Р Е Ш
Е Н И Е № 140
гр. Бургас, 12.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд, в открито
съдебно заседание на тридесет и първи март две хиляди двадесет и първа година,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Иво Добрев
при
секретаря Тодорка Стоянова като разгледа докладваното от съдията Добрев търговско
дело № 670 по описа за 2019 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано
по искова молба подадена от „О К Груп 28“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр.София, ул. „Дряновски манастир“ №41
против С.Х.Х., ЕГН **********, П.А.Х., ЕГН ********** и Х.И.Х., ЕГН **********,
всички с адрес ***, с която са предявени претенции за постановяване на решение
за осъждане на ответниците, при условията на солидарност да заплатят сумата от
65 000 лева, като платена на отпаднало основание - развален договор за наем на
имот от 07.08.2015г., ведно със законната лихва върху горната сума, считано от
датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане. Претендират се
направените в производството разноски.
Ищецът твърди, че на
07.08.2015г. сключил с ответниците договор за наем на недвижим имот, а именно:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 51500.501.342.1.3, находящ се в
гр.Несебър, ул.„Месамбрия“ № 7 /Обект № 1/ и търговски обект, разположен на
партерния етаж на сграда с идентификатор № 51500.501.342.1, находящ се в гр.
Несебър, ул.„Месамбрия“ № 7 /Обект № 2/. Страните постигнали съгласие относно
цената: 60000 лв. /за една година/ за обект № 1 и 15 000 лв. /за една година/
за обект № 2 или общо 75 000 лв. Следвало да се счита, че помежду им е
възникнало наемно правоотношение по смисъла на чл.228 и сл. ЗЗД, тъй като
договорът за наем е консенсуален и се смята за сключен при постигане на
съгласие относно предмета и наемната цена.
Заявява се също така в
исковата молба, че в изпълнение на горните уговорки на 11.08.2015г.
дружеството-ищец, чрез своя управител предало на ответниците сума в размер на
50 000 лева, а на 12.01.2016г., сума в размер на 15 000 лева или общо 65 000
лв., представляваща наемна цена. Ответниците обаче не предали владението на
имотите предмет на договора за наем, като по този начин не изпълнили
ангажиментите си съгласно чл.4 ал.1 от същия. На 26.11.2019 г. чрез ЧСИ Делян
Николов, район на действие РС-Бургас на тримата ответници били връчени
уведомления за разваляне на договора поради отпаднала необходимост
/безполезност/ от предаване на обектите и срок за доброволно връщане на сумата
от 65 000 лв., което обаче не било сторено.
Казаното обосновавало наличие
на правен интерес за предявяване на заявената претенция на основание чл.55 ал.1
пр.3 ЗЗД за осъждане на ответниците солидарно да заплатят сумата от 65 000 лв.,
като дадена на отпаднало основание - развален договор за наем на недвижими
имоти от 07.08.2015г. и за заплащане законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба до окончателно изплащане на сумата.
Ответниците в подадения от
тях отговор, чрез процесуалния им представител адвокат И. от БАК оспорват
исковата претенция като неоснователна и недоказана. Изразена е позиция, че
изложените в исковата молба факти и обстоятелства са неверни и не отговарят на
действителното фактическо положение. Посочва се също така, че не са подписвали
представения по делото договор за наем от 07.08.2015г., както и двата броя
изявления за плащане на последната му страница и такъв документ виждат за първи
път.
Не намират правна и житейска
логика, ако действително процесният договор съществува, третата ответница да
сключи друг такъв за отдаване под наем на същия обект с дружество „ОК Груп 29“ ЕООД
с едноличен собственик на капитала Огнян Колев през месец февруари 2017г.
Напълно нелогично било освен това тримата ответници да се задължат по един общ
договор за наем при положение, че се касаело за два различни самостоятелни
обекта, без връзка в предмета и в страните, още повече, че наемната цена за всеки
от двата обекта се посочвала отделно.
Твърди се също така от
ответниците, че към 07.08.2015г. и двата, посочени в договора обекти се
експлоатирали и били вече отдадени под наем: обект 2 /бижутериен магазин/ - на
ищеца, а обект 1 - на трето лице „Айди трейд“ ООД. Бижутерийният магазин бил
предаден на ищеца като към датата, посочена в приложения от ищеца договор,
последният вече го експлоатирал и ползвал. Обекта, представляващ заведение за
обществено хранене също бил отдаден под наем към 07.08.2015г., нещо което
ищецът много добре знаел, тъй като ползвал съседното помещение. В записаните в
договора изявления се съдържала информация за платени суми, но не и за получени
такива, както и от кого са получени такива. Не ставало ясно също така чии са
подписите на предал и приел.
Вторият и третият ответник
също от своя страна сочат, че са отдали под наем на ищеца обект 2 през 2015г.,
като ищецът е бил въведен във владение още през м.май 2015 г. и ползвал същия,
но тези отношения били предмет на друг договор за наем.
Оспорва се истинността на процесния
договор за наем и дописването на последната страница на двете изявления с дати
11.08.2015г. и 12.01.2016г.
В постъпилата допълнителна
искова молба се взема становище по направените от ответниците възражения и оспорвания.
Посочва се, че не съществува забрана един имот да бъде отдаден под наем на два
или повече правни субекта, като това не означава, че по отношение на страните
по втория договор няма да възникне валидно наемно правоотношение. Според ищеца
ответниците с направените от тях възражения признавали, че никога не са
предавали владението на имотите, предмет на договора за наем от 07.08.2015г. на
ищеца. Практика била също така за ответниците да отдават един свой имот на две
лица - така били процедирали по отношение на обект с идентификатор
51500.501.342.1.3.
В постъпилия допълнителен отговор на
допълнителната искова молба се оспорват изложените в допълнителната искова
молба доводи и съображения. По същество се поддържат направените в отговора
твърдения. Поддържа се становището, че между страните не е подписван такъв
договор за наем.
Искът е с правно основание в чл.55 ал.1 предл.
3 ЗЗД.
След съвкупна преценка на
доказателствата по делото съдът приема за установено следното от фактическа и
правна страна:
Установява се от представения по
делото договор за наем на недвижим имот от 07.08.2015 г., оспорен от
ответниците, че последните като наемодатели се задължили да предоставят за
ползване на наемателя „ОК Груп 28“ ЕООД два самостоятелни обекта, находящи се в
гр. Несебър, ул. „Месамбрия“ № 7, в сграда с идентификатор 51500.501.342.1: обект
1 - самостоятелен обект с идентификатор 51500.501.342.1.3 с площ от 60 кв.м. и
предназначение за обществено хранене, заедно с обзавеждането и оборудването на
заведението, който да се ползва като кафе, и обект 2 - търговски обект, разположен на партерен етаж
от същата сграда, който граничи на запад с кафенето (обект 1), заедно с
обзавеждането и оборудването на магазина, който да се ползва като бижутериен
магазин, за срок от 5 години, считано от датата на подписването му, срещу
годишна наемна цена в размер на 75 000 лв., от които 60 000 лв. за
обект 1 и 15 000 лв. за обект 2. Уговорено било наемната цена да се
заплаща авансово за всяка година до края на месец октомври на предходната
година, като за първата година – на датата на подписване на договора, а за 2016
година – до края на м.октомври 2015 година. В чл. 4 от договора било уговорено
предаването на обектите да стане с приемо-предавателен протокол в деня на
подписване на договора. Съгласно уговореното в чл. 13, ал. 2 от договора,
същият се продължава автоматично за срок от още 5 години при същите условия, в
случай че в едномесечен срок преди изтичане срока никоя от страните не уведоми
другата, че с изтичането срока на договора същият ще се счита за прекратен и
при желание от страна на наемателя за продължаване на договора. На последната
страница на договора след подписите на страните са обективирани и две изявления
за плащане с ръкописен текст съответно от 11.08.2015 г. за сумата от
50 000 лв. и от 12.01.2016 г. за сумата от 15 000 лв., подписани от
страните.
С оглед оспорването истинността на договора за наем и двете
разписки за плащане по делото е назначена и изготвена съдебно-графологична
експертиза, видно от заключението, на която всички подписи, с изключение на подписа за „предал“ на последната
страница, са положени от страните, включително и подписите под двете разписки, както и
че страните собственоръчно са изписали имената си. Установява се още, че договорът
е отпечатан преди да бъде подписан, a ръкописният текст в края на последната страница, е
изписан след полагане на подписа на С.Х. в колона едно в края на последната
страница.
Тук следва да се
съобрази обстоятелството, че на последната страница са обективирани две отделни
разписки за плащане, разтеглени във времето и само част от текста на втората
разписка се застъпва с първия подпис в лявата колона, а не и текста на първата
разписка. Предвид това не е налице подправка чрез дописване след полагане на
подписите от наемодателите, тъй като под двете разписки са налице две колони с
подписи на наемодателите, т.е. те са се подписали за всяка от разписките. Първата
разписка (горната) с дата 11.08.2015 г. е логично да е била изписана първа,
след което наемодателите са положили подписи за нея в лявата колона. Втората
разписка (долната) с дата 12.01.2016 г. очевидно е била сбита в последствие в
малкото свободно пространство между текста на изявлението с дата 11.08.2015 г.
и подписите в лявата колона. И това е съвсем логично с оглед по-късната дата,
сниженото междуредово разстояние в сравнение с първата разписка и по-сбития и
дребен шрифт, като за него наемодателите също са положили подписи.
Предвид гореизложеното обосновано се явява
и заключението на вещото лице, че не са налице признаци за техническа поправка
/имитация/, нито е налице „интелектуална подправка“ /кражба/ на подписите на
ответниците в двете колони под двете ръкописни изявления за плащане на
последната страница от договора. Съдът
кредитира изцяло становището на експерта, като счита, че същият обективно,
изчерпателно и компетентно е отговорил на поставените му въпроси. В този смисъл
неуспешно е останало проведеното по делото оспорване истинността на договора за
наем и двете разписки за плащане, доколкото е установена по несъмнен начин
автентичността на подписите на страните, включително и на подписите на наемодателите
под двете разписки на последната страница. Ирелевантно за спора е чий е
подписът за „предал“ под разписките, тъй като изявление на платилия е без
значение и такова не е необходимо. Правно значимо е изявлението на получилите
сумите – наемодателите в процесния случай.
Този извод не се
разколебава от представените по делото други два договора за наем на обект 1
(кафенето), единият от които с нотариална заверка на подписите от 01.08.2014
г., сключен между П.Х. и С.Х., като наемодатели, и „Айди трейд“ ООД като
наемател, за срок от 5 години, считано от 01.04.2015 г., а другият с дата 14.02.2017
г., сключен между наемодателя С.Х. и наемателя „ОКгруп 29“ ЕООД, за срок от пет
години, считано от датата на подписването му. Договорът за наем е консенсуален
и като такъв се сключва с постигането на съгласие. Принадлежността на правото
на собственост не е условие за действителност на договора за наем и той
обвързва валидно сключилите го страни, дори и наемодателят да не е собственик.
Предвид това наличието на предходен и последващ договор за наем, наред с
процесния, за единия от обектите е ирелевантно за спора, още повече и че липсва пълен идентитет между страните. Без значение е и
факта, че през 2011 г. С.Х. е придобила изцяло собствеността върху кафенето
(видно от представения по делото нотариален акт).
Съдът приема за доказано
наличието на валидно сключен договор за наем между страните за процесните два
обекта, както и че ответниците са получили сумата от 65 000 лв. по него. С
оглед това, на следващо място следва да се прецени дали е налице редовно разваляне
на договорната връзка от страна на ищеца-наемател.
Установява се от
доказателствата по делото, а и не е спорно между страните, че ищецът е отправил
уведомления до всеки от ответниците за разваляне на договора по реда на чл. 87,
ал. 2 от ЗЗД поради отпаднала необходимост и безполезност вследствие на дългата
забава за предаване на обектите, както и че същите са им били връчени на
26.11.2019 г. срещу разписка чрез ЧСИ Делян Николов, с район на действие –
Окръжен съд - Бургас.
За да упражни кредиторът
правото си за извънсъдебно разваляне на договора, трябва да е налице виновно
неизпълнение на задължение на длъжника, за което последният отговаря. Чл. 87 от ЗЗД не поставя изрично условие страната, която разваля договора да бъде
изправна, а се акцентира върху качеството кредитор в облигационната връзка. То
е присъщо и на двете страни по двустранния договор, тъй като при този вид
договори съществува синалагматична връзка между правата и задълженията на
страните. Ако и двете страни са неизправни, всяка от тях може да развали
едностранно договора. Това е така, тъй като двустранното неизпълнение не е
равнозначно на прекратяване на облигационното правоотношение, а правото не се
стреми да запазва връзка, която не води до осъществяване на желаните от
страните правни цели. При неизправност на двете страни, в хипотеза на настъпила
изискуемост на задълженията, при липса на взаимната им обусловеност и при липса
на готовност за изпълнение на задълженията и в хода на процеса по двустранен
договор, всяка от тях може да развали договора едностранно (решение № 383 от
29.01.2016 г. по гр.д. № 2225/2015 г. на ВКС, 4-то гр. отд.). При твърдяно
упражнено право на разваляне на договора без предупреждение, страната следва да
се позове на наличието на хипотеза от изчерпателно посочените в чл. 87, ал. 2
от ЗЗД, да обоснове с фактически твърдения и да докаже нейното съществуване,
или да се основе на уговорена в договора, независимо от отсъствието на
законовите предпоставки, възможност за безусловно разваляне (решение № 86 от
10.05.2016 г. по т.д. № 595/2015 г. на ВКС, 1-во търг. отд.). Когато се твърди
разваляне на договора на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД поради безполезност на
изпълнението, настъпила в резултат на забава на длъжника, безполезността трябва
да е настъпила в резултат на виновна забава на длъжника. При тази предпоставка
за безусловно разваляне на договора в тежест на кредитора е да установи по
безспорен начин отпадането на интереса от изпълнението, настъпило именно в
резултат на забавата на длъжника. (Решение № 51 от 28.07.2015 г. по т.д. №
247/2014 г. на ВКС, 2-ро търг. отд.).
С оглед гореизложеното
съществен за изхода на спора се явява въпросът дали ответниците са предали фактическата
власт върху двата обекта за ползване на ищцовото дружество, тъй като очевидно
ищецът е бил в неизправност, като не е платил целият уговорен размер на
наемната цена, дължима при сключването на договора.
Установява се от
представените по делото справки от ИС на НАП за регистрирано фискално
устройство за периода 2015 – 2019 г., че „ОК груп 28“ ЕООД е регистрирало 1
брой фискално устройство за обект за търговска дейност с бижутерия и часовници
с наименование „Бижутерия Пандора“ с адрес в гр. Несебър, ул. „Месамбрия“ на
18.06.2015 г. Регистрацията е била прекратена на 17.05.2016 г. по причина с код
2. Съгласно Наредба № Н-18 от 2006 г. за регистриране и отчитане на продажби в
търговските обекти чрез фискални устройства код 2 съответства на смяна на
собственика. На същата дата и за същия обект „ОКгруп29“ ЕООД е регистрирало 1
брой фискално устройство, а на 15.05.2019 г. и още един брой фискално
устройство за обекта. За периода на справката същите не са дерегистрирани. Установява
се от справка в Търговския регистър, че двете дружества са с един и същи
едноличен собственик и управител – Огнян Колев. Предвид този факт, може да се
направи обосновано заключение, че именно дерегистрираното устройство на „ОК
груп 28“ ЕООД е било регистрирано в същия ден от „ОКгруп29“ ЕООД.
От показанията на
свидетеля И К, * на управителя на ищцовото дружество, който движел делата му в
Несебър, се установява, че през 2015 година е било взето под наем помещение в
гр. Несебър, ул. „Месамбрия“ № 7, което трябвало да се ремонтира и започнали да
го експлоатират през късното лято на същата година. Работили в магазина и през
2016 година въпреки смяната на собственика на този обект. През 2016 година кафенето
било експлоатирано от друга фирма, въпреки договора. Твърди се още, че през
2017 година подписали нов договор за кафенето, но вече с „ОКгруп29“ ЕООД.
Твърденията на свидетеля за смяната на собствеността на бижутерийния магазин се
потвърждават от представения по делото нотариален акт от 22.02.2016 г., с който
вторите двама ответници продават самостоятелен обект 51500.501.342.1.5 с
предназначение за търговска дейност на свидетеля Е.С.. Последният потвърждава,
че закупил процесния магазин от ответниците и твърди, че от лятото на 2016
година обектът се експлоатирал от „ОКгруп29“ ЕООД без договор, но нямал данни
от кого се е експлоатирал преди това.
От показанията на
свидетеля В Ж, познат на ответниците, се установява, че от 2015 година
бижутерийният магазин бил експлоатиран от едни и същи хора. Свидетелят имал
намерение сам да наеме магазина през 2015 година, но ответникът Х. му казал, че
имал уговорка с други хора и те му платили наема.
Свидетелят И Я през 2019
година разговарял по телефона с Ивайло, който му бил представен от ответника Х.
като наемател на кафенето, и искал да закупи втория етаж от къщата от
свидетеля.
Установява се още от
доказателствата по делото, че на 01.04.2017 г. „ОКгруп29“ ЕООД и „С. и Чалев“
ООД сключили договор за съвместна дейност с предмет експлоатацията на
процесното кафене, като първото дружество се задължило да осигури обекта и
оборудването за срок не по-дълъг от срока на наемния договор. Със заповед №
718/16.05.2017 г. била вписана промяна в обстоятелствата по удостоверението за
категоризация на процесното кафене с търговец „С. и Чалев“ ООД, а на 17.05.2017
г. дружеството регистрирало 1 брой фискално устройство за този обект.
От всичко гореизложено
се налага изводът, че между страните очевидно са налице многопластови
отношения. Били са сключени множество договори по отношение на процесните два
обекта (магазин и кафене), а законният представител на ищеца е действал чрез
множество дружества. При липсата на доказателства обаче за надлежното
прекратяване на процесния договор за наем от 2015 година преди сключването на
договора за наем на кафенето от 2017 година с нотариална заверка на подписите и
при липсата на данни вписаната в последния значително по-ниска цена да е
обвързана с наличието на предходни отношения между страните, и въпреки голямата
вероятност за това, съдът следва да приеме, че двата договора са действали
паралелно.
Недоказани останаха
твърденията на ответниците, че са предали фактическата власт върху кафенето
през 2017 година на ищцовото дружество, което от своя страна да го е
предоставило чрез гореописаните договори за ползване на трети лица. Напротив,
безспорно от съвкупния анализ на доказателствата и свидетелските показания се
налага изводът, че кафенето е било предадено от първата ответница С.Х. на „ОКгруп29“
ЕООД въз основа на договора за наем от 2017 година. Този извод съдът прави от
договора му за съвместна дейност със „С. и Чалев“ ООД, регистрацията на касов
апарат за обекта на 17.05.2017 г. и вписаната промяна в удостоверението за
категоризация. По делото не се представиха данни за наличие на регистрация на
фискално устройство за този обект преди посочената дата, макар ответниците да разполагаха
с тази възможност, нито за вписаните данни в удостоверението за категоризация
преди промяната от посочената дата. От представения от ответниците договор от
2014 година с трето лице и от показанията на свидетелите може да се направи
обосновано предположение, че до началото на 2017 година кафенето е било
експлоатирано от друго дружество и фактическото държане не е било предадено на
ищеца съгласно процесния договор. Твърденията на ответниците, че държането
върху кафенето било предадено от ответниците на „ОК груп 28“ ЕООД въз основа на
договора от 2015 година, като последното дружество го преотстъпило от своя
страна на свързаното с него „ОКгруп29“ ЕООД и „С. и Чалев“ ООД, са в
противоречие с житейската логика и не кореспондират с представените по делото
писмени доказателства - договор за съвместна дейност от м.април 2017 година за
срок от пет години, сключен два месеца след договора за наем на кафенето с
нотариална заверка на подписите между С.Х. и „ОКгруп29“ ЕООД също за срок от 5
години, но не повече от срока на договора за наем. Предаване на обект 1 на
ищцовото дружество не се доказа и след тази дата – до приключване на съдебното
дирене. Предвид това ответниците се явяват неизправна страна по договора по
отношение на обект 1 – кафенето.
По отношение на втория
обект – бижутерийния магазин, безспорно се установява от доказателствата по
делото, че ищцовото дружество е експлоатирало магазина още преди сключване на
процесния договор за наем, т.е. фактическата власт върху обекта е била
предадена на ищеца още преди сключването на договора. Ищцовото дружество е
регистрирало фискално устройство за този обект още на 18.06.2015 г., а на
17.05.2016 г. е прехвърлило регистрацията на свързаното дружество „ОКгруп29“ ЕООД.
Този извод кореспондира и с показанията на свидетеля ИК, движил делата на
ищцовото дружество от името на брат си, който сочи, че взели магазина под наем
през 2015 година, ремонтирали го и започнали да го експлоатират същата година, експлоатирали
го безпроблемно и през 2016 година въпреки смяната на собственика. Съдът не
споделя становището на ищеца, че процесният договор касае 2016 година, нито
цени свидетелските показания в тази насока, тъй като те са в явно противоречие
с писмения договор, по който ищецът е страна и чиито клаузи са пределно ясни в
това отношение, а по твърдения на свидетеля договорът бил изготвен от адвокат,
чието задължение е било да отрази ясно и точно волята на страните. Предвид
това, съдът счита, че дори и да е налице промяна в собствеността, доколкото
ищецът е получил фактическата власт върху магазина, то изявлението за разваляне
би породило действие единствено за в бъдеще съгласно разпоредбата на чл. 88,
ал. 1 от ЗЗД при наличие на предпоставките за това. Предвид изложеното
претенцията в тази ѝ част - за връщане на даденото по развален договор по
отношение на обект 2 – бижутериен магазин, се явява неоснователна и следва да
бъде отхвърлена.
Предмет на договора за
наем от 2015 година са два самостоятелни обекта, като предназначението им и
уговореният начин на ползване кафене и бижутериен магазин, са независими един
от друг. Ползването на единия обект не е функционално обвързано от ползването
на другия, което се доказа и от събраните по делото доказателства, нито в
договора се съдържат клаузи, които да сочат противното. Наемната цена е
уговорена по отделно за всеки от двата обекта, не са предвидени санкции в
случай, че се възпрепятства ползването на един от обектите, нито прекратяването
на целия договор в този случай. От тълкуването на клаузите на договора се
налага извода, че макар и обективирани в един и същ материален носител
(договор), по съществото си това са два отделни договора за наем – на кафене и
на магазин, като развалянето в частта за единия обект не влече след себе си
разваляне за другия. Дори и да се възприеме противното становище, това не би
променило крайния изход от спора, тъй като развалянето на договора по отношение
на магазина не би повлякло задължение за връщане на даденото предвид изводите
на съда, че обектът е предаден на ищеца и е бил експлоатиран от него.
При това положение по
отношение на договора за наем на кафенето съдът следва да обсъди и дали е
налице и последната предпоставка на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД за разваляне на
договора настъпилата безполезност на изпълнението. Съгласно трайната практика
на ВКС изтичането на голям период от време само по себе си не предполага
отпадане на интереса на кредитора и е негова тежест и да докаже това
обстоятелство. Тук обаче следва да се отчете спецификата на процесния договор,
а именно договор за наем на търговско помещение с цел извличане на печалба,
предвид което съдът счита, че е приложимо разрешението дадено в Решение № 51 от
10.09.2010 г. на ВКС по т. д. № 32/2009 г., II т. о., ТК, че когато не само на
падежа, но и в течение на договорения срок за ползване обектът, предмет на
лизинга не е бил предаден на лизингополучателя, а нов срок не е бил
предоговорен, за последния не само не е възникнало задължение да даде подходящ
срок на насрещната страна да изпълни основното си задължение по договора, но и
задължението да установява в процеса настъпилата в резултат на забавата
безполезност от престацията, което следва от целта на самия договор. С оглед
сходството между договора за наем и договора за лизинг, настоящият съд счита
даденото разрешение за напълно относимо към процесния случай. Предвид това и с
оглед факта, че към датата на приключване на съдебното дирене петгодишният срок
на договора е изтекъл, като в хода на процеса ответниците не предложиха
изпълнение, съдът счита, че изявлението за разваляне на договора по отношение
на магазина е породило действие. Действително в договора се съдържа клауза за
подновяването му за още пет години, която обаче съдът счита, че не е породила
действие. Не е налице предвиденото в договора допълнително условие – желание от
страна на наемателя. Макар по делото да липсват данни да е било отправяно
предвиденото в чл. 13, ал. 2 от договора уведомление за прекратяване с изтичане
на срока, предвид отправените изявления за развалянето му от страна на
наемателя и инициирането на съдебен процес, безспорно е нежеланието на
последния договорът да бъде продължен. Т.е. изпълнени са предпоставките на чл.
87, ал. 2 от ЗЗД и договорът за наем досежно обект 1 – кафене е развален.
Съгласно разпоредбата на
чл. 88, ал. 1 от ЗЗД развалянето на договорите с продължително изпълнение има
действие за в бъдеще. По делото обаче не се доказа фактическата власт върху
процесното кафене изобщо да е била предадена на ищеца, предвид което на връщане
ще подлежи платената за този обект сума.
Неоснователно е и искането
на ищеца за солидарното осъждане на ответниците. Съгласно чл. 121 от ЗЗД освен
в определените от закона случаи солидарност между двама или повече длъжници
възниква само когато е уговорена. Чл. 55, ал. 1 от ЗЗД не предвижда солидарна
отговорност при връщане на даденото на отпаднало основание. В настоящия случай
на страната на наемодателите действат три лица, но в договора не е предвидено,
че всеки от наемодателите може да иска целия наем, нито че плащайки на един от
тях, наемателят се освобождава от задължението си спрямо всички. Т.е. не е налице
изрично уговорена активна солидарност на страната на наемодателите, което би
обусловило солидарност на задължението за връщане на даденото по развален
договор. Този извод се налага и от назоваването им като наемодатели в договора,
а не всички общо наемодател, както и от поставените подписи на всеки от тях под
двете разписки.
С оглед липсата на
конкретизация на частите на всеки от наемодателите, следва да се приеме, че те
са равни. Ирелевантна в случая е принадлежността на правото на собственост на
отдаваните под наем обекти, както бе посочено по-горе липсва законова пречка за
отдаване под наем на чужд имот. В този смисъл вторите двама ответници, макар да
не са били собственици на кафенето към момента на сключване на процесния
договор, са валидно обвързани от него и дължат връщане на полученото. Съгласно
договора, дължимата годишна наемна е в размер на 75 000 лв., от които
60 000 лв. за кафенето и 15 000 лв. за магазина. По делото се доказа
плащане на сума в размер на общо 65 000 лв., като в двете разписки за
плащане липсва конкретизация за кой от двата обекта са платени. Предвид това,
тази сума следва да се разпредели пропорционално за всеки от тях съгласно
правилото на чл. 76 от ЗЗД, а именно 13 000 лева за наем на магазина и
52 000 лв. за наем на кафенето.
По изложените съображения съдът намира,
че са налице основания за ангажиране отговорността на ответниците по разваления,
поради неизпълнение на договорните задължения от тяхна страна договор за наем
от 07.08.2015 г. по отношение на обект с идентификатор 51500.501.342.1.3 и в тази връзка
всеки от тях дължи връщане на по 1/3 от сумата от 52 000 лева или 17 333,33 лв. – дължима на отпаднало основание по смисъла на
чл.55 ал.1 предл. трето ЗЗД.
С оглед изхода на делото в полза на ищеца следва да
бъдат присъдени направените от него разноски съобразно уважената част от
претенцията в размер на 2 080 лева за държавна такса, като в тежест на всеки от
ответниците се възложи по 1/3 от тази сума.
На ответниците следва да бъдат присъдени направените
от тях разноски съобразно отхвърлената част от претенцията, като на ответника Х.Х.
– 516 лв., от които 400 лв. за адвокатско възнаграждение и 116 лв. разноски за
експертиза и съдебни удостоверения; на ответницата П.Х. – 36 лв. разноски за
експертиза. Ответницата С.Х. не е сторила разноски в производството.
Мотивиран от гореизложеното,
Бургаският окръжен съд
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА С.Х.Х., ЕГН **********, П.А.Х., ЕГН **********
и Х.И.Х., ЕГН **********, всички с адрес ***, всеки от тях по отделно да заплати на „О К Груп 28“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.София, ул. „Дряновски манастир“ №41 сума в размер
на по 17 333,33 лв. /седемнадесет хиляди триста тридесет и три лева и
тридесет и три стотинки/, дължима на отпаднало основание по смисъла на чл.55
ал.1 предл.3 ЗЗД по развален договор за наем по отношение на обект 1 - самостоятелен
обект с идентификатор 51500.501.342.1.3,
разположен
на партерен етаж от сграда с идентификатор 51500.501.342.1 в гр. Несебър, ул. „Месамбрия“ №7, сключен между страните на 07.08.2015 г., ведно със законната лихва, считано от датата на
подаването на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.
ОТХВЪРЛЯ
претенцията на „О К
Груп 28“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.София, ул. „Дряновски манастир“ №41
против С.Х.Х., ЕГН **********, П.А.Х., ЕГН ********** и Х.И.Х., ЕГН **********,
всички с адрес ***, за осъждане на ответниците, при условията на солидарност да
заплатят платената на отпаднало основание - развален договор за наем на имот от
07.08.2015г. сума, над уважения размер от 52 000
лева до претендираните 65 000 лева, по отношение на обект 2 - търговски обект, разположен на
партерен етаж от сграда с идентификатор 51500.501.342.1 в гр. Несебър, ул. „Месамбрия“ №7, ведно със
законната лихва върху горната сума, считано от датата на подаване на исковата
молба до окончателното плащане.
ОСЪЖДА С.Х.Х., ЕГН **********, П.А.Х., ЕГН **********
и Х.И.Х., ЕГН **********, всички с адрес ***, всеки от тях по отделно да заплати на „О К Груп 28“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.София, ул. „Дряновски манастир“ №41 направените по
делото разноски съобразно уважената част от претенцията в размер на по 693,33 лв. / шестстотин деветдесет и
три лева и тридесет и три стотинки/.
ОСЪЖДА
„О К
Груп 28“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.София, ул. „Дряновски манастир“ №41 да заплати на Х.И.Х., ЕГН **********, с
адрес ***, направените
по делото разноски съобразно отхвърлената част от претенцията в размер на 516 лв. /петстотин и шестнадесет
лева/, от които 400 лв. за адвокатско възнаграждение и 116 лв. разноски за
експертиза и съдебни удостоверения;
ОСЪЖДА
„О К
Груп 28“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.София, ул. „Дряновски манастир“ №41 да заплати на П.А.Х., ЕГН **********, с адрес ***
направените
по делото разноски съобразно отхвърлената част от претенцията в размер на 36 лв. /тридесет и шест лева/ -
разноски за експертиза.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на
страните пред Бургаския апелативен съд.
Съдия: