РЕШЕНИЕ
№ ______
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Районен съд – гр.
Тутракан в закрито заседание на дванадесети февруари две хиляди и двадесета
година, в състав:
Районен
съдия: ГЕОРГИ ГЕОРГИЕВ
при участието на
секретаря ЗАНИЕЛА ВАСИЛЕВА, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 478/2019 г. по
описа на съда, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 143 и сл. от ГПК.
1. Предявени са кумулативно субективно и обективно съединени искове по чл. 124, ал. 1 и чл. 537, ал. 2 от ГПК от ищецът „Р.“ ООД ***, упълномощило като процесуален представител мл. адв. Д.А. от Адвокатска колегия – гр. Силистра (л. 8) за
1.1. установяването съществуването на облигационно правоотношение (чието действие не е прекратено) между страните, възникнало в резултат на сключен Договор за предоставяне на земя под аренда от с нот. заверка на подписите с рег. № 1070 от 13.02.2009 г. на Нотариус № ***на РНК – А. Н. - Р., вписан в Служба по вписванията (СВ) - гр. Тутракан с вх. № 769/16.02.2009 г., Акт № 3, том 3, който договор е сключен между ищеца, в качеството му на арендатор и Н. Д. Р., в качеството му на арендодател, както и на
1.2. несъществуването на вписаното с вх. № 1593/16.08.2019 г., Акт № 173, том II в Служба по вписванията - гр. Тутракан обстоятелство (едностранно прекратяване на договора).
1.3. Ищецът твърди, че с ответника е сключил „Договор за предоставяне на земя под аренда“, за имот представляващ НИВА с площ от 10,168 дка, съставляващ имот с № 036039 по плана за земеразделяне на землището на с. Старо село, без определен срок (безсрочен).
1.4. Твърди се, че в началото на месец Август 2019 г. ищецът получил „Уведомително писмо“ от дата 05.08.2019 г. от лицето В.С.Д.. С въпросното писмо последният уведомил представляваното от ищеца дружество, че поради изтичане срока на договор за аренда с едностранно предизвестие и в качеството му на нов собственик прекратява едностранно договор за аренда.
1.5.
Ищецът твърди,
че с уведомително писмо с изпратено от негова страна, уведомил ответника, че
считал прекратяването на първия договор за аренда, като незаконосъобразен акт,
като напомнил, че сключеният договор е с неопределен срок. Въпреки това няколко
дни след това получил „SMS“
- известяване от Агенция по вписванията, че имал извършено вписване по
партидата на имота, чрез вписване на „Заявление за прекратяване на договор за
аренда на земеделски земи“ считано от 30.09.2019 г.
1.6.
Уведомлението за прекратяване не било породило правно
действие, тъй като, тъй като ответникът нямал основание да прекрати договора.
2.
Ответникът В.С.Д. е депозирал в срока по чл. 131 от ГПК писмен отговор, с
който потвърждава направеното изявление за прекратяване на договора. Впоследствие
е уточнено, че прекратяването е на осн. чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ и ще породи ефект
от 01.10.2021 г. (л. 31).
От
фактическа страна
Съдът, като взе
предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира за
установено от фактическа страна следното:
3. На 13.02.2009 г.[1]
е сключен Договор за аренда (вписан в СВ - гр. Тутракан под вх. №
769/16.02.2009 г., Акт № 3, том 3) между ищеца, в качеството му на арендатор и
Н. Д. Р., в качеството му на арендодател, относно имот № 036039 в землището на
с. Старо село (л. 6).
4. На 22.06.2015 г. е сключен договор за покупко
- продажба, обективиран в Нотариален акт № 54/22.06.2015 г. на Нотариус № ***-
А. Н. – Р., с който С. Д. и Д. В. са прехвърлили на В. на Д. собствеността
върху няколко имота, включително и имот № 036039 в землището на с. Старо село (л. 21).
5. На
05.08.2019
г. под № 1938 от Помощник – нотариус по заместване Е. Г. при Нотариус №
** – М. К. е заверен подписа на уведомително писмо от ответника до ищеца, в
което е посочено, че ответника едностранно прекратява договора за аренда (л. 5).
7. На
16.08.2019 г. под вх. № 1593/16.08.2019 г., Акт № 173, т. II в
СВ - гр. Тутракан е вписано едностранно
прекратяване на договора за аренда от арендодателя въз основа на Заявление за прекратяване на договор за аренда на
земеделска земя с нот. заверка на подписа № 1933, извършена от на Помощник –
нотариус по заместване Е. Г. при Нотариус № **** на НК – М. К. (л. 7).
8. На 17.10.2019 г. под рег. № 520/2019 г.
на Нотариус № *** - Н. А. е заверен подписа на Г. Д. (съпруга на ищеца - л. 23) върху уведомление (л. 20), с което е потвърдено уведомителното писмо на съпруга ѝ от 05.08.2019 г. (вж. т. 6).
От правна страна
От така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
I. По допустимостта
9. Правният
интерес на ищеца от воденето на производството е обусловен от твърденията на
ответника, че арендното правоотношение е прекратено. Поради тази причина
правораздавателната интервенция отношенията между арендодател и арендатор се
явява оправдана с оглед внасянето на яснота по отношение на наличието
облигационна връзка.
10. Допустимостта на иска е обусловена и от вписването на прекратяването на договора в СВ - гр. Тутракан.
11. В този смисъл в Определение № 154 от 20.03.2015 г. на ВКС по ч. т. д. № 119/2015 г., II т. о. са изведени следните принципи:
11.1. Съгласно чл. 88 ЗКИР всяко вписване в имотния регистър може да бъде оспорено по реда на чл. 537, ал. 2 и 3 ГПК. Разпоредбата на чл. 90 ЗКИР предвижда заличаване на вписването в имотния регистър в три хипотези, а именно когато по исков ред се установи недопустимост или недействителност на вписването, или несъществуване на вписано обстоятелство. Заличаването се извършва след успешно проведен иск по чл. 537, ал. 2 ГПК във връзка с чл. 88 и чл. 90 ЗКИР. Съгласно чл. 74, ал. 1 ЗКИР до въвеждане на имотния регистър по ЗКИР за съответния съдебен район със заповед на Министъра на правосъдието по чл. 73 ЗКИР вписването се извършва по реда, предвиден в Правилника за вписванията. При вписване на прекратяване на аренден договор, приложение намира и разпоредбата на чл. 27, ал. 2 ЗАЗ.
11.2. В случаите на вписване по ЗКИР и съгласно Правилника за вписванията във връзка със ЗАЗ страната, която твърди порок на вписването като охранително производство или несъществуване на вписаното обстоятелство, има право да предяви иск с правно основание чл. 537, ал. 2 ГПК.
11.3. По отношение на порока на вписването са възможни следните хипотези:
11.3.1. Когато е вписано неподлежащо на вписване обстоятелство, вписването е нищожно (недействително),
11.3.2. Когато вписването е постановено по искане на нелегитимирано лице, или по което съдията по вписвания се е произнесъл без да е бил сезиран, вписването е недопустимо.
11.3.3. Вписване на несъществуващо обстоятелство е налице, когато е вписано обстоятелство, което не е възникнало валидно.
11.4. Заличаването на нищожното (недействително) или недопустимо вписване, или на вписаното несъществуващо обстоятелство представлява последица от уважаването на иска по чл. 537, ал. 2 ГПК и се извършва от органа, който е извършил вписването по искане на заинтересованото лице.
II. По основателността
12. По делото не се спори факта на сключването на договора за аренда и
предаването на имотите от арендодателя на арендатора. Договорът е сключен като
безсрочен съгл. чл. 4 от същия.
13. Ищецът като приобретател на имот № 036039 е заместил първоначалният арендодател като страна в договора за аренда на осн. чл. 17, ал. 1 от ЗАЗ, във вр. с чл. 22 от договора.
15. Чл. 27, ал. 1, т. 1 от ЗАЗ предвижда прекратяване на договора с изтичането на неговия срок, каквато хипотеза в случая е невъзможна, тъй като договорът е безсрочен.
16. Чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ установява възможността за прекратяване на договора с предизвестие „в предвидените от закона случаи”. Такъв случай е предвиден в чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ, според, който договорът за аренда, сключен без определен срок, може да бъде прекратен едностранно от всяка една от страните с писмено предизвестие, отправено след изтичането на четвъртата година. Ако не е уговорено друго, предизвестието е със срок две стопански години. То трябва да се отправи най - късно до изтичането на стопанската година, предшестваща началото на срока от две стопански години.
17. В случая от сключването на договора за аренда (13.02.2009 г.) са изминали повече от четири години.
18. За да може волеизявлението за прекратяване на договора да породи ефект, то следва да е получено от другата страна по договора. В случая по делото не са ангажирани доказателства за връчването на уведомителното писмо от ответника до ищеца, съставено на 05.08.2019 г., поради което съдът приема, че същото е връчено на 09.08.2019 г. - момента на съставянето на уведомителното писмо от ищеца до ответника, в което се признава получаването на уведомителното писмо от 05.08.2019 г.
19. При това положение с оглед горецитираната разпоредба на чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ прекратителният ефект ще се породи с изтичането на две стопански години, считано от 01.10.2019 г. (тъй като предизвестието ще се счита за получено до края на стопанската 2018/2019 г.). В тази връзка прекратителният ефект ще настъпи на 01.10.2021 г.
20. С изложеното към момента на приключване на устните състезания (12.02.2020 г.) действието на арендният договор все още не е прекратено.
21. Последното обуславя извода, че на 16.08.2019 г. е вписано несъществуващо обстоятелство - прекратяване на договор за аренда.
Разноски
22. С оглед направеното възражение по чл. 78, ал. 5 от ГПК за прекомерност на заплатеното от страна на ищеца адвокатско възнаграждение на ищеца, същото следва да бъде редуцирано до минимума по чл. 7, ал. 2, т. 1 от Наредба № 1 от 09.07. 2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения - 300 лв.
23. С оглед уважаването на исковете на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищеца следва да бъдат присъдени направените разноски в размер на 397,56 лв.
24. Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА
УСТАНОВЕНО между ищеца „Р.” ООД,
с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:*** и ответника В.С.Д., с ЕГН **********, с посочен по делото адрес: ***,
че между тях съществува облигационно правоотношение, възникнало в резултат на
сключен Договор за предоставяне на земя под аренда от с нот. заверка на
подписите, с рег. № 1070 от 13.02.2009 г. на Нотариус № ***на РНК – А. Н. - Р.,
вписан в Служба по вписванията - гр. Тутракан с вх. № 769/16.02.2009 г., Акт №
3, том III, който договор е
сключен между ищеца, в качеството му на арендатор и Н. Д. Р., в качеството му
на арендодател (действието на което правоотношение не е
прекратено), както и че не съществува вписаното от Служба
по вписванията - гр. Тутракан под вх. № 1593/16.08.2019 г., Акт № 173, том II обстоятелство - едностранно прекратяване на същия
договор от арендодателя.
ОСЪЖДА ответника В.С.Д., с ЕГН **********, да заплати на ищеца Р.” ООД, с ЕИК ******, направените разноски по делото съобразно уважената част от исковете в размер на 397,56 лв. (триста деветдесет и седем лева и петдесет и шест стотинки).
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му пред Окръжен съд – гр. Силистра. Решението в частта на разноските може да бъде изменено или допълнено от настоящият съд по молба на страна, подадена в същият срок.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: