№ 428
гр. София, 28.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на седемнадесети март през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Елизабет Петрова
Членове:Катерина Рачева
Мария Райкинска
като разгледа докладваното от Катерина Рачева Въззивно гражданско дело
№ 20211000503079 по описа за 2021 година
при участието на секретаря Теодора Ставрева, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по въззивна жалба от „ГРИЙНЛАЙФ-КАВАЦИТЕ”
ЕООД, ответник в първоинстанционното производство, чрез адвокат М. А. срещу решение
264066 от 18.06.2021 г. на Софийски градски съд по гр.д. 14723/2018 г., I гражданско
отделение, 16 състав, с което дружеството е осъдено да заплати на М. Л. А. на основание
чл. 55, ал. 1, предл. 3, вр. чл. 87, ал. 2 ЗЗД, следните суми: 13 590 евро – продажна цена за
Офис 1G, с идентификатор № 67800.10.649.4.1, в сграда G, с площ от 17,20 кв.м.; 16 130
евро – продажна цена за Офис 2D, с идентификатор № 67800.10.649.2.5, в сграда D, с обща
площ 17,92 кв. м.; 34 330 евро – част от продажна цена за апартамент F3, с идентификатор
№67800.10.649.3.11, в сграда F, с обща площ 67,98 кв. м., заплатени от ищцата на ответника
по развалени три предварителни договора от 17.07.2007 г., за покупко-продажба и
строителство на недвижими имоти, находящи се в гр. ***, ваканционно селище „PARADISE
DUNE-BEACH&SPORT RESORT“, местност „***“, ведно със законната лихва върху всяка
от трите суми, считано от дата на предявяване на исковата молба (05.11.2018 г.), до
окончателното погасяване на дълга.
Във въззивната жалба се поддържа неправилност и незаконосъобразност на решението.
Твърди се, че тъй като никоя от страните по трите договора не е направила изявление за
развалянето на договора, правото на разваляне се е погасило с изтичането на пет години,
считано от 10.10.2009 г. (100 дни след 30.06.2009 г.) предвид уговорките в чл. 5.3.2 и чл. 5.4
от трите договора. Поради това правната квалификация на иска следва да е чл. 59, ал. 1 ЗЗД
и съдът е следвало да уважи възражението за изтекла погасителна давност за претенциите за
неоснователно обогатяване.
Подаден е отговор на въззивната жалба от страна на ищеца, в който се поддържа
нейната неоснователност. Твърди се, че жалбата е бланкетна и се свежда до оплакването, че
съдът неправилно не е приел, че исковете са погасени по давност. За съдебно заседание е
постъпила молба, в която се допълва, че уговорките в чл. 5.3.2 и чл. 5.4 от трите договора
дават само възможност на купувача, а не го задължават да развали договорите. Претендират
1
се разноски за въззивната инстанция.
Жалбата е подадена в срок и е допустима. Не са направени доказателствени искания от
страните и въззивният съд не е събирал нови доказателства.
В становище за заседанието ответникът по жалбата и в писмена защита въззивният
жалбоподател поддържат изложените вече съображения.
При извършената служебна проверка на основание чл.269 от ГПК, съдът намира, че
обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентния съд, в
изискуемата от закона форма, по допустим иск, предявен от и срещу процесуално
легитимирани страни, поради което е валиден и допустим.
По правилността на обжалвания акт във връзка с оплакванията и доводите на страните
въззивният съд намира следното.
Предявени са искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предложение трето във връзка с
чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Пред въззивната инстанция не е спорно и се установява от доказателствата,
че между страните по делото са били сключени три предварителни договора от 17.07.2007 г.
за покупко-продажба и строителство на три недвижими имота: Офис 1G, Офис 2D и
Апартамент F3 в гр. ***, ваканционно селище „PARADISE DUNE-BEACH&SPORT
RESORT“. Ищцата е заплатила продажна цена за всеки имот съответно 13 590 евро, 16 130
евро и 34 330 евро.
Срокът за подписване на окончателен договор по представените предварителни
договори е 30.12.2008 г. или друга дата след 30.12.2008 г., писмено договорена между
страните, в който срок продавачът следва да е получил разрешение за ползване и да покани
купувача за подписване в нотариална форма на окончателен договор. (по трите договора т.
1.21 от раздел I е с едно и също съдържание). С анекс № 2 от 22.07.2008 г. към
предварителните договори страните са изменили срока на договора, като са приели, че
окончателен договор следва да се сключи на 30.06.2009 г. или друга дата след 30.06.2009 г.,
писмено договорена между страните. На 29.01.2009 г. ищцата е получила от ответника
покана да подпишат окончателен договор за всеки от трите имота в периода 15.02.2010 до
31.05.2010 г., но тя не се е явила в посочения срок. На 06.12.2013 г. ответникът е продал на
трето лице - „Нов хоризонт-София“ ЕАД и трите имота с нотариален акт №90, том 50, вх.
peг. №15708.
Според създадената задължителна практика, обективирана в постановените реда на
чл.290 ГПК: решение № 21/30.06.2015г. по т.д. № 1107/2012г. на ВКС, I т.о.; решение №
178/12.11.2010г.по т.д. № 60/2010 г. на ВКС, II т.о., решение № 233/21.12.2013 г. по т.д. №
514/2012 г. на ВКС, I т.о., правото да се развали двустранен договор е преобразуващо по
своя характер. Същото се упражнява с едностранно волеизявление и възниква при наличие
на неизпълнение по един двустранен договор. В чл. 87, ал. 1 ЗЗД са уредени елементите от
фактическия състав, като общото правило е, че договорът се разваля от изправната страна с
извънсъдебно едностранно изявление до длъжника, като упражняването на това право се
предпоставя от предупреждение, свързано с искане за изпълнение в подходящ срок, както и
с изявление, че договорът се смята за развален в случай на неизпълнение в дадения срок.
Кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако
изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то
е станало безполезно, или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в
уговореното време. (чл. 87, ал. 2 ЗЗД)
С прехвърлянето на имотите на трето лице продавачът се е поставил в невъзможност да
изпълни задължението си за прехвърляне на собствеността на купувача и тази невъзможност
не се дължи на обективни причини. Неизпълнението е съществено с оглед интереса на
ищцата и за нея е възникнало правото да развали договорите, без да дава подходящ срок за
изпълнение. Правото на разваляне е упражнено с подаване на исковата молба. Последното
не е погасено по давност, тъй като е възникнало от момента на неизпълнението - 06.12.2013
г., а исковата молба е подадена на 05.11.2018 г. Исковете за връщане на платената по
2
предварителната договори цена, както и за законна лихва от деня на исковата молба до
плащането, са основателни.
По повод оплакванията във въззивната жалба съдът излага следните съображения.
Вярно е, че с исковата молба се осъществява едностранно разваляне на договорите от
ищцата, тъй като чрез петитума се претендират последиците от развалянето. Вярно е също
така, че в исковата молба не се твърди някоя от страните да е направила волеизявление за
разваляне на договора и то да е достигнало до другата страна преди подаване на исковата
молба. Неоснователен е обаче доводът, че изявление за разваляне е направено за първи път
на 28.09.2020 г. в молбата на процесуалния представител на ищцата. Искът за връщане на
платената цена като последица от развалянето е достатъчен за надлежното упражняване на
правото на разваляне.
Неоснователен е и доводът, че с исковата молба не е направена правна квалификация
на исковете с посочване на конкретно правно основание, тъй като правната квалификация е
задължение на съда. Достатъчно в тази връзка е наведеното твърдение, че и трите
предварителни договора са развалени по вина на ответника, тъй като имотите са продадени
на трето лице, както и че е налице невъзможност да се изпълни поетото с процесиите
договори задължение за прехвърляне на собствеността, тъй като имотите вече не са
собственост на ответното дружество. Това положение не е спорно още в практиката на ВС,
като е потвърдено и от практиката на ВКС в решение №178/12.11.2010 по дело №60/2010 на
ВКС, ТК, II т.о. изрично по материалноправния въпрос относно извънсъдебния начин на
разваляне на договора: възможно ли е договорът да бъде развален с връчване на препис от
исковата молба на ответника. В последното е цитирано решение № 286/26.02.1996г. по гр.
дело № 1294/1995 г. на ВС на РБ, V г. о., според което в исковата молба, с която се
претендират последиците от развалянето на договора, имплицитно се съдържа
предупреждение и волеизявление за разваляне на договора поради неизпълнение на
задължения на другата страна.
Неоснователни са аргументите, черпени от чл. 5.3.2 от предварителните договори,
според които в случай, че забавата продължи повече от 100 (сто) дни, купувачът има право
да иска едностранно прекратяване на този договор, за което същият е длъжен да уведоми
продавача. Вярно е, че съгласно анексите от 18.07.2008 г. чл. 1.2 се изменя съдържанието на
чл. 1.21 от предварителните договори, като: „срок на договора или срок за подписване на
окончателния договор придобива следния смисъл: „1.21. срокът на договора или срок за
подписване на окончателния договор означава 30.06.2009 г. или друга дата след 30.06.2009
г., писмено договорен между страните, в който срок продавачът следва да е получил
разрешение за ползване по отношение на жилището и да покани купувача за подписване в
нотариална форма на окончателния договор за покупко-продажба на жилището в гр. ***.
Чл. 5.3.2 от предварителните договори предоставя възможност на купувача да развали
договора при забава от страна на продавача да спази срока за подписване на окончателен
договор. От една страна, купувачът има право, но не е длъжен да развали договорите, а от
друга страна текстът има предвид невъзможност на купувача да спази срока за подписване
на окончателен договор поради забавяне на разрешението за ползване или други фактори,
свързани със строителния процес. В настоящото производство купувачът е упражнил
правото си на разваляне поради прехвърляне на имотите на трето лице, а не поради неспазен
срок за сключване на окончателен договор. Ето защо не може да бъде споделен доводът, че
иск с правно основание чл. 87 от ЗЗД може да бъде предявен в 5 - годишен срок, считано от
10.10.2009 г. (100 дни след 30.06.2009 г.) и срокът за това е изтекъл на 10.10.2014 г. За
пълнота следва да се отбележи, че развалянето в случая е извънсъдебно, независимо че се
упражнява с подаване на исковата молба.
От значение за спазване на срока по чл. 87, ал.5 ЗЗД е в кой момент кредиторът е
изявил спрямо длъжника воля за разваляне на договора – отправяне на извънсъдебното
изявление или подаване на исковата молба при съдебно разваляне. При сключен в писмена
форма договор, предупреждението, на основание чл.87, ал.1, изр.2 ЗЗД също следва да се
направи писмено. То може да се отправи по пощата, чрез нотариална покана или с исковата
3
молба (Р. № 76 по т.д. № 1037 / 2016 г., Първо ТО на ВКС).
Неоснователен е аргументът, че правната квалификация на така предявените искове не
може да е чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, а трябва да е чл. 59, ал. 1 от ЗЗД и тъй като ищцата не
разполага с друг иск поради изтичане на срока за иск с правно основание чл. 87 от ЗЗД,
съединен с иск по чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД. Няма спор в практиката и теорията, че искът с
правно основание чл. 59 ЗЗД е субсидиарен и възниква само когато липсва друго средство за
защита. В конкретния случай предварителните договор са развалени с едностранното
изявление на ищеца поради неизпълнение на задълженията на ответника да му продаде
имота, при което е налице хипотезата по чл. 55 ал. 1 пр. 3. Давностният срок не е започнал
да тече от деня на плащането на сумите и към подаването на настоящата искова молба не е
изтекъл. Давността по отношение на третия фактически състав на чл. 55, ал. 1 ЗЗД, започва
да тече от деня на отпадане на основанието съгласно т. 7 от Постановление № 1 от
28.V.1979 г. по гр. д. № 1/79 г., Пленум на ВС. В случая това е денят на подаване на
исковата молба, когато е упражнено правото на разваляне на договора - 05.11.2018 г.
Неоснователен е поддържаният в с.з. пред въззивната инстанция довод за липса на
представителна власт на адвоката на ищцата. На такава липса може да се позовава
единствено мнимо представляваното лице, но не и насрещната страна по спора.
Поради съвпадане на изводите на двете инстанции решението следва да бъде
потвърдено. Предвид оставянето на въззивната жалба без уважение на ответника по нея се
дължат разноски съобразно представения списък и доказателства за извършването им в
размер на 2500 ( две хиляди и петстотин) лева за адвокатски хонорар.
С тези мотиви, Апелативен съд – София, 1 състав
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 264066 от 18.06.2021 г. на Софийски градски съд по
гр.д. 14723/2018 г., I гражданско отделение, 16 състав.
ОСЪЖДА „ГРИЙНЛАЙФ-КАВАЦИТЕ” ЕООД да заплати на Л. А. М. на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК разноски за въззивната инстанция в размер на 2500 ( две хиляди и
петстотин) лева за адвокатски хонорар.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в едномесечен срок от връчването му на страните
пред ВКС по реда на чл.280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4