РЕШЕНИЕ
№
………..
гр. София, 17.09.2019 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 20-ти състав, в публично заседание на осми юли две хиляди и
деветнадесета година в състав:
СЪДИЯ:
АЛБЕНА БОТЕВА
при
секретаря Екатерина Калоянова, като разгледа гр. дело № 2822/2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 124 и сл. от ГПК.
Производството
е образувано по искова молба с вх. № 2009663/09.05.2017 г., предявена от Г.Н.З., с ЕГН: **********, и И.Х.З., с ЕГН: **********,***, против „Ц.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление ***.
Ищците твърдят, че на 01.12.2006 г. са сключили с ответника Договор за
наем, по силата на който са предоставили за временно и възмездно ползване на „Ц.“
ЕООД, недвижим имот, представляващ имот
с пл. № 66, парцел 1, в кв. 7, находящ се в гр. София, бул. „*******. Ищците
твърдят, че са прекратили едностранно процесния договор с нотариална покана,
връчена на ответника на 12.06.2013 г. Считано от 13.06.2013 г. дружеството
нямало право да ползва имота, но не изпълнило задължението си да го върне.
Предвид изложеното, ищците молят да бъде постановено решение, с което
ответникът да бъде осъден да освободи процесния недвижим имот, като предаде
държането му, поради настъпило прекратяване на наемното правоотношение.
Претендират направените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК, ответникът „Ц.“ ЕООД е депозирал отговор
на исковата молба. Ответникът оспорва иска с възражението, че е недопустим, а
евентуално - неоснователен. Твърди, че ищците вече не са съсобственици на
недвижимия имот, тъй като тяхната част била продадена на публична продан, поради
което те не били активно легитимирани да предявят иска. Освен това те не били
легитимирани да предявят иска сами, а това следвало да стане от всички
съсобственици заедно. Останалите съсобственици, не само, че не предявили иска,
но и потвърдили наемното правоотношение и поискали производството да се
прекрати.
Ответникът твърди още, че предмет на договора за наем не бил недвижим
имот, а търговско предприятие. Заявява също, че на 30.11.2006 г. било взето
решение за разпределяне на ползването на процесната вещ с отдаването ѝ
под наем на ответника. Това решение било задължително за всички съсобственици,
включително и за ищците.
На следващо място „Ц.“ ЕООД заявява, че за периода, през
който в настоящия процес ищецът твърди, че договорът е прекратен, той е
претендирал от него плащания в друго производство. Освен това според ответното
дружество нотариалната покана била подписана от лице, действало без представителна
власт.
Предвид всичко това моли съда да прекрати производството или да отхвърли
иска като неоснователен. Претендира и направените по делото разноски.
Съдът приема за установено следното от фактическа страна:
През м.11.2001 г., Г.Н.З., Ц.П.А., С.Г.И., В.И.Х.,К.Н. П.и Н.Ц.Ч.са
отдали под наем на „Ц.“ ЕООД закупеното от тях на основание чл. 35, ал. 1, т. 1
ЗППДОП предприятие „Л.-А.“ ЕООД като съвкупност от права, задължения и
фактически отношения (договор, л. 149-152 от делото на СРС).
По делото е приет нотариален акт за продажба (л. 24 от настоящото дело),
от който се установява, че на 14.11.2002 г.К.и Иванка Петрови са продали на Г.З.
1/6 ид.част от недвижими имот с пл. № 66, парцел 1, в кв. 7, находящ се в гр.
София, бул. „*******. През същата година са извършени още сделки с предмет
собствеността върху недвижимия имот, видно от отбелязването за наличието на
вещни права в скицата от АГКК (л. 45 от настоящото дело).
На 30.06.2006 г. Ц.А., А.А., Г.З. и И.З. са решили ползването и
управлението на имота на бул. „Сливница“ да продължи по досегашния ред на
основание договора за наем, сключен на 01.11.2001 г. с „Ц.“ ЕООД с право на
наемателя да пренаема имота. В протокола е посочено, че обективира решения на
общо събрание на съсобствениците на недвижимия имот на бул. „Сливница“.
Посочено е още, че всеки от подписалите го лица има по 1/6 ид.част от имота
(протокол, л. 137-138 от делото на СРС).
Така на 01.12.2006 г., между Ц.А., А.А., Г.З. и И.З., като наемодатели, и „Ц.“ ЕООД, като наемател, е сключен Договор за
наем (л. 9-11 от делото на СРС). В преамбюла на договора е посочено, че
физическите лица сключват договора в резултат на решение на общото събрание
на съсобствениците на недвижимия имот на бул. „*******. Съгласно чл. 1 от
договора, наемодателите са предоставили на ответника за временно и възмездно
ползване, недвижим имот (предприятие), представляващо движими и недвижими
материални активи. Съгласно чл. 2 от договора за предоставеното под наем
предприятие наемателят ще заплаща месечна цена от 4020 лева. От тази цена всяко
от физическите лица има право да получи част, съответстваща на цената на
приватизационната сделка. Страните са уговорили, че ако след изтичането на
наемния срок от 5 години наемателят продължи да ползва наетото предприятие със
знанието на наемодателите, договорът ще се счита за продължен за неопределен
срок (чл. 3 и чл. 4 от договора).
По делото е приета нотариална покана от адв. М.П., която е отправила
писмено предизвестие за прекратяване на договора за наем. В поканата е
посочено, че адв. П. е действала като пълномощник на ищците. Тя е поканила ответното
дружество: в едномесечен срок да прекрати всички сключени от него договори за
наем; в едноседмичен срок да отчете всички получени наеми; в едноседмичен срок
да организира освобождаването на неправомерно отдадените помещения. Поканата е
връчена на ответника на 12.06.2013 г. срещу разписка, видно от удостовереното
от нотариус Димов (вж. поканата, л. 12-14 от делото на СРС).
По делото е приет и протокол от 15.06.2013 г. (л. 45 от настоящото дело).
Съгласно него Ц. и А.А.и потвърждават договора за наем от 01.12.2006 г. за срок
до 2019 г.
Други относими към спора доказателства не са събрани.
При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна
страна следното:
Предявени са искове с правна квалификация чл. 233, ал. 1 ЗЗД.
Съгласно чл. 233, ал. 1 ЗЗД, едно от задълженията на наемателят е длъжен
да върне вещта. Ето защо, за да бъде основателен иска следва да се докаже, че:
1/ между ищците и ответника е имало сключен договор за наем; 2/ договорът за
наем е прекратен; 3/ наемателят е отказал да предаде държането на имота.
По делото е установено, че между ищците и ответното дружество е имало
сключен договор за наем. Той е бил сключен през 2006 г. със срок от 5 години.
В договора за наем, предметът му не е индивидуализиран ясно. Съгласно чл.
1, наемодателите са предоставили на ответника за временно и възмездно ползване,
недвижим имот (предприятие), представляващо движими и недвижими материални
активи. Формулирана по този начин разпоредбата е двусмислена и не е ясно
дали предмет на договора е предприятие или недвижим имот. Това налага волята на
страните да бъде тълкувана, така че да се достигне до действително вложения
смисъл.
Съгласно чл. 20 от ЗЗД, при тълкуването на договорите трябва да се търси
действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват
във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от
целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и
добросъвестността.
В настоящият случай, за да се разкрие действителната воля на страните и
целта, която те са искали да постигнат, съдът счита, че следва да се изследват
какви са били предхождащите договора отношения, предвид наличието на данни за
такива. В тази връзка се установи, че преди договора от 2006 г., страните са
били обвързани от друг договор за наем. Той е бил сключен през 2001 г. и в него
изрично е било посочено, че се отдава под наем предприятие като съвкупност от права и задължения и фактически
отношения, представляващо движими и недвижими дълготрайни материални и
нематериални активи. Същевременно по делото се установи, че в периода между
двата договора за наем е имало промяна в собствеността. След изтичането на
срока на договора от 2001 г., наемодателите, включително и ищците, са взели
решение да продължат отношенията си с ответника по „досегашния ред на основание договор за наем, сключен на 01.11.2001 г.“.
Този ред, обаче, не би бил приложим ако вече физическите лица, а не
предприятието, са собственици на имота. Съдът приема, че именно това е
причината протоколът от 30.11.2006 г. да е съставен от наемодателите в
качеството им на съсобственици на посочените ид.части от недвижимия имот. По
този начин страните са постигнали целта си да продължат отношенията си по
„досегашния ред“, но отчитайки настъпилите междувременно промени. Поради това
съдът приема, че страните са имали намерение да бъдат обвързани от договор за
наем на недвижимия имот, а не на предприятието , но не са коригирали предходния
си договор, така че да отразява недвусмислено намеренията им и настъпилите
междувременно промени.
С оглед на всичко това, съдът приема, че на 01.12.2006 г., между Ц.А., А.А.,
Г.З. и И.З., като наемодатели, и
„Ц.“ ЕООД, като наемател, е
сключен Договор за наем на недвижим имот, т.е. налице е първата
предпоставка за уважаване на иска.
По отношение на твърдението на ищците, че са прекратили договора съдът
намира следното:
Договорът за наем е бил сключен на 01.12.2006 г. за срок от 5 години.
Този срок е изтекъл и ползването е продължило, поради което договорът за наем
се е трансформирал в такъв за неопределен срок (чл. 4 от договора вр. с чл.
236, ал. 1 ЗЗД). Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните
може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано (чл. 238
от ЗЗД).
Съгласно чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС), общата вещ се
използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече
от половината от общата вещ. Ако не може да се образува мнозинство или ако
решението на мнозинството е вредно за общата вещ, районният съд, по искане на
който и да е от съсобствениците, решава въпроса, взема необходимите мерки и ако
е нужно, назначава управител на общата вещ (чл. 32, ал. 2 ЗС). Действието по
сключване на договор за наем е такова на управление на общата вещ. Такова е и
действието по прекратяване на такъв договор. Затова то също следва да е
предприето след взето решение на съсобствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ.
По делото е установено, че физическите лица са съсобственици на
недвижимия имот. Не се установя, обаче, мнозинството от тези съсобственици да
са изпратили уведомление/предизвестие за прекратяването на договора. По делото
са представени доказателства за това, че към датата на сключването на договора
за наем ищците са притежавали по 1/6 ид.част, т.е. общо 1/3 ид.част. Това се
установи от протокола, подписан от самите ищци. Същевременно след тази дата,
няма данни за промяна в собствеността, видно от отбелязването за данните за
собствениците в скицата на АГКК. Затова те не могат да формират мнозинство,
чиято воля да доведе до прекратяване на наемното правоотношение. Ето защо
изпратено от тях предизвестие не е могло да прекрати договора за наем.
Освен това, предизвестието е било изпратено от адв. М.П.. Действително тя
е процесуален представител на ищците в настоящата производство, но липсват
доказателства за представителната й власт преди образуване на делото, т.е. тя
да е била упълномощена от мнозинството от съсобствениците да прекрати договора
за наем.
При тези данни и при установеното изрично противопоставяне от страна на
останалите съсобственици на действията на ищците, съдът приема, че този договор
не е бил прекратен с получаването на предизвестието от управителя на „Ц.***“
ЕООД на 12.06.2013 г. Поради това не е налице предпоставка за уважаване на
иска.
С оглед на изложеното, исковете са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
Относно
разноските: При този изход на спора
право на разноски има ответникът, който ги е претендирал своевременно.
Ответникът е представил доказателства за заплатено адвокатско възнаграждение в
размер на 4 000 лева (л. 8 и л.
100-101 от делото на СГС).
В открито съдебно заседание на 08.07.2019 г., процесуалният представител
на ищците е направил възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение,
претендирано от ответника и е поискал същото да бъде намалено, на основание чл.
78, ал. 5 ГПК. Съгласно чл. 78, ал. 5 от Гражданския процесуален кодекс, ако
заплатеното от страната възнаграждение за адвокат е прекомерно съобразно
действителната правна и фактическа сложност на делото, съдът може по искане на
насрещната страна да присъди по-нисък размер на разноските в тази им част, но
не по-малко от минимално определения размер съобразно чл. 36 от Закона за
адвокатурата. Разпоредбата на чл. 36, ал. 2 от Закона за адвокатурата
предвижда, че размерът на възнаграждението трябва да е справедлив и обоснован и
да не бъде по - нисък от предвидения в наредба на Висшия адвокатски съвет
размер за съответния вид работа. Съгласно задължителните разяснения, дадени с
т.3 от ТР № 6 от 6.11.2013г. на ВКС по тълк. д. № 6/2012г., ОСГТК, при
намаляване на подлежащо на присъждане адвокатско възнаграждение, поради
прекомерност по реда на чл. 78, ал. 5 ГПК, съдът не е обвързан от предвиденото
в § 2 от Наредба № 1/09.07.2004г. ограничение и е свободен да намали
възнаграждението до предвидения в същата наредба минимален размер.
Съдът, след като взе предвид, че фактическата и правна сложност на делото
не е висока и като съобрази разпоредбата на чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба №
1/09.07.2004 г., съгласно която минималното възнаграждение възлиза на 1977,20
лева, приема, че възнаграждението е прекомерно и следва да бъде намалено до
този размер. Ето защо ищците следва да заплатят на ответника сумата от 1977,20
лева - разноски по делото.
Така мотивиран, Софийски градски съд, I ГО, 20 състав
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Г.Н.З., с ЕГН: **********,
и И.Х.З., с ЕГН: **********,***, против „Ц.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление ***,
искове по чл. 233, ал.1,
изр. І ЗЗД, за връщане на недвижим имот с пл. № 66, парцел 1, в кв. 7,
находящ се в гр. София, бул. „*******, по прекратен договор за наем от
01.12.2006 г., като неоснователни.
ОСЪЖДА Г.Н.З., с ЕГН: **********, и И.Х.З., с ЕГН: **********,***, да заплатят на „Ц.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление ***, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата
от 1 977,20 лева – разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски
апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му.
СЪДИЯ: