РЕШЕНИЕ
№ 309
гр. Русе, 13.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, XI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на шести март през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Тихомира Г. Казасова
при участието на секретаря Станка Ст. И.
като разгледа докладваното от Тихомира Г. Казасова Гражданско дело №
20214520106181 по описа за 2021 година
И. А. А. заявява, че на 17.04.1996г. сключил с М. П. Н. и съпругата му М. И. Н.
договор, по силата на който закупил от ответниците следния недвижим имот, находящ се в
село Н.о, община Русе: „нива в размер 0.5 дка в землището на село Н.о, местността „Н.е.“, в
която има изградена стопанска постройка, която е изградена в парцел №151, квартал №54,
съгласно писмено искане №6717/14.09.1982г.“.
Контрактът бил подписан в присъствието на свидетелите М. Ц. К. и С. Б.К.о, заверен
с печат и подпис на кмета на село Н.о и пред тях ищецът заплатил на продавачите пълна
цена на имота в размер на 180 000 лева. Пояснява, че към този момент кметовете на
населени места имали права да заверяват договори за МПС, пълномощни и писмени
договори.
М. Н. уверил купувача, че разполага с нотариален акт за собственост на имота и
предварителен договор от 17.02.1995г., сключен с предходните собственици – Й.Ц.И. и
съпругата му Г.Я. И.. Представил всички документи, свързани с имота – строителни книжа,
разрешителни и др.
Непосредствено след сключване на договора, ищецът влязъл във владение на имота.
Сградата в него разполагала с подземен етаж с осигурен достъп до него чрез две стъпала,
покрити с капаци, а от дясната страна били изградени три стъпала до горния етаж. Ищецът
предприел ремонтни дейности в периода 1996г. – 2013г.: премахнал стъпалата към горния
етаж и ги изградил на друго място за удобство; иззидал предверие към подземния етаж;
направил голяма гаражна врата. През 2014г. направил вътрешен ремонт с помощта на сина
си и негови приятели:
1
- на горния етаж изградил баня – тоалетна;
- изкопал септична;
- в подземния етаж направил кухня, камина, поставил ламинат на пода и ламперия на
стените.
През 2015г. боядисал вилата отвън, почистил дворът, изкоренил лозето.
Твърди, че през последните 26 години, от 1996г. до м.октомври 2021г. владял имота
изключително и само за себе си, като единствен собственик; владението му било трайно,
несмущавано от претенции на трети лица, непрекъсвано във времето, със съзнанието, че е
единствен собственик на имота и това негово отношение не било оспорвано от никого.
В началото на м.октомври 2021г. от М. К. – съседка по имот, разбрал, че непознати
хора разрушават предверието на вилата му, режат покрива, сменят патрони на входната
врата. По-късно в разговор с М. К. (син на М. К.) научил, че предверието е съборено и е
направен изкоп.
Когато отишъл на място, И. А. установил, че част от постройките са съборени,
дърветата – изрязани, направени са изкопи, а патроните на вратите били подменени с нови.
Успял да влезе само в двора на имота си, но не и в къщата. Уведомил районния полицейски
инспектор на село Н.о – А. А.. След известно време, на място в имота, разговарял с лице,
представило се като Цецо, което заявило, че е новия собственик и показал нотариален акт за
собственост.
При извършена справка в Агенция по вписванията, ищецът констатирал, че на
11.10.2021г. М. Н. се снабдил с нотариален акт за собственост на недвижим имот №84, том
4, рег.№10980, дело №545/2021г. на нотариус Г. Г., съставен по обстоятелствена проверка –
разпит на трима свидетели: Т.Д.К И. П.Р. и И. Н. Т.. В деня, в който бил издаден
констативния нотариален акт, М. Н. и съпругата му М. Н. продали на С. Г. Ц. недвижимия
имот – сделка, обективирана в нотариален акт №85, том ІV, рег.№10981, дело
№546/11.10.2021г. по описа на нотариус с рег.№221.
Счита, че свидетелите са заявили пред нотариуса неверни обстоятелства, относно това
кой е действителния собственик на имота. Поддържа, че М. Н., с ясното съзнание, че
ищецът е собственик на имуществото, неправомерно продал имот, който вече не е негова
собственост.
Твърди, че към настоящия момент имотът, на който е собственик, се владее и държи
без правно основание от С. Г. Ц., тъй като нейните праводатели М. П. Н. и М. И. Н. не са
собственици на имота от 26 години и не са придобили същия по давност, тъй като през този
период единствено ищецът е владял имота необезпокояван и никой не е имал претенции към
него.
С оглед изложеното моли съда да постанови решение, с което:
1. Да признае за установено, че е собственик на: Поземлен имот №503.151, находящ
се в село Н., община Русе, област Русе, ЕКАТТЕ 51679 по кадастрален план, одобрен със
заповед №383/16.03.2000г. на кмета на община Русе, намира се в село Н., община Русе,
област Русе, код по ЕКАТТЕ 51679 местността „Д. ..“ с площ на поземления имот 504 кв.м.,
с трайно предназначение на територията: земеделска територия; начин на трайно ползване:
2
за земеделски труд и отдих; категория на имота – пета; стар идентификатор: масив 302
планоснимачен №83, ведно с построената в имота паянтова, друг вид сграда за обитаване със
застроена площ от 15 кв.м., при граници и съседи за имота: поземлен имот №503.148;
поземлен имот №503.7003 – полски път; поземлен имот №503.152; поземлен имот №503.150
– по силата на давностно владение за период от 26 години, основаващо се на писмен договор
за продажба от 17.04.1996г. и да осъди С. Г. Ц., ЕГН ********** с адрес: гр.Русе,
ул.“Н.Й.В.“№8, вх...., ет.... ап....да му предаде владението на имота;
2. На основание чл.537 ГПК да отмени издадения нотариален акт за собственост на
недвижим имот №84, том 4, рег.№10980, дело №545/2021г. на нотариус Г. Г., съставен по
обстоятелствена проверка;
3. На основание чл.537 ГПК да отмени издадения нотариален акт №85, том ІV, рег.
№10981, дело №546/11.10.2021г. по описа на нотариус с рег.№221.
Претендира направените по делото разноски.
В срока по чл.131 ГПК М. П. Н. и М. И. Н. са депозирали отговор на исковата молба,
в който излагат доводи досежно неоснователността на ищцовите претенции.
Твърдят, че са придобили собствеността върху процесния имот въз основа изтекла в
тяхна полза придобивна давност, за което се снабдили с нотариален акт. Поясняват, че са
придобили собствеността по силата на предварителен договор, сключен на 17.02.1995г. с
предходните собственици – Й и Г. И. и от посочената дата са упражнявали владение върху
имота за себе си, като собственици и необезпокоявано повече от 25 години. Оспорват
твърдението, че са подписали договора представен от ищеца и са получили от него
визираната в контракта сума.
С. Г. Ц. – ответник по иска е депозирала отговор на исковата молба, в който излага
аргументи относно неоснователността на претенциите.
Поддържа, че е закупила спорния имот от съпрузите М. П. Н. и М. И. Н., сделка
обективирана в нотариален акт, вписан в Агенция по вписванията имотен регистър гр.Русе с
вх.рег.№12127/11.10.2021г., акт №153, том 34, дело №7121, партидна книга: том дв.вх.
стр.11959. Заявява, че при прехвърлителната сделка продавачите са представили на
нотариуса, изповядал сделката, всички необходими документи, установяващи тяхната
собственост и на основание тези документи са продали имота.
Съдът, съобразявайки становищата на страните, събраните по делото
доказателства по вътрешно убеждение и приложимия закон, прие за установено от
фактическа страна, следното:
На 17.02.1995г. е сключен предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот, по силата на който Й.Ц.И. и съпругата му Г.Я. И. продали на М. П. Н.
следния недвижим имот: „нива в размер 0.5 дка в землището на село Н.о, местността „Н..“, в
която има изградена стопанска постройка за сезонно ползване по одобрен архитектурен
проект. Същата е построена в квартал №54, парцел №151 съгласно писмено искане
№6717/14.09.1982г. утвърдено от отдел „Архитектура и благоустройство“ на Общински
съвет гр.Русе и съгласно разрешение за строеж №799/27.09.1982г…“
На 17.04.1996г. М. П. Н. продал на И. А. А. описания в предварителния договор
3
имот. В контракта е отразено, че продавачът е получил от купувача сумата 180 000 лева.
От заключението на приетата по делото съдебно – почеркова експертиза е видно, че
подписът в договора за покупко - продажба, положен срещу „Продавачи: 1“ е изпълнен от
М. П. Н., а срещу „Продавачи: 2“ – от М. И. Н..
Приложени са: „Удостоверение №151 14/3“ от 1982г. за предоставяне право на
ползване на земя; скица и данъчна оценка на спорния имот.
На 11.10.2021г. М. Н. се снабдил с нотариален акт за собственост на недвижим имот
№84, том 4, рег.№10980, дело №545/2021г. на нотариус Г. Г., съставен по обстоятелствена
проверка с предмет: Поземлен имот №503.151, находящ се в село Н.о, община Русе, област
Русе, ЕКАТТЕ 51679 по кадастрален план, одобрен със заповед №383/16.03.2000г. на кмета
на община Русе, намира се в село Н.о, община Русе, област Русе, код по ЕКАТТЕ 51679
местността „Д. 6“ с площ на поземления имот 504 кв.м., с трайно предназначение на
територията: земеделска територия; начин на трайно ползване: за земеделски труд и отдих;
категория на имота – пета; стар идентификатор: масив 302 планоснимачен №83, ведно с
построената в сграда с идентификатор №503.151.1, паянтова, друг вид сграда за обитаване
със застроена площ от 15 кв.м., при граници и съседи за имота: поземлен имот №503.148;
поземлен имот №503.7003 – полски път; поземлен имот №503.152; поземлен имот
№503.150.
На същата дата М. П. Н. и М. И. Н. продали на С. Г. Ц. описания по-горе имот –
сделка, обективирана в нотариален акт №85, том ІV, рег.№10981, дело №546/11.10.2021г. по
описа на нотариус с рег.№221.
В хода на производството е възложена и приета, неоспорена от страните съдебно –
техническа експертиза, с която е констатирано състоянието на имота към м.април 2022г.
С оглед установяване релевантни за спора факти е допуснат разпита на: Г. Й.
Стайкова, М. Д. К., Я. И. А., М. Й. К., М. Цанев К., Д. Й. К., П. Г. М., И. Р. Х., К. Ж. С., М.
Г. А., В. В. А., Д. Й. Д., И. П. В., Т. К. Т., С. Борисова К..
Според показанията на свидетелите, И. А. закупил имота от М. Н. през пролетта на
1996г. Договорът за покупко – продажба бил сключен в кметството на село Н., подписан от
кмета Памуков, продавача и неговата съпруга, купувача и присъствалите на сделката – С. К.
и съпругът й. Купувачът предал на продавача уговорената цена. От този момент, до есента
на 2021г. ищецът и семейството му владяли имота постоянно, непрекъснато, явно. През
години извършили значителни подобрения в дворното място и постройката.
Показанията на свидетелите преценени поотделно и в тяхната съвкупност са
непосредствени, логични, последователни и кореспондиращи помежду си. Съдът ги
кредитира, доколкото тези лица не са в родствена връзка с ищеца, а и липсват конкретни
факти, от които би могло да се направи извод за тяхната заинтересованост.
Установената фактическа обстановка налага следните правни изводи:
Предвид изложените в исковата молба обстоятелства и формулиран петитум, съдът
квалифицира правно предявените обективно съединени искове по чл.108 ЗС и чл.537, ал.2
ГПК.
По иска с правно основание чл.108 ЗС:
4
По допустимостта на иска:
Доколкото в исковата молба се твърди, че ответниците държат без основание
спорния имот и за ищецът не е налице друг способ за защита правото на собственост, което
претендира, съдът намира, че производството по предявения ревандикационен иск е
допустимо.
Ревандикацията е способ за защита на вещни права, чиито предпоставки са свързани с
установяване: правото на собственост на ищеца върху процесния имот, упражняваната от
ответника фактическа власт и липса на противопоставими права, въз основа които владее
имуществото. В тежест на ищеца е да докаже правото си на собственост, съобразно
посочения в исковата молба придобивен способ и упражняваната от ответника фактическа
власт. При наличие на посочените материално – правни предпоставки, установени от ищеца,
ответникът следва да докаже основанието, на което владее вещта.
Анализирайки релевираните в хода на процеса доказателства съдът приема, че
ищецът е придобил спорния имот по давност.
По своята правна същност придобивната давност съставлява упражнявано от
несобственик владение върху определена вещ, продължило през определен от закона срок,
след изтичането на който се придобива право на собственост или друго вещно право, на
което владението по съдържание и начин на упражняване е съответствало. Фактическият
състав на придобивната давност изисква наличие на два елемента: 1. владение, което да е
постоянно, непрекъснато, явно (да не е установено и да не е упражнено по скрит начин),
спокойно (неустановено с насилие и неоспорвано с насилие) и 2. изтичане на определен
период от време, като съгласно разпоредбата на чл.79 ЗС, правото на собственост по
давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10
години. Самото владение е установено фактическо господство върху определена вещ с
намерение да се свои.
С Тълкувателно решение №4/2012г. на ВКС, ОСГК се прие, че обективният елемент
на владението – упражняването на фактическа власт, съвпада с този при държането.
Субективният елемент определя упражняването на фактическа власт върху имот като
владение. Законът (чл.69 ЗС) предполага наличието на намерението да се свои вещта.
Именно затова, за да се трансформира фактическото състояние на упражнявана фактическа
власт чрез действия, съответстващи на определено вещно право в самото вещно право, е
необходимо потвърждаване наличието на намерението за своене чрез позоваване на
последиците от придобивната давност. Разпоредбата на чл.120 ЗЗД, вр.чл.84 ЗС урежда
волевото изявление на субективния елемент на владението чрез процесуални средства -
предявяване на иск или възражение при наличие на спор за собственост, или чрез
снабдяване с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка. До момента, в който
предполагаемото от закона намерение за своене не бъде потвърдено чрез волево изявление,
не може да се придобие и право на собственост. При наличие на позоваване, правните
последици – придобИ.е на вещното право, се зачитат от момента на изтичане законно
определения срок, съобразно елементите на фактическия състав на придобивното основание
по чл.79 ЗС.
5
В конкретния казус, с оглед нормата на чл.79 ЗС и показанията на свидетелите, съдът
счита, че е доказано по убедителен начин, поддържаното от ищеца оригинерно придобивно
основание. И. А. е упражнявал непрекъснато, явно и необезпокоявано фактическа власт
върху процесния имот повече от 10 години. След 17.04.1996г., когато сключил, с ответника
М. Н., договора за покупко – продажба, ищецът владял имота със съзнанието, че е
собственик и през м.април 2006г. е изтекла предвидената в закона придобивна давност, като
владението е продължило до м.октомври 2021г.
През м.октомври 2021г. М. Н. се е снабдил с нотариален акт, с който е признат за
собственик по „давност и владение“ на процесния имот, но в настоящото производство не е
установил фактическия състав на удостовереното от нотариуса придобивно основание, т.е.
не е доказал правото си на собственост.
При последващата продажба, обективирана в нотариален акт №85, том ІV, рег.
№10981, дело №546/11.10.2021г. по описа на нотариус с рег.№221 продавачите (М. и М.
Н.и) не са били собственици на имота. Продажбата на чужда вещ е непротивопоставима на
действителния собственик. Тя не произвежда действие по отношение собственика на вещта,
тъй като за да бъде обект на транслативна сделка, правото на собственост трябва да е част от
патримониума на прехвърлителя. Никой не може да се разпореди с право, което не
притежава, поради което, съдът приема, че ищецът не е загубил правото на собственост.
Не се спори, че ответниците С. Г. Ц. и Ц. Ц. Ц. упражняват фактическата власт върху
имота, но в случая, при липса на противопоставими права.
Предвид изложеното съдът счита, че искът с правно основание чл.108 ЗС, като
основателен следва да бъде уважен.
По иска с правно основание чл.537, ал.2 ГПК:
Ревандикационният иск, който е главен, обуславящ е уважен, което логично води до
същия правен резултат и по отношение иска по чл.537, ал.2 ГПК за отмяна на нотариален
акт за собственост на недвижим имот №84, том 4, рег.№10980, дело №545/2021г. на
нотариус Г. Г., съставен по обстоятелствена проверка.
Съдът намира за недопустим иска за отмяна нотариален акт №85, том ІV, рег.№10981,
дело №546/11.10.2021г. по описа на нотариус с рег.№221. В ТР №3/2012г. по ТД №3/2012г.
на ВКС, ОСГК е прието, че нотариален акт, обективиращ сключването на сделка, не
подлежи на отмяна по реда на чл.537, ал.2 ГПК. В мотивите на решението се сочи, че отмяна
на такъв нотариален акт по реда на чл.537, ал.2 ГПК е недопустимо.
По разноските:
Предвид изхода на спора, съобразно разпоредбата на чл.78, ал.1 ГПК, в тежест на
ответниците са направените от ищеца разноски по делото в размер на 1524.50 лева.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО , по отношение М. П. Н., ЕГН ********** с адрес:
село Н.о, ул.“Ч.“№9; М. И. Н., ЕГН ********** с адрес: село Н.о, ул.“Ч.“№9, С. Г. Ц., ЕГН
6
********** с адрес: гр.Русе, ул.“Н.Й.В.“№8, вх.2, ет.3, ап.9 и Ц. Ц. Ц., ЕГН ********** с
адрес: гр.Русе, ул.“Н.Й.В.“№8, вх.2, ет.3, ап.9, че И. А. А., ЕГН ********** с адрес: село
Н.о, ул.“Л.“№16 е собственик на: Поземлен имот №503.151, находящ се в село Н.о, община
Русе, област Русе, ЕКАТТЕ 51679 по кадастрален план, одобрен със заповед
№383/16.03.2000г. на кмета на община Русе, намира се в село Н., община Русе, област Русе,
код по ЕКАТТЕ 51679 местността „Д. 6“ с площ на поземления имот 504 кв.м., с трайно
предназначение на територията: земеделска територия; начин на трайно ползване: за
земеделски труд и отдих; категория на имота – пета; стар идентификатор: масив 302
планоснимачен №83, ведно с построената в имота паянтова, друг вид сграда за обитаване със
застроена площ от 15 кв.м., при граници и съседи за имота: поземлен имот №503.148;
поземлен имот №503.7003 – полски път; поземлен имот №503.152; поземлен имот №503.150
– по силата на давностно владение за период от 26 години, основаващо се на писмен договор
за продажба от 17.04.1996г.
ОСЪЖДА С. Г. Ц., ЕГН ********** и Ц. Ц. Ц., ЕГН ********** да предадат на И.
А. А., ЕГН ********** владението на Поземлен имот №503.151, находящ се в село Н.о,
община Русе, област Русе, ЕКАТТЕ 51679 по кадастрален план, одобрен със заповед
№383/16.03.2000г. на кмета на община Русе, намира се в село Н.о, община Русе, област Русе,
код по ЕКАТТЕ 51679 местността „Д. ....“ с площ на поземления имот 504 кв.м., с трайно
предназначение на територията: земеделска територия; начин на трайно ползване: за
земеделски труд и отдих; категория на имота – пета; стар идентификатор: масив 302
планоснимачен №83, ведно с построената в имота паянтова, друг вид сграда за обитаване със
застроена площ от 15 кв.м., при граници и съседи за имота: поземлен имот №503.148;
поземлен имот №503.7003 – полски път; поземлен имот №503.152; поземлен имот
№503.150.
ОТМЕНЯ, на основание чл.537, ал.2 ГПК Нотариален акт за собственост на
недвижим имот №84, том 4, рег.№10980, дело №545/2021г. на нотариус Г. Г., съставен по
обстоятелствена проверка.
ПРЕКРАТЯВА като недопустимо производството за отмяна по реда на чл.537, ал.2
ГПК на нотариален акт №85, том ІV, рег.№10981, дело №546/11.10.2021г. по описа на
нотариус с рег.№221.
ОСЪЖДА М. П. Н., ЕГН **********; М. И. Н., ЕГН **********; С. Г. Ц., ЕГН
********** и Ц. Ц. Ц., ЕГН ********** да заплатят на И. А. А., ЕГН **********
направените по делото разноски в размер на 1524.50 лева.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд – гр.Русе в
двуседмичен срок от съобщаването на страните.
7
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
8