№ 570
гр. Варна, 28.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V А СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
четиринадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Мирела Огн. Кацарска
Членове:Весела Гълъбова
мл.с. Виляна Н. Михалева
при участието на секретаря Петя П. Петрова
като разгледа докладваното от мл.с. Виляна Н. Михалева Въззивно
гражданско дело № 20243100500713 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е въз основа на въззивна жалба, подадена от Етажна
собственост с административен адрес: гр. Б., ул. „Б.“ №86, комплекс „А.“,
срещу Решение №3909/30.11.2023 г., постановено по гр. д. №12052/2022 г. по
описа на РС - Варна, с което е уважен иск с правно основание чл. 40, ал. 1
ЗУЕС, предявен от Г. А. Б., като е отменено като незаконосъобразно взетото
решение на проведеното на 05.08.2022 г. общо събрание на Етажна
собственост с административен адрес: гр. Б., ул. „Б.“ №86, комплекс „А.“, за
„неотложен ремонт на аварийни тераси (покриви), които не са предвидени за
използване за сметка на фонда за ремонт и обновяване, в случай, че
собствениците на апартаменти с достъп до усвоена тераса (покрив) не са
готови да направят ремонта сами“.
Във въззивната жалба са изложени съображения за неправилност и
необоснованост на обжалваното решение. Жалбоподателят сочи, че
първоинстанционният съд се е произнесъл по ненаведени в исковата молба
основания за отмяна на решението. Твърди, че в обжалвания акт не били
обсъдени представени от него доказателства, сред които снимки на
поставените по табла на входовете покани и административния акт на
общината, съдържащ задължително за ЕС предписание, както и заключението
по СТЕ. Счита, че представените от него доказателства установяват наличие
на кворум и гласуването по процент представени идеални части. Сочи, че
разпоредбите на чл. 17, ал. 2, т. 1 и чл. 17, ал. 3 ЗУЕС нямали връзка с
1
конкретния случай. Поддържа, че предвид изпълнението на
административната заповед правният интерес на насрещната страна от отмяна
на решението на общото събрание бил отпаднал. По изложените съображения
отправя искане за отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго,
с което предявеният иск да бъде отхвърлен. Претендира разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемия Г. А. Б.,
чрез адв. С., с който жалбата се оспорва като неоснователна. Навежда доводи,
с които обосновава правилност и законосъобразност на обжалваното решение
и отправя искане за потвърждаването му. Претендира разноски.
За да се произнесе, съдът съобрази следното:
Производството пред РС – Варна е образувано въз основа на искова
молба, подадена от Г. А. Б., гражданин на Руска Федерация, роден на
10.12.1981 г. в гр. Москва, чрез адв. С.а, с която е предявен иск срещу Етажна
собственост с административен адрес: гр. Б., ул. „Б.“ №86, комплекс „А.“, с
правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна като незаконосъобразно на
взетото решение на проведеното на 05.08.2022 г. общо събрание на Етажна
собственост с административен адрес: гр. Б., ул. „Б.“ №86, комплекс „А.“, за
„неотложен ремонт на аварийни тераси (покриви), които не са предвидени за
използване за сметка на фонда за ремонт и обновяване, в случай, че
собствениците на апартаменти с достъп до усвоена тераса (покрив) не са
готови да направят ремонта сами“.
В исковата молба ищецът Г. А. Б., излага, че по силата на договор за
покупко-продажба е собственик на недвижим имот, представляващ ап. 4-2,
находящ се гр. Б., обл. Варна, ул. „Б.“ №86, комплекс „А.“, в сграда в режим
на етажна собственост с 4 входа. В края на м. юли 2022 г. забелязал залепена
бележка за свикване на общо събрание на 05.08.2022 г. от 18 ч. с посочен
дневен ред. Поддържа, че поканата не отговаряла на изискванията на чл. 13,
ал. 1 ЗУЕС. Тя не била подписана от лицето, свикало общото събрание и в нея
не се посочвали датата и часа на поставянето й, но въпреки това той
присъствал на проведеното на 05.08.2022 г. събрание. Излага, че на 12.08.2022
г. в 17:35 ч. било поставено съобщение, че протоколът за проведеното общо
събрание бил изготвен. Сочи, че обявения в поканата по т. 3.2. въпрос от
дневния ред не съответствал на приетото решение. Според дневния ред
собствениците на апартаменти с излаз на покривна тераса следвало да
заплатят ремонта на терасата, а етажната собственост – да им възстанови 1/3
от направените разходи. Счита, че след ремонта, състоящ се в подмяна на
твърдата подова настилка с друг вид, покритие, терасите (покривите) ще
бъдат неизползваеми, като замяната на покритието представлявало изменение
на архитектурния проект, което не можело да бъде извършено с решение за
ремонт от общото събрание. Покривна тераса била открита използваема
площ, разположена върху апартамент, служеща и като покрив на
долуразположения апартамент и била обща част. Решението за ремонт на
покривните тераси, което водело до промяна на вида и предназначението им,
противоречало на чл. 6, ал. 1, т. 19 ЗУЕС. От съставения протокол не ставало
ясно кои собственици са присъствали лично на общото събрание и кои са
представлявани чрез пълномощник. На етажните собственици не било
представено Приложение №1 към протокола, което съдържало
регистрационен лист и представените пълномощни, затова оспорва наличието
на изискуемия по чл. 15, ал. 1, вр. чл. 17, ал. 2, т. 1 ЗУЕС кворум за
провеждане на общото събрание. Поддържа, че решението не било взето с
2
необходимото мнозинство, затова противоречало на чл. 17, ал. 2, т. 1 ЗУЕС и
на чл. 17, ал. 3 ЗУЕС. Сочи, че не възразява срещу необходимостта от
извършване на ремонт, но е против покривните тераси да станат
неизползваеми. Поддържа, че било налице нарушение на чл. 16, ал. 6 ЗУЕС,
защото протоколът не бил подписан от председателстващия и протоколчика.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника - Етажна
собственост с административен адрес: гр. Б., ул. „Б.“ №86, комплекс „А.“, с
който оспорва предявения иск като неоснователен. Поддържа, че процедурата
по свикване и провеждане на общото събрание била спазена. В подписаната и
поставена на информационните табла във входовете покана се посочвало кога
е поставена, мястото на провеждане на общото събрание и дневния ред. В
регистрационен лист на присъстващите било отбелязано кои са
присъстващите, както и дали присъстват лично или чрез пълномощник. Сочи,
че ищецът ползвал като тераса част от покрива на сградата и бил съгласен да
ремонтира само твърдото покритие (плочките и гранитогрес) срещу насрещно
обезщетяване от етажната собственост. С процесното решение било прието,
че се налага извършването на спешен ремонт на покривите, които не се
използват като тераси, а тези, които ползват покрива като тераса към
апартаментите си, следва да извършват ремонта за своя сметка, щом
използват покривите като тераси. Поддържа, че смислово посоченото в т. 3.2
от дневния ред и гласуваното, ведно с обсъжданията, не се различавали.
Излага, че се провеждали СМР по заповед на общината, като ремонтът се
извършвал съгласно утвърдения архитектурен проект на сградата, а след
ремонта общината щяла да състави протокол за извършения ремонт и
привеждането на покривите в съответствие с архитектурния проект.
Поддържа, че покривът не бил тераса към апартамента на насрещната страна
по проект, затова извършваният ремонт не променял предназначението на
покривите според проекта на сградата. Сочи, че не е постигнато съгласие за
разпределяне на финансовата тежест по ремонта на покрива, но общината
вече се е произнесла по ремонта с нарочен административен акт по реда на чл.
49, ал. 4 ЗУЕС.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото по вътрешно
убеждение и въз основа на приложимия закон и съобразявайки
становището на страните, в предметните предели на жалбата, съдът
приема за установено следното от фактическа страна:
Безспорно е, а и от приобщения по делото нот. акт №168, том I, рег.
№2135, дело №128/2013 г. по описа на нотариус Жана Тикова, рег. №214, с
район на действие: РС – Варна, се установява, че Г. А. Б. е собственик на
недвижим имот, находящ се в гр. Б., общ. Б., обл. Варна, а именно:
апартамент №4-2, представляващ самостоятелен обект с ид.
07598.305.1051.1.56 по КККР на гр. Б., находящ се на трети етаж във вх. В във
въведената в експлоатация сграда №1 с административен адрес: гр. Б., ул. „Б.“
№86, както и 12,53072% идеални части, равняващи се на 11,10 кв. м идеални
части от общите части на сградата, както и 1,9013% идеални части от правото
на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, представена
като жилищна сграда „А.“.
Приобщена е по делото покана за свикване на общото събрание, според
която на 05.08.2022 г. в 18 ч., при регистрация на присъстващите от 17:30ч.,
на територията на комплекса ЕС „А.“ ще се проведе общо събрание с обявен
дневен ред, като е предвидено гласуваното да става с бюлетина за гласуване.
3
По т. 3 от дневния ред е предвидено обсъждане на предложенията на
собствениците относно ползването на покрива: кой, как, при какви условия е
съгласен, не е съгласен да носи отговорност, разходите за използваните
покриви, включително кой има право да ползва съоръженията, както и
обсъждане и съгласуване изпълнителя, изпратил офертата. Под т. 3.1, б. „а“,
„б“ и „в“ са предвидени варианти за финансиране на ремонтите на
експлоатираните покриви. По предложение на ап. В3-3 под т. 3. 2 е
предвидено обсъждане на следното: „Тъй като разходите за работа и
материали за неексплоатиран покрив са 3 пъти по-малко, да се възстанови 1/3
от офертата за апартаменти, които извършват ремонт на покрива за по-
нататъшната им експлоатация“. В същата точка е предвидено, че други опции
могат да бъдат предложени на срещата. Според поканата, тя е обявена на
28.07.2022 г. в 15:20 ч. Подписана е от председателя на управителния съвет,
както и от инициативна група с трима членове. Видно от представена по
делото снимка, поканата е поставена на табло „информация“, но не се
установява къде се намира таблото.
От представения по делото протокол от проведено на 05.08.2022 г. общо
събрание на собствениците на жилищен блок в ЕС „А.“ с адрес: гр. Б., обл.
Варна, ул. „Б.“ №86, се установява, че събранието е проведено на територията
на ЕС „А.“. От 18 ч. били регистрирани собственици или техни
представители, притежаващи повече от 67% ид. ч. от общите части на
етажната собственост. Регистрацията на събранието в 18:16 ч. е 67,5764% ид.
ч. от общите части.
Видно от протокола, след като решението за допълнително събиране на
средства от всички собственици по т. 3.1 (а, б, в) от дневния ред не е прието, е
преминато към разглеждане на т. 3.2 от дневния ред, но гласуването по този
въпрос е прекъснато от представителите на ап. А4-1 и В4-2, които отказали
предложението да поемата цената на 2/3 от офертата за ремонт на
използваните тераси. Прието е, че гласуването по тази точка няма смисъл и са
дискутирани други варианти по въпроса по т. 3. Предложено е да се премине
към гласуване на въпрос №3: „неотложен ремонт на аварийни тераси
(покриви), които не са предвидени за използване за сметка на фонда за
ремонт и обновяване, в случай, че собствениците на апартаменти с достъп до
усвоена тераса (покрив) не са готови да направят ремонта сами“. Резултатите
от гласуването са: 49,0354% „За“, 12,9469% „Против“ и 5,5941% „Въздържал
се“, като срещу всеки резултат, освен общия брой на гласувалите идеални
части от общите части на сградата, са отразени и номерата на апартаментите,
чийто вот е формирал съответния резултат. Протоколът е подписан от
председателя на събранието и от секретар.
Приобщени са списъци на присъствалите лица с отразяване на начина, по
който са взети решенията по всяка една от точките, и списък с
регистрираните присъстващи на събранието, в който е отразен процента
идеални части от общите части на сградата за всеки собственик и дали
присъстващите са с пълномощно или с нот. акт. Лицата с нот. акт са
подписали регистрационния списък, а тези с пълномощник са изписали име и
са положили подпис. Установява се от списъците, че резултатите от
гласуването по въпрос №3 са коректно отразени и в протокола от събранието.
Според представено съобщение от 12.08.2022 г. от управителя на ЕС
комплекс „А.“ протоколът на проведено на 05.08.2022 г. общо събрание на
собственици е готов.
4
С протокол от 12.08.2022 г. е констатирано, че на 12.08.2022 г. е била
поставена информация за готовността на протокола от общото събрание.
Със заповед №РД0700-778/12.10.2022 г. на кмета на Община Б. са
одобрени констативни протоколи от 21.07.2022 г. и от 10.08.2022 г. на
комисия по чл. 196, ал. 1 ЗУТ при Община Б. и председателят на УС на ЕС на
сграда „А.“ с административен адрес: гр. Б., обл. Варна, ул. „Б.“ №86, е
задължен незабавно да предприеме действия за предотвратяване и
отстраняване на причинените увреждания и аварии в обектите, находящи се в
сграда, изградена в ПИ с ид. 07598.305.1051 по КККР на гр. Б..
С констативен протокол от 06.01.2023 г. на Община администрация гр.
Б., обл. Варна, е констатирано, че заповед №РД0700-778/12.10.2022 г. на
кмета на Община Б. е изпълнена доброволно.
От приетото по делото заключение по съдебно-техническа експертиза,
изготвено от вещото лице Т. О., което съдът кредитира като обективно, пълно
и компетентно, се установява, че съгласно одобрения проект и нот. акт за
собственост апартамент В4-2 се състои от преддверие, кухня-всекидневна,
спалня, баня-WC и тераса. ЗП на жилището – 61,23 кв. м. Апартамент В4-2
граничи с плосък покрив, а не с тераса. От страната на същия по проект е
предвиден прозорец с размери 300/190 см. В действителност е изпълнен
вратопрозорец, който позволява достъпа от апартамент В4-2 до плоския
покрив на вход В на кота +5,60, граничещ с жилището. По борда на този
плосък покрив е монтиран ажурен парапет. На част от покрива е монтирана
пергола. Плоският покрив на кота +5,60, граничещ с Апартамент В4-2
частично или изцяло е ползван от собствениците на жилището, без това да е
предвидено по проект. Има разминаване между предвижданията на проекта и
действително изпълненото. По проект Апартамент В4-2 граничи с плосък
покрив. Обикновено като завършващ пласт на плоските покриви се
предвижда защита на хидроизолацията, така както е посочено и във
фрагмента от вертикалния разрез на сградата. В миналото като защита на
хидроизолацията се е ползвал речен чакъл, на по-късен етап - сребърен
феролит, с появата на хидроизолация с посипка - тя изпълнява ролята на
защита, а към момента масово използвани са покривните мембрани. При
изпълнението на сградата плоските покриви, граничещи с апартаменти, са
били изпълнени като покривни тераси, т.е. като завършващ пласт е бил
изпълнен гранитогрес. От финансова гледна точка това е необяснимо, освен
ако не е заложено в продажната цена на тези жилища. Към момента на огледа
(19.07.2023 г.) плоският покрив пред Апартамент В4-2 е в много добро
състояние. Извършен е цялостен ремонт, който съответства на изпълнените в
протоколите обр. 19 дейности: изкъртена е настилка от гранитогрес; частично
е коригирана циментната замазка; монтиран е подов сифон тип HL;
монтирани са геотекстил и хидроизолационна мембрана; по бордовете е
монтирана окрайчваща лайстна, която е обработена с хидроизолираща паста.
Въз основа на приетата за установена фактическа обстановка съдът
формира следните правни изводи:
Предявеният конститутивен иск намира правното си основание в
разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
Исковата молба е депозирана на 02.09.2022 г., а протоколът за поставяне
на съобщението за изготвяне на протокола за проведено на 05.08.2022 г. общо
събрание на етажната собственост на комплекс „А.“ е поставен на видно и
общодостъпно място на входа на сградата на 12.08.2022 г. Следователно е
5
спазен преклузивният срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, поради което искът е
допустим.
Безспорно е, че въззиваемият е собственик на обект в сградата в режим
на етажна собственост, находяща се на адрес: гр. Б., ул. „Б.“ №86, комплекс
„А.“, който обект представлява апартамент В4-2.
Страните не спорят, че на 05.08.2022 г. е проведено общо събрание на
етажните собственици на обекти в сградата, на което е взето решение по т. 3
за „неотложен ремонт на аварийни тераси (покриви), които не са предвидени
за използване за сметка на фонда за ремонт и обновяване, в случай, че
собствениците на апартаменти с достъп до усвоена тераса (покрив) не са
готови да направят ремонта сами“.
Липсва спор, че въззиваемият използва част от покрива на сградата като
тераса, както и че покривът се нуждае от ремонт поради увреждания в
намиращия се под собствения на въззивамия имот апартамент В3-3.
Тъй като основание на предявения иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са само
изрично наведените от ищеца в преклузивния срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС
основания за порочност на атакуваното решение на общото събрание, в
настоящия случай при спазване принципа на диспозитивното начало следва
да се разгледат въпросите относно законосъобразността на свикване на
събранието - дали е нарушено изискването на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, както и на
провеждане на събранието – дали са нарушени разпоредбите на чл. 15, ал. 1
ЗУЕС, чл. 16, ал. 3 ЗУЕС, чл. 16, ал. 6 ЗУЕС, чл. 17, ал. 2, т. 1 ЗУЕС и чл. 17,
ал. 3 ЗУЕС.
По отношение на законосъобразността на свикване на събранието, съдът
намира за неустановено спазването на процедурата по чл. 13, ал. 1 ЗУЕС. По
делото е приета подписана покана от председателя на управителния съвет на
етажната собственост за свикване на общо събрание на етажните собственици
в сградата на 05.08.2022 г. от 18 ч. на територията на комплекса, до басейна,
при предварително обявен дневен ред, в която са отразени дата и час на
поставяне на поканата. Ответникът, чиято е доказателствената тежест за
установяване на законосъобразността на процедурата по свикване и
провеждане на общото събрание, не е представил подписан протокол за
поставянето на поканата на отбелязаните в нея дата и час на видно и
общодостъпно място на входа на сградата. Липсата на този протокол води до
извод за ненадлежно разгласяване на поканата, както и до невъзможност за
преценка дали е спазен минимално изискуемия по чл. 13, ал. 1 ЗУЕС срок
между поставяне на поканата и събранието - не по-късно от 7 дни преди
датата на събранието. Само на това основание проведеното на 05.08.2022 г.
общо събрание е незаконосъобразно и взетото на него решение по т. 3
подлежи на отмяна. В чл. 13, ал. 1, изр. II ЗУЕС е предвидено, че датата и
часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата,
които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Вписаната в
самата покана дата на разгласяване - 28.07.2022 г., не удостоверява по
несъмнен начин момента на поставяне на поканата, а от представената снимка
на табло „Информация“ не се установява, че е поставена на входа на сградата.
Изложените съображения обуславят извод за незаконосъобразност на
процедурата по свикване на общото събрание поради нарушаване на
разпоредбата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, което е достатъчно основание за отмяна
на взетото решение за „неотложен ремонт на аварийни тераси (покриви),
които не са предвидени за използване за сметка на фонда за ремонт и
6
обновяване, в случай, че собствениците на апартаменти с достъп до усвоена
тераса (покрив) не са готови да направят ремонта сами“. Предвид горното,
преценка относно спазване на процедурата по провеждане на общото
събрание с оглед изискванията на чл. 15, ал. 1 ЗУЕС, чл. 16, ал. 3 ЗУЕС, чл.
16, ал. 6 ЗУЕС, чл. 17, ал. 2, т. 1 ЗУЕС и чл. 17, ал. 3 ЗУЕС, не е необходима.
С оглед гореизложеното искът с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС е
основателен и следва да бъде уважен.
Поради съвпадане решаващите изводи на двете съдебни инстанции,
първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода на спора и на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК на въззиваемия се
дължат сторените във въззивното производство съдебно-деловодни разноски.
Представен е списък по чл. 80 ГПК за направени разноски за настоящото
въззивно производство в размер на 1200 лв. с ДДС за заплатено адвокатско
възнаграждение, както и доказателства за извършването им. Ето защо, в
тежест на въззивника следва да бъде възложена сумата от 1200 лв.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №3909/30.11.2023 г., постановено по гр. д.
№12052/2022 г. по описа на РС – Варна.
ОСЪЖДА Етажна собственост с административен адрес: гр. Б., ул. „Б.“
№86, комплекс „А.“ да заплати на Г. А. Б.,, гражданин на Руска Федерация,
роден на 10.12.1981 г. в гр. Москва,, сума в размер на 1200 лв. /хиляда и
двеста лева/ с ДДС, представляваща сторените във въззивното производство
съдебно - деловодни разноски, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
Решението не подлежи на обжалване - чл. 280, ал. 3, т. 2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7