ОПРЕДЕЛЕНИЕ № .........
град Габрово, 18.06.2019 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Габровският окръжен съд в закрито заседание на
осемнадесети юни през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАЛЕНТИНА ГЕНЖОВА
ЧЛЕНОВЕ: КРЕМЕНА ГОЛЕМАНОВА
ИВА
ДИМОВА
при секретаря …., като изслуша докладваното от съдията И. Димова
в.ч.гр.д. № 191/2019 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 577, ал.1 от ГПК във връзка с чл.274 и сл. от ГПК. Подадена е
частна жалба от ЕТ "Агро – С.Д." срещу определение № 9/16.05.2019 г.
на съдия по вписванията при РС - Дряново, с което е постановен отказ да впише
договор за аренда с вх.№ 253/16.05.2019 г-. по описа на Служба по вписванията
при РС - Дряново.
В
жалбата се твърди, че постановения отказ е неправилен и незаконосъобразен. При
постановяване на определението си съдията по вписванията бил приложил закона по
начин, както намери за добре само и единствено за да бъде постановен отказ за
вписване, без да направи анализ на представените по преписката доказателства и
без да се мотивира. Съдията по вписванията се бил отклонил от разясненията
дадени в т.6 на ТР № 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС, съгласно което проверката на
съдията по вписванията относно това дали представеният за вписване акт подлежи
на вписване се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е
в изискуемата форма и дали има предвиденото в ПВписванията съдържание. Съдията
по вписванията не разполага с правомощия да извършва проверка на
материалноправните предпоставки на акта, освен ако това не е изрично предвидено
в закон. Установените в чл.3, ал.4 от ЗАЗ изисквания се отнасят до сключване на
договора за аренда на земеделски земи, поради което преценката за наличието им
е проверка за материално правните предпоставки на акта, която е извън
правомощията на съдията по вписванията и
се извършва от нотариуса в хода на нотариалното производство по удостоверяване
подписите на страните по договора за аренда. Неправилно съдията по вписванията
бил приел, че пред него следвало да се представят документи удостоверяващи
собствеността и наследствените правоотношения. При постановяване на обжалваното
определение съдията по вписванията не се бил съобразил с разпоредбата на чл.3,
ал.1 ЗАЗ, която била приложима в случая. Предвидената в този текст
компетентност на нотариуса входа на нотариалното производство да извършва
проверка за спазване изискванията на ал.4 обосновавала извода, че материално
правните предпоставки не попадали в обхвата на проверката дължима от съдията по
вписванията при вписване на договор за аренда. Съдията по вписванията може да
откаже вписване само ако актът не подлежи на вписване, не е съставен съобразно
изискванията на закона за форма и ако няма необходимото съдържание. Неправилно
съдията по вписванията бил определил и държавната такса за вписване. Съгласно
§15, ал.3 от ЗИДЗСПЗЗ за вписване на договори за аренда на земеделски земи в
службите по вписванията се събира такса в размер на 10,00 лв. за договор. Моли
съда да отмени обжалваното определение и да постанови друго, с което да
разпореди да се впише договора за аренда на земеделска земя, предмет на отказа,
ведно с произтичащите от това последици.
Въззивният съд,
като обсъди доводите на жалбоподателя и взе предвид материалите съдържащи се по
преписката на СВ при РС- Дряново, намира следното:
В
СВ при РС -Дряново е депозирана молба от нотариус М. М., с район на действие района на РС Дряново, с което е поискано
да бъде вписан Договор за аренда, с рег.№ 644, том І, акт 75 от 15.05.2019 г.,
със следните страни : арендодател И. Й. М. и арендатор: ЕТ "Агро –
С.Д.". Молбата е заведен с вх.№ 256/16.05.2019 г. в СВ при РС Дряново.
С обжалваното определение е
постановен отказ да бъде вписан посочения по-горе договор. За него
жалбоподател е уведомен на 17.05.2019 г. чрез служител на нотариалната кантора.
Частна жалба вх.№ 218/23.05.2019 г. по описа на СВ - Дряново е подадена в
рамките на законоустановения преклузивен срок по чл.275, ал.1 от ГПК. Жалбата
изхожда от активно легитимирано лице - страна по договора за аренда, поради
което частната жалба е процесуално допустима. Разгледана по същество, същата е
основателна.
За
да постанови обжалваното определение съдията по вписванията е приел следното:
Съдията
по вписванията приел, че не е изпълнено изискването на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, тъй
като не били представени документи удостоверяващи правото на
собственост/съсобственост на повече от 50 на сто от идеалните части от имота.
Липсвала информация дали упълномощителя е собственик, съсобственик както и дали
има други съсобственици притежаващи общо с него 50 на сто идеални части от
имота предмет на договора.
Приел
бил, че договора не е с необходимото съдържание съгласно чл.6 от ПВписванията,
тъй като арендуваният обект бил описан само, че е в землище Гостилица, а не
било посочено неговото местонахождение, което от своя страна да отразява точно
общината, населеното място, адрес, местност. Адресите на поземлените имоти
включвали и съответната местност съгласно кадастралната карта и кадастралните
регистри. Освен това в аредния договор не било посочено какъв е размера на
арендното плащане, което водело до възпрепятстване определянето на дължимата
държавна такса в размер на 0,1% от материалния интерес.
Съдията
по в вписванията приел, че е налице и порок относно пълномощното на Д. Б., в качеството й на арендодател, тъй
като за сключване на арендния договор било необходимо изрично пълномощно, а
това изискване не било изпълнено, тъй като било вписано само "съгласно
пълномощно 84 и 122/2019 г., км. Гостилица", като по този начин не било
удостоверена представителната власт на пълномощника.
Въззивният
съд намира, че в случая съдията по вписванията е действал извън рамките на законоустановените
си правомощия. Според разпоредбата на чл.32а, ал.1 от ПВписванията съдия по
вписванията постановява отказ за вписване при две хипотези : 1. ако актът, за
чието вписване се настоява, не отговаря на изискванията на закона и 2. ако
актът не подлежи на вписване.
Според
приетото в т.6 от Тълкувателно решение № 7/25.04.2013г. по тълк.д. № 7/2012 г.
на ОСГТК на ВКС проверката, която съдия по вписванията извърша относно това
дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се
ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно
изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВписванията. Той не проверява
наличието на материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично
предвидено в закон. Безспорно договорът за аренда на земеделска земя подлежи на
вписване в СВ според изискването на чл.3, ал.2 от ЗАЗ. Процесният договор е
сключен и в изискуемата писмена форма с нотариална заверка на подписите на
страните според регламентацията на чл.3, ал.1, изр.1 от ЗАЗ. По въпроса дали
съдия по вписванията е оправомощен да проверява и материалната
законосъобразност на договора за аренда, т.е. наличието на материалноправните
предпоставки по чл.3, ал.4 от ЗАЗ, е постановено нарочно Тълкувателно решение
№1/16.01.2019г. по тълк.д.№ 1/2018 г. на ОСГТК на ВКС, според което преценката
за наличието на горните предпоставки не попада в обхвата на дължимата от съдия
по вписванията проверка при вписване на договор за аренда. Законът не възлага
на съдия по вписванията да извършва такава проверка, касаеща изследване правата
на арендодателя върху отдаваната под аренда земеделска земя. Тази проверка с
разпоредбата на чл.3, ал.1 от ЗАЗ (в редакция от §11 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ-ДВ,бр.42/2018г.,
в сила от 22.05.2018г.) е възложена изрично на нотариуса в хода на нотариалното
производство по удостоверяване подписите на страните по договора за аренда. В
обхвата на тази материално правна проверка, която следва да извърши нотариуса
се включва както проверката дали са изпълнени условията на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ,
относно сключването на договора от собственик, съсобственик на повече от 50 %
ид.ч. от съсобствен имот или с лице упълномощено от собственик, съсобственик на
повече от 50 % ид.ч. от съсобствен имот, така и проверка дали пълномощното, с
което се легитимира пълномощника е изрично и дали е нотариално заверено.
Неправилно
съдията по вписванията е приел, че дължимата държавна такса за вписване е в
размер на 0,1 % от материалния интерес, поради което следвало да се посочи
арендната цена. Съгласно § 15, ал.3 от ПЗР
към ЗИД на ЗСПЗЗ (ДВ, бр.42 от 2018г., в сила от 22.05.2018г., изм. и доп.,
бр.55 от 2018г.) до привеждането на тарифата по чл.1 от
Закона за държавните такси в съответствие с този закон, за вписване на
договори за наем и аренда на земеделска земя в службите по вписванията се
събира такса в размер 10,00 лв. за договор. Към настоящият момент не е налице
посоченото изменение в тарифата по чл.1 от
Закона за държавните такси, поради което дължимата ДТ за вписване на
процесния договор е 10,00 лв., каквато видно от приложената вносна бележка е
внесена. По тези съображения не е необходимо да се установява материалния
интерес, но за пълнота съдът счита, че следва да се отбележи, че арендната цена
е посочена в колона "Рента лв./дка" в таблицата по чл.2 от процесния
договор и е в размерна 18,00 лв./дка.
За
пълнота на изложението следва да се отбележи и че действително при описание на
имотите предмет на договора за аренда не е посочена местността, в която се
намират, а само землището, но е посочен номера на всеки от имотите, т.е.
техните идентификатори. Идентификаторът е уникален номер, който се дава на
всеки недвижим имот – обект на кадастъра и включва кода по ЕКАТТЕ на населеното
място, в чиято територия попада имота, номер на кадастрален район по
кадастралната карта и номер на поземления имот. Следователно за да бъде
идентифициран един имот е достатъчно да бъде посочен неговият идентификатор.
Поради изложеното съдът намира, че непосочването на местността, в която се
намира всеки от имотите не е порок на арендния договор.
Предвид
изложеното съдът намира, че съдия по вписванията при РС Дряново при
постановяване на атакувания отказ е излязъл извън пределите на своята
компетентност. Отказът му за вписване е незаконосъобразен и следва да бъде
отменен.
Водим
от гореизложеното, съдът
О П
Р Е Д
Е Л И :
ОТМЕНЯ отказа на съдия по вписванията
при РС- Дряново, обективиран в определение № 9/16.05.2019 г., постановен по
повод молба вх. № 253/16.05.2019 г. по описа на СВ при РС - Дряново, подадена
от нотариус М.М., с район на действие района
на РС - Дряново за вписване на Договор за аренда, с рег.№ 644, том І, акт 75 от
15.05.2019 г., със следните страни: арендодател И. Й. М. и
арендатор ЕТ "Агро – С.Д." и
ВРЪЩА преписката на съдия по
вписванията при РС- Дряново за вписване на Договор за аренда, с рег.№ 644, том
І, акт 75 от 15.05.2019 г. по общия регистър на нотариус М. М., с район на действие района на РС- Дряново, със следните
страни: арендодател И.
Й. М. и арендатор ЕТ "Агро – С.Д.".
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО
е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.