Р Е
Ш Е Н
И Е
№………….
гр.***, 17.11.2017г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕЛНИЕ, Х състав, в
публичното съдебно заседание, проведено на 19.10.2017 год. в състав :
РАЙОНЕН СЪДИЯ : ***
при секретаря ***,
като разгледа докладваното от съдия ***гр.д.
№ 6268/2017 год. по описа на Районен съд гр. ***, Х състав, за да се
произнесе, съобрази следното:
Производството е образувано по предявени от Л. ***М. с
ЕГН ********** с адрес *** против К.К.С. с ЕГН **********
и ***А.С. с ЕГН ********** ***, в условията на обективно кумулативно
съединяване иск с правно основание чл.88
от ЗЗД, вр. чл.55, ал.1, предл.
трето от ЗЗД за осъждане на ответниците да заплатят солидарно сумата от
4500 евро, представляваща дължима на отпаднало основание авансово заплатена
част от продажна цена по сключен между страните и развален Предварителен
договор за продажба на недвижим имот от 02.04.2014г. и иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за осъждане на
ответниците да заплатят солидарно сумата от 2500 евро, представляваща
компенсаторна неустойка за неизпълнение на задължението за прехвърляне на
собствеността по сключен между страните и развален Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имот от 02.04.2014г., уговорена в чл.3.1. от
договора, ведно със законната лихва върху главниците от датата на предявяване
на иска – 12.05.2017г., до окончателното изплащане на задължението.
Ищецът поддържа, че ответниците са неизправна страна по
сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижими
имот от 02.04.2014г. Доколкото изпълнението е станало безполезно за кредитора,
ищецът разваля договора с исковата молба без предизвестие и претендира за
връщане на даденото на отпаднало основание капаро, ведно с компенсаторна
неустойка за неизпълнение. Солидарната отговорност на ответниците се основава
на твърдения, че задълженията по договора са поети от тях в качеството им на
съпрузи.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответната
страна, в който изразява становище за неоснователност на предявения иск. Не се
оспорва фактът на сключен между страните предварителен договор и на получаване
на капаро в твърдяния размер. Твърди се, че
ответниците са изправна страна по договора, като са изпълнили задължението си
за снабдяване с удостоверение за търпимост, данъчна оценка и скица на процесния имот, необходими за изповядване на сделката.
Сключването на окончателен договор е осуетено от ищцата, която неоснователно се
е отказала от договора под предтекст, че имотът
попада в зона, за която е установена строителна забрана, за което обстоятелство
същата е знаела при сключване на предварителния договор. Въпреки изразената от
ответниците готовност и отправената нотариална покана, ищцата не се е явила за
сключване на окончателен договор, поради което като неизправна страна същата не
може правомерно да упражни право на разваляне на договора. Срокът за сключване
на окончателния договор е уговорен в полза на двете страни, поради което същият
е следвало да бъде развален от ищцата с предизвестие. Поддържа се, че договорът
е развален от ответниците на 26.06.2014г. с едностранно изявление поради
виновното неизпълнение на ищцата. По изложените съображения основанието за
даване на капарото не е отпаднало и не се дължи връщането му.
От събраните по
делото доказателства съдът приема за установено от фактическа страна следното:
По силата на договор за покупко-продажба, обективиран в НА №197/23.12.2010г. на нотариус ***,
ответникът К.К.С. е придобил собствеността върху
недвижим имот, представляващ новообразуван имот ***, по ПНИ на ***в землището на
с.***с площ 501 кв.м. по скица и 520 кв.м. по предходен документ за
собственост, ведно с всички подобрения и трайни насаждения в имота.
С констативен нотариален акт за собственост на недвижим
имот №49/11.02.2011г. на нотариус ***, ответникът К.К.С.
е признат за собственик на описания по-горе имот, заедно с всички приращения и подобрения в имота, в т.ч. сграда за сезонно
ползване с площ 20 кв.м., съгласно представено строително разрешение №6/08.01.1980г.
от ОНС-***и с данъчно декларирана площ 100 кв.м.
Представен е предварителен договор от 02.04.2014г.,
сключен между ищеца и ответника К.К.С., действащ
лично и като пълномощник на Я.А.С., по силата на които ответниците са се
задължили да прехвърлят, а ищцата се е задължила в срок до 10.05.2014г. да
придобие собствеността върху недвижим имот, представляващ новообразуван имот ***,
по ПНЕ *** в землището на с.***с площ 501 кв.м. по скица и 520 кв.м. по
предходен документ за собственост, заедно с всички приращения
и подобрения в имота, в т.ч. сграда за сезонно ползване с площ 20 кв.м.,
съгласно представено строително разрешение 6/08.01.1980г. от ОНС-***и с данъчно
декларирана площ 100 кв.м., срещу продажна цена от 25 000 евро, платима
както следва: 4500 евро – капаро, заплатено преди сключването на предварителния
договора, за което страните са придали на договора значението на разписка и
20500 евро - в деня на нотариалното изповядване на сделката. По силата на
чл.4.0 от договора ответниците са се задължили за своя сметка да се снабдят с
Удостоверение за търпимост за вилната сграда в имота.
Прието е като доказателство по делото Удостоверение за
търпимост №91/28.04.2014г., издадено от Гл.Архитект на ***, от което се
установява, че вилна сграда с пристройка със застроена площ 34.00 кв.м. и РЗП
57.00 кв.м., находяща се в новообразуван имот *** по ПНИ на ***в землището на
с.***, ***, обл.
***, е търпим строеж съгласно пар.127, ал.1 от ПЗР на
ЗИД на ЗУТ и не подлежи на премахване и забрана за ползване. Представена е
данъчна оценка на имота, издадена на 09.05.2014г. и скица от 12.05.2014г.
С Нотариална покана рег. №876/23.05.2014г. на нот. ***, връчена по реда на чл.47 от ГПК на адрес ***,
ответникът е уведомил ищцата, че е изпълнил всички условия, предвидени в
предварителния договор, снабдил се е с необходимото удостоверение за търпимост,
приложено към нотариалната покана, отправил е покана за сключване на
окончателен договор на 26.06.2014г. от 10 ч. в нотариалната кантора на нот. ***и я е уведомил, че при неявяване в посочения ден ще
счита договора за развален.
Представен е констативен протокол от 26.06.2014г.,
съставен от ***– помощник-нотариус на нотариус ***, с който е удостоверено
обстоятелството, че на посочения ден в 10.00 ч. в кантората са се явили
ответниците с оригинали на необходимите за изповядване на окончателния договор
документи, като до 11.00 ч. не се е явила
нито ищцата, нито упълномощен от нея представител.
Представен е полученият от ответниците препис от нотариална
покана рег. №3800/12.05.2014г., на нотариус Л.***, без данни за датата на
връчването й на ответниците, с която ищцата ги уведомява, че няма интерес от
сключване на окончателен договор, тъй като ответниците не са предприели
действията, посочени в чл.2.1. от предварителния договор и отправя искане за
връщане на заплатеното капаро по договора в размер на 4500 евро и заплащане на
неустойка в размер на 2500 евро.
От показанията на водения от ответниците свидетел ***се
установява, че в качеството си на агент по недвижими имоти е посредничил между
страните за сключването на процесния предварителен договор. Преди подписването
му свидетелят и ищцата са извършили необходимите проучвания, изразяващи се в
запитвания до главния архитект и техническата служба при ***, вследствие на
които ищцата е била уведомена, че имотът се намира в червена зона, намиращата
се в него сграда е търпим строеж, но е забранено да се извършва допълнително
застрояване. Към момента на сключването на договора ищцата е била запозната със
статута на имота и е изразила съгласие да го придобие при тези параметри. Ответниците
се снабдили своевременно с необходимата документация, но десет дни преди
уговорения срок за изповядване на сделката ищцата преустановила контакти със
свидетеля и с ответниците, не отговаряла на телефонни позвънявания и текстови
съобщения и не била открита от свидетеля в жилището й в гр.***.
При така изяснената
фактическа обстановка, съдът намира следното:
За успешното провеждане на иск с правно основание чл.88
от ЗЗД, вр. чл.55, ал.1, предл.
трето от ЗЗД, съгласно въведените в чл.154, ал.1 от ГПК правила, в тежест на
ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване факта на сключен
между страните предварителен договор, по който е изправна страна, факта на
авансовото заплащане на част от продажната цена в твърдяния
размер и факта, че са налице предпоставките за едностранно разваляне на
предварителния договор без предизвестие.
По делото е безспорно и доказателствено установено, че
страните са се намирали в облигационни отношения по силата на сключен предварителен
договор, в изпълнение на който ищцата е заплатила авансово сумата от 4500 евро. От ангажираните по делото писмени и гласни доказателства
безспорно се установява, че ответниците са изправна страна по договора, тъй
като преди уговорения срок за изповядване на сделката са имали готовност да
изпълнят поетото задължение, като са се снабдили с необходимите за целта
документи (удостоверение за търпимост и актуална данъчна оценка). Същевременно
от ангажираните гласни доказателства се установява, че ответниците са предложили изпълнение в рамките
на уговорения в договора срок, включително са ползвали съдействието на
посредника по сделката, но ответницата не е била открита на посочените от нея
координати. Две седмици след изтичане на уговорения срок за изпълнение
ответниците са отправили до ищцата нотариална покана за сключване на
окончателен договор, която е връчена на посочения в договора и във всички
приложени по делото изходящи от ищцата документи адрес за кореспонденция.
Връчването на нотариалната покана на 12.06.2014г. по реда на чл.47, ал.5 от ГПК
следва да се приеме за редовно, тъй като е съобразено с действалия към този
момент процесуален закон, като връчителят е събрал
сведения, че адресатът на покана не живее на адреса.
Наред с изрично уговорените задължения за заплащане на
капаро и снабдяване с необходимите документи, страните по предварителния
договор имат задължение за взаимно оказване на съдействие за определяне на
точен ден за сключване на окончателния договор. За да се освободи от
последиците на собствената си забава, ищцата е следвало да прояви активност като
отправи в срока за изпълнение покана до ответниците за сключване на
окончателния договор. Местоизпълнението на
задължението за сключване на окончателен договор е търсимо
по аргумент от чл.68, б. в от ЗЗД, следователно кредиторът е длъжен да поиска
изпълнение по местожителството на длъжника. По делото не са наведени твърдения
и представени доказателства ищцата да е претендирала изпълнение на договора в
рамките на уговорения срок. По изложените съображения следва да се приеме, че в
случая е налице забава на кредитора, доколкото ищцата не е оказала необходимото
съдействие, за да получи предложеното точно изпълнение. Следователно в полза на
ищеца не е възникнало потестативното право да развали
договора, поради което същото не може да бъде надлежно упражнено с исковата
молба. Изявлението за разваляне, обективирано в
изпратената от ищцата нотариална покана, също не е произвело прекратителен ефект, тъй като ищцата не е била легитимирана
да го упражни.
Поради недоказаност на фактическия състав на развалянето,
следва да се приеме, че основанието, на което е дадено заплатеното по договора
капаро не е отпаднало, поради което предявеният иск за връщането му следва да
бъде отхвърлен като неоснователен.
Фактическият състав на претенцията за неустойка по чл. 92
от ЗЗД включва кумулативното наличие на следните елементи: облигационна връзка,
виновно неизпълнение на договорно задължение, договорена неустойка за
неизпълнението на това задължение, кредиторът да е изпълнил задължението си или
да е бил готов да го изпълни. При клауза за неустойка същата се дължи при
неизпълнение на задължението и за вида неизпълнение, за което е уговорена.
Забавата на кредитора освобождава длъжника от последиците
на собствената му забава, респективно и от отговорност за неизпълнение. С оглед
формирания извод, че в уговорения срок ответниците са предложили надлежно
изпълнение, докато ищецът не е демонстрирал готовност да изпълни задължението
си да придобие собствеността, съдът намира, че в случая не са налице
предпоставките за ангажиране на отговорност за вреди под формата на уговорената
в договора неустойка.
С оглед изложеното предявеният иск с правно основание чл.92 от ЗЗД следва да
бъде отхвърлен като неоснователен.
Водим от
горното съдът
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от Л. ***М. с ЕГН ********** с адрес ***
против К.К.С. с ЕГН ********** и ***А.С. с ЕГН **********
***, в условията на обективно кумулативно съединяване искове с правно основание
чл.88 от ЗЗД, вр.
чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД за осъждане на
ответниците да заплатят солидарно сумата от 4500 евро, представляваща дължима
на отпаднало основание авансово заплатена част от продажна цена по сключен
между страните и развален Предварителен договор за продажба на недвижим имот от
02.04.2014г. и иск с правно основание чл.92,
ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответниците да заплатят солидарно сумата от 2500
евро, представляваща компенсаторна неустойка за неизпълнение на задължението за
прехвърляне на собствеността по сключен между страните и развален Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имот от 02.04.2014г., уговорена в
чл.3.1. от договора, ведно със законната лихва върху главниците от датата на
предявяване на иска – 12.05.2017г., до окончателното изплащане на
задължението.
Решението подлежи на обжалване пред ВОС в двуседмичен
срок, считано от получаване на съобщението за обявяването му, ведно с препис от
съдебния акт.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: