Р Е Ш Е Н И Е
№ ….
гр.Поморие, 30.08.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Районен съд
– Поморие, гражданска колегия, в открито заседание на 26 октомври през две
хиляди и осемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: Ивайло Бъчваров
при
участието на секретаря Йовка Тодорова, като разгледа докладваното от районния
съдия г.д.N 862 по
описа за
Производството
е образувано по искова молба от А.Я., гражданин на Република Исландия, чрез
пълномощника и съдебен адреса*** – адв.Н.Ч., против Етажната собственост (ЕС)
сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по кадастралната карта и кадастралните
регистри (КККР) на гр.Поморие (сграда „С” (Сигма)), комплекс „Сънсет Ризорт”, с
адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219, представлявана от управителя на
ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя В.Д..
В молбата се твърди, че ищецът е собственик на самостоятелен
обект на собственост (СОС) в процесната сграда „С” (Сигма), представляващ
апартамент № 10, ет.10. Твърди се, че на 14.11.2017 г., е проведено общо
събрание (ОС) на собствениците на СОС в ЕС на сградата, което е приело
решенията обективирани в съставения протокол за проведеното събрание. Изразява
се становище, че проведеното ОС е
недопустимо по въпросите, посочени в поканата за свикването му и същото е свикано и проведено незаконосъобразно .
Твърди се също, че е налице нарушение на чл.13, ал.1 ЗУЕС, допуснато при
свикването на събранието, изразяващо се в непоставяне на поканата за свикване
на ОС на видно и общодостъпно място на входа на сградата. Сочи се, че ОС е
проведено в неподходящо време, когато комплекс „Сънсет ризорт”, който е за
сезонно ползване, не се обитава от собствениците и в поканата за свикване на
събранието е посочено място за провеждане в зала „Емералд” в сграда Д, което е
извън процесната ЕС.
Твърди, че в поканата за свикване на ОС е обявено, че
регистрацията на участниците ще започне от 08,30 ч., до 09.00 ч., а в
действителност регистрацията е продължила до 09,22 ч. и след като е установен
кворум по- нисък от 67 % провеждането на събранието е отложено с един час,
поради което със започването му в 10.00
ч. вместо в 10,22 ч. е нарушена разпоредбата на чл.15, ал.2 ЗУЕС. Твърди се ,
че в протокола от събранието е посочен кворум от 60,73189 % ид.ч. , а обявеният
кворум по време на събранието е бил 60,24 %, който и съответства на
действителния съгласно списъка на присъстващите лице, като въпреки оспорването
на съдържанието на протокола от ищеца същият не бил поправен съобразно
направените възражения. Твърди се на следващо място, че са представени 17 бр.
пълномощни от 19.07.2017 за представителство в ОС на друга сграда – сграда А
(Алфа), а не на процесната сграда Сигма, като в същите е посочено, че при
противоречие между текста на български и руски език, меродавен ще бъде текстът
на английски език, а посочените пълномощни не съдържат текст на английски език.
Твърди се още масова липса на необходимата индивидуализация на голяма част от
упълномощителите – липса на рождени дати, данни от документ за самоличност,
която водела до липса на представителна власт на пълномощниците. Също така се
твърди, че са налице пълномощни, в които като упълномощители са посочени повече
от едно лице, а пълномощното носи подписа само на едно от лицата посочени като
упълномощители. Твърди се, че са налице пълномощни, съставени на български и
чужд език – руски и английски, като текстът на български не е попълнен с данните
на упълномощителя и под този текст не е положен подпис. Във връзка с
представителната власт на пълномощниците се твърди още ,че пълномощното за
представителство на ап.С4-2 изхожда от малолетно лице, вместо от неговия
законен представител, поради което и приспадащите се на този обект ид.ч. са
били ненадлежно представлявани и съответно следва да се коригира кворума за
провеждане на ОС и вземане на решения.Твърди се от ищеца, че е допуснато
нарушение на чл.16, ал.7 ЗУЕС, изразяващо се в непоставяне на 21.11.2017 г. на
видно и общодостъпно място на входа на сградата на съобщение, че е изготвен
протокола от ОС, като на тази дата ищецът е получил линк, от който може да
изтегли протокола от ОС и приложенията към него. Твърди се и това, че в
документите за собственост на СОС в сградата ид.ч. от ОЧ са посочени в
квадратни метри, а в списъка на присъстващите на ОС лица ид.ч. от ОЧ са
посочени в проценти, като не са налице данни преобразуването на ИЧ да е
направено от лицензиран оценител, както и по неустановен начин е направена
прекалкулация на наличния кворум към 100 %. Сочи се също, че от списъка на
присъстващите на ОС, приложен към протокола и неразделна част от него, не става
ясно кое лице на кой собственик е пълномощник. Твърди се, че с цел заобикаляне
на закона един от СОС в процесната сграда – склад с площ 4,08 кв.м., с
идентификатор 57491.509.24.3.348, е прехвърлен на 38 лица, за да може същите да
бъдат представители на собственици с обикновено пълномощно, което обстоятелство
считат за самостоятелно основание за отмяна на решенията на ОС. Сочи, че за
този имот в приложение към протокола от ОС са положили подписи 31 лица, при
посочен брой на собствениците 35 лица и действителен брой 38 лица. По отношение
на този СОС, лицето Г.Г. подписал се на второ място в Приложение №1, е прехвърлил
притежаваните от него ид.части на 18 други лица
на 18.10.2016 г. и към датата на провеждане на събранието не е бил
собственик на СОС в процесната сграда, нито е бил упълномощен от собствениците на посочения СОС за участие
в ОС, а е представил пълномощни издадени му съответно от Д. К.-собственик на
ап.С5-22 и Д. Б.- собственик на ап.С11-1, които са били без нотариална заверка
на подписа.
Твърди се, че в списъка на присъстващите на ОС като
собственици на СОС с идентификатор 57491.509.24.3.347 са посочени дружествата
„Сънсет ризорт къмършъл”АД и „Двора” ЕООД, като последното не е собственик на
имота, а такъв е дружеството „Дворо” ЕООД. Също се сочи, че в списъка, за
посочения имот, подписи са положени от пълномощници – адв.Г. и адв.Н., които са
упълномощени от несобственик на имота – „Двора” ЕООД. Твърди се, че пълномощникът
М. М.-В.е упълномощена от дружеството „Сънсет Къмършъл” ЕООД, което не е
собственик на СОС в процесната сграда, а в списъка за регистрация същото
дружество е посочено като собственик на множество имоти процесната ЕС.
Твърди
се, че е допуснато нарушение на чл.16, ал.5 ЗУЕС, изразяващо се в непосочване в
протокола на начина, по който е гласувал всеки собственик и неподписване на протокола от
участвалите в ОС лица, а също и неотразяване в протокола на направените на ОС
предложения, изявления и обсъждания.
Освен изложените съображения за незаконосъобразност на
всички решения, взети на проведеното ОС, се сочат и такива за
незаконосъобразност на конкретно посочени решения – тези по т.2 до т.7 от
дневния ред на събранието.
Твърди, че приетото по т.2 от дневния ред решение да
се извърши необходим ремонт на сграда Д (Делта) и да се създаде фонд „Ремонт и
обновяване на сградата”, касае ремонт на покривни тераси, които не са общи
части, а тераси принадлежащи към отделни СОС и като такива са индивидуална
собственост, и в случая става въпрос не за необходим ремонт на сградата, по
смисъла на §1, т.8 от ДР на ЗУЕС, а за основен такъв, по смисъла на §1, т.18 от
ДР на ЗУЕС, вр.с § 5, т.42 от ДР на ЗУТ, за извършването на който е необходим
кворум не по-малко от 67 на сто ид.ч. от ОЧ, какъвто кворум не е бил налице на
процесното ОС.
Решението по т.3 от дневния ред за приемане на предложения
бюджет за извършване на необходимия ремонт на сградата, който бюджет е
неразделна част от протокола, е оспорено от ищеца с твърдението, че в
предложения бюджет са вписани номер на обект, процент идеални части и сума,
която следва да заплати всеки етажен собственик, но от нея не става ясно въз
основа на какви параметри е формирана сумата, а и предложеният бюджет не е
такъв по смисъла на закона.
Оспорва се от ищеца като незаконосъобразно и решението
на ОС по т.4 от дневния ред, вноската за поддържането на фонд „Ремонт и
обновяване” на сградата за извършването на необходимия ремонт да е съобразно
приетият бюджет, преизчислена за всеки собственик поотделно съгласно
разпоредбата на чл.50, ал.2 ЗУЕС, а именно съобразно идеалните му части в
общите части на ЕС, но не по-малко от един процент от минималната работна
заплата за страната, платима еднократно до края на м.август 2018 г., по банков
път по специално открита банкова сметка *** – за фонд „Ремонт и обновяване”,
която да се открие от името на управителя на ЕС, като съгласно чл.50, ал.3 ЗУЕС, таксите за всеки един СОС за фонда са посочени в приетия бюджет,
неразделна част от протокола. Сочи се, че размерът на таксите е предварително
определен с решението по т.3 и е налице нарушение на императивната разпоредба
на чл.50, ал.2, т.1 ЗУЕС, предвиждащ вноската във фонда да е ежемесечна, а не
годишна. Сочи се, че определянето на краен срок за плащане на тази годишната
вноска до м.декември
Решението на ОС по т.5 от дневния ред е оспорено с
аргумент, че е прието по въпрос, който не е бил включен в предварително
обявеният в поканата за свикване на ОС дневен ред на събранието, както се
твърди и, че е нищожно поради липсата на
конкретизация на предоставените на управителя правомощия.
Твърди се и незаконосъобразност на решението по т.6 от
дневния ред, съгласно което при неплащане точно и в срок на вноската по
поддържането на фонд „Ремонт и обновяване” за извършване на необходимия ремонт,
приета на ОС, етажният собственик ще дължи лихва за забава в размер на 5 %
годишно върху дължимата вноска за всеки ден забава до окончателното изплащане
на задължението към ЕС.
Също така се твърди и незаконосъобразност на решението по т.7 от
дневния ред предвид незаконосъобразността на предходите решения на ОС.
Предявен е иск с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, за
отмяна на всички решения на ОС на ЕС, проведено на 14.11.2017 г., обективирани
в протокол от ОС от същата дата, като незаконосъобразни. Претендират се и
разноските по дело.
Исковата молба е приета за разглеждане от съда и
препис от нея е връчен на ответната ЕС, която в законоустановения срок е подала
отговор, с който оспорва предявената претенция като неоснователна и моли съдът
да я отхвърли изцяло.
Ответникът твърди, че организирането, провеждането,
вземането на решения, изготвянето и връчването на протокола от ОС са извършени
законосъобразно, в съответствие с изискванията на ЗУЕС, като излага подробни
аргументи в подкрепа на застъпеното становище. Също претендира разноските по
делото.
В съдебно заседание ищецът се представлява от редовно
упълномощен процесуален представител – адвокат, който поддържа исковата
претенция на заявените в исковата молба основания.
Ответната ЕС също се представлява от редовно
упълномощени (л.175) представители – адвокати, които поддържат изразеното с
отговора становище за неоснователност на предявения иск.
За да разреши така поставения спор съдът се запозна
подробно със становищата и исканията на страните, както и със събраните по
делото доказателства, и като съобрази относимите законови разпоредби, прие
следното:
Не се спори между страните, че ищецът А.Я. е
съсобственик на посочения в исковата молба СОС – апартамент апартамент № 10,
ет.10, в сграда С(Сигма) с идентификатор 57491.509.24.3 по КККР на гр.Поморие,
в комплекс „Сънсет Ризорт” гр.Поморие , като същото се установява от
представения по делото заверен препис от нотариален акт № 81/06.10.2008 г.,
нот.дело № 2014/2008 г., по описа на нотариус Хр. Р..
Представен е заверен препис от покана за свикване на извънредно ОС на собствениците
в ЕС на процесната сграда, изходяща от управителя на ЕС – „Двора” ЕООД
гр.Поморие, подписана от представителя на дружеството- управител В.Д., с която
собствениците са уведомени, че управителят свиква извънредно общо събрание на
собствениците при дневен ред както следва:
т.1 Избор на протоколчик за провеждане на ОС; т.2 Приемане на решение за извършване на необходим ремонт на
сградата по смисъла на §1, т.8 от ДР на ЗУЕС и
създаване на фонд „Ремонт и обновяване” на сградата; т.3 Приемане на бюджет за
извършване на необходимия ремонт; т.4 Определяне на размера, начина, сроковете
и условията на плащане на паричните вноски за поддържането на фонд „Ремонт и
обновяване”, предвид нуждата от извършване на необходим ремонт на сградата; т.5
Приемане на решение, с което се възлага на управителя на ЕС да сключи договори
за извършване на необходимия ремонт с когото прецени, при условия и цена
каквато прецени, но в рамките на приетия бюджет на ЕС; т.6 Определяне на финансови
санкции за етажни собственици, които не са платили точно и в срок вноските за
фонд „Ремонт и обновяване” и т.7 Вземане на решение за предприемане на
юридически действия от страна на управителя на ЕС при неплащане на задължения
от страна на етажните собственици и определяне на съответните мерки за това.
В поканата е посочено, че ОС ще се проведе на
14.11.2017 г., от 09.00 ч., в зала „Емералд”, на етаж -1, на сграда „Делта” в
комплекса, като регистрацията на участниците ще започне в 8.30 ч.
Представен е заверен препис от протокол от 29.09.2017
г., относно поставяне на поканата на 29.09.2017 г., 11.00 ч. на входната врата
на сградата. Протоколът е подписан от представляващия управителя и Г.Г., за
който е посочено, че е собственик на СОС в процесната сграда.
Установява се от представеното електронно писмо,
неоспорено от ищеца, с посочен автор В.Д., с електронна поща на автора – **********@************.**,(л.208), че поканата е изпратена на ищеца по електронен
път, получена от същия, а видно от посоченото в исковата молба не се оспорва,
че последният е взел участие в процесното ОС, чрез пълномощник – адв.Ч..
Предвид
така посоченото съдът намира, че не е налице твърдяното от ищците нарушение на
чл.13, ал.1 ЗУЕС, допуснато при свикване на ОС, изразяващо се в непоставяне на
поканата за свикване на ОС на видно и общодостъпно място на входа на сградата.
Разпоредбите на чл.13, ал.1-5 ЗУЕС, гарантират правото
на собствениците на СОС в сграда в режим на ЕС да вземат участие в ОС на ЕС,
като въвеждат задължение на свикващия ОС да уведоми собствениците за свикването
на ОС по посочения в закона ред. В случая собственикът – ищец е били надлежно
уведомен за свикването на процесното ОС в срока по чл.13, ал.1 ЗУЕС, могъл е да
упражни правото си да присъства при провеждането на ОС и да участва във
вземането на решения, което право ищецът е и реално упражнил, чрез пълномощника
си.
Не е налице и следващото, сочено от ищеца, нарушение
на ЗУЕС, изразяващо се в свикване и провеждане на ОС в неподходящо време,
когато комплекс „Сънсет ризорт”, който е за сезонно ползване, не се обитава от
собствениците.
ЗУЕС не въвежда специфични правила за провеждане на ОС
на ЕС в сгради за сезонно ползване (временно обитаване по смисъла на чл.95,
ал.2 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за
правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени
зони), в това число не съдържа
предписание ОС на ЕС да се свиква във време, в което СОС се ползват от
собствениците.
По делото е представен заверен препис от списък на
собствениците, присъстващи на ОС на ЕС в процесната сграда, насрочено за
14.11.2017 г. в заглавната страница на който е посочено, че същият е неразделна
от протокола за проведеното ОС.
В списъка са посочени 394 СОС в сграда С (Сигма),
индивидуализирани с номер и площ (със и без ид.ч.), с посочени собственици на
СОС, ид.ч. от ОЧ на сградата в квадратни метри, процент на ид.ч. към всички
ид.ч. и подписи на присъствалите на ОС събрание собственици, респ.пълномощници.
Не се спори, а и се установява от представените по
делото титули за собственост – нотариални актове, че СОС в процесната сграда са
собственост на лицата, посочени в списъка.
Представен е заверен препис от протокол от започналото
в 09.00 ч., ОС на собствениците на СОС в сграда С (Сигма) в комплекс „Сънсет
ризорт” гр.Поморие, в който са посочени с идентификатор представените на
събранието СОС, техните собственици и притежаваните от същите ид.ч. от ОЧ на
сградата в проценти.
В протокола е посочено, че неразделна част от същия е
таблица с присъстващите собственици, в която е положен подпис от последните.
Отразено е в протокола, че председателят на
събранието, същият пълномощник на управителя, е констатирал, че към обявения час за провеждане на ОС последното
не може да е проведе поради липса на необходимия кворум по чл.15, ал.1 ЗУЕС –
най-малко 67 на сто ид.ч. от ОЧ на ЕС, поради което събранието се отлага за 10.00
ч. на същата дата. Съгласно протокола в 10.00 ч. председателят на ОС е констатирал,
че към този час на събранието присъстват собственици (пълномощници на
собственици), формиращи кворум от 60,73189% ид.ч. от ОЧ, който е необходимия
такъв по чл.15, ал.2 ЗУЕС – не по-малко от 33 на сто ИЧ от ОЧ на ЕС и
събранието може да заседава и да взема решения.
По повод твърдените
от ищеца нарушения на процедурата по провеждане на ОС с оглед обстоятелството, че в поканата за свикване на
ОС е обявено, че регистрацията на участниците ще започне от 08.30 ч., до 09.00
ч., а в действителност регистрацията е продължила до 09,22 ч., поради което със
започването на събранието в 10.00 ч. е нарушена разпоредбата на чл.15, ал.2 ЗУЕС, а също и че след отлагането на ОС председателят не е обявил на
присъстващите процента от идеалните части от общите части (ИЧ от ОЧ),
представлявани от присъстващите при започване на ОС, съдът прие следното:
Твърдяното продължаване на регистрацията на
участниците до по късен час от посочения в поканата, както и обявяването или
необявяването на обстоятелството, че не е налице изискуемият от чл.15, ал.1 ЗУЕС кворум за провеждане на ОС, при фактическо и неоспорено от ищците
започване на ОС в 10.00 ч., не е основание за незаконосъобразност на взетите от
ОС решения, ако от доказателствата по делото се установява наличния към
обявения час за начало на ОС кворум и ако така установения кворум е по-малък от
посочения в закона.
В случая от горепосочения списък на собствениците
несъмнено се установява, че към обявения час за начало на ОС кворумът е бил
по-малък от този по чл.15, ал.1 ЗУЕС, който въпрос не е и спорен между страните
и са били налице основанията за отлагане началото на събранието. За
законосъобразно провеждане на ОС в хипотезата на чл.15, ал.2 ЗУЕС е необходим
кворум от представени на общото събрание собственици не по-малко от 33 на сто ид.ч.
от ОЧ, какъвто кворум е бил налице при започване на събранието след отлагането
му. Необявяването на установения кворум в началото на събранието, както и
започването му преди да е изтекъл един час от отлагането в хипотезата на
чл.15,ал.2 от ЗУЕС не са самостоятелни
основания за незаконосъобразност на решенията, доколкото в случая се
установява, че посочения в протокола кворум при отлагане на събранието е по
малък от изискуемия в чл.15,ал.1 от ЗУЕС и съответно е по-голям от изискуемия
по чл.15, ал.2 от ЗУЕС при започване на събранието след отлагането му, а
отделно от това от доказателствата по делото не може да се направи безспорен
извод, че регистрацията е продължила след обявеното в покана час 09.00 ч. и в
тази насока са само твърденията на ищеца и включително св.П. сочи, че
регистрацията е продължила между 20-30
мин., което напълно съответства на обявения в поканата и отразен в протокола
краен час за приключване на регистрацията -9.00 ч. .
Сборът от ид.ч.
на представените на събранието собственици на СОС (по протокола), изчислен от
съда е 60,73189 % ид.ч. , а не 60,24 %
както се твърди в исковата молба, която стойност процесуалният представител е
посочил не на база изчисления, а на база твърденията си в направеното
възражение срещу съдържанието на протокола(л.37), че на събранието бил обявен
кворум от 60,24 %. При всички случаи, дори кворумът да беше твърдения от ищеца,
то разликата между него и посочения в
протокола и изчислени от съда сбор е 0.49189 % и същата е в рамките на изчислителната
грешка от една страна, а от друга страна и в двата случая кворумът е по-нисък
от предвидения в чл.15,ал.1 от ЗУЕС и е налице основание за отлагане на
събранието с един час. Включително от заключението на извършената по делото
съдебно техническа експертиза във връзка с изчисляването на сбора на
присъстващите на събранието ид.части и определяне на кворума се установява кворум по нисък от
изискуемия по чл.15, ал.1 от ЗУЕС и по-висок от предвидения в чл.15, ал.2 от ЗУЕС.
Съдът намира за неоснователно и възражението на ищеца,
че част от представените по делото пълномощни (л.55, 57-59, 63, 66, 79-81, 83,
84, 86, 87, 88, 100 и 101 ) са за упълномощаване за участие в общо събрание на
сграда „А” (Алфа), а не за процесната сграда „С”(Сигма). Видно от съдържанието
на същите пълномощни находящи се на посочените по-горе листи от делото,
действително в част от текста им на български език е посочено, че
упълномощителят по всяко от тях дава съгласие да бъде представляван от
упълномощения по съответното пълномощно на общото събрание на сграда А. В
същото време обаче навсякъде другаде, включително и в текста попълнен на езика,
който упълномощителя разбира е посочено, че упълномощителят именно в качеството
си на собственик на съответния самостоятелен обект в сграда С, посочена и с
идентификатора си по КККР, дава съгласието си да бъде представляван в общото
събрание на сграда С, поради което съдът прие, че се касае за фактическа грешка
в българския текст на пълномощното, която по никакъв начин не се отразява на
неговата действителност и съответно не води до липса на представителната власт на пълномощника по
всяко от посочените пълномощни. Също така съдът намира за неоснователни и
възраженията, че от представените по
делото пълномощни(л.59, 60, 83, 88, 96, 100), по които като собственик е
посочено повече от едно лице, не ставало ясно, кое от тях е учредило
представителната власт на пълномощника. В случая не се оспорва обстоятелството, че всяко от тези пълномощни
е подписано от един от съсобствениците и доколкото всеки от съсобствениците
може да извършва действия по управление
на съсобствената вещ, каквото действие в случая е упълномощаването за участие в
общо събрание на процесната ЕС, то
извършеното упълномощаване от който и да е от тях е валидно и учредява
представителна власт на упълномощеното лице да представлява съответния СОС на
ОСЕС. Неоснователно е и възражението за липса на надлежно упълномощаване по
пълномощното (л.65) , което изхождало от малолетно лице, а не от негов законен
представител, доколкото същото пълномощно касае представителство за участие в
общото събрание на СОС, собственост не на малолетно физическо лице, а на
чуждестранно юридическо лице-Celt Enterprise Limited и същото е подписано от законните
представители на дружеството.
Неоснователно
е и заявеното от ищеца като основание за липса на представителна власт на пълномощниците,
а именно масова липса на необходимата индивидуализация на голяма част от
упълномощителите – липса на рожденни дати, данни от документ за самоличност. В
случая индивидуализирането на
упълномощителя с име и адрес, посочване на СОС, притежаван от упълномощителя и
полагане на подпис от същия е достатъчно, за да се приеме, че с пълномощните в
обикновена писмена форма (при тези с нотариална заверка на подписа на
упълномощителя самоличността на последния е проверена от нотариуса) е учредена
представителна власт съгласно съдържанието на пълномощното. Също така по
възражението на ищеца за наличие на пълномощни, съставени на чужд език,
непридружени с превод на български език следва да се отбележи, че пълномощните
(съгласия за гласуване) са изготвени на български и съответния чужд език, който
упълномощителят разбира (руски, английски), като упълномощителя е полагал
подпис под варианта на пълномощното, изготвен на езика, който упълномощителят
владее. При изготвен вариант на пълномощното и на български език, съдът намира,
че е спазено изискването на чл.185 ГПК, доколкото ищецът не оспорва верността
на варианта на български език, а неподписването на последния не води до липса
на документ при наличие на подпис във варианта на чужд език.
Неоснователно е възражението на ищеца, че е налице
нарушение на чл.16, ал.7 ЗУЕС, изразяващо се в непоставяне на видно и
общодостъпно място на входа на сградата на съобщение, че е изготвен протокола
от ОС. Разпоредбата на чл.16, ал.7 ЗУЕС
въвежда гаранция за собствениците на СОС своевременно да узнаят за изготвянето
на протокола от ОС, с оглед упражняване на правото им по чл.40, ал.1 ЗУЕС да
оспорят решението на ОС. Ищецът не спори, а сам заявява, че на 21.11.2017 г. по
електронен път са му предоставени копия от протокола и приложенията към него,
поради което съдът приема, че не е налице твърдяното нарушение по чл.16.ал.7 ЗУЕС.
Не е налице и соченото от ищеца като основание за незаконосъобразност на решенията
на процесното ОС обстоятелство, че в документите за собственост ид.ч. от ОЧ на
СОС са посочени в квадратни метри, а в списъка на присъстващите на ОС лица
идеалните части са посочени в проценти, като не са налице данни преобразуването
на ид.ч. да е направено от лицензиран оценител, както и по неустановен начин е
направена прекалкулация на наличния кворум към 100 %. Поначало преобразуването
на посочените в актовете за собственост ид.ч. от ОЧ от квадратни метри в
проценти е математическа операция, за която не са нужни специални знания, а
освен това за извършването и в закона не е предвидено да се осъществява от лицензиран оценител.
Неоснователно и твърдението на ищеца, че основание за незаконосъобразност на решенията на
процесното ОС е обстоятелството, че в списъка на присъстващите на ОС, приложен
към протокола и неразделна част от него, не е посочено и не става ясно кое лице
на кой собственик е пълномощник.
В случая
в списъка на присъстващите на ОС са положени подписи от собствениците,
респ.пълномощниците на собственици, с отбелязване на това им качество, към
протокола, а отделно от това по делото са представени пълномощните, по силата
на който собствениците са представлявани, поради което не е налице сочената от
ищеца неяснота.
Неоснователно е и твърдението на ищеца, че с цел
заобикаляне на закона един от СОС в процесната сграда – склад с площ 4,08
кв.м., с идентификатор 57491.509.24.3.348, е прехвърлен на 38 лица, за да може
последните да бъдат представители на собственици с обикновено писмено пълномощно,
което обстоятелство считат за самостоятелно основание за отмяна на решенията на
ОС. За да е налице заобикаляне на закона, което е самостоятелно основание за
нищожност на договорите уредено в чл.26, ал.1, пр. второ ЗЗД, участниците в
сделката следва съзнателно да целят
постигането на забранен или непозволен от закона резултат чрез извършването на
една или повече сделки, всяка от които сама по себе си не противоречи на
повелителните правила на закона. В този случай страните извършват тези сделки
не за да получат типичните за тях правни резултати, а за да постигнат друга цел,
прякото осъществяване на която би противоречало на закона. При заобикалянето на
закона участниците в сделката следва да съзнават, че чрез извършената сделка
или поредица от сделки постигат цел, която законът не позволява в какъвто
смисъл е и ТР № 5/28.11.2012 г. по тълк.
д. № 5/2012 г., ОСГК на ВКС. В случая чрез прехвърлителната сделка, при която
СОС се придобива в съсобственост от множество субекти, не се достига до твърдения от ищците непозволен от закона –
чл.14 ЗУЕС, резултат – представителство на ОС по силата на пълномощно в
обикновена писмена форма. Това е така, тъй като за възникването на валидна
представителна власт по чл.14, ал.1 ЗУЕС, освен качеството собственик
(съсобственик) на СОС в сграда ЕС, което следва да има представляващия, е
необходима и едностранна сделка по упълномощаване, който акт е последващ прехвърлителната следка и изхожда от субект –
представляван, който не е страна по прехвърлителната сделка, по силата на която
представляващия е придобил качеството собственик. По отношение възражението, че лицето Г.Г.не е
собственик на СОС в процесната сграда и съответно не е могъл да представлява
надлежно собствениците на ап.С5-22 и С11-1 с издадените му пълномощни от всеки
от тях, които са без нотариална заверка на подписите, съдът намира същото за
неоснователно. Действително от доказателствата по делото-справка от СВ (л.143)
се установява, че Гергинов не е съсобственик на СОС с идентификатор
57491.509.24.3.348 към датата на провеждане на събранието, но също така се
установява от представена справка (л.219) и н.а.№62/19.12.2014 г.,
н.д.№2076/2014 г., че е съсобственик на СОС с идентификатор 57491.509.24.3.743 и в това си качество съгласно чл.14, ал.1 от ЗУЕС може да бъде упълномощен и да представлява други собственици с пълномощно
без нотариална заверка на подписите. Поради това и следва да се приеме, че Г.
Гиргинов е надлежно упълномощен да представлява собствениците на СОС - ап.С5-22
и С11-1 въз основа на издадените от тях пълномощни за целта.
Като съображение за незаконосъобразност на решенията
на процесното ОС ищците въвеждат и твърдението, че в списъка на присъстващите
на ОС като собственици на СОС с идентификатор 57491.509.24.3.347 са посочени
дружествата „Сънсет ризорт къмършъл”АД и „Двора” ЕООД, като последното не е
собственик на този имот и са представлявани от пълномощници – адв.Г. и адв.Н.,
които са упълномощени от несобственик – „Двора” ЕООД.
Посочва, че по същия начин пълномощникът М. М.-В.е
упълномощена от дружеството „Сънсет Къмършъл” ЕООД, което не е собственик на
СОС в процесната сграда.
Установява се от представената по делото справка за
имот (л.79) и извадки от публично достъпния Търговски
регистър ( л.154-л.172), че СОС с идентификатор 57491.509.24.3.347,
представляващ склад на хотел 1 с площ 5,21 кв.м. е апортиран в капитала на
„Сънсет ризорт къмършъл”АД от „Сънсет ризорт” АД, като впоследствие 1/10 ид.ч.
от имота е продадена от приобретателя на „Сънсет ризорт мениджмънт” ЕООД, което
дружество от своя страна е продало тази идеална част на „Дворо” ЕООД през
Действително по делото е представено пълномощно
(л.38), с което „Двора” ЕООД е упълномощило адв. Н. и адв.Г. да представляват
дружеството на ОС на жилищните сгради в комплекс „Сънсет ризорт”, насрочени за
14.11.2017 г., от което пълномощно не се установява наличието на представителна
власт по отношение на имот с идентификатор 57491.509.24.2.142.
От друга страна по делото са представени и пълномощно
от 13.11.2017 г. (л.149), с което „Дворо” ЕООД е упълномощило същите
представители да го представляват на процесното ОС, а така също и потвърждение,
датирано от 26.02.2018 г., с което дружеството, чрез управителя, е потвърдило
действията на пълномощниците на ОС на сградите в комплекса, проведени на
14.11.2017 г.
Дори и съдът да не кредитира пълномощното от
13.11.2017 г., като такова без достоверна дата, действията на пълномощниците са
били потвърдени от „Дворо” ЕООД – чл.42, ал.2 ЗЗД, поради което становището на
ищците, че собствениците на имот с идентификатор 57491.509.24.2.142 не са били
представени на процесното ОС, не се споделя от съдебния състав.
Идентично по характера си е и възражението на ищците,
че посоченато като собственик на множество имоти в сграда Е (Ета) дружество
„Сънсет Къмършъл” ЕООД, представлявано от пълномощника М. М.-В.не е собственик
на тези имоти.
Установява се от горепосочената извадка от публично достъпния Търговски регистър, че по силата на
апортна вноска в капитала на дружеството „Сънсет Къмършъл” ЕООД,
последното е собственик на СОС, посочени в позиции от 328 и от 331 до 394 по
списъка на собствениците. Извършеният апорт, действително не е вписан в Службата по вписванията, но това
вписване има само оповестително действие, а транслативния му ефект настъпва с
вписването на увеличението на капитала в Търговския регистър, в този смисъл е и
Определение № 153/26.02.2010 г. по ч. т.
д. № 1/2010 г., II т. о., ТК на ВКС и посоченото в него Решение №
150/10.11.2009 г. по т. д. № 766/2008 г., II т. о. на ВКС.
На следващо място ищецът заявява становище за
допуснато нарушение на чл.16, ал.5 ЗУЕС, изразяващо се в непосочване в
протокола от ОС кой собственик как е гласувал, както и неподписване на протокола
от участвалите в събранието лица и неотразяване на направените на ОС
предложения, изявления и обсъждания.
Видно от протокола от процесното ОС, в същия са
посочени процентите гласували „за”, „против” и „въздържал се”, като в показанията си разпитаните свидетели П., Павлов и Николов,
сочат, че след гласуване на всяко от
решенията по точките от дневния ред и изчисляване на гласовете се е обявявало
дали решението е прието с мнозинство. Обстоятелството, че на ОС да не посочвани
конкретните проценти гласували „за”, „против” и „въздържал се”, а се е
обявявало единствено, че решението е прието с мнозинство, доколкото не не са
ангажирани доказателства и не се твърди, че решенията не са взети с мнозинство,
това обстоятелство, само по себе си, не е основание за незаконосъобразност на
взетите решения. Действително в протокола от ОС не е отразено кой собственик
как е гласувал, както и същият не е подписан от всички лица, които са участвали
в събранието, но подписи на същите се съдържат в списък на собствениците,
присъстващи на ОС, неразделна част от протокола, поради което съдът приема, че
не е допуснато твърдяното от ищците нарушение на чл.16, ал.5 ЗУЕС. В конкретния
случай, непосочването как са гласували лицата, присъствали на събранието, не
следва да се приема като самостоятелно
основание за незаконосъобразност на решенията, при липса на твърдение, че решенията
не са взети с мнозинство.
Що се касае до твърдението за неотразяване на
направените на ОС предложения, изявления и обсъждания съдът намира за необходимо
да отбележи, че разпоредбата на 16, ал.5 ЗУЕС изисква в протокола да се отразят
същността на изявленията и направените предложения, но от показанията на
св.Павлов, както и от тези на св.Ивалина Малинова П. (присъствала на събранието
в качеството на пълномощник на собственици), се установява, че изявленията и
предложенията на част от собствениците/пълномощниците са се изразявали в
несъгласие с необходимостта от извършване на ремонт
на сградата, респ. несъгласие с размера на дължимите за ремонта вноски от
собствениците, последните са имали възможност да гласуват с „против” по
отношение на тези въпроси от дневния ред, поради което неотразяването на
изявленията и предложенията им не се отразява на законосъобразността на взетите
на събранието решения. Не се установяват и нарушения, свързани с изчисляването на ид.ч.
гласували „за”, „против” и „въздържал се”, водещи до липса на мнозинство за
вземане на решенията, поради което оплакването на ищеца в тази насока е
неоснователно.
Предвид изложеното до момента съдът намира, че при
свикването, провеждането и вземането на решения на процесното ОС не са
допуснати нарушения на ЗУЕС, водещи до незаконосъобразност на всички решения,
взети на ОС.
Относно твърденията на ищеца за незаконосъобразност на
отделните решения, съдът прие следното:
Оспорва се взетото по т.2 от дневния ред решение на ОС да
се извърши необходим ремонт на сграда „С” (Сигма) и да се създаде фонд „Ремонт
и обновяване на сградата”.
По тази точка от дневния ред ОС е взело две решения –
първото за извършване на необходим ремонт на сградата, а второто за създаване
на фонд „Ремонт и обновяване”. Основните спорни въпроси между страните по повод
това решение са , дали решението да се извърши ремонт касае такъв на покривни тераси, които не са общи
части на сградата, а тераси към отделни СОС, които като такива са индивидуална
собственост, както се твърди от ищеца или се касае за ремонт на покривната
конструкция включително и покривните тераси, които са общи части на сградата и
2. дали ремонтът има характер на основен както твърди ищецът или е необходим
ремонт, както се твърди от ответника .
Предмет на собственост, обща на всички етажни
собственици /притежатели на отделни жилищни или магазинни обекти/ е и покривът
на сградата. Разпоредбата на чл.38, ал.1 ЗС го причислява към общите части на
етажната собственост, без да прави разлика дали покривът е обикновен,
терасовиден или има друга конструкция. Терасата се счита за покрив не само когато стои над цялата
постройка, но и тогава, когато покрива определена част от нея. Характерът на
покрива не се променя от използването му
и като тераса, ако той е терасовиден, защото и в този случай запазва функциите
си на покрив, която е главната функция на този вид тераси. Щом като терасата
обслужва като покрив останалите под нея обекти, тя е обща част, независимо от
обстоятелството, че като площ се ползва от един или няколко собственика , в
какъвто смисъл е и Решение № 37/11.03.2010 г. по гр. д. № 528/2009 г., II г.
о., ГК на ВКС. Покривната тераса е обща част на сградата в режим на етажна
собственост и като такава, съгласно разпоредбата на чл.38 ЗС не може да бъде
индивидуална собственост на етажен собственик и служи за покрив на сградата,
съгласно своето предназначение, независимо от факта, че се използува като тераса
– Решение № 63/31.03.2011 г. по гр. д. № 1283/2010 г., II г. о., ГК на ВКС.
Предвид цитираната практика на ВКС съдът прие, че
покривните тераси в процесната сграда са общи части на сградата и ремонтът на
същите следва да е за сметка на всички собственици, в какъвто смисъл е Решение № 1380/09.08.1955 г. по гр.дело №
3355/1955 г., ІV г.о. на ВС.
По отношение характера на ремонта, който следва да се
извърши съобразно оспореното решение по т.2, ищецът, че е взето решение не за
„необходим ремонт” на сградата, по смисъла на §1, т.8 от ДР на ЗУЕС, а за
„основен” такъв, по смисъла на §1, т.18 от ДР на ЗУЕС, вр.с § 5, т.42 от ДР на
ЗУТ, поради което за вземането на решение е бил необходим кворум не по-малко от
67 на сто ид.ч. от ОЧ, какъвто не е бил налице на процесното ОС. Съгласно
разпоредбата на параграф 1, т. 8 от ДР на ЗУЕС, „необходим ремонт” е дейност за
привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в
съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и
инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки
или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в
нея.
Съгласно § 5,
т.42 от ДР на ЗУТ, „Основен ремонт” на строеж е частично
възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи, основни части,
съоръжения или инсталации на строежа, както и строително-монтажните работи, с
които първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни
елементи се заменят с други видове или се извършват нови видове работи, с които
се възстановява експлоатационната им годност, подобрява се или се удължава
срокът на тяхната експлоатация.
По силата на § 5, т.43 от ДР на ЗУТ, „Текущ ремонт”
на строеж е подобряването и поддържането в изправност на сградите, постройките,
съоръженията и инсталациите, както и вътрешни преустройства, при които не се
засяга конструкцията на сградата, не се извършват дейности като премахване,
преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат
конструкцията на сградата, не се променя предназначението на помещенията и
натоварванията в тях.
От така посочените легални дефиниции става ясно, че „необходимият ремонт” по смисъла на 1, т. 8 от
ДР на ЗЕУС, може да бъде както „основен ремонт” по смисъла на §
5, т.42 от ДР на ЗУТ, така и „текущ ремонт” по смисъла на §
5, т.43 от ДР на ЗУТ.
От показанията на св.Павлов, както и от констатациите
представения по делото доклад от технически анализ, извършен от „Бейтс
България” ЕООД, е видно, че в процесната сграда са налице течове от покрива/
покривните тераси, довели до повреди в СОС в сградата, които затрудняват
ползването им, отстраняването на които течове налага ремонт на
покрива/покривните тераси – изолации, покрития и повърхностни слоеве. Предвиденият
ремонт е за поддържане в изправност на сградата, не налага частично
възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи, основни части,
съоръжения или инсталации на строежа, поради което съдът прие, че се касае
за ремонт, който е „текущ” по
смисъла на ЗУТ и „необходим” по смисъла на ЗУЕС и с извършването му ще
се отстранят създадените пречки и неудобства за нормалното използване на
сградата и самостоятелните обекти в нея. Поради това
според съда, не е налице твърдяното от ищците нарушение на чл.17, ал.2, т.5 от ЗУЕС, поради което и след като по делото не е спорно, че фонд
„Ремонт и обновяване” в процесната ЕС не е бил създаден до вземане на
решението, то решението по т.2 от дневния ред на процесното ОС е законосъобразно.
С оспореното решение по точка 3 от дневния ред, ОС е
приело предложения бюджет за извършване на необходимия ремонт на сграда С
(Сигма), който бюджет е неразделна част от протокола от ОС.
Видно от приложения по делото в табличен вид (л.166-169)
бюджет за извършване на ремонта, общият размер на същия е 658 536,77
евро, който размер е разпределен между
собствениците, съобразно притежаваните от тях ид.ч. от ОЧ на сградата, при
посочване в таблицата на конкретно дължимата от всеки от собствениците сума. С
решението по тази точка от дневния ред е приет бюджет за извършване на
необходимия ремонт в размер 658 536,77 евро.
Становището на ищеца, че ремонтът на сградата не е
„необходим” по смисъла на ЗУЕС, поради което решението е незаконосъобразно не
се споделя от съда, по съображенията изложени по-горе във връзка с характера на
ремонта и съответно намира, че решението не е незаконосъобразно на това
основание. На следващо място се излага становище за незаконосъобразност на решението по т.3 от дневния ред , поради
липсата на яснота относно начина, по който е формиран бюджета, респ. дължимите
от отделните собственици суми – липса на доказателства относно подлежащите на
ремонтиране площи от сградата и неправилно изчислени (завишени) суми за
отделните собственици. По отношение това становище на ищците, следва да се отбележи, че от доказателствата, в това
число показанията на св.П., св.Н. и доклада от техническия анализ, се
установява наличието на течове от покрива/покривните тераси на сградата, които
течове създават пречки и неудобства за нормалното използване на същата, и се
налага извършването на ремонт за отстраняването им.
Към
момента на вземане на процесното решение приетият бюджет за ремонта е прогнозен
такъв, определен на база средна цена 199 евро/кв.м. с ДДС, изчислена съобразно
посочените в доклада на „Бейтс България” ЕООД ориентировъчни цени, отнесена към
общата площ на покрива/покривните тераси на сградата от 3309,23 кв.м., видно от
представената по делото справка (л.251-254). Относно това как е определен
размерът на приетия на ОС бюджет за ремонта и дали същият е завишен, следва да
се отбележи, че това са въпроси по целесъобразността на приетото решение,
поради което и по тях решението не подлежи на съдебен контрол. Що се отнася до
това какви площи от покрива/покривните тераси ще бъдат ремонтирани и каква ще е
реалната цена за изпълнение на ремонта са такива във връзка с контрола по
изпълнението на взетите на ОС решения, който е различен и последващ контрола на
съда за законосъобразност на решенията по чл.40, ал.1 ЗУЕС, поради което съдът
не следва да се произнася по тези въпроси, доколкото същите не касаят и
законосъобразността на приетото решение.
Предвид изложеното съдът прие, че
оспореното от ищците решение на ОС по т.3 от дневния ред е законосъобразно.
С оспореното решение по т. 4 от дневния ред ОС на ЕС е прието вноската за
поддържането на фонд „Ремонт и обновяване” на сграда С/Сигма/ за извършването
на необходимия ремонт да е съобразно приетият бюджет, преизчислена за всеки
собственик поотделно съгласно разпоредбата на чл.50, ал.2 ЗУЕС, а именно
съобразно идеалните му части в ОЧ на ЕС, но не по-малко от един процент от
минималната работна заплата за страната, платима еднократно до края на месец август
2018 г., по банков път по специално открита банкова сметка *** – за Фонд
"Ремонт и обновяване", която да се открие на името на Управителя на
ЕС, съгласно разпоредбата на чл.50, ал.2 ЗУЕС. Вноските, дължими от всеки
собственик са индивидуализирани в приетия бюджет, цитиран по-горе, неразделна
част от протокола от ОС. При разглеждане на решението, във връзка с предходните такива, съдът приема, че с него решение
е определен размерът на дължимата от всеки собственик вноска за извършване на
ремонта на сградата и сроковете за заплащането ѝ.
Съгласно чл.50, ал.1 и ал.2 ЗУЕС, ОС на собствениците
създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване”, средствата в който се набират от
ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на ОС
съобразно ид.ч. на отделните собственици в ОЧ на ЕС, но не по-малко от един процент
от минималната работна заплата за страната и от други източници.
По силата на чл.50, ал.4 ЗУЕС, средствата във фонда се
разходват за извършване на дейностите по чл.48, чл.49 ЗУЕС, изпълнение на
мерките и указанията от техническия паспорт на сградата и за други разходи,
определени с решение на общото събрание, като съгласно чл.50, ал.5 ЗУЕС,
разпореждането със средствата във фонда, набрани в сметката по чл.50, ал.3 ЗУЕС
– сметка със специално предназначение, открита на името на председателя на
управителния съвет (управителя), се извършва от председателя на управителния
съвет (управителя) въз основа на решение за тяхното използване, прието от ОС.
Според съда, са налице няколко легални възможности за
извършване на необходим ремонт на общи части на сграда в ЕС.
При наличието на създаден фонд по чл.50, ал.1 ЗУЕС,
определена вноска по чл.50, ал.2 ЗУЕС, набрани средства във сметката по чл.50,
ал.3 ЗУЕС и възникване на необходимост от ремонт на ОЧ, първата възможност е да
се свика ОС на собствениците, което да вземе решение за извършване на ремонт и
да определи средствата, необходими за извършването му, въз основа на което
решение управителния съвет (управителя) да се разпореди с определените от ОС
средства от сметката по чл.50, ал.3 ЗУЕС, в изпълнение на предписанията на
чл.48, ал.5 ЗУЕС и чл.50, ал.5 ЗУЕС. Възможно е отпускане на средства за ремонт
от сметката по чл.50, ал.3 ЗУЕС и без решение на ОС, в хипотезата на чл.49,
ал.1 ЗУЕС, при необходимост от извършване на неотложен ремонт и наличието на
достатъчно средства за извършване на ремонта в специалната сметка. При двата
изброени случая направените разходи за ремонтите, удостоверени с платежни
документи, се утвърждават от ОС по силата на чл.48, ал.5, изр.второ ЗУЕС.
В случаите като процесния, когато не е създаден фонд
по чл.50, ал.1 ЗУЕС, не е определена вноска по чл.50, ал.2 ЗУЕС и не са набрани
средства във сметката по чл.50, ал.3 ЗУЕС, при възникнала необходимост от
ремонт на ОЧ, който е необходим такъв, вкл. и неотложен, по силата на чл.48,
ал.1 ЗУЕС и чл.49, ал.2 ЗУЕС, следва да се свика ОС, което да приеме решение за
извършване на ремонта и за набиране на средства за същия, което е сторено с
процесните решения по т.2 и т.3 от дневния ред. В случая по т.2 от дневния ред ОС на ЕС е взело две
решения – първото по чл.48, ал.1 ЗУЕС – за извършване на необходим ремонт, а
второто по чл.50, ал.1 ЗУЕС – за създаване на фонд „Ремонт и обновяване”. С
решението по т.3 от дневния ред са одобрени прогнозните средства за извършване
на ремонта, които средства законосъобразно и в съответствие с предписанието на
чл.48, ал.3 ЗУЕС, с решението по т.4 са разпределени между собствениците на СОС
в процесната ЕС, съразмерно с притежаваните от тях ИЧ от ОЧ на сградата. Така при
създаден с решението по т.2 фонд по чл.50, ал.1 ЗУЕС, законосъобразно е взето
решение средствата за ремонта да се внесат сметка по чл.50, ал.3 ЗУЕС – сметка
със специално предназначение, открита на името на председателя на управителния
съвет (управителя), от която сметка да се разходват от управителния съвет
(управителя) за извършване на ремонта, като направените разходи, удостоверени с
платежни документи, подлежат на утвърждаване от ОС. Определените от ОС средства
за извършване на ремонта, дължими от собствениците, не представляват вноска по
чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС, поради което не е незаконосъобразно решението на ОС,
с което собствениците са задължени средствата да бъдат платени в определен от ОС срок – края на м.август 2018
г.
При създаден с решението по т.2 фонд „Ремонт и
обновяване” по чл.50, ал.1 ЗУЕС, съгласно предписанието на чл.50, ал.2, т.1 и
т.2 ЗУЕС, средствата в него се набират от ежемесечни вноски от собствениците в
размер, определен с решение на ОС съобразно идеалните части на отделните
собственици в общите части на ЕС, но не по-малко от един процент от минималната
работна заплата за страната и от други източници, като под други източници
законът има предвид средства напр. от наем на общи части, от поставени върху
сградата рекламни или технически съоръжения и др.
В решението по т.4 от дневния ред, очевидно, е допуснато смесване на понятията за дължими
от собствениците вноски за извършване на необходим ремонт и вноските, дължими
от собствениците за набиране на средства във „Фонд ремонт и обновяване”, които
вноски са различни по падеж. С това решение по т.4 от дневния ред вноските за
извършване на необходим ремонт са конкретно определени по размер за всеки
собственик и са платими еднократно, в определения от ОС срок. Вноските по
чл.50, ал.2, т.1 ЗУЕС, също следва да са в определен от ОС размер, който не
може да бъде по-малък от един процент от минималната работна заплата за
страната, но са платими ежемесечно. С оглед съдържанието на взетото по т.4 от
дневния ред решение, при посоченото смесване на понятия, съдът приема, че със
същото не е определен размер на вноска по чл.50, ал.2, т.1 ЗУЕС, така както
изисква нормата, което обаче не води до извод за незаконосъобразност на
решението, тъй като размерът на тази вноска може да бъде определен с последващо
решение на ОС на ЕС. Относно размера на
вноските по т.4, същият е въпрос за
целесъобразност на приетото решение, поради което и не подлежи на съдебен контрол.
С оспореното решение по т.5 от дневния ред е взето решение за
възлагане на управителя на сграда Е/Ета/ да сключи договори, както за
извършването на необходимия ремонт на сградата по смисъла на § 1, т.8 от ДР на
ЗУЕС, но и да сключи договор с независим надзор, който да осъществява контрол и
наблюдения на извършването му и който да предоставя регулярани отчети до
етажните собственици относно неговото изпълнение, с когото прецени, при условия
и цена каквито прецени, но всички договори да са в рамките на приетия бюджет на
ЕС за извършването на необходимия ремонт на сградата. С решението се разрешава
на основание чл.50, ал.5 ЗУЕС, на управителя на сградата да се разпорежда с
всички средства събрани в банковата сметка със специално предназначение – за
фонд „Ремонт и обновяване”, съгласно приетото решение на ОС на ЕС за
извършването на необходимия ремонт на сградата, както намери за добре. Това решение, в частта му за възлагане на
управителя да сключи договор с независим надзор, не е предварително обявено в
дневния ред на ОС и след като не е взето в хипотезата на неотложен случай по
смисъла § 1, т.16 от ДР на ЗУЕС, е
прието в нарушение на чл.16, ал.3 ЗУЕС, поради което е незаконосъобразно и в
тази му част следва да бъде отменено. В останалата му част решението е
законосъобразно поради следното. С решението управителят е оправомощен да
сключи договор, който е с определен предмет – извършване на необходим ремонт на
сградата и цена – в рамките на приетия бюджет на ЕС за извършването на ремонта.
Основанието на договора е решението на ОС, поради което не е налице твърдяната
от ищците липса на конкретизация на предоставените с решението правомощия на
управителя. Що се отнася до оправомощаването на управителя да се разпорежда със
средствата, събрани с вноските по т.4 от дневния ред, същото е в съответствие с
взетото от ОС решение за извършване на ремонта и нормата на чл.50, ал.5 ЗУЕС.
С оспореното решение по т. 6 от дневния ред ОС е взело решение при
неплащане точно и в срок на вноската за поддържането на фонд „Ремонт и
обновяване” на сграда Д (Делта) за извършването на необходимия ремонт, приета
на това ОС на ЕС, етажният собственик да дължи лихва за забава и размер на 5%
годишно върху дължимата вноска за всеки ден забава до окончателното изплащане
на задължението му към ЕС. Правомощията на ОС на ЕС са посочени в чл.11 ЗУЕС и
сред същите липсва правомощие за
определяне на санкции за собственик, който не изпълни решение на ОС в
определения от решението или ЗУЕС срок, в това число за определяне лихва за
неизпълнение/забавено изпълнение на паричното задължение на собственика към ЕС.
В тези случаи, защитата на ЕС при такова поведение на собственик е уредена в
чл.38, ал.1 ЗУЕС, като в заповедното производство може да се претендира от ЕС
обезщетение за неизпълнение/ забавено изпълнение на задължението, което е в
размер на законната лихва. Поради изложеното, съдът прие, че това решение е незаконосъобразно доколкото ОС
се е произнесло по въпрос извън правомощията си.
С оспореното решение по т. 7 от дневния ред е взето
решение при неплащане на задължения към ЕС управителят да има право да
предприема съдебни процедури срещу отделни собственици, като завежда съдебни
искове пред местно компетентния съд по местонахождение на ЕС. Решението е
законосъобразно, тъй като по искове на собствениците в ЕС, предявени срещу тях
във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател
или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си
по СУЕС, те по силата на чл.23, ал.4 ЗУЕС, се представляват от управителя в какъвто смисъл е и Определение №
508/16.07.2015 г. по ч. гр. д. № 2791/2015 г., IV г. о., ГК.
Предвид изложеното следва искът следва да се уважи по
отношение решението на общото събрание прието по т.6 , което следва да се
отмени като незаконосъобразно и по отношение на решението по т.5 от дневния
ред, в частта му за възлагане на управителя на ЕС да сключи договор с независим
надзор. Останалите решения на ОС са законосъобразни, поради което искът по
отношение на тях следва да бъде отхвърлен.
По исканията за разноски направени от страните съдът
прие следното: Предвид частичната основателност на претенцията, на основание
чл.78, ал.1 от ГПК ответникът следва да заплати на ищеца сумата 81,53 лв.,
представляващи разноски по делото пропорционално на уважената част от
иска. Съгласно чл.78, ал.3 ГПК, ответникът също има
право да иска заплащане на направените от него разноски съразмерно с отхвърлената
част от иска, поради което и с оглед изхода от спора в полза на ответната ЕС
следва да бъдат присъдени разноски в размер 707,40 лв.
Възражението на ищците по чл.78, ал.5 ГПК, за
прекомерност на заплатеното от ответната ЕС адвокатско възнаграждение е
неоснователно.
В случая предвид конкретните обстоятелства по делото и
кръга на подлежащите на доказване факти с оглед предмета на делото и подлежащите
на разрешаване правни въпроси, както и извършените от страните процесуални
действия и обема на събрания доказателствен материал, не обосновават ниска
правна и фактическа сложност на производството, поради което съдът намира, че
заплатеното от ответника адвокатско възнаграждение в размер 500 лв. е съответно
на действителната правна и фактическа сложност на делото и не е налице
основание за неговото намаляване.
Мотивиран от изложеното Районен съд – Поморие
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ като
незаконосъобразно решението на проведеното на 14.11.2017 г. Общо събрание на
собствениците в Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.3
по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С” (Сигма),
комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219,
представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя В. Г. Д.,
взето по т.5 от дневния ред на събранието, в частта му за възлагане на
управителя да сключи договор с независим надзор, който да осъществява контрол и
наблюдения на извършването му и който да предоставя регулярни отчети до
етажните собственици относно неговото изпълнение.
ОТМЕНЯ като незаконосъобразно решението на проведеното на
14.11.2017 г. Общо събрание на собствениците в Етажната собственост на сграда с
идентификатор 57491.509.24.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр.Поморие – сграда „С” (Сигма), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие,
ул. „Княз Борис І”, № 219, представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД,
чрез управителя В. Г.Д., взето по т.6 от дневния ред на събранието, при
неплащане точно и в срок на вноската за поддържането на фонд „Ремонт и
обновяване” на сграда „Д” (Делта)) за извършването на необходимия ремонт,
приета на това ОС на ЕС, етажният собственик да дължи лихва за забава и размер
на 5% годишно върху дължимата вноска за всеки ден забава до окончателното
изплащане на задължението му към ЕС.
ОТХВЪРЛЯ иска
на А.Я., гражданин на Република
Исландия, роден на *** г. в Ливан, притежаващ паспорт № А3168078/30.102015 г.
г., с адрес: 91В ул.”Бланфорд”, Лондон, W1U8AF Обединено Кралство Великобритания, чрез пълномощника
и съдебен адреса*** – адв.Н.Х.Ч., против
Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С” (Сигма),
комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219,
представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя В.Г.Д., за
отмяна решенията на проведеното на 14.11.2017 г. Общо събрание на собствениците
в Етажната собственост, взети по т.1; т.2; т.3; т.4; т.5, в частта му, с която
се възлага на управителя на сграда Д (Делта) да сключи договор за извършването
на необходимия ремонт на сградата по смисъла на § 1, т.8 от ДР на ЗУЕС, с
когото прецени, при условия и цена каквито прецени, но в рамките на приетия
бюджет на ЕС за извършването на необходимия ремонт на сградата и се разрешава
на основание чл.50, ал.5 ЗУЕС, на управителя на сградата да се разпорежда с
всички средства събрани в банковата сметка със специално предназначение – за
фонд „Ремонт и обновяване”, съгласно приетото решение на ОС на ЕС за
извършването на необходимия ремонт на сградата, както намери за добре и т.7 от
дневния ред на събранието.
ОСЪЖДА
Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С” (Сигма), комплекс
„Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219, представлявана
от управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя В. Г. Д., да заплати на А.Я.,
чрез пълномощника и съдебен адреса*** – адв.Н.Х.Ч., сума в размер 81.53 лв.,
представляваща разноски по делото, съразмерно с уважената част от иска.
ОСЪЖДА А.Я.,
чрез пълномощника и съдебен адреса*** – адв.Н.Х.Ч., да заплатят на Етажната
собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.2 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С” (Сигма), комплекс „Сънсет
Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219, представлявана от
управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя В. Г. Д., сума в размер 707,40
лв., представляваща разноски по делото, съразмерно с отхвърлената част от иска.
Решението подлежи на
въззивно обжалване пред Окръжен съд гр. Бургас в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.