Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 27.02.2020
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, IV „А” състав в публично заседание на двадесет и седми януари през
две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕЛА КАЦАРОВА
ЧЛЕНОВЕ: ГАЛИНА ТАШЕВА
КРИСТИЯН ТРЕНДАФИЛОВ
при участието на секретаря
Антоанета Луканова, като разгледа докладваното от мл. съдия Трендафилов в. гр.
д. № 6152 по описа на СГС за 2019 г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по
реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение № 49152 от 16.10.2018 г., постановено по гр. д. № 42762/2017 г. по описа на СРС, ГО, 51 състав, е отхвърлен предявеният от И.И.Г. срещу М. Г.С. иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за връщане на сумата от 12 350 лева, представляваща платен задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 07.03.2017 г. поради развалянето му по инициатива на М. С.. С решението И.И.Г. е осъден да заплати на М. Г.С., на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, разноски в първоинстанционното производство в размер на 2000 лева.
Срещу така
постановеното решение е постъпила въззивна жалба от ищеца И.И.Г., в която са
развити оплаквания за неправилност на постановеното решение, поради
необоснованост на формираните от СРС изводи и допуснати нарушения на материалния
и процесуалния закон. Жалбоподателят поддържа, че неправилно
първоинстанционният съд приел, че ищецът бил неизправна страна по
предварителния договор, като грешката на съда произтичала от липсата на анализ
на представения по делото предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот от 07.03.2017 г. и най – вече чл. 2.7 и чл. 2.7.1. От
представеното по делото писмо, изпратено от банката и получено от
ищеца-продавач по предварителния договор, се установявало, че в документите за
собственост имало съществен недостатък, свързан с легитимацията на продавача в
лицето на кметския наместник, подписал договора за продажба на държавен имот.
Банката одобрила ищеца като заемополучател, дала съгласие за отпускане на
исканата сума, но нередностите в договора за продажба, с която продавачът се
легитимирал като собственик, спирали по – нататъшното изпълнение на договора за
банков кредит. Иска се от въззивния съд да отмени решението на СРС и да уважи
предявения иск. Претендират се разноски.
В срока по чл. 263,
ал. 1 ГПК въззиваемата страна М. Г.С. не е подала отговор на въззивната жалба.
Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, намира за установено следното: Предявен е за разглеждане иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД. За да постанови решението първоинстанционният съд е приел за безспорно между страните по делото, че И.Г. е заплатил сумата от 12 350 лева за погасяване на задължения на М. С. по изпълнително дело, водено по описа на ЧСИ М.Б., с цел вдигане на наложена възбрана върху имота, за закупуването на който бил сключен предварителният договор. Приел е за безспорно между страните, също така, че сумата била платена като задатък, като това се установявало и от съдържанието на предварителния договор. Посочил е, че в случая правото на собственост върху процесния имот не било прехвърлено в полза на ищеца в рамките на срока по анекса от 04.05.2017 г. – до 07.06.2017 г., тъй като И.Г. не се явил на 07.06.2017 г. за нотариалното сключване на договора, което обстоятелство не било оспорено от ищеца. Акцентирал е, че видно от представеното по делото копие от нотариална покана поради неявяването на И.Г. в кантората на нотариус Тютюнджиев за изповядването на сделката, продавачът М. С. заявила, че разваля предварителния договор за покупко-продажба. С оглед на гореизложеното съдът е приел, че за М. С. възникнало право да задържи получения задатък. По отношение на фактическата обстановка: На 07.03.2017 г. между страните по делото бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот (договора), по силата на който М. С. се задължила да прехвърли на И.Г. правото на собственост върху апартамент 81, находящ се в гр. София, ж.к. „Овча купел“, в срок до 07.05.2017 г. срещу сумата 45 000 евро. В чл. 2.4 от договора било посочено, че върху имота е наложена възбрана, както и че М. С. се задължава в срок от 1 работен ден да заплати съответната сума, във връзка с която е наложена възбраната, и да предприеме действия по заличаването на възбраната. С клаузата на чл. 2.6 от договора купувачът И.Г. се задължил да заплати на продавача капаро (задатък) в размер на 12350 лева, представляващи част от продажната цена на имота, като сумата следвало да бъде платена по сметка на ЧСИ М.Б.. С клаузата на чл. 2.7. купувачът-ищец се задължил да изплати остатъка от уговорената в договора сума на продавача-ответник, чрез банков кредит по сметка, посочена на пълномощник на продавача. Съгласно клаузата на чл. 2.7.1. от договора, ответницата поела задължение в тридесетдневен срок от подписването му да предостави на ищеца копия от всички документи за имота, които се изисквали от кредитиращата последния банка. С клаузата на чл. 2.9. от договора, всяка от страните се задължила да предприеме всички необходими действия за сключването на Нотариален акт за полупко – продажба на процесния имот, да се яви лично в определения ден и час пред определения нотариус и да носи със себе си всички необходими документи в оригинал. На 04.05.2017 г. страните сключили анекс към горепосочения договор, с който постигнали уговорка за продължаване на срока за сключването на окончателния договор за прехвърлянето на собствеността върху процесния имот, като посочили, че това следва да бъде направено до 07.06.2017 г. От представено по делото копие от нотариална покана с рег.номер 6647, том 5 № 74 на нотариус С.Т., адресирана до И.Г., се установява, че М. С. заявила, че разваля предварителния договор, тъй като И.Г. не се явил на 07.06.2017 г. в кантората на нотариуса за сключването на окончателен договор. В същата покана било посочено, че ответницата задържа платеното от ищеца капаро. Безспорно е между страните по делото, че ищецът е заплатил сумата 12 350 лева по сметка на ЧСИ М.Б. за погасяване на задължения на М. С., която сума е уговорено да служи като задатък по предварителния договор. По отношение на правните изводи: Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните оплаквания в жалбата. Първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Не е налице и нарушение на императивни материалноправни норми. Решението е и правилно, поради което настоящата въззивна инстанция препраща към мотивите на първоинстанционния съд на основание чл. 272 ГПК. Въпреки това, по релевираните във въззивната жалба оплаквания следва да бъде добавено следното: По силата на чл. 154, ал. 1 ГПК всяка страна е длъжна да установи фактите, на които основава своите искания и възражения. Разпределението на доказателствената тежест в процеса въз основа на исканията и възраженията на страните е обусловено от претендираното материално право, чиято защита ищецът търси чрез предявения иск, или от възраженията на ответника, целящи отричане на съществуването на правото на ищеца, тъй като не е валидно възникнало, погасило се е или ответникът разполага със свое право, противопоставимо на претенцията на ищеца. По иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД разпределението на доказателствената тежест се определя от въведените в процеса твърдения и възражения, които са обуславящи за съществуването или за отричането на претендираните права на страните. При фактическия състав по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД при отпадане на основанието – ищецът следва да въведе като твърдение и докаже извършеното плащане, като е допустимо да въведе и твърдения за основанието, към момента на получаването на престацията от ответника, както и за фактите и обстоятелствата, обуславящи отпадане на основанието с обратна сила, а ответникът следва да докаже основания за задържане на полученото. Страната, която претендира последиците от развалянето на договор поради неизпълнение, е необходимо да установи при условие на пълно главно доказване надлежно упражнено право на разваляне на договора, както и че за настъпване на правното действие на волеизявлението за разваляне на договора, следва да са налице законовите предпоставки на чл. 87 ЗЗД – виновно неизпълнение на задължението от страна на длъжника, за което той носи отговорност, и изправност на кредитора. Само при надлежно упражнено право за разваляне на договора би могло да се иска реституция на даденото по него. В частност, от доказателствата по делото не се установява виновно неизпълнение на задълженията по предварителния договор и анекса към него от страна на ответника М. С.. Напротив, от представените доказателства по делото е видно, че ответника С. е изпратила нотариална покана до ищеца, но последният не се явил на 07.06.2017 г. за сключване на окончателен договор и прехвърляне правото на собственост върху процесния имот, поради което продавачът С. заявила, че разваля предварителния договор за покупко-продажба. С клаузата на чл. 2.9. от договора, всяка от страните се задължила да предприеме всички необходими действия за сключването на Нотариален акт за покупко – продажба на процесния имот, включително да се яви лично в определения ден и час пред определения нотариус и да носи със себе си всички необходими документи в оригинал. Ето защо, правилно първоинстанционният съд е приел, че за ответника е възникнало правото да задържи получения задатък. Този извод не се променя от уговореното между страните в клаузите на чл. 2.7. и чл. 2.7.1. от сключения предварителен договор, каквито доводи са изтъкнати във въззивната жалба. Както се изясни, с посочените клаузи са уговорени начинът на плащане на остатъка от продажната цена по договора, както и задължението на продавача да представи на купувача в определен срок всички документи за процесния имот, но от тях не се обосновава неизпълнение на задължения на ответника-продавач по предварителния договор. Правилно първоинстанционният съд е приел, че в случай че ищецът е счел, че документите на ответника С. не са изрядни и тя не се легитимира като собственик на процесния апартамент, същият е можел да упражни правото си да развали договора, поради вина на ответника и да иска връщане на платения задатък, но това не е сторено. По отношение на възраженията на жалбоподателя относно твърдените недостатъци в документите за собственост на ответника, следва да се посочи, че по делото не са налице доказателства за неизпълнение на нейно задължение. Отделно от това, от представения пред първоинстанционния съд нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот е видно, че впоследствие, на 21.06.2017 г., ответникът е продал процесния имот на трети лица.
Тъй като правните изводи, до които настоящата съдебна инстанция достига, съответстват на правните съждения на първоинстанционния съд, обжалваното решение следва да потвърдено, като правилно. По отношение на разноските: При този изход на спора жалбоподателят няма право на разноски. Такива не следва да бъдат присъждани и на ответника по жалбата, тъй като не е направено искане в тази насока.
Мотивиран от горното,
Софийски градски съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 49152 от 16.10.2018 г., постановено
по гр. д. № 42762/2017 г. по описа на СРС, ГО, 51 състав.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано в 1-месечен срок от получаване на препис от
решението от страните пред ВКС по правилата на чл. 280 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.