№ 399
гр. Русе, 10.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на осемнадесети
септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Николинка Чокоева
при участието на секретаря Ева Д.
като разгледа докладваното от Николинка Чокоева Гражданско дело №
20234500100301 по описа за 2023 година
Предявен е иск с правно основание чл. 40 ЗЗД. Ищецът Ф. Ж. М. твърди,
че е придобил наследствен имот – апартамент след смъртта на неговия
наследодател – баща, по повод на който имот е упълномощил ответника С. Б.
да бъде продаден при условия каквито договори, като получи плащането по
сделката. Сключили са упълномощителна сделка на 19.08.2020 г. и веднага
след това ищецът заминал за Германия, където работил няколко месеца.
Твърди, че сключил сделката, за да не се разпоредят неговата бивша съпруга и
нейния брат с този апартамент, след което на 02.04.2021 г. разбрал, че
апартаментът е продаден, като С. възползвайки се от пълномощното, е
извършил покупко-продажба с втория ответник Р. Т. Д.. След като се сдобил с
препис от нотариалния акт узнал, че С. е продал имота за сумата 9900 лв.,
която била заплатена в брой от втория на първия ответник, а данъчната оценка
на имота била 43 745.20 лв. Смята, че това договаряне е в негова вреда, защото
двамата не са броили суми по сделката, а цената е договорена предвид
възможността суми до 10 000 лв. да се заплащат в брой. Такива били и
разписките, които двамата ответници го накарали да подпише на лист, който
бил подготвен предварително с напечатан текст на разписка и такива 4 или 5
разписки ситуирани на лист с големина А4 той подписал под диктовката на С.
и Р., но реално пари не е получавал нито от С., нито от Р.. Мотивиран бил да
подпише тези разписки с твърденията от ответниците, че по този начин ще
1
обосноват залагането на апартамента, за да не стане същият предмет на
апетитите на неговия шурей К, който бил сериозно задлъжнял. Ответниците
се възползвали от правното му невежество и от страховете, които към момента
имал за болната си дъщеря и затова подписал разписките и пълномощното.
Цената била в пъти по-ниска от данъчната оценка и реалната пазарна оценка
за подобен имот, с което твърди, че договарянето е в негова вреда. Счита, че е
налице значително несъответствие на цената, а впоследствие като
пълномощник С. Б. не му се е отчел за действията извършвани по силата на
даденото пълномощно. Известно време го заблуждавал, че апартаментът е
спазарен на цена 110 000 евро с купувачи румънци и че парите ще му бъдат
дадени в брой. Счита, че по изложените съображения договорът е
недействителен и моли да се прогласи за недействителна изповяданата сделка,
която счита, че не поражда действия за него. Моли да се отмени нотариалния
акт.
В отговор на исковата молба ответникът – С. Б. оспорва предявения иск,
заявява че се познава с ищеца, били свързани с общ бизнес и от лятото на 2020
г. знаел, че ищецът не е в добри взаимоотношения с родителите си, те знаели
че предприема рискови финансови инвестиции, които не били одобрявани от
тях и затова го изгонили от жилището. Няколкократно подпомагал финансово
ищеца с различни суми, които му предоставял в заем и затова договорили да
закупи той жилището след смъртта на бащата на ищеца и сключили на
05.05.2020 г. предварителен договор за покупко-продажба на апартамента, по
силата на който се задължил да изплати на пет равни месечни вноски по 9900
лв. продажната цена на обща стойност 49 500 лв., като със заплащането на
последната вноска имал право да продаде имота на себе си или на когото
намери за добре. Всеки месец изплащал суми в размер на 9900 лв., като в края
на м. Юли 2020 г. ищецът поискал спешно сумата от 20 500 лв., която С. Б. му
предоставил и няколко дни по-късно ищецът отново го потърсил за заем.
Затова се съгласил на 07.08.2020 г. да му предаде сумата от 9900 лв.
представляваща трета поредна вноска, след което преустановили контакти и
отв. Б. предприел проучване за имущественото състояние на ищеца.
Установил, че той взема заеми от различни физически лица и кредитни
институции и разбрал, че жилището, за което е сключил предварителен
договор, е предлагано от ищеца като обезпечение за различни вземани от него
средства. Така например по договор за заем от 03.08.2020 г. сключен между
ищеца и С. Р. М като заемодател, той получил сума в заем, за което
заемодателката имала право да впише законна ипотека върху жилището, за
което вече имали сключен предварителен договор. Затова с Ф. М. сключили
упълномощителната сделка за пълно разпореждане с имота, включително и за
продажба на трето лице или за договаряне сам със себе си, което направили на
2
19.08.2020 г. В началото на м. септември 2020 г. ищецът отново потърсил отв.
Б. и предложил да го упълномощи за разпореждане и с други наследствени
имоти, защото вече му дължал значителна сума пари. Ищецът пожелал да му
бъде изплатена и последната пета вноска по договора. Заявява, че не отговаря
на действителността твърдението на ищеца, че разписките са подписани с цел
жилището да бъде защитено от евентуални претенции на други лица. Видно
от същите разписки сумите били предадени именно в изпълнение на
договорките по предварителния договор от 05.05.2020 г. Възразява, че не
отговаря на действителността твърдението в исковата молба, че на ищеца е
изплатена продажната цена от жилището. Заявява, че е изплатил сумата от 54
000 лв., която дори надвишава уговорената такава съгласно сключения
помежду им предварителен договор. Възразява да е заявявал пред М., че е
водил преговори с румънци че е продал имота за сумата 110 000 евро. Счита,
че е изпълнил задълженията си по предварителния договор и
упълномощителната сделка и заявява, че искът следва да бъде отхвърлен, тъй
като цената е изплатена изцяло и не е извършено договаряне във вреда на
ищеца.
Вторият ответник – Р. Д., също в отговор по чл. 131 ГПК, оспорва
предявения иск. Заявява, че познава ищеца чрез първия ответник - С..
Известно му е, че ищецът е желаел да продаде имота, защото имал нужда от
средства. Знаел за сключения предварителен договор между ищеца и първия
ответник и му е известно, че С. му е споделил, че се тревожи да не бъде
измамен поради влошеното финансово състояние на ищеца, затова се съгласил
той да закупи процесния имот. Счита, че не е налице договаряне във вреда на
ищеца, поради което моли предявеният иск да бъде отхвърлен.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема
за установено следното:
По делото е безспорно установено, че на 29.09.2020 г. между двамата
ответници С. Б. и Р. Д. е сключен договор за покупко – продажба на недвижим
имот Апартамент №6, в жилищна сграда ЖСК“Сила“ по ул.“*** в град Русе,
обективиран с нотариален акт №157, том ІІ, рег. №3120, дело №254/2020 г. на
нотариус АМ, при цена на сделката 9900 лв., чийто собственик на имота е
ищецът Ф. Ж. М. придобил го по наследство. Безспорно е установено и че
ищецът е упълномощил с пълномощно №6828/19.08.2020 г., издадено от
нотариус ГГ, рег.№*** и район на действие Русе първия ответник С. Б. с право
от негово име и с последици за него да извършва всякакви действия на
управление и разпореждане с имота, при условия каквито уговори, да
получава уговореното плащане по сделката в брой или по бА.а сметка,
включително и да договоря сам със себе си.
В хода на съдебното производство е назначена и приета съдебно-
3
техническа експертиза, заключението по която съдът кредитира изцяло като
изготвено компетентно и обективно. Установена е пазарната стойност на
имота към момента на упълномощителната сделка и към дата 05.09.2024 г.
Според показанията на свидетелката С. М. преди 4 години Ф. М. е
изпитвал финансова нужда и тя му предоставила в заем 3500 лв., за което
подписали договор. Като гаранция получила от него нотариалния акт за
апартамента, който притежавал на ул. „***“ като уговорката им била, че ще му
върне акта, за който той твърдял че е оригинален, след като й върне парите.
Предоставената в заем сума все още не й е възстановена от ищеца, като
междувременно за съдействие е потърсила ответника С. Б. за когото знаела, че
е в близки отношения с него. С. Б. й казал, че и на него Ф. М. имал да връща
пари. Познавала Ф. М. като точен и честен човек, на когото можела да се
довери, предоставяйки му заема. Не е знаела Ф. М. да е имал финансови
задължения към други лица. Свидетелят ДА заявява, че познава
ответниците С. Б. и Р. Д., но не познава Ф. М.. Със С. Б. работили заедно, а с Р.
Д. били семейни приятели. Знаел за желанието на Р. Д. да закупи апартамент.
Направил е оглед на процесния апартамент с цел да се установи неговото
състояние, като на огледа се установило, че той е в окаяно състояние и в
остаряла сграда. Казал на Р. Д., че според него апартаментът струва 50 000 лв.,
като поне още толкова ще му трябват, за да се ремонтира. В последствие Р. Д.
му казал, че е закупил апартамента от собственика за около 80 000 – 90 000
лв., който имал задължения и затова се е налагало да го продаде. Р. Д. му
казал, че продавачът има финансови затруднения и задължения към други
лица. Не знае дали Р. Д. е купил апартамента директно от собственика или с
пълномощно от пълномощник.
Съдът кредитира показанията на свидетелите М. и А, като ги цени при
условията на чл.172 ГПК. Те възпроизвеждат лично възприети от тях
обстоятелства и са логични, непротиворечиви и обективни.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави
следните правни изводи:
Недействителността по чл. 40 ЗЗД се състои от два елемента – обективен
и субективен, чиято преценка, съгласно разясненията, дадени в пункт 2 към т.
3 от Тълкувателно решение № 5/12.12.2016 г. на ОСГТК на ВКС, следва да се
извършва от съда към момента на сключването на договора, с оглед
4
конкретните обстоятелства във всеки отделен случай. Първият елемент
(обективният) от фактическия състав на недействителността е договорът,
сключен от (чрез) представителя и насрещната страна по него (третото лице)
да е във вреда на (да уврежда) представлявания, като увреждането на
интересите му може да има най-различни проявни форми, една от които е
договорът да е сключен при неизгодни за него условия и предоставените на
пълномощника права да са упражнени превратно, макар и в рамките на
представителната му власт, като във всички случаи се има предвид обективно
увреждане на интересите на представлявания, което не е незначително.
Вторият елемент (субективният) от фактическия състав на
недействителността се изразява в "споразумяване" между представителя и
насрещната страна по договора (третото лице) за увреждането на
представлявания, което се свежда до недобросъвестност на представителя и
насрещната страна по договора (третото лице) относно увреждането на
представлявания, като не е необходимо да е налице изричен "сговор" между
тях да увредят представлявания, което би предполагало във всички случаи
намерение за увреждане и умисъл за това. В голяма част от хипотезите такива
случаи не са налице или са практически недоказуеми от страна на
представлявания. Това "споразумяване" между представителя и насрещната
страна е обективирано в самия недействителен договор, увреждащ
представлявания, което е първият елемент от фактическия състав. Поради
това, вторият елемент от този фактически състав е субективен и се изразява,
не винаги в общ сговор и общо намерение (цел) у представителя и насрещната
страна да увредят представлявания, а в тяхната недобросъвестност - и
двамата, знаят (осъзнават), че сключеният договор обективно уврежда
представлявания, като тази недобросъвестност също не се предполага, а
подлежи на доказване от страна на представлявания.
В настоящия случай уговорената в процесната сделка продажна цена от
9900 лв. е значително по-ниска /над 9 пъти/ от пазарната стойност на имота,
която към датата на договора за покупко-продажба съдът приема че е в размер
на 90810 лв., предвид установената с приетата по делото техническа
експертиза пазарна стойност към 19.08.2020 г., което обективно уврежда
интереса на ищеца. В случая вреда за ищеца е настъпила, тъй като с
действията на неговия пълномощник и другото недобросъвестно лице
(вторият ответник) е бил лишен от собствеността върху
5
наследения/притежавания от него недвижим имот на цена много по-ниска от
пазарната. Следва изрично да се подчертае, че представителството по
правило обслужва интересите на представлявания, поради което при
упражняване на представителната власт представителят е длъжен да се
ръководи изключително от тези интереси още повече, че ответникът Б. е знаел
за нуждата от средства и житейските несгоди, които ищецът е имал и
преживявал към датата на договора.
От свидетелските показания на свидетеля А става ясно, че вторият
ответник Д. ясно е съзнавал, че договорената цена на сделката е много под
пазарната и под действителната, спрямо преценката на свидетеля и негов
семеен приятел Д А. Знаел е че ищецът е бил в трудна житейска ситуация,
нуждаел се е от финансови средства и тази информация за ищеца той е
получил именно от първия ответник Б., което е белег за наличие на
недобросъвестност и при двамата.
Настоящият състав счита, че макар и доказана в настоящото
производство финансовата задлъжнялост на ищеца в размер на 18500 лв.(дълг
към св. М. в размер на 3500 лв. и дълг към първия ответник в размер на 15000
лв.), не обуславя продажбата на процесния имот на цена 9900 лв. при пазарна
стойност 90810 лв. Дори и първият ответник Б. да е предоставил на ищеца
посочените в разписките, издадени във връзка с Предварителен договор от
05.05.2020 г. парични средства в общ размер на 39600 лв. и предоставените
съгласно Договор за заем от 18.08.2020 г. парични средства в размер на 15000
лв., липсва житейска логика въз основа на която той да продаде процесния
имот на втория ответник Д. за цена 9900 лв. с цел уреждане на финансовите
им взаимоотношения без наличие на изрично волеизявление за тяхното
окончателно уреждане и погасяване. В настоящия процес твърденията на
ответниците за наличие на финансови отношения помежду им и тяхното
индивидуализиране по вид и размер остават недоказани. Следва да се
отбележи че предварителният договор за продажба на процесния имот е
подписан само от ответника Б. и свидетеля А, но не и от ищеца М..
При така установената фактическа обстановка настоящият иск следва да
бъде уважен.
Предвид изхода на делото в тежест на ответната страна следва да се
възложат разноските за държавна такса в размер на 437.45 лева, държавна
6
такса за вписване на исковата молба в размер на 43.75 лв., възнаграждение за
вещо лице в размер на 300 лв., както и за заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на 1000 лв.
Мотивиран така, Окръжният съд
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН на основание чл.40 ЗЗД, като
сключен във вреда на представляваното лице, договор за покупко-продажба на
недвижим имот, обективиран в нот. акт № 157/29.09.2020 Г.‚ TOM II, per.№
3120 дело №254/2020 r. no onuca на нотариус АМ, Нотариус с номер *** и
район на действие - Русенски районен съд, вписан в CB с вх. Per.
№9906/29.09.2020 г., акт №149 TOM 26, дело №5415, пo силата на който С. А
Б. е продал на Р. Т. Д. наследствения му апартамент, представляващ
САМОСТЯТЕЛЕН OБEKT B CГPAДA с идентификатор *** no KKKP,
одобрени със Заповед №PД-18-18/ 16.05.2007 г. на Изп. директор на АГКК, с
адрес на имота: град Русе, общ.Русе, обл.Русе, ул."***, a съгласно документ за
собственост AПAPTAMEHT № 6 в жилищна сграда ЖCK „Cuла“ no yл. "*** ,
със застроена площ oт 55,28 /петдесет и пет цяло и двадесет и осем стотни/
кв.м., състоящ се oт стая, хол, кухня, тоалетна-баня, антре и балкон, npu
граници: североизток - апаратамент нa СП и стълбището на вх. А,
северозапад-двора на кооперацията, югозапад - anартамент нa НИН oтгope -
апартамент нa ЙХП, отдолу - апартамент нa ЦМВ, заедно с избено помещение
№ 3/три/ със застроена площ 14,72 /четиринадесет цялo седемдесет и две
стотни/ кв.м., npu граници: северозапад-коридора на мaзaтa, югозапад-мазата
нa НИН югоизток-ул. "Гладстон", както и 1/16 /една шестнадесета/ ид.част oт
oбщaтa нa кооперацията маза-хладилник, разположена под мaзaтa на СЦЕ и
ГНЕ, заедно с таван №12 /дванадесет/ с площ 14,40 /четиринадесет цяло и
четиридесет стотни/ кв.м., състоящ се oт таванска стая, npu граници:
северозапад-ул. „***", северозапад-двора на кооперацията, югозапад-
стълбището нa вх. „А" и нaд нея таванско помещение npu същите граници,
заедно с 5,4111" ид.части oт общите части на сградата и така също на същия
процент идеална част от дворното място, обхващащо и застроената и
незастроената част, съставляващо парцел *** и 17 в кв.95 пo плaнa на гр.Pyce,
a съгласно Скица нa ПИ №*** г. нa AГKK-Русе, имотът представлява
7
ПОЗЕМЛЕН ИMOT с идентификатор *** пo KKKP, одобрени със 3аповед
№PД 18-18/16.05.2007 г. нa Изп. директор нa АГКК, с адрес на поземления
имот: гр. Русе, общ. Русе, обл. Русе, ул. "*** с площ 587 кв.м., трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване:
Средно застрояване /от 10 м. до 15 м/, номер пo предходен план 640 в кв.89,
при съседи: ***
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК С. А. Б., ЕГН **********,
адрес гр. Русе, ул. “*** и Р. Т. Д., ЕГН **********, адрес гр. Русе, ул. “*** да
заплатят на Ф. Ж. М., ЕГН **********, адрес гр. Русе, ул. „***“ № 2, вх.1, ет.2
сумата 1781 лв. - деловодни разноски пред настоящата инстанция.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВТАС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Русе: _______________________
8