Р Е Ш Е Н И Е
№………/…………..
Гр. София, 11.11.2020г.
Софийски градски съд, Търговско отделение, VІ-18-ти състав
в публично заседание на двадесет и седми октомври през две хиляди и двадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИРОСЛАВА КАЦАРСКА
при участието на секретаря СВЕТЛАНА ВЛАХОВА и в
присъствието на прокурора……като разгледа т.д.№ 2417 по описа за 2018г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявени са искове с правно
основание чл.124 ал.1 от ГПК.
Ищецът „Р.Б.“ ЕАД
твърди, че притежава право на собственост на основание влязло в сила на
27.07.2017г. постановление за възлагане, издадено на 18.01.2017г. по изп. дело
8113/2014 от ЧСИ М.Б.върху следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
68134.1604.2493, находящ се в гр. София, район Студентски, ул. „Св. *******",
с площ по скица 1383 кв.м., а по доказателствен акт: 1322 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване:ниско
застрояване (до 10 м) номер по предходен план: 2493, при съседи по скица: 68134.1604.6050,68134,1604,3207,68134.1604.1945,
68134.1604.2402, 68134.1605.4939, идентичен с описания в док. акт за
собственост недвижим имот, а именно: НЕУРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с пл.№ 2493,
попадащ в кадастрален лист № 623 по плана на гр. София, администратиен район
„Студентска“ планоснимачен район "Южна градска територия - 3-та (трета)
част", целият с графична площ от 1387 кв.м., и с площ по доказателствен
акт от 1322 кв.м., при съседи по актуална скица: поземлен имот с пл. № 2187, ПИ
с пл. № 2402, ПИ с пл. №1945, ПИ с пл. № 3207, ПИ с пл. №1899 и при граници,
съседи по доказателствен акт: Б.Я., Д.Й., шосе и дял I (първи) на наследниците
на П.З.В.. Сочи, че е придобил правото на собственост на основание чл. 496, ал.
2 от ГПК от деня на влизане в сила на постановлението за възлагане от
18.01.2017г. по изп.дело 8113/2014, ЧСИ М.Б., съгласно окончателно Решение от
27.07.2017г. по ч.г.д. 8563/2017, СГС, с което е оставена без уважение
подадената от синдика на Т.С.ЕООД жалба срещу издаденото постановление за
възлагане. Твърди, че между Р.Б.
ЕАД в качеството му на Кредитор и Б.С.ЕООД, ЕИК: *******5 в качеството му на
Кредитополучател са сключени пет договори за кредит. Имотът е предмет на
обезпечение по един от петте договора, а именно Договор за банков кредит от
06.02.2007г., като срещу
кредитополучателя «Б.С.» ЕООД с ЕИК *******5 е открито производство по
несъстоятелност с решение от 08.01.2016г. по т.д. 8423/2013г. на СГС. Вземания
на банката по петте договора за кредит са приети от съда в производството по
несъстоятелност на Б.С.ЕООД, ЕИК *******5 с определение от 07.04.2016г. по т.д.
8423/13, СГС по чл. 692 от ТЗ, обявено в ТР на 11.04.2016г. Твърди, че за вземанията са издадени
изпълнителни листи по заповеди за изпълнение, като производствата по чл. 422 от ГПК са прекратени поради приемане вземанията в производството по
несъстоятелност. Поддържа, че въз основа на издадените изпълнителни листи са
били образувани две изпълнителни дела, а именно №8113/2014г. и 9924/2014г. На
ЧСИ Б., по които са предприети действия по принудително изпълнение, а върху
процесния имот е вписана възбрана от 31.07.2014г. с вх.рег.№38003, дв.вх.рег.№37774/31.07.2014г.,
акт №155, том 15. Сочи, че с ипотекирания имот през 2014г. са извършени
следните сделки: На 20.03.2014 г. “Б.С.“
ЕООД прехвърля недвижими имоти на „Г.С.ГД“ ЕООД с Нотариален акт № 98, том II,
рег. № 4937, дело № 262 от 2014г. на нотариус И.Д., вписан в СВп с вх. рег. №
12306/20.03.2014, дв.вх.рег. № 12208/20.03.2014 г., акт № 123, том 28. На
16.04.2014г. - „Г.С.ГД“ ЕООД прехвърля цялото си търговско предприятие на „Т.С.“
ЕООД и вписва прехвърлянето както в търговския (25.04.2014г.), така и в имотния
регистър в София - 28.04.2014г. Поддържа, че на 27.07.2016г. срещу „Т.С.“ ЕООД е
открито производство по несъстоятелност по т.д. 105/2016, ОС Плевен, а на
03.01.2017г. дружеството е обявено в несъстоятелност. С
Определение от 05.08.2016г. по т.д. 105/2016, ОС Плевен разрешил индивидуалното
принудително изпълнение по чл. 638, ал. 3 от ТЗ спрямо ипотекираните имоти в
полза на Р.Б. ЕАД, което определение е влязло в сила. Твърди, че с определение
от 16.01.2017г., по т.д. 105/2016, ОС Плевен сам отменил даденото разрешение по
чл. 638, ал. 3 от ТЗ, като същото е обжалвано. Сочи, че от името на
синдика на Т.С.ЕООД е заведен отменителен иск с правно основание чл. 646, ал.
1, т. 3 от ТЗ и чл. 647, ал. 1, т. 3 от ТЗ срещу влязлото в сила постановление
за възлагане за процесния имот с искане за връщане в масата на
несъстоятелността, по който е образувано т.д. 123/2017г., ОС Плевен. Твърди, че
независимо от горното с договор от 13.11.2018г. синдикът на ответника „Т.С.“
ЕООД / в несъстоятелност/, е извършил продажба на процесния имот на първият
ответник - „С.А.“ ЕООД. Твърди, че този договор няма вещно –транслативен ефект
поради това, че имотът не е собственост на длъжника. Наред с това се поддържа в
исковата молба, че този договор за продажба е нищожен поради противоречие със
закона, като се позовава на описаните подробно в т. 1.1 нарушения на чл. 717 и
сл. от ТЗ, на противоречие с чл. 660, ал.1 от ТЗ, с чл.718, ал.5 от ТЗ, като
твърди и че е нищожен поради накърняване на добрите нрави и заобикаляне на
закона. Ищецът твърди, че оспорваната сделка, обективирана в нотариалния акт, е
довела до осребряване на ипотекирания в полза на банката имот на почти нулева
стойност, а оттук и до практическа липса на удовлетворяване от ипотечните
права. Твърди се нищожност поради противоречие със закона, тъй като има
нарушение на чл. 717 и след в. от ТЗ във връзка
с чл.677, ал.1, т. 8 от ТЗ, защото според ищеца синдикът не се е
съобразил с решението на СК за продажбата на имотите, което е от 24.04.2017г.,
като е формирал т. нар. „пакети/съвкупности“, всяка една включваща както
ипотекирани, така и неипотекирани имоти). Ищецът твърди, че в конректния случай
решението на СК за предлагането по реда на чл. 717 ТЗ не предвижда продажба на
съвкупности и след като по чл. 717 ТЗ не могат да се продават съвкупности,
пакети, то такива не могат да се продават и по реда на чл. 718 ТЗ, защото не са
били първоначално предложени по чл. 717 ТЗ. Твърди, че определената от
оценителя «М.ВВ» ЕООД стойност за
процесния ипотекиран имот не е пазарна стойност, на която оценявания актив може
да бъде купен на свободния пазар от незаинтересовани трети лица, тъй като е очевидно
дори и за неспециалист, несъответствието с пазарните цени на недвижимите имоти
в Б., като апартаменти в идеалния центъра на София да бъдат предложени на цена
по 5 000 лева или пък имоти в промишлена зона на гр. София с квадратура 54 000
кв.м. (54 декара) да бъдат предложени на цена 11 300 (единадесет хиляди и
триста) лева, или пък имот - половин декар в непосредствена близост до
строящата се метростанция да бъде предложен за 924 лева (деветстотин двадесет и
четири лева). Твърди се, че оценителят
не е приложил нито един метод за оценяване (нито твърдините от самия него
пазарен и разходен метод) съгласно задължителните за Б. -
Международни стандарти за оценяване, издание 2011 (утвърдени на основание чл.
27, ал.1, т. 5 от ЗНО от ОС на КНОБ от 25.01.2014г.) изменени с издание 2017 (в
сила от 01.07.2017г.) - в частност МСО 105 - „Подходи и методи за оценяване“, което е неизпълнение на взетото решение от
Събранието на Кредиторите от 24.04.2017г. - т. 2. Твърди се, че оценителят не
се е съобразил с нито един от методите за оценка на СК. Наред с горното се
твърди, че в противоречие с чл. 660, ал. 1 от ТЗ, синдикът не е изпълнил
правомощията си с грижата на добрия търговец, налице е нарушение на грижата на
добрия търговец, изразяваща се в произволно обединяване на активи в „пакети“
или „съвкупности“ - без правна и житейска логика; безкритично приемане на
спорна оценка на активите, при наличието на обилни доказателства за аномалии в
тази оценка; невъзможност да бъде открит на адрес, обявен за негова канцелария;
изготвяне на собствени „правила“, които го ограничават в приемането на оферти
за пряко договаряне: например, въпреки че е поставил краен срок за приемане на
оферти, той сключва предварителен договор в първия работен ден следващ деня на
публикуване на обявата; самозабрана да разглежда оферти, които не са за
определените от него съвкупности; самозабрана да разглежда оферти, които били
подадени преди публикацията на обявата му за продажба по чл. 718 ТЗ;
избирателно поведение към получаването на книжа от канцеларията на съда. Ищецът
твърди, че публикуването на измислени от синдика правила на 15.06.2018г
(петък) в сайта на М-во на икономиката и сключването на предварителен договор
на 18.06.2018г. (понеделник сутрин) е всичко друго, но не и добросъвестно
упражняване на правомощията на синдика с грижата на добрия търговец, каквато
той дължи съгласно чл. 660, ал. 1 ТЗ. Спазвайки ограниченията, които сам си е
наложил, въпреки липсата на законови изисквания за това, синдикът се
самоограничава да не разглежда оферти, подадени преди публикуването на обявлението
му. Така, удобно се оказва, че само офертата на С.А. ЕООД е подадена във
„времевия прозорец“ според обявлението на синдика, а офертите на банката, както
и на още двама потенциални купувачи са извън него. Счита, че смисълът на
осребряването, вкл. и по реда на чл. 718 ТЗ е да гарантира възможно най-голямо
участие на заинтересовани купувачи, за да се постигне максимално висока цена и
по този начин да се изпълни изискването на чл. 607, ал. 1 ТЗ за справедливо
удовлетворяване на кредиторите. Поддържа, че сделката е в нарушение на добрите
нрави, като е налице и субективен елемент у страните, тъй като синдикът и
кредиторът „С.А.“ ЕООД, целенасочено преследвали крайна цел - лишаването на
банката от удовлетворяване, което се виждало от действията на синдика по
формиране на пакети от имоти, всеки от тях включващ задължително ипотекирани
имоти и неипотекирани имоти (като ипотекираните са със силно занижени цени за
разлика от неипотекираните/, и по този начин се лишава банката от възможността
й да упражни правото си по чл. 717д, ал. 2 от ТЗ), необичайно ограничетелните
условия на обявите на продалите и светкавичните действия на синдика по продажба
на пакетите имоти на мажоритарния кредитор «С.А. ЕООД по реда на прякото
договаряне. Посредством поредицата гореизброени действия и елементи от
процедурата, всяко от които само по себе си е разрешен и регламентиран от
закона като присъщ елемент от фактическия състав на продажбата по чл. 718 ТЗ, е
постИ.забранен от закона резултат - постигнато е несправедливо (незначително,
почти нулево) удовлетворяване на един ипотекарен кредитор в противоречие с чл.
173 от ЗЗД и чл. 607, ал. 1 от ТЗ. Поддържа, че предвид нищожността на
сделката, тя не е довела и не би могла да доведе до погасяване на ипотечното право
на банката върху имота. Предвид горното предявява следните искове при евентуално
съединяване, а именно като главен иск претендира признаване за установено на
правото на собственост върху процесния имот в полза на банката, а ако не бъде
уважен този главен иск, се претендира да се признае за установено, че ипотечното право на Р.Б. ЕАД, учредено с Нотариален
акт за учредяване на договорна ипотека № 022, т.1, рег.№ 243, д.№ 019/2007 г. на Нотариус с
рег.№ 050 на НК, вписан в СВп, гр. София с вх. рег.№ 4793/08.02.2007г., акт №
49, том IV, д.№ 2417/2007
г., подновено с молба, вписана в СВп с вх. рег. № 431/11.01.2017г., том I, акт№
179, съществува и не е погасено, тъй като сделката с имота е нищожна поради
противоречие със закона, накърняване на добрите нрави и евентуално заобикаляне
на закона. В хода на производството поддържа исковете чрез процесуалния си
представител адв. С..
Ответникът „С.А.“ ЕООД е получил
препис от исковата молба на 23.01.2019г. и не е подал писмен отговор в
законоустановения срок. Връчена му е и допълнителната искова молба на
15.04.2019г., като също липсва подадено становище в законоустановения срок.
Ответникът „Т.С.“ ЕООД,
представляван от синдика, е подал писмен отговор от 05.03.2019г. и допълнителен
такъв от 25.04.2019г., с който оспорва исковете. Твърди, че издаденото в полза
на ищцовата банка постановление за възлагане на имота не е влязло в сила, тъй
като е обжалвано. Твърди, че постановлението е обжалвано от дружеството „И.“
ЕООД и производството по жалбата му е все още висящо, като сочи, че срещу
определението на СГС по ч.гр.д.№2330/2019г. е подадена въззивна жалба, както и
срещу определението по ч.гр.д.№2332/2019г., а третата подадена от това
дружество жалба, дори не е разгледана още. Предвид горното поддържа, че е
налице основание за спиране на настоящото дело. Наред с това оспорва и
основателността на иска, тъй като твърди, че постановлението не е влязло в сила
и банката няма право на собственост върху имота.Твърди, че сочената от ищеца
дата на влизане в сила на постановлението е след налагането на общата възбрана
върху имотите на „Т.С.“ ЕООД от 03.01.2017г. и следователно то е
непротивопоставимо на кредиторите на дружеството. Сочи, че възлагателното
постановление е издадено две седмици след обявяване на дружеството в
несъстоятелност и два дни след като съдът по несъстоятелността е отменил
даденото разрешение по чл. 638, ал.3 от ТЗ за продължаване на изпълнителното
дело. Предвид горното счита, че активът е част от масата на несъстоятелността.
Поддържа, че след обявяването на „Т.С.“ ЕООД / в несъстоятелност/ и след
настъпилата на 16.01.2017г. отмяна на даденото в полза на банката разрешение по
чл. 638 от ТЗ, то не е следвало да се провежда индивидуално изпълнение срещу
този длъжник и този актив следва да бъде осребряван в масата на
несъстоятелността. Сочи, че приемането на вземанията на банката в
производството по несъстоятелност на „Б.С.“ ЕООД изключва възможността за
удовлетворяването им в индивидуално принудително изпълнение от придобилия
ипотекираните имоти „Т.С.“ ЕООД, позовавайки се на приетите по-нови разпоредби
на чл. 717д и 717н от ТЗ. Счита, че отменителното определение от
16.01.2017г. по т. д. № 105/2016г. на ПлОС поражда правните си последици незабавно, тъй като по общо правило
(чл. 277 ГПК) частната жалба не спира изпълнението на обжалваното определение.
Независимо от горното, след обявяването на дружеството в несъстоятелност, с
решението от 03.01.2017г., счита, че същото е и непротивопоставимо на кредиторите,
за което се позовава на двата цитирани съдебни акта, единият касаещ друго
постановление за възлагане, а вторият – определение на Великотърновския
апелативен съд по обезпечително производство. Оспорва претенцията за нищожност,
като твърди, че неправилно ищецът тълкува решението на СК и счита, че като
синдик е спазил стриктно дадения му от събранието на кредиторите мандат да
осребрява масата на несъстоятелността по всички посочени в решението начини —
като цяло, на обособени части, при друго групиране на активите. Поддържа, че
доколкото пазарната оценка на процесния имот е изготвена от избрания от
събранието на кредиторите оценител М.- ВВ ЕООД и е била тацитно възприета от
кредиторите на несъстоятелността на Т.С.ЕООД, евентуални нейни пороци не могат
да доведат до нарушаване на предвидения в ТЗ ред за осребряване на масата на несъстоятелността. Ответникът
твърди, че нито един от доводите на ищеца, развити на стр. 9 - 10 от исковата
молба, не касае самия нотариален акт от 13.11.2018г. и неговите правни
последици, а предходни елементи от процедурата по осребряване на масата на
несъстоятелността, които нямат отношение към законосъобразността на правните
последици на нотариалната сделка. Поддържа, че доводите относно цената са
ирелевантни, а дори и да е нееквивалентна, сделката, обективирана в нотариалния
акт от 13.11.2018г. не би могла да е нищожна поради противоречие с добрите
нрави, защото не съществува морална норма, от която да следва, че
нееквивалентността на престациите противоречи на добрите нрави. В хода на
делото поддържа оспорването чрез процесуалния си представител – адв. Г.. Излага
съображения и в писмена защита.
Съдът като обсъди събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и доводите на страните,
намира за установено от фактическа страна следното:
Установява се от представеното
определение №1968/07.04.2016г. по т.д.№8432/2013г., че е одобрен списъка на
приетите от синдика вземания, предявени в срока по чл. 685, ал.1 от ТЗ в
производството по несъстоятелността на „Б.С.“ ЕООД, който е приложен и съгласно
който ищцовата банка е кредитор с описаните вземания, произтичащи от договор за
револвиращ банков кредит от 30.12.2015г., обезпечени с договорна ипотека,
сключена с нот.акт №155 рег.№3386, д.495/2005г. на нотариусМ., както и с второ
вземане по договор за банков кредит от 06.02.2007г., също обезпечено с
договорна ипотека с нот. Акт № 022, рег.№243 на нотариусМ. и съответно особени
залози. В списъка фигурира и като кредитор с вземания по договор за банков
кредит от 02.05.2007г., също обезпечен с договорна ипотека по нот. акт №164, и
нот.акт №61, с вземания по договор за револвиращ банков кредит от 13.07.2017г.,
също обезпечен с описаните три договорни ипотеки, съответно с нот.актове №139,
60 и 56,както и с вземане по договор за банков кредит от 31.07.2008г. В списъка
изрично е посочено, че недвижимите имоти предмет на трите договори за ипотеки
№86/08, 55/09 и 62/10 от 2014г. са собственост на „Т.С.“ ЕООД, като общо
приетите вземания към ищцовата банка са в размер на 7 928 445,99 лв.
Представен е изпълнителен лист в
полза на банката срещу „Б.С.“ ЕООД от 03.10.2014г. за описаните вземания,
издаден по заповед по чл. 417 от ГПК от СРС, 82 състав по гр.д.№52095/2014г.,
както и изпълнителен лист от 02.06.2014г. по гр.д.№28036/2014г. на СРС, 58
състав, като видно от представените протоколи и определения спорът по чл. 422
от ГПК е бил прекратен поради приемане на вземанията в производството по
несъстоятелност.
На стр. 42 с исковата молба е представен
нотариалния акт за учредяване на договорна ипотека №022 от 08.02.2007г. на
нотариусМ., с който като обезпечение за описаните вземания по договор за
кредит, са учредени ипотеки върху имота в Лозенец 1, имота на ул.Червена стена
и този в район „Студентски“, както и имота в Парк Въртопа. Представена е молба
от 11.01.2017г., отбелязана в книгите за вписване в Служба по вписванията – гр.
София, видно от която „Райфайзенбанк“ АД е подновила вписването на ипотеката
върху описаните четири имота.
Съгласно представения на стр.47
от делото нотариален акт № 98, том II, рег. № 4937, дело № 262 от 2014г. на
нотариус И.Д., вписан в СВп с вх. рег. № 12306/20.03.2014, дв.вх.рег. №
12208/20.03.2014 г., акт № 123, том 28, «Б.С.» ЕООД прехвърля на «Г.С.ГД» ЕООД
подробно описаните имоти, включително този на ул.»Червена стена» в Лозенец,
имотите на ул. «Узунджовска», описаните ниви в местността Полето, с. Волуяк,
имота в район Студенски, като е посочено, че прехвърлянето е срещу погасяване на
задължения по договор за цесия от 10.03.2014г.
Съгласно представения на стр. 51
от делото договор за покупко-продажба на търговско предприятие от 16.04.2014г.
с нотариална заверка на подписите от нотариус Д., „Г.С.ГД“ ЕООД прехвърля
цялото си търговско предприятие на „Т.С.“ ЕООД и вписва прехвърлянето както в
търговския (25.04.2014г.), така и в имотния регистър в София срещу посочената
цена от 45 000 лв. В приложение №1 към договора са описани недвижимите
имоти, предмет на договора, които са в 16 точки, както и имоти в гр. Сопот и
с.Цацарово, описаните транспортни средства – товарни и специални автомобили,
като са посочени и дългосрочни задължения в размер на 3 669 231 евро.
Съгласно представеното на стр. 62
от делото постановление за възлагане, издадено на 18.01.2017г. по изп. дело
8113/2014г. от ЧСИМ.Б., за което е отбелязано, че е влязло в сила на
27.07.2017г. и че е вписано в книгето към Служба по вписванията на 16.08.2017г.
с рег.№53064, на ищцовата банка е възложено правото на собственост върху
следния недвижим имот: неурегулиран ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с пл.№2493, попадащ в
кадастрален лист № 623 по плана на гр. София, администратиен район „Студентска“
планоснимачен район "Южна градска територия - 3-та (трета) част",
целият с графична площ от 1387 кв.м., и с площ по доказателствен акт от 1322
кв.м., при съседи по актуална скица: поземлен имот с пл. № 2187, ПИ с пл. №
2402, ПИ с пл. №1945, ПИ с пл. № 3207, ПИ с пл. №1899 и при граници, съседи по
доказателствен акт: Б.Я., Д.Й., шосе и дял I (първи) на наследниците на П.З.В.,
за сумата от 180 000 лв. На стр. 118 от делото е представено решението на
СГС по ч.гр.д.№8563/2017г., с което постановлението за възлагане е потвърдено.
Видно от посоченото в мотивите на същото, синдикът на «Т.С.» ЕООД е получил
уведомление за постановлението за възлагане на 25.01.2017г. От ответника е
представено уведомително писмо от ЧСИ Б. и приложена жалба от «И.» ЕООД срещу
постановлението за възлагане от 18.01.2017г. / стр.155 и следващите по делото/. Съгласно определение
на стр. 400 и сл. от делото от 28.03.2019г. на СГС, 2-г въззивен състав по
ч.гр.д.№2332/2019г., както и на стр. 465 и сл., жалбата на «И.» ЕООД срещу
постановлението на ЧСИ Б. по описаното дело от 18.01.2017г. за възлагане на
процесния неурегулиран поземлен имот е оставена без разглеждане. Актът на СГС е
потвърден от САС с определение от 1.8.2019г. по Гражданско дело
3079/2019г. на Апелативен съд – София. И двете инстанции са приели, че
жалбоподателят няма отношение към процесния имот, тъй като същият не е длъжник
по изпълнителния лист, по който се процедира, и възлагането на процесния имот
за това задължение не би се отразило върху правната сфера на „И.“ ЕООД като той
се явява лице, което няма правен интерес да обжалва постановлението за
възлагане. Фактът, че синдикът е уведомен следва не само от мотивите на съда по
горепосочените дела, но и от това, че след служебна справка съдът установи, че
сидникът е бил завел иск по т.д.№20/2018г. с искане за прогласяване на нищожна
на проданта, извършена по процесното изпълнително дело, който е прекратен
поради недопустимост с определение на ОС-Плевен от 02.04.2018г., потвърдено от
АС –Велико Търново с определение №157/03.07.2018г. по в.ч.т.д.№201/2018г.,
потвърдено при недопускане на касация с определение № 728/28.12.2018г. на ВКС,
2 търг.отделеление по ч.т.д.№2768/2018г. От горното следва, че със сигурност
към момента на обявяване на проданта по несъстоятелността и сключване на договора
за продажба със „С.А.“ ЕООД синдикът е знаел за публичната продан и възлагането
на имота на ищцовата банка.
Представени
са удостоверения от ЧСИ Б. по изпълнително дегло №20148380408113, три броя,
всичките от 06.02.2017г., видно от които изпълнителното дело е образувано от
ищцовата банка, срещу «Б.С.» ЕООД и с ипотекарен длъжник «Т.С.» ЕООД за
заплащане на описаните суми, като в първото се сочи, че три от имотите са
изнесени на публична продан, а именно УПИ в местност «Лозенец 1 част», този в
район Студентски и в парк Въртопа, съответно за първия дори е налице влязло в
сила разпределение на постъпилата сума, а постановлението за имота в парк
Въртопа е обжалвано и не е влязло в сила към момента. Второто удостоверение се
отнася за имотите в Волуяк и на ул.»Узунджовска» като е посочено, че за
таванското жилище има постановление за възлагане в полза на посоченото лице Ц.К.,
а за ресторанта на две нива на ул.Узунджовска №7-9 – влязло в сила
постановление за възлагане в полза на банката. Третото удостоверение касае
имота в м. Гърдова глава.
Представено
е на стр. 67 от делото определение от 05.08.2016г. на Плевенски окръжен съд
№634, по т.д.№105/2016г., с което на основание чл. 638, ал.3 от ТЗ по молбата
на ищцовата банка е разрешено продължаването на описаните изпълнителни дела при
ЧСИ Б., включително процесното горепосочено, по които е посочено, че банката е
обезпечен кредитор срещу «Т.С.» ЕООД въз основа на описаните учредени договорни
ипотеки на недвижими имоти. Отразено е, че определението е влязло в сила.
Съгласно
определение №371 от 20.07.2017г. на ВКС по ч.т.д.№1288/2017г. производството е
спряно до постановяване на ТР №1/2017г., като същото е срещу жалба на банката
срещу определение №36/07.03.2017г. на Великотърновския апелативен съд, с
което е оставена без разглеждане
частната жалба на жалбоподателя срещу определение №56/16.01.2017г. на
ОС-Плевен, с което е отменено гореописаното определение по чл. 638 от ТЗ. На
стр. 172 и следващите от делото е представено процесното определение на
ОС-Плевен, с което е отменено разрешението за продължаването на изпълнителните
действия. Впоследствие с определение на ВКС от 14.11.2017г. е оставена без
уважение молбата за отмяна на определението от 20.07.2017г.
Представен
е протокол от СК от 24.04.2017г. та ОС – Плевен по т.д.№105/2016г., в който е
обективирано решението реда и начина на осребряване на имуществото да се
предоставят на синдика, оценката на имотите да се извърши от «М.-ВВ» ЕООД при
посоченото възнаграждение.
На
стр. 78 и следващите е представена изготвената от оценителя пазарна оценка на
ДМА на «Т.С.» ЕООД от юли 2017г., като в стр.7 от същата за имота в район
Студенски на ул. «Св. Климент Охридски» е посочена пазарна стойност 4600 лв., за
жилищата на «Узунджовска» са приети стойности съответно 5000 лв. за апартамента
на ул.»**********, първи надпартерен етаж с площ 92,60 кв.м., 2 200 лв. –
за жилището на същия адрес с площ 40 кв.м., за апартамента на 2ри надпартен
етаж от 34,22 квм.- 2 200 лв., за таванското жилище – 7 500 лв., а за
имотите на ул.»Червена стена» № 24 и 26 съответно стойността е
1 070 000 лв. и 875 000 лв.
Съгласно
представеното определение №533/16.05.2018г. на Плевенски окръжен съд по
производството по несъстоятелност е оставена без уважение молбата на ищцовата
банка да се назначи нова оценителна експертиза за стойността на имотите.
Видно
от представеното обявление и приложение, имотите са обявени за продажба в
пакет, 7 на брой, включително този в район Студенски, като общата цена за търга
с тайно наддаване е 1 966 500 лв. С протокол от 06.06.2018г. от
синдика на «Т.С.» ЕООД, Л.К.проданта е обявена за нестанала. Представен е
предварителен договор от 18.06.2018г., с който по подадена оферта в процедура
по пряко договаряне от «С.А.» ЕООД синдикът се е задължил да прехвърли
описаните имоти за обща цена в размер на 1 297 890 лв., която да бъде
прихваната срещу вземания на кредитора в производството, като с представения на
стр. 107 от делото нотариален
акт за покупко-продажба на недвижими имоти №128, том VІІІ. на СРС, рег.№15728,
дело №1336/13.11.2018г. на основание чл.717 от ТЗ и в съответствие с
определение №629/07.06.2018г. по т.д.№105/2016г. на Плевенски ОС, решение на
събрание на кредиторите на „Т.С.” ЕООД /н/ от 24.04.2017г., предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 18.06.2018г. и влязла в сила
на 20.09.2018г. частична сметка за разпределение по чл.717д, ал.2 от ТЗ, Т.С.”
ЕООД /н/, представлявано от синдика Л.С.К., продава на „С.А.” ЕООД описаните
имоти, включително и следния недвижим имот от масата на несъстоятелността,
предмет на предявения по делото иск, а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
68134.1604.2493 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
заповед №РД-18-38/10.07.2012г. на изпълнителния директор на АГКК, находящ се в
град София, СО район „Студентски”, ул.”Св.Климент Охридски”, с площ по скица от
На стр. 182 и следващите е
представено решение по чл. 435 от ГПК по гр.д.№7737/2017г. на СГС, което касае
жалби срещу постановления за възлагане, но за имотите в Волуяк, т.е. неотносимо
е към процесния имот и спор.
Представено е определение на
АС-Велико Търново от 06.02.2018г., с което е потвърдено и оставена без уважение
жалбата на ищцовата банка срещу цитираното определение на ОС-Плевен по т.д.№105/2016г.
от 18.10.2017г., с което е допуснато обезпечение на основание чл. 642 от ТЗ
чрез обезпечителна мярка – спиране на изпълнението по описаното изпълнително
дело на ЧСИ Б..
Съгласно представеното на стр.300
от делото удостоверение, определението на ОС-Плевен от 16.01.2017г. било
изпратено по факс на ЧСИ Б. на 16.01.2017г. от посочения деловодител, но се
посочва изрично в документа, че получаването му не е потвърдено нито от ЧСИ,
нито от служител от неговата кантора.
На стр. 482 и следващите са
представени постановления за възлагане на недвижими имоти от ЧСИ Б. на трети за
спора лица – „К.“ ЕООД, И.И.и К.Д. на описаните имоти, а именно жилищата на
ул.“*********, като жилището на партерния етаж е възложено за сумата от
334 160 лв., на първия надпартен с площ 92,60 лв. за сумата от
160 312,50лв., жилището с площ 40 кв.м. на първия надпартен - за 86905
лв., а апартамента на втория надпартен етаж –за 80 717,50 лв. За всички
постановления съгласно печата е отразено, че са влезли в сила съответно на
27.07.2017г.
От постъпилата справка съгласно
писмо от 21.05.2019г., стр.433 и следващите от делото от ОС-Плевен, във връзка
с твърдяно преюдициално дело № 123/2017г. на ОС –Плевен, се установява, че с
решение №184/02.11.2018г. съдът е отхвърлил като неоснователен и недоказан
предявения от синдака на „Т.С.“ ЕООД / в несъстоятелност/ срещу ищцовата банка
иск по чл.646, ал.1 т.3 от ТЗ и обусловения иск по чл. 55, ал.1 от ЗЗД за
процесния имот в район Студентски. Съгласно справка по сайта на АС – Велико
Търново решението на ОС –Плевен е потвърдено с решение №146/20.06.2019г. по в.т.д.№12/2019г.,
като същото е влязло в сила след като с определение на ВКС под №
446/29.06.2020г. по т.д.№2384/2019г., 2 т.о. не е допусната касация на акта. В
мотивите на същите е прието, че извършването на действия от ЧСИ при спряно на
основание чл. 638 от ТЗ изпълнително дело може да бъде основание за атакуване
на действията на съдебния изпълнител и/или за ангажиране на имуществената му
отговорност, но не може да бъде основание за недействителност на
постановлението за възлагане по специалния установителен иск.
По делото е изслушана
съдебно-техническа експертиза, изпълнена от вещото лице Т.Т., заключението на
която, депозирано на 01.07.2019г., стр. 486 и сл. от делото, се кредитира от
съда като дадено обективно, безпристрастно и компетентно. От същото се
установява, че експертът се е запознал с приложените към делото доказателства, направи
необходими справки в НАГ-СО и СО район „Студентски град”, в Агенции за
недвижими имоти - Явлена, Адрес, М., Олимп Ю.В., Имотека, Д.Е.А.Г., ARCO REAL ASTATE, HOME 2U, Полюси, Маркони,
БС И., интернет-сайтове - www.imoti.net, www.imot.bg, и www.sofia.holmes.bg,сп.”Софийски
имоти” /м.07.2017г. и м.11.2018г./ за офертни пазарни цени за имоти с подобни
характеристики като процесния такъв и подобни имоти, предмет на сделката,
обективирана в нотариален акт от 13.11.2018г. под №128, том VІІІ, рег.№15728, дело
№1336/13.11.2018г., с който Т.С.” ЕООД /н/, представлявано от синдика Л.С.К.,
продава на „С.А.” ЕООД следния недвижим имот от масата на несъстоятелността: ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 68134.1604.2493 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със заповед №РД-18-38/10.07.2012г. на изпълнителния директор
на АГКК, находящ се в град София, СО район „Студентски”, ул.”Св.Климент
Охридски”, с площ по скица от
Заключението
е оспорено и е назначена тройна експертиза, като същевременно са допуснати и
допълнителни задачи към единичната експертиза, но поради смъртта на вещото лице
Т., той е заменен с вещото лице Н.. В заключението си от 19.10.2020г., което е
по поставените допълнителни задачи, вещото лице Н. в табличен вид на стр.2 и 3
от същото е дала вариантите за средни пазарни цени на процесните имоти, като за
процесния в район Студентски е посочена средна пазарна цена в размер на
127 799лв., но при прилагане на коефициент, отчитащ че е извън регулация и
другите характеристики, сочи, че към 2018г., стойността му е 89450 лв., а
съгласно колона три при отчитане на тежестите и прилагане на коефициент 0,50,
стойността би била 44 725,50 лв. По отношение на жилището на партерния
етаж на ул.“Узунджовска“ средната пазарна цена е приета 396 230,75 лв., а
при отчитане на тежестите и коефициент 0,65, в размер на 257 550 лв.;
жилището на първия надпатерен етаж е със средна пазарна цена 267 621,94
лв., а при отчитане на коефициент за тежестите – стойността му е определена на
173 954,27лв. Жилището с пл.40 кв.м. по средна пазарна цена е
97 116,00 лв., а при отчитане на тежестите – 63 126 лв., другото
жилище с площ 40 кв.м. е със средна пазарна цена 97 116,05лв, а при
коефициента – 63126,00 лв. За имота на ул.“********се приема за ½ ид.ч.
цена от 187 737,27 лв., а за този на ул.“********– сумата от 283 133
лв. При изслушването си в съдебно заседание, вещото лице Н. сочи, че специфичната
стойност е с коефициент, отчитащ тежестите, като няма нормативна таблица, по
която да се изчисли при тези обстоятелства какъв би бил коефициента. Изтъква,
че допустимото застрояване на ул. „Червена стена“ е 10 м височина, а дали на
калкан е допустимо застрояване, ако е свързано застрояването, е допустимо, но
дали ще се строи на калкан
или не след като не е застроено няма да промени оценката на имота към момента.
Вещото лице сочи, че за първия имот в район Студентски е сложила един
коефициент, тъй като това е празен имот, като се отчита, че е бил и извън
регулация в този период, който се изследва, докато другите са жилища, които на
пазара са много по-ликвидни, независимо от тежестите, които имат.
В
заключението на тройната съдебно-техническа експертиза, изготвено от вещите
лица Й.Н., А.А. и П.Д. от 16.06.2020г., което е прието по делото, се посочва, съгласно Директива 2014/17/ЕС на
ЕП и Съвета от 4 февруари 2014 година относно договорите за кредити за жилищни
недвижими имоти за потребители и за изменение на директиви 2008/48/ЕО и
2013/36/ЕС и Регламент (ЕС) № 1093/2010, от значение за да се осигури правилна оценка на стойността на жилищния
недвижим имот преди сключването на договора за кредит, следва да се отчетат
международно признатите стандарти за оценка, по-специално разработените от
Съвета за международни стандарти за оценяване, на Европейската група на
асоциациите на оценителите или Кралския институт на лицензираните консултанти в
областта на недвижимите имоти. Според вещите лица съгласно Международни стандарти за оценяване /МСОЛ/ Общите стандарти на
МСО и Стандартите за оценяване на активи на МСО, одобрени от Борда за стандарти
към СМСО на 15 декември 2016 г., с дата на влизане в сила 1 юли 2017г. оценителите трябва да изберат съответната
база (или бази) на стойност според условията и целта на оценителското задание.
Изборът на оценителя на база (или бази) на стойност би трябвало да взема
предвид указанията и данните, предоставени от клиента и/или неговите
представители. Независимо обаче от предоставените му указания и данни,
оценителят не би трябвало да използва база (или бази) на стойност, която е
неподходяща за целта на оценката. Според
тях пазарната стойност е
оценената сума, срещу която даден актив или пасив би трябвало да се прехвърли
към датата на оценката чрез сделка при пазарни условия между желаещ купувач и
желаещ продавач, след подходящ маркетинг, при което всяка от страните е
действала информирано, благоразумно и без принуда. Съгласно приложимите стандарти
за оценяване в Б., към датата на експертизата. Български стандарти за оценяване,
издание 2018, в сила от 01.06.2018г., под пазарна
стойност следва да се разбира оценената сума, срещу която към датата на
оценката обекта/актива би трябвало да бъде разменен между желаещ продавач и
желаещ купувач в сделка при пазарни условия,след подходящ маркетинг, при което
всяка от страните е действала информирано, благоразумно и без принуда, като
„оценената сума” е цената в парично изражение, която е платима за актива в
сделка при пазарни условия. Пазарната стойност е най-вероятната цена, която с
разумно очакване може да се постигне на пазара към датата на оценката,
спазвайки дефиницията за пазарна стойност. Това е най- добрата цена, разумно
постижима от продавача и най-изгодната цена, разумно постижима от купувача.
Тази оценена сума изрично изключва завишения или занижения поради специални
условия или обстоятелства, като нетипично финансиране, продажба с
уговорка за обратен наем, възнаграждения или отстъпки, предоставяни от лице,
свързано с продажбата, или всякакви елементи на стойност, налична единствено за
конкретен собственик или купувач. Понятието
„даден актив или пасив би трябвало да се
прехвърли” се отнася до обстоятелството, че стойността на актива е оценена
сума, а не предварително определена сума или реална продажна цена. Това
е цената на сделка, която отговаря на всички елементи от дефиницията на пазарна
стойност към датата на оценката. Тъй като пазарите и пазарните условия може да
се променят, оценената стойност може да е не вярна или не подходяща към някоя
друга дата. Оценената сума отразява реалното състояние и обстоятелства на
пазара към датата на оценката, а не към минала или бъдеща дата. Понатието „желаещ
купувач” се отнася до лице, което е мотивирано, но не и принудено да купи.
Такъв купувач не е нито прекалено нетърпелив, нито решен да купи на всяка цена,
а купува съобразно реалностите на текущия пазар и текущите очаквания за пазара,
а не според въображаем или хипотетичен пазар, чието съществуване не може да
бъде доказано или очаквано. Предполагаемият купувач няма да плати цена по-висока
от тази, която иска пазарът. Според експертизата желаещ продавач”, т.е.
продавач, който не е прекалено нетърпелив или изпаднал в принуда, готов да
продаде на всяка цена или да задържа продажбата до постигане на цена, считана
за не реалистична за текущия пазар. Желаещият продавач е мотивиран да продаде
актива при пазарни условия за най-добрата цена, която може да се постигне на
свободния пазар след подходящ маркетинг, каквато и да е тази цена. Фактическите
обстоятелства около реалния собственик не са част от това съображение, тъй като
желаещият продавач е хипотетичен собственик. Според вещите лица „подходящ
маркетинг” означава, че активът е бил експониран на пазара по най-подходящия
начин, за да бъде продаден на най-добрата цена, разумно постижима в съответствие
с определението на пазарна стойност. Приема се, че начинът за извършване на
продажбата е най-подходящият, когато води до получаването на най-добрата цена
на пазара, до който продавачът има достъп. Времето на експониране не е строго
определен период, а варира според вида на актива и пазарните условия.
Единственият критерий е този, че трябва да е било осигурено достатъчно време,
за да може активът да стигне до вниманието на подходящ брой участници на
пазара. Периодът на експониране е преди датата на оценката. Изискването желаещият
купувач и желаещият продавач са информирани в разумна степен за естеството и
характеристиките на актива, реалните и потенциални начини за ползване на
актива, и състоянието на пазара към датата на оценката означава, че всеки от
тях използва тази информация благоразумно, за да постигне цена, която е
най-изгодна за неговата позиция в сделката. Благоразумието се оценява на база
състоянието на пазара към датата на оценката, а не от по- благоприятната
позиция оценката да се прави ретроспективно за минал период. Например, не е
непременно не благоразумно за един продавач да продава активи на пазар с
падащите цени на цена, която е по-ниска от предходните пазарни нива. В такива
случаи, както и при други сделки на пазари с променящи се цени, разумният
купувач или продавач ще действа в съответствие с най-добрата налична информация
за пазара към съответния момент, а понятието „и без принуда” изисква всяка
страна да е мотивирана да сключи сделката, но без да е принудена или заставена
да го направи.
В
заключението на тройната експертиза вещите лица сочат, че пазарният подход дава
индикация за стойност, като се сравнява оценяваният актив с идентични или
аналогични (сходни) активи- за които е налична ценова информация, като основните стъпки при метода на сравнимите
сделки са: (а) определяне на единиците за сравнение, които се използват
от участниците на съответния пазар, (б) идентифициране на подходящи сравними
сделки и изчисляване на ключовите оценъчни показатели за тези сделки, (в)
извършване на последователен сравнителен анализ на качествените и
количествените прилики и разлики между сравнимите активии оценявания актив, (г)
извършване на необходимите корекции, според случая, на оценъчните показатели,
за да се отчетат разликите между сравняваните активии оценявания актив, (д)
прилагане на коригираните оценъчни показатели към оценявания актив, и (е) ако
са били използвани множество оценъчни показатели - съчетаване на индикациите за
стойност. Оценителят би трябвало да
избере сравними сделки при следните ограничения: данните от няколко
сделки са по принцип предпочитани пред данните от единична сделка или събитие; данните
от сделки с много сходни активи (в идеалния случай идентични) предоставят
по-добра индикация за стойност от активите, чиито цени на сделките изискват
съществени корекции; сделките, които се сключват близо във времето до датата на
оценката, са по-представителни за пазара към тази дата от по-старите сделки,
особено в нестабилни пазари; за повечето основи на стойност, сделките би трябвало
да бъдат сделки при пазарни условия между несвързани лица; би трябвало е
налична достатъчно информация за сделката, за да се даде възможност на
оценителя да придобие достатъчно разбиране за сравнимия активи да прецени
оценъчните показатели/данните за сравними активи; информацията за сравними
сделки би трябвало да е от надежден и достоверен източник. Оценителят би
трябвало да анализира и направи корекции в евентуалните съществени разлики
между аналогичните сделки и оценявания актив. Примерите за често срещани разлики. които могат да изискват корекции. може да включват, но не
са ограничени до вида на правото, чиято цена се използва за
сравнение, и вида на оценяваното право, съответните местоположения, качеството на съответните поземлени имоти, или възрастта и техническите
спецификации на съответните сгради, разрешения
начин на ползване или териториално-устройствената регулация на всеки от
имотите, обстоятелствата, при които е била определена цената, и изискваната
база на стойността, ефективната дата на данните за цените и датата на оценката,
и условията на пазара към момента на съответните
сделки и как те се различават от условията към датата на оценката. Обстоятелства като наличие на ипотека или др. тежести върху имота в полза
на трета страна/страни към дата на оценка при избрана база на стойността пазарна
стойност са извън действащите стандарти. Корекции,
направени в хода на оценката, които са извън посочените в стандартите следва да
намерят място единствено и само в т.нар. специални допускания и ако същите са
изискани при заданието на оценката от възложителя. Използваните коефициенти за
корекция на пазарна стойност, с които се намалява за наличие на ипотека или др.
тежести върху имота в полза на трета страна/страни не са нормативно уредени и
са прилагат по експертна преценка. В
съдебно заседание вещото лице Д. сочи, че като се извежда пазарна стойност, не
се взимат предвид тежестите на имота, самата пазарна стойност предполага да
бъдат съобразени други фактори, свързани с местоположение на недвижимия имот,
размери, когато става въпрос за УПИ-та и възможност за застрояване, и се дава
пазарна стойност без допълнителни корекции. Стойността преди прилагане на
коефициента е пазарна стойност.
При така установената фактическа
обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
Предявеният главен иск е за
признаване за установено, че ищецът е собственик на процесния описан недвижим
имот, като твърди, че е придобил същия по силата на постановление за възлагане
от 18.01.2017г., издадено от ЧСИ Б., по изд.дело №8113/2014г., което е влязло в
сила. Съдът намира, че по делото се установи безспорно, че е издадено
процесното постановление след проведена публична продан и същото е влязло в
сила. Спрямо него са били постъпили и разгледани от съда жалби по чл. 435 от ГПК, като тази, подадена от „Т.С.“ ООД чрез синдика е била оставена без
уважение с влязло в сила решение №5592/27.07.2017г. на СГС по
ч.гр.д.№8563/2017г., а подадената от третото лице – „И.“ ЕООД е оставена без
разглеждане с определение на СГС №7764/28.03.2019г. по ч.гр.д.№2332/2019г. на
СГС, IIг състав, което е потвърдено с
определение №2630/01.08.2019г. по ч.гр.д.№3079/2019г. Видно от самото
представено постановление за възлагане на стр. 62 от делото, същото е вписано и
в Службата по Вписванията при АВ гр. София с вх.рег.№53064 от 16.08.2017г. Съдът
намира, че в случая процесното постановление за възлагане е влязло в сила на
27.07.2017г., както е надлежно удостоверено и в самия акт, официално от ЧСИ,
тъй като подаването на жалби от неоправомощени лица не може да пролонгира
влизането в сила на акта. Ако се приеме логиката на ответника, че всяка
подадена жалба от лице, което не се явява легитимирано да атакува
постановлението за възлагане, пречи на влизането му в сила, би се стигнало да
правния абсурд това постановление никога да не влезе в сила, тъй като е
възможно различни участници в изпълнителното дело, в различни и големи периоди
от време да атакуват същото постановление многократно. В случая както е прието
и със сила на пресъдено нещо, която съдът следва да съобрази от двете инстанции
в производството по чл. 435 от ГПК, „И.“ ЕООД не е оправомощен да обжалва
процесното постановление за възлагане, тъй като не се явява длъжник по
отношение на тази част от изпълнителното дело, поради което подаването на жалба
от него и разглеждането й от съда е недопустимо. Следователно жалбата изначално
е недопустима, поради което тя не е повлияла на датата на влизане в сила на
постановлението, което като всеки акт влиза в сила след изчерпване на инстанционния
контрол спрямо него от легитимираните страни. Съгласно разпоредбата на чл. 496 ал.2 от ГПК
от деня на
влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът придобива всички
права, които длъжникът е имал върху имота, като правата, които трети лица са придобили върху имота, не
могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се
противопоставят на взискателите. По силата на ал.3 на чл. 496 от ГПК, ако възлагането не бъде
обжалвано, действителността на продажбата може да бъде оспорвана по исков ред
само при нарушаване на чл. 490 и при невнасяне на цената, като в последния случай купувачът може
да отклони уважаването на иска, ако внесе дължимата сума заедно с лихвите,
начислени от деня на обявяването му за купувач. Следователно в случая постановлението за
възлагане е влязло в сила на 27.07.2017г. и към тази дата ипотекарният длъжник
„Т.С.“ ЕООД е бил негов собственик, поради което по силата на същото,
собствеността върху процесния имот е преминала върху ищеца. Неоснователни са
доводите на синдика за недействителността на проданта спрямо кредиторите на „Т.С.“
ЕООД / н./, а и същите следва с оглед стабилитета на актовете да бъдат
реализирани в самостоятелно исково производство. В случая синдикът на ответника
„Т.С.“ ЕООД / н./ е атакувал процесното възлагателно постановление със
специалния иск за прогласяване на недействителността му, като процесното
т.д.123/2017г. на ОС-Плевен е приключило с влязло в сила съдебно решение, с
което са отхвърлени исковете му, включително и за процесния имот в район
Студентски. Същото следва да бъде съобразено със формираната СПН по настоящото
дело, включително и срещу другия ответник, който е частен правоприемник и обвъзран
от решението съгласно чл. 298, ал.2 от ГПК.
Съдът намира, че въпреки гореизложените мотиви, дори и да се приеме, че
е допустимо да бъдат изтъквани тези възражения отново, същите са неоснователни,
защото се установи по делото и че преди постановената обща възбрана върху
имуществото на несъстоятелния ипотекарен длъжник, върху процесния имот е
вписана възбрана по процесното изпълнително дело от взискателя.
Безспорно е, че ищецът е
образувал изпълнително дело за събиране на вземанията си срещу своя кредитор,
по което дело „Т.С.“ ЕООД е ипотекарен длъжник, спрямо който е открито
производство по несъстоятелност, като в производството по несъстоятелност, в
което е предприето осребряване и на процесните имоти, „Р.Б.“ ЕАД не е кредитор
с прието вземане, а е обезпечен кредитор с права по чл. 717 н ТЗ. Спирането на
изпълнителното производство срещу длъжника в несъстоятелност по реда на чл.
638, ал. 1 ТЗ има за цел охраняване на масата на несъстоятелността. Ето защо,
когато по отношение на длъжника е открито производство по несъстоятелност, а
вземането на кредитора (взискател, в чиято полза е вписана възбрана от частен
съдебен изпълнител във връзка с образувано по-рано пред него изпълнително
производство) е включено в списъка на приетите вземания при условията на чл.
693 ТЗ, той не може да осъществява индивидуално изпълнение срещу същия длъжник.
В този случай, според чл. 638, ал. 4 ТЗ, спряното производство се прекратява. Синдикът разполага с възможност
да поиска от ЧСИ прекратяване на изпълнението, като в този случай съгласно чл.
433, ал. 2 ГПК следва да бъдат вдигнати служебно наложените запори и възбрани,
а евентуалният отказ подлежи на обжалване съгласно чл. 435, ал. 1 ГПК. Действително откриването на
производството по несъстоятелност води до спиране на всички изпълнителни дела
за индивидуално принудително изпълнение по ГПК, насочени върху включени в
масата по несъстоятелността имуществени права на длъжника (чл. 638, ал. 2 ТЗ), но съгласно разпоредбата на чл. 637,
ал. 5 ГПК не се спират дела срещу длъжника за парични вземания, обезпечени с имущество на трети лица. В случая, обаче, не е налице
такова спиране ех lege на процесното изпълнително дело
поради откриване на производството по несъстоятелността на длъжника по него – „Б.С.“
ЕООД, като фактът, че вземанията на банката са приети в производството по
несъстоятелност на „Б.С.“ ЕООД е ирелевантен, тъй като в случаите, в които е
налице заварено изпълнително дело спрямо длъжник, по отношение на който е
открито производството по несъстоятелност, но взискателят е насочил
изпълнението върху вещ или право на трето лице, обезпечаващо със залог или
ипотека дълга на длъжника, изпълнителното производство не се спира, тъй като не
засяга масата на несъстоятелността (съобразно чл. 637, ал. 5 и ал. 6, т. 3 ТЗ).
В Тълкувателно решение № 5/2015
г. на ОСГК са дадени разяснения относно публичната продан като специфичен
придобивен способ, деривативен по своя характер, в резултат на който от момента
на влизане в сила на постановлението за възлагане, купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал
върху имота. Публичната продан се извършва посредством поредица от процесуални
действия и актове на съдебния изпълнител в рамките на образуваното изпълнително
производство, част от които целят да индивидуализират имота, предмет на
изпълнението. Възлагането на имота с постановлението по чл. 496 ГПК е
завършващият акт, пораждащ правото на собственост на купувача. Съгласно решение № 92 от 18.08.2010 г. по
т.д. № 645/2009 г. на ІІ т. о., ако възлагането не бъде обжалвано,
действителността на проданта може да бъде оспорвана по исков ред само при
нарушаване на чл. 379 ГПК (отм.) и при невнасяне на цената, т.е. недопустимо е
обявяване недействителност на публична продан на друго основание. В същия
смисъл е Решение № 365 от 22.10.2012 г. по гр. д. № 17/2012 г. на I г.о., съгласно което публичната продан се
ползва със стабилитет - иск за недействителността й може да се предявява само в
случаите, изрично посочени от закона по чл. 496, ал. 3 ГПК. Следователно в рамките на спор за собственост съдът не може да
се произнася по действителността на влязло в сила постановление за възлагане на
недвижим имот и да прави преценка за допуснати нарушения на закона при извършването
на публичната продан. Съгласно
чл. 496, ал. 3 ГПК на купувач от публична продан с влязло в сила постановление
за възлагане могат да бъдат противопоставени само нарушенията по чл. 490 ГПК, т.е. ако купувачът е лице без право да наддава или е подставен на такова лице, както и
невнасянето на цената, в случаите, че е дължима такава. Извън посочените хипотези други нарушения,
които съдебният изпълнител се твърди, че е допуснал при публичната продан и
възлагането не могат да бъдат съобразени и релевирани. В практиката на съдилищата, като например решение № 37 от 16.07.2015 г. по
гр. д. № 6418/2014 г. на ІІ г.о. и др., се приема, че при конкуренция на придобити права върху
недвижим имот по силата на актове, подлежащи на вписване, следва да бъдат
зачетени правата, придобити на основанието, вписано първо по време. В случая видно от данните по
делото постановлението за възлагане на недвижимия имот е вписано в АВ на 16.08.2017г.,
а извършената от синдика продажба е последваща – с договор от 13.11.2018г.,
вписан на същата дата – 13.11.2018г., т.е.
повече от година по-късно. Към тази дата имотът в район Студенски, вече е бил
извън патримонуима на дружеството-длъжник, което е негов прехвърлител, тъй като
по влязлото в сила и вписано по-рано постановление за възлагане е придобит от
банката –ищец. Следователно ответникът „С.А.“ ЕООД не се легитимира като
собственик на имота по силата на сделката то 13.11.2018г., тъй като преди
датата на извършването й и вписването й, имотът е бил възбранен – още през
2014г. и възложен с влязло в сила на 27.07.2017г. постановление за възлагане на
ищцовата банка, което е вписано в АВ-СВ
преди акта, а именно още на 16.08.2017г.
Независимо от горното, дори и да
се приеме, че следва да се разгреждат доводите за твърдяната от ответника
нищожност/недействителност на публичната продан, следва да се има предвид
следното: В
практиката на ВКС са разгледани отчасти аналогични хипотези, при които в
рамките на заявен ревандикационен иск от длъжник, чиито имот е продаден на
публична продан, е поддържано възражение за недействителност на публичната
продан поради несъществуващо в полза на кредитора-взискател вземане. Така с
Решение № 92 от 8.08.2010 г. по
т.д.No 645/2009 г. на ВКС, ТК- II отд. е прието, че когато вземането, признато на основание
несъдебно изпълнително основание / аналогично на основанията в заповедното
производство /, с
влязло в сила решение е признато, че не съществува, това не препятства предявяване на иск за собственост срещу
лицето-владелец на имота, а с решение
№ 129 от 22.10.2015 година
по гр.д.№ 2091/2015 година на ВКС,
ГК, II г.о. е прието, че дори когато публичната продан е
недействителна / в хипотезите на чл. 496,
ал. 3 ГПК /, постановлението за възлагане не е годно придобивно основание по смисъла на чл. 77 ЗС, но изрично се приема, че публичната
продан може да бъде прогласена за недействителна само в хипотезите на нарушен
чл. 496, ал. 3 ГПК. С решение на
ВКС №105/06.01.2017г. по гр.д.№ 1091/2016г., Г. К., ІІ г.о. на ВКС, се приема, че когато всички законови предпоставки за
надлежно принудително изпълнение са били налице , последващата отмяна на
изпълнителното основание, не може да се приравни на материална
незаконосъобразност на изпълнението с обратна сила, доколкото са настъпили
вещно-равните последици на публичната продан като деривативен придобивен способ
и доколкото няма основания, касаещи евентуална процесуална незаконосъобразност
на изпълнението. По настоящото
дело следва по аналогия да се приеме, че отмяната на дадането по чл. 638, ал.3
от ТЗ разрешение за продължаване на изпълнението на ипотекарния кредитор –
ищеца, няма обратно действие спрямо законосъобразността на изпълнителното
производство и осъществените вече действия по него. В случая това е станало с
акт от 16.01.2017г., но същият е бил обжалван и не е влязъл в сила до датата на
постановлението за възлагане. Не се и установи по делото надлежно от страната,
черпеща благоприятни последици от това, а именно ответникът, че този акт е бил
надлежно съобщен на ЧСИ, респ. на ищеца преди издаване на процесното
постановление, твърди се само изпращане по факс, но изрично е посочено, че не е
удостоверено получаването му нито от ЧСИ, нито от негов служител. Изпращането
на документ по факс, без да се установи, че е на надлежен адресат, а в случая
това не е видно от удостоверението, не означава, че акта е връчен надлежно.
Дори и да се приеме, че определението е необжалваемо, с него се отменя дадено
предходно разрешение, т.е. получен позитивен ефект и резултат и следва да бъде
надлежно съобщено на ползващите се лица. Данни това да се е случило преди
приключване на публичната продан, или преди издаване на постановлението за
възлагане от 18.01.2017г. няма. Независимо
от горното евентуалната незаконосъобразност на действията на ЧСИ по издаване на
постановлението за възлагане, не опорочават същото, и то е легитимиращ титул за
собственост, освен при предпоставките по чл. 496, ал.3 от ГПК, чието наличие не
се твърди или установява. Дори при отпадане на
правното основание за извършеното възлагане в полза на взискателя, правата на
приобретателя от купувача на публичната продан, придобити преди вписване на
исковата молба за връщане на полученото при отпаднало основание, се бранят от
разпоредбата на чл. 88, ал. 2 ЗЗД (както е прието с Решение № 105 от 16.01.2016
г. по гр. д. № 1091/2016 г. на ВКС, ІІ г.о., т.е. дори и след отмяната на разрешението по чл. 638 от ТЗ, правата на купувача по постановлението за възлагане не следва да се считат
отпаднали поради горното, а в случая са непротивопоставими на приобретателя по
договора от 13.11.2018г., чийто титул е вписан в АВ-СВ повече от година
по-късно съобразно горецитираната практика. Следва да се има предвид, че в
самото производство по обжалване на постановлението по чл. 435 от ГПК пред съда
е изтъкнат този довод, а именно отмененото разрешение по чл. 438, ал.3 от ТЗ,
но същият не е обосновал извод от решаващия съд за отмяна на постановлението,
поради което въпросът за неговата законосъобразност е решен с влязъл в сила
съдебен акт, по който ответникът „Т.С.“ ЕООД / в несъстоятелност/ е участвал
като страна и е обвързан от същия. Вторият ответник – „С.А.“ ЕООД се явава
частен правоприемник на „Т.С.“ ЕООД / в несъстоятелност/ и също е обвързан от
влязлото в сила решение по чл. 435 от ГПК съгласно разпоредбата на чл. 298,
ал.2 от ГПК.
Съгласно чл. 496, ал. 2 ГПК, от
деня на влизане в
сила на постановлението
за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху
имота. Купувачът следователно придобива правото на собственост върху недвижимия
имот ако длъжникът е притежавал това право към момента на влизане в сила на
постановлението за възлагане. Правата, които трети лица са придобили върху
имота, съгласно същата разпоредба, могат да бъдат противопоставени на купувача, само ако могат да бъдат
противопоставени и на взискателите в изпълнителното производство. При спор за
принадлежността на правото на собственост съдът е длъжен да обсъди всички
въведени възражения за противопоставимост на правата на третите лица, срещу
които искът е предявен и може да приеме, че искът е основателен, само ако
достигне до извода, че техните права са непротивопоставими на купувача. В конкретния случай по делото се
установява, че върху процесния имот в район Студентски е вписана възбрана от 31.07.2014г. с
вх.рег.№38003, дв.вх.рег.№37774/31.07.2014г., акт №155, том 15. Вписаната възбрана върху недвижим
имот има за цел да запази имота в патримониума на длъжника като ограничи
последващото разпореждане с него (по аргумент от чл. 453 ГПК). В този смисъл, действието на
наложените възбрани е не само да пази имуществото на длъжника, но и да
гарантира правата на купувача при публична продан срещу трети лица, които са
вписали вещни права след възбраната. Когато предмет на принудително изпълнение
по реда на ГПК е възбранено в полза на взискателя имущество, правата на
купувача от публичната продан се запазват с вписаната преди извършване на
проданта възбрана, тъй като съгласно чл. 496, ал. 2, изр.2 ГПК, правата, които
трети лица са придобили върху имота не могат да бъдат противопоставени на
купувача, ако не могат да се
противопоставят на взискателя. Следователно, наложените от частен съдебен
изпълнител възбрани върху имоти запазват действието си и след публичната им
продажба, за да не могат да се противопоставят на купувача извършените след
вписването на възбраните разпореждания. Извършените от длъжника разпореждания с възбранен имот са
недействителни спрямо взискателя, който е наложил възбрана по аргумент от чл. 452, ал. 2 ГПК, освен ако тази възбрана бъде заличена
по съответния ред, и
разпореждането
с имота от страна на длъжника-собственик по време на нейното действие се явява
противопоставимо на взискателя -кредитор. Съдът намира, че наложената от взискателя – ищцовата
банка възбрана върху процесния имот е осъществила своята обезпечителна функция в
индивидуалното изпълнително производство с възлагането на имота на публичната продан, като е без
значение обстоятелството, че постановлението е влязло в сила по-късно, след
откриване на производството по несъстоятелност на длъжника, в който смисъл е и определение
на ВКС ІІ г.о. с №278/25.06.2015г. по гр.д.№2226/2015г. и др. В цитираното
определение ВКС приема, че съгласно нормата на чл. 175, ал. 1 ЗЗД с извършването на
публична продан на имота всички ипотеки и вещни права, учредени след първата
ипотека, се погасяват, като ипотекарните кредитори имат право на предпочитано
удовлетворение от получената при продажбата цена по реда на ипотеките си. Дори
стойността на ипотекираният имот да не е достатъчна за погасяване вземането на
ипотекарния кредитор, ипотеката се погасява, а той ще се удовлетвори от друго
имущество на длъжника. Купувачът от публична продан купува имота чист от ипотеки
и учредени след вписването на ипотеката вещни права. Последващите вписвания не
могат да се противопоставят на ипотекарния кредитор и на купувача, а носителите
на такива права имат право на обезщетение от ипотекарния длъжник. Ипотеката е
обезпечение, което цели да удовлетвори ипотекарния кредитор от стойността на
ипотекирания имот. С извършване на публичната продан ипотеката се погасява,
защото стойността на имота е получена и е разходвана за погасяване на паричното
вземане. Ако купувачът поеме обезпеченото задължение по съгласие с ипотекарния
кредитор ипотеките, учредени след първата ипотека, могат да се запазят след
публичната продан, но това съгласие следва да е отразено изрично в протокол от
съдия-изпълнителя и да е вписано в имотния регистър. /чл. 175, ал. 2 ЗЗД/ В същото време се приема от ВКС,
че макар
ипотеката и възбраната да са вещни тежести, те се различават по своето
действие. Възбраната цели да запази
недвижимите имоти на длъжника, или друго лице в неговия патримониум, като чл.
453 ГПК предвижда непротивопоставимост на прехвърлянето и учредяването на вещни
права, извършени след вписване на възбраната по отношение на взискателя. Тя
също е тежест върху имота, но не е вещно право. Възбраната не дава право на предпочитателно удовлетворение,
а обезпечава възможността за изпълнение върху възбранения недвижим имот.
Действието на възбраната е по широко от ипотеката, защото тя осигурява както
възможност кредитора да се удовлетвори от възбранения имот, запазвайки го в
патримониума на длъжника, така и ограничаване на последващи разпореждания, за
да се обезпечи изпълнение и на други притежания освен парични. Затова нормата
на чл. 175 ЗЗД, съгласно изричното й съдържание се отнася само за ипотеките, но не се отнася за наложените
възбрани, които запазват действието си и след публичната продан. /В този смисъл
са опр. № 488/19.12.2001 г. по гр. д. № 1403/2010 г. І гр. о., опр. № 767/16.11.2010 г. по гр.
д. № 1760/2009 г. І гр. о. и определение №98/28.02.2013г. по ч.гр.д.№1229/2013г., І гр. о. Следователно дори и да се приеме
друго, вписаната възбрана върху процесния имот в полза на взискателя – ищцовата
банка през 2014г., т.е. преди извършено разпореждане, води до
непротивопоставимост на извършените последващи разпореждания от длъжника, в
случая прехвърлянето от 2018г., а и същата предхожда сочената обща възбрана и
запор с решението от 2017г.
Предвид горното при процесната
конкуренция на права, съдът намира, че правата на банката-ищец като купувач на
имота по постановлението за възлагане спрямо имота, върху който има вписана
възбрана от 31.07.2014г., и което постановление е влязло в сила на 27.07.2017г.
и вписано в АВ-СВ на 16.08.2017г. изключват правата на последващия приобретател
на имота – ответника „С.А.“ ЕООД, легитимиращ се като такъв с договор за
продажба от 13.11.2018г., вписан на същата дата. Предвид горното съдът намира,
че предявеният главен иск следва да бъде уважен и да бъде признато за
установено, че ищецът е собственик на процесния имот.
Предвид ненастъпването на
вътрешно процесуалното условие, предявените при евентуалност искове не следва
да бъдат разглеждани.
С оглед изхода на спора на
ответниците не се следват разноски, а такива следва да бъдат присъдени на
ищеца, който е направил по списък следните разноски: държавна такса в размер на
780,16 лв., депозит за основна експертиза 1000 лв., за допълнителна и тройна
такава съответно 1251,20 лв. и 1500 лв. ., внесени с документи на стр. 525 и
526 от делото. Доказателства за заплатено адвокатско възнаграждение не са
представени, поради което разноските са в размер общо на сумата от 4531,36 лв.
Воден от горното съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от „Р./Б./“ ЕАД, със седалище и адрес на управление ***, ЕИК ********, и със съдебен адрес ***, секция А, офис 2 – адв. С., срещу
ответниците „Т.С.“ ЕООД / в несъстоятелност/, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление *** ***,
представляван от синдика Д.П.Ш., със съдебен адрес ***, и „С.А.“ ЕООД, ЕИК********,
със седалище и адрес на управление ***, иск с правно основание чл. 124, ал.1 от ГПК, че ищецът е собственик на следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 68134.1604.2493 КККР, находящ се в гр. София, район Студентски,
ул. „Св. Климент Охридски", с площ по скица 1383 кв.м., а по
доказателствен акт: 1322 кв.м., трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м) номер по
предходен план: 2493, при съседи по скица: 68134.1604.6050, 68134.1604.3207,
68134.1604.1945, 68134.1604.2402, 68134.1605.4939, идентичен с описания в док.
акт за собственост недвижим имот, а именно: НЕУРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с пл.№
2493, попадащ в кадастрален лист № 623 по плана на гр. София, администратиен
район „Студентска“ планоснимачен район "Южна градска територия - 3-та
(трета) част", целият с графична площ от 1387 кв.м., и с площ по
доказателствен акт от 1322 кв.м., при съседи по актуална скица: поземлен имот с
пл. № 2187, ПИ с пл. № 2402, ПИ с пл. № 1945, ПИ с пл. № 3207, ПИ с пл. № 1899
и при граници, съседи по доказателствен акт: Б.Я., Д.Й., шосе и дял I (първи)
на наследниците на П.З.В..
ОСТАВЯ БЕЗ
РАЗГЛЕЖДАНЕ предявените при условията на евентуалност искове.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 от ГПК ответниците
„Т.С.“ ЕООД / в несъстоятелност/, ЕИК ********,
със седалище и адрес на управление ******, представляван от синдика Д.П.Ш.,
със съдебен адрес ***, и „С.А.“ ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на
управление ***, да заплатят общо на ищеца „Р./Б./“ ЕАД, със седалище и адрес на
управление ***, ЕИК ********, и със съдебен адрес ***, секция А,
офис 2 – адв. С., сумата от от 4531,36 лв. / четири хиляди петстотин тридесет и
един лева и тридесет и шест стотинки/ - съдебно-деловодни разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване
пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: