РЕШЕНИЕ
гр.София,09.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, Гражданско отделение,ІV-"А"въззивен състав, в открито заседание на девети май през две хиляди и двадесет и втора година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : СТЕЛА КАЦАРОВА
ЧЛЕНОВЕ : ГАЛИНА ТАШЕВА
мл.с.СТОЙЧО
ПОПОВ
при секретаря Цв.Добрева, като разгледа докладваното от съдия Ташева гр.дело 4876 по описа за 2021 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258
и сл. от ГПК.
С
решение №20028806 от 01.02.2021 г. по гр.д. №54103/19 г., СРС, ГО, 42 с-в ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл.422
от ГПК,вр.чл.415 от ГПК,вр.чл.232,ал.2 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД по отношение на „М.к."ООД,ЕИК
*******,със седалище и адрес на управление ***,представлявано отБ.А.,че
съществува вземане на „М."ЕООД,ЕИК *******със седалище и адрес на
управление ***, представлява но от М.К.И.,в размер от 782,33 лева наемна цена за
периода 01.09.2018 г. до 10.09.2018 г. и суми в размер на по 5867,49 лева за м. 11,м. 12.2018 г. и
м.01.2019 г.,представляващи обезщетение за ползване на имот след изтичане срока
на договора за наем,формирани по реда на чл.3.9 от договора за наем,ведно със
законната лихва върху главницата,считано от 20.03.2019 г. до окончателното
изплащане на вземането,относно което е издадена заповед за изпълнение по
ч.гражд.дело № 16069/2019 г. по описа на СРС,42 състав.
ОСЪЖДА „М.к."ООД,ЕИК *******,със седалище и
адрес на управление ***,представлявано отБ.А. да заплати на основание чл.81 от ГПК,вр.чл.78,ал.1 от ГПК на „М."ЕООД,ЕИК*******със седалище и адрес на
управление ***,представлявано от М.К.И., сумата от 1666,10 лева сторени
съдебноделоводни разноски и заплатено адвокатско възнаграждение за исковото
производство и сумата от 367,70 лева съдебноделоводни разноски за заповедното
производство.
Срещу
постановеното решение е постъпила въззивна жалба от ответника ,с която се
твърди,че решението е незаконосъобразно и необосновано.Съдът посочил,че
ответникът е признал,че продължава да ползва имота след изтичане срока на
договора,което не било вярно.Съдът не е преценил,че с анекса към договора
ищецът е предал на ответника владението върху имота и му възложил да направи подобрения в имота и
да изготви документация за тях за смяна на предназначението на къщата от жилище
в ресторант.Така погрешно съдът приел,че претендираното обезщетение не е от
същото правоотношение,от което е възникнало и правото на ищеца да иска
заплащане на неустойка.Съдът неправилно приел,че ответникът отказал да върне
владението върху имота и дължи наемна цена и съответна неустойка,поради това че
не е върнал държането на имота.
Иска се от настоящата инстанция да отмени решението като неправилно и да отхвърли
иска.Претендират се разноски.
По въззивната
жалба е постъпил отговор,с който същата се оспорва.Претендират се разноски.
Съдът,
след като обсъди по реда на чл.236, ал.2 от ГПК събраните по делото
доказателства и становища на страните, приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в
срока по чл.259, ал.1 от ГПК от надлежна страна и е процесуално допустима,
следва да бъде разгледана
по същество .
На основание чл.272 ГПК съдът препраща
към фактическите и правни изводи на СРС и те стават част от настоящите
мотиви.За пълнота:
Наведеното твърдение, че в нито един момент не е направено
признание за ползването на имота, а само че по отношения на същия се упражнява
право на задържане е неоснователно.Фактът,
дали се ползва или не по предназначение имота, е без правно значение за
настоящия спор, от значение е, че Въззивникът е продължил да държи
имота, както отбелязва той да упражнява право на задържане.С тези действия се
осъществяват предпоставките на т. 3.9 от Договора за наем,
според който в случай,
че наемателят не освободи наетия имот след изтичането на срока на договора за
наем, дължи на наемодателя „наем за съответния
месец и неустойка в размер на двойна наемна цена по т.2.1. за всеки месец до
напускането.
С оглед на горното
без правно значение е дали „М.К.“ ООД е ползвало имота, а съгласно уговореното
в Договора за наем или не е освободил наетия имот и не е предал същия на
наемодателя.
Правилно първоинстанционният съд
е приел, че е налице признание от страна на „М.К.“ ООД за продължаване на ползването
на имота. В първоинстанционното производство „М.К.“ ООД излага, че упражнява
право на задържане по отношение на процесния имот.Фактът, че наемателят
продължава да ползва имота и след прекратяване на договора за наем се доказва от
представеното и прието по делото Писмо № РТР18-ТД26-2792- (2)/02.01.2019г. от
Столична община, р-н „Триадица“ до арх. Влади Калинов,
директор на Дирекция „Общински строителен контрол“.От това писмо е видно, че
при извършена проверка на обект „Ресторант Кохинор“,
находящ
се в УПИ - IX-12,13, кв. 365, м. „Г от ГГЦ“ по плана на гр. София, район
„Триадица“, ул. „********, към 28.12.2018г. същият се ползва от „М.К.“ ООД
и
функционира като ресторант към 28.12.2018г.дата последваща процесния период.Правилно е прието от съда, че за периода от
прекратяване на договора на 10.09.2018г. до датата на извършената проверка
28.12.2018г. ресторант „Кохинор“, стопанисван от „М.К.“ ООД
е
функционирал, съответно наемателят е ползвал имота.
Относно аргументите на „М.К.“ ООД във връзка с
предаването на владението и упражненото право на задържане по отношение на
къщата :Правилно
първоинстанционният съд приема, че се касае за наемно правоотношение и
действителната воля на страните не е била, наемателят да владее имота по
смисъла на ЗС, а да държи същия като наемател и да извърши необходимите правни
и фактически действия за смяна предназначението на процесния имот.
Наемателят има качеството на държател и независимо от
допълнителното споразумение и изразеното съгласие от страна на наемодателя за смяна на предназначението
на наетия имот,
то Дружеството наемател, продължава да държи имота на основание договора за наем, поради
което и не може да се ползва от правата по
чл. 72 от ЗС. които принадлежат единствено на
владелеца, но не и на държателя.
Ответникът няма право да задържи имота
на основание претендираните от него обезщетения за подобрения в наетия имот,
тъй като видно от уговореното в т.9 от Допълнителното споразумение към Договора
за наем, наемателят има задължението в случай, че не бъде доведена до край
процедурата по промяна на предназначение и преустройство на имота и по някаква
причина са направени съществени промени в имота с оглед на тази промяна на
предназначението, следва да бъде възстановен неговият вид към момента на Приемо- предавателния
протокол за влизане във владението за сметка на наемателя.
Предвид горното, за Въззивника не е налице
валидно правно основание да държи имота след прекратяване на договора за наем и
да претендира обезщетение за направените промени в имота, тъй като се е
задължил, че ще премахне същите за собствена сметка.
Правилни са изводите на
първоинстанционния съд, че ответното дружество не е доказало, че с изтичането
на срока за договора за наем е изпълнило задължението си да предаде имота на
наемодателя, а и от представеният протокол от 28.09.2018 г. се установява, че
ответникът сочи, че няма да предаде фактическата власт върху имота до
приключване на съдебен процес по предявен от него иск. Видно от представения и приет пред
първоинстанционният съд Отговор на покана с изх. № 102/30.01.2019 г.„ изпратен от
процесуалния представител на Въззивника, към датата на отговора - 30.01.2019 г., Въззивникът все още е държал
недвижимия имот.
От друга страна, по
делото се установи, че Въззивникът не упражнява надлежно право на задържане в
качество на владелец, поради липса на нормативните предпоставки за това по
смисъла на чл. 72 от ЗС и чл. 74 от ЗС.
Действително, претендираните насрещни
вземания се твърди да са възникнали на основание общ юридически факт - наемния
договор. От друга страна, вземането за подобрения и правото на ищеца да иска
връщането на имота са възникнали въз основа на отделни правоотношения между
страните - едното извъндоговорно (при неоснователно обогатяване), а другото
договорно.
Правилно е изложено в
съдебното решение, че в случай, че заплащането на подобренията е въведено като
част от задълженията на наемодателя, то тогава би могло да бъде прието, че се
касае за неизпълнение, което да породи правото на наемателя на задържане на
дължимата от него престация по договора по смисъла на чл. 90 ЗЗД, като откаже
да предаде ползването на имота. Какъвто не е настоящия случай, следователно
Въззивникът не би могъл да задържи имота и на основание чл. 90 от ЗЗД.Право на задържане би могло да бъде упражнено само при
наличието на неизпълнение и от двете страни по договора, едното от които като
възражение срещу неполучената насрещна престация от неизправната страна.
Насрещните вземания са възникнали въз основа на отделни правоотношения макар и
между същите страни, поради което не е налице възможността за ответника да
упражни право на задържане до изпълнение от насрещната страна по друго
възникнало между тях договорно правоотношение, каквато не е целта на института,
установен в чл. 90 ЗЗД.
С оглед на горното,
законосъобразни и правилни са изводите на първоинстанционния съд, че е налице
неизпълнение от страна на Въззивника, за което той дължи обезщетение на „М.“
ЕООД на основание т.3.9 от Договора за наем от 10.09.2013 г.
Не се установиха твърдяните пороци на
първоинстанционното решение, поради което то като допустимо,правилно и
законосъобразно следва да бъде потвърдено.
Въззиваемата
страна е сторила 1020 лв.разноски за процесуално представителство пред
въззивната инстанция,които скледва да бъдат присъдени.
Водим от
гореизложеното, съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение
№20028806 от 01.02.2021 г. по гр.д. №54103/19 г., СРС, ГО, 42 с-в
ОСЪЖДА „М.к."ООД,ЕИК *******,със
седалище и адрес на управление *** да заплати на основание чл.78,ал.3 от ГПК на
„М."ЕООД,ЕИК*******със седалище и адрес на управление ***, сумата 1020 лв.
разноски пред въззивната инстанция .
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване .
ПРЕДСЕД АТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ:1.
2.