№ 3524
гр. Варна, 02.11.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Камелия Василева
при участието на секретаря Елица Т. Трифонова
като разгледа докладваното от Камелия Василева Гражданско дело №
20233110103400 по описа за 2023 година
Предявени са в условията на обективно кумулативно съединяване
искове с правно основание чл.108 ЗС от Д. Р. Д. срещу ЕТ „*****“ ЕИК *****
за приемане за установено в отношенията между страните, че ищецът е
собственик на следните имоти: 1. 2/3 (две трети) идеални части от
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор с идентификатор № ***** по
Кадастралната карта на обл. Варна, *****, одобрена със Заповед № ***** от
16.08.2018г. на изп. директор на АГКК, местност „*****" с площ на имота
съгласно скица от 3255 кв.м. с трайно предназначение на територията:
Земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория трета. Предходен
идентификатор: няма, номер по предходен план: *****, при съседи: *****; 2.
2/3 (две трети) идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор №
*****, по Кадастралната карта на обл. Варна, *****, одобрена със Заповед №
***** от 16.08.2018г. на изп. директор на АГКК, местност „*****" с площ на
имота съгласно скица от 4406 кв.м., с трайно предназначение на територията:
Земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория трета, предходен
идентификатор: няма, номер по предходен план: *****, при съседи: *****.
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ***** по Кадастралната карта на
обл. Варна, *****, одобрена със Заповед № ***** от 16.08.2018г. на изп.
директор на АГКК, местност „*****" с площ на имота съгласно скица от
1
10227 кв.м. с трайно предназначение на територията: Земеделска, с начин на
трайно ползване: НИВА, категория трета, предходен идентификатор: няма,
номер по предходен план: *****, при съседи: *****; и за осъждането на
ответника да предаде владението върху гореописаните имоти.
Ищецът твърди, че е собственик на процесните ид.ч. от описаните
имоти, които са придобити с Нотариален акт за дарение, вписан в службата
по вписванията гр. Варна към АВ, гр.Варна към АВ, *****. и Нотариален акт
за продажба на идеални части от недвижим имот, вписан в службата по
вписванията с акт № *****. При придобиването на посочените недвижими
имоти, бил вписан Договор за отдаване под аренда на земеделска земя,
сключен на 29.09.2008г. от съсобственика ***** с ответника - ЕТ „*****“,
анекси към него от 19.09.2011г. и 13.09.2016г., за удължаването му от
20.10.2019г. за 6 стопански години, за арендно плащане по 33.80 лева на
декар. Ищецът бил собственик и на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор №
***** по Кадастралната карта на обл. Варна, *****, одобрена със Заповед №
***** от 16.08.2018г. на изп. директор на АГКК, местност „*****" съгласно
Нотариален акт за продажба на недвижим имот, вписан в службата по
вписванията гр. Варна към АВ, акт № *****г. Преди придобиването на имота,
в служба по вписванията – гр. Варна бил вписан Договор за аренда на
земеделска земя, сключен на 29.05.2012г. между ответника и ***** –
съсобственик, удължен с анекс от 28.09.2015г. за 6 стопански години и за
аренда от по 30.00 лева на декар.
Твърди се, че договорите за аренда на гореописаните имоти били
сключени от съсобственици притежаващи по-малко от ½ от съсобствеността
върху всеки един от поземлените имоти, поради което същите нямат действие
спрямо ищеца – собственик на повече от ½ от първите два имота и на целия
трети имот. Не било постигнато съгласие на повече от 50 % от собствеността
за ползването на общата вещ. Независимо от поредноста на вписване на
договорите за аренда, следвало да се даде превес на договорите сключени с
арендодател притежаващ повече от 50% в съсобствеността, във връзка с
текста на чл. 32, ал. 1 ЗС. Счита, че дори когато договорът за аренда или
наем, сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан,
същият не е противопоставим както на последващ арендатор, така и на
наемател, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили
2
облигационното право на ползване върху имота. На още по-голямо основание
такъв договор не бил противопоставим на трето лице, придобило след
вписването му правото на собственост върху повече от 50% от
съсобствеността, ако същото се противопоставя на продължаващото ползване
от страна на арендатора и ако не е приело изрично или мълчаливо.
Изложеното следвало от чл. 17, ал. 2 ЗАЗ, според който приобретателят на
арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора
за аренда, ако същият бил вписан. На осн. чл. 32, ал. 1 ЗС, процесният
договор не обвързвал ищеца.
Договорът за аренда на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ***** в
с. *****, също не обвързвал ищеца. Първоначалният договор бил сключен за
6 стопански години, който срок бил изтекъл през 2018г., след него нямало
валидно действащ договор обвързващ страните с арендно правоотношение.
Договорът бил сключен с един от съсобствениците, притежаващ по-малко от
50% от собствеността, с което бил нарушен чл.3, ал.4 от ЗАЗ, анекса от
28.09.2015г. към договора за аренда бил нищожен и не обвързвал ищеца.
Същият нарушавал разпоредбата на чл. 16, ал.1 от ЗАЗ, като в нарушение на
императивна норма на закона с изменението бил засегнат уговорения срок -
удължаване на срока на договора, от един бъдещ момент, за още по далечен
бъдещ срок, а именно до 30.09.2024г. без съгласието на останалите
съсобственици, т.е. без да е било налице мнозинство притежаващо повече от
50% от собствеността. В момента процесните имоти се държали и ползвали
от ответника -ЕТ „*****“. Ищецът се противопоставя на това ползване и
желае сам да управлява и да се разпорежда с притежаваните от него части от
имотите, по своя воля и усмотрение. Противопоставя се на ползването на
процесните имоти от наемодателя, не желае и не е получавал наемно плащане
от ответника.
Ищецът бил сключил договор за аренда с „*****" ЕООД и се задължил
да предостави имотите предмет на иска, за ползването им за срок от 5
стопански години считано от 01.10.2023г. при арендно плащане от по 80 лв.
на декар. Договорът бил вписан в служба по вписванията гр. Варна към АВ,
акт № *****г.
В срока по чл.131 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата
молба, в който е изразил становище за неоснователност на иска.
3
Оспорва се, че процесните договори за аренда нямат действие по
отношение на ищеца, тъй като били сключени от съсобственик, притежаващ
по-малко от 50 % от правото на собственост върху имотите, както и че в
случая са приложими чл. 32, ал.1. от ЗС и чл. 17, ал.2. от ЗАЗ. Не се оспорва
придобиването на процесните имоти от ищеца, както и обстоятелството, че
ответникът фактически ползва същите имоти на основание посочените
договори за аренда и анексите към тях. Твърди се, че ЕТ „*****“ ползва
посочените имоти на валидно правно основание и притежава права
противопоставими на тези на ищеца. Посочените договори за аренда били
сключени съобразно нормите на ЗАЗ. С изменението на ЗАЗ от 09.02.2007г.
било дадена възможност, който и да е съсобственик, независимо от
притежаваната от него ид.ч. от правото на собственост върху имота, да
сключи договор за аренда по отношение на целия имот, обвързвайки с този
договор и останалите съсобственици, независимо от това дали са съгласни
или не. Правото на ищеца по отношение ползването на процесните имоти,
към момента, се свеждало до правото му да получи полагащата му се част от
арендното плащане за ползването на имотите за периода след придобиване на
собствеността върху тях. Моли се исковите претенции да бъдат изцяло
отхвърлени.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства,
заедно и поотделно, и по вътрешно убеждение, съобразно чл.235 от ГПК,
приема за установено от фактическа страна следното:
С Договор за аренда от 29.09.2008г., заверен нотариално с рег.№*****г.
от нот.№***** ***** е предоставил на ЕТ“*****“ собствена обработваема
земеделска земя, в землището на с.***** за период от 6 години : Нива с
кадастрален номер ***** и Нива с кадастрален номер *****. С Анекс от
19.09.2011г. към договора, срокът му за действие е удължен със 6 години. С
Анекс от 13.09.2016г. срокът на договора е удължен със шест стопански
години, считано от 01.10.2019г.
С Договор за аренда от 29.05.2012г., заверен нотариално с рег.№2*****
***** е предоставила на ЕТ“*****“ собствена обработваема земеделска земя,
в землището на с.***** за период от 6 години, сред която е и Нива с
кадастрален номер *****. С Анекс от 28.09.2015г. към договора, срокът му за
действие е удължен със 6 години.
4
С Договор за дарение от 28.08.2020г., обективиран в НА №***** е
дарил на Д. Р. Д. притежаваните от него общо 1/3 ид.ч. от ПИ с
идентификатор ***** в землището на с.*****, м-ст ***** и 1/3 ид.ч. от ПИ с
идентификатор ***** в землището на с.*****, м-ст *****.
С Договор за продажба от 28.08.2020г., обективиран в НА №***** е
продала на Д. Р. Д. притежаваните от него общо 1/3 ид.ч. от ПИ с
идентификатор ***** в землището на с.*****, м-ст ***** и 1/3 ид.ч. от ПИ с
идентификатор ***** в землището на с.*****, м-ст *****.
С Договор за продажба от 29.07.2020г., обективиран в НА №*****,
*****, ***** са продали на Д. Р. Д. ПИ с идентификатор 17912.108.51 в
землището на с.*****, м-ст *****.
На 15.12.2022г. Д. Р. Д. е сключил Договор за аренда с „*****“ ЕООД
по отношение на описаните в същия имоти в това число и трите процесни
такива.
Въз основа на гореустановената фактическа обстановка съдът прави
следните правни изводи :
Предявен е иск с правно основание чл.108 ЗС. За успешното
провеждане на този иск е необходимо да бъде установено наличието на
следните кумулативно дадени предпоставки : ищецът да е собственик на
вещта, предмет на исковата претенция, вещта да се намира във владение на
ответника и установяването на обстоятелството, че ответникът владее този
имот без правно основание. В тежест на ищеца е при условията на главно и
пълно доказване да установи, че е собственик на процесните имоти на
соченото от него основание – дарение и покупко-продажба. В тежест на
ответника е да установи, че владее имотите на правно основание.
По делото не е спорно,че ищецът е придобил имотите, предмет на
претенцията му, като и че същите се владеят от ответника.
Спорен е фактът дали сключените от праводателите на ищеца договори
за аренда с ответника могат да му се противопоставят.
Съгласно разпоредбата на чл. 17, ал.2 от ЗАЗ приобретателят на
арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора
за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е
предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на
приобретателя за две стопански години след годината на придобиването. На
основание чл. 17, ал. 3 от ЗАЗ приобретателят е длъжен да уведоми
5
незабавно арендатора за настъпилото заместване. Той не може да иска от
арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към
предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването.
Горната уредба сочи, че заместването на арендодателя по договора за
аренда настъпва автоматично с факта на правоприемството/ универсално или
частно/ при условия, че страните по договора за аренда не са уговорили
противното, какъвто не е настоящия случай. Обстоятелството дали
приобретателят е уведомил арендатора за настъпилото заместване е от
значение само в хипотеза, в която арендаторът е изпълнил задължението си
към предишния арендодател преди получаване на съобщението за
заместването / чл. 17, ал. 3 от ЗАЗ/.
Двата процесни договора за аренда, както и последващите ги анекси за
продължаване на срока, са сключени от лица, които имат по-малко от 50 %
от собствеността върху съответния, отдаден под аренда имот, по време на
действалата до изменението /ДВ, бр.13/2017г./ редакция на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ,
която е регламентирала възможност за сключване на договор за аренда само
от някои от съсобствениците, т. е. и от съсобственик, притежаващ по-малко
от половината от дяловете. В решение на ВКС /№12/2018г., по гр.
д.№1251/2017г., ІІ г. о. и др./ се приема, че договор за аренда, сключен до
измененията на ЗАЗ с ДВ, бр.13/2017г. като договор за управление на общата
вещ, може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче
съсобственикът, сключил договора, не притежава повече от половината от
вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите
съсобственици – заедно или поотделно, освен ако не са го приели. По делото
липсват твърдения и данни останалите съсобственици да са се
противопоставили на тези договори и с оглед датите на сключването им през
2008г. и 2012г. и продължаване на действието им с анекси вкл. и към датата
на отчуждаването, следва, че те са ги приели. Последното обосновава извода,
че ищецът е придобил собствеността както от лица, които са сключили лично
процесните договори за аренда, така и от лица, които са ги приели, макар и да
не са били страна по тях.
Следващото възражение на ищеца относно противоречието на
сключените анекси касателно продължаване на срока на договорите с
чл.16,ал.1, изр. 2 ЗАЗ съдът намира също за несъстоятелно. Законът не
ограничава страните да сключват договори за аренда по всяко време на
годината, които да имат действие, различно от календарната година, стига
уговореният срок да е съобразен с минимално определения в чл. 4 от ЗАЗ. С
анексите не се изменят договорите за аренда по смисъла на чл. 16, ал. 1 от
ЗАЗ, а е налице продължаване на договора съгласно чл.18 от ЗАЗ. Спазена е
предвидената в същата разпоредба форма за действителност-писмена форма с
нотариална заверка на подписите, както и вписване в Службата по
вписванията с оглед противопоставимостта му на трети лица. Липсва
законова пречка договорът за аренда да бъде изменян по всяко време по
взаимно съгласие на страните включително и за продължаване на срока му на
6
действие. Ограничаване на свободата на договаряне е предвидена само в
хипотезите на чл. 16 от ЗАЗ, която не е приложима в случая, тъй като касае
възможността за едностранно изменение на правоотношението. Процесните
анекси представляват продължаване на договора по смисъла на чл. 18 от ЗАЗ,
което е станало в предписаната форма за действителност и не представляват
изменение на договорите по чл. 16 от ЗАЗ. Пред страните няма ограничения
да договарят удължаване на срока преди неговото изтичане по всяко време,
без изрично да отменят предишни анекси. За целта е достатъчно взаимното
съгласие и спазване на посочената в чл. 18, ал.1 от ЗАЗ форма за
действителност.
Съобразно всичко изложено и при наличие на вписани в СВ договори за
аренда и действителни анекси за продължаването на срока на действието им
преди придобиването им от ищеца, следва обоснованият извод, че съобразно
разпоредбата на чл.17,ал.2 ЗАЗ ищецът в качеството на приобретател на
земеделски земи, отдадени под аренда е обвързан с последните до изтичане на
продължения срок за всеки един от тях. От това следва, че ответникът държи
имотите на годно правно основание, поради което и претенцията по чл. 108 ЗС в
осъдителната и част е неоснователна и подлежи на отхвърляне.
По разноските :
С оглед изхода на делото и при положение, че собствеността на ищеца
не се оспорва и предмета на спора се свежда само до предаване на владението
върху имотите, в полза на ответника следва да бъдат присъдени
реализираните разноски: 1500 лева за заплатено адвокатско възнаграждение,
на основание чл. 78,ал.3 ГПК.
Воден от горното, съдът:
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на ЕТ“*****“, ЕИК:
***** със седалище и адрес на управление гр.Варна, ***** , че Д. Р. Д., ЕГН:
********** с адрес гр.Варна, *****8 е собственик на следните недвижими
имоти: 2/3 (две трети) идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
с идентификатор № ***** по Кадастралната карта на обл. Варна, *****,
одобрена със Заповед № ***** от 16.08.2018г. на изп. директор на АГКК,
местност „*****" с площ на имота съгласно скица от 3255 кв.м. с трайно
предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване:
НИВА, категория трета. Предходен идентификатор: няма, номер по
предходен план: *****, при съседи: *****; 2/3 (две трети) идеални части от
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № *****, по Кадастралната карта на
обл. Варна, *****, одобрена със Заповед № ***** от 16.08.2018г. на изп.
7
директор на АГКК, местност „*****" с площ на имота съгласно скица от 4406
кв.м., с трайно предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно
ползване: НИВА, категория трета, предходен идентификатор: няма, номер по
предходен план: *****, при съседи: *****; ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор № ***** по Кадастралната карта на обл. Варна, *****,
одобрена със Заповед № ***** от 16.08.2018г. на изп. директор на АГКК,
местност „*****" с площ на имота съгласно скица от 10227 кв.м. с трайно
предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване:
НИВА, категория трета, предходен идентификатор: няма, номер по предходен
план: *****, при съседи: *****, на основание чл.108 ЗС, КАТО ОТХВЪРЛЯ
иска за осъждане на ответника да предаде на ищеца владението върху тези
имоти.
ОСЪЖДА Д. Р. Д., ЕГН: ********** с адрес гр.Варна, *****8 да
заплати на ЕТ“*****“, ЕИК: ***** със седалище и адрес на управление
гр.Варна, ***** сумата от 1500/хиляда и петстотин/лева, представляваща
направените по делото разноски, на основание чл.78,ал.3 ГПК.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от
получаването му пред Варненския окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
8