№ 115
гр. Каварна, 16.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – КАВАРНА в публично заседание на двадесет и
четвърти април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Веселина М. Узунова Панчева
при участието на секретаря Елена Б. Шопова
като разгледа докладваното от Веселина М. Узунова Панчева Гражданско
дело № 20243240100518 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.362 от ГПК, във вр. с чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Образувано е по искова молба с вх.№3291/18.10.2024г., подадена от
ЗК“Я“, ЕИК ..., с адрес с.Пролез, общ.Шабла, представлявано от В. С., чрез
адв.Е. Р. – АК Варна, съдебен адрес гр.Добрич, ул.“...“, №5, ет.2, офис 2, срещу
„З“ ЕАД, ЕИК ..., с адрес гр.София, бул.“...“, №17, ет.5, представлявано от А.
И. М..
В исковата си молба ищецът излага, че с ответника имат сключен
предварителен договор от 13.11.2023 г., по силата на който продавачът „З“
ЕАД се задължава да продаде на купувача ЗК „Я“ следния недвижим имот:
Поземлен имот с идентификатор ... по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град Шабла, област Добрич, одобрени със Заповед № РД-18-
15/29.03.2006 г. на ИД на АГКК, с площ на имота от 2241 кв.м., трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване : За
стопански двор, ведно с построената в имота Сграда с идентификатор ....1 със
застроена площ от 487 кв.м, брой етажи :1 (един), предназначение:
Селскостопанска сграда, при съседа на поземления имот: ..., ..., ..., ....
Излага още, че предварителния договор между страните е сключен
съгласно Заповед № 79/13.11.2023 г. с която кооперацията е обявена за купувач
на проведения електронен търг, открит със Заповед № 73/05.10.2023 г. на
1
Изпълнителния директор на „З“ ЕАД. Цената на имота по силата на
проведения електронен търг е 42 862 лева без ДДС.
Сочи, че след приключване на търга получили писмо с изх. № РД-09-
60/29.03.2024 г. от ответника, с което ги уведомяват, че кооперацията е
спечелила търга и съгласно Заповед № 79/13.11.2023 г. в 30 дневен срок,
следва да внесат цената за имота като приспаднат внесения депозит в размер
на 4186 лева. В дадения ни срок ищецът е внесъл цената за имота в размер на
47 248.40 лева, като посочва, че общата стойност, която е платена като цена за
имота е 51 434.40 лева с ДЦС.
Ищецът твърди, че към настоящия момент все още не са сключили
окончателен договор и собствеността върху имота не е прехвърлена на
кооперацията. От сключване на предварителния договор е изминало почти
година, поради което счита, че съществува правен интерес от предявяване на
иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, с което съда да обяви сключения между тях
предварителен договор за окончателен.
Моли съда, да признаете сключения между „З“ ЕАД и ЗК „Я“
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13,11.2023
г. за следния недвижим имот Поземлен имот с идентификатор ... по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Шабла, област Добрич,
одобрени със Заповед № РД-18-15/29.03.2006 г. на ИД на АГКК, с площ на
имота от 2241 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана,
начин на трайно ползване : За стопански двор, ведно с построената в имота
Сграда с идентификатор ....1 със застроена площ от 487 кв.м, брой етажи: 1
(един), предназначение: Селскостопанска сграда, при съседи на поземления
имот: ..., ..., ..., ...., за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Моли съда
да осъди ответника да предаде владението на имота. Претендира разноски в
настоящото производство, вкл.адвокатски хонорар.
В о.с.з., ищецът редовно призован, представлява се от адв.Р., която
поддържа исковата молба.
В срока по чл.131 от ГПК, ответникът „З“ ЕАД не е представил писмен
отговор. В о.с.з. не изпраща представител, депозирана е писмена молба, в
която посочва, че е в невъзможност да сключи окончателен договор, тъй като
има публични задължения и е в невъзможност същите да бъдат погасени.
Каварненският районен съд, след като прецени събраните по делото
2
доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:
Не е спорно между страните, че с Протокол за проведен електронен търг
с явно наддаване, на 10.11.2023г. е открит търга за поземлен имот с
идентификатор ..., гр.Шабла по кадастралната карта и кадастралните регистри
на град Шабла, област Добрич, одобрени със Заповед № РД-18-15/29.03.2006 г.
на ИД на АГКК, с площ на имота от 2241 кв.м., трайно предназначение на
територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване : За стопански двор,
ведно с построената в имота Сграда с идентификатор ....1 със застроена площ
от 487 кв.м, брой етажи :1 (един), предназначение: Селскостопанска сграда,
при съседа на поземления имот: ..., ..., ..., .... началната тръжна цена е
41 862,00 лева без вкл.ДДС.
С Доклад от същата дата – 10.11.2023г. е предложено на Изпълнителния
директор на „З“ ЕАД да издаде заповед за избор на Земеделска кооперация
„Я“, за купувач на процесния имот.
Със Заповед №79/13.11.2023г., изпълнителния директор на „З“ ЕАД
обявява Земеделска кооперация „Я“ за спечелил електронен търг с явно
наддаване за продажба на ДМА, собственост на дружеството, а именно:
поземлен имот ... гр.Шабла, общ.Шабла, обл.Добрич по КККР, одобрени със
Заповед №РД-18-15/29.03.2006г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: гр.Шабла,
п.к.9680, с площ от 2241 кв.м.; трайно предназначение на територията:
Урбанизирана, начин на трайно ползване: за стопански двор, при съседи:
поземлени имоти: ..., ..., ..., ...., заедно с построената в поземления имот
сграда с идентификатор ..., с адрес гр.Шабла, п.к.9680, с площ от 487 кв.м.,
брой етажи 1, предназначение: селскостопанска сграда, които недвижими
имоти съгласно документ за собственост: АКТ за държавна собственост №715,
представлява Земя с площ от 2240 кв.м., при граници на имота: изток – път в
стопански двор, запад – парцел ХІІІ-1; север – път в стопански двор, юг -
парцел ХІV, заедно с изградената в същия имот ремонтна работилница със ЗП
468 кв.м.
Със съобщение, изх.№РД-09-151/13.11.2023г. е уведомена Земеделска
кооперация „Я“, за спечелила електронен търг с явно наддаване за
гореописания имот. На същата дата е подписан Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот между „З“ ЕАД и ЗК“Я“, за следни
недвижим имот: поземлен имот ... гр.Шабла, общ.Шабла, обл.Добрич по
3
КККР, одобрени със Заповед №РД-18-15/29.03.2006г. на ИД на АГКК, с адрес
на имота: гр.Шабла, п.к.9680, с площ от 2241 кв.м.; трайно предназначение на
територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: за стопански двор, при
съседи: поземлени имоти: ..., ..., ..., ...., заедно с построената в поземления
имот сграда с идентификатор ..., с адрес гр.Шабла, п.к.9680, с площ от 487
кв.м., брой етажи 1, предназначение: селскостопанска сграда, които
недвижими имоти съгласно документ за собственост: АКТ за държавна
собственост №715, представлява Земя с площ от 2240 кв.м., при граници на
имота: изток – път в стопански двор, запад – парцел ХІІІ-1; север – път в
стопански двор, юг - парцел ХІV, заедно с изградената в същия имот
ремонтна работилница със ЗП 468 кв.м. В договора е посочено, че цената на
имота е посочена в предложението на купувача за проведения търг, т.е. сумата
42 862 лева, без вкл.ДДС.
Ищеца удостоверява плащането на цялата сума с вкл.ДДС в размер на
51 434 лева, като представя фактура №**********/13.11.2023г.
Представена е скица на поземлен имот №15-257873-12.03.2021г. и схема
на сграда 015-257887/12.03.2021г., издадени от СГКК гр.Добрич, както и
Удостоверение за данъчна оценка изх.№**********/27.08.20224г., издадена от
БФОС при Община Шабла, от която е видно, че за имота няма непогасени
данъчни задължения.
Въз основа на установеното от фактическа страна, съдът прави следните
правни изводи:
Искът е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
За да бъде обявен един предварителен договор за окончателен, следва да
са налице следните предпоставки: Наличие на валидно сключен
предварителен договор между страните; настъпил падеж за изпълнение на
задължението на страните по него за сключване на окончателен договор;
неизпълнение от страна на ответника на посоченото задължение в уговорения
срок и съответно изпълнение на задълженията на ищеца, както и че
продавачът е собственик на вещта, предмет на предварителния договор.
Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД представлява упражняване по процесуален ред
на субективно потестативно право и принадлежи на изправната страна по
предварителен договор за обявяването му за окончателен такъв. Когато за
окончателния договор се изисква нотариална форма или нотариално заверена
4
форма, то предварителният договор следва да е сключен в писмена форма. Той
трябва и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния
договор. Предпоставките за уважаване на този иск са, както бе посочено,
ищецът да е изправна страна по договора, а продавачът да е собственик на
имотите, предмет на договора, към датата на съдебното решение.
Изправността на страната купувач е налице, когато същият е изпълнил
своите задължения по предварителния договор, в случая, да е заплатил цената
съобразно уговореното в чл. 3 от същия, който препраща към условията на
тръжната процедура, представи оригинален платежен документ и изпълни
условията по чл. 4. В случая цената е платена веднага след обявяване на ищеца
за купувач на недвижимия имот, като прилага и фактура за това.
С оглед всичко изложено, налице е действителен предварителен договор,
по който ищецът е изправна страна и, който следва да бъде обявен за
окончателен.
С исковата молба ищецът е поискал, съда да осъди ответника да предаде
владението на ищеца. Съдът счита направеното искане е недопустимо, защото
искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД е конститутивен по своя характер, докато
ревандикационния иск по чл.108 от ЗС е осъдителен и следва да се предяви
едва след като влезе в сила решението по чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Съгласно чл. 363 от ГПК и чл. 364, ал. 1 от ГПК при разглеждане на иска
по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД съдът осъществява и действия, присъщи на типично
нотариално производство при прехвърляне на собствеността и свързани със
служебното му задължение да следи за охрана интересите на държавата. В
тази връзка по делото са събрани доказателства за липса на задължения за
недвижимия имот. Не са налице пречки за извършване на прехвърлянето.
Предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен.
На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът по делото следва да бъде
осъден да заплати в полза на държавата по сметка на Районен съд Каварна
такса по прехвърлянето на имота съобразно т. 8 от Тарифата за нотариалните
такси към ЗННД и чл. 96 от ЗННД в размер на 487,67 лева, определена върху
продажната цена по договора от 51 434 лева с вкл.ДДС.
Дължимият данък по чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ, съгласно чл. 45, ал. 1 от
ЗМДТ, който е в размер на 1 543,02 лева следва да бъде платен от
приобретателя - ищеца по делото в общината по местонахождението на имота,
5
т. е. в Община град Шабла, като на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК и чл. 50 от
ЗМДТ заверен препис от настоящото решение следва да бъде издаден само
след представяне на доказателства за платен данък за придобития имот и за
липса на непогасени данъчни задължения за него.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът следва да заплати на ищеца
направените по водене на делото разноски, които съгласно приложен на л.77
списък са в размер на 5 391,07 лева, от които 166,05 платена държавна такса,
8,42 лева такса документи „еконт“, 16,60 лева такса за вписване на искова
молба и 5200 лева платен адвокатски хонорар. С молба, депозирана преди
о.с.з., ответникът „З“ ЕАД е направил възражение за прекомерност на
адвокатския хонорар на ищеца. В действителност съдът счита, че адвокатския
хонорар е прекомерен, с оглед на фактическата и правна сложност на делото и
материалния интерес. Така съгласно чл.7, ал.2, т.4 от Тарифа за минималните
размери на адвокатските възнаграждения, адвокатския хонорар възлиза на
2073,02 лева плюс двукратно явяване на адвоката 2х100 лева, като съдът
определи окончателно възнаграждение на адвоката на ищеца в размер на 2 500
лева. Или общо дължимите такси и разноски са в размер на 2 691,07 лева. Тази
е сумата, която ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца.
Водим от гореизложеното, Каварненският районен съд
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителният договор, сключен на
13.11.2023 г. между ЗК“Я“, ЕИК ..., с адрес с.Пролез, общ.Шабла,
представлявано от В. С., като купувач, и „З“ ЕАД, ЕИК ..., с адрес гр.София,
бул.“...“, №17, ет.5, представлявано от А. И. М., като продавач, за продажба на
Поземлен имот с идентификатор ... по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град Шабла, област Добрич, одобрени със Заповед № РД-18-
15/29.03.2006 г. на ИД на АГКК, с площ на имота от 2241 кв.м., трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване : За
стопански двор, ведно с построената в имота Сграда с идентификатор ....1 със
застроена площ от 487 кв.м, брой етажи :1 (един), предназначение:
Селскостопанска сграда, при съседа на поземления имот: ..., ..., ..., ..., при цена
51434 лева, която е изплатена на продавача по следния начин: с преводни
нареждания на 02.11.2023г. за сумата 4 186,00 лева и на 28.11.2023г. за сумата
6
от 47 248,40 лева.
ОСЪЖДА ЗК“Я“, ЕИК ..., с адрес с.Пролез, общ.Шабла, представлявано
от В. С., да заплати в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на
Каварненският районен съд сума в размер на 487,67 (четиристотин осемдесет
и седем лева и шестдесет и седем стотинки) лева, представляваща такса за
прехвърляне на имота, описан по-горе, по т. 8 от Тарифата за нотариалните
такси към ЗННД и чл. 96 от ЗННД.
ОСЪЖДА ЗК“Я“, ЕИК ..., с адрес с.Пролез, общ.Шабла, представлявано
от В. С., да заплати в полза на Община Шабла сумата от 1 543,02 (хиляда и
петстотин четиридесет и три лева и две стотинки) лева, представляваща
местен данък за придобиване на имота
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК да се впише възбрана
върху Поземлен имот с идентификатор ... по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Шабла, област Добрич, одобрени със Заповед
№ РД-18-15/29.03.2006 г. на ИД на АГКК, с площ на имота от 2241 кв.м.,
трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно
ползване : За стопански двор, ведно с построената в имота Сграда с
идентификатор ....1 със застроена площ от 487 кв.м, брой етажи :1 (един),
предназначение: Селскостопанска сграда, при съседа на поземления имот: ...,
..., ..., ..., до заплащане на дължимите суми и следващите се разноски по
прехвърляне на имота, за което да се изпрати препис от решението на съдия по
вписванията при АВ Каварна, за вписване на възбрана.
ОСЪЖДА „З“ ЕАД, ЕИК ..., с адрес гр.София, бул.“...“, №17, ет.5,
представлявано от А. И. М., да заплати на ЗК“Я“, ЕИК ..., с адрес с.Пролез,
общ.Шабла, представлявано от В. С., разноски по водене на делото в размер
на 2 691,07 (две хиляди шестстотин деветдесет и един лева и седем стотинки)
лева.
Препис от влязлото в сила решение страните могат да получат след
представяне на доказателства от ищеца ЗК“Я“, ЕИК ..., с адрес с.Пролез,
общ.Шабла, представлявано от В. С., за заплащане на дължимата нотариална
такса по прехвърлянето по сметка на КвРС, за заплатен в Община град Шабла
местен данък за придобиването по чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ, както и за липса на
непогасени данъци и такси за имота.
Решението подлежи на вписване в шестмесечен срок от влизането му в
7
сила на основание чл. 115 от ЗС, като указва на ищеца ЗК“Я“, ЕИК ..., с адрес
с.Пролез, общ.Шабла, представлявано от В. С., че след изтичане на срока
вписването на исковата молба губи действието си.
Решението може да се обжалва пред Окръжен съд Добрич в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Каварна: _______________________
8