№ 331
гр. Варна, 29.03.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ ТО, в публично заседание на
шести март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Светлана Т.ова
Членове:Диана К. Стоянова
Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Мария Д. Манолова
като разгледа докладваното от Диана К. Стоянова Въззивно гражданско дело
№ 20243100500140 по описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК, образувано е въззивна
жалба вх. №89554/28.11.2023г. от „НЕДВИЖИМОСТ-ВАРНА“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. варна, ул. „Черноризец
Храбър“ № 4, ет. 1, ап. 1 срещу решение №3376/20.10.2023г. постановено по
гр. дело №20223110110741 по описа на Районен съд – Варна, с което
въззивникът е осъден да заплати на И. Г. С., ЕГН **********, с адрес: гр.
****** сумата от 2 000 лв. /две хиляди лева/, представляваща заплатен
депозит по сключен между страните Договор за депозит от 06.10.2021 г.,
сумата от 139,44 лв. /сто тридесет и девет лева и четиридесет и четири
стотинки/, представляваща обезщетение за забава върху главницата за
периода 01.12.2021 г. до 09.08.2022г., ведно със законната лихва върху
главницата от датата на подаване на исковата молба /09.08.2022 г./ до
окончателното изплащане на задължението, на основание чл. 79, ал. 1 вр. чл.
86 ЗЗД, както и за сумата от 160 лв. /сто и шестдесет лева/, представляваща
обезщетение за претърпени имуществени вреди вследствие неизпълнението
на договора, изразяващи се в заплащане на адвокатски хонорар и такса към
1
ЧСИ, на основание чл. 82 ЗЗД.
В жалбата е изложено становище за неправилност и
незаконосъобразност на обжалваното решение. Не се споделя извода на съда,
че въззивникът не е изпълнил своите задължения за сключване на договор за
продажба до 20.10.2021г., да договори конкретна цена и възможност за
преустройство на обекта. Посочва се, че съгласно уговорките в т.1.1 срокът
касае сключването на предварителен договор, отделно от това в т.1.2 има
възможност при съгласие на страните той да се сключи и в по - късен момент,
а и той не е задължителна предпоставка за сключването на окончателен.
За неподкрепен от събраните гласни доказателства се счита извода на
съда за наличие симулация в цената. Спор между страните по отношение на
цената не е имало, тя е била в размер на този посочен в проекта за нотариален
акт. В договора за депозит, който според въззивника не е договор за поръчка,
ищцата е посочила максимална цена. Това предложение не обвързва и не
задължава посредника да договори точно тази сума, отделно това зависи от
волята на собственика.
На следващо място въззивната жалба се посочва, че в хода на съдебно
дирене е установено, че в процеса на преговорите на ищцата й е предоставен
архитектурен проект и същата е имала разговор със строител. По делото са
приети и издадените от община Варна архитектурни проекти. По отношение
на преустойството се твърди, че такова задължение посредникът не е поемал.
Въззивникът моли съдът да отмени първоинстанционното решение и да
се постанови друго, с което да отхвърли предявените искове.
В срока по чл.263, ал.2 от ГПК е постъпил отговор от насрещната
страна по жалбата И. Г. С., в който излага становище за правилност и
законосъобразност на постановеното решение. Поддържа се, че съгласно
уговорката на т.1.1 от договора ищцата би закупила имота само ако са
изпълнение условията: да се предоставят архитектурни проекти, от които да
се установява възможността за преустройство и в случай, че то е възможно е
предложена продажна цена 102000 евро. Споделя се извода на съда, че в
срока посочен в договора за депозит не е сключен нито предварителен, нито
окончателен договор за продажба, не са представи проекти.
За недоказани се считат твърденията, че договорената между страните
продажна цена е тази посочена в проекта за нотариален акт, равна на
2
данъчната оценка. Тази прекомерно ниска цена, е била вписана в проекта за
нотариален акт по предложение на продавача. Ищцата е отказала
сключването на сделка при симулация в цената.
За несъстоятелно се счита твърдението на въззивника, че същият не е
имал задължение да осигури документи във връзка с възможността за
преустройство. Това му задължение е вписано в т.1.1 от договора за депозит.
Следователно даденият депозит подлежи на връщане.
По изложените съображения въззиваемата страна моли
първоинстанционното решение да бъде потвърдено.
В съдебно заседание въззивникът редовно призован чрез процесуалния
си представител поддържа подадената жалба, въззиваемата страна, също
редовно призована, оспорва жалба. Молят за присъждане на разноски
съобразно изходът от спора.
Съдът намира производството за редовно и допустимо, тъй като
подадената въззивна жалба е депозирана от надлежна страна, в срока за
обжалване на решението и при спазване на останалите изисквания за
редовност.
Първоинстанционният съд е бил сезиран с искове с правно основание
чл.55, ал.1,пр.3 от ЗЗД, чл.86, ал.1 от ЗЗД и чл. 82 от ЗЗД от И. Г. С. срещу
„Недвижимост-ВАРНА“ ЕООД да бъде осъден ответникът да заплати сумата
от 2 000лв., представляваща заплатен депозит по сключен между страните
Договор за депозит от 06.10.2021г., сумата от 139.44 лв., представляваща
обезщетение за забава върху главницата за периода 01.12.2021г. до
09.08.2022г., ведно със законната лихва върху главницата от датата на
подаване на исковата молба /09.08.2022 г./ до окончателното изплащане на
задължението, сумата от 160 лв., представляваща обезщетение за претърпени
имуществени вреди вследствие неизпълнението на договора, изразяващи се в
заплащане на адвокатски хонорар и такса към ЧСИ.
В исковата молба се твръди, че между ищцата, в качеството на купувач
и ответника като посредник е сключен на 06.10.2021г. договор за депозит,
съгласно който, ответникът следвало да съдейства на ищцата да закупи в срок
до 20.10.2021г. недвижим имот, представляващ апартамент в гр. Варна, ул.
„Пирот“ №8А, ет.2 с площ от 85 кв.м. и изба с площ от 11 кв.м.
Ищцата дала на ответника сумата от 2000.00лв. депозит, като гаранция
3
за закупуването на имота. В договора било уговорено условие за склюването
на окончателен договор, а именно да бъдат предоставени архитектура и
конструкции на имота за да се видят възможните промени. Целта е
премахване на стените между спалня и кухня и коридор и спалня, между баня
и кухненски бокс и килер. Ако са възможни тези промени е предложена цена
102000 евро.
Твърди се, че до 20.10.2021г. не е бил подписан предварителен или
окончателен договор. На 04.11.2021г. ищцата била поканена от посредника за
сделка при нотариус Т. М. без предварително да бъде уточнено дали са
изпълнение условията. В нотариалната кантора се е явил пълномощник на
продавача, който твърдял, че няма пълномощия да продава имота на
посочената цена от 102000 евро и не може да се ангажира с представяне на
архитектура и конструкция на апартамента, отделно от това настоявал
сделката да бъде изповядана на данъчната оценка на имота, а разликата в
цената да бъде заплатена в брой. Ищцата заявила, че не са изпълнени
условията, поради което отказала сключване на сделката.
Поискала връщане на депозита, поради това, че сделка не била
сключена до 20.10.2011г., като била връчена покана чрез ЧСИ Станев на
ответника на 01.12.2021г. Във връзка с това ищцата сторила разходи в размер
на 160.00лв.
Поради неплащане ответникът изпаднал забава и дължи мораторна
лихва.
По изложените съображения е формулиран петитум за осъждане на
ответника да заплати процеесните суми.
По делото е постъпил отговор в срока по чл.131 от ГПК от ответника, в
който оспорва предявените искове като неоснователни. Ответникът празнава
факта, че е сключен договор за депозит от посочената дата, гарантиращ
намеренията на молителката за покупката на на недвижимия имот. По него е
предадена сумата от 2000.00лв. Договорената максимална цена по този
договор е била 102000 евро, като е уговорено условие да се представят
проекти на част архитектурна и конструкция за извършване на промени чрез
премахване на стени.
Собственикът на имота „Поликонсулт“ ООД е упълномощил С. И.а,
управител на ответника с право да я представлява и да се снабди с
4
необходимите документи за сключване на окончателен договор, в това число
и архитектурни и конструктивни планове.
Тези документи били осигурени от посредника и представени към
останалите по преписката на нотариус М.. Бил изработен и проект на
нотариален акт, като посредникът уговорил цена 48600 евро.
На 04.11.2021г. се е явил управителя на дружеството, не е предлагано
изповядване по данъчна оценка. Твърди се, че ищцата е искала писмени
гаранции на собственици от кооперацията за поемане на задължение за
участие в бъдещ ремонт на покрива.
По изложените съобажения моли съдът да отхвърли предявените
искове.
При така очертаните предмет на предявения иск, въззивният съд
при проверката си по реда на чл.269 от ГПК констатира, че обжалваното
решение е валидно и допустимо.
Въззивната жалба разгледана по същество се явява неоснователна,
при прието за установено следното от фактическа и правна страна:
По предявения иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД.
Съгласно нормата на чл.55, ал.1, пр. 3 от ЗЗД даденото на отпаднало
основание подлежи на връщане. В тежест на ищеца е да докаже при условията
на пълно и главно доказване, че между страните е сключен договор за
депозит, че по този договор ищцата е заплатила на ответника процесната
сума. В тежест на ответника е да установи, че са изпълнени условията по
договора за депозит, поради което има право да задържи дадения депозит.
При така очертаният фактически състав на предявения иск съдът
пристъпва към разглеждане на горните предпоставки.
От съвкупния анализ на доказателствата по делото се установява, че
страните са сключили договор за посредничество за закупуването на
недвижим имот, представляващ апартамент в гр. Варна, ул. „Пирот“ №8А,
ет.2 с площ от 85 кв.м. и изба с площ от 11 кв.м., наименован „договор за
депозит“. В чл.1.1 е посочено, че ще бъде сключен предварителен договор за
продажба при следните условия: да бъдат предоставени архитектура и
конструкции на имота с цел премахване на стени между спалня и кухня,
коридор и спалня, между баня и кухненски бок и килер. В случай, че тези
5
промени е възможно да се случат ищцата предлага цена 102000 евро.
Страните не спорят, че по този договор е дадена сумата от 2000.00лв.
Спорният въпрос по делото е уговорените условия на договора
изпълнени ли са и ищцата неправомерно ли се е отказала да сключи
окончателния договор.
Обсъдени събраните гласни доказателства налагат извод за
неустановено твърдението на ответника, че на въззиваемата С. са й били
предоставени архитектурните проекти и документи касаещи конструкцията
на имота. Свидетелят Митев, който има преки впечатления за развилите се
отношения между страните посочва, че са били представени някакви проекти,
но били нечетливи и от тях не би могла да се извлече информация дали касаят
конкретният имот и дали е възможна реконструкция на имота чрез
премахване на въпросните стени. Тези показания съдът намира неопровергани
от останалия доказателствен материал по делото. Свидетелката И.а, която е
представлявала продавача не знае за уговорки за преустойство на имота, като
и няма конкретни спомени във връзка със сключване на сделката.
Няма и ангажирани доказателства, че наистина е била възможна
реконструкция чрез техническа експертиза в процесният имот, а в тежест на
ответника е да установи сбъдването на условието за сключване на
предварителен и окончателен договор.
Доказателствата сочат и, че купувачът и продавачът не са постигнали
съгласие за окончателна цена от 102000 евро. В проекта на нотариалният акт
е посочена много по – ниска цена от 48600 евро, вместо предложената при
сключване на договора за депозит, което сочи на различна окончателна цена.
Недоказано и нелогично е твърдението на ответника за постигната от него по
– ниска цена от първоначалната, на която се е предлагал имотът, поради
което и именно тя е вписана в проекта за нотариален акт. Това следва и от
факта, че сборът на сумата от 48600 евро със сумата от 55900.00 евро,
последната посочена като платим остатък в представените електрони
изявления на вайбър кореспонденция между свидетелят Митев и брокерът на
ответното дружество се равняват на 104500 евро. Свидетелят Митев има
впечатления, че ищцата е предложила именно 102000 евро, но
собственикът/дружество е искало по – висока цена.
С оглед на което може да се заключи, че в проекта на за нотариален акт
6
е посочена симулативна цена и въззивникът не е водил преговорите в интерес
на ищцата, и не й е съдействал активно за установяване възможността за
преустройство.
Договорът е под прекратително условие, съгласно уговореното в чл.1.1
от същият, а именно, че в срок до 20.10.2021г. следва да бъде сключен
предварителен договор. Такъв не е сключен, както и окончателен в неговия
срок по вина на ответника, поради което договорът за депозит е прекратил
своето действие. С оглед на което депозитът следва да бъде върнат на далата
го страна.
Горното обуславя основателност на предявения иск.
По предявения иск с правно основание чл.86, ал.1 от ЗЗД.
Съгласно диспозитивната норма на чл.84, ал.2 от ЗЗД /която е
приложима при вземания, произтичащи от извъндоговорно основание/, когато
няма определен ден за изпълнение длъжникът изпада в забава след като бъде
поканен от кредитора.
С получаване на поканата за връщане на сумата дадена на отпаднало
основание въззивното дружество е изпаднало в забава и дължи обезщетение
за същата в размер на законната лихва.
Няма оплаквания във въззивната жалба, че дължимата лихва за забава е
в различен от присъдения с първоинстанционното решение размер, поради
което акцесорният иск е основателен и следва да бъде уважен.
По предявения иск с правно основание чл.82 от ЗЗД.
Във въззивната жалба няма оплаквания досежно реализиран фактически
състав за настъпили вреди от неизпълнение на договорно задължения, както и
техният установен размер.
С оглед ограничения въззив съдът намира, че искът е доказан по своето
основание и подлежи на уважаване, което обуславя цялостно потвърждаване
на обжалваното решение.
По разноските.
С оглед изходът от спора на основание чл.78, ал.1 от ГПК на
въззиваемата страна се следват разноски в размер на 600.00лв., адвокатско
възнаграждение за въззивна инстанция.
Воден от горното, съдът
7
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №3376/20.10.2023г. постановено по гр. дело
№20223110110741 по описа на Районен съд – Варна.
ОСЪЖДА „НЕДВИЖИМОСТ-ВАРНА“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. варна, ул. „Черноризец Храбър“ № 4, ет.
1, ап. 1 ДА ЗАПЛАТИ НА И. Г. С., ЕГН **********, с адрес: гр. ******
сумата от 600.00лв., адвокатско възнаграждение за въззивна инстанция на
основание чл.78, ал.1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване на основание чл.280, ал.3,
т.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8