№ 273
гр. Варна, 14.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ ТО, в публично заседание на
двадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Цвета Павлова
Членове:Пламен Ат. Атанасов
Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева
като разгледа докладваното от Пламен Ат. Атанасов Въззивно гражданско
дело № 20253100500023 по описа за 2025 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.259 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на “Агро Финанс Консулт“ ЕООД, с ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр.Пловдив, бул.“Дунав“ №5, представлявано от Г.Р.,
действащо чрез юрисконсулт Д.А.С., против Решение №270 от 17.10.2024г., постановено по
гр.д.№46/2024г. по описа на Районен съд- Провадия, с което са уважени предявените от И. Д.
Й., с ЕГН **********, с адрес: ******, със съдебен адрес: *****, чрез адв.Р. И., против
жалбоподателя и З. Д. Й., с ЕГН **********, с адрес: ******, искове с правно основание
чл.26, ал.1, пр.2 от ЗЗД за прогласяване на нищожността, поради заобикаляне на закона, на
сключените между ответниците Договор за наем на земеделска земя от 29.03.2021г. вписан в
СВп.-гр.Провадия с акт №170, том 11, дело №388, със срок от три години и Договор за наем
на земеделска земя от 29.03.2021г., вписан в СВп.-гр.Провадия с акт №171, том 11, дело
№389, със срок от три години, тъй като със сключването на описаните договори се постига
уговаряне на срок, надвишаващ разписания в чл.229, ал.2 от ЗЗД.
В жалбата се излага, че решението на РС Провадия е неправилно и
незаконосъобразно, тъй като е постановено при допуснати нарушения на материалния закон
и е в разрез със събраните по делото доказателства. Поддържа, че при постановяване на
атакувания съдебен акт, съдът не е съобразил, че нищожността на договор в хипотезата на
чл.26, ал.1, пр.2 от ЗЗД, е обусловена от кумулативното наличие на сключени две или повече
действителни сделки с цел постигане на забранен или непозволен от закона правен резултат
1
и то при ясно договаряне и осъзнаване от двете договарящи страни, че общата им цел, е да
постигнат забранен /непозволен/ резултат. Поддържа се, че в случая въпросните
предпоставки не са установени, тъй като не е налице постигане на забранен/непозволен
резултат, защото сключените договори представляват отделни правоотношения, независещи
едно от друго, възникнали с една единствена цел-обработка и използване на земеделската
земя, съобразно разпоредбите на Конституцията на Република България, и като такива целят
постигането на правомерен резултат. Сочи се, че този законосъобразен резултат, би се
постигнал, както при сключване на три последователни договора за наем на една и съща
дата, така и при сключването на три договора за наем на датата на изтичане на срока за
всеки един от тях. На следващо място се поддържа, че не е налице и изискуемия субективен
елемент, а именно двете страни по договора, да съзнават, че чрез извършените сделки ще
настъпи противоправен резултат, и да се стремят да постигат цел, която законът им
забранява. Твърди се, че по делото не са събрани доказателства установяващи, че при
сключването на договорите за наем и двете страни, са действали със съзнанието, че
извършват заобикаляне на закона, респективно че истинското им намерение не е било да
сключат три отделни договора за наем за срок от по три години всеки, а са се стремели да
удължат срока на първия договор. Сочи се, че изводът на първоинстанционният съд, че
наемодателката З. П. “не е знаела какво подписва, защото не го е прочела“, но едновременно
с това е съзнавала, стремяла се е и е договаряла с наемателя постигането на забранения от
закона резултат, е вътрешно противоречив и се опровергава от предприетите последващи
действия от наемодателката за разпореждане със собствеността на имота в полза на трето
юридическо лице-“Омега Агро Инвест“ ЕООД. Твърди се, че ако наемателката е целила
постигането на непозволения правен резултат, същата не би се разпоредила с притежаваното
от нея право на собственост, а е щяла да продължи да упражнява правата си по договорите
за наем, включително да получава уговореното по тях наемно възнаграждение. Счита се, че
неправилно първоинстанционният съд от една страна е приел, че втората и третата сделки са
нищожни на основание чл.26, ал.1, пр.2 от ЗЗД, тъй като целта, към която страните
съзнателно са се стремели, се постига чрез трите последователно сключени договора и от
друга страна, че същите не са опорочени в цялост и на основание чл.229, ал.3 от ЗЗД
сключеният между страните договор има сила за три години. С оглед изложеното се моли за
отмяна на обжалваното решение и постановяване на ново, с което да се отхвърлят
предявените искове.
В срока по чл.263 от ГПК въззиваемата страна, е депозирала отговор на въззивната
жалба, с който се оспорват доводите и оплакванията на жалбоподателя. Поддържа се, че
атакуваното решение е правилно и законосъобразно, и не страда от посочените в жалбата
пороци. Излага се, че по делото еднозначно е установено наличието на субективния елемент,
а именно съзнаване и искане на постигането на забранения правен резултат. Излага се още,
че сключването на договор за наем за срок по-дълъг от този визиран в чл.229, ал.3 от ЗЗД
има за последица редукция на срока на договора до десет, съответно три години. Поддържа
се, че последиците от извършването действие в разрез с чл.229, ал.3 от ЗЗД има за резултат
частична недействителност на договора, като на основание чл.26, ал.4 от ЗЗД нищожната
2
част се замества по право от повелително правило на закона. Ето защо процесният договор е
нищожен, поради заобикаляне на закона, в частта му за клаузата за срок, определен над
максималния посочен в закона. Моли са за потвърждаване на атакувания съдебен акт и
присъждане на разноски.
Във въззивното производство, на основание чл.265, ал.2 от ГПК и с оглед
задължителното другарство на ответниците в първоинстанционното производство, по
делото служебно е конституирана З. Д. Й. като другар на въззивника.
В съдебно заседание въззивника не се явява, не се представлява, депозирал е
становище, с което поддържа подадената въззивна жалба и моли за нейното уважаване,
ведно с присъждане на сторените разноски. Счита подадения отговор на въззивна жалба за
изцяло неоснователен, като моли обжалваното решение да бъде обявено за неправилно и
незаконосъобразно.
В съдебно заседание въззиваемия не се явява, не се представлява, депозирал е
становище, с което поддържа подадения отговор на въззивна жалба, счита жалбата за
неоснователна и моли за потвърждаване на първоинстанционното решение, като правилно и
законосъобразно, и за присъждане на сторените разноски.
Необходимият другар на въззивника-З. П., чрез пълномощникът си адв.Т. Н.-С., в
хода на проведеното открито съдебно заседание, изразява становище за правилност и
законосъобразност на първоинстанционното решение, съответно за неоснователност на
подадената въззивна жалба. Поддържа, че решението на РС Провадия е поставено, след
внимателно обсъждане на всички събрани в хода на производството доказателства и моли то
да бъде потвърдено.
За да се произнесе, съдът съобрази, следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с предявени обективно и субективно съединени
искове с правно основание чл.26, ал.1, пр.2 от ЗЗД от И. Д. Й., против “Агро финанс
консулт“ ЕООД и З. Д. Й., за прогласяване на нищожността, поради заобикаляне на закона,
на сключените между ответниците Договор за наем на земеделска земя от 29.03.2021г.
вписан в СВ Провадия с акт №170, том 11, дело №388 и Договор за наем на земеделска земя
от 29.03.2021г., вписан в СВ Провадия с акт №171, том 11, дело №389, със всеки от които
физическото лице е предоставило на търговеца възмездното ползване на земеделска земя в
землището на с.Ветрино, за срок от три години, считано от 01.10.2023г., съответно от
01.10.2026г., тъй като със сключването на посочените последователни договори се постига
уговаряне на срок на наема, надвишаващ предвиденият в чл.229, ал.2 от ЗЗД максимален
такъв от три години.
В исковата молба се твърди, че на основание договор за доброволна делба от
03.10.2000г. ищцата и ответницата З. П., се легитимират като съсобственици при равни
квоти на земеделски земи в землището на с.Ветрино, представляващи ПИ с идентификатори
№10865.29.35, с площ от 5000кв.м. и ПИ с идентификатори №10865.78.22, с площ от
3759кв.м. Сочи се, че на 29.03.2021г. ответницата З. П. без знанието и съгласието на ищцата,
3
е сключила с ответното дружество три поредни договора за наем на съсобствената
земеделска земя. Въпросните три договора са сключени на една дата и съдържат напълно
еднакви клаузи, между едни и същи страни, като единствената им отлика, е началната дата
на тригодишният срок, за който се предоставят земите за ползване. Първият договор
обхваща срок от 01.10.2020г. до 30.09.2023г., вторият от 01.10.2023г. до 30.09.2026г. и
третият е за срок от 01.10.2026г. до 30.09.2029г. Сочи се още, че на същата дата-29.03.2021г.
ответницата П. е сключила с др.дружество и договор за дарение, с който е прехвърлила
собствеността на 1/200 ид.ч. от процесните имоти, а след това между тези страни е сключен
и договор за покупко-продажба на останалите притежавани от физическото лице 99/200 ид.ч.
от имотите. Твърди се, че трите договора за наем, са сключени на една и съща дата, и всеки
следващ представлява продължение на предходния, като разгледани съвкупно, със
сключването на втория и третия договор, се постига удължаване на срока на първия за
период до 2029г. Поддържа се, че в случая приложение, следва да намерят нормите на чл.4а
и чл.4б от ЗСПЗЗ, при съобразяване разпоредбата на чл.229, ал.2 от ЗЗД, поставяща
ограничение за максималния срок, за който съсобственик може да сключи договор за наем, а
именно за три години. Ето защо се поддържа, че ответницата П. е можела да сключи
самостоятелно само договор за наем за срок от не повече от три години, доколкото не е
притежавала повече от ½ от имотите. Сключвайки последователно трите договора обаче,
всеки от който сам по себе си е позволен от закона, ответниците съзнателно са постигнали
забранен от закона резултат, договаряйки срок на наемното правоотношение от 9 години. С
писмена защита са доразвити съображения в подкрепа на исковите претенции.
В срока по чл.131 от ГПК по делото не е постъпил отговор от ответницата З. Д. Й.. В
о.с.з. ответницата, чрез процесуален представител изразява становище за неоснователност на
исковата претенция, като сочи, че страната не е имала знание за характера на сделките,
които е сключила и в частност, че с подписването на договорите за наем се нарушава закона.
С постъпилият от ответника “Агро финанс консулт“ ЕООД отговор на исковата
молба, се поддържа становище за недопустимост и неоснователност на претенциите.
Оспорва се ищцата да се легитимира като собственик на процесните имоти, тъй като
представеният по делото договорът за доброволна делба, не може да служи като титул за
собственост. Твърди се, че акт за собственост са реституционните решения и удостоверение
за наследници, установяващи наследствено правоприемство между реституирания
собственик и ищцата, каквито по делото няма представени. Поддържа се, че в случая,
реституираният собственик Г.П.М., е оставил за наследници лицата посочени в договора за
доброволна делба, сред които обаче ищцата не попада. На следващо място се оспорват
доводите на ищцата, че атакуваните договори страдат от соченият порок, като се поддържа,
че не е осъществен визираният закона фактически състав. Твърди се, че разпоредбата на
чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ предвижда възможност за сключване на договор за наем за срок повече
от една година от съсобственици притежаващи повече от 25 % ид.ч. Съгласно чл.4б, ал.1 от
същия закон, договорите за наем на земеделска земя за срок повече от една година се
сключват в писмена форма с нотариална заверка на подписите, която в случая е спазена.
4
Сочи се, че в закона няма разписан максимален срок, за който това е допустимо, аналогично
на предвиденото в ЗАЗ, разписващ само минимален такъв. Изхождайки от естеството на
отдавания под наем обект-земеделска земя, чийто статут е уреден от специалния закон, се
поддържа, че приложение следва да намерят разпоредбите на ЗСПЗЗ, които дерогират
общите такива на ЗЗД. В този смисъл се твърди, че с процесното договаряне страните в
наемното правоотношение не са целели постигане на забранен от закон резултат. Оспорва се,
че наемателката е договаряла при съзнание за постигане на забранен резултат, предвид
факта на последващото разпореждане от нейна страна с правото на собственост в полза на
трето лице-“Омега агро инвест“ ЕООД. В условията на евентуалност, ако се приеме, че
процесните договори попадат в приложното поле на ЗЗД, то съгласно нормата на чл.229 от
ЗЗД, ако договорът да е сключен за срок по-голям от предвидения в закона, то той не е
нищожен, а има действие между сключилите го страни, но е непротивопоставим и не
обвързва неучаствалите в неговото сключване съсобственици. По изложените съображения
се претендира отхвърляне на исковите претенции и присъждане на сторените по делото
съдебно-деловодни разноски.
Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта в обжалваната му част. Обжалваното
решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, същото е
допустимо, като постановено при наличието на положителните и липса на отрицателните
процесуални предпоставки.
По отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно
разпоредбата на чл.269, ал.1, изр.2 от ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в
жалбата оплаквания за неправилно формирани изводи от съда. В случая въззивника оспорва
изводите на първоинстанционния съд, че процесните договори за наем на земеделска земя са
нищожни, поради заобикаляне на закона, като така направеното оспорване не съставлява
новонаведено възражение или фактическо твърдение, поради което следва да бъде
разгледано по същество.
От събраните по делото доказателства е видно, че ищцата И. Й. и ответницата З. П. са
наследници на М.Б., починала през 1998г., която от своя страна е наследник на Г.М.. С
Решение №2Б/29.05.1998г. на ПК Ветрино, в полза на наследниците на Г.М., е възстановено
право на собственост върху земеделски земи. С договор за доброволна делба с нотариална
заверка на подписите от 03.10.2000г., е извършена делба на възстановените земи, като в дял
на ищцата и ответницата З. П., са поставени по ½ ид.ч. от следните имоти: нива с площ от 5
дка в м-ст “Статьов Кайнак“, с.Ветрино и нива с площ от 3.759 дка в м-ст “До летището“, с.
Ветрино и по 1/6 ид.ч. от нива с площ 7.231 дка в м-ст “Зайски трап“, с.Ветрино.
На 29.03.2021г. ответницата П. е сключила с ответното дружество договор за наем на
земеделска земя, вписан в СВ с дв.вх.№1066, акт №169, относно нива с площ от 5 дка в м-ст
“Статьов Кайнак“, с.Ветрино и нива с площ от 3.759 дка в м-с “До летището“, с.Ветрино.
Съгласно уговорката на чл.2, договора е сключен за срок от три стопански години-за
периода от 01.10.2020г. до 30.09.2023г. На същата дата и за същите имоти ответницата П. е
5
сключила с ответното дружество още два договора за наем на земеделска земя, вписани
съответно в СВ Провадия с дв.вх.№1067, акт №170 и дв.вх.№1068, акт №171, като според
клаузата на чл.2 от всеки от тях, съответния договор е сключен за срок от три стопански
години, а именно втория за периода от 01.10.2023г. до 30.09.2026г. и третият за периода от
01.10.2026г. до 30.09.2029г.
Въз основа на горното, въззивният съд намира, следното:
Както се изложи по-горе към правно релевантният момент-сключването на
процесните договори, ищцата И. Й. и ответницата З. П., са имали качеството на
съсобственици, при равни квоти на земеделски земи в землището на с.Ветрино,
представляващи ПИ с идентификатор №10865.29.35, с площ от 5000кв.м. и ПИ с
идентификатор №10865.78.22, с площ от 3759кв.м.
Посочените недвижими имоти са отдадени под наем, чрез сключени едновременно 3
поредни сделки описаните по-горе договори за наем/, за срок от общо 9 стопански години,
като предмет на оспорване на действителността на сделките, са два от наемните договори, а
именно сключените на 29.03.2021г. и вписани в СВ Провадия, съответно с дв.вх.№1067, акт
№170, за периода от 01.10.2023г. до 30.09.2026г. и с дв.вх.№1068, акт №171, за периода от
01.10.2026г. до 30.09.2029г.
При преценката, дали дадена договор е недействителен на твърдяното от ищцата
основание, следва да се вземе предвид, че за да е налице заобикаляне на закона по смисъла
на чл.26, ал.1, пр.2 от ЗЗД участниците в сделката следва да съзнават, че целят постигането
на забранен или непозволен от закона резултат, чрез извършването на една или повече
сделки, всяка от които сама по себе си не противоречи на повелителните правила на закона.
В този случай страните извършват тези сделки не за да получат непосредствените, типични
за тях правни резултати, а за да постигнат друга, по-нататъшна цел, прякото осъществяване
на която би противоречало на закона. Осен това в хипотезата на заобикаляне на закона,
участниците в сделката трябва да съзнават, че чрез извършената сделка или поредица от
сделки постигат цел, която законът не позволява /така ТР №5/28.11.2012г. по т.д.№5/12г. на
ОСГК на ВКС/.
С ТР №2/20.07.2017г. по т.д.№2/15г. на ОСГТК се приема, че както ЗАЗ не предвижда
ограничение по отношение на свободния избор на правните субекти да уреждат
правоотношенията си и да упражняват своите права по отношение на земеделските земи
само и единствено по реда на този закон, така и нормите на чл.228 от ЗЗД не съдържат
забрана земеделските земи да бъдат отдавани под наем. Предвид това съдът намира, че в
случая приложими са нормите на чл.4а и чл.4б от ЗСПЗЗ, при съобразяване с ограниченията
на нормата на чл.229, ал.2 от ЗЗД.
Съгласно разпоредбите на чл.4а, ал.1 и ал.2 от ЗСПЗЗ договор за наем на земеделска
земя за срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици, притежаващи
повече от 25 % от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице, като в тези случаи
отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл.30, ал.3 от ЗС. Въпросната
6
разпоредба на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, се явява специална спрямо общата разпоредба на чл.32,
ал.1 от ЗС, като урежда възможността за сключване на договор за наем на земеделска земя
от съсобствениците, притежаващи повече от 25% от съсобствения имот, който договор да е
обвързващ и останалите съсобственици. В този смисъл е налице изключение от правилото
на чл.32, ал.1 от ЗС, според което общата вещ се използва и управлява по волята на
съсобствениците с мажоритарен дял в съсобствеността. Целта на законодателя, е да се
улесни отдаването под наем на земеделска земя, така че да се намали неизползваната такава
и същевременно се създадат условия за по-ефективно обработване.
Същевременно разпоредбата на чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ не изключва приложението на
чл.229, ал.2 и ал.3 от ЗЗД. Ето защо макар съсобствениците с дял повече от 25% от вещта да
могат да сключат наемен договор с трето лице, обвързващ всички съсобственици, то срокът
на този договор не може да надвишава три години на основание чл.229, ал.2 от ЗЗД.
Предвиденото от законодателят ограничение за срока на наемния договор, засяга само
правомощията на лицата, имащи право да вършат само действия на обикновено управление,
защото макар и да носи белезите на сделка за управление, сключеният за повече от три
години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава
възможността на наемодателя да ползва отдадената по наем вещ през продължителен
период от време. По тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем
със срок над 3 години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия да се
разпореждат с вещта.
В конкретния случай, както вече се посочи, горепосочените договори са сключени на
една и съща дата, като уговарянето с всеки следващ договор на нов срок, всъщност
съставлява продължение на предходния такъв. С оспорените последващи два договора за
наем, които предвид обстоятелствата по сключването им, следва да се преценяват съвкупно с
първия договор, на практика се постига до удължаване на срока на действие на същия за
период от общо 9 години до 30.09.2029г.
Очевидно е, че ответницата З. П., в качеството си на съсобственик, който не
притежава повече от половината идеални части в съсобствеността, е могла да предоставя
под наем процесните имоти само за срок до три години. Сключвайки обаче трите договора за
наем с последователни срокове на действие от по 3 години, ответниците несъмнено са
постигнали забранен правен резултат, а именно срок на ползване на имотите под наем,
надхвърлящ установеният такъв с императивната разпоредба на чл.229, ал.2 от ЗЗД, като
формално са действали по незабранен от закона начин. Със сключването на втория и третия
договор безспорно е постигнато уговарянето на срок на действие на договорите за наем,
надвишаващ максималния предвиден в закона три годишен такъв, в резултат от което с тези
сделки, които изрично не са забранени, е достигнато до забранен правен резултат.
Противно на твърдяното от жалбоподателя, в разглежданият казус се установява
наличието на субективният елемент, като част от фактическия състав на нищожността на
договор при условията на чл.26, ал.1, пр.2 от ЗЗД. Това е така, защото при последващото
сключване на една и съща дата на втория и третия договор, страните несъмнено са съзнавали
7
и са искали постигането на забранения правен резултат, а именно преодоляване на забраната
по чл.229, ал.2 от ЗЗД. Този извод не може да бъде разколебан от събраните гласни
доказателства в първата инстанция, напротив потвърждава го.
Настоящият съдебен състав не възприема тезата на въззивника, че незнанието /на
закона или на съдържанието на подписаните документи/ е равносилно на липса на
субективен елемент. Основополагащ принцип в правото е, че незнанието на закона не
извинява незнаещият и не го освобождава от отговорност. Този принцип, под формата на
необорима и обща презумпция, съществува от самото зараждане на идеята за правото, като е
въведен най-вече с оглед на правната сигурност и възможността да се подсигури
правоприлагането. Липсата на субективен елемент не може да бъде изведена от доводите за
неполагане на дължимата грижа от страна на З. П. при сключването на договорите да се
запознае с документите, които подписва, още повече че съгласно разпоредбата на чл.579,
ал.1 от ГПК при изповядването на сделки пред нотариус, същият прочита на участниците
съдържанието на акта. Оплаквания за неспазване на нотариалната процедура не са въведени
в процеса, поради което дори да се приеме, че ответницата-наемодател не се е запознала
предварително с подписваните от нея документи, то тяхното съдържание й е станало
известно, чрез действията на нотариуса.
Неоснователни са доводите на жалбоподателя, че е налице вътрешно противоречие в
първоинстанционното решение, защото съдът възприема за недействителни само втория и
третия договор, макар заобикалянето на закона да се постига съвкупно с трите договора. На
основание чл.229, ал.3 от ЗЗД сключен наемен договор с трето лице от съсобственик с дял
под 51 % от вещта има сила за неучаствалите съсобственици за три години. Ето защо в
случая недействителни се явяват сделките, с които се нахвърля нормативно заложеният
максимален срок.
В заключение настоящия съдебен състав приема, че въззивната жалба е
неоснователна, съответно че първоинстанционното решение е правилно и законосъобразно,
и като такова следва да бъде потвърдено.
Предвид изхода на спора, на основание чл.78, ал.1 от ГПК и с оглед направеното
искане, жалбоподателят следва да заплати на ответницата по жалбата И. Й., направените
разноските по делото за заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 900лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №270 от 17.10.2024г., постановено по гр.д.№46/2024г. по
описа на Районен съд Провадия.
ОСЪЖДА “Агро Финанс Консулт“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр.Пловдив, бул.“Дунав“ №5, представлявано от Г.Р., да заплати на И. Д. Й.,
с ЕГН **********, с адрес: ******, сумата от 900лв., представляваща деловодни разноски
8
за адвокатско възнаграждение.
Решението е постановено при участието на З. Д. Й., в качеството й на задължителния
другар на страната на въззивника-“Агро Финанс Консулт“ ЕООД.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9