Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 09.11.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, Гражданско отделение, XXVс. в
публично съдебно заседание на двадесет
и осми октомври две хиляди и двадесета година в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: КАМЕЛИЯ ВАСИЛЕВА
при
участието на секретаря Елица Трифонова
след като разгледа докладваното от съдията
гр. дело № 9341 по описа за 2020 година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е
иск с правно основание чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД от Н.Д.К. срещу „К.И.“ООД за осъждане на ответника да
заплати на ищеца сумата от 2808 лева,
представляваща получено от ответника възнаграждение
по Договор за депозит от 08.04.2014г., дължима на отпаднало основание, ведно със
законната лихва, считано от датата на
предявяване на иска – 10.04.2019г. до окончателното изплащане.
Ищецът
твърди, че на 08.04.2014г. сключил с ответното дружество Договор за депозит, по
силата на който предал сумата от 1350 долара като депозит на отговорно пазене
за спиране от продажба на недвижим имот – жилище-таванско, складово помещение
№1, находящо се в гр.Варна, ул.“***“ №52, ет.6 с обявена продажна цена
49 000 евро. Съгласно чл.2 от договора ответникът се задължил да проведе преговори със собственика на имота
с цел постигане на покупка при цена от 48 000 евро, оптимални условия за
сделка за покупко-продажба, да извърши юридическа проверка на документите за
собственост за имота. Съгласно чл.3 от договора при установяване на изрядност
на документите, възложителят –купувач се задължавал да сключи предварителен или
окончателен договор със собственика на имота. Съгласно чл.5 от договора при
сключването на предварителен или окончателен договор за покупко-продажба на имота, възложителят
дължи възнаграждение в размер на 3 % от договорената цена. Излага, че на
14.04.2014г. след получаване на уверение от ответника, че не съществуват пречки
за закупуване на имота, сключил предварителен договор за покупко-продажба на
имота с фирма „Ш.Ж.“ООД. По силата на сключения договор „Ш.Ж.“ООД се задължила
да продаде на ищеца Таван –Жилище №1, находящо се на ет.7 в новострояща се
сграда, на етап Акт №14 с административен адрес гр.Варна, ул.“***“ №52 с площ
от 93.32 кв.м. и Паркомясто №1, находящо се в сутеренен етаж на сградата с площ
от 15.42 кв.м. и 10 кв.м. ид.ч. от дворното място, в което е построена сградата
цялото с площ от 427, представляващо ПИ с идентификатор ***. По предварителния
договор ищецът превел по банковата сметка на „Ш.Ж.“ООД сумата от 9 600 евро.
На 14.04.2014г. ищецът предал и сумата от 2 808 лева на Б.Д. Д. в
качеството й на управител на „К.И.“ООД,
представляваща сума за дължимо комисионно възнаграждение, съгласно Договор за
депозит от 08.04.2014г, за което била издадена разписка. На същата дата била
предадена и сумата от 1350 долара,
равняваща се на 1875 лева на „Ш.Ж.“ООД и представляваща депозит за
спиране на продажба, която следвало да бъде приспадната от второто плащане на
цената за имота. На 25.04.2014г. ищецът предал на „Ш.Ж.“ООД сумата от
17 500 евро и 10 000 лева, представляващи суми за второ плащане на
цената за имота, за което била издадена разписка. На 27.04.2014г. предал сумата
от 19 500 лева на „Ш.Ж.“ООД, представляваща част от цената. През пролетта
на 017г. била изповядана сделката за имота и на **. след подписване на
нотариалния акт ищецът направил последното плащане по банков път, с което
платил изцяло сумата, дължима за придобиването на имота. Вписването на нотариалния акт било отказано от
съдия по вписвания при РС-Варна с отказ №86/**. , тъй като не били представени
доказателства за изпълнение на особените изисквания на закона, предвидени в
чл.264,ал.4 ДОПК. Отказът бил обжалван от нотариуса пред ВОС, за което било образувано
гр.д. №927/2017г. Същият потвърден с определение на ВОС. Сочи, че към настоящия
момент имотът все още не му бил прехвърлен.
Твърди, че ответното дружество не е изпълнило
задълженията си по Договор за депозит от 08.04.2014г., изразяващо се в извършване
на юридическа проверка на документите за собственост на имота и не установило,
че съществуват пречки за изповядване на покупко-продажбата на имота, с което не
изпълнило подписания между тях договор. Съгласно клаузите на договора
задължението на ответника обхващало както проверка на документите за
собственост, така и проверка за липсата на тежести под формата на ипотеки,
възбрани, вписани искови молби т.е., че имотът няма юридически проблеми,
безпрепятствено, чрез договор за покупко-продажба в съответната нотариална
форма да стане собственост на възложителя на имота. Сочи, че при нотариалното
оформяне на сделката на **.2017г. се оказало, че процедурата по продажба не може да
бъде завършена т.е. вписана по надлежния ред в СВ поради наличие на публични
задължения на продавача. Твърди, че тези публични задължения са съществували от
2014г., за което ответникът , ако бил извършил с грижата на добър стопанин
възложената работа е щял да установи, което от своя страна е щяло да доведе до
несключването на предварителния договор и последващото плащане на цената от
48 000 евро. Твърди, че ответникът не е изпълнил задължението си по
договора с грижата на добър стопанин и по този начин полученото от него
възнаграждение се явявало неправомерно, поради което счита, че сумата следва да
му бъде възстановена.Ответникът бил уведомен устно за невъзможността на
вписване на договора през 2017г. от
ищеца и от продавача. Неизпълнението на неговото задължение за юридическа
проверка на документите и правото на собственост на продавача с оглед наличието
на публични задължения не можело да бъде санирано или изпълнено наново, поради
което за ищеца възниквал интерес да развали договора без срок, с оглед
невъзможността от погасяване на чужди публични задължения и било безпредметно даването на срок за ново
изпълнение. Твърди, че прекратяването на
договора е станало, когато е бил уведомен устно за отказа на съдията по
вписванията и в условията на евентуалност
с предявяване на иска.
В срока по чл.131 ГПК ответникът „К.И.“ООД е
депозирал отговор на исковата молба, в
който е изразено становище за неоснователност на иска.
Не
се оспорва, че между страните е сключен Договор за депозит от 08.04.2014г.,
както и че с подписване на предварителния договор за покупко-продажба ищецът е
заплатил комисионна в размер на 2808 лева.
Излага се, че въз основа на задълженията си по
чл.2 от договора „К.И.“ООД е провело
преговори с продавача и е постигнало възложените параметри на сделката имота да
се закупи за сумата от 48 000 евро, въз основа на което се подписал и
предварителния договор. Оспорват се твърденията на ищеца, че „К.И.“ООД не е
изпълнило задълженията си по договора.Сочи се, че с подписване на
предварителния договор ищецът е приел пълното изпълнение на ответника по
договора за депозит. Задължението на ответника по договора било да извърши
юридическа проверка на документите за собственост на имота, което било
извършено. Същите били описани в чл.2 на договора и в предварителния договор за покупко-продажба от 14.04.2014г. и в самия
нотариален акт за продажба.От анализа им било видно, че продавачът е собственик
на имота. Никъде нямало описано задължение на посредника да проучва данъчните
задължения на продавача. Отделно регистърът за недвижими имоти и тежести върху
тях бил публично достъпен, но за данъчни
задължения не. При изповядване на сделката продавачът не представил декларация
по чл.264,ал.4 ДОПК, което по закон било лично задължение на продавача и
неизпълнението му не било в компетенциите на ответника, нито било негово
задължение по договора за депозит. Нямало данни към датата на подписване на
предварителния договор продавачът да не е отговарял на изискванията на чл.264 ДОПК. Твърди се, че ищецът се отклонил
от договорената продажна цена в договора за депозит и предварителния договор за
продажба от 48 000 евро, като изповядал сделка в нотариална форма за същия
имот за 14 400 евро, с което възпрепятствал плащането на задълженията на продавача по реда
на чл.264,ал.4 ДОПК и сам станал причина за отказа за вписване на нотариалния
акт и ищецът не можел да черпи права от собственото си противоправно поведение.
Отправя се възражение за изтекла погасителна давност на
вземането.
Твърди се, че дори и да се приеме, че ответникът е
неизправна страна договорът за депозит
не бил развален. След заплащането на комисионната от 2808 лева на 14.04.2014г.
ищецът не бил влизал в контакт с представител на „К.И.“ООД и не бил търсил
съдействие за решаване на възникналия проблем с прехвърлянето на собствеността на имота и никога не бил
отправял изявление за разваляне, прекратяване на договора за депозит и връщане
на платения комисион.
Съдът след като съобрази събраните по делото доказателства по реда на
чл.235,ал.2 вр. чл. 12 ГПК, намира
следното :
С договор за продажба на недвижим имот
и учредяване на право на строеж от 10.12.2020г., обективиран в НА №**, том II, рег.№**, дело №***/2010г. на нот.№116-Людмила Гонова „Ш.Ж.“ООД
е придобило собствеността върху Паркомясто №1 и Таванско помещение №1 в
гр.Варна, ул.“*** „№52.
Съгласно Договор за депозит от 08.04.2014г. Н.Д.К. е
предал на „К.И.“ЕООД сумата от 1350 щ.д. като депозит за отговорно пазене за
спиране от продажба на недвижим имот Жилище-Таванско складово помещение №1, находящо се в гр.Варна, ул.“***“
№52, ет.6 с обявена продажна цена 49 000 евро срещу задължението на „К.И.“ЕООД
да проведе преговори със собственика на имота с цел постигане на покупна цена в
размер на 48 000 евро, оптимални условия на сделка за покупко-продажба, да
извърши юридическа проверка на документите за собственост на имота. В чл.4 е
установено, че при подписване на предварителен или окончателен договор за
покупко-продажба на имота, сумата на депозита, съхранявана на отговорно пазене
ще се счита част от дължимата комисионна за посредничество или част от цената
на имота –по взаимно съгласие между страните. Съгласно чл.5 при сключване на
предварителен или окончателен договор за покупко-продажба на имота, което от
двете събития стане по-рано, купувачът дължи на „К.И.“ЕООД в качеството й на
посредник по сделката комисионно възнаграждение в размер на 3 % от договорената
цена на имота, Съобразно чл.6 при неизрядност на представените документи „К.И.“ЕООД
възстановява дадения депозит на купувача в пълен размер в срок до 10 работни
дни.
На 14.04.2014г. „Ш.Ж.“ООД и Н.Д.К. са сключили
предварителен договор за продажба на Таван –Жилище №1, находящо се на ет.7 в
сграда на етап Акт 14 с идентификатор ***.1.18 с административен адрес
гр.Варна, ул.“***“ №52 и Паркомясто №1 срещу продажна цена от 48 000 евро.
Съгласно представената по делото разписка на
14.04.2014г. Н.Д.К. е предал на „К.И.“ЕООД в качеството му на посредник по
сделка за покупко-продажба на Таван –Жилище №1, находящо се на ет.7 в сграда на
етап Акт 14 с идентификатор ***.1.18 с административен адрес гр.Варна, ул.“***“
№52 и Паркомясто №1, сумата от
2 808 лева дължимо комисионно възнаграждение съгласно Договор за депозит
от 08.04.2014г.
На **. между
„Ш.Ж.“ООД и Н.Д.К. е сключен
договор за покупко-продажба за Таван –Жилище №1, находящо се на ет.7 в сграда
на етап Акт 14 с идентификатор ***.1.18 с административен адрес гр.Варна, ул.“***“
№52 и Паркомясто №1, обективиран в НА №**,
том I, рег.№**, дело №***/2017г.
на нот. №116-Людмила Гонова, който не е вписан в СВ.
С Определение, постановено по ч.гр.д. №***/2017г.
по описа на ВОС е потвърден отказ №83/**. на съдията по вписванията при ВРС по
заявление вх.№9003/**. за вписване на нот. акт №4**1, том I,
рег.№**, дело №**/2017г. на нот. №*. От
мотивите на определението се установява, че отказът на съдията по вписванията е
постановен с оглед на обстоятелството, че продавачът по сделката е декларирал
наличието на непогасени публични задължения в общ размер на 172 406.78
лева, като продажната цена по договора не е била преведена в цялост за
погасяване на публичните вземания съгласно изискването на чл.264 ДОПК.
От така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни
изводи :
Основателността на иска по чл.55,ал.1,
пр.3 ЗЗД се обуславя от наличието на две кумулативни предпоставки, включени във
фактически състав на неоснователното обогатяване : придобиване на имуществена полза в патримониума на едно
лице за сметка на друго и отпадане
на основанието за това придобиване.
Ищецът твърди,че е развалил
процесния договор, когато е бил уведомен устно за отказа на съдията по
вписванията и в условията на
евентуалност с предявяване на иска, поради неизпълнение на договорните
задължения на ответника да направи юридическа проверка на документите за
собственост. Твърди, че ответното
дружество не
установило, че съществуват пречки за изповядване на покупко-продажбата на имота, с което
не изпълнило подписания между тях договор , като неизпълнението
на неговото задължение за юридическа
проверка на документите и правото на собственост на продавача с оглед наличието на публични задължения
не можело да бъде санирано
или изпълнено наново, поради което за ищеца
възниквал интерес да развали договора
без срок.
Правото на
разваляне на двустранен договор по реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД
принадлежи на изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на поето
договорно задължение на насрещната страна.
Съобразно уговореното от страните в Договор за
депозит от 08.04.2014г. ответното дружество е поело задължение да проведе
преговори със собственика на имота с цел постигане на покупна цена в размер на
48 000 евро, оптимални условия на сделка за покупко-продажба, да извърши
юридическа проверка на документите за собственост на имота срещу комисионно
възнаграждение, което е платено в размер на 2 808 лева на 14.04.2014г. при
подписване на предварителния договор за покупко-продажба.
От
представените доказателства се установява, че сделката за покупко-продажба на
имота е била изповядана т.е. сключен е окончателен договор, който е обективиран
в нот. акт №**, том I,
рег.№**, дело №**/2017г. на нот. №**. Налице
е отказ на съдията по вписванията за вписване на нотариалния акт в СВ поради
наличие на публични задължения на продавача по договора и непревеждането на
цялата продажна цена по договора за погасяване на публичните задължения на
продавача. Видно от съдържанието на нотариалния акт сделката е изповядана за
сумата от 14 400 евро, като е отбелязано, че сумата от 9 600 евро е
изплатена при подписване на предварителния договор, а за остатъка от 4 800
евро продавача е изявил съгласие с превода, извършен от купувача по банков път
на ТД на НАП –град Варна за частично погасяване на задължение по Постановление
за налагане на обезпечителни мерки.
Наличието на непогасени публични задължения на
продавача не е пречка за прехвърляне на правото на собственост, което видно от
документа за собственост е принадлежало на продавача по договора. След анализ и
тълкуване на договорките между страните не може да бъде обоснован
извод, че задължение на посредника е било да направи проверка за наличието на
публични задължения на продавача. Посредникът е поел задължение да направи
юридическа проверка на документите за собственост на имота, сред които не
попада удостоверение за наличие или липса на публични задължения, доколкото
същите имат личен характер и не засягат собствеността върху имота и обичайно се
декларират с декларация по чл.264,ал.1 ДОПК, която се изисква от нотариуса в
изпълнение на особените изисквания на закона. Собствеността върху имота е
прехвърлена с изповядването на нотариалния акт, поради и което съдът приема, че
посредникът е изпълнил задълженията си, поети с договора за депозит. Нещо
повече от съдържанието на текста на нотариалния акт е видно, че част от
продажната цена е била преведена от купувача по сметка на ТД на НАП Варна преди
подписване на окончателния договор, което от своя страна обуславя извод, че на същия е било известно
обстоятелството, че продавачът има непогасени публични задължения и е изразил
съгласие за закупуване на имота, въпреки тях. В заключение следва да се отбележи,
че в задължение на нотариуса е било да проследи изпълнението на разпоредбата на
чл.264,ал.4 ДОПК за превод на цената по
сделката в цялост за погасяване на наличните публични задължения на продавача,
което не е изпълнено и от своя страна е довело до постановяване на отказа за
вписването на нотариалния акт в СВ.
С оглед на изложеното не се установява виновно
неизпълнение на ответната страна на поетото с договора за депозит задължение,
поради и което този договор не е развален на соченото от ищеца основание, като предявеният иск за връщане на полученото по
договора на отпаднало основание е неоснователен и следва да се отхвърли.
По отношение на разноските :
Ответникът не е представил доказателства за
сторени разноски, поради и което такива не му се следват.
Воден от горното съдът :
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от Н.Д.К.,ЕГН: ********** с адрес *** иск с
правно основание чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД срещу „К.И.“ ООД, ЕИК: ** със седалище и адрес на управление *** за осъждане на ответника да заплати на ищеца
сумата от 2808 лева, представляваща получено
от ответника възнаграждение по Договор за депозит от 08.04.2014г., дължима на отпаднало основание, ведно със
законната лихва, считано от датата на
предявяване на иска – 10.04.2019г. до окончателното изплащане.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на
страните пред Варненския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :