Р
Е Ш Е Н И Е
№ 418/29.01.2020 г.
гр. В.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД,
ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХХ състав, в
открито съдебно заседание, проведено на четиринадесети октомври две хиляди и
деветнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ОРЛИН ЧАРАКЧИЕВ
при участието на секретаря Ани Динкова,
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 14519 по описа на съда за 2018 г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по предявени от Ю.Р.Е., ЕГН ********** и Т.М.Е., ЕГН **********,
двамата с постоянен адрес *** срещу „Д.И.“ ЕООД, ЕИК *, със седалище и адрес на
управление:***, субективно и обективно-кумулативно съединени искове с правно
основание чл. 195, ал. 1, предл.1 от ЗЗД, вр с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД и чл. 195,
ал.1, предл.1 от ЗЗД, вр. с чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД, както следва: за разваляне
на договор за покупко-продажба на Паркомясто № * на две нива – паркинг система
"Swiss park", на сутеренен етаж, на кота „-
4,3 м“, с площ от * кв.м., находящо се в жилищна сграда в гр. В., ул. "З."
№*, при граници за паркомястото по архитектурен проект: маневрено пространство,
паркомясто № *, изба № * и стълбище, ведно с полагащите се към паркомястото *
ид.ч. от маневреното пространство с чиста площ от 132,57 кв.м., 1,1700 % ид.
части, равняващи се на 4,77 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и 1,1700 %
ид.ч. от правото на строеж върху поземления имот, което паркомясто се явява
идеална част от подземен паркинг, находящ се на етаж „-1“ - сутерен, на кота „-4,03
м“ в жилищна сграда в гр. В., ул. „З.“ № *, който подземен паркинг представлява
самостоятелен обект с идентификатор *, обективиран в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № * г. на нотариус О. С.с peг. № * в НК, поради
недостатъци на продадения недвижим имот, които съществено намаляват неговата
годност за обикновено ползване и за предвиденото в договора употребление като
паркомясто; за осъждане ответника да върне получената от него продажна цена от 7000,00
евро по разваления договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт
№ * г., както и сумата от 952,37 лв., представляваща сбор от сторените от
ищците разходи по прехвърлянето на собствеността върху недвижимият имот за
нотариални такси, платен местен данък и държавна такса за вписване на нотариалния
акт.
В исковата
си молба ищците Ю.Р.Е. и Т.М.Е., чрез адв. В.Т., излагат че са
съпрузи, които живеят и работят във Федерална република Г. Сочат, че на
08.07.2016 г. Т.М.Е. сключила с ответника предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти, в който е инкорпориран и договор за
строителство съобразно който „Д.И.“ ЕООД се задължава да построи със свои
собствени средства и да продаде на ищцата с окончателен договор, недвижим имот,
находящ се в жилищна сграда построена съгласно разрешение за строеж № * г. в
поземлен имот с идентификатор * по КККР на гр. В., представляващ подземен гараж
/паркомясто/ № 9/10 (девет/десет), на сутеренен етаж, на кота „-4,05“, със
застроена площ 13.45 кв.м., при граници: от югоизток - подземна улица, от
северозапад ул. „Света Ирина“, от югозапад - стълбище, от североизток -
ПМ11/12, както и полагащите се към имота проценти идеални части от общите части
и от правото на строеж върху поземления имот срещу сумата от 7000,00 евро,
която купувачът се задължил да заплати както следва – 1000,00 евро при
подписването на предварителния договор по банков път и 6000,00 евро при изповядване
на окончателната сделка. Ищците излагат, че съобразно постигнатата договорка купувачът
Т.М.Е. заплатила в полза на ответника
сумата от 1000,00 евро в деня на подписване на предварителния договор с дебитно
авизо от 08.07.2016 г. Сочат, че не са имали намерение да купуват процесното
паркомясто, а само апартамент № 14 в същата сграда, но в деня на подписването
на предварителния договор ответникът поставил допълнително условие и заявил, че
апартаментът се продава само заедно с паркомястото.
Ищците
поддържат, че преди и по време на подписването на предварителни договор нито
управителя на дружеството, нито негов служител са показали на купувача как
изглежда Паркомясто № 9/10, тъй като сградата била в строеж и практически не било
възможно да се направи оглед на подземния паркинг, а само на апартамента.
Твърдят, че представляващият дружеството заявил, че въпросното паркомясто се
намира в подземен гараж. Сочат, че след сключването на предварителния договор от
08.07.2016 г. ищцата се върнала в Германия, а на 26.09.2017 г. между нея и
ответникът бил сключен окончателен договор, оформен в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № * г. на нотариус О. С.с peг. № * в НК, по
силата на който ответникът продал срещу 2500,00 евро на ищцата следния недвижим
имот: паркомясто № 9/10 на две нива – паркинг система "Swiss
park", на сутеренен етаж, на кота “-
4,03 м”,
с площ от 13.45 кв.м., находящо се в жилищна сграда в гр. В., ул. “З."
№ 18, при граници за паркомястото по
архитектурен проект: маневрено пространство, паркомясто № *, изба № 1 и
стълбище, ведно с полагащите се към паркомястото 1/12 ид. ч.
от маневреното пространство с чиста площ от 132,57
кв.м., 1,1700 % ид.
части, равняващи се на 4,77 кв.м.
ид. ч. от общите части на сградата и 1,1700%
ид. ч.от правото на строеж върху поземления имот,
което паркомясто се явява идеална част от подземен паркинг, находящ се на етаж
„-1” - сутерен, на кота “-4,03 м"
в жилищна сграда в гр. В., ул. “З.”
№ 18, който подземен паркинг представлява самостоятелен обект с идентификатор *. Твърди
се, че посочената в нотариалния акт продажна цена от 2500,00 евро е симулативна
и не отговаря на действително уговорената от страните и платена от ищците цена,
като в тази връзка оспорват съдържанието на процесния нотариален акт досежно
волеизявленията на страните, че са уговорили продажна цена от 2500,00 евро.
Поддържа се, че в деня на нотариалното изповядване на сделката ищцата Т.Е. заплатила
на ответника 1500,00 евро по банков път и 4500,00 евро в брой срещу разписка,
като така общо заплатената продажна цена за паркомястото, достигнала
уговорената в предварителния договор от 7000,00 евро, отчитайки заплатената при
неговото подписване сума от 1000,00 евро. Твърдят, че преди и в деня на
подписването на окончателния договор ответникът отново не показал паркомястото
на купувача, тъй като все още в сградата се извършвали довършителни работи и
практически нямало достъп до подземния гараж, където по това време било тъмно и
нямало работещо осветление, независимо, че сградата имала разрешение за
ползване. Излагат, че както към момента на подписване на предварителния
договор, така и към датата на окончателната сделка, ответникът уверявал ищците,
че паркомясто № 9/10 се намира в подземния гараж без да споменава други
подробности. След сключването на окончателния договор на 26.09.2017 г. ищцата
отново се върнала в Г. През юли 2018 г. ищците пристигнали в България за
няколко дена и решили да използват паркомястото, но не могли да разберат как се
стига до подземния паркинг. Впоследствие установили, че в подземния гараж все
още нямало работещо осветление, тъй като се извършвали довършителни дейности. С
помощта на съседи разбрали, че за да паркират автомобила си в подземния гараж,
трябва да използват платформа монтирана в единия край на сградата, както и да
се снабдят с дистанционно управление за подаване на команди към платформата,
върху която автомобилът се позиционира и спуска до подземния етаж. Ищците твърдят, че до този
момент ответникът не им бил съобщил за тази съществената особеност, а именно че
паркомястото всъщност е на две нива и за паркиране се използва платформа, а до
паркинга не е осигурен достъп на автомобилите на собствен ход. Ищците
поддържат, че след много уговорки и разговори със съседи успели да се снабдят с
дистанционно за платформата и да спуснат с нея семейния автомобил до подземния
гараж. Установили, че някои от паркоместата са с изградени масивни стени и
монтирани подвижни твърди ролетни щори и на практика представляват покрити
гаражи. От съседи разбрали, че паркомястото им е в дъното на паркинга. Ищците
останали много изненадани от вида му, тъй като представлявало подстъп към
аварийния изход на подземния паркинг. Отстрани паркомястото граничело с малка
ниша под стълбището на аварийния изход. При опитите за паркиране се оказало, че
от страничните врати до стената остава разстояние около 20-25 см., поради което
не било възможно да се слезе от автомобила. Ищците твърдят, че една трета от
дължината на автомобила (около 1,50 м) останала извън очертанията на
паркомястото и заела почти половината от ширината на входа на съседното
паркомясто № *. Така паркирано МПС-во напълно органичавало достъпа до аварийния
изход. Ищците сочат също, че на стената в дъното на паркомястото бил монтиран
масивен общ водомер на сградата, към който имало изолирани водопроводни тръби с
голям диаметър. На същата стена стърчали няколко набити метални пръчки от
арматурно желязо, които крепели водомера и тръбите към стената. Ищците излагат,
че на страничната стена разположена срещу страната на аварийния изход бил
монтиран въздухопровод, който допълнително стеснявал мястото за паркиране.
Сочат, че паркомястото не може да се използва за паркиране на автомобил с
нормални размери и страда от толкова съществени недостатъци, че практически го
правят негодно, както за обикновено, така и за предвиденото в договора
употребление. Ищците уведомили управителя на дружеството В.Т. Дилов за
недостатъците на продадената ни вещ, както и за желанието им да бъде върне
платената цена и разноските за продажбата, но той им обяснил, че няма вина за
това, че паркомястото не може да се използва по предназначение, както и че може
да обезщети ищците, но не с пълния размер на продажната цена и че ще да накара
някой да начертае линиите на паркомястото. Обяснил също, че собственикът на
съседното място бил отговорен за това, че паркомястото на ищците не може да се
използва. Ответникът бил уведомен относно недостатъците на продадената вещ също
и с нотариална покана и покана изпратена с препоръчано писмо, с която ищците
дали срок до 30.08.2018 г. за доброволно уреждане на взаимоотношенията, с
предложение да прехвърлят обратно паркомястото, а дружеството да върне
продажната цена от 7000,00 евро. Ответникът бил предупреден, че ако не
съдейства за доброволно уреждане на взаимоотношенията, ищците ще считат
договора за развален и ще искат връщане на платената от цена, ведно с
разноските по продажбата в размер на 952,37 лв. Нотариалната покана била
връчена на 17.09.2018 г. по реда на чл. 47 от ГПК със залепване на уведомление,
а поканата изпратена с препоръчано писмо била получена от управителя на
дружеството на 24.08.2018 г. В дадения срок не последвало доброволно
изпълнение. По изложените съображения молят предявените искове да бъдат уважени.
Претендират разноски.
В срока по
чл. 131, ал. 1 от ГПК ответникът „Д.И." ЕООД е депозира отговор на
исковата молба, чрез адв. адв. Н. Й., с който оспорва иска като неоснователен.
Не оспорва, че между страните е сключен процесния предварителен договор, като
поддържа, че страните по него са изпълнили задълженията си в уговорения срок и
окончателния договор бил сключен на 26.09.2017 г. Излага, че за строежа от ДНСК
било издадено Разрешение за ползване № * г., както и че не съществуват пречки за ползването на процесното
паркомясто. Прави възражение за погасяване по давност на иска по чл.195, ал.1,
предл.1 от ЗЗД, тъй като едногодишният срок за предявяване на иска е изтекъл на
26.09.2018г., а исковата молба е депозирана в съда на 28.09.2018г. Възразява при
подписване на предварителният договор за закупуване на апартамент № 14 да е
поставял условие пред ищците да закупят паркомястото в сградата. Поддържа, че
към датата на сключване на предварителният договор сградата била завършена с
акт обр. 14, а акт обр. 15 е подписан няколко
дни след сделката - на 20.08.2016 г. Поради това, ищците са имали обективна
възможност да действат с грижата за добър стопанин и да огледат на място както
апартамента, така и паркомясто № 9/10 в подземния паркинг на сградата.
Ответникът сочи, че при приемане на сградата с акт обр. 15 всички строителни
работи са приключили, проектантите и възложителите правят оглед за изпълнение
на строежа в съответствие с архитектурните проекти. Поддържа, че към момента на
сключване на процесния окончателен договор сградата, включително подземния
гараж, където попада паркомясто 9/10, е била с разрешение за ползване, което
сочи, че изискванията на закона са били изпълнение, а електрозахранването е
било подаден. Сочи, че твърдените недостатъци са такива, които могат да бъдат
забелязани при обикновен преглед. Наред с това ищците са можели да проверяват
изпълнението на строителството във всяко време, стига да не пречат на
изпълнението, както и при приемането на работата да направят всички възражения
за неправилно изпълнение. Оспорва, че купувачите не са били уведомени, че
ползването на паркомястото е свързано с ползване на етажния подемник в
подземния гараж, тъй като това обстоятелство е отразено в архитектурните
проекти и обяснителната записка към тях, в нотариалният акт, в който е
обективирана продажбата, както и в проектната документация, акт обр. 15 и акт
обр.16, с която ищците са подробно запознати. Твърди, че на ищците било
обяснено, че в деня на сделката трябва да си вземат дистанционно управление за
етажния подемник от техническият ръководител, който е на обекта и ги очаква, но
те бездействали. Излага, че купувачите са имали възможност да установят
недостатъците, но сами са се поставили в невъзможност да узнаят за тях, като са
проявили незаинтересованост и бездействие, и така продавачът се е освободил от
отговорност. Твърди, че паркомясто 9/10 отговаря на архитектурният проект и
възразявам, че не може да бъде използвано, не може да се маневрира, както и че
ограничава подстъпът към авариен изход. В условията на евентуалност излага, че
ползването на паркомястото е затруднено, тъй като собственикът на паркомясто
7/8 неправомерно е изградил тухлени стени, граничещи със паркомясто 9/10, след
въвеждане на сградата в експлоатация, а стените затрудняват нормалното
маневриране и евентуално пречат на свободното ползване на процесното
паркомясто. Възразява срещу твърденията, че управителят на дружеството е
избягвал срещи с ищците и сочи, че при срещите на страните е постигнат
консенсус, че купувачите се затрудняват да ползват паркомястото си поради
незаконно изградената стена на паркомясто № 7/8, а не по вина на продавача.
Ответникът възразява да е получавал нотариална покана и покана с препоръчано
писмо, с които да е уведомен за процесните недостатъци.
По
изложените съображения моли за отхвърляне на исковете и присъждане на разноски.
След съвкупна преценка на доказателствата по
делото, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
По делото не е спорно обстоятелството, че ищците Ю.Р. Ешрефи Т.М.Е. са съпрузи.
Като доказателство по делото е приложен предварителен договор от 08.07.2016
г. за покупко-продажба, с чл. 1, т.2 от който ответникът „Д.И." ЕООД се
задължил да построи със свои собствени средства и да
продаде на ищцата Т.М.Е. с
окончателен договор, недвижим имот, находящ се в жилищна сграда построена
съгласно разрешение за строеж № * г. в поземлен имот с идентификатор * по КККР
на гр. В., представляващ подземен гараж /паркомясто/ № * (девет/десет), на
сутеренен етаж, на кота „-4,05“, със застроена площ 13.45 кв.м., при граници:
от югоизток - подземна улица, от северозапад ул. „Света Ирина“, от югозапад -
стълбище, от североизток - ПМ11/12, както и полагащите се към имота проценти
идеални части от общите части и от правото на строеж върху поземления имот. В чл. 2 е уговорена цена
от 7000,00 евро, както и че в деня на подписване на предварителния
договор Т.М.Е. заплатила в полза на ответника сумата от 1000,00 евро, а остатъкът от 6000,00 евро следвало да бъде заплатен в брой в срок до 30
дни от представяне на удостоверение за въвеждане в експлоатация (разрешение за
ползване) за сградата.
Видно от приложения препис от Нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № * г. Т.М.Е. и ответника „Д.И." ЕООД подписали на
26.09.2017 г. Договор за покупко-продажба на паркомясто № * на две нива – паркинг
система "Swiss park", на сутеренен етаж, на кота “- 4,03 м”, с площ
от 13.45 кв.м., находящо се в жилищна сграда в гр. В., ул. “З." № *, при
граници за паркомястото по архитектурен проект: маневрено пространство,
паркомясто № 11/12, изба № 1 и стълбище, ведно с полагащите се към паркомястото
1/12 ид. ч. от маневреното пространство с чиста площ от 132,57 кв.м., 1,1700 %
ид. части, равняващи се на 4,77 кв.м. ид. ч. от общите части на сградата и
1,1700% ид. ч.от правото на строеж върху поземления имот, което паркомясто се
явява идеална част от подземен паркинг, находящ се на етаж „-1” - сутерен, на
кота “-4,03 м" в жилищна сграда в гр. В., ул. “З.” № *, който подземен
паркинг представлява самостоятелен обект с идентификатор *, с уговорена продажна цена на имота 2500,00 евро.
Като доказателства по делото е приета извадка от архитектурния проект (л.
80 - 81) за сграда „Жилищна сграда и магазин“ в УПИ *, кв.*, *-ти м.р., ул. „З.“ № *, (ъгъл ул. „Св. Ир.“ и ул. „д-р Ж.“), касаеща и процесното ПМ *, както и обяснителната разписка към проекта (л. 77-79).
По делото е представен и Констативен акт от * г. за установяване годността за приемане на строеж,
образец 15 за „жилищна сграда с 28 броя апартаменти, 1 магазин, 30 броя места
за паркиране и гариране, 1 изба, със сградно и водопроводно отклонение“. Видно
от текста на документа строежът отговаря на одобрените инвестиционни проекти,
включително досежно Паркомясто № 9/10.
По делото е приложено и Разрешение за ползване № * г. от ДНСК за строеж „Жилищна сграда с поздемен гараж,
сградни водопроводни и канализационно отклонения и вертиклана планировка“ (28
броя апартемента и магазин за промишлени стоки), находящ се в УПИ *, кв.*, по плана на *-ти м.р., гр. В.,
ул. „З.“ № *, предствляващ ПИ с идентификатор * по КККР на гр. В..
На л.24 – 27 е приложена нотариална покана, с която ищцата Т.Е. е поканила
ответника поради съществени недостатъци на процесното място да върне платената
сума по договора от 26.09.2017 г., срещу връщане на паркомястото, в който
случай ищцата няма да претендира връщане и на разноските за продажбата. В
противен случай ищцата е посочила, че ще пристъпи към разваляне на договора по
съдебен ред. Видно от нотариалното удостоверяване от 19.09.2018 г. на гърба на
поканата същата не е връчена на ответника при извършените три посещения по
адреса на управление, на който липсва обозначение за фирмата.
Писмо (л.28 и следващ) със съдържание идентично на нотариалната покана е
получено от управителя на дружеството на 24.08.2018 г., видно от приложеното
известие за доставяне.
Като доказателства по делото са приложени платежни нареждания от 08.07.2016
г. и 25.09.2017 г., с които Ю.Е. и Т.Е. са превели в полза на отвеника сумите
от съответно 1000,00 евро и 1500,00 евро. В първото платежно като основание е
посочен предварителен договор за прокупко-продажба на ПМ № 9/10, а във второто “покупка на паркомясто 9/10 З. 18”.
На л. 43 от делото е приложена разписка от * г., с която В.Т. Д. като управител на ответното дружество е удостоверил, че
е получил от ищцата Т.Е. сумата от 4500, 00 евро като вноска по предваритления
договор за покупко-продажба на паркомясто 9/10.
Страните по делото са ангажирали и гласни доказателства посредством разпита
на свидетелите Н. Х. Х. и С. К. А., първа братовчедка на ищцата, а ответникът на свидетеля В. Св.Р. – служител в дружеството.
Свидетелят Х. сочи, че е
адвокат и през юни или юли 2016 г. ищците го потърсили за да им съдейства за сключването
на предварителен договор за покупка на апартамент в строеж. Във връзка, с това
заедно пътували от Р. до В. където в
агенция за недвижими имоти подписали с управителя на дружеството Д. предварителен договор за апартамента и паркомясто. В
агенцията г-н Д. показал архитектурен
проект на жилището, както и на гаража, преди подписване на предварителния
договор. След подписване на договора всички отишли на място в квартал Л. като сградата била в груб строеж. Не можело да се слезе до подземния паркинг заради
проблем. Управителят на ответника обяснил, че за да слезе колата в подземното
помещение трябва да се качи на платформа. Самото жилището било в груб строеж. През
лятото на следващата година ищците потърсили свидетеля за сключване на
окончателния договор, като срещата им била в офиса на Д., след което отишли до нотариус. Процесният обект не бил посетен.
Свидетелят сочи, че около септември 2018 Т. му се обадила и казала, че има проблем с гаража, защото
бил малък и колата не можела да се събере, но той ѝ казал да се свърже с
управителя на дружеството за съдействие. Излага, че в деня на окончателния
договор на ищците не им станало ясно, че купуват идеална част от подземен
гараж, а не конкретен самостоятелен обект от сградата, но и самият свидетел
няма спомен да им е обяснявал това.
Свидетелката А. сочи, че през
2016 г. ищците купили апартамент в груб строеж. Присъствала на сделката пред
нотариуса, когато обектът още не бил готов и не можел да се види защото нямало
ток. След сключване на окончателния договор се оказало, че има проблем с
гаража, който не бил по проект. Свидетелката видяла гаража миналата година през
лятото, когато паркомястото не било оградено, но ищцата не успяла да паркира
автомобила си „БМВ 3“ и дори го блъснала заради стърчащ въздухопровод. Сочи, че
колата стърчала пред другия гараж, а от нея се слизало трудно. Паркомястото
нямало очертания, а ищцата знаела къде е само защото и преди била ходила там. Свидетелката
излага, че после ищецът я помолил да опита да паркира своя автомобил, защото е
по-малък, но тя не искала да рискува. Другите паркоместа не били оградени, а
били широки и нормални за паркиране. По-нататък сочи, че не знае дали на
другите места е имало паркирани коли, заради ролетните щори. Свидетелката
излага, че приблизително по-малко от седмица след сделката ищцата си заминала
за Г. Поддържа едновременно, че след даването на парите видяла, че няма оградни
стени, но и че не е успяла да види паркоместата. Свидетелката излага, че от 2018 г. дъщерята
на ищците живее в апартамента, като още преди да се нанесе казала на
свидетелката, че има проблем с паркомястото, което не е по проект. Сочи, че не е обърнала внимание дали при
първото си посещение ролетните щори стените в лявата част от паркомястото са
били изградени.
Свидетелят Р. сочи, че познава
ищците и управителя на „Д.и.“ ЕООД, където работи като технически ръководител.
Сочи, че ищците са идвали на строежа още преди да закупят паркомястото, както и
че още на груб строеж са имали възможност да го огледат, защото това е първото
ниво, което се изгражда. Излага, че всички купувачи са ходили да оглеждат,
както и че още в самото начало при започване на сградата е имало временно
осветление, без което не може да се работи. По-нататък сочи, че не знае точно
това семейство да е оглеждало паркомястото преди закупуване. Излага, че след
сключване на сделката дъщерята на ищците е живеела в жилището. През 2018 г. ищците търсили свидетеля за да осигури
дистанционно за подемника. Излага, че до паркинга има и стълбище.
Като доказателство по делото е приобщено заключението на допуснатата
първоначална експертиза изготвена от вещото лице Т.О.. Експертът е установил,
че следните елементи ограничават пространството около ПМ 9/10 и създават неудобство
при ползването му: част от водомерната рамка на главния водомер на сградата попадаща с 0,23 м. в юго-западната част на паркомястото; вентилационната система на подземния
паркинг навлизаща с 0,18 м. в
североизточната част от стената между ПМ 9/10 и ПМ 11/12 и разположена на 0,66 м.
от външната стена на сутерена. На приложената скица (л. 114) към заключението
вещото лице е отразило в два варианта действителния контур на ПМ 9/10 – първи с
площ от 9,82 кв.м., при който е невъзможно да бъде паркиран автомобил от среден
клас очертан със син контур, а при втория вариант с площ от 12,71 кв.
паркирането е възможно само при положение, че автомобилът позлващ ПМ 7/8 е
паркиран под ъгъл, съобразно разработеното от проектанта. По-нататък вещото
лице излага, че и при двата варианта паркиран среден клас автомобил върху ПМ
9/10 ограничава достъпа до аварийния изход с оглед настоящото оформление на
съседните паркоместа. Сочи се, че паркоместото е израдено съборазно одобрения
архитектурен проект и отговаря на предвиденото в него архитектурен проект
предназначение. Експертът е очертал на скицата с червен цвят допълнително изградени
в отклонение от одобрения проект удължени оградни стени на ПМ 7/8 и монтирана
ролетна гаражна врата, които ограничават ползването, както на ПМ 9/10, така и
достъпа до аварийния изход.
При изслушването си в о.с.з. вещото лице сочи, че елементите не пречат да се
ползва паркомястото, а създават неудобство за това Сочи, че среден клас автомобил е такъв с дължина до 4,00 м. и, че
обикновено подземни
паркови места се разчертават 12,5 м. и имат в предвид
само среден клас автомобил, въпреки че по Наредба № 7 са доста
по-големи. Експертът излага, че по-голям автомобил няма как
да бъде паркиран, защото ще си пречи с паркирания на ПМ № 7-8. Поддържа,
че дори при липса на допълнително изградените стени паркирането на по-голям
автомобил би затруднило достъпа до аварийния изход. Излага, че по проект дължината на паркомястото трябва да
е 5,49 кв.м. за да се получи площ от 13,45 кв.м. Сочи, че с пунктирна линия на скицата е очертано паркомястото
съобразно проекта.
Като доказателство по делото е приобщено заключението на допуснатата повторна
експертиза изготвена от вещото лице П.П.. Експертът е установил, че на оргаждащите стени на паркомястото
са разположени: тръбна разводка от разположения на ограждащата стена главен
водомер навлиза в полезния обем на паркомястото с 0,23 м. по хоризонтала, 0,88 м. по вертикала
и на 0,80 м. от пода; въздуховод навлизащ в полезния обем с 0,20 м. по
хоризонтала, 0,20 м. по вертикала и височна 2,25 м., който след прав ъгъл се
включва в общата система. Вещото лице е установило, че с обеманото си
разположение главният водомер с тръбната разводка и въздуховодът ограничават
нормалното използване на паркомястото. Експертът е посочил полезна/светла площ
от 12,79 кв.м. на паркомястото, както и че липсват строителни книжа за изградените
на място нови стени и гаражни врати. Излага, че съгласно европейската /германската/
система за застраховане клас С е среден клас автомобил (дължина под 4,3 м,
ширина под 1.8 м), който е най-популярният в Европа и в него попадат автомобили
с най-различни видове купета, а клас D - семеен автомобил (дължина под 4.6 м.
ширина около 1,8 м). Вещото лице излга, че в архитектурният проект е разчертано
паркомясто за автомобил клас D. Сочи, че по архитектуре проект светлото разстояние
м/у автомобилите разположени на паркомяста № * и паркомясто № * са с размер 0,65 м. Съгласно заключението паркоместото е
изпълнено съгласно одобрените строителни книжа и отговаря на архитектурния
проект. Излага, че в подземния гараж всички останали паркоместа са с изградени в
отклонение от одобрения проект стени и монтирани ролетни гаражни врати и така заемат
площи за сметка на маневрената площ.
При изслушването си в о.с.з. вещото лице сочи, че на приложената към
заключетнето скица (л.145) площта на паркомястото очертано с жълт цвят не излиза на 13,45 кв.м., а
12.79 кв.м. Сочи, че паркомястото е широко 2,32 м. в дъното и 2,46 м. в предната
част, а дължината му е 535 см. Според експерта ако семеен автомобил тип D се
паркира с предницата към стената има възможност да се отвори вратата към
страната, която е маркирана с маркировъчна линия. Излага, че необходимото
минимално разстояние за осигуряване на евакуационен проход е 90 см, изчертаното
в проекта между двата автомобили е 65 см, а на място предвид гаражните клетки
40 см. Експертът сочи, че въздуховодът и водеомерът не оказва съществено влияние
на ползването на паркомястото, тък като водомерът е на височина 80 см и повече,
а въздуховодът е прибран почти в ъгъла, на около 60 см от стената. Счита, че
наредба от 2004 г. визира обществени паркинги, а подземните паркогаражи и
паркоместата разположени в тях. Излага, че допълнително изградените елементи практически
създават основните препятствия за нормалното използване на паркомястото.
Като доказателство по делото е приобщено и заключението на допуснатата тройна
експертиза изготвена от вещите лица П.М., М.А. и Р.Ч.. Експертите са
установили, че в дъното на паркомястото е разположен главният водомер на сградата, който е на
17 см от външната стена
на сутерена. В североизточната част
е констатирано отклонение от
вентилационната система на подземния паркинг с диаметър 16 см, с външен контур на отстояние 18см от стената между ПМ 9/10 и ПМ 11/12 и
на 70 см от външната стена
на сутерена. Вещите лица са заключили, че главният водомер и
вентилацията на подземния паркинг водят до неудобство при ползването на
паркомястото, но не го правят
неизползваемо. Застроената площ на паркомястото е изчислена на 13,45 кв.м. = 5,125 м х 2,625 м. Посочили са, че в българското законодателство няма нормативен документ, който да определя
минималната площ на паркомясто, както и че определението среден клас автомобил не е по български нормативен
документ. Изложили са, че е европейската система за определяне класа на автомобила е най- разпространената и предвижда: клас А - миниавтомобил (дължина под 3,6 м, ширина под 1,6 м), т.е. много компактен хечбек с три или пет врати; клас В - малък автомобил (дължина под 3,9 м, ширина под 1,7
м) или хечбеци с предно
задвижване с 3 и 5 врати и по-малко седани; клас С - среден автомобил (дължина под 4,3 м, ширина под 1,8 м) - най- популярният клас в Европа; клас D - семеен автомобил (дължина под 4,6 м, ширина около
1,8 м), просторен и комфортен
с различни типове на купето; клас Е - автомобил бизнес-клас (дължина под 4,6 м, ширина под 1,8 м) с просторен салон, много добро ниво на базово оборудване,
комфорт, дълго междуосие. Вещите лица за измерили като светли размери на паркомястото 500 см дължина и 250 см ширина. Посочили са, че ширината на съоръжението
за паркиране на два автомобила един над друг е 245 см, а дължината 390 см. Според заключението въздуховодът и главният водомер намаляват дълбочината на паркомястото от 500 см на 483 см, което не създава пречки за паркиране на автомобил от среден клас. Изложено е, че от паркомястото аварийния изход се получава коридор от 98 см. Експертите са установили, че паркомясто № 7/8 е затворено с удължени оградни стени и е монтирана ролетна гаражна врата, като по проект е предвидено паркиране под ъгъл. Заключили са, че така реализираното създава затруднения за паркиране на паркомясто № 9/10 и се ограничава достъпа до аварийния изход.
В о.с.з. вещите лица излагат, че светла ширина означава колко място за паркиране има практически, както и че съоръжението за паркиране на два автомобила един над
друг не е монтирано. Поддържат, че допълнителните стени са
изградени незаконно. Сочат, че семеен автомобил с размери 4,6 м
на около 1,8 м може да се паркира на
паркомястото, но пътуващите в него трябва да слязат преди това. Излагат, че в проекта са предвидени паркоместа, а не гаражи както е на
място, които са заграбили от маневрената площ. Поддържат, че в законодателството няма
определена площ за паркоместата в подземните паркинги. Твърдят, че без преградните стени и без врати не би имало проблем за
паркиране на двата автомобила на ПМ 9/10 и ПМ 7/8,
както и за преминаване през аварийния изход.
Предвид така установеното от фактическа
страна се налагат следните правни изводи:
Предявените искове са с правно основание чл. 195, ал. 1,
предл.1 от ЗЗД, вр с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД и чл. 195, ал.1, предл.1 от ЗЗД, вр.
с чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД за разваляне на сключения между страните договор за
покупко-продажба на недвижим имот ПМ 9/10, находящ се
в подземен паркинг представляващ
самостоятелен обект с идентификатор *, обективиран в нот.акт от * г., както
и за връщане на продажната цена и разноските
по продажбата, поради
наличието на съществен недостатък на недвижимия имот.
Съгласно разпоредбата на чл.195, ал.1 от ЗЗД, при
продажба на вещ с недостатъци, които съществено намаляват нейната цена или
нейната годност за обикновеното или за предвиденото в договора употребление,
купувачът може да върне вещта и да иска обратно цената заедно с разноските за
продажбата, да задържи вещта и да иска намаляване на цената или да отстрани
недостатъците за сметка на продавача. В случаят ищците са избрали първата от
трите възможности, която предпоставя преустановяване на облигационната връзка
между страните (практически разваляне на същата), а впоследтвие и връщанет на
даденото по договора.
Основателността на иска по чл.195, ал.1, предл.1 от ЗЗД се обуславя от кумулативното наличие на всички елементи на фактическия
състав на разпоредбата, а именно: 1) съществуване на валидна договорна връзка
между страните; 2) продадената вещ да има недостатъци, 3) тези недостатъци
съществено да намаляват нейната цена или нейната годност за обикновено или
предвиденото в договора потребление и 4) да не са били известни на купувача при
продажбата и 5) изявление на ищеца-купувач за разваляне на договора, което може
да бъде обективирано и в исковата молба. Доказването на горните предпоставки, с
оглед наведените с исковата молба твърдения, е възложено изцяло в тежест на
ищеца, който ползва и изгодата от установяването им с оглед основателността на
заявената претенция.
В случая страните не спорят, че понастоящем са обвързани
валидно от договора за покупко-продажба от * г. на ПМ 9/10 находящо се в подземен паркинг
представляващ самостоятелен обект с идентификатор * по КККР на гр. В..
Спорно на първо място е обстоятелството, дали правото на специалния иск на
купувачите за разваляне на договора за продажба не е погасено с изтичането на срокът
на едногодишната дваност уредена в чл. 197, изр.
първо, предл. първо от ЗЗД, който съгласно чл. 197, ал.2 от ЗЗД следва да тече
от предаването на владението върху имота. Това възражение на ответника съдът
обаче намира за неоснователно доколкото по делото липсват твърдения владението
върху паркомястото да е предоставено на
ищците преди момента на нотариалното изповядване на сделката 26.09.2017 г.,
респективно подадената на 25.09.2018 г. (съгласно пощенското клеймо) искова
молба за връщане на вещта и получаване обратно на цената заедно с разноските за
продажбата е депозирана своевременно в едногодшния срок по чл. 197 от ЗЗД.
Правният спор по делото всъщност е съсредоточен върху въпросите налице ли
са твърдяните от ищците недостатъци на процесното паркомясто № * и ако да, съществено ли намаляват същите годността му за
обикновено ползване, както и били ли са същите известни на купувачите към деня
на продажбата.
В тази връзка съдът намира, че доказателствената
съвкупност по делото по безспорен начин установява наличието на недостатъци на недвижимия
имот- паркомясто. Същите се доказват в най-голяма степен от ангажираните
специални знания по делото посредством приетите и приложени заключения на
допуснатите три съдебно-технически експертизи – първоначална, повторна и
тройна. И трите заключения съдът кредитира като обективни, компетентни, пълни и
непротиворечащи едно на друго в частите, с които експертите са установили, че действителната
(светла) площ на процесното паркомясто е по-малка от посочената в нотариалния
акт от 13,45 кв.м., като най-ниската стойност от 12,50 кв. е дадена от вещите лица изготвили тройната експертиза.
Наред с това и трите заключения единодушно сочат, че по
ограждащите стени на паркомястото в дъното и от дясната му страна са налице компоненти
от водопроводната, съответно вентилационната система на сградата, навлизащи
частично в имота на ищците максимално с 23,00 см (съобразно най-високата
стойност измежду вариращите размери, снета от вещото лице по повторната
експертиза). Заключенията на експертизите са еднопосочни и по въпроса, че тези
елементи ограничават нормалното ползване на ПМ 9/10. Респективно съдът приема, че предметът на продажбата от
26.09.2017 г. действително страда от недостатъци.
Отново от ангажираните специални знания обаче се
установява и, че тези недостатъците не са такива, които съществено да намаляват
годността за обикновеното ползване на паркомястото по смисъла на чл. 193 от ЗЗД.
В тази връзка и петимата експерти са единодушни, че
въпреки констатираните недостатъци върху процесното паркомясто може да се паркира
автомобил от среден и семеен клас с дължина до 4,60 м. и ширина до 1,80 м. Следователно
предвид липсата на доказателства за обратното, както и на нормативна уредба, която да въвежда по-високи
минимални пространствени характеристики при устройването на паркоместа в
закрити гаражи, съдът приема, че ПМ 9/10 може да служи за паркиране на
автомобил с характеристиките на такъв от най-разпространен клас. Респективно налага
се извод, че паркомястото е годно да послужи за обикновената си употреба по
смисъла на чл. 193 от ЗЗД.
До извод за обратното не може да доведе и безспорно
доказания от заключението на повторната експертиза факт, че дори по одобрения
архитектирен проект светлото разстояние между автомобилите паркирани на ПМ 9/10
и ПМ 7/8, което на практика представлява евакуационнен изход от подземния гараж, би било 65 см, т.е.
по-малко от нормативния минимум от 90 см за широчина на аварийния изход,
определен по реда на чл. 41, ал., 2, т.2 от Наредба № Iз-1971/29.10.2009 г. за
строителнотехнически правила и норми за осигуряване на безопасност при пожар. Това е така, защото противоречието с нормативните изисквания за безопасност
не е годно да направи продаденото паркомясто фактически неизползваемо за
обикновена употреба, т.е. за паркиране, а единствено създава риск да бъде ангажирана
административно-наказателната отговорност на неговия собственик поради несъответствията
на вещта с пожаро-аварийните изисквания.
Следва да се посочи и, че вещите лица и по трите експертизи са заключили,
че основните неудобства при използването на ПМ 9/10 всъщност се дължат на
незаконно изградените елементи в ПМ 7/8, които заемат площ за сметка на
маневрената. Това обстоятелство обаче би било релевантно за евентуална претенция
по чл. 109 от ЗС срещу собствениците на ПМ 7/8, но не и срещу продавача на ПМ
9/10, който не носи отговорност за извършеното от другиго незаконно
строителство в подземния гараж.
В обобщение съдът намира, че продадената от ответника вещ
с договора от 26.09.2017 г. не страда от съществени недостатъци по чл. 193 от ЗЗД, които да обуславят извод за основателността на иска на ищците-купувачи за
разваляне на договора по съдебен път. Следователно искът се явява неоснователен
и подлежи на отхвърляне.
За пълнота следва да се посочи, че дори и констатираните
по-горе недостатъци на ПМ 9/10 да бяха съществени по смисъла на чл. 193, ал.1
от ЗЗД, то предявеният иск по чл. 195 от ЗЗД отново би се явил неоснователен по
следните съображения:
Чл. 193, ал. 2 от ЗЗД изключва отговорността на продавача
за недостатъците на вещта, които са били известни на купувача при продажбата. Тази
разпоредба изхожда от принципа, че договорът за продажба е консенсуален и собствеността преминава между
страните с постигане на съгласието между тях, което предполага, че ако
купувачът знае за недостатъците на вещта, то той я одобрява с тези недостатъци
и това негово знание е елемент от изразената воля в т.ч. и относно цената. Така
неуведомяването или късното уведомяване на продавача законът приравянява на одобряване
на вещта такава каквато е била към момента на продажбата.
В случая естеството на посочените по-горе недостатъци на
ПМ 9/10 – намалена площ и отнетно полезно пространство поради наличие на
елементи от сградните инсталации, е такова, че тези несъвършенства на
продаваната вещ са явни и не могат да останат незабелязани при обикновен оглед.
Отделно от това по делото не се спори, че недостатъците са съществували към
деня на сделката – 26.09.2017 г., а ищците са уведомили оветника за тях едва
през юли 2018 г. Късното уведомяване обаче ищците оправдават с твърденията, че
не са могли да узнаят за недостатъците на вещта към момента на покупката
ѝ – 26.09.2017 г. тъй като при сключването на предварителния договор, както и при изповядване на
окончателната сделка в сградата се извършвали
довършителни работи, а и в гаража липсвало работещо осветление. Т.е. в исковата
молба ищците сочат, че по независещи от тях причини стоящи във връзка с
поведнието на продавача-изпълнител на строежа не са могли да извършат оглед на
процесното ПМ 9/10.
Тези твърдения съдът намира, че останаха недоказани по
делото. Същите влизат в противоречие с подавляващата част от събраната
доказателствена съвкупност и в частност с представените официални
удостоверителни документи - акт образец 15 от 20.07.2017 г. за
установяване годността за приемане на строеж, включително на ПМ * и акт образец 16 от 15.08.2017 г. - разрешение за
ползване на строежа от ДНСК. Документите създадени по реда на Наредба № 3 от
31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството имат
материална доказателствена сила сочеща, че към датите на съставянето им
съответните правоспособни лица са констатирали съответствието на сградата, като
съвкупност от самостоятелни обекти и паркоместа, с одобрените инвестиционни
проекти, както и годността ѝ за ползване в цялост. Последното означава,
че актовете пълно и главно доказват, че още към 20.07.2017 г. целият подземен
паркинг е бил електрифициран и осветен, т.е. в състояние позовляващо да му бъде
извършен обикновен преглед, включително на ПМ 9/10, противно на изложеното от
ищците. Нещо повече. Дори да се приеме за вярна тезата им, че към 26.09.2017 г.
ищците не са имали достъп до паркомястото по вина на ответника продавач и
строител на сградата, то това не променя обстоятелството, че от тази дата до
юли 2018 г. купувачите не са положили минимално изискуемите от добрия стопанин
усилия да огледат придобития недвижим имот. В тази връзка не е извинително и
обстоятелството, че ищците живеят и работят в чужбина, доколкото обратното
неосноватлено би ги поставило в по-изгодна позиция от другите купувачи и то
само поради собствения им избор на поведение. В заключение така констатираното
бездействие на ищците-купувачи продължило почти една година би било достатъчно
за да приеме съдът, че между страните по процесната сделка е установена
фикцията на чл. 193, ал.2 от ЗЗД освобождаваща продавача от отговорност за
недостатъци, при положение, че същите бяха съществени, противно на установеното
по-горе.
От изключението на чл. 193, ал.2 от ЗЗД са обхванати и другите твърдения на
ищците, които съдът тълкува като такива за недостатъци на вещта, а именно че при паркиране върху ПМ 9/10 отварянето на вратите от едната страна на автомобила
се препятства от ограждащата стена на ПМ 11/12, както и че достъпът на автомобилите до подземния гараж се осъществява
чрез платформа, а не на собствен ход. Така посочените
специфики на пространственото разположение и достъпа до паркомястото са били
известни на ищците към момента на сключване на сделката, доколкото воденият от самите тях свидетел Хамдиев сочи, че още при
сключване на предварителния договор същите са се запознали с архитектурния
проект, а управителят на ответното дружество посочил, че достъпът до
паркомястото е с платформа. Дори обаче изнесеното от този свидетел да не отговаря на истината, макар
да е ангажиран именно от ищците, наличието на тези недостатъци е следвало да им
бъде известно още към момента на прокупко-продажбата, защото видно от представения нотариален акт, при изповядването на сделката на 26.09.2017 г. пред нотариуса е
представен одобрения архитектурен проект за сградата. От наличното по делото
копие на този проект, в частта касаеща подземния гараж, се установява, че ПМ * е оградено от стени в дъното, както и от дясната страна
към ПМ */*. Респективно ищците е следвало да проявят обичайната
заинтересованост като купувачи на недвижим имот още преди изповядването на
сделката - 26.09.2017 г. и да се запознаят с проекта, от който нагледно да
добият поне минимални впечатления за предмета на продажбата. Като не са сторили
това те са се лишили от правото след сключване на сделката да претендират основателно
развалянето ѝ или намаляване на цената.
Неоснователността на главния иск за разваляне на
договора за покупко-продажба на имота поради наличието на недостатъци
намаляващи съществено годността му за ползване по предназначение обуславя и
изходът на спора по кумулативно съединения иск по чл.195, ал.1, вр.чл.55, ал.1,
предл.3 от ЗЗД за връщане на продажната цена от
7000,00 евро и разноските за продажбата, доколкото
предпоставка за уважaването му е отпадането на облигационната връзка между
страните, което в случая не е налице. На това основание исковете за връщане на
продажната цена и разходите по продажбата също следва да бъдат отхвърлени като неоснователни. Само
за пълнота съдът следва да посочи, че твърдяната от ищите симулативност на
продажната-цена oт 2500,00 евро по договора от
26.09.2017 г. се доказва пълно и главно по делото от обратното писмо издадено
от ответника, приобщено на л. 43.
С оглед изхода на спора ответникът има право да репарира доказано сторените
разноски в процеса. Така съобразно представения списък по чл. 80 от ГПК и
договор за правна защита и съдействие с решението на ответника следва да се присъди сумата от 1100,00 лв. формирана от сбора на внесения от страната депозит от 150,00
лв. за първоначалната СТЕ и заплатено адвокатско възнаграждение от 950,00 лв.,
на основание чл. 78, ал.3 от ГПК.
Водим
от горното, съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените
от Ю.Р.Е., ЕГН ********** и Т.М.Е., ЕГН **********, двамата с
постоянен адрес *** срещу „Д.И.“ ЕООД,
ЕИК *, със седалище и адрес на управление:***, субективно и
обективно-кумулативно съединени искове с правно основание чл. 195, ал. 1,
предл.1 от ЗЗД, вр с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД и чл. 195, ал.1, предл.1 от ЗЗД, вр.
с чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД, както следва: за разваляне на договор за
покупко-продажба на Паркомясто № * на две нива – паркинг система "Swiss park", на сутеренен етаж, на кота „- 4,3 м“, с площ от
13.45 кв.м., находящо се в жилищна сграда в гр. В., ул. "З." №*, при
граници за паркомястото по архитектурен проект: маневрено пространство,
паркомясто № *, изба № * и стълбище, ведно с полагащите се към паркомястото *
ид.ч. от маневреното пространство с чиста площ от 132,57 кв.м., 1,1700 % ид.
части, равняващи се на 4,77 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и 1,1700 %
ид.ч. от правото на строеж върху поземления имот, което паркомясто се явява
идеална част от подземен паркинг, находящ се на етаж „-1“ - сутерен, на кота „-4,03
м“ в жилищна сграда в гр. В., ул. „З.“ № 18, който подземен паркинг
представлява самостоятелен обект с идентификатор ***, обективиран в Нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № *г. на нотариус О. С.с peг. № * в НК,
поради недостатъци на продадения недвижим имот, които съществено намаляват
неговата годност за обикновено ползване и за предвиденото в договора
употребление като паркомясто, както и за
осъждане ответника да върне получената от него продажна цена от 7000,00 евро по
разваления договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт № * г.,
както и сумата от 952,37 лв., представляваща сбор от сторените от ищците
разходи по прехвърлянето на собствеността върху недвижимият имот за нотариални
такси, платен местен данък и държавна такса за вписване на нотариалния акт.
ОСЪЖДА
Ю.Р.Е., ЕГН **********
и Т.М.Е., ЕГН **********, двамата с
постоянен адрес *** да заплатят
на „Д.И.“
ЕООД,
ЕИК *, със седалище и адрес на управление:***, сумата
от 1100,00 лв.,
представляваща сторените в настоящото производство
съдебно-деловодни разноски, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване
пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: