РЕШЕНИЕ
№ 126
гр. Монтана, 22.05.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на петнадесети
май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Аделина Троева
Членове:Аделина Тушева
Таня Живкова
при участието на секретаря Мадлена Н. Митова
като разгледа докладваното от Аделина Троева Въззивно гражданско дело №
20231600500112 по описа за 2023 година
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК, образувано по въззивна жалба на ЕТ
„ – С Д “ против решение на Районен съд – Лом от 11 ноември 2022 г. по гр. д. №
1072/2020 г.
Жалбоподателят ЕТ „хххх обжалва решението с доводи за незаконосъобразност
и моли да бъде отменено, а вместо него МОС да постанови ново, с което да отхвърли
исковете като неоснователни и присъди разноски. Твърди, че решението е
немотивирано, в него пространно е възпроизведена фактическата обстановка по
делото, но липсват анализ и правни изводи. По същество жалбоподателят развива
становище, че е арендатор по силата на договор за аренда, сключен при спазване на
изискванията на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ в редакцията му към момента на сключването.
Оспорва изводите на ЛРС, че анексът към арендния договор е нищожен, тъй като
изискването на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ е материланоправно без законът да регламентира
последици от неспазването му, следователно нарушаването на това изискване не води
до недействителност на споразумението. Нищожност поради противоречие със закона
е приложима за защита на значим обществен интерес, какъвто в случая не е налице.
След като е налице валидно сключен договор за аренда и анекс към него, то за
въззивника съществува основание да държи процесните две ниви, от което следва и
неоснователност на ревандикационния иск.
1
Въззиваемата страна хххх“ ООД оспорва въззивната жалба и моли да бъде
оставена без уважение. Поддържа, че решението на ЛРС е правилно и
законосъобразно.
Въззиваемите Н. Л. П. и Е. Л. П., наследници на починалия в хода на процеса Л
М в – ответник по иска с правно основание чл. 26 от ЗЗД, не вземат становище по
въззивната жалба.
При въззивното разглеждане на делото не са събрани нови доказателства. МОС
провери обжалвания съдебен акт като обсъди събраните в производството
доказателства във връзка с доводите на страните и приема за установено следното:
Въззивната жалба е подадена от легитимирано да обжалва лице в срока по чл.
259, ал.1 от ГПК, поради което е процесуално допустима.
Пред ЛРС е бил предявен иск с правно основание чл. 108 от ЗС от „хххх“ ООД
против ЕТ „хххххххи“ за признаване за установено, че ищецът е собственик на
379/2430 ид. ч. от нива с идентификатор № ххх в землището на с. З община В обл. М ,
с площ отххх кв. м и нива с идентификатор № ххх с площ от 3081 кв. м в същото
землище и осъждане на ответника да предаде владението върху съответните идеални
части. Бил е предявен и иск по чл. 26, ал. 1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на
анекс от хххх 2018 г. към договор за аренда поради противоречието му със закона –
чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ.
Първоинстанционният съд е установил, че процесните две ниви са били
възстановени с Решение № 5323А/04.11.1994 г. на Поземлена комисия - гр. В на
наследниците на С М. С
Част от наследниците на Стан Станкулов са прехвърлили своите права по
отношение двата земеделски имота на въззиваемото дружество, както следва:
С договор за продажба на наследствени права по чл. 212 от ЗЗД от 10.04.2014г.
ЕТ „хххх - Ю.К.“ е придобил от М Е Н наследство като съвкупност от права и
задължения. На основание този договор за продажба на наследство е съставен
констативен нотариален акт № хх, томххх per. № ххдело № хх от 29.04.2014 г. на
нотариус С С за правото на собственост върху 1/72 ид. ч. от процесните два имота на
ЕТ „хххх - Ю.К.".
Чрез покупко - продажба, обективирана в Нотариален акт № ххтом х peг. № хх
дело № хх от 20.07.2016г. на нотариус С С , К Б С продава на ЕТ „ххх.“ 1/24 ид. ч. от
наследствените две ниви.
С договор за продажба на търговско предприятие по чл. 15, ал. 1 от ТЗ с вх.рег.
№ ххх, том ххх акт № ххх/03.10.2016 г. на нотариус А П ЕТ „М. ххх.“ е прехвърлил
търговското си предприятие на „ххх“ ЕООД, като съвкупност от права, задължения и
фактически отношения.
2
Чрез покупко – продажба (нотариален акт № ххх, том хх peг. № хх, дело № хх2
от 28.03.2017 г.) Л Г.ева Г и Н. Е С са прехвърлили правото на собственост върху
2/90 ид. ч. от двата наследствени имота на „ххх“ ЕООД.
С констативен нотариален акт № хх том хх, peг. № ххх, дело № хх от
28.03.2017г. на нотариус С С , вписан в Служба по вписванията- Лом под вх. per. №
ххх, акт. № хх, томхх, дело № 507/2017г., на ххх“ ЕООД е признато правото на
собственост върху 1/81 ид. ч. от процесните два имота. Видно от съдържанието на този
нотариален акт същият е издаден на основание два договора за продажба на наследство
– договор за продажба на наследствени права по чл. 212 от ЗЗД, вписан под дв. вх. №
ххх/14.02.2017 г., и договор за продажба на наследствени права по чл. 212 от ЗЗД,
вписан под дв.вх.№ххх/14.02.2017 г. Първият от договорите е сключен между П М
П. - продавач, в качеството му на наследник на М П П.а, и „ххх“ ЕООД като купувач.
Вторият е сключен между Ю И Гл – продавач, в качеството му на наследник на И Н
Гл , и „хххх“ ЕООД като купувач.
Чрез покупко - продажба, обективирана в нотариален акт № ххом хх, peг. № хх
дело № хх от 28.12.2018 г., С Е Н е продала на ххх" ЕООД 5/486 ид. ч. от процесните
ниви.
По отношение двете процесни ниви на 23 май 2004 г. Л П М е сключил договор
за аренда с ЕТ „хххи“ за срок от пет стопански години, считано от стопанската
2017/2018 г. С анекс от 12 март 2018 г. договорът е продължен с още шест стопански
години или до 2027/2028 стопанска година.
За да уважи иска по чл. 108 от ЗС, първоинстанционният съд е изследвал
правата, които са получили по наследство лицата, които са отчуждили права в полза на
въззиваемото дружество и е стигнал до извод, че в резултат на поредицата сделки
„ххх“ ООД притежава 205/2430 ид. ч. от двете ниви и е осъдил ЕТ „ххх“ да предаде
владението върху такава идеална част, като е отхвърлил иска над уважения размер до
претендираните 379/2430 ид. ч. Изложил е мотиви, че договорът за аренда е бил
сключен за пет стопански години и в хода на процеса действието му е изчерпано
поради настъпване на крайния срок - края на стопанската 2021/22 г. Анексът към този
договор, удължаващ срока на договора с още шест стопански години, е бил сключен на
12 март 2018 г., когато в сила вече е била новата редакция на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ,
изискваща догворите за аренда да се сключват с лицата, притежаващи повече от
половината от съсобствения имот. В случая арендодателят Л М е притежавал 1/18 ид.
ч. или 5,55% от съсобствените ниви. Поради неспазване на изискването договорът да е
сключен с мнозинството от съсобствениците, то анексът е непротивопоставим на
неучаствалите при скюлчавето му съсобственици, вкл. и „ххх ООД. От това съдът е
извел липса на основание ЕТ „хххх“ да държи частта на дружеството, затова е приел,
че искът е основателен.
3
По отношение иска за нищожност на анекса на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД
поради противоречие с чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ ЛРС изложил мотиви, че разпоредба на чл. 3,
ал. 4 от ЗАЗ, въвежда формални изисквания към арендния договор, какъвто съставлява
и самият анекс по същността си – нов аренден договор. Несъобразяването с тези
изисквания покрива състава на предпоставката „противоречие със закона“ по чл. 26,
ал. 1 ЗЗД и влече нищожност на анекса.
Въззивният съд като извърши собствен анализ на събраните доказателства
стигна до извод, че искът по чл. 108 от ЗС е основателен, а решението на ЛРС в тази
част е правилно и законосъобразно, затова го потвърждава. Относно иска по чл. 26, ал.
1 от ЗЗД МОС намира, че не е налице противоречие с императивна правна норма,
поради което анексът от 12 март 2018 г. не е нищожен поради противоречие със закона,
затова в тази си част решението на ЛРС е неправилно.
По иска с правно основание чл. 108 от ЗС:
„ххх“ ООД е придобило права от петима наследници на общия наследодател С
С – всички от коляното на неговия син Н С М
Н С М като един от шестимата низходящи от първи ред на общия наследодател
е получил хх ид. ч. от наследството. Нки М е починал на 2ххххг., оставил като
наследници съпруга и трима сина, като всеки от тях е наследил по 1/24 ид. ч. от
общото наследство. След смъртта на съпругата нейната част е преминало в
патримониума на тримата й сина и всеки от тях е станал собственик на по 1/18 ид.
част. Един от тези синове е Б Н чиито наследници са праводателите на „ххх“ ООД.
На 29 септември 1969 г. е починал К С М – син на общия наследодател. Той е
притежавал 1/6 ид. ч. от общото наследство, а след смъртта му е наследен от неговата
съпруга и от своите братя и сестри. Тъй като бракът е продължил повече от 10 години
(от 1941 г. до смъртта на К С М презххх г.), то на основание чл. 9, ал. 2 ЗН
преживялата съпруга на К С – П Фл. М , е наследила 2/3 от наследството му.
Останалата 1/3 ид. ч. от наследството на К С или 1/18 от цялото наследствно) остава за
неговите братя и сестри - по 1/90 ид. ч. се разпределя между петте колена на неговите
братя и сестри. На коляното на Н С се полага 1/90 ид. ч.
Толкова е получила по наследство от брат си и Ми С негова сестра. Заедно с
наследената 1/6 ид. ч. от баща си Ст С и наследената от брат си част от 1/90 ид.ч., М С
е притежавала 8/45 ид. ч. (16/90 ид.ч.). Тя е починала през 1990 г. без да остави
низходящи, затова имуществото й е наследено по равно от нейните четирима братя и
сестри, респ. техните низходящи. Така коляното на Н а С получава още 2/45 ид. ч.
Общо коляното на Н С е наследило – 1/6 ид. ч. от общия наследодател С Ст 1/90 ид.ч.
от брата К С и 2/45 ид. ч. от сестрата М С или общо 2/9 ид. ч. от цялото наследство.
Н С е имал трима сина: Б Н М к и В Н , затова всеки от тях е получил по 2/27 ид. ч.
Всички низходящи на Б Н са прехвърлили правата си на ххх ООД чрез правни сделки,
4
затова МОС приема, че дружеството е придобило 2/27 ид. ч. от процесните две ниви.
Другите двама праводатели на „хххх ООД са П М П. и Ю И Г . Те чепят права
като наследници на П Ф а М – съпругата на С М син на общия наследодател. Както
вече беше посочено по-горе, К С не е имал низходящи, затова преживялата съпруга
П Матеева го е наследила заедно с неговите братя и сестри. Полученото от нея се
определя на 2/18 ид. ч. (1/9 ид. ч.). След смъртта й през 1991 г. тя е наследена по право
на заместване от низходящите на нейните петима братя и сестри, между които и
посочените П М и Юлиян И
Паулин Милков е от коляното на Станка Черечанска – сестра на Петруна
Матеева, получила 1/54 ид. ч. Двамата низходящи на Станка: дъщерите й Мара и
Виктория са получили равни части от наследството или по 1/108 ид. ч. Паулин Милков
е единствен наследник на Мара, затова неговите права са в размер на 1/108 ид.ч. и
толкова той е прехвърлил на „Юлстрейд“ ООД.
Ю Г е наследник на Ел Г – сестра на Пе Ма Еленка е наследила от сестра си
1/54 ид. ч. е оставила трима низходящи, един от които е бащата на Ю Г - И Всеки от
тези трима низходящи е получил по наследство по 1/162 ид. ч. Частта на И е поделена
между преживяла съпруга и пет деца, вкл. Ю от което следва, че придобитата по
наследство част от Ю Г е 1/972 идхххЮ “ ООД се е снабдило с констативен
нотариален акт за собственост върху 1/81 ид. ч. от процесните ниви, придобити въз
основа на договорите за продажба на наследствени права, сключени с П М П. и Ю И
Г Действително придобитите права обаче са 1/108 ид. ч. от П М 1/972 ид.ч. от Ю Г в
или общо 10/972 ид. ч., което е по-малко.
Констативният нотариален акт за собственост № том peг. № дело № от
28.03.2017 г. не се ползва с обвързваща доказателствена сила относно констатацията на
нотариуса за принадлежността на правото на собственост, поради което МОС приема
за установено, че ххх“ ООД е придобило от Ю Г и П М бщо 10/972 ид. ч. от
процесните две ниви.
Правото на собственост на ххх ООД обхваща придобитите права от
наследниците от коляното на Н С общо 2/27 ид.ч. и от коляното на К о рез
наследниците на - П Матеева: П М и Ю Г общо ид.ч. от имотите. Сборът на 2/27 ид.
ч. и 10/972 ид.ч. се равнява на 82/972 ид.ч. или 41/486 ид. части, които са равни на
205/2430 ид. части от правото на собственост върху имотите. Поради изложеното
искът по чл. 108 ЗС в установителната му част правилно е бил уважен до размер от
41/486 ид. ч., равняващо се на 205/2430 ид. ч., от правото на собственост върху
процесните имоти, като над този размер до претендирания размер от 379/2430 ид. ч. е
отхвърлен като неоснователен. Така активната легитимация на ищеца „хххх“ ООД е
установена до размер на 205/2430 ид. ч. от двете ниви, предмет на иска.
Ответникът по иска ЕТ хххх твърди, че държи имотите на правно основание –
5
договор за аренда от 2014 г., чийто срок е удължен с анекс от 12 март 2018 г.
Спорно е по делото дали анексът е противопоставим на ххх“ ООД като един от
съсобствениците на имотите, но неучаствал при сключване нито на арендния договор,
нито на анекса. Договорът за аренда е бил сключен през 2014 г., когато е било
допустимо арендодател да бъде всеки от съсобствениците независимо от размера на
неговия дял. През 2017 г. е прието изменение в нормата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, което
предвижда договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или
прекратяване да се сключва със собственик или съсобственик на земеделска земя,
чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот.
Арендатор по договора и по анекса е Л М Той произхожда от коляното на Д С
– дъщеря на общия наследодател С С , починала на ххх януари хх г. Цялото коляно на
Д Ст е придобило първоначално 1/6 ид. ч. от общия наследодател, после 1/90 ид. ч. от
брата Кръсто Станев и накрая 2/45 ид. ч. от сестрата М С , или общо 2/9 ид.ч. от цялото
наследство. Тези 2/9 се поделят на четирите нейни деца – В а, Р , П и М (заместен от
дъщеря си ) - по 1/18 ид.ч. Л М единствен син на В е наследил именно такава идеална
част – 1/18, т.е. 5,55 % от общото наследство.
Правата на арендодателя са по-малко от половината, затова договорът за аренда
и сключеното по-късно споразумение за удължаване на срока му не могат да бъдат
противопоставени на останалите съсобственици. Сключването на договор за аренда
съставлява управително действие по отношение на вещта. Този договор може да бъде
сключен от всеки съсобственик при изричното или мълчаливо съгласие (без
противопоставяне) на останалите, като отношенията по повод получените арендни
плащания се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от ЗС. Общата вещ се управлява по
решение на мнозинството, затова в случаите, когато договорът за аренда е сключен от
съсобственик с миноритарен дял, този договор не може да бъде противопоставен на
останалите съсобственици. От това следва изводът, че ЕТ „хххх“ не може да се позове
на договора за аренда на двата земеделски имота като основание да ги държи и да
противопостави свои насрещни права на правото на собственост на „ххх“ ООД и
дължи предаване държането на съответна част от имотите на хххООД.
По иска с правно основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД за нищожност на анекс от 12
март 2018 г. към договор за аренда поради противоречие със закона:
Изменението на разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ от 2017 г., което въведе
изискване договорът за аренда да е сключен със съсобствениците, притежаващи поне
половината от дяловете в съсобствеността, е прието, за да проведе последователно
принципа, че общата вещ се управлява по решение на мнозинството. Неспазването на
изискването влече непротивопоставимост на договора: арендаторът не може да
противопостави договора на противопоставящия се съсобственик. Интересите на
неучаствалите при сключване на договора лица са защитени като за тях съществува
6
възможността да приемат договора изрично или мълчаливо и тогава отношенията
между съсобствениците ще се уреждат по правилото на чл. 30, ал. 3 от ЗС. Ако
договорът би бил нищожен, то той изначално е такъв и е невъзможно неговото
саниране, докато в случая е дадена възможност за приемането му от съсобствениците,
което при нищожен договор е недопустимо. Другата възможност за защита на
неучаствалите съсобственици е да се противопоставят и тогава няма да бъдат
обвързани от действието на договора без да се засяга неговата действителност.
Аналогия може да се търси със случаите на договор за продажба на чужда вещ,
който също не е нищожен, но е непротивопоставим на действителния собственик.
Договор за аренда, сключен от лице, притежаващо по-малко от половината от
дяловете в съсобствеността, не е нищожен, защото не засяга интерес от публично
естество (в този смисъл определение № 50880/ 29.11.2022 г. по гр. д. № 1495/2022 г., III
г. о. на ВКС).
В разглеждания случай е налице договор за аренда, сключен от съсобственик с
права в размер на 5,55%, като същият съсобственик е сключил и анекс за продължаване
срока на договора с още 6 стопански години. Анексът не е нищожен.
В тази част решението на ЛРС е неправилно, затоххххЮлстрейд“ ООД против
ЕТ „хххх“ за прогласяване нищожност на анакес към договор за аренда.
При този изход на процеса на въззивника се дължат разноски съразмерно на
уважента част от исковете. Разноските на ЕТ ххх“ пред първата инстанция са в размер
на 700 лв, а пред втората 81,65 лв държавна такса. От предявените два иска единият е
уважен, а вторият отхвърлен, поради което МОС осъжда „хххх ООД да плати на ЕТ
„ххх Дхх разноски в размер на 390,83 лв.
На основание горното съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260114 от 11 ноември 2022 г. по гр. д. №
1072/2020 г. на Районен съд – Лом в ЧАСТТА, с която е уважен иск с правно
основание чл. 108 от ЗС, предявен отххх ООД, ЕИК *********, представлявано от Ю
М. К против ЕТ „ххх С ххх“, ЕИК *********, представляван от С Ив. Д
ОТМЕНЯ решение №хх от 11 ноември 2022 г. по гр. д. № 1072/2020 г. на
Районен съд – Лом в ЧАСТТА, с която е признато за установено по иск на „ххх“ ООД,
ЕИК *********, по отношение на ЕТ „ххх“, ЕИК *********, М. С. Д – М ЕГН
**********, Н. Л. П., ЕГН **********, и Е. Л. П., ЕГН **********, че анекс към
договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията - Л под вх. peг.
№ ххх, акххх„АГРО – ххх“ с ЕИК *********, е НИЩОЖЕН, вместо което
ПОСТАНОВЯВА:
7
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иск на хх ООД против ЕТ „хххх хх“, Н. Л. П. и
Е. Л. П. за прогласяване нищожност на анекс към договор за аренда на земеделска
земя, вписан в Служба по вписванията - Лом под вх. peг. № ххх акт. №хх, том
хх5/12.03.2018г. на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД поради противоречие със закона.
ОСЪЖДА „Ю “ ООД да плати на ЕТ хх“ разноски в размер на 390,83 лв.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8