Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 03.11.2021 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІ „Е”
въззивен състав, в публичното
заседание на седми
май две хиляди двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ИВАНКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЪР САНТИРОВ
мл.с. ЕВЕЛИНА МАРИНОВА
при секретаря Елеонора
Георгиева,
разгледа докладваното от съдия Сантиров гр. дело
№ 6840/2020 г. по описа на СГС, и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.
258 и сл. ГПК.
С Решение
№ 71998/13.04.2020 г., постановено по гр. д. № 26957/2018 г., по описа на СРС,
28-ми състав, са отхвърлени предявените от ищеца Д.И.Б. срещу ответника „А.н.и.“ АД, кумулативно
обективно съединени искове с правно основание чл. 79 ЗЗД за заплащане на сумата
от 1,00 лв., предявен като частичен иск от общо 750 лв., както иск по чл. 52 ЗЗД,
за заплащане на сумата от 1,00 лв., предявен като частичен иск от общо 6000 лв.
Със
същото решение ищецът е осъден да заплати на ответника на основание чл. 78, ал.
1 ГПК, вр. ал. 8 ГПК сумата от 100,00 лв., представляваща юрисконсултско
възнаграждение.
Срещу
така постановеното решение е подадена въззивна жалба от ищеца, чрез
пълномощника си – адв. Л.Д., с надлежно учредена представителна власт по
делото, в която са наведени оплаквания за неправилност на обжалваното решение
поради допуснати от СРС нарушения на материалния закон, съществени процесуални
нарушения и необоснованост. Поддържа, че неправилно първоинстанционният съд е
тълкувал двата договора като един – за поръчка, както и че ответната страна не
е изпълнила задължението си по договора-да представи нотариален акт за
собственост на имота. Твърди, че ответната страна е представила схема от АГКК,
както и удостоверение за тежести за различен имот, както и в предварителния
договор е фигурирал имот с идентификатор, различен от този на избрания от ищеца
имот. Сочи още, че ответното дружество е извършило непълна и неточна проверка,
които действия са довели до отлагане на сключване на окончателния договор за
избрания от ищеца имот, до допълнителни разходи, съставляващи претърпени
имуществени вреди, както и до претърпени неимуществени такива, изразяващи се в притеснение
и стрес породени от неточното изпълнение на договорните задължения от страна на
ответника. Моли съда да отмени решението и уважи предявените искове.Претендира
направените по делото разноски.
Въззиваемият
ответник - „А.н.и.“ АД, в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, е подал отговор на
въззивната жалба, с който оспорва жалбата по подробно изложените съображения и
моли съда да потвърди първоинстанционното решение и присъди направените по
делото разноски.
Жалбата е подадена в срока по чл. 259 ГПК, от
легитимирано лице - страна в процеса, като е заплатена дължимата държавна такса
за въззивното производство, поради което е допустима.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният
съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните
въззивни основания в жалбата.
Решението е валидно и
допустимо, постановено в рамките на правораздавателната власт на съдилищата по
граждански дела и в съответствие с основанието и петитума на искането за
съдебна защита.
Съдът, като съобрази доводите
на страните и събраните по делото доказателства, съгласно правилата на чл. 235,
ал. 2 ГПК, намира въззивната жалба за неоснователна по следните съображения:
От
представените по делото заверени копия от Договор за посредничество с купувач от
01.06.2017 г. и свързания с него Договор за гаранция с купувач от 05.06.2017 г.,
се установява, че между страните е възникнало и съществувало облигационно
правоотношение, по силата на договора за посреднически услуги ищецът -
доверител е възложил на ответника - довереник да посредничи при придобиването
на недвижим имот срещу уговорено възнаграждение в размер на 3%, но не по- малко
от 600 евро върху продажната цена на недвижимия имот, а по силата на Договора
за гаранция, имотът, за който агенцията се е задължила да посредничи е бил
индивидуализиран.
От процесния договор за поръчка се установяват и
задълженията на довереника, посочени в раздел II от същия, а именно: да
представи имоти съгласно търсенето на купувача; да извърши проверка на избрания
имот при желание на купувача по представени от собственика на имота документи
към сключване на предварителен и окончателен договор; да осигури информационно
обслужване на сделката до сключване на окончателен договор; да информира
купувача за предлагането на имоти; да получи възнаграждение в посочените размер
и срокове.
В p. III, т. 4.5. на договора е посочено, че възнаграждението на посредника се
дължи поради самия факт на свързване на страните по сделката. В този смисъл, за
да се приеме, че услугата по посредничество е извършена от посредника, е
необходимо да се установи, че от договора са произтекли целените последици -
свързване на доверителя с трети лица и сключване на окончателен договор между
тях, видно от представения нотариален акт за продажба на недвижим имот, находящ
се на стр. 52 от първоинстанционното дело.
От представения предварителен договор от 05.07.2017 г.
и анекса към него от 11.08.2017 г., както и договора за покупко-продажба на
недвижим имот сключен във формата на нотариален акт от 12.12.2017 г., е
установено обстоятелството, че посредникът е изпълнил основното си задължение,
като е свързал доверителя с трети лица и в резултат на действията на посредника
се е стигнало до сключване на договор между тях.
По силата на Договора за гаранция с купувач от
05.06.2017 г. от страна на купувача е предадена гаранция за закупуване на имот,
находящ се на адрес в гр. София, ул. „******, като ответникът е поел задължение
да договори конкретните условия. В т. 2.3. от договора е уговорено, че ищецът -
купувач изрично заявява желанието си преди сключване на предварителен договор
да бъдат представени следните документи: Нотариален акт за собственост и други
документи свързани със собствеността на посочения имот. Счита се, че
дружеството е изпълнило задълженията си, ако продавачът е потвърдил, че приема
уговорените условия, съгласно т. 4 от договора за гаранция.
От представените преводни нареждания от ищеца за
заплатено капаро и заплатено възнаграждение на ответника се установява
изпълнението на насрещните задължения на ищеца по договора за поръчка.
Оплакването на въззивника, че в предварителния договор
е описан имот с различен идентификатор от този на имота, договорен между
страните, поради което страните са сключили анекс към предварителния договор, с
предмет договорения имот, с правилния му идентификатор, както и са договорили
нова дата за сключването на окончателен договор, а именно 12.12.2017 г., което
довело до сериозно отлагане на окончателния договор, е неоснователно, тъй като
окончателния договор, видно от представеното заверено ксерокопие от Нотариален
акт № 190, том. IX, рег. № 14926, нот.дело № 1600 от 2017 г., е сключен
на уговорената в анекса към предварителния договор дата. В анекса страните са
посочили и правилния идентификатор на избрания от ищеца имот, като по този
начин предварителният договор, заедно със сключения анекс към него съдържат
всички съществени елементи на бъдещия окончателен договор, поради което
настоящата съдебна инстанция счита, че оплакването на въззивника, че едно
евентуално бъдещо производство по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за привеждане на
предварителния договор в окончателен би било неуспешно, поради факта, че
идентификатора на имота, който бил описан в предварителния договор принадлежал
на друг, различен от избрания от купувачите имот, също е неоснователно, тъй
като допуснатата грешка на идентификатора в предварителния договор е била
отстранена с подписването на последващия анекс. За пълнота на изложението
следва да се отбележи, че сключеният в границите на чл. 9 от ЗЗД договор обвързва страните със силата на закон, съгл. чл. 20а, ал. 1 от ЗЗД, аналогична обвързаност произтича и от измененията на договора, за които
страните са постигнали общо съгласие в съответствие с разпоредбата на чл. 20а,
ал. 2 от ЗЗД, както първоначално сключеният договор, така и
измененията към него, изискват всяка от страните да изпълнява поетите
задължения по начина, указан в тях. С оглед изложеното неоснователни
са оплакванията на въззивника в тази насока, след като самият той е
предоговорил условията досежно промяна на датата за сключване на окончателния
договор с подписването на анекса към предварителния договор и няма как да бъде
търсена отговорност от агенцията за недвижими имоти, тъй като тя не е страна
нито по предварителния договор, нито по анекса към него, както и не носи
отговорност за задълженията, които страните са поели по тях.
Относно оплакването на въззивника-ищец, че агенцията била длъжна на
основание чл. 2.2 от Договора да направи проверка на собствеността на имота, настоящата
съдебна инстанция споделя изводите на първоинстанционния съд, че разходите по проверката на тези документите, удостоверяващи правото на
собственост върху имота, само по себе си не може да доведе до отговорност на
агенцията-посредник, тъй като е задължение на ищцата, която от своя страна сама
е решила да ползва квалифицирана правна помощ за това, поради което направените
разходи в размер на 750 лв. следва да са за нейна сметка. Още повече, че от
представената кореспонденция между страните е видно, че агенцията е извършвала
проверки по собствеността на имота, в т.ч. дали имотът е общинска собственост,
като следва да се отбележи, че посредническата агенция не носи отговорност за
това с какви документи разполагат продавачите на имота. За
пълнота следва да се отбележи, че продавачът може да черпи правата си не от констативния
нотариален акт, а от договора за продажба от 1935 г., както и от конститутивното
съдебното решение за делба, т.к. констативният нотариален акт не прехвърля
собственически права, а само съдържа констатация на нотариуса досежно
принадлежността на правото на собственост, съответно, не се ползва с материална
доказателствена сила относно тази констатация.
В
заключение следва да се отбележи, че вида на титула за собственост, с който
продавачът се легитимира като собственик ще зависи от начина, по който е
придобил съответното право на собственост, и не е задължително винаги да е
обективиран във формата на нотариален акт. В настоящия случай ответното
дружество се е снабдило с всички документи, които са били налични за съответния
имот и които касаят собствеността му, свързала е двете страни по окончателния
договор, който е сключен, с което е изпълнила поетите задължения по договора за
посредничество и договора за гаранция. Преценката дали тези документи
удостоверяват продавача като собственик на имота, не са годни да го удостоверят
като такъв или не са достатъчни, в никакъв случай не принадлежи на
посредническата агенция. Такава преценка следва да бъде извършена единствено от
нотариуса, още повече, че разпоредбата на т. 2.2, раздел II, от договора вменява извършване на проверка
за ответното дружество, но само по представени от собственика документи, и то
при желание на купувача, като с наемането на адвокат, чрез конклудентни
действия, ищец не е изявил такова желание.
Тъй като крайните правните изводи на двете съдебни
инстанции съвпадат изцяло, обжалваното решение следва да бъде потвърдено, а
предявената жалба отхвърлена.
С оглед изхода на делото пред настоящата съдебна
инстанция и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, във вр. с чл. 273 ГПК въззивникът следва да бъде осъден да заплати на въззиваемия реално направените
разноски пред настоящата инстанция разноски за адвокатско възнаграждение в
размер на 600,00 лв. по представения договор за правна защита и съдействие.
С оглед на цената на иска въззивното решение не
подлежи на касационно обжалване по правилата на 280, ал. 3, т. 1 ГПК, във вр. с чл. 69, ал. 1, т. 1 ГПК.
Така мотивиран Софийски градски
съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 71998/13.04.2020 г., постановено по гр.
д. № 26957/2018 г. по описа на СРС, 28-ми състав.
ОСЪЖДА Д.И.Б.,
ЕГН **********,*** – адв. Л.Д., да заплати на „А.н.и.“ АД, ЕИК *********, на основание чл.
78, ал. 3 ГПК,
във вр. с чл. 273 ГПК, сумата от 600,00 лв., представляващи разноски
за адвокатско възнаграждение пред настоящата съдебна инстанция.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не
подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: