№ 11208
гр. София, 11.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА
при участието на секретаря НИКОЛЕТА АС. БОЖКОВА
като разгледа докладваното от МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА Гражданско дело
№ 20231110141631 по описа за 2023 година
Ищецът „О“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Б, чрез
пълномощника адв. К. З. – АК Смолян е предявил срещу Б. А. Д., с ЕГН **********, с
адрес: гр. С... искане да се признае за установено по отношение на ответника, че дължи на
ищеца сума в размер на 1 404 лв., представляваща годишна такса за поддръжка за периода
28.08.2022 г. - 27.08.2023 г., ведно със законната лихва, считано от 04.05.2023г. до изплащане
на сумата, съгласно т. 5.1. вр. с т. 6 от договор за управление и поддръжка на ваканционно
селище ......................., сключен на 11.06.2021г., за което вземане е издадена заповед №
15770/02.06.2023г. за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК по ч.гр.д. №
23571/2023г. по описа на СРС.
Исковете са предявени по реда на чл. 422, във вр. с чл. 415, ал.1, т. 1 от ГПК и са с правно
основание чл. 280 и сл. от ЗЗД, във вр. с чл. 79, ал.1, пр.1 от ЗЗД, във вр. с чл. 86, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът твърди, че на 11.06.2021г. е сключен договор за управление и поддръжка на
недвижим имот във ваканционно селище ......................., на осн. чл. 2 от ЗУЕС, между
ответника Б. А. Д., от една страна, като възложител и „О“ ЕООД, от друга страна, като
изпълнител. Сочи, че съгласно т. 1 от договора Б. А. Д. възлага на „О“ ЕООД да стопанисва
и поддържа общите части на жилищна сграда с идентификатор .... и прилежащата площ към
сградата, заедно с всички обекти в нея, изградена в поземлен имот с идентификатор ....., в
която сграда се намира собственият на възложителя самостоятелен обект в сграда с
идентификатор .....24, представляващ апартамент ..... Съгласно т. 2 от договора,
изпълнителят се е задължил да извършва управление, стопанисване, поддръжка и
обслужване па сградата, в която е разположен обектът, ведно с прилежащите му площи и
1
съоръжения, като с грижата на добър търговец да извършва следното: поддръжка и
профилактика на общите външни за апартамента на длъжника ел. и ВиК инсталации,
профилактика на пожароизвестителните системи, поддържане и профилактика на
асансьори; почистване, обслужване и профилактика на басейните в обекта; извършване на
текущи ремонти и дребни поправки на общите части и съоръженията; поддържане на
зелените площи и парковата растителност на обекта; поддържане чистотата на стълбищните
клетки, коридорите и пространството около сградата, в която е апартаментът па длъжника,
фоайето, рецепцията и другите помещения за общо ползване /без сметосъбиране и
сметоизвозване/; организация на 24-часова външна охрана на обекта, чрез организиране на
необходимия пропусквателен режим, охранителна система - съобразно и при стриктно
изпълнение на съответните нормативни актове; поддържане на необходимия персонал,
машини и съоръжения за изпълнение на тези дейности; извършване на разплащания за
консумативни разходи по общите части и съоръженията; изграждане и поддържане на
интернет платформа за отдалечен достъп. Съгласно т. 2.1 от договора, изпълнителят се
задължава да предприеме незабавно всички необходими и разумни действия за
предотвратяване и/или ограничаване на щетите, за сметка на възложителя, в случай на
природни бедствия, пожар, авария на домакински уреди и инсталации в недвижимия имот
на възложителя, други събития от извънреден характер, увреждащи или застрашаващи да
увредят недвижимия имот, собственост на възложителя. Ищецът се позовава и на т. 3 от
договора за извършваната от него дейност, а именно: изпълнителят има право да получава
направените от него разходи, възнаграждение и служебни разходи, в сроковете и по начина,
уточнени в договора. Ищецът твърди, че съгласно т. 5.1 от договора, възложителят дължи
плащане на годишната такса, определена в т. 6 от договора. Съгласно т. 5.2. възложителят
дължи плащане на сметките за изразходваните в собствения си самостоятелен обект
електроенергия, вода, интернет, кабелна телевизия, ежегодна такса пречиствателно
съоръжение, както и всички други консумативни разходи, такси и данъци. Според т. 6 от
договора, за дейностите на изпълнителя, възложителят дължи заплащане на годишна такса в
размер на 720 евро с ДДС. Същата включва всички разходи за труд и консумативи за
изпълнението на поетите от изпълнителят задължения по този договор, в това число
плащане на консумативни разходи за общите части на сградата /електроенергия, питейна
вода, вода за поливане на тревни площи/, смяна на вода в басейна и обработката му с
препарати, почистване, градински услуги и текуща поддръжка на общите части. Таксата за
първата година се дължи от дата 28.08.2021г., а за всяка следваща година от действието му -
до 31-во число на месец август на съответната календарна година, в брой или по посочена от
изпълнителя в договора банкова сметка. В случай, че възложителят забави плащането на
таксата с повече от 14 дни, същият дължи на изпълнителя неустойка в размер на 0.05 % за
всеки просрочен ден за периода на забавата. В случай, че забавата на възложителя за
горепосочените плащания продължи повече от 20 дни, считано от датата, на която същият е
следвало да извърши плащане, изпълнителят изпраща на възложителя уведомление на
адреса му и координатите за връзка, посочени в договора, в това число електронна поща и
факс или на адреса на имота, предмет на договора, с което му дава допълнителен срок от 10
2
дни за извършване на плащането на дължимата сума. При неплащане от страна на
възложителя на дължимата сума и в допълнително дадения от изпълнителя срок по т. 6.4 от
договора, изпълнителят счита, че има право да ограничи достъпа на възложителя, както и на
членовете на семейството му, негови гости и др. от правото на ползване на басейните в
комплекса, които са собственост на трето лице, до изпълнението в пълен размер на
задължението, ведно с дължимите неустойки и лихви за забава. Съгласно т. 8, възложителят
се задължава да заплаща всички консумативни разходи за самостоятелния си обект на
изпълнителя, който, от своя страна, се задължава да заплати същите на съответните
доставчици. За изпълнение на задължението на изпълнителя към доставчиците е предвидено
авансово плащане на определени по размер суми от страна на възложителят и др.
Ищецът твърди, че към 01.03.2023г. възложителят Б. Д., в нарушение на така подписания
договор, не е изпълнител задълженията си по т. 5.1, във вр. с т. 6 и по т. 5.2. от договора,
като изискуеми, но неплатени са задълженията му за заплащане на: годишна такса за
поддръжка за периода 28.08.2022- 27.08.2023г. в размер на 1 404 лв., законна лихва за забава
върху тази сума от датата на възникване на всяко едно от задълженията до окончателно
плащане на същото, което обосновава и правния му интерес от водене на делото.
Б. Д. твърди, че чрез ЧСИ М е изпратил на ищеца уведомление за разваляне на договора,
връчено на 21.11.2022г. Със същото се е позовал на нищожни клаузи от договора и е
направил изявление за развалянето му, на осн. т. 9.2, пр.2, във вр. с чл. 87, ал.2 от ЗЗД,
считано от датата на получаването – 21.11.2022г., както и в условията на евентуалност е
оттеглил възложената работа.
Ответникът не оспорва, че от 08.06.2021г. е собственик на индивидуален обект с
идентификатор .....24, представляващ апартамент № ..., находящ се във вход ... с площ от
51,50 кв.м., ведно с 8,09 кв.м. идеални части от общите части на сградата, находяща се в
комплекс ..........., в гр. С. Ha 11.06.2021г., пълномощник на ответника е подписал договор за
управление и поддръжка на недвижимия имот в това ваканционно селище c дружеството-
ищец. Последният е поел задължение срещу възнаграждение да извършва стопанисване и
поддръжка на общите части на жилищна сграда с идентификатор .... и прилежащата площ
към сградата, заедно с всички обекти в нея, като конкретните задължения като изпълнител,
са посочени в раздел II от договора. Ответникът сочи т. 15 от договора, съгласно който било
предвидено нотариално удостоверяване на подписите на възложителя и изпълнителя, което
не е сторено, като едновременно с това договорът не е вписан в Агенцията по вписванията,
съгласно чл.2 от ЗУЕС. Сочи, че в договора са предвидени редица рестрикции, ограничения
на собствеността на ответника, както и много нищожни и неравноправни клаузи. Твърди и
се позовава на недействителност на подписания договор, тъй като същият не представлява
договор по чл.2 от ЗУЕС и не урежда отношенията между страните по повод комплекс от
затворен тип. Твърди, че е нищожна клаузата на т.6 определяща такса поддръжка в разрез с
нормата на чл. 51 от ЗУЕС, тъй като таксата/разходите за поддръжка и управление следва да
се определят само и единствено от Общото събрание на етажната собственост, в чиято
компетенция е това решение. Същото важи за т.5.15 от договора, който предвижда вноската
3
във фонд „Ремонт и обновяване“ да се определя в размер на 10% от дължимата такса за
поддръжка, което противоречи на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС. Нищожност е налице и по
отношение на всички клаузи в договора, които предвиждат заплащане на определени суми,
санкционни клаузи и глоби. Нищожна клауза е т.3.5, т.5.11, т.6.5, т.6.6. Ответникът счита, че
нищожните клаузи водят до нищожност на целия договор, тъй като представляват основна
част от него. Затова моли съда да прогласи нищожността на договора. В случай, че съдът не
приеме, че е налице нищожност на договора, то сключеният между страните договор за
поддръжка, ответникът счита, че е развален по чл. 87 от ЗЗД, поради виновно неизпълнение
на произтичащо от същия задължение от страна на ищеца. Затова твърди, че на 21.11.2022г.
с връченото уведомление е направено изявление, при условията на евентуалност, за
разваляне на договора за поддръжка и управление на основание т.9.2 предложение второ,
във връзка с чл. 87, ал.2 от ЗЗД, считано от 21.11.2022г., поради което не се пораждат
задължения за ответникът. Той счита, че дейностите, за които ищецът е поел задължение да
изпълнява, следва да се осъществяват ежедневно и целогодишно и тяхното неизвършване в
срок не би могло да се компенсира с допълнително даден срок за изпълнение, а по[1]-
късното осъществяване на определени дейности определя като безполезно за него. Сочи, че
претенции във връзка с неизпълнение на договора е отправял многократно, водил е
разговори и е изпращал електронни писма, които представя като доказателства. Твърди, че
ищецът не е изпълнил задължението си за осъществяване на непрекъсната и целогодишна
охрана, а осъществената такава, само през летните месеци, не гарантира и осигурява
спокойствието на собствениците. Извън летния сезон асансьорът в сградата не работи, макар
че съгласно договора, целогодишната и пълна поддръжката на асансьора е задължение на
ищеца. Общите части на сградата и на дворното пространство са били почиствани
некачествено от ищеца през летния сезон, а извън него такава дейност не е извършвана,
което също е неизпълнение на договора. Дворното пространство, озеленяването и басейна
не са били поддържани качествено и целогодишно от „О“ ЕООД. С горепосоченото
уведомление и при условията на евентуалност, ако се приеме, че не са налице основания за
прекратяването на договора, ответникът твърди, че на осн. чл.287 от ЗЗД е заявил на
21.11.2022г., че оттегля възложената на „О“ ЕООД работа с договор за управление и
поддръжка на недвижим имот във ваканционно селище ........... от 11.06.2021 г., считано от
датата на получаване на уведомлението. В условията на евентуалност се прави възражение,
че ответникът не е пребивавал в етажната собственост повече от 30 дни в календарната
година, поради което счита, че не дължи плащане на такса за поддръжка и управление на
основание чл.51, ал.2 от ЗУЕС.
В съдебно заседание като свидетел е разпитана Р С, доведена от ответната страна, от
показанията на която се установява, че от юли 2017 г. тя притежава апартамент в „......” и
оттогава само „О“ ЕООД е извършвало управлението на комплекса. Тя сключила договор с
„О“ ЕООД „автоматично“ при покупката на имота, но е прекратила действието му преди
около 1 година. За дейността на „О“ ЕООД твърди, че общите части и вътрешната част на
комплекса са били поддържани основно през лятото. Когато е ходила там през април, май
или октомври твърди, че е било доста занемарено. Август месец не било достатъчно чисто
4
около басейните и се натрупвала мръсотия. Свидетелката не смята, че добре се поддържали
общите части и дворовете. Осветление и охрана също нямало извън сезона. Плочките около
басейните не се подновявали, а таксите били доста високи - в момента около 2000 лв. „О“
ЕООД ограничавали ползването на имота, имало карта за посетител и карта за собственик,
като за карта на посетител се плащало по 4 лв. на ден на човек за достъп до апартамент.
Както от процесния договор, така и от изпълнената и приета като доказателство по делото
съдебно-счетоводна експертиза се установява, че дължимата такса за поддръжка за периода
от 28.08.2022 г. до 27.08.2023 г. е в размер на 720 евро с ДДС, чиято левова равностойност по
фиксинга на БНБ е 1408, 20 лв. Същата е с падеж на плащане 31.08.2022г. Такъв е бил
размера и на такса поддръжка за предходен период – от 28.08.2021 г. до 27.08.2022г. По
данни на ищеца, Б. А. Д. е извършил плащания в общ размер на 1 596, 62 лв., по следния
начин: на 30.08.2021г. – 1404 лв.; на 14.06.2021 г. – от сметка на предишен собственик са
прехвърлени 156, 62 лв., а на 15.07.2022 г. са платени 36 лв. От сумата от 1596, 62 лв. са
погасени: такса поддръжка за периода 28.08.2021г. – 27.08.2022г. в размер на 1404 лв., такса
пречиствателно съоръжение 69, 60 лв., вода 59, 42 лв. и карти за достъп 64 лв. Съгласно
издадената от ищеца фактура на ответника № **********/01.03.2023г. /при курс на евро/лев
от 1/1, 95/ дължимата такса поддръжка е в размер на 1404 лв. Съгласно т. 8.5 от договора,
ежегодно се дължи и такса за изграждане и поддръжка на пречиствателно съоръжение в
размер на 45 лв. Към датата на подаване на заявлението по чл. 410 от ГПК - 04.05.2023г. и
по време на проверката на вещото лице, дължимите суми са: 1404 лв. такса поддръжка за
периода 28.08.2022г. – 27.08.2023г. и 20, 80 лв. такса пречиствателно съоръжение. За периода
от 28.08.2022г. до 21.11.2022г., за 86 дни, по курса на БНБ 1 евро = 1, 95583 лв., за 86 дни са
дължи такса поддръжка в размер на 331, 80 лв., а при курс 1 евро = 1, 95 лева за 86 дни се
дължи такса поддръжка в размер на 330, 81 лв. За 86 дни за времето от 28.08.2022 г. до
21.11.2022г. таксата за пречиствателни съоръжения е в размер на 10, 60 лв.
Б. Д. чрез ЧСИ Т Ма е изпратил на „О“ ЕООД писмено уведомление за разваляне на
договора за управление и поддръжка на недвижим имот във ваканционно селище ...........,
находящо се в гр. С, сключен нa 11.06.2021г. Видно от текста на уведомлението, то съдържа
изрично едностранно волеизявление на ответника за разваляне на договора на осн. т. 9.2,
пр.2 от същия, във вр. с чл. 87, ал. 2 от ЗЗД. На осн. чл. 287 от ЗЗД е направено и заявление
за оттегляне на възложената на „О“ ЕООД работа по сключения на 11.06.2021г. договор за
управление и поддръжка. Уведомлението е получено от управителя на „О“ ЕООД – Росица
Илиева на 21.11.2022г. лично.
При изложеното от фактическа страна, съдът счита предявения по делото установителен
иск за частично основателен, за сума в размер на 330, 81 лв., дължима за времето от
28.08.2022 г. до 21.11.2022г., поради следното:
На 11.06.2021г. между Б. А. Д., чрез пълномощника му С Б.ова Й, като възложител и „О“
ЕООД като изпълнител е сключен договор за управление и поддръжка на общите части към
недвижим имот, собственост на възложителя, представляващ апартамент № ...., с
идентификатор .....24, намиращ се на втори етаж в сграда във ваканционно селище
5
....................... – гр. С, както и на общи части на сградата, в която се намира имота на
възложителя - ответник. Не се представиха доказателства, че процесния договор е сключен
по реда на ЗУЕС. Съдът счита, че страните по делото са сключили възмезден договор за
поръчка, при който едно лице /довереник/ се задължава да извърши за сметка на друго лице
/доверител/ определени правни и/или фактически действия. Ищецът се е задължил да
извършва управление, стопанисване, поддръжка и обслужване на сградата, в която е
разположен собствения на ответника обект, ведно с прилежащите му площи и съоръжения,
като с грижата на добър търговец да извършва следните дейности: поддръжка и
профилактика на общите външни за апартамента на длъжника ел. и ВиК инсталации,
профилактика на пожароизвестителните системи, поддържане и профилактика на
асансьори; почистване, обслужване и профилактика на басейните в обекта; извършване на
текущи ремонти и дребни поправки на общите части и съоръженията; поддържане на
зелените площи и парковата растителност на обекта; поддържане чистотата на стълбищните
клетки, коридорите и пространството около сградата, в която е апартаментът на длъжника,
фоайето, рецепцията и другите помещения за общо ползване /без сметосъбиране и
сметоизвозване/; организация на 24-часова външна охрана на обекта, чрез организиране на
необходимия пропусквателен режим и охранителна система; извършване на разплащания за
консумативни разходи по общите части и съоръженията; изграждане и поддържане на
интернет платформа за отдалечен достъп и др.
По делото от разпита на свидетелката Р С се установи, че от 2017 година, вкл. и през
процесния период от време, ищецът не е изпълнявал в достатъчна степен задълженията си
по поддържане на чистотата на процесния обект, вкл. басейна, не е осигурявал целогодишно
осветление и охрана, движение на асансьора и др. Налице е непълно изпълнение на
процесния договор в месеците след активния летен сезон. Видно от електронната
кореспонденция, изпратена от ответникът и неоспорена от ищцовата страна, възложителят е
останал недоволен от изпълнението на договора от страна на изпълнителя, вкл. за дейности,
за които се заплащали суми различни от таксата по т. 6. Поради това съдът счита, че за Б. Д.
са били налице основанията за прекратяване на договора по чл. т. 9.2, пр.2 от същия, а
именно: от страна на възложителя, при неизпълнение на задълженията по договора от
страна на изпълнителя. От доказателствата по делото не се установи възложителят да е
давал на изпълнителя срок за изпълнение на задълженията му, съгласно второто
предложение на т. 9.2 от договора, но ответникът се позовава на разпоредбата на чл. 87, ал.2
от ЗЗД, съгласно която кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да
даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на
длъжника то е станало безполезно, или ако задължението е трябвало да се изпълни
непременно в уговореното време. Съдът приема, че са налице първата и втората хипотеза на
нормата, а именно, че поради забава и частично изпълнение от страна на длъжника в
месеците извън активния летен сезон, по-късното изпълнение е станало безполезно.
Дейностите по управление и поддръжка съгласно процесния договор следва да се
осъществяват целогодишно, поради което неизвършването им в срок или в пълен обем, не
би могло да се компенсира с допълнително даден срок за изпълнение. Уведомлението за
6
прекратяване на договора е достигнало до знанието на изпълнителя чрез неговия управител
на 21.11.2022 година, не са представени доказателства за изразено несъгласие от страна на
изпълнителя довереник, поради което следва да се счита, че действието на процесния
договор е прекратено считано от 21.11.2022 година. За втората година от действието на
договора – процесния период от време от 28.08.2022г. до 27.08.2023г., договора е действал
само 86 дни, за времето от 28.08. до 21.11. 2022 г. и тъй като съгласно т. 6 от същият,
възложителят дължи заплащане на годишна такса в размер на 720 лв. с ДДС, ответникът
следва да бъде осъден да плати такса съобразно времето на действието на договора, а
именно за 86 дни или сума в размер на 330, 81 лв. с вкл. ДДС /при курс на 1 евро = 1,95 лева,
приет в отношенията между страните, видно от фактура № **********/01.03.2023г., по която
годишната такса за поддръжка е изчислена в лева по посочения курс/. Съгласно т. 6.2 от
договора, ответникът е изпаднал в забава в плащането считано от 31.08.2022г., поради което
на осн. чл. 86, ал.1 от ЗЗД, върху присъдената сума следва да се присъди и законна лихва, но
считано от 04.05.2023г. така, както е поискал ищеца.
Доводите на ответника за недействителност на целия договор за управление и поддръжка
от 11.06.2021г. или за отделни негови клаузи като неравноправни за потребителя са
неоснователни и не го освобождават от задължението му да заплати възнаграждение за
управлението и поддръжката на процесния имот за времето на действието на договора до
неговото прекратяване, съгласно т. 5.1 и т. 6.
При този изход на делото, разноски се дължат и на двете страни. На осн. чл. 78, ал.1 от
ГПК на ищеца се дължат разноски в размер на 107, 68 лв., а на ответника на осн. чл. 78, ал.3
от ГПК се дължат разноски в размер на 458, 63 лв.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, по иска на „О“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Б, чрез пълномощника адв. К. З. – АК Смолян срещу Б. А. Д., с
ЕГН **********, с адрес: гр. С..., предявен по реда на чл. 422, във вр. с чл. 415, ал.1, т. 1 от
ГПК и с правно основание чл. 280 и сл. от ЗЗД, във вр. с чл. 79, ал.1, пр.1 от ЗЗД, във вр. с
чл. 86, ал.1 от ЗЗД, че Б. А. Д., с ЕГН **********, от гр. София, дължи на „О“ ЕООД, с ЕИК
********* - гр. Бургас, сума в размер на 330, 81 лв., представляваща част от годишна такса
за поддръжка, за периода 28.08.2022 г. - 21.11.2022 г., ведно със законната лихва, считано от
04.05.2023г. до изплащане на сумата, съгласно т. 5.1., във вр. с т. 6 от договор за управление
и поддръжка на ваканционно селище ......................., сключен на 11.06.2021г., за което
вземане е издадена заповед № 15770/02.06.2023г. за изпълнение на парично задължение по
чл. 410 от ГПК по ч.гр.д. № 23571/2023г. по описа на СРС, като иска за сумата на 330, 81 лв.
до сумата от 1404 лв. и за времето от 22.11.2022г. до 27.08.2023 г. отхвърля като
неоснователен.
ОСЪЖДА „О“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Б, да
7
плати на Б. А. Д., с ЕГН **********, с адрес: гр. С... сторени разноски по делото в размер на
458, 63 лв., на осн. чл. 78, ал.3 от ГПК.
ОСЪЖДА Б. А. Д., с ЕГН **********, с адрес: гр. С... да плати на „О“ ЕООД, с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Б, сторени разноски по делото в размер
на 107, 68 лв., на осн. чл. 78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване от страните с въззивна жалба пред Софийски градски
съд в 2-седмичен срок от съобщаването му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8