Определение по дело №714/2015 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Производството е образувано по искова молба на Л. Ж. Х. и П. А. Х.,и двамата от с.С., общ.П., против К. С. Т.,ж.гр.П., ул.”М. С.”№9, с пр. осн.чл.чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД и чл.86 ЗЗД.

Сочи се от ищците,че с ответницата са сключили предварителен договора за продажба на недвижим имот и договор за възлагане на строителни работи, с който последната се е задължила да построи и продаде подробно описания първи жилищен етаж.Твърдят, че съгл.чл.3,т.”а” платили в деня на нотариалната заверка на подписите сумата от 34 000лв, но до настоящият момента освен събаряне на стара къща и направата на изкоп, друго не е извършено от ответницата.Опитите им за извънсъдебно уреждане на спора се оказали безрезултатни..Според тях ответницата не изпълнила задълженията си в уговорените срокове,поради което за ищците е налице правен интерес да предяви иск за развалянето му съдебен ред и да претендират осъждането на ответницата да им върне платените до момента 34 000лв, ведно със законната лихва от датата на образуване на настоящото дело, ведно с разноските.

Ответната страна оспорва исковите претенция, като счита тази за развалянето на предварителния договор по съдебен ред за недопустима, излагайки подробни съображения в тази насока. Отделно намира иска за връщане платените суми за неоснователен, поради отсъствието на доказателства както за развалянето му, така и за плащането на търсената сума.

Съда след като съобрази закона, доказателствата и всички останали обстоятелства по делото, намира за установено от фактическа страна следното:

Видно от предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот и договора за възлагане на строителните работи от 24.10.07г,с нотариално заверени подписи на 24.10.07г, ответницата чрез пълномощника си Х.Т., се е задължила като титуляря на правото на строеж върху подробно описаната сграда в УПИ ІV-2656,кв.224, да изгради и продаде уговорения обект на ищците в срока по чл.5 – 12 месеца от протокола за даване на строителна линия и ниво на сградата.Съгл.чл.4 и чл.6, б.”е” от договора прехвърлянето на собствеността по нотариален ред е предвидено да се извърши след заплащане на дължимите суми по чл.3 от договора. С последната клауза е уговорена цената на обекта на вноски, първата от които възлиза на 34 000лв, платима от купувачите при подписването на настоящият договор.

Страните се задължили в срок до една седмица, считано от изработването на идеен проект за описаната в чл.1 сграда, да уточнят в отделно споразумение, неразделна част от договора, подробности относно размерите, разположението, съседите и пр. на обектите(вж.чл.1, ал.2 от договора).

От приложената към делото преписка от Община-П. се установи, че за изграждането на сградата в УПИ ІV-2656,кв.224 по плана на П.(вж. проектите) е издадено строително разрешение №193/21.09.09г в полза на подробно изброените лица, учредили си взаимно право на строеж с нотариален акт №27/07г. С нотариален акт №106/09г собствениците на земята са учредили в полза на ищците право на строеж, с което ги оправомощават да изградят със свои сили и средства или посредством трети лица, южен калкан на жилищната сграда на четири етажа.

Видно от протокола от с.з. от 25.04.13г по нохд№112/13г по описа на РС-П., е одобрено споразумение, с което Христина Т. се е признала за виновна за извършени две престъпления по чл.309, ал.1, пр.1 НК – за съставяне на неистински частни документи: договор за техническо ръководство на строителен обект от 01.02.10г със С.Г, в качеството си на технически ръководител, който употребила пред Общината и на договор за направа на обект „четири етажна жилищна сграда + терасовиден етаж – южна застройка” без дата на сключването му с ищеца Л.Х., който също употребила пред Общината, за да докаже наличието на договорно правоотношение между строителя „КЕООД и инвеститора Л.Х.(вж. нохд№112/13г).

По делото липсват данни за издаден протокол за строителна линия и ниво на сградата.Напротив, според атериалите по нохд№112/13г за описаната жилищна сграда не е откривана строителна площадка и не е определяна строителна линия и ниво, като общинските власти изрично заявяват в нарочни писма, че няма да бъдат предприети от техническа служба при Община-П. по-нататъшни действия в тази насока, сочейки и причините - отсъствието на предпоставките за това(вж.писмо №94-00-1048/12.04.10г, писмо №66-00-155/27.06.11г на ОА-П. и др.). В цитираното наказателно производство се съдържат обясненията на ищците, в които изрично признават отсъствие строителна линия за обекта, отлагано от пълномощницата на ответницата, с цел отлагане теченето на срока за изпълнени на предварителния договор.

До ответницата е адресирана покана от ищците, с която я известяват за едностранното прекратяване от тяхна страна на договора поради неизпълнение от нейна страна, канейки я към връщане на получените суми и уреждане на останалите си отношения.Приложените към поканата писмени доказателства за изпращането й по пощата не удостоверяват достигането именно на въпросната покана до адресата.

С нотариална покана, връчена на ответницата на 09.10.13г, на последната е заявено от ищците, че вследствие неизпълнение задълженията си по договора в срок, прекратяват същият, настоявайки да им върне платените 34 000лв до една седмица, но безрезултатно.

В жалба от 23.08.13г до РП-П., Хр.Т. не отрича вноската им, като сочи и за какво е изразходвана „почти 90% от сумата”.

По делото са представени допълнително споразумение от 08.04.12г и анекс от 30.01.09г към предварителния договор, подписани единствено от ищците, не и от ответната страна.

При така установеното съда направи следните правни изводи:

Разпоредбата на чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД задължава всеки, който е получил нещо на отпаднало основание да го върне.

От събрания доказателствен материал се установи по категоричен начин, че между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия имот по см. на чл.19, ал.1 ЗЗД и договор за изработка по см. на чл.258 и сл. ЗЗД.На това сочи представения договор от 24.10.07г, разкриващ съществените елементи именно на горните две облигационни отношения, по силата на които ответницата като изпълнител и продавач се е задължила да построи и прехвърли собственост върху описания в чл.1 обект от жилищната сграда в УПИ ІV-2665 в кв.24 по плана на П.. Задълженията по двата договора ответницата е следвало да изпълни, съответно в срока по чл.5 и при условията на чл.4, чл.6, б.”е” от договора, срещу което ищците, като възложители и купувачи, се ангажирали да платят уговорената цена на вноски, по реда и начина, предвидени в чл.3. Съпоставката на цитирания договор от 24.10.07г с останалия доказателствен материал обосновава категоричният извод, че именно в него са материализирани въпросните две сделки, поради което изложените в тази връзка доводи на ответната страна за разминаване в ищцовите твърдения, се явяват несъстоятелни.По делото обаче не се установи поддържаното от ищците неизпълнение в срок по договора за изработка от страна на ответницата. Обстоятелството, че и понастоящем сградата не е изградена, не променя този извод, тъй като срока за реализирането не е изтекъл. В чл.5 страните изрично са уговорили, че срока за изпълнение на СМР е 12 месеца от протокола за даване на строителна линия и ниво на сградата.Такъв протокол обаче не се установи да е издаван.Напротив, в нохд№112/13г по писа на ПРС се съдържат категорични данни за отказа на ОА-П. да го издаде, причините за това и че страните, вкл. и ищците са били наясно с проблема.Следователно, в случая договорения срок не е започнал да тече, за да се приеме за факт неизпълнението от ответницата, свеждащо се до нереализиране в срока по чл.5 предметното съдържание на дължимата престация по изграждането и прехвърляне собствеността върху обекта. Още повече,че последното(прехвърлянето) страните предвидили да се осъществи след изплащането на цялата цена по чл.3 от купувачите.Други причини за неспазване срока от ответницата не се подържат от ищците,поради което изследването им е безпредметно.

На следващо място – не се установи по убедителен и категоричен начин плащането от ищците на сумата от 34 000лв(вж. и писмо изх.№14/05.11.13г на нотариус топалова-л.76). Клаузата на чл.3, б.”а” от договора не е достатъчна в тази насока, тъй като с нея страните са се ограничили единствено да уговорят момента на плащането на първата вноска от 34 000лв – „при подписването на настоящият договор”, поради което последния няма характера на разписка.Този извод се обосновава от тълкуването й по реда на чл.20 ЗЗД, при което се разкри действителната обща воля на страните.Възприемането й за разписка е равнозначно на приравняването за платени и на останалите вноски от чл.3.

Представената жалба от 23.08.13г до РП-П. не е в състояние да подкрепи ищцовата теза за извършено от тях плащане на исковата сума. Това е така, понеже жалбата изхожда от Хр.Т., а не от ответницата.Оттук и невъзможността да се зачете като извънсъдебно признание на неизгоден за страната факт, доколко съдържа такива. Ето защо в случая не е налице и поддържаната изправност от ищците, за да се счетат за оторизирани да развалят договора.

В контекста на изложеното следва да се отбележи, че извършеното с нотариална покана от ищците, връчена на ответницата на 09.10.13г, за разваляне на предварителния договор, не е произвела целените последици. Според доктрината и константата съдебна практика, развалянето е крайно средство, до което се прибягва при наличието на строго определени предпоставки: неизпълнение от страна на ответницата, което да е виновно, като ищцовата страна следва да е изправна. Както се изтъкна, в случая липсва неизпълнение по см. на чл.87, ал.1 ЗЗД, тъй като срока за престиране не е изтекъл по вече изложените съображения. С оглед установените факти, развалянето се препятства още и от отсъствието на подходящ срок за изпълнение с предупреждението, че едва след изтичането му договора ще се смята за развален.Нотариалната покана съдържа единствено ищцовото изявление за разваляне и срок за връщане на сумата от 34 000лв.Въпреки отсъствието на твърдения, за пълнота следва да се отбележи, че сложилите се между страните отношения не обосновават право за ищците да развалят предварителния договор без такъв срок, тъй като изпълнението не би било невъзможно, нито безполезно за тях, не се касае и за фикс-сделка.Още повече, че са налице данни за започнало изпълнение, въпреки липсата на уговорения в чл.5 протокол.Изследването на поканата за разваляне е безпредметно, тъй като приложените към нея разписки и касова бележка, не установяват достигането именно на поканата до знанието на ответницата.

Дори в разрез с горното развалянето да се счете за факт, то отсъствието на доказателства за платени от ищците на ответницата 34 000лв, изключват връщането им като негова последица.

По изложените съображения предявеният иск се явява неоснователен, поради което ще следва да се отхвърли.

Споразумението по нохд№112/13г по описа на ПРС не е в състояние да подкрепи ищцовата теза, понеже се отнася до лице различно от ответницата и не касае предварителният договор.

Допълнителното споразумение от 08.04.12г и анекса от 30.01.09г към предварителния договор, са ирелевантни за отношенията между страните, след като не са подписани от ответната страна, а само от ищците.

Неоснователни са доводите на ответницата, че правото на разваляне е погасено по давност, заради изтичане срока по чл.87, ал.5 ЗЗД.Давността по цитираната норма започва да тече от момента на неизпълнение на задължението, който по арг. на чл.5 от договора и изложеното по-горе все още не е настъпил.

Не намира опора в закона и твърденията за погасяване на учредената суперфиця, вследствие неупражняването й за срок от 5г. Видно от нотариален акт№106/09г правото на строеж в полза на ищците е учредено на 16.12.09г и срока по чл.67 ЗС понастоящем не е изтекъл.

В изложеното се съдържа отговор на всички останали доводи на страните, които са от значение за правилното решаване на спора.

Разноски в полза на ответницата не следва да се присъждат, тъй като не са поискани.

Водим от горното Благоевградския окръжен съд

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ като НЕОСНОВАТЕЛЕН иска на Л. Ж. Х. и П. А. Х.,и двамата от с.С., общ.П., срещу К. С. Т.,ж.гр.П., ул.”М. С.”№9,за заплащане на сумата от 34 000лв, представляваща платена първа вноска по предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за възлагане на строителни работи от 24.10.07г,ведно със законната лихва,считано от подаването на исковата молба до окончатленото й изплащане.

Решението може да се обжалва в двуседмичен срок, считано от връчването му на страните пред САС.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: