делото са представени следните документи във връзка с етапа на строителството:
разрешение за строеж № 266/27.07.1995 г.; протокол за определяне на строителна линия и
ниво на строеж № 44/24.08.1995 г., според който сградата е с кота 565,053 м., кота корниз
+20,50 м; констативен акт за резултати от извършена проверка от 22.09.1997 г., съобразно
който строителната линия е спазена, като котата е изпълнена на място първа плоча 564,95 м.,
както и е констатирано, че жилищната сграда е изпълнена с кота корниз 585,58 м.; писмо от
Столична община ОП „Столичен кадастър“ до председателя на окончателна приемателна
комисия вх. № от 30.03.2001 г., че новоизграденият обект – жилищна сграда на бул. *** **,
имот пл. ХІV-151, кв. 10, м. „Крива река“ е геодезически заснет и отразен в кадастралния
план; констативен протокол за строителна линия от 06.02.2003 г., съставен от служител на
Столична община ОП „Софийски кадастър“, с който е констатирано, че към 06.02.2003 г.,
на строежа в парцел ХІV-151 кв.10 по плана на гр. София е достигната кота БИЛО и е
спазена височина от 590, 10 м; удостоверение от ОП „Софийски кадастър“, съгласно който
собствениците са представили необходимата документация и обектът е бил нанесен в
кадастралния план на гр. София съгласно писмо от 20.01.2004 г.; акт образец 15 от
05.03.2004 г., подписан от възложители, сред които ищцата и ответницата, проектанти,
строители и строителен надзор; разрешение за ползване № СТ-12-353/02.09.2004 г., издадено
от началника на ДНСК, с което е разрешено ползването на строеж – жилищна сграда
/сутерен, партер с магазини, 1 етаж офиси, 5 жилищни етажа и подпокривно пространство/ в
парцел ХІV-151 кв.10, м.“Крива река“ по плана на гр. София, с административен адрес
гр.***, бул.“***“ **, район Красно село.
Представен е протокол от 05.08.2002 г., подписан от В. М. и Й.Г., според който В. М. е
4
предала ключ на Й.Г. от входната врата на сградата и е получила от нея сумата от 62 лева
разходи – следователно владението не е отнето насилствено, каквито са твърденията в
исковата молба.
По делото е представен от ответницата акт образец 14, датата на който - 29.03.2000 г., е
оспорена от ищцата. Същият представлява частен документ и съдът не е обвързан от датата,
посочена в него, а преценява достоверността й заедно с останалите доказателства. От
представеното от ищцата и прието в о.с.з. от 18.05.2021 г. писмо от НОИ София-град от
25.09.2020 г., според което лицата, посочени като служители на „Тролекс“ ООД, не са
служители на дружеството в последващ спрямо 29.03.2000 г. момент, не може да се направи
относим за настоящото дело извод.
Схема, издадена от СО - ОП „Софийски кадастър“ към писмо от 30.03.2001 г., е издадена на
основание чл. 22, ал. 1 и 2, чл. 184, ал.1, 2 и чл. 229а ППЗТСУ, които регулират
задължението на инвеститора, веднага след завършване на строителните работите да
представят на техническата служба и органите по кадастъра пълни и точни данни за
извършеното ново строителство, в това число да представят екзекутивната документация
след цялостно извършване на строежа. От тълкуването на тези норми следва да се направи
извод, че нанасянето на новопостроена сграда в кадастъра, в т.ч. нейното заснемане е
свързано с проверка и удостоверяване на факта, че същата фактическа е изградена и
завършена. Ето защо, съдът приема, че най-късно на 30.03.2001 г. сградата е била изградена
до степен „груб строеж“. Следва да се има предвид, че за сгради, чийто строеж е извършван
преди влизане в сила на ЗУТ за момент, в който възниква правото на собственост върху
самата сграда и идивидуалните обекти в нея, следва да се приеме също момента, в който са
изпълнени ограждащите стени и покрива без или с различна степен на изпълнение на
довършителните работи. Преди влизане в сила на ЗУТ не е регламентирано съставянето на
нарочен акт за този етап на строителството, подобно на предвидената по-късно разпоредба
на чл. 181, ал.3 ЗУТ, поради което до влизане на този закон в сила, степента на завършеност
на строежа може да бъде установена с всички допустими от процесуалния закон
доказателствени средства /писмени и гласни, както и с експертни заключения/. В този
смисъл е и решение № 53 от 17.02.2011 г. по гр. д. № 1467/2009 г., II г. о. на ВКС.
По делото е прието заключение на съдебно-техническа експертиза, изготвена от в.л. инж. П.
Я., специалист ПГС, според което в приложени констативни актове за резултатите от
извършената проверка на СО - Район „Красно село” от 22.09.1997 г. е констатирано че,
процесната жилищна сграда е изпълнена с кота корниз 585,58 м. Съобразно приложения Акт
образец 14 за приемане на конструкцията на сградата от 29.03.2000 г. на ДНСК,
конструкцията е била изпълнена към тази дата – 29.03.2000 г. В заключението на СТЕ е
отразено, че съобразно Констативен протокол за строителна линия и ниво от 06.02.2003 г. на
ОП „Софийски кадастър“ за проверка на достигнатата кота било при изпълнение на
строителните работи че, „котата е спазена - 590,10м“. Позовавайки се на заповеди от
02.04.1996 г. в.л. инж. Я. поддържа, че към 23.05.1996 г. е приет кофражът и армировката на
плочата над 3-ти етаж - кота +10,80 м., т.е. тогава вече бетонирането на плочата на долния
етаж на кота +8,00 м със сигурност е било изпълнено, т.е. вторият етаж е бил изграден.
Пояснено е, че процесният имот представлява Апартамент № 3, в гр. ***, на бул.***“ **, на
втори жилищен етаж, състоящ се от дневна с бокс, две спални, зимна градина, коридор,
баня, тоалетна и две тераси, със застроена площ от 89,22 кв.м., при съседи: изток- заден
двор, запад-улица, север- апартамент №2, юг- калкан. При огледа на място вещото лице
инж. П. Я. е установило че, същият отговоря на описания в нотариалния акт на ответницата,
по площ и граници. При изслушването си в о.с.з. вещото лице Я. пояснява, че при огледа е
установила, че апартаментът е в груб строеж, не са изпълнени настилки, не са изпълнени
санитарни възли, нито боядисване, както и че апартаментът е необитаем.
Предвид оспорване от ищцата е допусната и приета КСТЕ от специалист по геодезия и
кадастър – инж. П. Р. и от строителен инженер - инж. Д. М.. В.л. инж. М. обосновава, че към
22.09.1997 г. процесната жилищна сграда е изпълнена с кота корниз 585,58 м. Вещото лице
сочи, че към делото е приложено копие от чертеж от одобрен на 10.05.2004 г. от ДАГ,
5
екзекутивен архитектурен проект за процесната сграда, отразяващ разпределението на кота
+ 5,20 м., отговарящо на разпределението на втория жилищен етаж от сградата. Съгласно
този екзекутив процесният апартамент № 3 е изграден с някои промени във вътрешното си
разпределение. Предвидената с първоначално одобрения арх. проект зимна градина не е
изградена, а площта й е приобщена към тази на дневната. Първоначално предвиденият
кухненски бокс с врати към дневната и към зимната градина не е изграден, а площта му е
присъединена към дневната, като е обособено едно общо помещение. При извършения
оглед на място вещото лице е констатирало, че процесният Апартамент № 3 съответства на
отразения такъв в одобрения екзекутивен проект. При изслушването си в о.с.з. от 09.03.2021
г. вл М. е заявила, че сградата е въведена в експлоатация, а самият апартамент е на
циментова замазка и мазилка по стените, без вътрешни дограми.
В.л. инж.Р. е извършило оглед на сградата на бул. „Генерал Тотлебен“ 33 и
дешифриране на сканирана аерофотоснимка на кадър 9855 от филм № 6 от година на летене
1997г. с приблизителен мащаб 1:5000. Пояснено е, че кадър 9855 от филм №6 е заснет на
23.09.1997г. в 11ч. 25мин. 47 сек. Гринуичко време или в 14ч. 25 мин по Българско лятно
време. Аерофотоснимката е направена от височина Н = 4060 м с аерофотокамера WILD и
покрива картен лист К-34-46. Посочената информация е отразена в черната рамка на
лицевата част на предоставената аерофотоснимка от Военно топографско поделение 24430 в
гр. Троян. При дешифрирането на вещото лице е установило, че по североизточния калкан
покривът не прави чупка на било, а е права линия, мансардният етаж се вижда ясно, тъй като
частта следа кота корниз спрямо североизточната фасада влиза навътре с широчината на
терасата на първи мансарден етаж, явяващ се осмо ниво на сградата. По отношение на
втория мансарден етаж не е категоричен дали е бил изцяло изграден, поради което мисли, че
към датата на аерофотозаснемането на 23.09.1997 г. по-скоро последното девето ниво не е
било завършено.
Съдът възприема изводите на - вещите лица строителни инженери като компетентни и
обосновани и в съответствие с приложените писмени доказателства. От Констативен
протокол за резултати от извършена проверка от 17.09.1997 г., се установява, че към
22.09.1997 г. жилищната сграда в парцел ХІV-151 кв.10 по плана на гр. София е изпълнена
до кота КОРНИЗ./л.38 и 155 от делото на СГС, документът е представен и от двете страни
по делото/. Двете вещи лица строителни инженери са стигнали до едни и същи изводи и
еднозначно може да се заключи, че към 22.09.1997 г. процесната жилищна сграда е
изпълнена с кота корниз 585,58 м. Заключението, съставено въз основа на аерофотоснимки
от следващия ден, приема, макар и не категорично, че покривът на сградата не е бил
завършен. Предвид заключенията на останалите две вещи лица и приложените писмени
доказателства следва да се приеме, че най-ниската част на покрива е достигната към
22.09.1997 г. Считано от 02.09.2004 г., сградата е с разрешение за ползване.
За да бъде уважен искът по чл. 108 ЗС, ищецът следва да докаже при условия на главно и
пълно доказване, че а) е собственик на имота на конкретно правно основание; б) че
ответникът владее или държи имота и в) че това владение или държане е без правно
основание. Правното основание, на което ищцата твърди да е собственик, е саморъчно
завещание, обявено на 28.12.1994 г. и приращение след разваляне на договор за учредяване
на право на строеж. Правата на наследодателя на ищцата не са спорни между страните, а и
се установяват от представените по делото писмени доказателства. Ето защо, съдът намира
за установено по делото, че ищцата е съсобственик на ½ идеална част от парцел ХIV-151, от
кв. 10, по плана на гр. София, м. „Крива река“, в което е построен процесният апартамент.
Спорно по делото е дали ищцата е станала собственик на ½ ид.ч. от апартамент №3 по
силата на приращението след уважаване на иска за разваляне на договора за учредяване на
правото на строеж.
С решение № 727/30.03.2017 г. по гр.д. № 4827/2016 г. по описа на САС, ГК, 8 състав,
преюдициално на настоящото, е прието, че към 22.07.1996 г. процесният апартамент не е
съществувал като корпорална вещ, или като материално обособен обект, но предвид
консесуалния характер на договора за продажба и след тълкуване волята на страните при
6
постигане на съгласие по основните му елементи, включително и по предмета му с посочени
индивидуализиращи признаци, съобразно одобрен архитектурен проект за сградата, същият
представлява годен обект на правото на собственост. Дали към момента на пораждане на
облигационното правоотношение вещта, предмет на сделката, действително е съществувала,
е релевантно за точното изпълнение на вече породеното договорно задължение на продавача
за прехвърляне правото на собственост върху апартамента, и не се отразява на
действителността на продажбеното правоотношение. В момента на възникване на обекта,
който в достатъчна степен е индивидуализиран в договора за покупко-продажба,
прехвърлителят ще изпълни задължението си за прехвърляне правото на собственост върху
същия. Не е недействителна поради невъзможен предмет транслативна сделка с обект –
бъдеща вещ. САС се е позовал и на ТР №3/2014 г. по т.д. № 3/2014 г. на ВКС, ОСГК. От
силата на това решение страните по настоящото дело са обвързани.
Влязлото в сила решение по гр.д. № 9171/1997 г. по описа на СРС, І отд., 26 състав, с което
договорът за учредяване право на строеж в полза на „Тролекс“ ООД е развален, има
конститутивно, обратно действие между страните по него. С разпоредбата на чл. 88, ал. 2
ЗЗД обаче е предвидено, че развалянето на договори, които подлежат на вписване, не засяга
правата, придобити от трети лица преди вписване на исковата молба. В този смисъл
разпоредбата установява оповестително-защитно действие на вписването на исковата молба
за разваляне на договори, които подлежат на вписване. Защитното действие на исковата
молба цели да защити ищеца от правните последици на последващи разпоредителни сделки
с имота, като обвързва с последиците си последващите приобретатели със силата на
пресъдено нещо на решението, като защитното действие на вписването е до изтичане на 6-
месечния срок за отбелязване на решението по конститутивния иск. Правата на трети лица,
които са страна по разпоредителни сделки, вписани преди вписване на исковата молба, са
противопоставими на ищеца и тези лица не са обвързани от обратното конститутивното
действие на решението за разваляне на договора. С нотариалния акт, вписан преди исковата
молба, се ограничава обратното действие на развалянето на договора, само между страните,
без да се засяга придобитото право на собственост на последващите приобретатели на
имота, като е без правно значение тяхната субективна недобросъвестност – тала изрично
Решение № 267 от 19.02.2003 г. на ВКС по гр. д. № 1325/2002 г., IV г.о., Решение № 49 от
4.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4476/2007 г., I г. о., ГК.
В настоящия случай се установява, че договорът, от който праводателите на ответницата,
черпят права, е сключен преди момента на вписване на исковата молба по предявен иск от
ищеца по чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на договора за учредяване на право на строеж в
полза на праводателя на ответниците. Съобразно с изложеното по-горе, съдът приема за дата
на завършване на сградата до етап груб строеж – 30.03.2001 г., което е преди влизането в
сила на решението по иска с правно основание чл. 87 ЗЗД. Дори и да се приеме, че датата, на
която сградата е достигнала етап „груб строеж“, е твърдяната от ищцата – 06.02.2003 г.
съобразно с констативен протокол за строителна линия от 06.02.2003 г., не може да се
приеме, че процесният имот е нейна собственост по силата на приращението. Това е така,
тъй като със сделката между „Тролекс“ ООД и П. П. и сделката между П. и К. П. и
ответницата, е прехвърлено правото на строеж върху процесния имот. В нотариалните
актове е отбелязано, че се прехвърля имот в груб строеж, но е безспорно, че към датите на
изповядването този етап не е бил достигнат и не е съществувала вещ, правото на
собственост върху която да се прехвърли. Праводателите на ответницата, а впоследствие тя,
са придобили правото на строеж, което при завършване на сградата, се е трансформирало в
право на собственост ( в този смисъл мотивите на ТР №3/2014 г. по т.д. № 3/2014 г. на ВКС,
ОСГК). Същественият въпрос по делото е вписването на първата прехвърлителна сделка със
строителя преди вписване на исковата молба за разваляне на договора между собствениците
на земята и строителя. В този момент ищцата е загубила възможността собствеността върху
изграденото в нейния имот да стане нейна собственост по силата на приращението заради
защитната норма в полза на третите лица на чл. 88, ал. 2 ЗЗД. Поради липсата на първата
предпоставка за уважаване на иска, същият следва да се отхвърли.
7
Основателни са доводите във въззивната жалба, че със завършване на сградата в груб строеж
купувачът е станал собственик на закупения имот, като междувременно настъпилото
разваляне с обратен ефект по отношение договора за вещното право на строеж не може да
рефлектира върху правата по нея, именно поради защитното правило на чл.88, ал. 2 ЗЗД.
Основателни са и доводите, че по делото е доказана самостоятелност на процесния имот и
съответствие с одобрените проекти на сградата – в този смисъл изрично заключението на вл
М..
За пълнота следва да се разгледат и възраженията на ответницата, че е придобила имота по
давност. Основателни са доводите, че на Й.Г. е бил предоставен ключ за входната врата на
сградата от собственичката В. М. и че тя е подписала акт образец 15, именно в качеството й
на собственик на апартамент №3. Ето защо, дори и да се приеме, че не е настъпило вещно-
прехвърлителното действие на сделките по нотариален акт № 136 по нот. д.№15772 /1996 г.
и по нотариален акт № 106, т. LX, нот. д. № 11650/97 г., праводателите на ответницата и тя
са упражнявали владение на правото на строеж, а след завършване на сградата ответницата е
владяла правото на собственост върху ½ ид.ч. от имота, именно спорния по настоящото
дело, като го е придобила въз основа на кратката петгодишна давност. Независимо че
позоваването в отговора на исковата молба е само на десетгодишна давност съдът приема,
че дали владението е добросъвестно или не, е въпрос на правна квалификация. На следващо
място, Г. е упражнявала владение от доброволното предаване на ключа за входната врата на
сградата до подаване на исковата молба по настоящото дело (17.01.2013 г.) в продължение
на повече от десет години. Предявяването на иск от страна на майката на ищцата не е спряло
давността по отношение на претендираната от ищцата ½ ид.ч. Ето защо, ответницата владее
имота на правно основание.
Следва да се посочи също, че позоваването на ищеца за погасяване на правото на строеж на
основание чл. 67 ЗС е извършено с молба, представена по настоящото дело в с.з. на
22.01.2019 г., която дата следва реализирането на правото на строеж, дори и при най-късната
възможна дата за това - 06.02.2003 г. и възражението на ищеца за погасяване на вещното
право на строеж по давност е неоснователно.
След като не се установява ищцата да е собственик на ½ ид.ч. от имота, искът с правно
основание чл. 108 ЗС следва да се отхвърли, а обжалваното решение – да бъде отменено.
В тежест на ищцата следва да се възложат разноските за първата инстанция в размер на
1200 (хиляда и двеста) лева за депозит за СТЕ и адвокатски хонорар и за въззивната
инстанция в размер на 1105,79 (хиляда сто и пет 0,79) лева за държавна такса и адвокатски
хонорар.
Предвид горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 260463 от 07.02.2022 г. на Софийски градски съд по гр.д.
3473/2013, I гражданско отделение, 7 състав и вместо него постановява:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. Л. М., ЕГН ********** срещу Й.П. Г. – К. ЕГН
********** иск за собственост по чл. 108 ЗС за признаване за установено, че ищцата е
собственик по силата на саморъчно завещание, обявено на 28.12.1994 г. и приращение на ½
идеална част от недвижим имот, представляващ АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр.
София, на втори етаж в жилищната сграда, находящ се в гр. ***, бул. „***“ ** със застроена
8
площ от 89.22 кв.м., състоящ се от дневна с бокс, две спални, зимна градина, коридор, баня,
тоалетна и две тераси, при съседи: изток – заден двор, запад – улица, север – ап. № 2, юг –
калкан, заедно с МАЗЕ № 18, с площ от 7.62 кв.м., при съседи на мазето: изток – коридор,
запад – коридор, север – коридор, юг – абонатна станция, заедно със съответните идеални
части от общите части на сградата.
ОСЪЖДА Д. Л. М., ЕГН ********** да заплати на Й.П. Г. – К. ЕГН ********** на
основание чл. 78, ал.3 ГПК разноски за първата инстанция в размер на 1200 (хиляда и
двеста) лева за депозит за СТЕ и адвокатски хонорар и за въззивна инстанция в размер на
1105,79 (хиляда сто и пет 0,79) лева за държавна такса и адвокатски хонорар.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано в едномесечен срок от връчването му на
страните пред ВКС по реда на чл.280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9