Р Е Ш
Е Н И
Е №260005
гр.Кюстендил,
04.02.2022г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
Кюстендилският окръжен съд, гражданска колегия, в
открито заседание на четиринадесети
септември, две хиляди двадесет и първа година, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ВЕСЕЛИНА ДЖОНЕВА
при секретаря: Любка Николова,
след като разгледа докладваното от съдия Веселина
Джонева търг.д.№11/2021г. по описа
на Окръжен съд-Кюстендил и, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на Част
“Трета”, глава “Двадесет и пета”, чл.310-317 от ГПК – “Бързо производство” в хипотезата на чл.310 т.2 от ГПК.
Делото е
образувано след изпращането му по подсъдност от СГС и има за предмет
разглеждане на искова молба, подадена от „Витоша Скай“ ООД, с ЕИК***, със седалище и адрес на управление в гр.София,
ул.„***“ №80, вх.Б, ет.4, чрез пълномощниците адв.***и адв.***, срещу
„Българска петролна компания“ ЕООД – в несъстоятелност, с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в
гр.Кюстендил, ул.„***“ №62, представлявано от синдика.
Предявен
е иск с правно основание чл.233 ал.1 изр.1 от Закона за задълженията и
договорите (ЗЗД) във вр. с чл.286 ал.1 от Търговския закон ТЗ) за осъждане на
ответника „Българска петролна компания“ ЕООД – в несъстоятелност да предаде на
ищеца „Витоша Скай“ ООД следния недвижим имот, държането на който му е било
предадено по силата на договор за наем с бизнес-инвестиционни намерения от
01.01.2015г., който е прекратен, а именно: поземлен имот (ПИ) с идентификатор 68134.1971.2984 по КККР, одобрени със
Заповед №РД-18-3/11.01.2011г. на изп.д.на АГКК, последно изменение със заповед
№КД-14-22-150/05.03.2012г. на Началника на СГКК-София, с адрес на имота
гр.София, Столична община, район Витоша, ул.„***“, с площ на имота по
кадастрална скица 2 724 кв.м., трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване; стари
идентификатор 68134.1971.203; 68134.1971.204; 68134.1971.2974; номер по
предходен план 1275, кв.142, парцел VII, при
граници на имота по кадастрална скица: имоти с идентификатори: 68134.1971.8,
68134.1971.2, 68134.1971.335; 68134.1971.337; 68134.1971.2973; 68134.1971.1691
и 68134.1971.6, представляващ по документ за собственост поземлен имот №335,
описан в нотариален акт №166 том IV,
рег.№13426, дело №668/2006г. по описа на нотариус ***с рег.№274 на НК и УПИ VII-1275, описан в нотариален акт №81, том V, рег.№22436, дело №835/2009г. по описа на нотариус
***, с рег.№274 на НК.
С
определение с №4087/12.08.2020г., постановено от СГС по т.д.№1454/2020г.,
потвърдено с определение №2045/24.09.2020г. на САС по ч.гр.д.№3041/2020г по
описа на съда, производството по делото е било прекратено в частта по исковете,
предявени от „Витоша Скай“ ООД за прекратяване (разваляне) на договора за наем
с бизнес-инвестиционни намерения от 01.01.2015г., а при условията на
евентуалност – за установяване със сила на пресъдено нещо, че договорът е
прекратен, поради настъпило разваляне (развален).
Ищецът
твърди, че с договора за наем с бизнес-инвестиционни намерения от 01.01.2015г.,
който е бил сключен с нотариална заверка на подписите на страните и вписан в
СВ-София, „Витоша Скай“ ООД, като наемодател, е предоставило на „Българска
петролна компания“ ЕООД, като наемател, поземлен имот с идентификатор
68134.1971.2984 по КККР на гр.София, при месечна наемна цена в размер на 500
лева, без ДДС, като след сключване на договора наемателят е платил по банков
път наемната цена за първата година, а именно – 7 200 лева с ДДС. Сочи, че договорът е бил изменен с Анекс от
04.05.2015г., с който размерът на наемната цена е бил променен – до края на
2015г. цената е била увеличена с 19 000 евро, а за срока от втората до
петата година на действие на договора годишната наемна цена е била променена на
33 000 евро /или 64 542.39 лева/, платими в началото на всяка
календарна година до 15-то число на месец януари. В чл.6 ал.9 от договора било
предвидено, че наемателят няма право да преотдава под наем или по друг начин да
предоставя ползването на имота или част от него на трети лица без предварително
писмено съгласие на наемодателя.
Ищецът
сочи, че в изпълнение на поетите с договора задължения, е учредил на ответника
право на строеж за изграждане на: 1/ търговски обект – Автокозметичен център с
магазин и кафе, автомивки, две изгребни ями и резервоар за вода, включващ
следните обекти: магазин – кафе, представляваща самостоятелен обект с
идентификатор 68134.1971.2984.2 и автомивка, представляваща самостоятелен обект
с идентификатор 68134.1971.2984.1, както и 2/ търговски обект – ресторант,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор 68134.1971.2984.3, което е
сторено с нотариален акт с №180, том I,
рег.№6939, дело №155 от 15.10.2015г. по описа на нотариус ***, с рег.№265 на НК. Обектите били изградени,
въведени в експлоатация и се ползват.
Дружеството-ищец
поддържа, че е изпълнило точно и в срок всички свои задължения по сключения
договор от 01.01.2015г., като е предоставило на наемателя държането на имота,
не е възпрепятствало ползването му, учредило е в негова полза срочно възмездно
право на строеж върху същия, поради което за наемателя е възникнало
задължението да заплаща договорената наемна цена – ежегодно по 64 542.39
лева, платими до 15-то число на месец януари за периода от 2016г. до 2020г.,
върху която се е следвало и начисляване на ДДС.
Твърди се, че ответникът не е изпълнил задължението да заплаща наемната
цена, поради което с нотариална покана от 21.06.2016г., рег.№19084, том 6, акт
№6 на нотариус ***, с рег.№274 на НК, връчена на
22.06.2016г., наемодателят го е уведомил, че не е изпълнил задължението си за
заплащане на наемната цена за 2016г. в размер на 58 542.39 лева, заедно с
мораторната лихва от датата на забавата – 16.01.2016г., до окончателното
изплащане, както и го е поканил да заплати дължимата сума, с предупреждение, че
при неизпълнение ще бъдат предприети действия за удовлетворяване правата на
дружеството, като ответникът не представил доказателства за плащане на
дължимата наемна цена, за което бил съставен констативен протокол от
01.07.2016г.
Ищецът
твърди, че до момента ответника му е заплатил наемна цена само частично, а
именно – 7 200 лева с ДДС – част от дължимата наемна цена за 2016г.;
7 200 лева с ДДС – част от дължимата наемна цена за 2017г. и 7 200
лева с ДДС – част от дължимата наемна цена за 2018г., поради което дължими
останали суми от по 57 342.39 лева за всяка от трите години, като не е заплатил никакви суми за 2019г. и
за 2020г, дължими в размер на 64 542.39 лева за година. Сочи, че съгласно
чл.7 ал.1 б.„г“ от договора, същият се прекратява при неоснователна забава на
плащане на наемната цена от наемателя, продължила повече от 30 дни. Поддържа,
че с влязло в сила на 11.12.2019г. съдебно решение с №771/13.04.2018г. по
т.д.№877/2017г. на СГС, VI с-в и с решение
№156/17.01.2019г. по т.д.№3540/2018г. на САС в полза на „Витоша Скай“ ООД е
била присъдена сумата от 57 342.39 лева с ДДС – дължимо плащане за 2016г.,
ведно с лихви и разноски, за което дружеството се е снабдило с изпълнителен
лист срещу „Българска петролна компания“ ЕООД и е било образувано изпълнително
дело. Последното било спряно след като пред ОС-Кюстендил било образувано
производство по несъстоятелност спрямо ответника – т.д.№27/2019г., по което с
решение №31/17.07.2020г. „Българска петролна компания“ ЕООД е било обявено в
несъстоятелност и е била прекратена дейността му, наред с другите правни
последици, а договорът за наем не е бил прекратен и ищецът, който е кредитор на
несъстоятелността, няма възможност да ползва предоставения имот.
Ищцовото
дружество сочи, че неплащането от страна на ответника на дължимата наемна цена
за периода от 2016г. до 2020г. и преотдаването на автокозметичния център и
ресторант от страна на ответника представляват грубо неизпълнение на
задълженията му по договора и са основания за неговото прекратяване по чл.7
б.„г“, на настъпването на което ищецът се позовава и заявява изрично, че желае
да настъпи и сочи, че търпи непоправими вреди от това, че имотът се държи от
ответника.
В срока
за отговор ответникът „Българска петролна компания“ ЕООД – в несъстоятелност,
чрез синдика А.Г.М., е депозирал такъв. Изразява становище за неоснователност
на предявения иск за опразване на процесния нает имот, претендира отхвърлянето
му и присъждане на разноски. Излага следните съображения:
По силата
на чл.1 ал.2 от договора от 01.01.2015г. наемодателят „Витоша Скай“ ООД се е
задължил в срок до 01.05.2015г. да учреди в полза на наемателя „Българска
петролна компания“ ЕООД право на строеж върху наетия незастроен имот за
изграждане на бензиностанция, автомивка и заведение за обществено хранене и
развлечение, като страните се съгласили, че учредяването на правото на строеж
от наемодателя за срок от 8 години в полза на наемателя за целите на договора е
съществен и задължителен елемент от основанието и целта на сключения договор и
условие, без което не може. С представения от ищеца нотариален акт за
учредяване на право на строеж от 15.10.2015г., наемодателят със забава от пет
месеца и половина, е изпълнил само частично това свое задължение, като е
учредил в полза на наемателя „Българска петролна компания“ ЕООД право на строеж
само на част от обектите – Търговски обект „Автокозметичен център с магазини и
кафе, автомивки, две изгребни ями и резервоар за вода“ и Търговски обект
„Ресторант“, като ищецът не е изпълнил задължението си да учреди в полза на
наемателя право на строеж върху поземления имот за изграждане на
бензиностанция. Изтъква се, че съгласно чл.64 от ЗС собственикът на постройката
може да се ползва от земята само доколкото това е необходимо за използване на
постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е
отстъпено правото е постановено друго. Твърди се, че в случая нотариалният акт
от 15.10.2015г. не съдържа никакви уговорки относно ползването на неподлежащата
на застрояване част от терена, поради което се счита, че по силата на същия за
наемателя е възникнало вещото право да ползва не само застроената част, а и
цялата оставаща незастроена част от имота, като същевременно с изплащането
изцяло на дължимата цена на правото на строеж е отпаднало основанието за
облигационното задължение на наемателя за заплащане на наемна цена. Поддържа се
още, че в договора от 01.01.2015г., сключен между двете
дружества, били материализирани волеизявления за сключване на два договора –
договор за наем на незастроен недвижим имот и предварителен договор за
учредяване на право на строеж върху наетия незастроен недвижим имот - ПИ с идентификатор 68134.1971.2984 по КККР,
одобрени със Заповед №РД-18-3/11.01.2011г. на изп.д.на АГКК. Страните се
съгласили, че наемодателят „Витоша Скай“ ООД се задължава в срок до
01.05.2015г. да учреди в полза на наемателя право на строеж върху наетия
незастроен имот за изграждане на бензиностанция, автомивка и заведение за
обществено хранене и развлечение за срок от 8 години, както и се съгласили, че
учредяването на правото на строеж от наемодателя в полза на наемателя е
съществен и задължителен елемент от основанието и целта на сключения договор и
условие без което не може, като в чл.1 ал.2 от договора същите изрично приели,
че отказът на наемодателя да изпълни това свое задължение се приравнява на
пълно неизпълнение. След като наемодателят изпълнил само частично това свое
задължение и то със забава, без да изпълни задължението си да учреди в полза на
наемателя право на строеж върху поземления имот за изграждане на
бензиностанция, което е първият от изброените в договора обекти и представлява
най-същественият и значим от търговска гледна точка такъв, от който наемателят
да може да реализира приходи, то налице е пълно неизпълнение на договорното
задължение от страна на наемодателя. Според ответника, липсващата
бензиностанция е сърцевината на проекта на наемателя, около която да бъдат
развити всички останали съпътстващи по своя характер и несравнимо по-маловажни
и слабо печеливши обекти. Сочи, че са известни причините за неизпълнението на
така поетото задължение, тъй като със заповед №РА 50-90/15.02.2016г. на гл.
архитект на Столична община са били определени условията за изработване на
необходимия за реализацията на дължимата бензиностанция проект за изменение на
подробен устройствен план, като е посочено, че условие за това е спазването на
съответните „процедури по ЗОЗЗ“, а от писмо изх.№ПО-09-26871/27.07.2016г. на
директора на ОД „Земеделие“-София, ставало ясно, че процесният незастроен терен
представлява земеделска земя, чието предназначение не е било променено и
изрично било посочено, че за имота не е провеждана процедура по реда на чл.17
ал.1 т.1 от ЗОЗЗ. Прави се извод, че фактът, че отдадения под наем терен по
естеството си представлява земеделска земя – нива, съставлява непреодолима
пречка за издаване на разрешение за строеж на бензиностанция. Ответникът
изтъква, че поради посоченото, с нотариална покана с рег.№10199/21.10.2016г.
„Българска петролна компания” ЕООД е предоставило на „Витоша Скай” ООД
тримесечен срок за провеждане на процедурата по реда на чл.17 ал.1 т.1 от ЗОЗЗ
за отдадения под наем недвижим имот, за да стане възможно получаването на
разрешение за строеж на бензиностанция, като се твърди, че в рамките на срока,
изтекъл на 01.02.2017г., наемодателят не е предприел никакви действия. Поради
неизпълнението на това съществено задължение от страна на наемодателя,
равняващо се на пълно неизпълнение, според ответника „Витоша Скай“ ООД не може
да претендира заплащане на наемна цена по договора.
Ответникът
поддържа, че по силата на чл.691 от ТЗ може да бъде оспорвано всяко вземане,
установено със съдебно решение, постановено преди датата на решението за
откриване на производството по несъстоятелност, а сочените в исковата молба
съдебни решения не били от вида на посочените в чл.637 или чл.694 от ТЗ, поради
което при наличието на висящо производство по несъстоятелност по отношение на
ответника правните последици на влязлото в сила решение на въззивния съд – сила
на пресъдено нещо и изпълнителна сила – могат да бъдат оспорвани и цитираните
съдебни актове нямат правно значение за разглеждането и решаването на делото.
ОС-Кюстендил,
след като се запозна с доказателствата по делото и след като прецени същите
поотделно и в тяхната съвкупност, при условията на чл.235 ал.2 от ГПК, намери
за установено следното от фактическа страна:
На
01.01.2015г. между „Витоша Скай” ООД, като наемодател, и „Българска петролна
компания” ЕООД, като наемател, е сключен договор за наем с бизнес-
инвестиционни намерения, с който страните са се съгласили наемодателят да
предостави на наемателя под наем за временно и възмездно ползване поземлен имот
с идентификатор 68134.1971.2984 по КККР, с адрес на имота гр.София, Столична
община, район Витоша, ул.„***“, с площ по кадастрална скица 2 724 кв.м.,
подробно индивидуализиран в договора,
срещу задължението на наемателя да му заплаща по банков път месечна
наемна цена в размер на 500 лева, без ДДС. Страните са договорили, че имотът се
предоставя за целите на осъществяване от наемателя на бъдещи дългосрочни
търговски дейности с инвестиционни намерения в наетия обект (в т.ч. изграждане
на бензиностанция, автомивка и заведение за обществено хранене и развлечение),
за които обекти следва да бъде учредено право на строеж в полза на наемателя,
което е съществено условие на договора. Страните са се договорили, че
наемодателят поема задължението не по - късно от 01.05.2015г. да учреди за срок
от 8 години право на строеж в полза на наемателя за посочените по- горе обекти,
както и, че учредяването на правото на строеж за посочения срок е съществен и
задължителен елемент от основанието и целта на договора и условия, без което не
може. Договорът за наем е сключен със срок
- 8 години. В чл.7 ал.1 от договора сключилите го страни са предвидили
хипотези на прекратяване действието на договора, в това число: при системно
виновно неизпълнение на съществени задължения по договора от която и да е от
страните, след изтичане на дадения с покана подходящ срок за изпълнение на
неизправната страна и при положение, че в този срок същата не отстрани
неизпълнението (чл.7 ал.1 б.„в“), както и при неоснователна забава на плащане
на наемната цена от наемателя, продължила повече от 30 дни (чл.7 ал.1
б.„г“).
На
04.05.2015г. между двете дружества е бил сключен анекс към договора за наем с
бизнес- инвестиционни намерения, с който страните са променили размер на
наемната цена, както следва: за първата година от наемния договор до края на
календарната 2015г. наемната цена на годишна база да бъде увеличена с 19 000
евро, като са се съгласили, че същата е била изплатена напълно; годишната
наемна цена от втората до петата година да бъде в размер на 33 000 евро, а
годишната наемна цена след изтичането на петата година до края на наемния срок
да е в размер на 36 000 евро.
Договорът
за наем и анексът към него съставляват приложения към исковата молба и са
приети като доказателства по делото.
По делото
е представен и приет заверен препис от нотариален акт за учредяване срочни и
възмездни права на строеж върху недвижим имот с №180, т.І, рег.№6939, дело
№155/2015г. по описа на нотариус с рег.№265
по регистъра на НК, с район на действие СРС, с който „Витоша скай” ООД,
като собственик на поземлен имот с идентификатор 68134.1971.2984 по КККР, е
учредило възмездни и срочни права на строеж за срок до 15.10.2023г. на
„Българска петролна компания” ЕООД на следните сгради: търговски обект -
автокозметичен център с магазин и кафе, автомивки, две изгребни ями и резервоар
за вода, съгласно разрешение за строеж №308/11.09.2015г. на гл.арх. на СО, р-н
„Витоша”; търговски обект- ресторант, съставляващ сграда на две нива, ситуирана
в югоизточната част на поземления имот със застроена площ 209.50 кв.м., при
обща цена на правата на строеж от 66 000 лева, платена изцяло при подписване
на договора, според посоченото в него. Страните са се съгласили, че при
изтичане на срока, за който е учредено правото на строеж „Българска петролна
компания” ЕООД има правото да разруши и премахне изградените сгради и обекти,
като си вземе вложените материали и запази изградената инфраструктура.
Не е
спорно по делото, установява се и от констатациите на вещото лице инж. В.Я. в
приетото заключение с вх.№ 265307/02.09.2021г., че обектите, за които на
„Българска петролна компания” ЕООД е било отстъпено право на строеж и за които
са били издадени разрешения за строеж с №308/11.09.2015г. и с
№323/30.09.2015г., в поземлен имот с идентификатор 68134.1971.2984, са
построени следните сгради и съоръжения: автокозметичен център, състоящ се от шест
клетки и техническо помещение; магазин и кафе; две изгребни ями; резервоар за
вода; помещение за охрана и ресторант с детски парти център, които са били
въведени в експлоатация с удостоверения с №1153/16.12.2015г. и с
№245/29.03.2018г. Освен тях, в имота са изградени още десет клетки – автомивки
на самообслужване, разположени на границата на имота (изчертани на скица към
заключението).
Видно от
приложената по делото скица на поземления имот с №15-128826-10.02.2020г.,
издадена от СГКК-гр.София, изграденият обект автомивка е заснет като
самостоятелен обект с идентификатор 68134.1971.2984.1, обектът, представляващ
магазин – кафе е заснет като самостоятелен обект с идентификатор
68134.1971.2984.2, а обектът ресторант е заснет като самостоятелен обект с идентификатор
68134.1971.2984.3.
Видно от
комбинираната скица, изчертана от вещото лице и представляваща приложение №1
към приетото заключение изградените в поземления имот десет клетки – автомивки
на самообслужване са ситуирани на границата на имота с ПИ 68134.1971.1691 и ПИ
68134.1971.6.
С
нотариална покана, отправена от „Витоша скай“ ООД до „Българска петролна
компания” ЕООД, връчена на адресата на 29.06.2016г. ищцовото дружество е
приканило ответника на 01.07.2016г. в кантората на нотариуса да му заплатисумата
от 58 542.39 лева, без ДДС, представляващи незаплатен остатък от дължимата
наемна цена по договора за наем с бизнес – инвестиционни намерения за 2016г.,
ведно с лихвата, считано от 16.01.2016г. до заплащането, с предупреждение, че
при неплащане ще се пристъпи към търсене на сумата по съдебен ред. Видно от
констативен протокол от 01.07.2016г., представител на адресата не се е явил в
кантората на нотариуса за уреждане на взаимоотношенията с „Витоша скай“ ООД.
С решение
№771/13.04.2018г., постановено по т.д.№877/2012г. по описа на СГС, VІ-13 св,
„Българска петролна компания” ЕООД е осъдено да заплати на „Витоша скай“ ООД
сумата 29 318.70 евро, представляваща неплатена част от наемна цена за
2016г. по договора за наем. С решение №156/17.01.2019г. по т.д.№3540/2018г. по
описа на САС решението на СГС е потвърдено в осъдителната му част, като е
отменено в отхвърлителната такава, касаеща претенция за присъждане на мораторна
лихва и ответникът е бил осъден да
заплати такава в размер на сумата от 8 685.57 лева, ведно с разноски за
двете съдебни инстанции. Решението е влязло в сила. В полза на ищеца е бил
издаден изпълнителен лист за сумите: 29 318.70 евро - неплатена част от
наемна цена за 2016г. по договора за наем, ведно със законната лихва върху
посочената сума считано от датата на предявяване на иска до изплащането на
сумата и 3 337.59 евро, представляваща обезщетение за неизпълнено в срок
парично задължение за периода от 16.01.2016г. до 27.02.2017г.
Междувременно,
видно от приложената към отговора на исковата молба нотариална покана, на
01.11.2016г. на „Витоша скай”ООД е била връчена нотариална покана, изходяща от
„Българска петролна компания” ЕООД, в която последното дружество, позовавайки
се на „груби“ нарушения на договора за
наем с бизнес- инвестиционни намерения от 01.01.2015г. от страна на
наемодателя, е предоставило на последния тримесечен срок за провеждане на
процедура по реда на чл.17 ал.1 т.1 от ЗОЗЗ за отдадения под наем недвижим имот
и за заплащане на дължимите държавни такси по чл.30 ал.1 от ЗОЗЗ за промяна на
предназначението на земеделската земя. Поканата е мотивирана с констатацията,
съдържаща се в писмо изх.№ПО-09-26871/27.07.2016г. на Директора на ОД
„Земеделие“ – София – прието като доказателство и по настоящото дело - че по
отношение на поземления имот, предмет на договора не е била провеждана
процедура по реда на чл.17 ал.1 т.1 от ЗОЗЗ.
С решение
на ОС- Кюстендил, постановено по т.д.№27/2019г., от 19.04.2019г., обявено в ТР на 22.04.2019г.,
по отношение на „Българска петролна компания” ЕООД е било открито производство
по несъстоятелност.
След
провеждане на производство по чл.692 ал.2 от ТЗ, в Списъка на приетите вземания
са били включени и вземания на „Витоша скай” ЕООД, произтичащи от договора за
наем от 01.01.2015г.
С решение
с №31/17.07.2020г. по т.д.№27/2019г. по описа на КнОС „Българска петролна
компания” ЕООД е обявено в несъстоятелност.
Според
вещото лице инж. В.Я., в приетото заключение с вх.№ 265307/02.09.2021г.,
построените в поземления имот сгради и съоръжения не е възможно да се използват
по предназначение, без да се използва и незастроената част от имота. При
наличието на допълнително поставени клетки – автомивки на самообслужване,
според експерта, не е възможно в имота да бъде реализиран изготвения от
ответника през 2015г. проект за бензиностанция, който не е бил внасян за
одобрени и не е бил одобрен. В съдебно заседание вещото лице пояснява, че
въпросният проект е предвиждал поставянето на една бензинова колонка на средата
на имота. Вещото лице изразява съмнение дали подобрен проект би могъл въобще да
бъде одобрен, предвид това, че имотът е тесен, а бензиностанцията предполага
наличието на входящи и изходящи ускорителни ленти.
По делото
е прието становище на гл.архитект на Столична община, район Витоша от
17.06.2020г., според което леките слънцезащитни и преградни подвижни съоръжения
(леки навеси, параванни стени и др.) могат да бъдат поставяни, сгъвани,
разгъвани и премествани в границите на поземлените имоти, без да се изисква
одобряване на проекти и издаване на разрешение за строеж и разрешение за
поставяне.
При така
установените по делото факти, произтичащи от приетите в хода на производството
по делото доказателства, съдът прави извод за неоснователност на исковата
претенция, който мотивира със следното:
Уважаването
на исковата претенция предполага да се установят следните материалноправни
предпоставки по чл.233 ал.1 изр.1 от ЗЗД, а именно: валидно сключено наемно
правоотношение; прекратяване на наемното правоотношение; невръщане на наетата
вещ от наемателя.
По делото няма спор, че между страните е бил
сключен договор за наем на недвижим имот, които е произвел действие. Договорът
е бил сключен за определен срок – 8 години, считано от 01.01.2015г. Поземленият
имот, предмет на договора, е бил предоставен за ползване на наемателя –
ответник по предявения иск.
Доколкото ищецът претендира ответникът да бъде
осъден да му предаде държането на имота, съществен е въпросът дали наемното
правоотношение е било прекратено, поради което за наемателя да е отпаднало
основанието да продължи да държи вещта и съответно – за същия да се е породило
задължението да я върне на наемодателя.
Срокът на договора не е изтекъл. Не се твърди, а и
не са представени доказателства, преди подаване на исковата молба договорната
връзка да е била прекратена или развалена на някое от предвидените в договора
или в закона основания за това.
Поради горното, поставя се въпросът – доколкото се
претендират последиците на прекратяване (разваляне) на договора, дали наемното
правоотношение може да се счита прекратено по силата на изявлението, направено
в исковата молба и връчването й на ответника. Според настоящия съд, отговорът
на този въпрос следва да бъде положителен.
В исковата молба ищцовото дружество изрично
заявява, че от страна на ответника е налице неизпълнение на договорното
задължение за заплащане на наемната цена в уговорения размер, поради което
заявява изрично, че на основание чл.87 от ЗЗД, в хипотезата на чл.7 б.„г“ от
договора, желае да настъпят последиците от разваляне на договора.
В нормата на чл.9 от ЗЗД е прокламиран основният
принцип на облигационното право за свобода на договарянето, според който
страните могат да регламентират правоотношенията, в които встъпват, по своя
воля, като уговорят конкретно условията за тяхното възникване, развитие и прекратяване.
Постигнатите между страните договорености са задължителни за тях, съгласно
изричната норма на чл.20а от ЗЗД, според която договорите имат силата на закон
за тези, които са ги сключили. Принципът за свобода на договарянето е намерил
израз в преобладаващо диспозитивния характер на нормите на ЗЗД, сдържащ общата
правна уредба на облигационните отношения. Такъв характер има и разпоредбата на
чл.87 ал.1 от ЗЗД, установяваща предпоставките за едностранно разваляне на
двустранните договори при виновно неизпълнение. Посочената норма е приложима
само дотолкова, доколкото в особената част на ЗЗД или в друг специален
закон не са предвидени императивни правила за разваляне на конкретния вид
договор и доколкото страните не са уговорили други условия и начин за
развалянето им. Следователно, при отсъствие на императивни разпоредби относно
развалянето на договора за наем, страните са свободни сами да определят
условията, при които настъпва разваляне на същия с едностранно волеизявление на
изправната до неизправната страна, в т. ч. и да предвидят, че изявлението за
разваляне може да бъде отправено и поражда действие след изтичането на
предварително определен от тях срок след настъпване падежа на изпълнението, без
да е необходимо даването на допълнителен срок за изпълнение. Така решение №251 от 07.01.2013г. на ВКС по
т.д.№1002/2011г., II т.о., ТК.
В настоящия казус, в чл.7 ал.1 б.„г“ от договора,
страните са предвидили, че договорът се прекратява при неоснователна забава на
плащане на наемната цена от наемателя, продължила повече от 30 дни. Тълкуването
на посочената договорна клауза по правилата на чл.20 от ЗЗД и преди всичко
предвид липсата на изрична уговорка за даване в тази хипотеза на срок за
изпълнение, при положение, че в предходната клауза на чл.7 ал.1 б.„в“ е
договорено, че прекратяване може да настъпи при системно виновно неизпълнение
на съществени задължения по договора от която и да е от страните, след изтичане
на даден с покана подходящ срок за изпълнение на неизправната страна и при
положение, че в този срок същата не отстрани неизпълнението, то налага се
извод, че действителната воля на страните е ефектът на развалянето да настъпи автоматично с отправеното от
наемодателя едностранно изявление до наемателя, след като вече е изтекъл
предварително посоченият от тях срок на забава от повече от 30 дни от датата на
падежа на задължението на наемателя. Следователно, в настоящата хипотеза е
налице отклонение от общото правило на чл.87 ал.1 от ЗЗД, изразяващо се в това,
че страните са уговорили даването на подходящ срок на наемателя за изпълнение
след настъпване падежа на задължението, който обаче предхожда по време
отправянето на изявлението за разваляне.
Когато развалянето се извършва извънсъдебно,
прекратителното действие настъпва от момента на получаване на предупреждение от
длъжника и след изтичане на срока, но ако е уговорено да не бъде даван такъв
срок – както е в настоящия случай, развалянето настъпва от момента на достигане
на уведомлението до длъжника.
В контекста на изложеното, при настъпването на
предвиденото в договора основание за разваляне – неоснователна забава за
плащане на наемната цена, продължила повече от 30 дни, предвид изричното
изявление, съдържащо се в исковата молба, следва да се приеме, че от връчването
й на ответника, прекратителното действие на договора би настъпило.
Няма спор по делото, че посочените в исковата молба
суми, представляващи наемна цена за 2016г.-2020г. не са били заплатени от
ответника – частично за 2016г.-2018г. и изцяло за 2019г. и 2020г. забавата
надхвърля посочения в договора срок от 30 дни.
Независимо от горното, съдът намира, че без оглед
на това дали забавата за плащане на наемните цени е основателна или не,
съответно – дали договорът за наем следва да се счита развален, поради виновно
неизпълнение на наемателя или не, липсват предпоставки същият да бъде да върне
имота на наемодателя и този извод се основава на правата, които ответникът има
по отношение на поземления имот, произтичащи от сключения между страните договор
за учредяване на право на строеж. По силата на този договор ответното дружество
се легитимира като носител на ограничено вещно право върху имота, което,
въпреки че е срочно, е съществуващо към настоящия момент.
Категорично е установено по делото и не е спорно,
че след сключването на договора за наем, двете дружества са сключили във
формата на нотариален акт на 15.10.2015г. и договор за учредяване на срочно и
възмездно право на строеж върху същия имот, цената за което е била заплатена
изцяло.
Доказа се, че по силата на реализираното отстъпено
право на строеж в поземления имот „Българска петролна компания” ЕООД е
изградило и експлоатира следните сгради и съоръжения: автокозметичен център,
състоящ се от шест клетки и техническо помещение; магазин и кафе; две изгребни
ями; резервоар за вода; помещение за охрана и ресторант с детски парти център,
които са били въведени в експлоатация с удостоверения с №1153/16.12.2015г. и с
№245/29.03.2018г. Освен тях, в имота са изградени още десет клетки – автомивки на
самообслужване, разположени на границата на имота, за които видно от приетото
по делото становище на гл.архитект на СО, район Витоша, не се изисква
одобряване на проекти, издаване на разрешение за строеж или на разрешение за
поставяне..
Разпоредбите на чл.63-чл.67 от ЗС регламентират
ограниченото вещно право на строеж върху чужд имот (суперфицията), като право
на суперфициаря да построи сграда, да стане неин собственик и да я държи върху
чуждия имот, като ползва застроената и незастроената част от него, доколкото това е необходимо за ползването на
постройката, както и да се разпорежда с нея. Когато договорът, с който е
учредено вещното право на строеж (суперфицията), е действителен и поражда
целените с него правни последици, за приобретателя по такъв договор възниква
ограниченото вещно право в горепосочения обем - да построи сграда, да стане
неин собственик и да я държи върху чуждия имот, както и да ползва същия с оглед
ползването на сградата. Упражняването на тези права на суперфициаря върху
чуждия имот имплицитно включва правото му да държи имота, респ. съответната застроена и незастроена част от
същия, което, като абсолютно негово право е противопоставимо на всяко лице.
В настоящия случай ответникът се позовава на
правата, които има по силата на нотариалния акт за учредяване на срочни и
възмездни права на строеж върху недвижим имот с №180, т.І, рег.№6939, дело
№155/2015г. по описа на нотариус с рег.№265
по регистъра на НК. За доказване на твърдението му, че ползването на
постройките, изградени по силата на отстъпеното му право, предполага ползване и
на незастроената част от имота, ответникът е поставил на вещото лице въпрос
дали сградите, построени от ответника в упражняване на учреденото му право на
строеж, могат да се използват по предназначение, без ответникът да използва
останалата незастроена част от процесния имот. Вещото лице в приетото по делото
заключение дава категоричен отрицателен отговор на този въпрос, посочвайки, че построените в поземления имот сгради и съоръжения
не е възможно да се използват по предназначение, без да се използва и
незастроената част от имота. Заключението на експерта е обосновано и не е
оспорено. Доколкото се касае до технически въпрос съдът счита, че следва да
даде вяра на този извод на вещото лице, което от своя страна дава основание да
се приеме, че правото на суперфиция, което ответникът притежава, му дава
основание да държи целия поземлен имот, доколкото същият служи за експлоатиране
на постройките в него.
Изложеното
очертава извод, че вещното право, което ответното дружество има по силата на
договора за учредяване на право на строеж съставлява основание същото да държи
имота и е пречка за уважаване на иска за предаване на държането, поради
разваляне и прекратяване действието на договора за наем на същия.
С тези
доводи съдът счита, че искът е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Поради
неоснователността на исковата претенция, на ищеца не се следват разноски.
Ответникът е направил разноски за вещо лице в размер на 200.00 лева, които, с
оглед крайния размер на възнаграждението на вещото лице и с оглед изхода на
спора, може да поиска да му бъдат върнати, като неусвоени, без да е потребно да
се възлагат в тежест на ищцовата страна.
Воден от
горното, съдът
Р Е Ш И:
О Т Х В Ъ Р Л Я, като неоснователен, предявения от „Витоша Скай“
ООД, с ЕИК *** със седалище и адрес на
управление в гр.София, ул.„***“ № ***, вх.***, ет.***, срещу
„Българска петролна компания“ ЕООД – в несъстоятелност, с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в
гр.Кюстендил, ул.„***“ №62, представлявано от синдика, иск с правно основание
чл.233 ал.1 изр.1 от Закона за задълженията и договорите във вр. с чл.286 ал.1 от Търговския закон за
осъждане на ответника „Българска петролна компания“ ЕООД – в несъстоятелност да
предаде на ищеца „Витоша Скай“ ООД следния недвижим имот, държането на който му
е било предадено по силата на договор за наем с бизнес-инвестиционни намерения
от 01.01.2015г., който е прекратен, а именно: поземлен имот (ПИ) с
идентификатор 68134.1971.2984 по
КККР, одобрени със Заповед №РД-18-3/11.01.2011г. на изп.д.на АГКК, последно
изменение със заповед №КД-14-22-150/05.03.2012г. на Началника на СГКК-София, с
адрес на имота гр.София, Столична община, район Витоша, ул.„***“, с площ на
имота по кадастрална скица 2 724 кв.м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване;
стари идентификатор 68134.1971.203; 68134.1971.204; 68134.1971.2974; номер по
предходен план 1275, кв.142, парцел VII, при
граници на имота по кадастрална скица: имоти с идентификатори: 68134.1971.8,
68134.1971.2, 68134.1971.335; 68134.1971.337; 68134.1971.2973; 68134.1971.1691
и 68134.1971.6, представляващ по документ за собственост поземлен имот №335,
описан в нотариален акт №166 том IV, рег.№13426,
дело №668/2006г. по описа на нотариус ***, с
рег.№274 на НК и УПИ VII-1275, описан в нотариален акт
№81, том V, рег.№22436, дело №835/2009г. по
описа на нотариус ***, с рег.№274 на НК.
Решението
подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Апелативен съд-София в 2-седмичен
срок, считано от датата на връчване на препис.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: