Р Е Ш
Е Н И
Е № 172
гр.Поморие, 23.07.2020год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПОМОРИЙСКИЯТ районен съд, гражданско отделение, в публично заседание на двадесет и трети
юни през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАСЯ ЯПАДЖИЕВА
при секретаря Валентина Атанасова, като разгледа докладваното от съдия
Н.Япаджиева гр.дело №963 по описа за две хиляди и деветнадесета година за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е образувано въз основа на искова молба подадана от М.Д.К., Д.М.Ш.,
Е.О.Ш. и Б.Ч.Х. чрез пълномощника си адв.Н.Г. преупълномощена
от адв.Н.Ч., против ЕС на сграда „Ета”, в комплекс „Сънсет Ризорт” гр. Поморие,
представлявана от управителя на ЕС „Поморие Мениджмънт 2” ЕООД, чрез управителя
В.Г.Д., с която е предявен иск с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, за отмяна
на всички решения взети на проведеното ОС на ЕС, на 20/21.11.2019 г.,
обективирани от протокол от същата дата, като незаконосъобразни. Твърдят, че са
собствиница на самостоятелен обект в сграда Е „Ета“ и са активно
легитимирани да предяват настоящия иск. Сочат, чесъбранието е
било свикано от името на неправоимащо лице да свиква ОС на ЕС, а именно Покана
от името на бившия управител на ЕС – „Двора“ЕООД, а „Двора“ЕООД не е управител на ЕС в сграда „Ета“ към датата
на отправяне
на поканата за ОС, тъй като
на предходно проведено ОС на ЕС за
управител на ОС на ЕС в сграда „Ета“ е избран „Поморие
Мениджмънт 2” ЕООД, а те узнали от съобщение за изготвен протокол от ОС по електронен път на 25.11.2019г.
Твърдят, че списъците не са подписани от председателя и протоколчика на ОС, а
съобщението за изготвен протокол отново е от името на „Двора“ ЕООД като управител на ЕС в сграда Ета. Сочат, че представеното пълномощно
от Н. П.– пълномощник на управителя на ЕС“Двора“ЕООД към датата на заверяване на
пълномощното пред нотариус от „Двора“ ЕООД
- 29.10.19г. упълномощителят не е бил вече
Управител на ЕС в сграда Ета и не е могъл в това качество да упълномощава други
лица и с това е било допуснато нарушение на разпоредбата на чл.16, ал.2 от ЗУЕС. Освен изложените съображения за незаконосъобразност на всички решения, взети
на проведеното ОС, сочат и такива за незаконосъобразност на конкретно посочени
решения – тези по т.1 до т.5 от дневния ред на събранието.
Твърдят, че по т.1 от дневния
ред е избран протоколчик на ОС, който е предложен от председателстващия
събранието, а след като последния е неправоимащо лице, по гореизложените
аргументи, то и протоколът е воден от такова лице.
Решението по т.2 от дневния ред, с което е приет годишен бюджет за
приходите и разходите за процесната сграда за 2020 г. и 2021 г., е оспорено
като взето в нарушение на чл.11, ал.1, т.4 ЗУЕС, като такова касаещо две
години, при визиран от посочената разпоредба бюджет за една година, в който
смисъл и разпоредбата на чл.12, ал.1 ЗУЕС, както и с аргумент, че приетият
бюджет не включва приходи на ЕС, а само разходи, в които са включени и такива
за двор и прилежащи части, за басейн, застраховка, канцеларски материали, наем
на комплекс за рекреация и отдих, които разходи според ищците не са такива на
ЕС.
Решението по т.3 от дневния ред, годишната вноска
за разходите за управление и поддръжка на общите части на сграда Ета и
обслужващите обекти към сградата за 2020 г. и 2021 г., да бъде в размер 15 евро
на кв.метър от общата застроена площ на СОС, включително общите части, платима
еднократно до края на м. ноември на предходната година, е оспорено като прието
в нарушение на чл. 51 от ЗУЕС, както и в
нарушение на чл.11 ЗУЕС. Решението по т.4
от дневния ред, за възлагане на управителя на сградата да сключи договор за
поддържане на общите части и прилежащите обекти с когото прецени, при условия и
цена, каквито прецени, но в рамките на приетия бюджет, е оспорено с аргумент,
че липсва конкретизиране на предоставените на управителя правомощия и при липса
на кворум – нарушение на чл. 17, ал.2, т.7 от ЗУЕС.Решението на ОС по т.5 от
дневния ред, с което е възложено на управителя да организира избора и
инсталирането на дигитална система за управление на достъпа до инфраструктурата
на комплекса като цяло и до общите части на сградата, е оспорено като взето в
нарушение на чл.16, ал.3 ЗУЕС, извън предварително обявения дневен ред, както и
с аргументи, че разходите не са такива, касаещи ЕС, а и следва да бъдат покрити
от вноската, която заплащат собствениците. Решението е
оспорено и като водещо до незаконосъобразно ограничаване на правото на
собственост на етажните собственици.
В
законоустановения срок е постъпли отговор от ответника, който оспорва
предявения иск като неоснователен. Излага
подробни съображения в подкрепа на застъпеното становище. Ответникът
чрез редовно упълномощени процесуални представители – адвокати, които
поддържат изразеното в отговора становище.
Предявен е иск с
правно основание чл. 40, ал.1 от ЗУЕС, за отмяна на горепосочените решения като
незаконосъобразни.
Съдът след преценка на събраните доказателства намира за установено от
фактическа страна следното:
Страните не спорят, а и се установява от доказателствата по делото, че
ищците са собственици на недвижим имот в сграда „Ета“ /Е / в комплекс „Сънсет ризорт” гр.Поморие, а
именно: М. Д. К. е собственик на Ателие №23, находящо се в сграда Ета, етаж
четвърти, със застроена площ от 42,89 кв.м ведно с 11,42 кв.м. ид. ч. видно от нот.акт.№59, , дело
№624 от 20.04.2006г.; Д.М.Ш. и Е.О.Ш. са собственици на Апартамент №3, находящо
се в сграда Е, етаж трети, със застроена площ от 101,88 кв.м, ведно с 29,34
кв.м. ид.ч, видно от нот.акт №54, дело №619 от 20.04.2006г.; Б.Ч.Х. е
собственик на Ателие №12, находящо се в сграда Ета, етаж седми, със застроена
площ от 47,03 кв.м, ведно с 11,55 кв.м ид.ч., видно от нот.акт №108, дело №287
от 08.03.2006г.
От представения заверен препис от покана за свикване
на годишно ОС на собствениците в ЕС на процесната сграда, се установява, че ОС се свиква от управителя на ЕС – „Двора” ЕООД гр.Поморие - В.Д. и в
поканата е обявен дневен ред, както следва:
В поканата е бил посочен следния дневен ред: т.1 Избор на протоколчик за
провеждане на общото събрание;
т.2 Приемане на годишен
бюджет за сграда Е “Ета“ за 2020г. и за 2021г.;
т.3 Определяне на размера, начина,
сроковете и условията за плащане на паричните вноски за разходите за управление
и поддръжка на общите части на сграда Е „Ета“ и обслужващите обекти към
сградата за 2020г. и за 2021г.;
т.4 Приемане на решение, с което
възлага на управителя на сграда „Ета“ да сключва
договори във връзка с изпълнението на задълженията му, за поддържане на общите
части и прилежащите обекти с когото прецени, при условия и цена, каквито
прецени, но в рамките на приетия бюджет на Етажната собственост;
т.5 Приемане на решение
за организиране и контрол на достъпът на външни хора до територията на целия
комплекс;
т.6 Обсъждане и приемане
на решение относно промяна на чл.4(1)на Правилникът за Вътрешния ред на сграда „Ета“.
В поканата е посочено, че ОС ще се проведе на 20.11.2019 г., от 12:00 ч., в
зала „Емералд”, на етаж -1 (сутерен), на сграда „Делта” в комплекса, като
регистрацията на участниците ще започне в 11:30 до 12:00 часа, като е уточнено,
че ако кворум от 33% ид.ч. от общите части на сградата
не присъстват един час след това, събранието ще се състои на 21.11.2019г. от 12:00 часа. За дата и час на поставяне
на поканата е посочен 22.10.2019г. в 11:50
часа. Поканата е
изготвена и на английски и руски език.
Представен е
заверен препис от протокол, с дата - 20.11.2019 г. с председател Николай Павлов, упълномощен с изрично пълномощно от Управителят на ЕС – Двора ЕООД. Видно
от отразяването в протокола, председателят на събранието е констатирал, че
към обявения час за провеждане на ОС, последното
не може да се проведе, поради липса на необходимия кворум по чл.15/1/ от ЗУЕС,
поради което събранието е отложено на основание чл.15/2/ от ЗУЕС да се проведе
на 21.11.2019г. от 12:00 часа. Протоколът е подписан
от председател: Н. П. и протоколчик: Е.К.. По делото е представен заверен
препис от списък на собствениците, присъстващи на ОС на ЕС в процесната сграда,
подписан от управителя В.Д., насрочено за 20.11.2019 г., в който е посочено, че
същият е неразделна част от протокола за проведеното ОС. В списъка са посочени
200 СОС в сграда „Ета“, индивидуализирани с пореден номер, номер на апартамент или идентификатор,
площ (със и без идеални части (ИЧ) от общите части (ОЧ) на сградата), с
посочени собственици на СОС, ИЧ от ОЧ на сградата в квадратни метри, процент на
ИЧ към всички ИЧ и подписи на присъствалите на ОС събрание собственици, респ. пълномощници.
Представен е и заверен препис
от списък на собствениците присъстващи на ОС на ЕС в процесната сграда, насрочено
за 20.11.2019г. и
отложено за 21.11.2019г. поради липса на кворум по
смисъла на чл.15/1/ и чл.15 /2/ от ЗУЕС, който е неразделна част от
протокола за проведеното ОС. В списъка са посочени 200 СОС в сграда Ета,
индивидуализирани с пореден номер, номер на апартамент или идентификатор, площ
(със и без идеални части (ИЧ) от общите части (ОЧ) на сградата), с посочени
собственици на СОС, ИЧ от ОЧ на сградата в квадратни метри, процент на ИЧ към
всички ИЧ и подписи на присъствалите на ОС събрание собственици,
респ.пълномощници.
На 21.11.2019г. на събранието са присъствали собственици и
пълномощници на собственици, формиращи кворум от 46,18630% идеални части от
общите части и събранието е проведено.
Видно от протокола по т.1 от дневния ред ОС е избрало за протоколчик Е.С. К.; по т.2 от
дневния ред ОС е приело предложения Годишен бюджет за приходите и разходите за
сграда „Ета“ в комплекс „Сънсет ризорт“ гр.Поморие за 2020 година и 2021 година; по т.3
от дневния ред - приема решение годишната вноска за разходите за управление и
поддръжка на общите части на сграда „Е“ /Ета/ и обслужващите обекти
към сградата за 2020 година и за 2021 година да бъде в размер на 15.00 евро на
квадратен метър от общата застроена площ на апартамента, включително общите
части, платима еднократно до края на месец ноември предходната година.
Паричната вноска за разходите за управление и поддръжка на ЕС да се заплаща от
всички собственици, ползватели или обитатели в еднократен размер, независимо
колко време пребивават в ЕС в рамките на една календарна година и независимо от
достъпът на външни лица във всеки обект в етажната собственост; по т.4 ОС
приема решение, с което възлага на управителя на сграда „Е“ /Ета/ в комплекс „Сънсет Ризорт“ за сключи договори във връзка с
изпълнението на задълженията му за поддържане на общите части и прилежащите
обекти с когото прецени, при условия и цена каквито прецени, но в рамките на
приетия бюджет на ЕС и в т.5 от дневния ред ОС приема решение, с което възлага
на управителя на сграда /Ета/ в комплекс „Сънсет Ризорт“ да организира избора и
инсталирането на дигитална система за управление на достъпа до инфраструктурата
на комплекса като цяло и до общите части на сградата. Съответните
разходи за инсталирането на тази система следва да бъдат покрити от всички
собственици на имоти в сградата. В случай, че собственик на имот не иска
да се включи към дигиталната система за контрол на достъпа, тогава той и
неговите гости ще имат достъп до комплекса през входа с физически/присъствен/
контрол на достъпа срещу представяне на доказателство, че са собственици или че
пребивават в комплекса; по т.6 ОС приема
промяна в чл.4(1) на Правилника за вътрешният ред на сграда /Ета/ като след
промяната този член гласи така: Управителят се задължава да осигури
функционирането на действаща денонощна „Рецепция Собственици“ в Сграда Ета,
етаж минус едно, за периода от 01.04. до 30.10 всяка
година. През останалият период регистрацията и
дерегистрацията на собствениците/обитатели ще се извършва на посочена от
Управителя алтернативна рецепция. Приема промяна в чл.4(2)
на Правилника за вътрешният ред на сграда /Ета/, като след промяната този член
гласи така: Управителят е длъжен да осигури функционирането в сградата на
централизираните системи за климатизация и топла вода за периода от 01.05. до 30.10 всяка година.
В протокола са отразени резултатите от гласуването за всяко взето решение с
посочване на гласувалите „за”, „против” и въздържал се” в проценти ИЧ от ОЧ. Поради изчерпване на дневния ред заседанието на ОС на ЕС е закрито
от председателя на събранието. Протоколът е подписан
от председателя на събранието и протоколчика.
По делото е представен заверен препис от съобщение, датирано от 25.11.2019
г., от управителя на ЕС „Двора“ ЕООД, В.Г.Д.,
преведено на руски и английски език, с което са уведомени собствениците, че
протоколът от ОС проведено на 21.11.2019 г. е изготвен, като съобщението за това е залепено на входната
врата на сграда /Ета/,видно
от приложения протокол от 25.11.2019г. /
л. 142/.
От оповестяването на протокола
за ищеца е възникнала възможността в срока по чл.16, ал.9 ЗУЕС да оспори
писмено съдържанието му, включително достоверността на отразените в него
решения.
Не се твърди, а и не се установи по делото ищецът да е направила такова
оспорване, поради което, протоколът се е стабилизирал като съдържание и доказва
с обвързваща етажните собственици и съда доказателствена сила, че отразените в
него действия на ОС и взети решения са извършено съобразно отразеното в
него. В този смисъл и
Решение № 8/24.02.2015 г. по гр. д. № 4294/2014 г.,
I г. о., ГК на ВКС.
В производството по предявен
иск с правно основание чл.40 ЗУЕС, съдът дължи произнасяне само по заявените в
исковата молба основания за незаконосъобразност на оспорените решения на ОС.
Ако определени пороци на
решението на общото събрание не са въведени в спорния предмет по предвидения в
ГПК ред, съдът не разполага с правомощие да основе крайния си извод за законосъобразност
на оспореното решения върху тях. Изрично в този смисъл Решение
№ 58/25.03.2014 г. по гр. д. № 5704/2013 г., I
г. о., ГК на ВКС, постановено по реда на чл.290 ГПК.
Съдът намира
за неоснователно възражението на ищеца, че събранието
е свикано с покана от управителя на ЕС на „Двора“ ЕООД, който не е притежавал това качество, тъй като видно
от представения протокол по делото на ОС на ЕС, проведено на 26/27.09.2019г. /л.40/ за
управител на ЕС за срок от
две години 2020г. и 2021г. е избрано дружеството „Поморие мениджмънт 2“ ЕООД т.е. едва от 2020г. започва да
изпълнява тази дейност дружеството - „Поморие
мениджмънт 2“ЕООД, а
събранието е проведено на 21.11.2019г. и
правилно то е свикано и провеждането му е организирано от управителя на ЕС на „Двора“ ЕООД. Съгласно
чл.21, ал.1 и ал.2 ЗУЕС, избор на нов управителен съвет (управител) се провежда
не по-късно от датата на изтичането на мандата по чл.19 ал.2 от ЗУЕС, като
управителният съвет (управителят) продължава да изпълнява функциите си до
избора на нов управителен съвет (управител).
Неоснователно е и възражението за допуснати нарушения на чл.16 ал.2 от ЗУЕС, че ОС е председателствано от неправоимащо лице, като е упълномощено от
управител, загубил това си качество – „Двора“ ЕООД,
както и че протоколът е воден от неправоимащо лице по посочените по-горе
аргументи. Не е налице нарушение на чл.16, ал.1 ЗУЕС,
изразяващо се в провеждане на ОС сграда, която е различна от процесната ЕС. Провеждането на ОС на ЕС в друга
сграда на същия комплекс не представлява нарушение на чл.16, ал.1 ЗУЕС. В самата покана е посочена сградата
в която ще се проведе ОС на ЕС и тя не е променяна, така че всички собственици предварително са известени за
мястото където ще се проведе ОС на ЕС. /Решение №
1261/23.12.2016 г. по в. гр. д. № 1089/2016 г. на ОС –
Бургас.
Ищците сочат, че е нарушена разпоредбата на чл.16, ал.6 от ЗУЕС, тъй като
списъците не са подписани от председателя и протоколчика на ОС, от което не
можело да се докаже, че посочените в протокола от ОС лица действително са
присъствали на ОС.Съдът не споделя възраженията на ищеца, че неподписването на
посочения списък от председателят на събранието и протоколчика на същото е
нарушение, което прави невъзможно удостоверяването на действително явилите се
на събранието собственици или упълномощени от тях лица, тъй като е обявено, че те са
неразделна част от протокола.
При така изяснената фактическа
обстановка настоящата инстанция, направи следните правни изводи.
Според съда не се установиха
съществени нарушения при свикването и провеждането на ОС на ЕС на 21.11.2019г.,
поради което съдът следва да се произнесе по възраженията направени от ищаца за
незаконосъобразност на приетите решения.
Възраженията на ищеца, че са допусната нарушения при свикването на ОС са
неоснователни. Установи се, че събранието е свикано от управителя на ЕС на блок
„Сигма“ в комплекс „Сънсет ризорт“ в град Поморие, с адрес град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219, отправена е поканата до собствениците, в която ясно
е посочено къде, кога ще се проведе събранието и дневния ред на
събранието.
Приетото на
ОС на ЕС решение по т.1 от дневния ред
не е незаконосъобразно,тъй като е направено
предложение за избиране на Е.К., нямало е друго предложение и същата е избрана за
протоколчик. Становището на ищеца, че събранието е свикано от управител на ЕС
не се споделя и в тази връзка решението по т.1 от дн.ред е законосъобразно.
Ищците оспорват взетото по т.2 от дневния ред решение на ОС, с което е
приет годишен бюджет за приходите и разходите на сграда Е „Ета“ за 2020 г.
и 2021 г., като взето в нарушение на чл.11, ал.1, т.4 ЗУЕС, касаещо две години,
при визиран от посочената разпоредба бюджет за една година, в който смисъл е и
разпоредбата на чл.12, ал.1 ЗУЕС, както и с аргумент, че приетият бюджет не
включва приходи на ЕС, а само разходи, в които са включени и такива за двор и
прилежащи части, за басейн, застраховка, канцеларски материали, наем на
комплекс за рекреация, които разходи не са такива на ЕС. Разпоредбата на чл. 23, ал.1,
т.4 от ЗУЕС предвижда УС или управителят
да изготви годишния бюджет за управление, поддържане и ползване на общите части
на ЕС, а съгласно разпоредбата на чл. 11, ал.1, т.4 от ЗУЕС бюджетът се приема от ОС. Законодателят
в т. 4 на цитираната разпоредба е посочил, че общото събрание приема годишен
бюджет за приходите и разходите и одобрява годишните отчети на управителния
съвет /управителя/, както и на контролния съвет /контрольора/. Съставна част на бюджета на ЕС е както разходната част, така и
приходната част. Всички бюджети, включително и тези на
ЕС се състоят от две основни части - приходна и разходна. В представения
по делото бюджет на процесната ЕС, приходна част, въобще не е
заложена, поради което не е спазено изискването на чл. 11, ал.1, т.4 от ЗУЕС . Ето защо, оспореното решение на ОС по т.2 за приемане на бюджет на ЕС за
2020 г. и 2021 г. без приходна част е незаконосъобразно и като такова следва да
бъде отменено, в който смисъл изрично Решение № 469/05.06.2017 г. по в.
гр. д. № 663/2017 г. на ОС – Бургас.
Решението по т.3 от дневния ред, с което е приета
годишна вноска за разходите за управление и поддръжка за 2020 г. и за 2021 г.,
в размер 15 евро на квадратен метър от общата застроена площ на апартамента,
включително общите части, платима еднократно до края на м.ноември предходната
година, е незаконосъобразно, поради противоречието му с императивната разпоредба на чл.51, ал.1 ЗУЕС, съгласно която разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС се разпределят
поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на
техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. Настоящия състав счита, че тази
разпоредба е императивна, поради което
неспазването й води до приемане на незаконосъобразно решение. В този
смисъл Определение № 478/22.12.2015 г. по гр. д. №
4190/2015 г., II г. о., ГК на ВКС, както и Решение № 753/13.08.2019 г. по в.
гр. д. № 700/2019 г. на ОС – Бургас, определение № 1097/17.11.2011 г. по гр. д. № 630/2011 г., I г. о., ГК на ВКС. Това решение е незаконосъобразно и в частта му, с която е прието паричната
вноска за разходите за управление и поддръжка да се заплаща от всички
собственици, ползватели или обитатели в еднократен размер, независимо колко
време пребивават в ЕС в рамките на една календарна година и независимо от
достъпът на външни лица във всеки обект в ЕС. Съгласно чл.51, ал.2 и ал.3 ЗУЕС, не се
заплащат разходите по ал. 1 за деца, ненавършили
6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава
в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година,
като ОС с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части
може да реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30
дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50
на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1. За отсъствието се
уведомява писмено председателят на управителния съвет (управителят).
Нормата на чл.51, ал.2 ЗУЕС също е императивна по горепосочените
съображения (изрично
Решение № 753/13.08.2019 г. по в. гр. д. № 700/2019 г. на ОС – Бургас),
приетото решение вноската за разходите за
управление и поддръжка да се заплаща от всички собственици, ползватели или
обитатели в еднократен размер, независимо колко време пребивават в ЕС е в противоречие със същата и като такова
решението е незаконосъобразно и като такова следва да бъде отменено и в тази му
част.
По т.4 от дневния ред ОС е приело решение, с което се
възлага на управителя на сградата да сключи договори във връзка с изпълнението
на задълженията му, за поддържане на общите части и прилежащите обекти с когото
прецени, при условия и цена, каквито прецени, но в рамките на приетия бюджет.
Съгласно чл. 11, ал.1, т.11 ЗУЕС
, ОС може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица. В конкретния случай тази функции на общото събрание са прехвърлени на управителя, без да са посочени никакви критерии, както за избор, така и за възнаграждение, освен същото да не недвишава предвижданията в приетия бюджет. По този начин собствениците на обекти в сградата биха били обвързани от едноличното решение на управителя, който по закон само изпълнява решенията на ОС, а не ги взема вместо него. Изложеното сочи на незаконосъобразност на това решение, в който смисъл решение № ІІ-165/27.12.2011 г. по в. гр.дело № 1855/2011 г. на ОС – Бургас, както и Решение № 1261/23.12.2016 г. по в. гр. д. № 1089/2016 г. на ОС – Бургас, незадължителна съдебна практика, която съдът напълно споделя.По т.5 от дневния
ред ОС е възложило на управителя на сградата да организира избора и
инсталирането на дигитална система за управление на достъпа до инфраструктурата
на комплекса като цяло и до общите части на сградата, като съответните разходи
за инсталиране на тази система следва да бъдат покрити от всички собственици на
имоти в сградата, а ако собственик не иска да се включи
към дигиталната система за контрол на достъпа, тогава той и неговите гости ще
имат достъп до комплекса през входа с физически (присъствен) контрол на достъпа
след представяне на доказателство, че са собственици или пребивават в
комплекса. В поканата за свикване на ОС, тази
точка от дневния ред е обявена, като „приемане на
решение за организиране и контрол на достъпа на външни хора до територията на
целия комплекс“. Съгласно чл.11, ал.1, т.10, б. „м“ от ЗУЕС, ОС взема решения и по други
въпроси, свързани с управлението на общите части, поради което според съда ОС
разполага с правомощията да вземе решение, с което да се организира контрол на
достъпа до общите части на сградата, както и да вземе такова във връзка с
прилежащата площ към сградата.
Несъмнено
процесната сграда е изградена в поземлен имот с комплексно застрояване, а съгласно § 1, т.2 от ДР на ЗУЕС, прилежащата
площ към сграда в режим на ЕС е част от територията на поземлен имот с
комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна
собственост и която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи,
площадки за игра, места за паркиране и други. Конкретното
решението обаче е изцяло незаконосъобразно, тъй като в частта му относно
организиране и контрол на контрол на достъпа до общите части на сградата и
прилежащата й площ не е предварително оповестено в обявения с поканата дневен
ред на ОС, а въпросът за организиране и контрол на достъпа на външни хора до
територията на целия комплекс следва да се реши на съвместно ОС на ЕС в
комплекса по чл.18 ЗУЕС. На следващо място, в предварително обявения дневен
ред на събранието собствениците не са
уведомени, че по тази точка от дневния ред ще бъде взето решение за възлагане на
собствениците на разходи, свързани с
организиране на достъпа до сградата и комплекса, което също е основание за
незаконосъобразност на рещението. Нещо повече, разходите за
контрол на достъпа до общите части на сградата и прилежащите и части, несъмнено
са такива, свързани с управлението на общите части и поради това им естество
следва да бъдат поети от заплащаните от собствениците/ползватели/ обитатели
вноски за поддръжка и управление на общите части. Решението е незаконосъобразно и в
частта му, с която е прието, че ако собственик на желае да се включи към дигиталната
система за контрол на достъпа, тогава той и неговите гости ще имат достъп до
комплекса през вход с физически (присъствен) контрол на достъпа след
представяне на доказателство, че са собственици или пребивават в комплекса. От една страна, ако в процесната ЕС със средства на собствениците (от вноската
за поддръжка и управление на общите части) бъде изградена система за контрол на
достъпа, всеки собственик би следвало да има гарантиран достъп до нея, в
противен случай се засяга необосновано правото му да ползва както общите части,
така и собствения си обект на собственост, а от друга страна приемането на
решение относно достъп до целия комплекса през вход с физически (присъствен)
контрол на достъпа, е от компетенциите на съвместно ОС по чл.18 ЗУЕС.
И двете страни са направили искания за присъждане на разноски.
Съгласно чл.78, ал.1 ГПК, заплатените от ищеца такси, разноски по
производството и възнаграждение за един адвокат, ако е имал такъв, се заплащат
от ответника съразмерно с уважената част от иска.
Съгласно
чл.78, ал.3 ГПК, ответникът също има право да иска заплащане на направените от
него разноски съразмерно с отхвърлената част от иска, поради което и с оглед
изхода от спора в полза на ответната ЕС следва да бъдат присъдени разноски в
размер 266 лв., представляващи заплатено адвокатско възнаграждение, съответно
на действителната правна и фактическа сложност на делото.