№ 4410
гр. София, 10.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети април през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:.........
при участието на секретаря .........
като разгледа докладваното от ......... Гражданско дело № 20211110139538 по
описа за 2021 година
Производството е по реда на Дял І, глава ХІІ от ГПК.
Производството е образувано по предявени от ......... срещу Г. В. ЯНК. следните
обективно съединени осъдителни искове
I. Главни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл. 92, вр. чл. 79, ал.
1, пр. 2 ЗЗД за сумата от 1620.00 евро, представляваща главница по сключен между
страните договор за посредничество при продажба на недвижим имот с изключителни
права от 07.11.2019г., ведно със законната лихва, считано от 06.07.2021г. /датата на
депозиране на ИМ/ до окончателното изплащане на вземането/ и сумата от 1757.70
евро, представляваща неустойка по чл. 7 от договор за посредничество при продажба
на недвижим имот с изключителни права от 07.11.2019 г. за периода от 06.11.2020г. до
09.06.2021г.
II. Евентуален иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сума в размер на
97.20 евро – обезщетение за забава върху главницата от 1620.00 евро за периода от
06.11.2020г. до 09.06.2021г., в случай на отхвърляне на главния иск за сумата от
1757.70 евро.
III. Главни искове с правно основание чл. 92, вр. чл. 79, ал. 1, пр. 2 ЗЗД и чл.
86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 1620.00 евро, представляваща неустойка по чл. 8 от договор
за посредничество при продажба на недвижим имот с изключителни права от
07.11.2019 г. за периода от 06.11.2020г. до 09.06.2021г., ведно със законната лихва,
считано от 06.07.2021г. /датата на депозиране на ИМ/ до окончателното изплащане на
вземането/и сумата от 1757.70 евро – обезщетение за забава върху главницата от
1620.00 евро за периода от 06.11.2020г. до 09.06.2021г.
IV. Евентуален иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сума в размер на
97.20 евро – обезщетение за забава върху неустойката от 1620.00 евро за периода от
06.11.2020г. до 09.06.2021г., в случай на отхвърляне на главния иск за обезщетение за
забава за сумата от 1757.70 евро.
1
Релевират се съображения, че на 07.11.2019 г. между страните бил сключен
договор за посредничество при продажба на недвижим имот, а именно: ЕДНОЕТАЖНА
ВИЛНА СГРАДА със застроена площ от 107,97 кв.м., състояща се от веранда дневна
с кухненска ниша, антре, килер, коридор, баня с тоалетна и две спални, заедно с
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, в който е построена посочената сграда, находящ се в землището
на с. ........., общ. ........., ........., представляващ поземлен имот с площ от 1500 кв.м. в
местността „.........“, представляващ имот № ......... по картата на землището, с
начин на ползване „комплексно малоетажно застрояване“, при граници/съседи: имот
№ ......... – ливада на ........., имот № ......... – ливада на ........., № ......... – ливада на
наследници на ........., при офертна цена на имотите в размер на 45 000 евро. Ответникът
се бил задължил да заплати на ищеца възнаграждение в размер на 3,6 % с ДДС от
посочената в договора офертна цена, равняващо се на 1620 евро. Съгласно чл. 5.1 от
Договора възнаграждението се дължало в деня на подписване на предварителен
договор за покупко- продажба на имотите между купувач и ответника или свързано с
него лице по смисъла на § 1 от Допълнителните разпоредби на ТЗ или директно в деня
на подписване на нотариален акт. Договорът бил сключен за срок от една година,
считано от момента на подписването му, като в рамките на този срок ответникът се бил
задължил да не предлага имота за продажба сам, както и да не възлага на трети лица да
посредничат при продажбата. Срокът можел да се удължи с 6 месеца, ако са започнали
преговори с потенциален купувач. Ищецът усилено предлагал имота и през месец
октомври провел огледи с ........., на които присъствал и ответникът, който осигурявал
достъп до имота. Видно от Решение от 24.10.2007г. по гр. д. № 317/2007г. по описа на
Районен съд – ........., вписано в СВ – гр. ........., както и от електронна справка в АВ в
периода 14.11.2007 г. – 05.11.2020 г. се установявало, че собственик на имота бил .........
Я.а – дъщеря на ответника. Тя построила сграда в собствения си имот, която се оказала
процесната едноетажна вилна сграда. Фактът, че договорът за посредничество бил
сключен не със собственика на имота, не освобождавал възложителя от задълженията
му по договора. ......... Я.а била симулативен собственик, а действителният собственик
се явявал ответникът. Имотите били продадени от ......... Я.а два дни преди изтичане на
основния срок на изключителните права на ищеца за посредничество. Ответникът не
бил изпълнил чл. 5.5 от договора – да насочва купувачите към ищеца като посредник.
Следвало ответникът следвало да бъде осъден да заплати и неустойка по чл. 8 от
договора в размер на 3,6 % от офертната цена, в случай, че нарушава чл. 5.2, 5.3 или
5.4 от договора. Претендира направените по делото разноски.
В указания законоустановен едномесечен срок по реда на чл.131 от ГПК е
постъпил отговор от ответника. Излага твърдения, че действително е сключен Договор
за посредничество при продажба на недвижим имот. Предложената от ищеца по
процесния договор офертна цена в размер на 45 000 евро била прекомерна и не
отговаряла на действителната пазарна цена за този недвижим имот. От 14.11.2007 г.
изключителен собственик на процесните имоти била ......... Я.а. Счита, че не дължи
заплащане на комисионно възнаграждение в размер на 1620 евро, поради
неизпълнение на основно задължение на ищеца /да свърже страните по договор за
покупко-продажба и да ги подпомогне да сключат договор, като предостави обективна
цена и обективно изложи какво е състоянието на продавания недвижим имот/, както и
поради факта, че той не е нарушил договора и че не е налице прехвърлителна сделка,
по която той да е страна. Ако съдът приеме, че е налице неизпълнение от страна на
ответника, то той прави възражение за прекомерност на комисионното
възнаграждение. Прави възражение за нищожност на уговорена клауза за неустойка,
поради накърняване на добрите нрави. Оспорва като недължима лихвата за забава в
размер на 0,5 %, съгласно чл. 7 от договора, като счита същата за прекомерна.
Претендира разноски.
2
С влязло в сила протоколно определение от 10.03.2022г. /л. 50, стр. 2/
производството по делото е частично прекратено в частта по отношение на предявения
евентуален иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сума в размер на 97.20 евро –
обезщетение за забава върху главницата от 1620.00 евро за периода от 06.11.2020г. до
09.06.2021г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 състав, като прецени събраните по
делото доказателства по реда на чл.235, ал.2, във вр. с чл.12 ГПК, по свое
убеждение, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за сумата
от 1620.00 евро, представляваща главница по сключен между страните договор за
посредничество при продажба на недвижим имот с изключителни права от 07.11.2019г.
Основателността на предявения осъдителен иск се обуславя от кумулативното
наличие на следните предпоставки: 1/. валидно сключен между страните договор за
посредничество при продажба на недвижим имот с изключителни права от
07.11.2019г., с параметри, посочени в ИМ; 2/. доказване на обстоятелството, че ищецът
е изправна страна по договора като в тази връзка следва да установи пълно изпълнение
на задълженията си по сключения договор; 3/. доказване на размера на претендираното
вземане; 4/. настъпила изискуемост на вземането. С изготвения по делото доклад /л. 43,
стр. 2/ са отделени като безспорно установени в отношенията между страните следните
обстоятелства: наличието на валидно сключен между страните договор за
посредничество при продажба на недвижим имот с изключителни права от
07.11.2019г., с параметри, посочени в ИМ, както и обстоятелството, че собственик на
процесните имоти е ......... Я.а /дъщеря на ответника/.
При анализа на следващите предпоставки от фактическия състав на
предявения иск следва да се изложи следното: в чл. 5.1 от представения по делото
договор за посредничество при продажба на недвижим имот с изключителни права
от 07.11.2019г. /л. 6/ е посочено, че ответникът се е задължил да заплати на ищеца
комисионно възнаграждение в размер на 3.6% с включен ДДС от продажната цена на
имота, предмет на договора като същото се дължи в деня на подписване на
предварителния договор за покупко-продажба между купувача и ответника или
свързано с последния лице по смисъла на пар. 1 от ДР на ТЗ. От представената по
делото справка /л. 13 и сл./ се установява, че на 05.11.2020г. е сключен договор за
покупко-продажба между ......... Я.а /дъщеря на ответника/, в качеството си на
продавач и лицата ......... и ........., в качеството им на купувачи. Същевременно обаче
ищецът не е представил каквито и да било доказателства, че е осъществил
посредничество при сключването на този договор. Напротив – ищецът признава, че
не е осъществил каквото и да било посредничество при сключването на този
договор.
Предвид обстоятелството, че ищецът не е доказал настъпване на
изискуемостта на вземането, предявеният иск се явява неоснователен и недоказан.
Предявен е иск с правно основание чл. 92 ЗЗД, вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД за сумата от
1757.70 евро, представляваща неустойка по чл. 7 от договор за посредничество при
продажба на недвижим имот с изключителни права от 07.11.2019 г. за периода от
06.11.2020г. до 09.06.2021г.
3
Основателността на предявения иск с правно основание чл. 92, вр. чл. 79, ал. 1
ЗЗД се обуславя от кумулативното наличие на следните елементи от фактическия
състав: 1. Наличие на уговорена между страните неустойка; 2. Неизпълнение на
задължението, което неустойката обезпечава; 3. Размер на неустойката.
В разпоредбата на чл. 7 от процесния договор /л. 6/ е предвидено, че при забава
в плащанията на дължима сума по този договор ответникът дължи на ищеца лихва за
забава в размер на 0.5% на ден от дължимата сума. В случая обаче предявеният иск е
отхвърлен като неоснователен, поради което не е налице основание за заплащане на
посочената неустойка.
С оглед изложеното предявеният иск се явява неоснователен.
Предявен е главен иск с правно основание чл. 92, вр. чл. 79, ал. 1, пр. 2 ЗЗД за
сумата от 1620.00 евро, представляваща неустойка по чл. 8 от договор за
посредничество при продажба на недвижим имот с изключителни права от 07.11.2019
г. за периода от 06.11.2020г. до 09.06.2021г.
В разпоредбата на чл. 8 от процесния договор /л. 6/ е посочено изрично, че ако
по време на действието на договора ответникът заобиколи ищеца като наруши чл.5.2,
5.3 или 5.4 ответникът дължи да заплати неустойка в размер на 3.6% от обявената в
раздел I от процесния договор офертна цена на имота, предмет на договора, а не от
посочената в нотариалния акт продажна цена. Съгласно посочените разпоредби
ответникът се е задължил лично или чрез свързано лице по смисъла на пар. 1 от ДР на
ТЗ да не води директни преговори по условията за покупко-продажба на недвижимите
имоти с купувачи, предложени от ищеца, както и да не сключва предварителен или
окончателен договор с тях, без знанието, съдействието и посредничеството на ищеца;
да не се обвързва с купувачи, предложени от ищеца под каквато и да е форма;
ответникът се е задължил лично или чрез свързано лице по смисъла на пар. 1 от ДР на
ТЗ предлагането на процесния имот да не бъде възлагано на трети за този договор
лица;ответникът се е задължил лично или чрез свързано лице по смисъла на пар. 1 от
ДР на ТЗ да не преговоря с потенциални купувачи и да не сключва лично, чрез
представител или чрез свързано лице каквито и да е сделки с имота с трети лица. В
настоящия случай по делото е безспорно установено обстоятелството, че собственик на
процесния имот е ......... Я.а /дъщеря на ответника/ като същата на 05.11.2020г. е
сключила договор за покупко-продажба с лицата ......... и ........., в качеството им на
купувачи. В случая в пар. 1, т. 1 от ДР на ТЗ е предвидено, че „свързани лица” по
смисъла на този закон са съпрузите, роднините по права линия - без ограничения, по
съребрена линия - до четвърта степен включително, и роднините по сватовство - до
трета степен включително. Следователно е безспорно установено, че посоченият
договор е сключен от свързано лице с ответника по смисъла на пар. 1, т. 1 от ДР на ТЗ.
4
Сключеният договор за посредничество е за срок от 1 година, считано от 07.11.2019г.
/датата на подписването му/, тоест до 07.11.2020г. Доколкото договорът за покупко-
продажба е сключен на 05.11.2020г., то същият е сключен два дни преди изтичане на
действието на процесния договор за посредничество.
Следователно са налице предпоставките от фактическия състав на прадявения
иск, поради което следва да се разгледат възраженията на ответника за нищожност на
претендираната неустойка. В тази връзка следва да се изложи следното: неустойката е
проявление на принципа на автономия на волята в частното право. С нея страните
уговарят предварително размера на обезщетението, което ще заплати неизправната
страна, в случай че не изпълни своите задължения, без да е необходимо да се доказва
размера на вредите, настъпили от неизпълнението. Уговорката за неустойка е
ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в две посоки: съдържанието на договора не
може да противоречи на повелителни норми на закона, а в равна степен и на добрите
нрави. Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а
съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им при иск
за присъждане на неустойка съдът следи служебно (така TP № 1/2009 г. на ОСТК на
ВКС). В този смисъл е и разрешението в т. 1 на ТР 1/2013 на ОСГТК, съгласно което
съдът може да приложи императивна материалноправна норма, дори ако нейното
нарушаване не е въведено като основание за обжалване, тъй като се касае за
приложение на установена в публичен интерес норма, а не за диспозитивно правило.
Тази принципна постановка се аргументира с чл. 5 ГПК, която вменява на съда
задължение да осигури точното прилагане на закона в хипотезата, когато следва да
намери приложение установена в публичен интерес материалноправна норма, а не
диспозитивно правило, отклонението от което с необжалването му следва да се третира
за възприето от заинтересованата страна. Начинът на определяне на неустойката, както
и границите й, не са определени с императивни правни норми, поради което
договарянето й без краен предел, както и евентуалната й прекомерност, сами по себе си
не водят до нищожност на неустойката.
Неустойката следва да се приеме за нищожна на основание чл. 26, ал. 1, предл.
трето ЗЗД тогава, когато единствената цел, за която е уговорена, излиза извън
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Преценката за
нищожност се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора
при съблюдаване и на примерно изброените критерии като естество и размер на
обезпеченото с неустойка задължение; обезпечаване на задължението с други,
различни от неустойката правни способи; вид на уговорената неустойка и на
неизпълнението, за което е предвидена; съотношение между неустойката и очакваните
вреди от неизпълнението, като могат да бъдат използвани някои от следните примерно
изброени критерии: 1/ естеството им на парични или на непарични и размерът на
задълженията, изпълнението на които се обезпечава с неустойка; 2/ дали изпълнението
на задължението е обезпечено с други правни способи-поръчителство, залог, ипотека и
др.; 3/ вид на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и вида на
неизпълнение на задължението - съществено или за незначителна негова част; 4/
5
съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от
неизпълнение на задължението вреди.
В конкретния случай, в разпоредбата на чл. 8 от процесния договор /л. 6/ е
посочено изрично, че ако по време на действието на договора ответникът заобиколи
ищеца като наруши чл.5.2, 5.3 или 5.4 ответникът дължи да заплати неустойка в размер
на 3.6% от обявената в раздел I от процесния договор офертна цена на имота. Съдът
счита, че с оглед датата на сключване на договора за покупко-продажба – два дни
преди изтичането на процесния договор за посредничество и с оглед размера на
неустойката, която е равна на главницата по сключения договор, следва да се обоснове
извода, че се касае за незначително неизпълнение на задължението като същевременно
размерът на неустойката възлиза на 100% от размера на главницата. Ето защо съдът
намира, че уговорената неустойка е нищожна,на основание чл. 26, ал. 1, предл. трето
ЗЗД тогава, доколкото единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите
й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Следва да се отчете и
обстоятелството, че ищецът не е ангажирал каквито и да било доказателства, че към
датата на сключване на процесния договор за покупко-продажба е намерил купувач на
процесния имот, с който реално да е съществувала възможност за сключване на
предварителен договор с предмет процесния имот.
Предвид гореизложените съображения съдът намира предявения иск за
неоснователен.
Предявен е главен иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 1757.70
евро – обезщетение за забава върху главницата от 1620.00 евро за периода от
06.11.2020г. до 09.06.2021г.
Вземането за законна лихва възниква от фактически състав, включващ
елементите: главно парично задължение, настъпила негова изискуемост и
неизпълнение на същото, като предметът на това вземане е обезщетение за вредите,
които неизпълнението обективно и закономерно причинява. Вземането за лихва е
акцесорно, но има известна самостоятелност спрямо главното, като правопораждащият
го състав включва релевиране на неизпълнение – липса на дължимо поведение по
отношение на главното задължение.
В случая обаче предявеният иск за главница е отхвърлен като неоснователен,
поради което не е налице основание за заплащане на претендираното обезщетение за
забава.
С оглед изложеното предявеният иск се явява неоснователен.
Предявен е евентуален иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от
97.20 евро – обезщетение за забава върху неустойката от 1620.00 евро за периода от
06.11.2020г. до 09.06.2021г.
6
В случая обаче предявеният иск за неустойката от 1620.00 евро е отхвърлен като
неоснователен, поради което не е налице основание за заплащане на претендираното
обезщетение за забава.
С оглед изложеното предявеният иск се явява неоснователен.
По отговорността за разноските:
С оглед изхода на спора право на разноски възниква за ответника. На
основание чл. 78, ал. 3 ГПК следва да му се присъди сумата от 650.00 лева –
адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от изложеното Софийски районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от ........., с ЕИК ........., с адрес: ......... срещу Г. В.
ЯНК., с ЕГН **********, с адрес: ......... обективно съединени искове: главни искове с
правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл. 92, вр. чл. 79, ал. 1, пр. 2 ЗЗД за сумата от
1620.00 евро, представляваща главница по сключен между страните договор за
посредничество при продажба на недвижим имот с изключителни права от
07.11.2019г., ведно със законната лихва, считано от 06.07.2021г. /датата на депозиране
на ИМ/ до окончателното изплащане на вземането/ и сумата от 1757.70 евро,
представляваща неустойка по чл. 7 от договор за посредничество при продажба на
недвижим имот с изключителни права от 07.11.2019 г. за периода от 06.11.2020г. до
09.06.2021г.; главни искове с правно основание чл. 92, вр. чл. 79, ал. 1, пр. 2 ЗЗД и чл.
86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 1620.00 евро, представляваща неустойка по чл. 8 от договор
за посредничество при продажба на недвижим имот с изключителни права от
07.11.2019 г. за периода от 06.11.2020г. до 09.06.2021г. и сумата от 1757.70 евро –
обезщетение за забава върху главницата от 1620.00 евро за периода от 06.11.2020г. до
09.06.2021г.; Евентуален иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сума в размер на
97.20 евро – обезщетение за забава върху неустойката от 1620.00 евро за периода от
06.11.2020г. до 09.06.2021г.
ОСЪЖДА ........., с ЕИК ........., с адрес: ......... да заплати на Г. В. ЯНК., с ЕГН
**********, с адрес: ........., на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 650.00 лева –
разноски за производството пред СРС.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7