Определение по дело №490/2018 на Окръжен съд - Хасково

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 647

 

гр. Хасково, 21.08.2018 г.

 

            Окръжен съд Хасково, ГО, въззивен граждански състав, в закрито съдебно заседание на двадесет и първи август две хиляди и осемнадесета година, в следния състав:

 

                                                                       ПРЕДСЕДАТЕЛ: ГОСПОДИНКА ПЕЙЧЕВА

                                                                                ЧЛЕНОВЕ:  ЙОНКО ГЕОРГИЕВ                                                                                                                     ИРЕНА АВРАМОВА

 

като разгледа докладваното от младши съдия Ирена Аврамова в. ч. гр. д. № 490 по описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

            Производството е по реда на чл. 274, ал. 1, т. 2 от ГПК във връзка с чл. 577 от ГПК и чл. 32а от Правилника за вписванията.

            Образувано е по частна жалба от адв. Г* Д., като пълномощник на Т.И.Д., срещу определение № 5 от 16.04.2018 г. на съдията по вписванията при Служба по вписванията - гр. Хасково, с което е оставено без уважение искане на основание чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ и чл. 4, б. „е“ от ПВ за вписване на частично – по отношение на имот № 033031 с площ от 9,000 дка, находящ се в землището на с. Конуш, прекратяване на договор за наем на земеделски земи, сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните между В*К* В*, в качеството му на наемодател и земеделски производител С**Н***Н** – наемател, вписан под № 94, т. 1, рег. № 382/04.02.2010 г., като е отказано вписване на същото.

            В частната жалба са наведени доводи, че обжалваното определение е неправилно поради нарушение на материалния закон и необоснованост. Твърди се, че съдията по вписванията неправилно е квалифицирал договора, чието прекратяване е било поискано да се впише, като наемен, а не като аренден, което е довело до погрешни правни изводи. Сочи се, че с оглед естеството на предмета на договора и наемната цена следвало да се приеме, че в случая страните са сключили ареднен договор, за който намира приложение специална правна уредба, съдържаща се в Закона за арендата в земеделието. Изложено е, че жалбоподателят е придобил собствеността върху отдадената под наем/аренда земеделска земя, поради което е встъпил в правата на арендодателя по сключения договор. В тази връзка се поддържа, че правото на жалбоподателя да развали договора е възникнало и е било надлежно упражнено, с отправено до неизправния длъжник изявление в писмена форма с нотариална заверка на подписа, поради което договорът за аренда е бил прекратен, а това обстоятелство подлежи на вписване съгласно чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ и чл. 2 от ПВ. С оглед изложените в частната жалба съображения се иска отмяна на постановеното определение и извършване на заявеното вписване.

Съдът, след като прецени направените доводи и материалите по делото, намира за установено от фактическа страна следното:

В Служба по вписванията - гр. Хасково е постъпило заявление от адв. Георги Д., като пълномощник на Т.И.Д., с искане на основание чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ и чл. 4 от ПВ за вписване на частично - по отношение на имот № 033031 с площ от 9,000 дка, находящ се в землището на с. К*, прекратяване на договор, сключен между В**К***В***и земеделски производител С**Н***Н**, в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, наименуван „договор за наем на земеделски земи“, акт № 019, том I, рег. № 249/2010 г., вписан под № 94, том 1, рег. № 382 от 04.02.2010 г.

Към заявлението е приложен посоченият договор, видно от който В**К***В***е предоставил за временно и възмездно ползване на С**Н***Н** осем земеделски имота, находящи се в землището на с. Т* и с. К*, описани по местност, № на имота, площ и граници, с обща площ от 34,600 дка. Договорено е „наемно плащане“ от 50 кг пшеница на декар и срок на договора – 10 стопански години, считано от 03.12.2009 г.

С договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 29, том I, рег. № 332, дело № 21 от 2014 г., на помощник-нотариус по заместване Я* К* при нотариус Христина Колева с рег. № 081 и район на действие РС - Хасково, на 21.01.2014 г. заявителят Т.И.Д. е придобил правото на собственост върху един от имотите, предмет на договора за наем на земеделска земя, а именно нива с площ от 9,000 дка, находяща се в м. „К***“ по плана за земеразделяне на с. К***, представляваща имот с № 033031.

С нотариална покана, връчена на С**Н***Н** на 29.03.2018 г., новият собственик на имота Т.И.Д. е заявил, че на основание чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ прекратява договора за наем на земеделска земя в частта му, касаеща нива от 9,000 дка, находяща се в м. „К***“ по плана за земеразделяне на с. К***, представляваща имот с № 033031.

На 16.04.2018 г. съдията по вписванията е постановил обжалваното определение, с което е отказал извършването на поисканото вписване. В мотивната част съдията подробно е обсъдил характеристиките на представения договор, определяйки същия като такъв за наем, а не за аренда. В тази връзка е приел, че частичното прекратяване на сключения договор не подлежи на вписване съобразно Правилника за вписванията.

            При така установената фактическа обстановка, въззивният съд достигна до следните правни изводи:

            Частната жалба е подадена в законоустановения срок, от легитимирано лице и срещу подлежащ на обжалване акт, с оглед на което е процесуално допустима. Разгледана по същество, жалбата е неоснователна по следните съображения:

            На първо място, съобразно разпоредбата на чл. 8, ал. 2 от Правилника за вписванията за извършване на вписването е задължително да се представи оригиналът на акта и официално заверен препис от него или два такива преписа. В случая посоченото изискване не е изпълнено, което обуславя нередовност на заявлението и е предпоставка да се откаже вписване. В този смисъл са разясненията, дадени в т. 1 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г. на ВКС, съгласно които разпоредбата на чл. 129, ал. 2 от ГПК е неприложима в производството по вписване на актове относно недвижими имоти. В хипотезата на нередовност на молбата за вписване, съдията по вписванията е длъжен да постанови отказ съгласно чл. 32а от Правилника за вписванията, без да може да дава указания за отстраняване на нередовността.

            На следващо място, доколкото съдията по вписванията е длъжен да извърши проверка дали представеният акт подлежи на вписване, то в неговите правомощия е да прецени вида на договора, чието прекратяване се иска да бъде вписано, а именно дали е такъв за аренда или за наем, изхождайки от неговото съдържание, а не само от неговото наименование. Предметът на представения със заявлението договор, продължителността на срока на действие, формата, в която е сключен, качеството на страните, начинът на плащане и вписването му, макар и да сочат на идентичност с договор за аренда, не го определят като такъв. Едно от съществуващите различия между двата договора се състои в изискването съобразно чл. 18 от ЗАЗ продължаването на договора за аренда да се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите, докато в чл. 236, ал. 1 от ЗЗД е предвидено, че договорът за наем се счита за продължен, ако след изтичането на определения срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, при което изискването за форма не е предвидено като условие за действителност на сделката. Тук следва да се имат предвид и указанията, дадени в т. 2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по т.д. № 2/2015 г., ОСГТК, според които договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД, е действителен, независимо от наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обекти, посочени в чл. 1, ал. 3 от специалния ЗАЗ. В настоящия случай страните по договора са постигнали съгласие продължаването му да се извършва по облекчения ред, предвиден в ЗЗД, като наред с това са договорили приложение на ЗЗД по неуредените от договора въпроси, което правилно е преценено от съдията по вписванията като основание договорът да се квалифицира като такъв за наем. В разпоредбата на чл. 4, б. „е“ от ПВ е уредено вписването на договора за наем, но не и неговото прекратяване. Същевременно е недопустимо извършването на разширително тълкуване на нормата на чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ, предвиждаща вписване прекратяването само и единствено на договора за аренда, но не и на договора за наем на земеделска земя.   

При това положение, като се имат предвид отликите между двата договора и различния правен режим, на който са подчинени, наред с липсата на изрична правна норма, уреждаща възможността за вписване прекратяването на договора за наем на земеделска земя, настоящият въззивен състав намира обжалваният отказ за правилен и законосъобразен. Ето защо постановеното определение следва да бъде потвърдено, а подадената частна жалба оставена без уважение.

            Така мотивиран, съдът

 

О П Р Е Д Е Л И:

 

            ПОТВЪРЖДАВА определение № 5 от 16.04.2018 г. на съдията по вписванията при Служба по вписванията - гр. Хасково, постановено по заявление вх. № 2397/2018 г. по описа на СВ – гр. Хасково, с което е оставено без уважение искане на основание чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ и чл. 4 от ПВ за вписване на частично – по отношение на имот № 033031 с площ от 9,000 дка, находящ се в землището на с. К***, прекратяване на договор за наем на земеделски земи, сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните между В*К* В*, в качеството му на наемодател и земеделски производител С**Н***Н** – наемател, вписан под № 94, т. 1, рег. № 382/04.02.2010 г., като е отказано вписване на същото.         

Определението подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд в едноседмичен срок от съобщаването му на страните.

                                                          

Председател:                                                                        Членове: 1.                                                                                                                                                      

 

     2.