Решение по дело №226/2012 на Окръжен съд - Русе

Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е     № 757

 

гр.Русе, 15.XII.2012 г.

 

В    И М Е Т О    Н А    Н А Р О Д А

 

 

РУСЕНСКИЯТ    ОКРЪЖЕН   СЪД                                       гражданска колегия          в публичното заседание на    15 ноември  2012 г.                                  в състав :

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: АГЛИКА ГАВРАИЛОВА

 

при секретаря Т.Ф. и в присъствието на прокурора                                                                             като разгледа докладваното от съдията  ГАВРАИЛОВА   гр.  дело N226 по описа за 2012 година,   за да се произнесе, съобрази  следното: 

 

Производството е образувано по иск за обявяване на предварителен договор за окончателен с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Ищецът Р.Г.Р.,***, твърди, че с ответното дружество сключили предварителен договор за продажба на недвижим имот от 09.05.2008г. Съгласно този договор ответното дружество се задължило да му продаде следния недвижим имот: Апартамент №9 на трети жилищен етаж с обща площ приблизително около 54 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски кът, спалня, входно антре, санитарни помещения,  с прилежащо избено помещение,  при граници на апартамента: ап- №8, ап.№10, коридор, улица, заедно с припадащите си ид.части от общите части на сградата и съответните ид.части от дворното място и Апартамент №10 на трети жилищен етаж, с обща площ приблизително около 66 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски кът, спалня, входно антре, санитарни помещения,  с прилежащо избено помещение,  при граници на апартамента: ап- №11, ап.№9, коридор, улица, заедно с припадащите си ид.части от общите части на сградата и съответните ид.части от дворното място, съставляващо по кадастрална скица ПИ 63427.2.1382, по кадастрална карта, одобрена със заповед №РД-18-18 от 16.05.2007г. на изп.директор на Агенцията по кадастъра, с административен адрес ул.”Алеко Константинов” №1, с площ 289 кв.м, за сумата 116000евро. Остатъкът от 47500евро следвало да заплати  при подписване на окончателния договор, който трябвало да бъде сключен в срок до 31.03.2009г.  С оглед обстоятелството, че това не било сторено в указания срок, с нотариална покана от 07.09.2009г. ищецът поканил ответника за сключване на окончателен договор и за заплащане на неустойка за забава. Твърди, че на 10.09.2009г. в кантората на нотариус Г. Ф. се явил представител на ответното дружество и признал факта на забава и дължимата неустойка, но окончателен договор не бил сключен, тъй като върху имало възбрана от КУИППД – Русе. Ищецът иска съдът  да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения с ответника на 09.05.20078 г. договор за прехвърляне на собствеността върху гореописаните недвижими имоти.

В писмен отговор ответното дружество „В. – В.С.”-ЕООД-Русе, чрез ликвидатора С. А. признава факта на сключване на предварителния договор при посочените в исковата молба клаузи и извършените от ищеца плащания. Изразява становище, че не дължи неустойка за забава, тъй като върху двата имота е била наложена възбрана от Комисията за установяване на имущество, придобито от  престъпна дейност, поради което не  е изпълнено задължението за сключване на окончателен договор. Счита, че ако съдът приеме, че дружеството е в забава, неустойката следва да се определи съобразно законната лихва за периода 01.04.2009г. – 31.10.2011г., върху платените 68500евро, като същата възлиза на 37466,79лв. или 19156евро. Ето защо, след като съдът направи прихващане между двете насрещни задължения – на ищеца-за сумата 47500евро и на ответника – за 19156евро, то ищецът следва да бъде осъден да доплати разликата от 28344евро. В хода на делото търговското дружество – страна по предварителния договор, е заличено, поради вливане в „Д.-В. Е.”-ЕООД-София, надлежно конституиран като страна в процеса, който не  взема становище по основателността на иска.

След преценка на събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

На 09.05.2008 г. в гр.Русе „ Вулкан- В.С.” ЕООД- гр.Русе от една страна и от друга Русе Г.Р. *** са сключили в писмена форма с нотариална заверка на подписите предварителен договор за продажба на недвижим имот, по силата на който търговското дружество се е задължило да продаде на Р. следния недвижим имот от обществено- жилищен комплекс ДАВ 8, който ще се изгради в гр.Русе, по ул.”*** и ул.”***”, а именно: Апартамент №9 на трети жилищен етаж с обща площ приблизително около 54 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски кът, спалня, входно антре, санитарни помещения,  с прилежащо избено помещение,  при граници на апартамента: ап- №8, ап.№10, коридор, улица, заедно с припадащите си ид.части от общите части на сградата и съответните ид.части от дворното място и Апартамент №10 на трети жилищен етаж, с обща площ приблизително около 66 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски кът, спалня, входно антре, санитарни помещения,  с прилежащо избено помещение,  при граници на апартамента: ап- №11, ап.№9, коридор, улица, заедно с припадащите си ид.части от общите части на сградата и съответните ид.части от дворното място, съставляващо по кадастрална скица ПИ 63427.2.1382, по кадастрална карта, одобрена със заповед на изп. директор на АК,  с площ от 289 кв.м., с трайно предназначение- урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване, стар идентификатор: кв.262, парцел ХІІІ, при съседи: 63427.2.1402; 63427.2.1383; 63427.2.944; 63427.2.945. Съгласно раздел ІІ. Цени и начин на плащане, чл.3 от договора, Р. се е задължил да заплати на продавача за закупените имоти сумата от 116 000 евро, платими по описания и в исковата молба начин:  при подписване на договора са платени 23500евро; до 10.07.2008г.-15000евро; до 10.09.2008г.-още 20000евро; до 10.11.2008г. – още 10000евро. При подписване на нотариалния акт - остатъка от продажната цена от 47500 евро при подписване на нотариален акт. В раздел ІІІ, чл.4 от договора страните са уговорили да сключат окончателен договор за покупко- продажба с нотариален акт след снабдяване на продавача с разрешение за ползване на сградата и изпращането на нотариална покана до купувача за окончателно уреждане на отношенията в 10-дневен срок от получаването й, но не по- късно от 31.03.2009 г. В договора представляващия продавача е удостоверил с подписа си, че на 09.07.2008г. е получил сумата от 15000евро; на 09.09.2008г.-20000евро и на 3.11.2008г.-10000евро. Следователно общо са били изплатени 68500евро от продажната цена.

От данните по скица  № 13927/13.12.2011г. на поземлен имот с идентификатор 63427.2.1382, се установява, че собственик на поземления имот,  е дружеството-продавач по процесния предварителен договор „Вулкан – В.С.”-ЕООД, което е удостоверено с описаните в скицата нотариални актове.

 По делото не е спорно, че в указания срок до 31.09.2009г., окончателния договор не е бил сключен.С нотариална покана, връчена на управителя на ответника на 7.09.2009г., купувачът е поканил продавача да се яви на 10.09.2009г.- почти шест месеца след крайния срок, в кантората на нотариус рег.№ 414 Г. Ф., за сключване на окончателния договор и за заплащане на неустойка от 6850евро. В Констативен протокол от 10.09.2009г. нотариусът е удостоверил явяването на купувача Р. и представляващата продавача-Д. Е., която не оспорила „съдържанието на нотариалната покана”. В констативния протокол нотариусът е  удостоверил изявлението на представителя на продавача, че купувачът е заплатил посочените суми, че се дължи неустойката в размер на 6850евро, но не може да каже кога ще я изплати, тъй като сметките на фирмата са запорирани.Строежът е приключил, но няма удостоверение за ползуване. Изразила е и съгласие да сключи окончателен договор, но цялата сграда била под възбрана и дружеството не можело да извършва сделки. От данните по запорно съобщение от 15.09.2009г. на държавен съдебен изпълнител при Районен съд – Русе, представено с исковата молба, е видно, че към 15.09.2009г. е бил наложен запор върху сметките на дружеството – продавач.

От заключението по приетата по делото експертиза се установява, че към момента на изготвяне на експертизата –м.май 2012г., апартамент №9 на трети жилищен етаж, подробно описан по-горе, е с пазарна стойност 42300лв., а апартамент №10, съответно с цена 51700лв.Съдът кредитира заключението по експертизата, предвид специалните знания на вещото лице и на обстоятелството, че същото е обосновано със състоянието на имот, инфраструктурата на района, в който се намират имотите и пазарната конюнктура.  В констативно-съобразителната част на експертизата изрично е посочено, че към момента на проверката на експерта-м.май 2012г., обектите не са въведени в експлоатация и по отношение на същите няма разрешение за ползуване.

            По делото е представено удостоверение №120 от 09.07.2012г. за въвеждане в експлоатация на строеж, от което се  установява, че строежът на жилищната сграда, в която се намират процесните апартаменти, е извършен в съответствие с одобрените проекти на 02.06.2008г., разрешение за строеж №156 от 10.03.2008г., издадено от Главния архитект на гр.Русе с вписани забележки по реда на чл.154, ал.5 от ЗУТ на 27.05.2011г., 09.02.2012г. и 23.04.2012г. Посочено е, че строежът е заснет и нанесен в кадастралната карта, съгласно удостоверение №99-1836-18-10-817 от 29.03.2012г. на АГКК и удостоверение №КР8/31/26.02.2009г. от Община Русе за изградени външни ВиК връзки.Съгласно чл.154, ал.5 от ЗУТ, в редакцията към момента на въвеждане на жилищната сграда в експлоатация, след издаване на разрешението за строеж изменения в одобрения инвестиционен проект в обхвата на съществените отклонения по ал. 2, т. 5, 6,7 и 8 се допускат по искане на възложителя, придружено от нотариално заверено съгласие на заинтересуваните лица, въз основа на одобрен инвестиционен проект към издаденото разрешение за строеж. В съдебно заседание процесуалния представител на ищеца е заявил, че поради „извършеното преустройство на етажи от сградата с цел въвеждане в съответствие с издадените строителни разрешения, е извършена преномерация на жилищните обекти”. От скица №13927/13.12.2011г. също се установява обстоятелството, че след сключването на предварителния договор от 09.05.2008г., в статута на поземления имот, в който се намира жилищната сграда с процесните апартаменти, предмет на договора, са настъпили промени, тъй като по скицата терена е с други граници: 63427.2.5576, 6342.2.944, 63427.2.945 и 63427.2.5604, като идентични са границите само с имоти с идентификатори 6342.2.944 и 63427.2.945. Предвид данните в удостоверението за въвеждане в експлоатация и изявлението на процесуалния представител на ищеца, съдът е дал възможност на ищеца да представи писмени доказателства с оглед установяване на номерацията и др.идентификационни признаци на процесните апартаменти след извършените   преустройства – ноторен за съда е изнесения от ищцовата страна факт, че по предписание на РДНСК е извършено  преустройство, с цел въвеждане на сградата в съответствие с издаденото строително разрешение.Въпреки нееднократно дадената от съда възможност, ищецът не е представил доказателства за идентификацията на процесните апартаменти по номерация и др.признаци след извършените в жилищната сграда преустройства.

Във връзка с изпълнение на задълженията по чл.362 и сл. от ГПК, съдът е указал на ищеца и да представи и декларации по чл.264 от ДОПК и чл.25, ал.8/бивша ал.7/ от ЗННД.В конкретния случай следва да се представи декларация по чл.264 от ДОПК от продавача, а декларация по  чл.25, ал.8 от ЗННД се представя само от купувача, доколкото продавача е юридическо лице. В изпълнение на указанията ищецът е представил удостоверение,издадено от 13.11.2012г. от НАП, е видно, че дружеството-продавач, няма публични задължения.Не е представена декларацията по ЗННД от купувача.

Въз основа на установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

В чл.19, ал.3 от ЗЗД е регламентирана правната възможност изправната страна по предварителен договор да предяви иск за обявяването му за окончателен, с какъвто иск е сезиран съдът. От уговореното в чл.4, раздел ІІІ от предварителния договор се установява, че е изтекъл срокът, в който страните е следвало да сключат окончателен договор- 31.03.2009 г. Това дава основание да се приеме, че ответното дружество е в забава. Възражението в писмения отговор по чл.131 от ГПК, че същата не е по вина на търговеца, а поради наложена възбрана върху имотите на дружеството, е несъстоятелно.Възбраната не лишава дружеството от правото на собственост върху имота. Възбраната е обезпечителна мярка – обезпечава бъдещо изпълнение, и не е пречка за сключване на окончателен договор, ако купувача приеме тази мярка.

Искът по чл.19, ал.3 по правната си същност е конститутивен. С него се упражнява потестативното право да се иска сключването на окончателен договор, което право е насочено към пораждане на правните последици на несключения договор чрез съдебно решение. Съдебното решение, с което този иск се уважава  замества обещания договор съгласно чл.362 от ГПК – т.е. поражда правните последици на обещания договор. С оглед на това не може да се внася каквато и да било промяна в неговото съдържание, нито по инициатива на съда, нито по искане на една от страните по предварителния договор, а следва да се възпроизведат клаузите, така както са уговорени.Както беше посочено по-горе, въпреки дадените от съда възможности, ищецът не представи надлежни доказателства, че обектите, предмет на предварителния договор, съществуват във вида, в който са описани по договора. Съответно, че е налице имот, идентичен с този по предварителния договор. С инвестиционния проект е настъпила промяна в сградата и не се представят данни за това какви са границите на имотите към настоящия момент, с оглед установяване на идентичността им с имотите, предмет на предварителния договор. Предвид изложеното за липсата на доказателства за актуалния правно-технически статут на процесните имоти и за липсата на декларация по чл.25 от ЗННД, искът следва да бъде отхвърлен. 

 

По изложените съображения Русенският окръжен съд

 

                                Р   Е   Ш   И  : 

 

ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от Р. Г.Р.,*** против „Д.-В. Е.”-ЕООД-София за обявяване на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 09.05.2008 г., за окончателен, с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

 

Решението може да се обжалва пред ВТАС в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ :